生态住宅项目密云檀营项目住宅部分定位研究2009.ppt

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1、密云檀营项目,住宅部分定位研究,策风行 中国首家房地产资源免费论坛！,回顾,在前次提报当中,我司提出了檀营项目住宅部分整体定位概括性描述:策风行 中国首家房地产资源免费论坛！,延续,此次沟通,我们将围绕“生态住宅”这一定位主题,展开进一步讨论。,策风行 中国首家房地产资源免费论坛！,脉络,“生态住宅”定位基础“生态住宅”定位思路定位设计描摹,策风行 中国首家房地产资源免费论坛！,location,定位基础研究,策风行 中国首家房地产资源免费论坛！,定位基础研究,区位认知,密云北京的后花园，全国卫星城、生态县。,休闲、养老、度假、旅游，全北京最好的选择。,策风行 中国首家房地产资源免费论坛！,定

2、位基础研究,密云历史悠久，古人曾誉为“燕国天,府”。秦代设渔阳郡；隋为檀州；明永乐元年改北平府为顺天府，密云县隶之；雍正六年改密云县直属顺天府北路厅；民国初废顺天府，改称京兆，密云县属京兆；1928年废京兆，改隶河北省；1958年9月28日归北京市所辖。密云县既是全国农业生态试点县，又是全国绿化先进县。享有,“北京山水大观，首都郊野公园”之盛誉。,策风行 中国首家房地产资源免费论坛！,策风行,定位基础研究,2005年初，密云县委、县政府确立了利用4至6年时间，创建国家级生态县的奋斗目标。为了推进创建国家级生态县的各项工作，建设生态环境，发展生态经济，弘扬生态文化，主打“生态密云，休闲之都”品牌

3、，密云县委、县政府决定每年定期举办密云生态文化节。“中国首家房地产资源免费论坛！,定位基础研究,到年，密云将以“生态农业”、“环境友好型工业”、“休闲旅游业”为特色的生态经济体系，基本形成密云城镇发展的战略布局为“一城六重点”。“一城”是指密云新城。包括密云新城规划建设城区和密云工业开发区。密云镇、鼓楼街道、果园街道、檀营乡全部，十里堡镇东部、河南寨镇北部和穆家峪镇处于京承铁路以南的地区全部纳入密云新城范围。,策风行 中国首家房地产资源免费论坛！,文庙大成殿 长城环岛 法制公园,定位基础研究,溪翁庄镇鱼王美食一条街,张裕爱斐堡国际酒庄,首云矿山公园,中国印摩崖石刻,关键语一全民健身园,生态密云

4、，休闲之都策风行 中国首家房地产资源免费论坛！,定位基础研究,2006年 京津冀地区城乡空间发展规划研究二,期报告发布，报告提出京津冀地区为“首都地区”的概念，并提出了建立“新七环”的设想，将京冀交界处连接起来；报告还提出，有计划培育燕郊、密云等京津周边既有中小城镇，作为带动周边地区的增长点。,近期的人口普查结果显示,随着轿车进入家庭,北京人口向外迁移的数量越来越大。城区迁移人口中,78.4%的人口迁到近郊区,7.3%的人口迁入远郊区县,仅有14.3%的人口属于城区之间迁移。同时,北京住宅重心也发生了外移。,策风行 中国首家房地产资源免费论坛！,定位基础研究,住在市区要面对堵塞的交通以及被污染

5、的环境，因而环境好，户型漂亮、价格相对低廉成为了很多人选择郊区的另外一个重要原因。但是郊区交通不便，以及配套设施的不完善是许多郊区购房者心中的一块伤痛。郊区的生活质量成本由此大打折扣。其次，现代人都乐于交流和交际，住在郊区的话，似乎或多或少与城市生活有些脱节。但是，目前看来，郊区的很多项目也在努力完善配套,设施，营造生活氛围，向成熟社区迈进。,策风行 中国首家房地产资源免费论坛！,关于北京郊区住,宅投资客群,定位基础研究关于北京郊区住宅投资客群客观条件决定客户的购买取向及客户形态,三大客户种类：,居住升级型城市发展型外来置业型,居住环境产品户型度假型居住位置更合理性价比更优价格相对低廉居住成本

6、相对低,子女入学相对容易策风行 中国首家房地产资源免费论坛！,客层素描,定位基础研究客层素描居住升级型城市发展型其它城市地区来京定居者：外来经商企业主,外来置业型,外地企业驻京一般职员,外省市住京办事处一般职员策风行 中国首家房地产资源免费论坛！,客层素描,定位基础研究客层素描居住升级型北京城区的中等收入客户为主：中小个体业主,城市发展型,一般企业职员,事业处于启动或上升阶段的年轻群体外来置业型策风行 中国首家房地产资源免费论坛！,客层素描,定位基础研究客层素描以城市追求理想居住环境的客户为主：向往恬静、健康的养老型群体,居住升级型,周边区域企事业单位中高收入阶层,北京城区政府中级公职人员周边

7、区域私营企业主城市发展型外来置业型策风行 中国首家房地产资源免费论坛！,定位基础研究,关键语二,冲出城市，走向郊区策风行 中国首家房地产资源免费论坛！,location,定位思路,策风行 中国首家房地产资源免费论坛！,定位思路,市场供求：,密云县城住宅市场情况p 市场供应充足，具有供大于求的发展趋势；p 部分存量房重新推出，区内需求明显乏力；p 在售项目市场表现欠佳，销售状况不乐观；策风行 中国首家房地产资源免费论坛！,定位思路,产品形态：,p 区域内产品多以六层板楼和中、小高层为主；p 产品形式较为单一，产品设计缺乏创新；,p 两居多以80-100平米间，三居多以130-140平米间为主；,

8、策风行 中国首家房地产资源免费论坛！,定位思路,价格区间：,p 密云县核心区小高层在6000-6500元间，多层在5000以上；p 柏林山水中、小高层板楼均价在5300元；p 水岸青山多层均价在4200元；,策风行 中国首家房地产资源免费论坛！,定位思路,区域住宅市场印象：,1、产品设计缺乏创新，规划、产品设计理念陈旧。,2、配套成熟度基本依靠各项目周边原有配套功能为基础，自我,配套完善能力薄弱。,3、各项目推广力度、渠道有限，北京城区内知名度极低，购买,客群仍以密云地区地缘性客户为主。,4、罕有以生态、教育、商业配套主题为资源进行推广营销的住,宅项目。,5、区域整体住宅销售价格水平明显低于北

9、京城区。,6、从不同产品形态下的销售价格比较分析，各项目土地成本相当甚至略小于建安成本，多层住宅略低于小高层住宅销售价格。7、板式结构依然是区域住宅消费市场的主需求，点塔结构尚未被市,场普遍接受和认同。,策风行 中国首家房地产资源免费论坛！,定位思路本案定位资源之间的相互关系,区域生态环境的营造和政策倾向怡海教育地产的品牌影响力与作用力商业部分独特鲜明的定位主题相对北京城区更为经济合理的置业成本相对城区的地段、配套、交通,最强最弱,区域差异化吸引力具备题材单、总价门槛低可塑性,策风行 中国首家房地产资源免费论坛！,定位思路,【对于生态的定义与诠释】,绿色生态思想兴起于20世纪60年代。与人文主

10、义不同，绿色生态思想观察、考虑问题的出发点不再是自然界中狭隘的人类子系统，而是整个生态系统。,【关于生态住宅】,进入21世纪，伴随中国住宅业的突飞猛进，“绿色生态住宅”这一概念开始引入国内，形形色色的绿色生态住宅涌现于全国。然而如何定义绿色生态住宅？,策风行 中国首家房地产资源免费论坛！,定位思路,生态住宅是运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续发展的原则，即综合系统效率最优原则，设计、组织建筑内外空间中的各种物质因素，使物质、能源在建筑系统内有秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、无废无污染，生态平衡的建筑环境。,策风行 中国首家房地产资源免费论坛！,理，使住宅区生态环境处于良性循环状态之中。,

11、定位思路,这里的环境不仅涉及住宅区的自然环境，如空气、水体、土地、绿化、动植物、能源等，也涉及住宅区的人文环境、经济系统和社会环境。培育生态住宅概念主要是在这种观念的影响下，在住宅建设与发展中始终以生态问题为中心，在环保、绿化、安居、道路管网等方面进行系统规划与管,策风行 中国首家房地产资源免费论坛！,定位思路,绿色生态住宅的基本要素,如果说现代住宅是从空间的角度去关注人们的生活，那么绿色生态住宅则是在现代住宅的基础上从更加宏观的环境与资源的角度关注人类的生活。它不仅仅是建立一套独立的住宅指标体系，而是要将住宅与环境、资源及人类的活动更加紧密地融为一体，不仅仅要注重空间的使用效率，而是要更加强

12、调发挥环境和资源的效益。就其建造的基本要素而言，主要应体现以下六个方面：,（1）规划设计合理，建筑物与周围环境相协调，房间光照充足，通风良好。,（2）房屋围护结构要有较好的御寒、隔热功能，门窗密封性能及隔音效果,符合规范要求。,（3）供暖、制冷及炊烧等要尽量利用清洁能源、自然能源或再生能源，全,年日照在2500小时以上的地区普遍安装太阳能设备。,策风行 中国首家房地产资源免费论坛！,定位思路,绿色生态住宅的基本要素,如果说现代住宅是从空间的角度去关注人们的生活，那么绿色生态住宅则是在现代住宅的基础上从更加宏观的环境与资源的角度关注人类的生活。它不仅仅是建立一套独立的住宅指标体系，而是要将住宅与

13、环境、资源及人类的活动更加紧密地融为一体，不仅仅要注重空间的使用效率，而是要更加强调发挥环境和资源的效益。就其建造的基本要素而言，主要应体现以下六个方面：,（4）饮用水符合国家标准，给、排水系统普遍安装节水器具，10万平方米以上新建小区，应当设置中水系统，排水实现深度净化，达到二级环保规定指标。,（5）室内装修简洁适用，化学污染和辐射要低于环保规定指标。,（6）要有足够的户外活动空间，小区绿化覆盖率不低于40%，无裸露地面。,策风行 中国首家房地产资源免费论坛！,定位思路,培育住宅生态环境是物业增值的关键,业主与发展商并非简单的买卖关系，应理解为合作关系。物业的买卖应建立在双赢甚至多赢的目的之

14、上；于买方而言，具有良好生态环境的住房不仅有利于自身健康，心情愉悦，而且可使楼房具有增值潜力；而具有良好生态环境的住宅也是发展商树立口碑的最有说服力的见证。,策风行 中国首家房地产资源免费论坛！,定位思路,生态住宅的类型,（1）生态艺术类 主要提倡以艺术为本源，最大限度地开发生态住宅的艺术功能，把这类与艺术衔接的生态住宅当成艺术品去创造，去营造，使这类住宅无论从外部还是从内部看起来都是一件艺术品。,（2）生态智能类 主要是以突出各种生态智能为特征，最大限度地发挥住宅的智能性。凡对人的居住能够提供智能服务的可能装置，都在适当的部分被置入，使主人可以凭借想象和简单的操作就可以达到一种特殊的享受。,

15、（3）其他类型 除以上2种外，还有生态宗教类、原始部落类、部,分生态类、生态荒庭类住宅。,策风行 中国首家房地产资源免费论坛！,定位思路,典型案例,昆明世博生态城人居生态进化史,世博生态城占地255.7公顷，,这是一个低楼层、低密度、低能耗、低排放、低污染的生态社区。与森林坡地融为一体的三大居住邻里：城景邻里、半山邻里、依山邻里。人性化的规划设计，把森林、家与人三者有机地融为一体。这个按照可持续发展理念建设的新城，将在人与自然之间找到一个良好的平衡点，最大限度地保护和利用原生自然景观，构建与自然环境良性循环、协调发展的空间。,该项目目前代表着中国生态,建筑的最高水平。,策风行 中国首家房地产资

16、源免费论坛！,定位思路,典型案例,世博生态城邀请了包括以中国工程院院士领衔的国内外100余位专家，跨越植物学、景观生,态、土壤地理、立体生态等十大学科为项目倾尽其力，以求提高森林覆盖率，使生物多样性得到最大可能的庇护，构筑一个低能耗，低污染，低排放，低运行成本的生态居住样板。,策风行 中国首家房地产资源免费论坛！,定位思路,典型案例,邻里概念世博生态城三大产品板块,城景邻里：坐落在社区高处，向西南远眺，可以把大半个昆明尽收眼底，可以欣赏城市璀璨的夜色，也可以观望晨雾缭绕的城中建筑。46栋约250至500平米的独立住宅依山势次第上升。世博园、世博IN的家、中国东盟国际会议中心以及一路之隔的世博体

17、育中心是城景邻里最近的邻居。,半山邻里：分布于半山高处的向阳坡底。视野极为开阔，向南的大片松涛和东南面层层叠叠的山峦从四面亲切围合。约230280平米的联排住宅和约300平米独立的住宅完整包容不同家庭的生活需要。,依山邻里：背靠自然原生的青山，周围有世博园的世界风情，高尔夫学校，世博国际学校以及世博森林公园，产品形态为230280平米的联排住宅。,策风行 中国首家房地产资源免费论坛！,定位思路典型案例万科朗润园国家一级生态型住宅小区朗润园项目占地近9.6万平方米，总建筑面积12万余平方米。社区采用全地库设计，住宅100%全装修，小区内无地面行车，规划有约13000m中央广场、约4600m生态水

18、面，临近约2200m河滨公园，户外空间安全宜人。小区建筑风格朴实、纯净，为全精装住宅。以花园洋房为主，另有多层、小高层和单身公寓。日式园林庭院，尺度适宜，宁静和谐，充分体现人与自然的亲和性。是上海政府部门首批认证通过的“一级生态,型住宅”。,策风行 中国首家房地产资源免费论坛！,定位思路,典型案例,朗润园围绕“节地、节能、节水、节材和环保”（四节一环保），集成应用了包括雨水收集利用,、透水路面、中水回用、住宅工厂化全装修等近20项技术，成为上海建成的技术集成度高、资源能源节约显著的住宅项目之一。,据测算，节能方面，该项目年总节约能源136万千瓦时，按0.61元/千瓦时计算，年节约能源费用约83万元；节水方面，实现节水率近40%，年节约用水量10.7万吨，按1.93元/吨计算，小区年节约水费约21万元；节材方面，仅住宅全装修可减少大量建材，小区减少建筑垃圾700吨。,策风行 中国首家房地产资源免费论坛！,定位思路,典型案例,御汤墅 以温泉主题为血脉,御汤墅位于河北省石家庄,市近郊，距离石家庄车程20分钟。建筑面积为18万平方米，容积率0.8%，绿化率52%，建筑风情源于盛唐，以温泉主题为主线打造的生态化高档温泉别墅区。由国大集团投资1200万元，深掘地下3254米，引沸腾矿物温泉入御汤墅每户人家。,策风行 中国首家房地产资源免费论坛！,