城市用地分类与规划建设用地标准研究.ppt

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1、城市用地分类与规划建设用地标准研究,1、原有用地分类及有关标准的状况,原有规划标准规范体系有城乡规划术语标准、城市、镇用地分类与规划建设用地标准、村庄用地分类与规划建设用地标准及城市用地分类与规划建设用地标准(GBJ13790)(见表)。,原有用地分类及标准规范一览表,应用最广泛的是于1990年由国务院颁布施行的城市用地分类与规划建设用地标准(GBJ13790)(以下简称分类标准)，分类标准将城市用地分为10大类，46中类，73小类，并对各级分类划分规则和定义内涵进行了详细说明。虽然分类标准中明确规定了适用于总体规划层面的工作，但随着城市规划工作的发展，这套分类标准已被应用在各个层面的城市规划

2、编制中，对城市建设用地发展、标准及构成产生重要影响。,村镇规划标准（GB 50188 93）是指导村镇规划的技术性文件，对村镇规划的原则和内容、村镇人口及发展、村镇建设用地标准等做出了明确规定，是编制村镇规划的依据。考虑以农业生产活动的用地特点，村镇用地分类9大类，28小类。为了科学编制镇规划，加强规划建设和组织管理，2007年5月1日，建设部颁发了镇规划标准（GB 50188 2007），对相关术语、镇村体系和人口预测、用地分类和计算、规划建设用地标准、居住用地、公共设施用地、生产设施和仓储用地等单项用地规划以及制图标准进行了明确的规定，明晰了建制镇在执行过程中应该采用的规划标准。其中根据第

3、4.1.1条，“镇用地应按土地使用的主要性质划分为：居住用地、公共设施用地、生产设施用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、工程设施用地、绿地、水域和其他用地9大类、30小类。”,2007年8月10日，中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局和中国国家标准化管理委员会联合发布土地利用现状分类（见表）。采用一级、二级两个层次的分类体系，共分12个一级类、57个二级类。其中一级类包括：耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地。土地利用现状分类根据城乡一体化原则，按照统一的指标，城乡土地同时划分，实现了土

4、地分类的“全覆盖”，具有很强的实用性。与城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）相比，最大的区别是土地利用现状分类国家标准不分城乡,没有市政设施用地，仓储与工业用地合并，居住用地没有细分，特殊用地所包含的内容也有所不同。,土地利用现状分类,续表：土地利用现状分类,续表：土地利用现状分类,续表：土地利用现状分类,国民经济行业分类注释（GB/T47542002）分为门类、大类、中类、小类 A农、林、牧、渔业（01-05）B采矿业（06-11）C制造业（13-43）D电力、燃气及水的生产和供应业（44-46）E建筑业（47-50）F交通运输、仓储和邮政业（51-59）G信息传输、计算机服

5、务和软件业（60-62）H批发和零售业（63、65）I住宿和餐饮业（66-67）J金融业（68-71）K房地产业（72）L租赁和商务服务业（73-74）M科学研究、技术服务和地质勘查业（75-78）N水利、环境和公共设施管理业（79-81）O居民服务和其他服务业（82-83）P教育（84）Q卫生、社会保障和社会福利业（85-87）R文化、体育和娱乐业（88-92）S公共管理和社会组织（93-97）T国际组织（98）,2、用地分类使用存在的八个问题,（1）覆盖范围不足 与国外发达国家或城市的用地规划都是在行政范围内全覆盖不同，我国原有用地分类缺乏对市域城乡建设总用地的分类覆盖与控制，无法满足“城

6、乡统筹规划”全覆盖的新形势需要:不能体现全面的节约、集约用地。对全市域建设总量缺乏统计和控制。不利于平衡开发与保护的关系。（2）对水域等非建设用地重视程度不够 从用地分类的等级上看，总体规划范围内所有用地分为10大类，而城市建设用地占了9类，其余的非建设用地统称为“水域及其他用地”；从划分层次上看，9大类城市建设用地各自又有进一步细分，一般居住、工业、绿地等以中类为主，公共设施、市政设施分至小类。,而“水域和其他用地”虽然概览了水域、耕地、园地、林地、牧草地、村镇建设用地、废弃地和露天矿用地等特征迥异、内涵丰富的用地，但总规层面基本没有细分，存在着一个“厚”建设用地,“薄”非建设用地的倾向。因

7、而容易片面地将城市理解为可以独立于所在区域而独自存在的个体，忽视城市存在所需要的区域与环境的支撑，导致与区域土地利用衔接的困难。（3）对某些用地的定性不够明确 现有用地分类标准对某些用地的定性不够明确，这在“城中村”上表现最为明显。一方面城中村量大面广，但是居住用地分类难以适应其管理改造要求。“城中村”虽有部分产业，但仍以居住功能为主，包括住宅、公共建筑等，与城市居住用地类似。但是受土地制度，户籍福利制度，集体经济等因素影响，简单地把它归为居住用地，又难以适应其管理改造的要求。另一方面，城中村要实现完全城市化，需要一段很长的过渡期。实现完全城市化后或者进行异地改造的城中村可以直接采用城市标准。

8、大量已改制且无法进行异地改造的城中村不再适用村镇规划标准，但它还未完全实现城市化，也不能直接套用城市规划标准。目前尚无直接针对过渡期的已改制城中村的规划技术标准。,(4)缺乏对新兴产业用地分类性质的界定 随着经济社会的发展、科学技术的进步，许多新兴行业开始在我国城市中形成，也随之产生许多新的用地概念，如创意产业用地、商住用地、旅游用地、物流用地等。这些行业发展的特性决定其在用地分类上并不能用居住、工业、公共设施等常规用地类型来简单概括。以物流业为例，近年来兴起的新产业，不同于传统的仓储运输业，而是通过整个供应链管理完成从商品供给方到需求方的全程物流过程，包含物流信息、管理控制、运输仓储、配送和

9、流通加工等功能。因此部分物流企业既受理仓储运输业务，也兼有连锁批发零售服务，甚至具有加工业的性质。按照现行城市用地分类标准，物流用地通常归于仓储用地类。如果按此进行用地布局规划，既会与其它普通用地相混淆，相应的城市功能无法反映于用地布局，也会使得城市用地构成无法反映实际建设需求，相应建设指标反而会受国标限制。随着大量新兴行业的产生，对原有的城市用地管理体系必须作出符合时代特征的调整，才能有效地将这些新兴的城市建设用地纳入规范的管理之中。,(5)对快速增长,外向为主的工业用地应对不足,用地标准适用性滞后 浙江省中小城市发展主要得益于工业化的带动，这些地区的城市正处于工业化加速发展期，工业加工深度

10、不断提高，经济持续快速增长。工业拉动型的高经济增长必然带来较大的工业用地需求，其年均增长量往往远超居住、公共设施、道路广场、绿地等其他建设用地，其人均指标都大大突破现有国标。工业用地依据不同的产业类型和生产特性，生产建设所需要的用地规模大小也存在差异性。一些高能耗的非劳动密集型产业，如电力工业、重化工业，行业特性决定其生产运营需要较大规模的建设用地，而容纳的劳动人口则相对较少。如果城市的主要工业用地类型都是此类，而且占整个城市建设用地的比例较高，那么与同等人口规模的其他城市相比，其建设用地需求是相对较高的。工业用地规模与城市经济发展和产业类型密切相关，应考虑工业化加速发展下工业用地需求持续增长

11、的客观现实。如果对处于该发展阶段的城市，再用现行的用地标准去约束它，无异于削足适履，与城市实际发展需要相违背。沿海经济,特别是浙江的经济以外向型参与全球产业分工为主,也对标准提出特殊要求.19962005年，全省城镇人口共增加1007.04万人，城市化水平由37.6%增加到56%。城镇建设用地增加1309.07平方千米，人均建设用地水平从93.4平方米提高到100平方米。,浙江省十一地市中心城市（市区）建设用地变化情况表,人口大于100万的城市，居住用地、绿地、道路广场用地、工业用地四大类用地占城镇建设用地总体比例约72.5%；50万100万人口城市，四大类用地的总体比例约76.6%；20万5

12、0万、10万20万人口城市，居住用地、工业用地、道路广场用地比例加大，绿地比例减少，四大类用地总体比例约7585%；5万10万、小于5万人口城镇中，居住用地、工业用地占城市建设用地比例最高，总体比例与国标相比，小城市及小城镇的四大类用地比例明显较高，达85%左右。,(6)部分用地分类存在与行业标准执行不统一，地方灵活性不足 行业规范协调的矛盾与城市用地相关的规范标准较多:目前对城市绿地分类有明确规定的行政法规和国家标准有城市绿化条例、城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90），以及城市绿地规划建设指标的规定（建城1993784号）等，虽然这几项标准的适用对象都是城市绿地，但是由于使用

13、范围不同，分类方法也有所不同。国土、园林、旅游、环保、教育、卫生、体育等部门的行业规范标准也不统一。几乎每个部门都对其管辖用地有行业建设标准要求。城市规划编制通常主要依据城市规划本行业的相关规范标准。但在规划执行过程中，又必须综合考虑各部门的行业标准要求。目前的许多行业标准多是从专业性角度确定建设指标，很难充分协调形成通用标准。,(7)公共设施用地缺乏市场应对性,影响公共产品保障 市场经济体制下，我国土地实现了有偿使用，城市土地作为资产的产权属性日益显著市场机制对土地使用已经发挥越来越显著的经济杠杆作用。这使得对土地使用的规划不仅仅是要考虑传统规划的技术合理性问题，而更多地要考虑土地使用背后的

14、多方利益冲突和协调，即更多地涉及经济、法律等方面的问题。一方面，土地使用者有权利根据市场需求来选择自己认为合适的土地利用方式，以追求土地的经济收益最大化；另一方面规划作为公共政策，政府必须通过对土地使用的公共干预，维护城市整体利益和公共利益不受侵害，弥补市场本身难以克服的缺陷。因此，过去使用功能类似的土地在城市发展中可能发挥完全不同的作用和影响。土地使用方式的差别使得传统的公共设施用地基本可以分化为公益性设施用地和商业性设施用地两大类。由于地价的巨大差异，造成两类设施用地开发的目的和利益机制完全不同要求城市规划有针对性地采取不同的控制原则，简单地公共设施用地划分缺乏市场应对性。,(8)人均指标

15、计算口径混淆不清 现行标准的人均建设用地指标主要以人口为依据，但计算口径混淆不清。首先是人口统计的口径问题。我国城市的人口统计口径存在诸多的不一致性，在城市总体规划阶段，意思接近的人口概念有城市常住人口、城市建成区人口、城市非农人口等。原标准在第4.0.2条明确规定在计算建设用地标准时，人口计算范围必须与用地计算范围相一致，人口数宜以非农业人口数为准。但有些城市在确定城市用地时往往采用城市常住人口为标准，这样就能获得更多的土地资源；而在计算城市经济水平时，采用的往往是户籍人口，这样使人均的经济指标能够提升。其次是预测人口规模的不确定性。在编制城市总体规划时，预测人口规模的方式不同，会引起人口规

16、模的不同，不同的决策群体对于人口规模的分歧也会导致结果的不同。对于人口规模的过分依赖，往往会引起合成谬误，因为人口规模本身就有诸多的不确定性，所以，增加了相应用地指标的不确定。另外，城市间的交流日益增加，流动人口在城市人口中的比重日益增大，但是这些流动人口在总体规划中是不参与用地平衡的，那么作为城市的一大主体，这部分的人口同样会占据城市空间资源，但又不在城市规划的考虑之列。,3,相关借鉴（1）英国:附属法规：The Town and Country Planning(Use Classes)Order 土地使用分类命令A1 商店(Shops)A2 金融和专业服务设施(Financial and

17、 Professional Services)A3 餐饮设施(Food and Drink)B1 商务设施(Business)B2 一般工业(General Industrial)B3-7 特殊工业(Special Industrial Groups)B8 储运设施(Storage of Distribution)C1 旅馆(Hotels and Hostels)C2 有居住设施的机构(Residential Institutions)C3 住宅(Dwelling Houses)D1 无居住设施的机构(Non-residential Institutions)D2 聚会和闲暇设施(Assemb

18、ly and Leisure)其他（Sui generis）,2）日本主干法：都市计划法（22类）,第一类低层居住专用区域第二类低层居住专用区域第一类中高层居住专用区域第二类中高层居住专用区域第一类居住区域第二类居住区域准居住区域邻近商业区域商业区域准工业区域工业区域,工业专用区域特殊用途地区特定用途限制区域高层居住鼓励地区高度控制区域高度利用区域特定街区防火区域或准防火区域美观地区风景地区临港地区,新加坡附属法规：The Planning（Use Classes)Rules 关于用途分类的规划条例(16类)商店（shop）办公或者商业学校（office or a commercialscho

19、ol）餐馆（restaurant）健康中心或者娱乐中心（health centre or anamusement centre）摩托车展示馆（motor vehicle showroom）剧院（theatre）轻工业（light industrial building）一般工业（general industrialbuilding）特殊工业（special industrialbuilding）仓库（warehouse）疗养院（convalescent home）托儿所（child care centre）社区建筑（community building）运动休闲建筑（sports and re

20、creationbuilding）夜总会（nightclub）宠物店（pet shop）,新加坡概念规划（2001）,1）规划区域的全覆盖概念规划的规划范围覆盖整个新加坡所辖地域，既包括城市化地区也包含非城市化区域，用地安排统筹考虑了城乡地区的发展需要，统一协调农业用地与非农业用地。2）确立框架性的土地使用区划概念规划确立了新加坡的整个空间发展结构，主要将用地划分为居住、商业/白色、工业/商务、农业、开敞空间/休闲场地等类型。非建设用地主要由农业、开敞空间/休闲场所两种类型用地构成，农业用地包含了农业生产、农业科研等用地，开敞空间/休闲场所包括城市水源保护地、自然山体等，规划并不对其具体用途进

21、行细分；在规划图纸中对轨道交通线路的基本走向做出概略性表达，用地规划与轨道交通规划联动，突现轨道交通对城市开发的重要影响,3）着重对居住用地进行控制概念规划虽然仅对土地使用作出概要性安排，但在规划中对居住用地的安排较为深入，结合轨道交通线路规划，对新增居住用地、新增住宅地区进行统筹安排。4）构建更富弹性的区划系统对现行区划系统（Zoning System）进行了调整，提出新的白色区域、商务地域等用地类型，这些调整在随后的总体规划2003 中得到了很好的落实。新的区划系统为城市开发活动提供了更大的灵活性。一方面设立保留用地（Reserve Site），暂不确定其具体用途，另一方面在用地分类中考虑

22、兼容性，比如商业/白色、工业/商务，给予开发活动充分的选择性，划定了特殊用途区（Special Use），但并不对其进行详细描述.,香港相关解释：法定图则注释总表、概括用途名称、法定图则词汇概括用途释义,台湾,住宅区商业区工业区（特种工业区、甲种工业区、乙种工业区、零星工业区）行政区文教区风景区保护区农业区其他使用区,特定农业区一般农业区工业区乡村区森林区山坡地保育区风景区国家公园区其他使用区或专用区,中国与相关国家地区各层面规划灵活性的三维度比较（距离原点越远表示用地控制的灵活性越小）,用地规划市场开发行为用地控制的羁束性用地规划市场开发行为用地控制的灵活性和自由度。,除了中国内地和香港之外

23、，案例国家地区并没有统一的用地指标体系。,英国Eden市地方规划用地政策规划图,Cumbria 郡及湖区结构规划（2000-2016）规划总图,大阪市土地使用区划,日本京都市城市化控制及促进区划线规划,4、城乡全覆盖土地利用分类的四个特点,（1）空间分区与土地利用分类严格区分 分区是对一定区域按一定目的与要求对区域进行划分，以便于分区提出规划对策，分类则着重于区域内土地利用类型的划分。不同分区内可以存在同一类别用地，也可以兼容多类用地，但用地分类则具有排他性，一旦确定为某类用地，即不列入其他类别用地。如生态保护区内按土地利用类型分，可以是耕地、林地或水域，在风景名胜区内同样可以有耕地、林业或水

24、域。（2）城市用地分类与农用地分类二级分类 综合考虑城市规划规划与土地利用总体规划编制对土地分类的技术规定。,(3)土地利用总体规划与城市总体规划技术统计相协调 土地利用总体规划与城市总体规划必须在空间上可以叠加，各类用地利用的转换关系可以在图上反映。因此，城乡全覆盖的土地利用类别划分必须与原规划编制的有关技术要求进行统计口径的衔接。(4)满足城镇密集地区与城镇群的用地要求与特点 城市群与都市区均是超越城市行政区的一种城乡混合功能地域。城乡用地分类与城市用地分类可以应用于城市群区域。,土地利用分类分区体系表（建设用地）,5,用地分类与分区比较,土地利用分类分区体系表（非建设用地）,中华人民共和

25、国国家标准城市用地分类与规划建设用地标准Code for classification of urban land use and planning standards of development landGB 50137 2011主编部门：中华人民共和国住房和城乡建设部批准部门：中华人民共和国住房和城乡建设部施行日期：2 0 1 2 年 1 月 1 日,6、新版城市用地分类与规划建设用地标准,主要技术内容是：增加城乡用地分类体系；调整城市建设用地分类体系；调整规划建设用地的控制标准，包括规划人均城市建设用地面积标准、规划人均单项城市建设用地面积标准以及规划城市建设用地结构三部分；并对相关条

26、文进行了补充修改；本标准中以黑体字标志的条文为强制性条文，必须严格执行。,四级划分，体现城乡统筹，体现政策管理要求，并满足不同层次规划需要。1级：覆盖全市域，区分建设用地与非建设用地（保护）；2级：区分规划城市建设用地范围内主要的功能类别，体现规划要素技术层面需求；3级：部分考虑经营方式、土地供给方式、投资主体类别，体现政策管理要求，部分细分功能类别；4级：细分功能类别，兼顾指导详细规划的技术要求。树型体系:分类覆盖面广，规定详细，可适应不同层面的规划。需要统一制定，并在较大范围、较多规划层面内应用，需要相当高的规范性和稳定性。下级政府和部门在不同的规划编制中选用具体的分类，不能再灵活创设。,

27、历时20082011年多种形式征求省市意见研究机构,大学教育,编制管理合作相关部门衔接政策性,科学性,适用性,灵活性,为贯彻城乡规划法有关城乡统筹的新要求，本标准设立“城乡用地”分类。“城乡用地”分类的地类覆盖市域范围内所有的建设用地和非建设用地，本标准适用于城市、县人民政府所在地镇和其它具备条件的镇的总体规划和控制性详细规划的编制、用地统计和用地管理工作。,城乡用地 town and country land指市（县、镇）域范围内所有土地，包括建设用地（development land）与非建设用地（non-development land）。建设用地包括城乡居民点建设用地、区域交通设施用地

28、、区域公用设施用地、特殊用地、采矿用地以及其它建设用地.非建设用地包括水域、农林用地以及其它非建设用地。实际工作中有时为城市规划区范围或总体规划范围。市（县、镇）域范围内所有土地是否隐含县市域总体规划及两规衔接?两规衔接包括口径衔接,数据衔接,布局衔接,时序衔接,机制衔接。,县市域范围:,城市规划区范围:,地区规划,城市规划,渥太华市官方规划总图,城市建设用地 urban development land指城市（镇）内居住用地（residential）、公共管理与公共服务设施用地（administration and publicservices）、商业服务业设施用地（commercial a

29、nd business）、工业用地（industrial,manufacturing）、物流仓储用地（logistics and warehouse）、道路与交通设施用地（road,street and transportation）、公用设施用地（public utilities）、绿地与广场用地（green space and square）的统称。,城市（镇）的空间内涵较多:行政区划功能实体:建成区技术统计:规划区,总体规划范围推荐使用规划建设用地范围关键处理好现壮范围与规划范围的关系从规划方案-范围?,与镇规划标准对比为了统一概念，便于统计，镇区人口分为常住人口、通勤人口和流动人口三类

30、。,人口规模(population)分为现状人口规模与规划人口规模，人口规模应按常住人口进行统计。常住人口指户籍人口数量与半年以上的暂住人口数量之和，单位为万人。,现状人口分布图,城市建设用地结构 composition of urban development land指城市（镇）内的居住用地、公共管理与公共服务设施用地、工业用地、道路与交通设施用地以及绿地与广场用地等单项用地面积除以城市建设用地面积得出的比重，单位为%。从原标准的四类用地改为五类用地结构。原标准的四类用地:居住用地占建设用地的比例(%)2032工业用地占建设用地的比例(%)1525道路广场用地占建设用地的比例(%)815绿

31、地占建设用地的比例(%)815居住用地人均单项建设用地指标(平方米/人)18.028.0工业用地人均单项建设用地指标(平方米/人)10.025.0道路广场用地人均单项建设用地指标(平方米/人)7.015.0绿地9.0其中:公共绿地7.0,气候区 climate zone指根据建筑气候区划标准GB 50178-93，以1 月平均气温、7 月平均气温、7 月平均相对湿度为主要指标，以年降水量、年日平均气温低于或等于5的日数和年日平均气温高于或等于25的日数为辅助指标而划分的七个一级区。,本标准的用地分类按土地实际使用的主要性质或规划引导的主要性质进行划分和归类。具有多种用途的用地应以其地面使用的主

32、导设施性质作为归类的依据。如高层多功能综合楼用地，底层是商店，215 层为商务办公室，1620 层为公寓，地下室为车库，其使用的主要性质是商务办公，因此归为“商务用地”（B2）。若综合楼使用的主要性质难以确定时，按底层使用的主要性质进行归类。实际操作也可以采用各种功能比重来确定。用地分类采用大类、中类和小类3 级分类体系。大类应采用英文字母表示，中类和小类。应采用英文字母和阿拉伯数字组合表示。在图纸中同一地类的大、中、小类代码不能同时出现使用。特别说明用地可采用(小类或其他说明)备注标示,如B2(B21)在本分类体系下进一步细分的不属于增设类别,允许W-W1-W11-W111分类,关于设立混合

33、使用用地类型 香港综合发展区、其他指定用途（只适用于“混合用途”）新加坡白地建议总体规划原则不用.控规在技术管理文件中备注说明,或作兼容规定.,关于综合体用地在城市设计基础上建议地块细分或技术管理文件说明.,用地面积应按平面投影计算。每块用地只可计算一次，不得重复。城市（镇）总体规划宜采用1/10000 或1/5000 比例尺的图纸进行建设用地分类计算，控制性详细规划宜采用1/2000 或1/1000 比例尺的图纸进行用地分类计算。现状和规划的用地分类计算应采用同一比例尺。用地的计量单位应为万平方米（公顷），代码为“hm2”。数字统计精度应根据图纸比例尺确定，1/10000 图纸应精确至个位，

34、1/5000 图纸应精确至小数点后一位，1/2000 和1/1000应精确至小数点后两位。,城市建设用地统计范围与人口统计范围必须一致，人口规模应按常住人口进行统计。,城市建设用地在现状调查时按现状建成区范围统计，在编制规划时按规划建设用地范围统计。多组团分片布局的城市（镇）可分片计算用地，再行汇总。,按省条例第十八条,位于城市总体规划确定的城市建设用地范围内的镇,乡,村,不编制镇规划,乡规划,村规划.位于镇总体规划确定的镇建设用地范围内的村,不编制村庄规划.前两款规定以外的乡和村庄应当编制乡规划和村庄规划.解决规划区内,规划建设用地之间的镇,乡,村规划编制与管理问题.镇,乡,村只有部分位于城

35、市或镇建设用地范围内的规划编制问题.采用区内城,区外村的分别管理,建议规划建设用地范围尽量减少部分分割镇,乡,村行政区域的情况.规划许可范围:规划区 规划建设用地范围规划统计范围:行政范围 总体规划范围或规划区范围 现状,规划建设用地范围与镇规划标准对比 镇的现状和规划用地应统一按规划范围进行计算。规划范围应为建设用地以及因发展需要实行规划控制的区域，包括规划确定的预留发展、交通设施、工程设施等用地，以及水源保护区、文物保护区、风景名胜区、自然保护区等。,规划人均城市建设用地面积指标应根据现状人均城市建设用地面积指标、城市（镇）所在的气候区以及规划人口规模综合确定，应同时符合允许采用的规划人均

36、城市建设用地面积指标和允许调整幅度双因子的限制要求。以气候区为例:规划人均城市建设用地级别增加(七级,65.0 85.0,65.0 95.0,75.0 100.0,80.0 105.0,85.0 105.0,90.0 110.0,110.0)现状级距减少,规划级距弹性加强 最高控制为110（m2/人),基础数据来自全国290多个城市总体规划中现状用地平衡表中的数据时间范围从1990年-2008年，全国各省市自治区均有分布，相对而言，东部较多分为三组，1990-1996年、1997-2002年、2003-2008年,分规模、气候等因素考虑我国城市人均建设用地由北向南，表现出显著的递减趋势，其中有

37、东北至华南的四个气候分区之间，依次递减数量为7.3平方米，13.2平方米，9平方米，而西南、青藏和新疆地区由于数据量的缺少，仅能作为参考。,对全国275个城市现状统计结果,全国城乡建设用地人口密度分布的空间插值图,浙江气候区现状人均城市建设用地面积指标65.0（m2/人)允许采用的规划人均城市建设用地面积指标65.0 85.0允许调整幅度:规划人口规模:20.0 万人,0.0;20.1 50.0 万人,0.0;50.0 万人,0.0现状人均城市建设用地面积指标65.1 75.0（m2/人)允许采用的规划人均城市建设用地面积指标65.0 95.0允许调整幅度:规划人口规模:20.0 万人,+0.

38、1+20.0;20.1 50.0 万人,+0.1+20.0;50.0 万人,+0.1+20.0现状人均城市建设用地面积指标75.1 85.0（m2/人)允许采用的规划人均城市建设用地面积指标75.0 100.0允许调整幅度:规划人口规模:20.0 万人,-5.0+20.0;20.1 50.0 万人,-5.0+20.0;50.0 万人,-5.0+15.0现状人均城市建设用地面积指标85.1 95.0（m2/人)允许采用的规划人均城市建设用地面积指标80.0 105.0允许调整幅度:规划人口规模:20.0 万人,-10+15.0;20.1 50.0 万人,-10+15.0;50.0 万人,-10+

39、10.0现状人均城市建设用地面积指标95.1 105.0（m2/人)允许采用的规划人均城市建设用地面积指标85.0 105.0允许调整幅度:规划人口规模:20.0 万人,-15.0+10.0;20.1 50.0 万人,-15.0+10.0;50.0 万人,-15.0+5.0现状人均城市建设用地面积指标105.1 115.0（m2/人)允许采用的规划人均城市建设用地面积指标90.0 110.0允许调整幅度:规划人口规模:20.0 万人,-20.0-0.1;20.1 50.0 万人,-20.0-0.1;50.0 万人,-25.0-0.1现状人均城市建设用地面积指标115.0（m2/人)允许采用的规

40、划人均城市建设用地面积指标110.0允许调整幅度:规划人口规模:20.0 万人,0.0;20.1 50.0 万人,0.0;50.0 万人,0.0（1）气候区应符合建筑气候区划标准（GB50178-93）的规定。（2）新建城市（镇）、首都的规划人均城市建设用地面积指标不适用本条文。,新建城市（镇）的规划人均城市建设用地面积指标应在（85.1 105.0）m2/人内确定。首都的规划人均城市建设用地面积指标应在（105.1 115.0）m2/人内确定。边远地区、少数民族地区城市（镇），以及部分山地城市（镇）、人口较少的工矿业城市（镇）、风景旅游城市（镇）等，不符合表4.2.1 规定时，应专门论证确定

41、规划人均城市建设用地面积指标，且上限不得大于150.0m2/人。专门论证的程序与主体尚不明确.编制和修订城市（镇）总体规划应以本标准作为规划城市建设用地的远期控制标准。,原控制表：,与镇规划标准对比,人均居住用地面积指标（m2/人）建筑气候区划 I、II、VI、VII人均居住用地面积 28.0 38.0气候区III、IV、V 气候区人均居住用地面积 23.0 36.0 根据城市居住区规划设计规范GB50180-93（2002 年版）关于住宅建筑密度、住宅用地比例的相关规定，推导归纳、气候区的人均居住区用地面积最低值为（30.0 40.0）m2/人，、气候区的人均居住区用地面积最低值为（25.0

42、 38.0）m2/人。在此基础上，由于“居住用地”（R）不包括中小学用地，根据城市居住区规划设计规范GB 5018093（2002 年版）中人均教育用地（1.0 2.4）m2/人的要求，本标准综合确定、气候区的人均居住用地面积指标为（28.0 38.0）m2/人，、气候区的人均居住用地面积指标为（23.0 36.0）m2/人。规划人均公共管理与公共服务设施用地面积不应小于 5.5m2/人。规划人均道路与交通设施用地面积不应小于 12.0m2/人。规划人均绿地与广场用地面积不应小于 10.0m2/人，其中人均公园绿地面积不应小于8.0m2/人。属于强制性条文。编制和修订城市（镇）总体规划应以本标

43、准作为规划单项城市建设用地的远期控制标准。居住用地、公共管理与公共服务设施用地、工业用地、道路与交通设施用地和绿地与广场用地五大类主要用地规划占城市建设用地的比例（%）为:居住用地 25.0 40.0公共管理与公共服务设施用地5.0 8.0工业用地15.0 30.0道路与交通设施用地10.0 25.0,规模较大城市（镇）的“道路与交通设施用地”（S）占城市建设用地的比例宜比规模较小城市（镇）高。绿地与广场用地10.0 15.0工矿城市（镇）、风景旅游城市（镇）以及其它具有特殊情况的城市（镇），其规划城市建设用地结构可根据实际情况具体确定。工矿业用地、景区用地比重大，用地结构应体现出该类城市（镇

44、）的专业职能特色。,1 建设用地 包括城乡居民点建设用地、区域交通设施用地、区域公用设施用地、特殊用地、采矿用地及其它建设用地等（1）“城乡居民点建设用地”（H1）:城市、镇、乡、村庄建设用地,与中华人民共和国城乡规划法中规划编制体系的市、镇、乡、村规划层级相对应，满足市域用地规划管理的需求。（2）区域交通设施用地（H2）:铁路、公路、港口、机场和管道运输等区域交通运输及其附属设施用地，不包括城市建设用地范围内的铁路客货运站、公路长途客货运站以及港口客运码头铁路用地(H21)铁路编组站、线路等用地“公路用地”（H22）的内容与土地利用现状分类GB/T210102007 衔接，采用国道、省道、县

45、道、乡道作为划分标准。港口用地(H23)海港和河港的陆域部分，包括码头作业区、辅助生产区等用地“机场用地”（H24）净空控制范围内的用地应按其地面实际用途归类。（3）“区域公用设施用地”（H3）:为区域服务的公用设施用地，包括区域性能源设施、水工设施、通信设施、广播电视设施、殡葬设施、环卫设施、排水设施等用地,与城市建设用地分类中的“公用设施用地”和“商业服务业设施用地”不重复。其中，水工设施指人工修建的闸、坝、堤路林、水电厂房、扬水站等常水位岸线以上的设施，与土地利用现状分类GB/T210102007 中的二级类“水工建筑用地”内容基本对应。（4）“特殊用地”（H4）中“安保用地”（H42）

46、不包括公安局，该用地应归入“行政办公用地”（A1）。H41:军事用地专门用于军事目的的设施用地，不包括部队家属生活区和军民共用设施等用地 H42:安保用地,监狱、拘留所、劳改场所和安全保卫设施等用地（5）“采矿用地”（H5）与土地利用现状分类GB/T210102007 中的二级类“采矿用地”内容统一，其中，露天矿虽然一般开采后均作回填处理改作他用，并不是土地的最终形式，但是其用地具有开发建设性质，故将其纳入“采矿用地”。（6）其它建设用地（H9）除以上之外的建设用地，包括边境口岸和风景名胜区、森林公园等的管理及服务设施等用地,2非建设用地（1）“水域”（E1）：包括土地利用现状分类GB/T21

47、0102007 一级地类“水域及水利设施用地”除去“水工建筑用地”的地类。包括 河流、湖泊、水库、坑塘、沟渠、滩涂、冰川及永久积雪 E11:自然水域,河流、湖泊、滩涂、冰川及永久积雪 E12:水库,人工拦截汇集而成的总库容不小于 10 万m3 的水库正常蓄水位岸线所围成的水面 E13:坑塘沟渠,蓄水量小于 10 万m3 的坑塘水面和人工修建用于引、排、灌的渠道（2）“农林用地”（E2）：包括土地利用现状分类GB/T210102007 一级地类“耕地”、“园地”、“林地”与二级地类“天然牧草地”、“人工牧草地”、“设施农用地”、“田坎”、“农村道路”。其中，“农村道路”指公路以外的南方宽度不小于

48、1m、北方宽度不小于2m 的村间、田间道路（含机耕道）。（3）“其它非建设用地”（E9）:包括土地利用现状分类GB/T210102007 一级地类“其它土地”中的空闲地、盐碱地、沼泽地、沙地、裸地和一级地类“草地”中的其它草地。（4）自然保护区、风景名胜区、森林公园等范围内的“非建设用地”（E）按土地实际用途归入“水域”（E1）、“农林用地”（E2）和“其它非建设用地”（E9）的一种或几种。（5）区域性遗迹遗址用地的归类问题缺少说明.,E1 水域江河、湖泊、水库、沟渠、池塘、滩涂等水域；不包括公园绿地中的水面E2 农林用地以生产为目的的农林用地，如农田、菜地、园地、林地、苗圃、打谷场以及农业生

49、产建筑等E3 牧草和养殖用地生长各种牧草的土地及各种养殖场用地等E4 保护区水源保护区、文物保护区、风景名胜区、自然保护区等E5 墓地E6 未利用地未使用和尚不能使用的裸岩、陡坡地、沙荒地等E7 特殊用地军事、保安等设施用地；不包括部队家属生活区等用地,与镇规划标准对比,1 居住用地本标准将住宅和相应服务配套设施看作一个整体(原标准R11,R13,R 14统为R 11,二类类推)，共同归为“居住用地”（R）大类，包括单位内的职工生活区（含有住宅、服务设施等用地）。为加强民生保障、便于行政管理，本标准将中小学用地划入“教育科研用地”（A3）。本标准结合我国的实际情况，将居住用地（R）按设施水平、

50、环境质量和建筑层数等综合因素细分为3 个中类，满足城市（镇）对不同类型居住用地提出不同的规划设计及规划管理要求。其中：“一类居住用地”（R1）别墅区、独立式花园住宅、四合院等。“二类居住用地”（R2）包括原标准（R2）与（R3）,并强调了保障性住宅，进一步体现国家关注中低收入群众住房问题的公共政策要求。“三类居住用地”（R3）在现状居住用地调查分类时采用，以便于制定相应的旧区更新政策。(R)居住用地:住宅和相应服务设施的用地(R1)一类居住用地:设施齐全、环境良好，以低层住宅为主的用地R11住宅用地:住宅建筑用地及其附属道路、停车场、小游园等用地R12 服务设施用地:居住小区及小区级以下的幼托