七宝财富108广场商业项目营销策划报告55P(1)(1).ppt
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1、七宝财富108广场商业项目营销策划报告,壹 区域商圈分析贰 项目定位及发展战略项目SWOT分析项目整体定位业态布局叁 整体营销推广策略项目整体策略营销推广策略肆 案例介绍,Part1 区域商圈分析,壹,以七莘路为主轴的七宝商圈,形成了北、中、南“一点三线”的布局。1、北段:七宝目前定位最高的新兴商业中心,由嘉茂购物中心、家乐福巴黎春天等组成2、中段:七宝人气最旺的商业中心,由乐购生活中心河畔百货星钻城汇宝购物广场+七宝商业街等组成,地处轨道交通9号线七宝站,也是七莘路和漕宝路的交汇处。3、南段为娱乐和体育组合式的商圈,地处七宝最南端。拥有银七星室内滑雪场、热带风暴、闵行体育馆、闵行体育公园等娱
2、乐和体育项目。周围可开发地区比较多。,七莘路“十二五”规划重点打造七莘路沿线北、中、南三个节点七莘路北段:依托巴黎春天、嘉茂购物广场、华商时代广场等商业项目,重点面向虹桥商务人士,做好大型品牌餐饮、娱乐、休闲、购物等多功能融合的目的型消费业态规划;全力打造总规模达40万平方米体量的商业综合体。中段:以万科53号地块为主,整合七宝商城、汇宝广场等,并积极实现与七宝老街的互动融合。南段:联动莘庄商务区,形成以滑雪场商务大楼、英创大厦、丽婴房商务大楼等为主的商务楼宇聚居区。,现阶段租售情况商铺供应量很少,市面很少见七莘路沿线商铺放出租金以七莘路中段为最高,为20元/天左右(另需支付价位不等的高额转让
3、费),以七宝老街为中心的旅游商业发展2000年10月,七宝镇政府开始修复七宝老街,斥资2亿元人民币。现在的七宝老街已经是七宝的名片,闻名上海乃至中国,每天的游玩人流络绎不绝。【商业布局】其主要商业街不是顺河平行,而是与河垂直,呈现独特的“非”字型格局。以蒲汇塘桥为坐标零点,由南北一条街与东西一段河构成十字形支架,再经环城圈缝合,使得老街形成了四个大的板块。七宝老街一期是七宝古镇人气最旺的地方,分为南大街和北大街两大片区,南大街目前已形成本地特色小吃一条街,北大街则为乡俗文化旅游购物一条街,突出七宝的古文化、老字号、本地特产等。二期定位更趋向于中高档商品,主要业态有休闲类茶馆、咖吧、酒吧、特色食
4、品专卖、前店后作坊、书画专卖或书画工作室、二手文化收藏品及调剂市场。七宝老街“十二五”规划重点实施文化特色品牌引入工作,加强与区域其它休闲资源商旅文联动发展,现阶段租售情况2001年,七宝老街一期商铺招商人气火爆,当时的租金为3.5元/天;2002年,二期商铺开始招商,近7000平方米商铺同样引来一阵抢租,租金则逐渐上蹿至7元/天。2007年10月底9号线地铁开通后的七宝地铁口周围沿线的商业租金上涨到12元/天。如今随着周边沿线的发展,地铁,交通枢纽中心七宝老街商圈的租金一路飙帐到15-18元/天。(且另需支付价位不等的高额转让费用),商圈业态布局,商圈未来消费结构分析,Part2 项目定位及
5、发展战略,贰,项目立地研究及SWOT分析,项目概况物业地址:闵行七莘路1839号所属商圈:七宝标准层面积:5000平方米层数:5层物业属性:商业,SO战略:发挥稀缺性,抓住区域内的业态空白,本项目成功的保障,24H乐活城(Happy&live city),乐活-“LOHAS”(lifestyles of health and sustainability)“健康可持续的生活方式”,项目整体定位,1、理念城市副中心商业广场/新健康休闲天地理念定位/融会贯通的商业建筑格局,2、风格差异化/以建筑表皮,赋予项目精神/以休闲内涵,平复城市气息,3、产品力竞争力多元业态组合,捕捉多层人群复合产品创新,全
6、面引领市场,项目业态布局,一楼【展示销售区】主要业态,二楼【休闲消费区】主要业态:,三楼【精品时尚餐饮区】主要业态:时尚休闲餐厅、主题情调餐厅、创意餐厅,四楼【大型中式餐饮区】,五楼【休闲娱乐】,Part3 整体营销推广策略,叁,营销策略,13层商业:租售并举每年7%投资回报,3年一次性返还,从房价中扣除由经营管理公司统一运营,统一招商前3年经营管理权归经营管理公司,3年后由业主委员会与经营管理公司协商45层商业:先租后售每年6%投资回报10年投资回报,由经营管理公司统一运营,统一招商,价格策略,租金测算,补贴策略,每年需返还小业主的投资回报率为6%,即为1200万元/年,每年的租金收益为73
7、0万元/年,补贴原则:需返还小业主的投资回报率与租金之间的差额为470万元/年,需发展商补贴,加息周期,减息周期,2011,2015,2021,5年,2018,2020,2013,补贴策略,2016,年利率为3.5%,销售收入所得的利息(无论利息高或低)均高于所需补贴小业主的金额470万元/年,运营模式,管理模式建议统一管理,独立经营;整体推广,独立核算;统一招商,不断优化,统一管理统一的物业管理和运营管理,保证整体服务质量和消费环境独立经营商户发挥各自优势,开展经营整体推广由经营管理公司统一推广,以达到较大的影响力独立核算商户独立收银,独立核算统一招商统一布局,统一招商,优胜劣汰,不断优化整
8、体项目的业态、品牌组合,打造永远活力的繁华商业中心,运营目标,分阶段目标化运营管理,为实现项目整体效益的最大化,在未来运营管理中,将采取两阶段的目标化运营管理:第一阶段:养铺期(预计开业后3年左右),以满租率作为重要运营管理指标。以快速树立项目市场形象、扩大项目市场知名度、形成商业氛围为目标,不要求租金收入的最大化,以符合业态定位的品牌商家稳定经营。第二阶段:成熟期,以租金收益作为重要运营管理指标。在保证项目正常运营的前提下,逐步提升租金水平,实现市场价值的最大化。,运营测算,运营原则:1-3层商业,每年7%投资回报,3年一次性返还,从房价中扣除,小业主不缴纳任何运营管理费用,租金收益归运营管
9、理公司拥有4-5层商业,每年6%投资回报,租金收益归小业主所有,不足处由发展商按贴补策略贴补第一年为市场培育期,运营管理公司对商家实施免租期第二年为积累期,运营管理公司完成60%商家招租第三年为逐步成熟期,运营管理公司完成80%商家招租,运营测算,收入,运营测算,支入,总计:5050万元,营销推广策略,营销筹备期,前期招商阶段,隐性招商期,显性招商期,2011/6,2011/10,2012/5,开盘,2011/12,开业筹备阶段,2012/3,开业阶段,2011/9,诉求内容:开盘信息,推案,产品信息为主,结合各工程节点,强调产品价值,诉求内容:产品,规划,开发理念为主,形象为辅,结合开盘造势
10、,诉求内容:区域规划,项目开发理念,形象炒作为主,诉求内容:以产品销售信息为主,公关活动:圈层营销,口碑营销 活动种类:招商推介会,房展,活动:圈层营销,口碑营销活动种类:新老客户联谊,沙龙,活动:圈层营销,体验式营销活动种类:客户答谢酒会,老带新,公关活动:圈层营销,口碑营销活动种类:户外,论坛,吸引客户通过大量的媒体推广及宣传资料吸引客户至现场看房,1,2,制造人气功过售楼处现场包装,和人为制造的适当的忙碌景象(现场保安、保洁人员、看房客户等),制造人气,形成良好的销售氛围,打动客户,3,打动客户通说统一安排的销售说辞打动客户,4,感染客户通过精心安排的情景样板区、看房通道,让客户身临其境
11、,感受到项目,5,客户促销发放贵宾卡、客户大礼包、开盘优惠等一系列促销手段,给予客户强烈的开盘预期,成功销售的关键要素,成功营销十一则,拉近客户举办各种SP活动,穿插部分内部人员在活动中,通过语言和活动现场诉动客户对项目认同,提升项目好感和美誉度,6,7,8,气氛营造开盘前使用选房选号策略加以销控的手段干扰客户,人为制造房源紧张的气氛,强势开盘开盘当天大型造势,用劲爆的价格点杀客户,9,快速签约销售人员用逼、催、扰、讨的销售方式逼出首付,促成按揭,完成销售,10,11,客户激励建立完善的客户激励计划实现老带新的优惠措施,充分挖掘客户价值,完成销售交房工作集中在2天内完成,不给客户考虑时间,销售
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