【商业地产】中惠熙元地产东莞项目联动整合推广策略_123PPT_2009年.ppt

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1、2009年中惠熙元地产东莞项目联动整合推广策略,2009年2月28日自在广告（深圳）公司,从一次产品推广展开的年度推广策略,对第五代花庭美墅产品的认识与理解,前四代产品的总结；第一代产品：通过各种组合，把别墅，洋房等的平面特点与产品结合在一起，形成围合邻里关系，采用流行的退台式设计，给了业主更为自然舒适的交流空间和休闲空间。对首层单位附送地下使用空间，使空间得到延续。第二代产品：二层单位附送地下使用空间，使居住空间得到了更大的延伸；对顶层复式单位户内楼梯位置进行修改，将餐厅挑空优化为客厅挑空，在复式上层单位增加书房等多功能房设计。,第三代产品：提高一二层地下使用空间的舒适性，提高采光通风等舒适

2、要求，对首层单位增加户内楼梯，融入“复合”式设计理念及入户花园概念，体现花庭美墅产品“独门独院”的特质。第四代产品：在前三代产品基础上更是融入错、跃、叠“混加”式设计手法，最顶层加上小阁楼式的设计，提供了另一种充满情趣、想象力、理想与激情生活的空间平台，提供一种崭新的城市生活居住模式。在立面设计上打破了传统居住建筑立面封闭、呆板的格局。整体结构外表更接近于联体别墅，但却比联体别墅有更高的性价比。,“花庭美墅”，花庭洋房“三房四花园”产品等不但显示了中惠“构筑和谐空间”的使命，还融入了浓厚的东莞城市特色。所以，现在说起东莞的地产品牌，大家首先想到中惠熙元。而说到产品,花庭美墅的人性化产品设计，丝

3、毫不比深圳万科城逊色。,市场地位,第5代花庭美墅产品升级特点1、价值升级附送超值空间附送大量增值空间入户车库、私家花园、阳光地下室、露台，最高附送比例超过100%，尽享庭院生活、多媒体娱乐、健身之高尚人生。2、尊享升级私家车库入户设置私家车库直通地下室，保证业主便捷的同时，形成静谧的屋后空间，更进一步完善社区人车分流，成就了堪比独栋别墅的私密、安全人居时尚。3、多功能升级挑战地下室功能极限多功能地下室突破平层设计，创新下沉式空间开阔灵动。设为小型宴会厅、家庭影音室、健身房、私人吧台或工人房，完备生活功能尽显奢华。,4、采光升级地下室特设采光井特设采光井，营造了通风、防潮、采光良好的地下室空间。

4、在明媚阳光中，无论是健身房、娱乐室还是吧台、影音室，欧陆风情魅力完美融合。5、起居空间升级拓展复式起居室两层通高顶层复式起居室非凡的6米挑高空间，自然通风畅顺，进一步提升舒适人居品质。无与伦比的高阔轩昂空间，成就多角度大气领地。,6、客厅露台升级复式客厅附送超大实用露台复式起居室把原法式小阳台升级为超大露台空间，或邀三五知己品茗畅谈、全家聚餐娱乐享尽天伦，或亲手培植花卉，珍藏院落美丽，彰显“亲地”荣耀。7、户外空间升级顶层露台极致空中奢华复式上层双面户外露台，超越了普通中间层和首层住宅前后露台享受。高踞无压空间，包揽迷人景致无界限！悠游，天人合一的境界。,第5代产品在当前市场情况下推出的积极意

5、义。,从产品看，东莞目前供给量大，产品档次大多为大众精品型，中档为主。开发商水平实力则良莠不齐，产品特色不突出，高层电梯公寓的产品多属于上一代产品，普遍缺乏创新。中惠熙元在创新方面一直走在市场的前列，专利产品花庭美墅经过几年的改良，即将推出第五代花庭美墅，这也是地王项目的亮点。中惠熙元用花庭美墅引领产品线，万科则是别墅与公寓两极分化，没有这种价廉质优的中间产品，五十万至百万的好产品少，这是万科在东莞产品的不足之处。沿海的低价别墅，万科城别墅都有市场，花庭美墅在推出后一直受到关注，说明这类高端产品是非常具有市场竞争力。,第五代花庭美墅3大产品核心特点,1、庭院亲地生活花庭美墅产品最大的特点是拥有

6、庭院亲地生活。建筑与建筑之间的最宽距离，超宽楼间距离保留了更多的庭院面积，而低楼层的建筑形态，则确保了每一户人家都能分享到公共庭院的绿色空间。一楼单位拥有自己的私家庭院，而楼上的住户，通过庭院的入户、大面积的阳台等户外空间，形成了简约明了的庭院生活空间，也能与公共园林保持最近距离的分享。真正实现家家有庭院，户户皆天地的低密亲地生活。,2、准别墅生活空间尊享独立私家车库直接入户，阔绰的阳光地下室空间搭配主生活空间、跃式的家庭生活空间等别墅建筑元素融入花庭美墅，这已经远远超越了传统的别墅生活空间。3+1花庭美墅的每一户人家都拥有了两层的生活空间，户户独享私家庭院、阳光地下室、阳光餐厅、阳光书房，顶

7、层复式单位更有主卧室独享超大露台花园，可谓真正的大户人家生活。,3、空间更增值附送阳光地下室、私家停车库、超大露台花园、多阳台等生活情景，生活娱乐空间更加宽敞舒适，真正体验到比肩别墅、有天有地的生活！花庭美墅在空间在使用率上重点下功夫，创新产品拥有超高实用率。,基于以上产品特点分析及如何在推广中使其卖点最大化，自在认为结合第五代花庭美墅不同楼层给出符合其楼层特点的命名是推广的第一步，这样做的意义在于在推广花庭美墅这个产品的同时让客户对不同楼层的特点都能有很好的了解，加强客户对产品想象和期待从而达到较好的传播引导。,分楼层单位命名：,一层：亲地院 二层：花样馆 三层：空中墅亲地院：一层单位独院独

8、院的亲地设计，同时具备地下室、室内阳光房及私家庭院等，多种院 式结构组合，故而称之亲地院。花样馆：众多退台式设计，饱览更多庭院、园林风景极大延伸户外空间，多露台的应用让生活 丰富而多元，为此称之为花样馆。空中墅：空中复式结构，4.2米挑高客厅，双主卧分区，独立一层主人空间，超大景观露台生 活无限丰富，别墅级空间设计，臻显大户人家生活，所以命名空中墅。,什么样的定位才能体现出产品的高度？,1）符合客户对高端产品形态的认同与想象；2）符合产品核心特点；3）符合第5代产品的升级特征；4）符合购买客户的身份认同感。,我们可以提出这样的产品定位：庭院精粹 空间大师,户外,第5代花庭美别墅推广思路,形象定

9、位,结合产品进行诉求,分楼层产品价值诉求,居住生活感受,渠道:户外DM折页框架现场包装,渠道:户外DM现场包装产品手册产品发布会,渠道:户外DM现场包装,渠道:户外折页现场包装中惠地产15年 家在中惠活动,路旗,墙体,手提袋,围墙,从整合资源三盘联动避免营销和推广的消耗和浪费的大方向来看，单一产品的推广显然并不能满足到集团提升中惠品牌，和利益最大化的要求，于是我们试着从产品出发，结合市场做了一个年度推广案。,回顾2008，面对2009,2008年市场情况二级市场1、市场整体吸纳率较低，供求矛盾比较突出。08年东莞全市在售项目为326个，其中全年有成交的项目有305个。08年东莞商品房新增供应6

10、79.6万，共74243套，全年成交总面积为383.34万，共38114套，总成交金额246.4亿元。市场商品房累积可售存量723万，其中住宅可售存量为609.34万。2、受经济、政策、自然环境、市场等因素影响，市场波动明显；全年市场竞争白热化，营销大战异彩纷呈，以自住需求为主，投资需求锐减；价格方面，08年东莞楼价呈现逐步下调的趋势，到年尾有回升的迹象，全年商品房均价为6428元/，同比07年上升7.89%，主要是因为别墅、公寓均价的上升所带动，普通住宅均价为5399元/，同比下降2.4%。,一、受经济、政策、自然环境、市场等因素影响，市场波动明显。,1-2月:南方雪灾导致看房意愿下降，购房

11、入户取消，加之春节假期，导致2月成交严重萎缩；3月：万科、光大领降，东莞第一波降价潮拉开序幕、成交在价格回落基础上得到释放；5-6月：汶川大地震使得老百姓关注点转移，传统五一旺季成交放量效果相对不明显；8月：奥运会后预期不明朗，使得奥运前放量明显，透支“金九”需求；10月：“银十”传统黄金周促销力度大，但受金融海啸影响，10月需求温和释放；11月：央行大幅降息，多项措施促进消费，使得11月需求继续温和放量；12月：年底冲量及结算，政策刺激，促销不断，签约成交量创下全年最高。综观2008年，受政策、经济、自然环境、市场等因素的影响，东莞楼市既有平抑的一面，也有放量的一面，市场波动较大，整体上以平

12、抑为主。,二、市场观望气氛浓厚，新增供应缩减，需求相对平抑1、供应：08年东莞共177个楼盘项目新增商品房供应，总供应量为679.64万，较去年同期下降14.85%。其中住宅供应项目144个，供应量为574.42万，同比下降19.13%；住宅供应套数55020套，同比下降13.04%,住宅供应占到总供应的84.52%，较同期下降5.48个百分点。2008年东莞新增住宅供应90以下的户型比重为31.05%，较2007年上升11.95个百分点；2、“90/70”政策效果持续体现，但体现速度仍然较慢，“90/70”倒置情况持续，中大户型主导东莞住宅市场的局面仍未得到有效的缓解。,2008年东莞商品房

13、新增供应情况,从月度供应走势看，由于受国庆黄金周前后的市场分歧、新政影响等因素，9-12月份的新增供应量差异较大。2007年预期看好，9月集中放量，但随后受新政影响，供应即时缩减，并在12月堆积上市；2008年预期看淡，9-10月温和放量，同时直至年底呈持续缩减趋势。,成交：截至2008年12月31日，东莞全市在售项目为326个，其中全年累积有成交的项目有305个。受楼价下调的影响，市场供需双方观望气氛浓厚，需求平抑。2008年商品房累积成交面积为383.34万，同比下降42.21，共38114套，同比下降38.09，成交总金额为246.4亿元，同比下降37.7%。其中住宅成交351.92万，

14、共33595套，成交金额为211.5亿元，同比分别下降43.43%、38.72%、41.4%；而非住宅成交31.42万，共4519套，同比分别下降23.79%和32.92%。,三、楼市调整震荡下行，购房撤销备案现象时有发生08年房价的快速回落，房地产的深幅调整使得前期高价入市者资产严重缩水，并面临着很大的供房压力，出于自身利益的考虑，市场上衍生出了退房、聚众闹事、断供的情况。从下表可以看出，2008年累积撤案面积达7.82万，也就是说，每月平均有73套房撤销备案。数据表明，东莞部分置业者的置业行为还是不够理智的，存在拍脑袋购房，然后退房另谋他选的情况，市场相对还不够成熟，但经历了这次调整后，购

15、房行为会更加趋向理性，市场也将会步向成熟。,四、置业需求以自住为主，两房、三房成畅销户型 08年新增供应中，以普通住宅供应为主，占供应面积的72.26，普通住宅的成交比重为79.72，成交比重较供应比重要高；而作为投资型的写字楼、商铺等成交比重则要较供应比重要低，说明市场以自住需求为主，投资需求下降明显。,按照供需比例对比分析得出，2008年新增商品住宅的成交户型主要以三房为主，其供应比例为37.53，但其成交占比高达42.03，其次是两房成交占比19.35，四房占比13.84。两房、三房的成交占比合计高达61.38，较其供应比重要高出许多，说明两房、三房户型较为畅销；而作为投资性产品为主的小

16、户型一房、单身公寓总计成交占比仅为6.73。,结合户型面积分析，08年成交的户型面积集中在81-140之间，其成交占比高达54.3。其中以81-100的户型成交最为理想，其成交比例为21.72%，其次是101-120的户型成交比例为16.83%，而121-140的成交比例则为16.33%。,物业价格涨跌互现，商品房均价同比上涨7.89%，普通住宅均价同比下降2.4%08年商品房均价为6428元/，同比07年上升7.89%，主要是因为别墅、公寓的均价上升所带动；商品住宅均价为6009元/，同比上升3.21%，其中普通住宅均价为5399元/，同比下降2.4；公寓均价5822元/，同比上升5.15%

17、；别墅均价14458元/，同比上升5.24%；商铺均价12550元/，同比大幅下降19.67%；而写字楼08年均价为8102元/，同比下降3.79%；车库均价8642元/，与07年基本持平。,五、房价快速深幅回调，需求得到有效释放。08年全年普通住宅月线均价呈现出波动下行的趋势，经历了全年的下行探底，相比07年普通住宅均价的最高点6804元/，08年月最低均价为4939元/，已经跌破5000元/关口，回调幅度高达27.41。而随着价格持续回落，市场需求得到有效的释放。,08年东莞普通住宅可售存量加权价格呈现逐月下降的趋势，在2008年10月加权均价创下年内新低后，开始出现回升走稳的态势，年内最

18、后两个月连续出现小幅回升，后市有望继续走稳。,六、市场资金向优势资源集中，个盘分化明显2008年普通住宅项目销售排行（按销售套数）,从2008年的普通住宅项目销售排行榜可以看出，市场个盘分化明显。淡市中优质盘优势明显，这些优质资源主要包括品牌、地段、景观、社区等。品牌好的项目如新世纪地产、万科地产、光大地产和富通地产等项目；而08年普通住宅成交前十名中也无一不都拥有大社区，好园林等等。因此，尽管08年遭遇房地产淡市，但性价比较高的楼盘依然备受青睐。,七、市场高库存的供需矛盾突出，后市消化压力依然巨大1、目前东莞商品房累积可售存量高达723万，累积销售率仅为61.6%。而目前东莞住宅可售存量为6

19、09.34万，共56516套，其中洋房可售存量为495.87万，共45430套；别墅可售存量60.34万，共1622套；公寓可售存量53.13万，共9464套。2、综合可售存量和潜在供应量，2009年东莞商品房总体供应量达到1195.7万，相比2008年的总体供应量1093.05万增加了102.65万。如果按照2008年383万的商品房消化量去计算，供需比高达3：1，如果按照2009年预期418-478万的商品房消化量计算，供需比也达到2.5：12.8：1。因此，东莞商品房高库存的供需矛盾比较突出，后市消化压力较大。,后市展望 2008年多种因素影响使得东莞楼市跌宕起伏，市场在调整中震荡下行。

20、全年成交相对比较平抑，但随着价格逐步回调，累积的市场需求得到逐步释放。评估全年383万的成交量，一方面是楼市下行通道造成购房者观望持币待购，另一方面也是市场回归理性，自住需求为主导下的结果。综观东莞历年的商品房成交量，其成交面积约以每年20-25的速度平稳上升，按此速度，07年的商品房成交面积理论上约为455-483万，而实际上，按官方的统计数据，07年的商品房成交面积达572.99万，环比增幅达51.03%，远远超过了东莞近年商品房成交的平均增长速度，也正因为07年成交透支了08年约100万的住房需求，导致了08年的市场需求比预期的萎缩。,展望2009年，可谓压力与支撑并存，后市谨慎乐观。一

21、方面宏观经济面的不乐观与市场高库存导致的供需矛盾突出两大因素压制着东莞楼市；另一方面，政策、心理、市场多重因素也给到东莞楼市强有力的支撑，综合评估，2009年整体商品房市场成交量有所回升，整体均价呈现稳中有升态势。,一）市场平抑因素：1、东莞经济形势仍然不容乐观，住房潜在需求规模及有效购买力将呈现萎缩和下降的发展趋势。2、市场高库存的供需矛盾比较突出，整体价格向下的压力仍然持续存在。二）市场支撑因素：1、与2008年相比，很多对楼市平抑的因素在2009年将会消除或减轻；2、扩大内需保增长调控思路下，累积住房需求逐步释放；3、股市见政策底，楼市在中央稳市政策相继出台后政策底预期强烈；4、在住房信

22、贷投放放松、需求反弹等因素，楼市资金推动力逐步加强；5、投资带动楼市复苏，2009年东莞迎来新一轮投资热潮，预期带动楼市复苏；6、东莞楼市深幅调整后价格回调基本到位，底部投资价值凸现，相比较深圳、广州的房价，东莞房价再次成为珠三角的洼地，另外，2008年底东莞房价开始呈现触底回升迹象；7、2009年东莞楼市是现楼年，现楼价值支撑楼市价格；8、2009年以后的下一轮房地产开发，高土地成本支撑房价较大幅度反弹。,三）2009年市场需求量预测：综合评估，在多方支撑因素尤其是在政策刺激下，2009年预期整体成交量同比有所回升，整体销售率有所提高。结合供应量与销售率综合预测，2008年整体销售率为35.

23、0%，假设销售率提高05个百分点，即2009年的销售率为35.0%-40.0%，按照2009年东莞商品房总体供应量1195.7万计算，2009年东莞商品房成交面积为418-478万。与2008年不同的是，2008年总体供应上以新增供应为主，因而以消化新增供应为主；而2009年由于新增供应大幅缩减，总体供应上以累积的可售存量为主，因而以消化库存为主。,2009年，我们应该如何做？,本次三盘打包的目的显而易见，是为了整合资源三盘联动避免营销和推广的消耗和浪费。而作为东莞第一的中惠熙元在目前这种市场环境下，应该率先做出改变，这种改变不仅是整合推广模式上的改变，更应该是整体营销模式的改变。,2009年

24、，对于整合推广，有着两种方案：,A、三个盘分盘进行单独推广与销售。B、以整体品牌带动各个盘的推广与销售。,对分盘进行推广、销售，分析认为：,1、对中惠熙元品牌资源没有最大化的有效利用和提升。2、客户资源难以形成整合与消化，无法最大化的有效利用。3、三盘形成的丰富产品线无法整合有效利用。4、营销费用过于庞大，无法进行有效控制。,因此，A方案不利于整合推广和销售工作的开展，也并非我们的初衷。,对总品牌带动分盘进行推广销售，我们分析认为：,1、利于在目前的市场环境下最大化的利用品牌影响 力建立竞争优势。2、利于对客户资源的整合和消化。3、利于将三盘所提供的丰富产品形态向整个市场全 面冲击，可合理的避

25、免单个盘或单项产品与对手竞争。4、所产生的营销费用相对较低。,以上的分析结果表明，以总品牌带动三盘的推广思路，将更有利于中惠熙元地产在东莞市场，2009年整体的推广和销售工作的深入开展。,如何以总带分的进行营销推广？,2009年，残酷的市场竞争势必造成投放量的明显增大，成本将进一步提升。因此明确以总带分的营销策略，建立以品牌带动分盘及各种产品的推广策略，并贯彻到全年的推广工作。,因此，在新一轮品牌推广中应该1、以加强企业品牌的推广为推广主线，带动产品线的推广，从而相对弱化各项目的品牌推广。2、强化各产品的优势，以丰富的产品线和完善的服务提升企 业品牌的影响力。3、加强企业品牌与客户之间的联系与

26、互动行销的建立。4、让市场更清楚的认识、了解中惠熙元的品牌。,2009年，中惠熙元东莞整体营销执行计划导则,营销计划执行导则,1、确立以总带分的营销、推广传播模式；2、强化各个主打产品的差异化优势；3、削弱各项目因形象定位差异形成的档次感；4、丰富客户积累的手法和渠道的差异化；5、加强、完善客户关系管理体系；6、加强中惠在东莞市场上各项目之间的联动。,在有了整体营销推广的执行导则指导下，面对2009年中惠熙元东莞市场具体整体推广工作过程中，我们将会面临一些新的课题，也是我们营销推广工作的重点。,1、客户的积累手法与渠道。2、客户关系的维护和管理。3、营销与推广节奏的把控。4、传播渠道的运用。,

27、1、客户的积累手法与渠道,2009年，中惠熙元的东莞三盘要做到整体推动全面开花，因此，09年的客户积累工作将是为中惠熙元整体进行客户积累，而不是为单个项目。,通过以互动式的营销活动。结合市场关注度，开展公关活动，进一步与市场和消费者形成沟通，了解消费者的需求与之形成互动，带动客户资源的积累，为全年的销售工作建立基础。,1、深入开展企业与客户之间的联系和互动活动。,A互动式的营销手段,2、各个产品呈现时与客户间的互动活动。,3、产品线各产品面市的新闻发布会。,1、深入开展企业与客户之间的联系和互动活动。以企业品牌作为行销主题与客户互动的方式来进一步加深客户对企业品牌的认识。活动建议:“15年,家

28、在中惠”（家庭摄影大赛/家庭植树大赛/家居装 饰大赛）活动目的:以家庭为单位开展活动，使业主感受到一种家在中惠的感觉，提 升企业品牌。,海报,户外,2、各个产品呈现时与客户间的互动活动。,在有新的产品推出时，以电话或者直邮的形式通知新老客户及其他客户。一对一的给客户介绍新产品的特点。增加客户对产品的理解及对新老产品的认知和对企业的信心。,活动建议：中惠品质之旅（带客户参观中惠开发的各项目）,海报,3、产品线各产品面市的新闻发布会。各产品面市时通过新闻发布会的形式，向市场展示产品的特点，增加强烈的关注度，让市场全面了解新产品产生购买欲。,户外,产品手册,B各个产品促销活动与消费者的产生有效互动。

29、,活动形式：1、参与活动享受优惠折扣；2、赠送礼品或者物管费用；3、形成团购，享受惊喜折扣；4、以老带新，形成口碑效应。,产品促销活动,目的：通过促销以及互动活动，提升项目的形象和市场高度，建立口碑传播。,2、客户关系的维护和管理,面对全年客户整体积累工作，同时，投入市场的多样化的产品和景观差异，所形成的有着对中惠熙元不同需求的客户的管理，如何建立有效的客户管理体系，进行客户区隔、维护以及有效管理？是09年中惠营销推广工作中又一重要的课题。,1、建立中惠熙元住宅产品4S店,参考各类汽车品牌4S店的成功，为我们建立一个地产产品4S店提供大量可借鉴的经验和管理模式。良好的客户关系的管理与维护，多种

30、型号的产品、多种档次的产品之间，协调、而统一的管理模式，正是我们对客户管理与产品销售中，可复制的成功模式。,对产品销售而言，4S店可提供一个不同档次、多样产品，同时与消费者进行有效互动的空间。消费者可在4S店中，根据自身的喜好和条件，进行选择，同时，4S店的有助于产品线的整体呈现，为客户的积累提供一个新渠道。,A、产品4S店建立的目的：,1、加强对客户资源的管理，形成协调、统一客户 管理模式。2、在内部形成有效的区隔，有利于进行有针对性客 户管理。3、为多种产品同时销售建立一个的合理的管理平台。,SURVEY,SEEK,产品咨询,销售,中惠熙元住宅产品4S店,信息反馈,SALE,SERVICE

31、,售后服务,B、构建产品4S店的形式组合：,1、建立售楼处功能划分以及完善现场管理。2、建设网上4S店，拓宽信息传递和互动，建立新 的销售渠道。,3、产品体验的功能性以及组成。亲身体验景观 特色和多种户型的不同感受。4、建立客户跟踪反馈的服务原则。,5、售后服务体系的建立与完善。a.建立业主档案；b.已交、未交房业主的管理；c、业主联宜活动或者调查。6、客户意见的整理以及反馈系统。,关于产品4S店在各售楼处的设置我们利用中惠现有的资源，在各售楼处门口设立一块4S店专有的符号，并在售楼处内找一块单独的空间来设置4S店，4S店所采用的色调、风格需区别于所在的售楼处，但各大4S店需统一。这样的好处在

32、于客户进入售楼处后可以很明显的识别4S店的方位以便咨询，在了解其中一个项目的同时还能从4S店了解到更多关于中惠企业及其产品的详细资料。如果客户在其中一个项目没有喜欢的产品或者所需要的产品在中惠另外一个项目时，4S店的工作人员均可以给客户进行登记存档，告知客户所需要的的产品类型在另外一个所属项目或者以后会有更多新产品面市，一来是可以让客户对中惠产品充满期待增加关注度，二来可以储备强大的客户资源。从而达到加强中惠品牌的提升及聚集客户的效果。,既然要设置产品4S店，那肯定也要有专有的符号来与之匹配，跟市场上其他项目进行有效的区别，引起关注度。,产品4S店符号惠+,惠：中惠企业的简写+：谐音“家”、“

33、汇集万家”的含义，给客户一种家的感觉，还有 产品升级的意义，并以此做为09年中惠的行销主题。,导示,海报,户外,2、中惠会会员制的推广和积分活动的开展。,启动中惠会积分计划行动：目的：为销售服务，为整体积累客户手法：发放“会员积分卡”，发动入会,入会即送2000元积分，同时善用老客户资源，老带新可获奖励200分积分，参与活动送200分积分积分只有在买房的情况下可以折为房款，未买房客户只可兑换指定价值的礼品。,思路一：,“会员积分卡”可升级为金卡交纳升级金5000元，方可升金卡会员将前期积累的意向客户进行洗牌，能过交纳升级金而成为中惠的忠诚客户。可获优先选房机会，获会员积分5000分的基础上再赠

34、送1000分，可顺延积累，成交后所有积分折为房款。活动和优惠是进行挂钩的，金卡会员可享受更多的优惠，最后成为购房者。,项目竞争分析模型,世联研究定位与物业发展研究模型,来源深圳项目定位与物业发展建议2006年7月26日,版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,未来2-3年大盘频现，供应集中放量，总量将超过2000万平方米。,2000万平方米,预计本项目07年上半年入市时，正是片区推盘的高峰期，竞争趋白热化。,2006年,2007年,2008年,一

35、期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,万平方米,万平方米,万平方米,2007年上半年市场供应,/项目是本项目最大的竞争对手。,区域竞争项目解析 花园,产品,形象,渠道,价格,附加值,客户,一期飘House二期栋层小高层三期栋层小高层,地产品牌幼儿园/小学/会所/泳池,一期均价二三期预计以上,招商会大型户外广告/报纸/电视口碑营销活动营销展会,公务员企业主关内投资客户,板块首席国际居住区,板块内竞争项目解析 城,产品,形象,渠道,价格,附加值,客户,一期飘House二期

36、栋层小高层三期栋层小高层,地产品牌幼儿园/小学/会所/泳池,一期均价二三期预计以上,招商会大型户外广告/报纸/电视口碑营销活动营销展会,公务员企业主关内投资客户,板块首席国际居住区,竞争分析总结,产品,形象,渠道,价格,附加值,客户,A项目凭借渠道和客户突破竞争H项目将凭借形象取胜J项目各项实力均衡D项目凭借价格在独树一帜,项目,项目,项目,本项目,本项目将通过附加值和产品来突破竞争，取得竞争优势,项目SWOT分析,机会(OPPORTUNITY),威胁(THREAT),劣势(WEAKNESS),优势(STRENGH),项目综合评价：本项目位于极具发展潜力的区域，是目前唯一大型综合体项目，顺承了城市化及 规划地位、交通、产业、经济升级的历史时机，为项目多物业类型的多元化发展提供了巨大机会。,THE END,