2012巢湖市金泰·水岸生活项目及周边环境市调报告55p.ppt

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1、金泰水岸生活项目及周边环境市调报告,辉达地产顾问有限公司2012年7月,报告内容提示,Part1、项目大环境解析评价,Part3、项目开发综合定位,Part2、项目自身解析评价,市场调研部分,定位建议部分,市场调研篇,Part1、项目大环境解析评价,背景资料,巢湖中庙印象,合肥宏观经济及发展趋势,中庙房地产市场发展分析,项目大环境解析,1,2,3,4,背景资料,巢湖市是一个区位独特的地方，襟江而又拥湖，因而成为长江北岸的一座“鱼米之乡”。但建国以来，巢湖的工业经济始终发展不起来，经济体量与周边的合肥、芜湖、马鞍山相比，差距日益加大。巢湖经济相对落后，也使得其自身的稳定性不足。建国以来，巢湖已经

2、历过四次小规模的行政区划调整。一方面，巢湖的经济体量与其管辖面积作比，是“小马拉大车”，以至于“马和车都累”。而且在周边城市逐渐形成较强的产业体系情况下，巢湖的经济发展更是受到挤压。另一方面，安徽省地级市较多，随着“大交通”和“大城市”的发展，中心城市行政区划管理幅度过小。,巢湖撤市,背景资料,撤市后的规划,本项目位于巢湖居巢区中庙镇。撤市后划入合肥市。,居巢区和庐江县划归合肥，无为县划归芜湖，含山县、和县划归马鞍山。,具体区位图,巢湖人如何看撤市,合肥人如何看撤市,当地人的态度和评价,对待并入合肥持观望态度，无法确定今后走向，但期待更多政策上补贴与支持，对于项目评价为价格高，质量造型差，购买

3、兴趣不大。,有利于合肥建设，但同时也担心相关政策导向的偏移会带来更大的竞争压力,欣喜与加入省会城市，希望借助相关指引政策改变巢湖落回的经济现状。,大家谈撤市,背景资料,背景资料,区位图,巢湖部分区域划入合肥后，合肥将建成一个环巢湖的大城市，巢湖将变成合肥市的“内湖”。调整区划后，新合肥市所辖区县达到至少10个，面积10000平方公里左右，人口800万人，人口占全省比例12%，与全国省会平均水平相仿，成为一个在全国有影响力的大型城市。,巢湖为国家重点风景名胜区。在诸多名胜中，最具吸引力的是山水风光名胜。滚滚东去的大江，烟波浩渺的巢湖，巍峨起伏的群山，热气蒸腾的温泉，从宏观上构成了巢湖山水的壮丽气

4、势。她集长江天险、湖光山色于一体，汇名泉名洞、奇石奇花于一身，湖光、江涛、温泉、奇花，堪称“巢湖四绝”，曾使历史上多少文人墨客叹为观止！在开发山水名胜的同时，巢湖人也加快了历史名胜的发掘和利用。修复了古昭关等古战场遗址和霸王祠、周瑜墓园，再现了古战场文化；发掘了西汉古墓，兴建了文物博物馆，抢救了西汉名胜文化；扩建了陋室，搜集了古碑刻，发掘了唐宋名胜文化；整修了昭忠祠、李鸿章当铺、武壮祠和吴长庆故居，保护了淮军名胜文化；在原址按原样整修了冯玉祥、张治中、李克农“三将军”旧居，并分别被批准为国家和省级重点文物保护单位，弘扬了现代名人名居文化。此外，还修建了新四军七师司令部和新四军江北指挥部旧址及其

5、纪念馆，在抗日和渡江战役纪念地竖起了一批纪念塔、纪念碑。,部分景点分布图,旅游资源,背景资料,并去合肥后，合肥市加大对于其丰富的旅游资源的利用，紧抓融入合肥旅游圈和皖江城市带承接产业转移示范区的两个重大历史机遇，大力发展该区域旅游产业，目前完成了中庙滨湖观光带景观规划、姥山岛整体规划。项目招商势头迅猛；二期工程将于明年年初开工建设。此外姥山岛综合开发、南北码头建设等正在如火如荼的建设中。随着旅游项目的建设力度加大，中庙必将为环巢湖旅游平添更多看点。,优良的自然、地质环境适宜的气候，为打造国际化的旅游名镇奠定了基础,政策背景,巢湖中庙印象,合肥宏观经济及发展趋势,中庙房地产市场,项目大环境解析,

6、1,2,3,4,未来国际旅游城镇,巢湖中庙印象,力求在短时间内尽快完善道路交通与周边配套设施,城市建设和房地产发展正逐步驶入快车道将成为其阶段性发展的主要任务,中庙镇位于巢湖市西部，巢湖北岸，属滨湖之乡。身临中庙，八百里巢湖尽收眼底，湖心屹立着姥山岛，湖岸有千年古刹忠庙，与姥山岛隔水相望，真是“人间蓬莱”、“湖天第一胜处”。安徽省及巢湖市在制定旅游事业发展规划时，均把中庙滨湖旅游经济开发带建设放在重要地位。中庙街道是现状巢湖旅游业发展的重要节点地域，有着相对良好的旅游接待能力和优良的生态及景观资源，同时又是连接巢湖主城区与合肥滨湖新城和东部新城的重要中间区位，不仅具有重要的发展潜力，而且在推进

7、合肥经济圈一体化发展方面具有重要战略性地位。但中庙街道地域面积狭小，对于未来发展形成了重要现实制约。因此，中庙街道已经市域层面的重点地域规划导引中被确定为与黄麓镇统筹考虑，以组团方式共同建设新城。,中庙导游图,优美的自然风光,中庙,中庙姥山景区。中庙又名“忠庙”，位于合肥市居巢区中庙镇，距市区48千米，古因居巢州、庐州中间，故曰“中庙”，号称“湖天第一胜境”。由于历代香火旺盛，素有“南九华，北中庙”之说。中庙初建于汉代，历代屡废屡修。中庙坐落在巢湖北岸延伸湖面百米的巨石矶上。石矶呈朱砂色，突入湖中，形似飞凤，通称凤凰台。古庙坐北朝南，横峙湖岸，凌空映波，殿高压云。庙门上有“巢湖中庙”书刻。整个

8、庙宇楼阁重檐飞出，似丹凤之冠，在晚霞的照射下，灿灿生辉。中庙现供奉关羽、观音和诸神。,姥山,姥山-巢湖第一胜境。浩淼烟波的巢湖湖心，耸峙着一座气势不凡的椭圆形岛屿，这便是享誉古今、名弛四方的旅游胜地-姥山。姥山是巢湖中最大的岛屿，距北岸中庙3.5公里，面积0.86平方公里，海拔115米。相传“陷巢州”时，焦姥为救乡邻，自己被洪水吞没，化成了一座山，后人遂称之为“姥山”。姥山曲岸悬壁，水阔天远，身披松竹，常年青郁，远看三山，近瞧九峰，如青螺浮水，蓬莱界外。郭沫若曾在此盘恒，挥毫写下了“遥看巢湖金浪里，爱她姑姥发如油”的佳句。姥山的四季就是四幅色调各异的山水画,政策背景,巢湖中庙印象,合肥宏观经济

9、及发展趋势,中庙房地产市场发展分析,项目大环境解析,1,2,3,4,合肥宏观经济及发展趋势,国内生产总值GDP,2011年，合肥全年实现地区生产总值3600亿元，增长16%；规模以上工业增加值1490亿元，增长23%；财政收入620亿元，增长22%，其中地方财政收入330亿元，增长18%，合肥地区生产总值、规模以上工业增加值等主要经济指标增速继续位居全国省会城市前列，总量继续进位。2011年全年，合肥市完成固定资产投资3400亿元，增长27%；社会消费品零售总额1110亿元，增长19%。肥西在全国百强县排名中前进4位，肥东、长丰在中部百强县排名中分别前进2位和5位。2012年，合肥市预计GDP

10、增长14%以上，也就是超过4100亿元。全社会固定资产投资、规模以上工业增加值增长20%以上。社会消费品零售总额增长18%以上，城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别增长14%、15%以上，追平甚至超过GDP涨幅。,人均GDP,经济发展快人均收入增加房地产成交额有望持增加。,总结,背景资料,巢湖中庙印象,合肥宏观经济及发展趋势,中庙房地产市场发展分析,项目大环境解析,1,2,3,4,主要竞争对手分析,本项目,本区域内因为处于待开发状态因为区域内新建工程较少，通过分析比较确定碧桂园、高速云水湾为主要竞争对手,区域内竞争项目分布图,地块位置：巢湖旅游度假区巢庐路军分区教导队西侧 建筑面积：22

11、00亩 土地用途：多层、高层、花样洋房、别墅 投资商：碧桂园集团建筑结构：框架交付使用状态：毛坯容积率：0.55公摊：10%-19%主力户型：87-123两房三房目前在售：云湖”1#、7#楼88-208精装洋房，4100元/平米起售；23#、25#楼湖景高层88138，一口价3938元/平米；1#、2#、5#楼80-180平米房源，销售均价4200元/平米；30#、40#、26#楼多层房源，面积在87、111和123，销售均价4800元/平米。付款方式；一次性付款、按揭付款,碧桂园滨湖城,基本信息,户型图,考虑到周边环境已经相关市场，分析可知，碧桂园滨湖城在本片区的主要房源为别墅，与本项目以商

12、业房源为主的项目物业类型相互间影响不大，项目体量大，售价高，项目规划，户型，小区环境均占据绝对优势，且项目宣传力度大，宣传范围广，使其在区域内的认知度远大于本项目。,宣传推广好在路口处的大型宣传展板作用明显，吸引眼球,规划建设好独栋别墅设计，小区环境优雅。,碧桂园滨湖城,地块位置：巢湖北岸与滨湖旅游观光大道之间 建筑面积：700亩 土地用途：高层、别墅 投资商：安徽省巢湖开发投资有限公司建筑结构：框架交付使用状态：毛坯容积率：0.9主力户型：76、106目前在售：一期、二期别墅项目已经售罄，95#、96#楼景观湖景高层106、76平米开盘在售，均价3200元/平米，具体一房一价。付款方式；一次

13、性付款、按揭付款,高速云水湾,基本信息,实景图,效果图,政府支持黄金旅游资源,靠湖，位置好,宣传推广好品牌效应,商铺，商业为主稀缺性,本地开发商,普通户型多针对面广,别墅户型多,市场调研篇,Part2、项目自身解析评价,项目自身解析评价,项目区位 项目道路与交通 项目周边配套 项目SWOT分析 项目建议与分析,地块区位,地块处于巢湖中庙镇核心区域，毗邻巢湖，紧靠中庙寺、游船码头，与合肥滨湖新区遥相而望，坐拥黄金旅游资源。,项目地块图,区域优势,地处合巢芜经济走廊、合芜宁“金三角”的腹地，紧邻800里巢湖南岸，与巢湖零距离，背靠银屏风山，不仅自然景观丰富，而且随着城市环湖旅游经济带的不断开发，蕴

14、含着巨大的区域升值潜力。根据巢湖市政府城市“一城两翼、拥湖发展”的空间发展策略，滨湖两岸作为活跃的空间拓展和产业发展的元素，将带动整个巢湖西 部地区的发展，以及促进巢湖市的整体建设，房产升值潜力巨大。巢湖是人们公认的风水宝地，中庙更是宝地中的宝地。,地块道路和交通,道路状况良好可实现合肥中庙1小时直达，随着开发建设的加快，短期内将实现半小时到达，并会有两路直通公交，与骆岗机场距离近，更利于旅游资源开发，交通发达。,地块周边配套,尚处开发中，周边配套设施一般，但前景无限。,街边一角,在建工程，待开发地,未来效果图,项目指标解析,地块位置：巢湖中庙街道阳光新街 建筑面积：120亩 土地用途:酒店式

15、公寓、商铺 投资商：安徽金泰投资集团有限公司建筑结构：框架交付使用状态：毛坯容积率：0.3 目前在售：一号楼均价：15000元/付款方式：一次性付款，签订十年返租协议,项目建筑体量小，以商业店铺为主，招商引资为重点，考虑到政策引导及市场行情，要求项目周期尽可能短，尽快占有市场，项目开发节奏安排势必考虑这一因素。项目所处旅游风景区情况也决定了大多数产品必须以满足商业投资需求为方向。,本项目户型图,项目实景图,项目效果图,地块SWOT分析,优势分析（S）,项目靠近湖边，独占绝佳地理位置 位于居巢区，毗邻合肥滨湖新区，地段十分优越，升值潜力大；处于中庙旅游风景区内部，千年名镇，拥有丰富的旅游资源；可

16、共享巢湖水体作为项目景观；借助于大合肥开发建设政策，政府大力支持，未来潜力无限。,政府扶持、旅游资源,绝对优势,劣势分析（W）,短期内项目周边周边缺乏生活配套；生活环境差相比目前其他在售项目规模小，售价高现阶段均价在15000左右；售楼中心设置简陋，售楼人员不专业；几乎为任何宣传渠道；项目户型单一，可选择面较窄。,户型结构单一，价格高,绝对劣势,地块SWOT分析,机会分析（S）,巢湖撤市，居巢区并入合肥，建设新合肥带来的历史机遇；市政府权利支持，项目以商业开发为主，符合政策方向；旅游进一步发展，坐拥丰富旅游资源，未来商业价值无限；可借助周边碧桂园项目前期对于中庙的宣传效果，加以利用,政府大力发

17、展当地旅游业,绝对机会,地块SWOT分析,威胁分析（W）,市场竞争项目带来的竞争威胁；周边开发时间和进度难以把控；旅游市场的前景不明朗；已经进行过较长时间销售，客户疲劳。,售价高，客户群窄。,绝对威胁,地块SWOT分析,SWOT交叉分析,利用绝对优势,削弱绝对劣势,借助政府扶持，利用周边绝佳旅游资源，突出未来商业价值。,通过创新宣传，重塑项目形象，以拓充新型客户源。,地块SWOT分析,SWOT交叉分析,利用绝对机会,避免绝对威胁,对客户进行相关引导。,通过重塑产品形象、更新销售理念，加快招商引资等改变将政府开发形成核心竞争优势。,地块SWOT分析,变威胁为机会,与市场竞争楼盘走差异性竞争路线，

18、并合力打造、炒作片区。,三借,项目建议与分析,项目建议与分析,中庙夜市皖江士林街,士林夜市：是台北最著名、也最平民化的夜市去处，夜市可分两大部分，一是慈诚宫对面的市场小吃；一是以阳明戏院为中心，包括安平街、大东路、文林、路围成的区域。南北小吃、流行服饰、杂货、加上如织的人潮，溢散热闹滚滚的气息。,背景,市场背景：充分开发旅游资源，丰富旅游项目，吸引游客。,政治背景：合肥市委吴存荣书记考察中庙时指出，姥山景区资源仍可深挖，要在中庙建属于合肥人民的士林夜市，吸引中外游客。,项目建议,1、以夜市经营特点入手，确定客户群针对经营巢湖特色小吃，客栈酒店为主的客户群展开针对性推广。2、将特色士林夜市计划纳

19、入推广计划中，以其为重要卖点开展宣传推广。3、为加快招商速度，可借助政府舆论导向，顺水推舟，加大宣传力度，并以夜市计划为契机，设定新型优惠方案。,以士林夜市为项目推广切入点，将项目营销方向与之相结合。,项目定位篇,Part3、项目综合定位,项目功能定位,项目客户定位,项目形象定位,项目综合定位,1,2,3,项目定位,项目功能定位,在新合肥开发的大背景下，本项目应承担什么样的功能？本项目的产品具备怎样的使用功能？,项目功能定位,打响中庙旅游开发的第一枪；中庙的标杆性项目，区域地标；对中庙旅游城镇的完美诠释和演绎；,项目位于中庙临湖绝佳位置，独一无二，在这样的情势下，项目承载怎样的功能：,项目功能

20、定位,在市场、客户层面，本项目及产品应具备怎样的功能？,未来中庙中心，商业核心地段旅游度假型居住投资功能,住宅商铺功能,本项目包含住宅、商业、等多项开发内容，总体以商铺为主,未来中庙中心，商业核心地段,项目的地位决定了必须面向市场投资经营群体，才能顺利消化；无论是何种层次的购房，品质和性价比都是客户选择的重要取向。,其含义：伴随着居巢区并如合肥的脚步，加快其经济发展以成为首要任务，而中庙片区因其突出的自然人文景观更是走在了最前端，政策的大力扶持加之得天独厚的旅游资源，决定了其必然将走上商业旅游路线，项目所处地段位于湖边绝佳位置，紧靠游船码头与中庙寺，扼守中庙旅游黄金点，加之规划中的商业酒吧一条

21、街，在悠远历史背后，蕴藏着无限商机。借鉴丽江凤凰模式，酒吧加古镇，必将掀起旅游高潮。,旅游度假型居住,千年古镇中庙位于中国五大淡水湖之一的巢湖正中；是集山，岛，湖，寺，庵，古建筑等多种旅游资源于一体的古镇，是安徽最具特色的滨湖度假旅游资源地。,中庙旅游人数够多，这样的条件其实蕴含着旅游度假型居住的需求，为什么，周边旅游度假平配设施无法及时出现？,海南三亚也是适宜停留的度假城市，其公寓式酒店售价达到20000元/平米，大量外地客户投资；山东日照，海滨小城，度假选择地，其住宅受到北京、山东等各地度假客的追捧。,中庙楼市还没有做好外销的准备,旅游度假型居住,缺乏价值吸引点，楼市价值增长缓慢，难以吸引

22、外地投资；周边形象、基础配套没有跟上来；市场产品主要针对本地客户，没有相关的外销宣传；,观点：随着小镇形象、交通等一系列硬件的改善，其房产的价值已蓄势待升，已经具备吸引外地客户的条件。,投资功能,随着合肥楼市的升值潜力不断显现，楼市的投资价值逐渐凸显,1、周边处于未开发或正在开发的处女地，吸引力大，升值价值高；2、政府大力扶植，发展速度快，周边配套设施齐全；3、旅游资源丰富，第三产业带到整个产业链，经济发展提升指日可待；,项目功能定位,项目客户定位,项目形象定位,项目综合定位,1,2,3,项目客户定位,本项目坐落旅游黄金点，以商业开发为首要目的，客户群针对性较强，因此，这里给出定位：为主要商业人士，旅游资源单位或个人，以商品经营及酒吧为主。并根据市场行情及时做适当调整。,项目客户区域定位,外地客户,周边客户,本地客户,本区域内（30%）,合肥及安徽省内（50%）,其他省市（20%）,项目功能定位,项目客户定位,项目形象定位,项目综合定位,1,2,3,项目形象定位,800里水体为项目所用水无疑是项目的主题水用什么代言？,形象定位思考：,形象定位必须对项目形成高度精确的概括，使客户产生直接美好的联想,山水古镇典雅生活,近品巢湖山水 远见黄金未来,项目形象定位,谢谢观赏,