2010年长沙楼市总结及2011年预测1.ppt

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1、,2010年12月,2010年长沙楼市总结及2011年预测,宏观市场背景土地市场总结商品房市场总结专题研究未来市场预测,1-11月房地产市场情况 客户特征总结 产品亮点分析,客户分析目的：通过对潜在意向客户的调查访问，了解到当前长沙购房客户的消费特征、购房意向和对明年长沙房价走势的预期是怎样，以便为明年的长沙房地产市场提供决策参考；客户分类：根据置业目的与需求面积的不同，将客户分为投资型客户、主流型客户、豪宅型客户三种，进行全面分析。数据来源：合富辉煌（湖南）公司长沙代理项目11月18日-25日期间所有到访的意向客户，样本量：350份,说明,客户特征总结投资型客户,认定标准：本次调查问卷中，选

2、择投资或投资+自住的购房意向客户,客户特征总结投资型客户,投资型客户大多来自湖南省内，80%拥有1套以上的房产。,投资型客户主要来自湖南省内，省外客户比例占到15%，其中4.2%为返乡置业。80%的家庭拥有1套以上的房产，其中拥有2套以上的纯投资型客户占到27%。,投资型客户的年龄从24-45岁不等，家庭年收入多为9-20万，以个体经营户、私企高管及职员、国企职工为主，家庭结构多为三口之家与夫妻俩。,客户特征总结投资型客户,地段和价格是投资型客户最为关注的内容，其他方面其次。,客户特征总结投资型客户,投资型客户对40-50的一房及两房产品需求量最大,从面积的选择上来看，意向购买40-50小户型

3、的投资型客户占到近30%。其次是60-70、89-90的中小户型，购买比例分别是14%、11%。从户型的选择上来看，选择率最高的不是一房而是二房。说明投资型客户同样注重产品附加值，希望在面积尽可能做小的同时，能做到两个房间（注：一房与二房租金不同）,客户特征总结投资型客户,单价5500-6000元/，总价45万以内的户型，是投资客的需求主力,从单价的选择上来看，投资型客户对价格的敏感度普遍较高，除22%的实力客户选择6000元/以上之外，其他大多只能接受5000-6000元/的价格。从总价的选择上来看，45万以上的比例明显减少，主要集中在45万之内；未来投资型产品的总价，最好尽量控制在此范围之

4、内。,客户特征总结投资型客户,过半的投资客选择以按揭方式购房，普遍认为房价还将上涨。,投资客户中，有64%选择了按揭贷款、有33%选择了一次性付款；由于投资客大多并非首次置业，因此新政关于二、三套房贷的限制有可能会对投资带来一定影响。超过50%以上的投资客户，认为未来两年的长沙房价仍将持续上涨。,客户特征总结投资型客户,客户特征总结主流型客户,认定标准：选择首置型自住、改善型自住、为子女或父母购房的意向客户,主流型客户大多名下无房或有1套，省内客户占绝大多数,主流型客户多为首置和首改，因此大多名下无房产或仅有1套，拥有2套仅占8%。95%来自于湖南省内，湖南省外的客户仅占5%。,客户特征总结主

5、流型客户,主流型客户的年龄以24-30岁为主，家庭年收入多为5-20万，以个体经营者、公司白领以及私企管理层为主，家庭结构多为三口之家，其次为单身青年。,客户特征总结主流型客户,地段、价格、户型及配套设施，是主流型客户最为关注的内容,客户特征总结主流型客户,80-140的二房、三房是主流型客户的主力需求,从面积的选择上来看，主要集中在80-140之间。其中，选择80-120的比例最高，占总人数的53%，中小户型仍将是明年市场上的需求主流。从户型的选择上来看，二房、三房是主流型客户需求的主力产品，其中，三房的需求量大于两房，占客户总数的47%。未来80-120的紧凑型产品仍然受宠。,客户特征总结

6、主流型客户,单价在5000-6000元/，总价为36-50万的二房、以及55-80万的三房，是主流型客户的主力需求价位。,从单价的选择上来看，主流型客户对价格的敏感度更高，单价需求以5000-6000元/为主，另外选择4500-5000元/价格段的也较多，占主流客户的19%。从总价的选择上来看，主要以30-80万不等，其中36-50万的客户大多选择二房户型，而总价55-80万的客户大多选择的是三房户型。,客户特征总结主流型客户,主流客户几乎全部选择银行按揭，对长沙未来房价多数保持看涨,几乎全部的主流客户都选择了银行按揭的方式购房，虽然新政将首套房首付比全部提高至三成，但仍不能阻止长沙大批刚需客

7、户的购房需求。超过50%以上的主流客户，认为未来长沙房价仍将上涨，仅有16%的客户看跌。,客户特征总结主流型客户,客户特征总结豪宅型客户,认定标准：选择购买面积在160以上大户型的潜在意向客户,豪宅型客户大多拥有1-2套、或2套以上房产，再次购房主为改善。,拥有1-2套房产的客户比例较多，其中，家庭房屋拥有量在3套及以上的纯投资型客户，占豪宅客户总数的30%。再次置业目的多为改善，购买大户型用于投资的客户仅为15%。,客户特征总结豪宅型客户,豪宅型客户的年龄，多为41-45岁事业有成的个体老板，家庭年收入50-100万左右，家庭结构多为三口之间或夫妻二人，均来自湖南省内。,客户特征总结豪宅型客

8、户,地段、价格、户型、小区配套及规模等，都是豪宅型客户的关注内容,客户特征总结豪宅型客户,68%的豪宅型客户意向购买高层或小高层，主要为四房、五房。,从物业类型上来看，豪宅客户更多的青睐于选择高层及小高层，另外有15%的客户意向购买洋房、8%的客户意向购买别墅。从户型的选择上来看，四房、五房是豪宅型客户的主力需求，其中尤其以五房户型为主，占豪宅客户总数的39%，另外复式也比较受客户欢迎。,客户特征总结豪宅型客户,单价5500-6500元/、7500-8000元/，总价100-120万是豪宅客户首选,从单价的选择上来看，豪宅型客户对价格的敏感度稍有所下降，主要集中在5500-6500元/与750

9、0-8000元/之间，接受10000元以上的占8%。从总价的选择上来看，70-120万是豪宅客户普遍能够接受的总价范围，其中以100-120万为主，占豪宅总人数的31%。,客户特征总结豪宅型客户,92%以上选择银行按揭，77%以上认为房价还将继续保持上涨,豪宅客户因为需要时刻保证资金的流动性，因此在置业购房时往往都会选择贷款。61.5%的客户认为长沙房价将保持小幅度平稳上涨，而15%的客户则认为房价将持续快速上涨，真正看跌的只有7%，豪宅客户对长沙房地产的信心普遍很强。,客户特征总结豪宅型客户,客户背景特征,不同类型客户的特征总结,客户需求特征,不同类型客户的特征总结,结论,投资型客户,主流型

10、客户,豪宅型客户,以省内客户为主，省外及返乡置业比例明显高于其他；年龄范围较广，多以从事个体及私企工作者为主，年收入9-20万；多数已拥有一套房产，2套及以上的客户占27%；购房时主要关注的是地段和价格，对其他方面的要求不是很高，户型面积大多要求是40-50的一房或二房，价格控制在以45万以内，受政策影响有33%选择了一次性付款购房。,绝大多数为省内客户，以24-30岁的年轻白领、私企职员和个体商户为主，年收入多在5-20万之间；近半数无房产，一套房占42%；购房时最关注的除了地段和价格之外，还有配套和户型的实用性；需求面积以80-120的紧凑型二房、三房为主；单价在5000-6000元/之间

11、，94%选择按揭贷款。,全部为省内客户，多为40-45岁事业有成的私营业主，年收入50-100万之间；6成以上拥有2套以上房产，再次购房主要用于自住；需求面积以160-180、200-300的四房、五房最多；除了价格、地段、户型等基本要素之外，对楼盘的规模、园林、教育配套也有较高要求；购房总价多在70-80万、100-120万之间；为保证资金流动性普遍选择按揭购房。,宏观市场背景土地市场总结商品房市场总结专题研究未来市场预测,1-11月房地产市场情况 客户特征总结 产品亮点分析,产品亮点分析精装修,产品亮点之一：精装修,分布长沙精装修项目分布众多，目前已知楼盘共有36个（售完除外）,产品亮点之

12、一：精装修,供应长沙在售的精装修项目共21个，多为公寓项目，2010年1-11月总推货量为213万，占全市住宅供应量的20%，未来精装成为市场主流已是大势所趋。,产品亮点之一：精装修,供销精装修楼盘的销售情况普遍较好，在售项目总去化率达67%，尤其品牌开发商的项目销售率更高，主要以万科、恒大等知名地产为主。,产品亮点之一：精装修,潜在货量目前已知潜在货量有703万，其中2011年预计推货量约250万，将有15个精装新项目面世，万达、运达、华远等高档精装盘也将陆续登场。,产品亮点之一：精装修,由于所在地段的不同、价格相差较大。中心板块最高多在9000元以上，而省府红星、武广、市府以及尚东板块由于

13、地段优势明显价格普遍在6000-7000元以上，含浦和金星北由于位置偏远，是目前精装楼盘的价格洼地，大多在4000-5000元左右。根据材料的品质与品牌不同，精装标准从800-1600元/不等，分为高档豪装与普通装修两种。个别楼盘赠送空调、热水器、电磁炉等家用电器。,长沙精装修楼盘价格情况,产品亮点之一：精装修,通过对比后发现，高档装修与普通装修的区别，主要在于客厅地面、墙面、窗、灯饰以及材料的品牌差异上，装修的重点都是放在了卫生间与厨房。由于恒大、万科都有自己的固定品牌合作商，因此装修成本仅为市场价的3-5折，远低于报价。但如果购房者亲自装修，所花费用与报价也相差不多，而所花的人力、物力和精

14、力却会大大增加，为了避免麻烦，很多人宁愿选择购买精装房。,产品亮点之一：精装修,恒大地产倡导9A精装概念，与科勒、摩恩、松下等名牌建立战略合作联盟,客厅豪华灯饰,科勒牌马桶,帝郎厕纸架、毛巾架,摩恩洗菜盆、龙头,科勒卫生洁具系列,产品亮点之一：精装修,恒大地产联合全国20强合作施工单位以保证施工质量,客厅装修,地面：“嘉俊”或“萨米特”高级抛光砖,窗：高级镀膜玻璃铝合金窗,墙面：高级乳胶漆、配精美石膏角线,卧室装修,地面：“大自然”或“世友”豪华复合实木地板,厨房：“雅科波罗”高级组合橱柜,电器：“老板”抽油烟机、煤气灶、消毒柜,门：高级木饰面室内门,产品亮点之一：精装修,万科地产倡导“全面家

15、居解决方案”的精装修概念,天棚：局部吊顶，设有筒灯,地面：“圣象”复合实木地板,客厅装修,窗：塑钢中空玻璃窗,厨房：定制整体橱柜、“摩恩”水槽、“方太”抽油烟机、煤气灶,卫生间装修,卫生间：“马可波罗”地砖、墙砖，“摩恩”淋浴头、龙头,洁具：“科勒”面盆、马桶,产品亮点之一：精装修,客户需求精装房的市场接受度逐渐增高，装修品质是其关注的重点,数据来源：我司代理项目精装客户调研,近半的客户选择会购买精装房，另有21%表示会考虑，装修标准大多希望以硬装修为主，并且家电齐全，但家俱一般希望由自己亲自购买。在没选择精装的客户中，大部分人是因为对装修的品质、工程质量以及开发商的精装报价持有怀疑态度。因此

16、，只有高品质、保质量的精装项目，才能够赢得市场。,产品亮点之一：精装修,精装房成为市场主流已是大势所趋。消费群体日渐忙碌，缺乏时间，精装修房免去繁琐的装修工序，更加便利。对开发商而言，精装房的资源整合度较高，拉升项目整体档次与价格。未来长沙将鼓励开发企业加大投入，积极探索住宅精装修产业化模式，力争有更多的精装修类住宅上市。小户型公寓成精装房主流。目前长沙的市场，除了一些资金和开发实力都相当雄厚的大企业外（万科、恒大），市面上的精装修产品多以小户型为主。小户型的购买者多以投资为主，其对于精装的个性化需求和档次要求较低，因此小户型的投资产品成为精装房主流成必然趋势。性价比高、装修品质好的项目才能在

17、市场竞争中脱颖而出。市场上的精装项目，销售情况普遍较好，尤其以恒大、万科为主。分析恒大、万科两大品牌精装项目的成功之处后发现，除自身的品牌影响力以外，装修品质、品牌、以及设计风格等，都是决定其成功与否的重要因素。,小 结,产品亮点分析N+1户型,地产开发企业为规避先后两大政策束缚，满足购房者贪多要实惠的心理需求，特别是刚需客群；市场开始大量涌现89平米以下2房变3房，144平米以下3房变4房或4房变5房的高赠送户型；一种被政策逼生出的高附加值户型，在全国市场开花，迅速在市场赢得关注并获得高度认同。,90/70,415新政,户型建筑的灰度空间，成为政策下开发企业既迎合政策又获得产品创新必选动作！

18、,产品亮点之二：N+1户型,90/70、415新政的政策实施，间接促进了高赠户型的诞生与快速放量,政策之后，2房变3房、3房变4房、4房变5房，成为房地产市场的高热卖点,高赠送可变户型网络搜索其关注条目在2千万条以上,产品亮点之二：N+1户型,万变不离其中，市场建筑的灰度空间、户型高赠送面积，主要由六大类组成,4,5,6,3,2,1,1,2,3,4,5,6,产品亮点之二：N+1户型,“空中花园”和“入户花园”由于赠送空间较大、适合改造成一间房，因此是当前市场上“N+1”户型普遍采用的赠送方式。,产品亮点之二：N+1户型,市场上典型N+1项目的赠送率多在10%以上，部分项目甚至高达15%以上。,

19、长沙典型在售高附加值项目,目前，市场上的N+1产品多以2房变3房、3房变4房形式为主，其中“2+1”面积区间多在85-110之间，以89居多，“3+1”主力面积多在120-140之间，销售情况大多较好。其中，部分楼盘含有少量赠送率极高户型，如中信的“2变4”、音乐界的“2变5”，赠送率接近20%，在推出之时都引起火爆热销。,行业标杆万科金域华府，品牌与户型完美契合，6月开盘销售率达95%，均价6500元/，属区域内价格标杆。,卫浴7.8,厨房5.4,客厅18.06,卧室7.34,阳台5.88,花园7.34,玄关4.76,餐厅5.6,卧室15.05,卧室,卧室,厨房,客厅餐厅,花园（送半面积）,

20、卫浴,阳台（送半面积）,玄关,主卫衣帽间,卧室,主力户型代表：89 2房变3房,主力户型代表：142.37 3房变4房,平均赠送率近12%,区域价格标杆,典型项目万科金域华府,产品亮点之二：N+1户型,凸窗（全送）,凸窗,凸窗,凸窗,凸窗,赠送面积约17,赠送面积约10,万科城，十字单体户型+可变赠送空间，首批以6000均价推出销售率达90%,平均赠送率近12%,主力户型代表：89 2房变3房,主力户型代表：122 2房变3房,户型亮点：空中花园“十字单体”结构主次客卧线性分布,万科城,产品亮点之二：N+1户型,典型项目万科城,区域价格标杆,空中花园,空中花园,阳台,飘窗,飘窗,飘窗,阳台,计

21、半面积,计半面积,不计面积,赠送面积约12，13.5%,赠送面积约12，约10%,华润凤凰城，花院N+1的卖点深入人心，取得上半年长沙楼市面积、套数销售亚军，该项目户型也成功引领长沙楼市户型设计风向标。,产品亮点之二：N+1户型,平均赠送率近16%,主力户型代表：89 2房变3房,主力户型代表：96 2房变3房,户型亮点：空中花院入户花园结构板多阳台设计,凤凰城,结构板（不计面积）,空中花院，计半面积,结构板,结构板，不计面积,长沙户型设计风向标,空中花园,典型项目华润凤凰城,阳台,入户花园,飘窗,计半面积,计半面积,不计面积,赠送面积约16，18%,阳台,飘窗,飘窗,计半面积,赠送面积约14

22、，14.5%,华润凤凰城，花院N+1的卖点深入人心，取得上半年长沙楼市面积、套数销售亚军，该项目户型也成功引领长沙楼市户型设计风向标。,平均赠送率约14%,主力户型代表：140 3房变4房,主力户型代表：157 4房变5房,户型亮点：空中花院入户花园多飘窗多阳台设计,凤凰城,空中花院，计半面积,入户花园，计半面积,空中花院，计半面积,入户花园，计半面积,横厅设计,长沙最热销户型,典型项目华润凤凰城,产品亮点之二：N+1户型,赠送面积约20，14%,飘窗,飘窗,飘窗,阳台,赠送面积约22，14%,飘窗,星沙筑梦佳园，凭借户型高赠送面积成为最大卖点，描准刚需市场7月逆势开盘即售90%,平均赠送率约

23、15%,主力户型代表：78 2房变3房,主力户型代表：95 3房变4房,逆市跑量快,户型亮点：入户花园室内花园多阳台、飘窗可变性大,筑梦佳园,产品亮点之二：N+1户型,典型项目筑梦佳园,入户花园,计半面积，可改成一间房,室内花园,可改成一间房,阳台,飘窗,飘窗,计半面积,赠送面积约11，14%,阳台,阳台,入户花园,飘窗,飘窗,飘窗,赠送面积约16，近17%,双水湾，凭借高性价比户型，417新政过后推出800套，开盘当日即销售750多套，回款3.5亿，赠送面积比例高于万科。,平均赠送率约16%,主力户型代表：108 2房变3房,主力户型代表：129 3房变4房,逆市跑量快,产品亮点之二：N+1

24、户型,典型项目双水湾,阳台计半面积,飘窗全赠,飘窗全赠,空中花园，计半面积,户型亮点：空中花园多阳台、飘窗赠送面积多,双水湾,赠送面积约16，15%,赠送面积约22，17%,除传统的N+1户型外，还有部分楼盘含有高赠送率、高附加值的“N+2、N+3”产品，如：浩龙音乐界、中信新城等，此种户型大多价格偏高且热销。,赠送率16%以上,主力户型代表：89 2房变5房,主力户型代表：88 2房变4房,高赠送创新户型,产品亮点之二：N+1户型,典型项目浩龙音乐界、中信新城,户型亮点：结构板入户花园空中花园阳台等,浩龙音乐界,半赠送面积,全赠送面积,阳台计半面积,阳台计半面积,阳台，半赠送面积,中信新城,

25、结构板,入户花园,阳台,飘窗,空中花园,赠送面积约24.5，赠送率约27.5%,赠送面积约14，约16%,飘窗,飘窗,典型楼盘案例小结：户型高赠送，戴着枷锁的创新“表演”,通过以上典型楼盘分析看出，除皓龙音乐界的个别户型，众多楼盘整体赠送比例都控制在20%以下，处于政策红线范围内。典型楼盘户型方正，赠送面积多为空中花园、入户花园、结构板等建筑灰度空间，主要面对的追求户型功能性强的置业群体。所有典型楼盘主力户型，都做到90平米以下政策规避，针对刚需群体、改善性群体的不同户型面积需求段，其户型建筑面积主要集中在89平米左右，以及100-140平米之间；综上所述，户型赠送面积比控制在20%以下最佳，

26、规避政策风险；户型赠送形式上针对六大类空间进行创新设计，户型建筑面积段针对刚性需求与改善需求进行最优化户型配比。,产品亮点之二：N+1户型,宏观市场背景土地市场总结商品房市场总结专题研究未来市场预测,别墅专题 洋房专题 公寓专题,别墅市场分析分布,二环之外四面开花,近年来，长沙别墅市场分布可以说是在二环之外，四面开花。目前，全市已知的含别墅楼盘共43个（售完除外），主要分布在二环与三环之间。随着城市的不断扩大，三环以外的远郊别墅日益增多，而真正位于二环以内的城市别墅仅建发汇金国际一个。,绿城青竹园,湘江壹号,橘郡米哈斯,美洲故事,保利阆峰云墅,比华利山,格兰小镇,龙湾国际社区,托斯卡纳,米兰春

27、天,麓山别墅,岳麓山公馆,白鹤天池,汀湘十里,长沙玫瑰园,太阳星城,南山苏迪亚诺,和记黄埔,郡原美村,麓山恋迪溪谷,堤亚纳湾,东方明珠,江山帝景,好望谷,振业浪琴湾,金色溪泉湾,影视会展项目,中铁水印加州,金科东方大院,北纬28,纯独别项目,纯别墅项目,别墅为主+其它,其它为主+别墅,长房天际岭项目,澜湾,汇金国际,红墅湾,天麓,万业优加城,保利麓谷林语,九龙领仕汇,奥莱小镇,佳兆业水岸新都,金地项目,昆仑和府,中信新城,06-10年别墅物业共推出4935套，总建面170.62万。其中09年别墅供应量60万，约1500-1600套。10年1-11月别墅供应量为72.23万（以2010年拿到预售

28、证的货量为准），总推货量为53.62万，总销售量34.67万，销售率近65%。10年别墅推货套数为1800套，多以联排为主，其中独栋占21%，联排占59%，双拼16%，叠加占4%。,长沙别墅供应量分析：,别墅市场分析供应,别墅市场分析供销,独栋别墅不同面积段供销情况,独栋400-450是市场上的供求主力，400-600销售最好。,2010年1-11月，独栋别墅供应面积主要集中在400-450，其次是300以下的小独栋和600以上的超大独栋。独栋整体销售率为51%。其中，400-600面积段的销售情况最好，尤其是400-450之间，350以下小独栋及600以上的超大独栋销售速度较慢。,别墅市场分

29、析供销,双拼别墅不同面积段供销情况,双拼供应量较少，400以下销售情况较好，400以上滞销。,今年双拼别墅供应量整体偏少，其中以250-300、400-500及以上为主。双拼整体销售率为52%，其中400以下的销售情况普遍较好，销售率均在50%以上，而400以上的大面积双拼别墅则相对滞销。,别墅市场分析供销,联排别墅不同面积段供销情况,联排供应主力在180-230之间，而180-200则销售最好。,2010年1-11月，联排供应主力面积段为200-230，其次为180-200。销售率最高、去化最快的联排别墅主要集中在180-200之间，其次是230-250及300以上。总体来看，联排的销售情况

30、整体较好，销售率62%。,别墅市场分析价格,主要在售别墅项目价格监测明细,目前，在售的独栋别墅销售均价多在12000-22000元/，双拼10000-14000元/，联排多在8000-10000元/，叠加多在6000-8000元/。其中，位于北城的沙河堤亚纳湾双拼价格较高，均价为17000-33000元/，其主要原因是双拼数量较少，且临近楚家河。,别墅市场分析单价,1-11月长沙各类别墅物业成交单价分析,独栋主力成交均价为11000-13000元/，其次为11000元/以下经济型别墅。双拼主力成交均价是9000-11000元/，联排主力成交均价是5000-7000元/。,别墅市场分析总价,1-

31、11月长沙各类别墅物业成交总价分析,独栋的成交总价主要集中在300-500万之间，占成交总量的88%。双拼主力成交总价在250-350万之间，其次为350-400万。联排成交总价主要在100-150万之间，其次为150-200万，200万以上销售较差。,别墅市场分析客户,客户分类根据所购买的别墅档次与级别不同，将客户分为顶级别墅客户、中高级别墅客户、经济型别墅客户三种。,顶级别墅客户 代表楼盘：绿城青竹园总价特征：独栋700-1200万/套中高级别墅客户代表楼盘：保利阆峰云墅、美洲故事、金科东方大院、湘江一号总价特征：独栋500-800万/套、双拼360-460万/套、联排240-300万/套

32、经济型别墅客户代表楼盘：龙湾国际、格兰小镇总价特征：独栋300-600万/套、双拼200-400万/套、联排130-200万/套,别墅市场分析客户,购买不同级别的别墅客户特征对比,顶级别墅客户家庭总资产在2500万以上，年收入500万以上的超级私企老板；省内客户占85%，省外占15%，其中绝大多数用于自住；投资客占10%，多为一线城市的实力型高端客户。置业侧重点：顶级别墅客户对地段和距离并不敏感，注重的是楼盘品质、环境资源、独栋的纯粹性以及项目在当地的知名度与影响力，满足居住的同时也是彰显身份和财富的象征。中高级别墅客户家庭总资产在1000-2000万左右，年收入300万以上的私营业主、外企高

33、管以及政府官员等；省内客户占70-80%，省外占20-30%；投资客比例为20%左右，相对高于顶级别墅。置业侧重点：中高级别墅客户对地段有一定要求，注重园林与整体建筑风格的品质感，对别墅的纯粹性要求不高，能够接受独栋+双拼+联排的组合形式，看重楼盘的知名度与影响力。经济型别墅客户家庭总资产在200-500万以上，年收入50-100万以上的私营业主、企事业单位高管以及政府公务员等等；省内客户比例最高，占85-90%，绝大多数用于自住，纯投资仅占5-10%。置业侧重点：经济型别墅客户看重地段以及交通通达性，对楼盘建筑品质与园林景观并不十分注重，主要看中的是产品的性价比与实用性，对楼盘形象档次与市场

34、地位不是特别敏感。,别墅市场分析客户,根据对不同级别的别墅客户进行分析，总结出以下特征：,别墅市场分析品质提升价值点,价值点1外立面建筑风格的运用，体现别墅的“外表”档次,代表项目：绿城青竹园 立面风格围绕欧美风格进行变化，形态丰富,代表项目：美洲故事纯美洲风格的原生态低密度坡地住宅，独特的北美风情，以北美园林风格作为基调，达到原创北美，家族别墅的效果。,别墅市场分析品质提升价值点,代表项目：东方大院将中式风格完美演绎，丰富多变的石材，搭配暗灰色的青砖，与洁白的外墙相映成趣；细节装饰精巧到位。,别墅市场分析品质提升价值点,别墅市场分析品质提升价值点,价值点2园林景观与品质细节的打造，体现别墅的

35、“内在”之美,代表项目：绿城青竹园景观最大私有化，项目没有公共景观，园林设于业主私家庭院里，整个盘围绕高尔夫球场而建。庭院全精装修，西班牙铁艺，注意每一个细节的精心设计，以求能配得上建筑。石雕、水舌都量身定制，包括欧洲的铁艺灯。,代表项目：金科东方大院 中国古典园林的造园手法，融合了历史、人文、地理特点。细部处理精致到位，力求完美。,别墅市场分析品质提升价值点,代表项目：美洲故事以山、水、森林、坡地为主题，四十四种十几万株植物分布前庭后院，三大美洲主题村落布局展示浓烈的美洲风情。,别墅市场分析品质提升价值点,立面建筑风格与园林景观的打造，是树立高端别墅高品质和高形象不可或缺的一部分，也是各大高

36、端项目在面市之初斥巨资打造的重头戏。,别墅市场分析品质提升价值点,小 结,后续供应,别墅供应压力较大，在售含别墅物业项目共28个，后续余货量预计达277万之多，按照通常3-5年开发完毕，则后续年均供应量在75万左右。潜在别墅约14个，预计货量约为194.5万，按照未来3-5年上市量达到总货量的1/3，则上市量约为65万；平均年上市量20万尽管国家已经停止了对别墅用地的审批，但未来长沙别墅供应量仍相当充足，市场竞争尤为激烈。,别墅市场分析潜在货量,绿城青竹园,湘江壹号,橘郡米哈斯,美洲故事,保利阆峰云墅,比华利山,格兰小镇,龙湾国际社区,托斯卡纳,米兰春天,麓山别墅,岳麓山公馆,白鹤天池,汀湘十

37、里,长沙玫瑰园,太阳星城,南山苏迪亚诺,和记黄埔,郡原美村,麓山恋迪溪谷,堤亚纳湾,东方明珠,好望谷,振业浪琴湾,金色溪泉湾,影视会展项目,中铁水印加州,金科东方大院,北纬28,潜在项目,在售项目,长房天际岭项目,澜湾,汇金国际,红墅湾,天麓,万业优加城,九龙领仕汇,奥莱小镇,佳兆业水岸新都,金地项目,昆仑和府,中信新城,国会山官邸,别墅市场分析潜在货量,在售项目别墅余货预计达276.86万，多以联排、双拼为主,别墅市场分析潜在货量,潜在项目别墅物业货量预估194.5万，分布较平均。,别墅市场分析潜在货量,在售项目未来3-5年别墅物业年均供应量75万左右；潜在项目未来3-5年别墅放量预计是潜在

38、总量的1/3，则上市量约为65万年均供应量约20万左右；考虑到在售项目远大于已知潜在项目，未来2-3年别墅将集中放量，预计年均总供应量为：95万左右。,别墅专题总结,分布别墅数量增长较快，呈现二环之外、四面开花的态势。目前长沙已知含别墅物业的项目多达43个（售完除外），主要分布在二环至三环之间。随着城市的不断扩大，三环以外的远郊别墅日益增多，尤以南城和北城为主。供销总体较好，销售率近65%，联排别墅仍是市场供求主力。前11月，长沙别墅供应总套数约1800套，批准预售面积为72.23万，总推货量53.62万，总销售量34.67万，销售率近65%，其中以联排别墅居多。户型主力供求面积基本保持一致。

39、独栋别墅供求主力均为400-450之间；而双拼供应面积偏大多在400以上，而成交则以400以下户型居多；联排别墅供求情况较为一致，主力面积均为180-230。价格面价与实际成交均价相差较远。1、独栋别墅：面价平均在12000-22000元/之间，实际成交均价11000-13000元/，成交总价主要集中在300-500万之间；2、双拼别墅：面价平均10000-14000元/，实际成交价9000-11000元/。成交总价为250-400万；3、联排别墅：面价平均8000-10000万/，成交均价为5000-7000元/，成交总价100-200万之间。潜在货量后续供应量充足，市场竞争激烈。据统计，目前已知的别墅后续供应量还将达460万，未来3年内，预计年均供应量高达95万，仍以联排别墅为主，市场竞争将更加激烈。,