北海市工业园地块市场调查报告.doc

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1、北海市工业园地块市场调查报告目 录第一部分 北海经济环境概况2一、城市发展概况2二、宏观经济环境3三、中观经济环境分析5四、微观经济环境6五、城市功能定位6六、综合分析7第二部分 北海工业园地块研究分析8一、北海工业发展状况8二、工业运行的主要特点8三、北海工业发展条件分析9第三部分 房地产市场环境分析13一、北海房地产发展现状13二、北海房地产板块划分概述分析14三、北海房地产价格分析15四、北海房地产市场客户群体分析16五、市中心区楼盘抽样调查个案分析17六、海景楼盘抽样调查个案分析23七、郊区楼盘抽样调查个案分析24第四部分 北海工业园地块背景分析26一、地块条件26二、地块现状26第五

2、部分 结论：28第一部分 北海经济环境概况一、城市发展概况（一）地理位置北海地处广西南端，北部湾东北岸。位于东经10850451094728，北纬2129215534之间，西北距南宁206公里，东距湛江198公里，东南距海口市147海里。市区南北西三面环海，有涠洲（24.74平方公里）、斜阳（1.8平方公里）二个海岛，涠洲距市区大约20.2海里。北海市与海南省隔海相望，邻近东南亚诸国，背靠大西南云贵川诸省，处于大西南、海南及东南亚的中枢位置，地理位置优越。总面积3337平方公里，市区面积957平方公里。（二）历史沿革北海市因市区北面濒临海而得名，始见于清康熙初年，清嘉庆年以来沿称为市。1876

3、年中英烟台条约辟为通商口岸。1949年12月4日解放，当时为镇，归合浦县管辖，1951年1月改为广东省辖市，同年5月委托广西省领导，1952年3月正式划归广西，1955年5月重归广东，1956年降为县级市，1958年降为合浦县北海人民公社。1959年改为县级镇，1964年恢复为县级市，1965年6月又划归广西。1982年经国务院批准，成为旅游对外开放城市。1983年10月恢复为地级市。1984年4月被国务院确定为进一步对外开放的十四个沿海城市之一。1987年7月1日合浦县划归北海市管辖。（三）行政区划全市辖海城区、银海区、铁山港区和合浦县，共27个乡镇（3个乡、24个镇），5个街道办事处，87

4、个居委会，343个村委会，6630个村民小组。总面积3337平方公里。海城区辖涠洲、靖海、驿马3个镇，东街、中街、西街、海角、地角5个街道办事处，共有51个居委会、20个村委会，250个村民小组，总面积140平方公里。（四）人口概况2005年末，全市户籍人口达149.24万人，比上年增加1.37万人，增长0.93%，其中市区人口55.79万人，增加0.83万人，增长1.52%。全市人口出生率为11.21，比上年下降1.32个千分点；人口死亡率2.9，比上年下降2.84个千分点；人口自然增长率8.31，比上年增加1.52。二、宏观经济环境（一）、北部湾经济发展分析北部湾经济将对北海市等沿海城市产

5、生重要的影响，目前在东盟合作框架内，广西沿海城市经济将迅速带动，对外贸易和合作投资将显著增强，形成巨大的推动作用。北部湾经济区作为劳动力成本以及各种资源优势明显的沿海沿边经济区，区域经济具备强大的优势；目前中国东盟博览会落户南宁，南宁成功承办两届博览会，广西对外开放的新形象和知名度得到显著提升。2005年，北部湾（广西）经济区经济增长势头强劲，主要经济指标增长速度居全区前列。南宁、钦州、北海、防城港四市生产总值合计达到1202.6亿元，占全区生产总值的比重为29.6，在全区经济发展中的战略地位显著提升。一、二、三产业比重由2000年的31.1：26.0：42.9，调整到2005年的22.3：3

6、2.4：45.2。工业发展较快，产业结构优化。随着工业化进程加快，沿海城市化水平进一步提高，2005年，城镇化率达到32.1，比2000年提高11.5%。（二）、北部湾基础设施建设条件北部湾经济区近年明显改善了钦州、北海、防城港三市的航道、路网、供水、供电及排水等基础设施条件，加强内地通往港口城市的高等级公路和铁路，以及港口城市通往港口码头的公路、铁路等通港交通建设，完善了通信设施；提升了沿海基础设施总体水平，改善了沿海产业发展的硬环境，使沿海港口经济优势进一步突显。2005年沿海港口吞吐能力达到3456万吨，比上年新增250万吨。内河港口吞吐能力达到480万吨。（三）各地商会在广西投资概况据

7、不完全统计，截至2006年6月，年来，广西与区外企业签订投资项目6274个，合同引进区外投资3431.73亿元；已实施项目5870个，到位资金101423亿元。2006年16月，新签订的“百企入桂”项目1054个，总投资445.04亿元，区外到位资金259.6亿元（含续建项目），其中新签投资额在1000万元以上的项目489个。目前，广西广东商会的会员企业在桂投资总额达290多亿元，年产值达300多亿元，年创税收35亿元。浙江商人在广西投资的企业有1600多个，主要分布在石化、服装、建材、通讯、五金、物流、房地产、机电、印刷等行业，其在广西总投资额超过了300亿元。闽商在广西的投资额大概是500

8、亿元左右，投资涉及农业、饲料、医药、教育、娱乐、钢铁、化工、房地产、建材等20多个领域；在柳州、桂林、防城港、贵港等工业城市的部分行业占有的比重较大。广西四川商会现有企业会员200多家，在桂总投资额累计达400多亿元。（数据来源广西政府网）三、中观经济环境分析（一）北海市经济发展状况2005年北海市经济增长迅速，运行的稳定性和可持续性均明显增强。全年生产总值183.45亿元，同比增长14.2%。第一、二、三产业的比重为25.3：36.3：38.4。与去年同期相比，第二产业的比重提高了2.9个百分点，第一、三产业的比重分别下降了2.2和0.7个百分点，三次产业的结构进一步向工业化方面调整。分季度

9、看，一季度生产总值增长13.0%，二季度增长12.5%，三季度增长13.4%，四季度增长14.2%，说明我市经济步入了快速增长时期。与全区（广西壮族自治区）相比，GDP增幅比全区高1.5个百分点，人均GDP比全区高3587元达到12349元。从三次产业对经济增长的贡献看，一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为：10.9%、55.9%、33.2%，分别拉动经济增长1.6个百分点、7.9个百分点、4.7个百分点。其中工业对经济增长的贡献率为53%，拉动经济增长7.5个百分点。项目总额同比增长所占比重全年全市生产总值183.45亿元14.2%100%第一产业46.37亿元5.6%25.3%第二产业6

10、6.68亿元23.6%36.3%第三产业70.40亿元12.2%38.4%（二）固定资产投资北海市固定资产投资增速加快，全年全社会固定资产投资完成67.24亿元，同比增长30.8%。其中城镇投资61.77亿元，增长29.5%；大项目的带动明显，全年投资完成额超千万元的项目128个，完成投资42.18亿元，占全社会投资总额的62.73%，成为拉动投资增长的重要因素。新开工项目大幅增加是拉动投资快速增长的另一个重要的因素。全年新开工项目309项，完成投资31亿元。从三次产业的投资看，第一产业投资完成5.07亿元，同比增长234.5%；第二产业投资完成19.86亿元，同比下降9.9%，其中工业投资1

11、9.84亿元，下降10.01%；第三产业投资完成36.84亿元，同比增长52.7%。项目投资额同比增长全年全社会固定资产投资67.24亿元30.8%城镇投资61.77亿元29.5%1、基本建设完成投资37.45亿元33.7%2、更新改造投资9.48亿元28.8%3、房地产开发投资10.79亿元21.7%四、微观经济环境2005年，北海市城镇居民收入渠道增多，消费结构进一步优化，居民生活水平明显提高。据北海市城市调查部门对北海市居民家庭生活的抽样调查表明，2005年，北海市城市居民人均可支配收入9520.32元，比上年增长了8.5%。居民收入大幅度增长的主要原因是，北海市城市居民人均从离退休得到

12、的收入、人均经营的净收入以及人均工薪收入都比上年有很大增长。北海市居民的消费支出与期收入一样呈同步增长态势，2005年北海市居民人均消费支出为7127.88元，同比增长6.7%。随着生活水平的提高，2005年北海市居民的人均食品类支出同比下降了5%。交通和通信类消费成为居民家庭的消费热点。五、城市功能定位v 成为广西的大型临海工业基地和高新科技研发转化基地；v 设成为服务北部湾、辐射大西南、面向东南亚的国际化区域性金融中心、物流中心、商贸中心和文化中心；v 成为中国南方宜居的生态城市。六、综合分析在整个广西东盟经济迅速发展的背景下，北部湾经济呈现快速发展的势头，但目前整体商贸环境尚未成熟，产业

13、配套缺乏，并缺乏国内外超大型企业进驻，投资环境需要增强。在基础配套上，机场、港口、铁路建设较为滞后，2005年沿海港口吞吐能力只有3456万吨；机场和铁路运输效应尚未形成。因此，北部湾经济前景向好，经济发展潜力巨大，但在短期内经济只能出现将持续增长，北部湾经济短期内难以出现跳跃式发展。从北海市来看，经济总量较小，基建配套和招商引资是目前北海发展的制约因素，因而北海经济前景向好，短期内未形成较大的发展规模，需要一定的发展阶段。第二部分 北海工业园地块研究分析一、北海工业发展状况（一）工业发展现状北海市工业增长迅速，全年完成工业总产值191.39亿元，同比增长33.25%，完成工业增加值58.51

14、亿元，增长25.6%。工业对经济增长的贡献率为53%，拉动经济增长7.5个百分点。规模以上工业完成总产值102.01亿元，同比增长40.8%；实现工业增加值29.32亿元，同比增长32.8%，对经济增长的贡献率为33.3%，拉动经济增长4.7%。（二）进出口贸易2005年外贸进出口总额18468万美元，同比增长35.7%，其中进口5924万美元，增长44.18%，出口12543万美元，增长32.03%。全年审批利用外资项目32项，同比增加10项。实际利用外资2387万美元，同比增长20.98%。二、工业运行的主要特点1、轻、重工业快速增长，重工业优势凸现规模以上轻、重工业2005年实现增加值分

15、别为11.02亿元、18.30亿元，同比分别增长30.71%、37.18%，对工业增长贡献率分别为33.03%、66.97%，分别拉动规模以上工业增长10.84%和21.96%。2、五大行业形成增长势头电力生产供应业、黑色金属冶炼及压延加工业、通信设备计算机及其他电子设备、农副食品加工业、医药制造业等五大行业增势强劲。这五大行业2005年完成工业增加值分别为： 6.04亿元、1.48亿元、2.54亿元、3.37亿元、2.83亿元，分别比去年同期增长18.8倍、41.26%、66.94%、5.87%、25.44%。3、出口增势迅猛，产销结合较好2005年年实现销售产值100.3亿元，同比增长36

16、.31%，产销率达到98.37%，同比提高了1.83个百分点。出口交货值12.35亿元，同比增长98.94%。4、县域工业有所发展合浦县、铁山港区、海城区、银海区2005年分别完成工业增加值：6.57亿元、4.08亿元、2.19亿元、0.90亿元；同比分别增长：38.85%、1073.84%、4.15%、5.21%。5、经济效益回落经济效益稍有回落，企业亏损面下降，亏损企业亏损额加大。规模以上工业2005年实现利税9.92亿元，同比增长10.23%，实现利润2.93亿元，同比下降7.32%，亏损企业面32.06%，比去年同比下降了11.27%，亏损企业亏损额1.24亿元，同比增长30.18%。

17、工业综合经济效益指数为150.18，同比上升11.83%。三、北海工业发展条件分析工业地产是目前中国新兴的发展产业，综合了商贸业和工业园区进行打造和开发，工业地产目前在广西部分地区已开始运作，也是在中国东盟的经济背景下进行开发的。工业发展的条件将包括地区产业环境、产销地市场、交通条件、运营成本；即上、中、下游的产业链关系。（一）当地产业环境分析工业地产的发展必须依附于地区的产业环境，进入工业园区投资企业考虑的是地区市场的经济运行状况、发展状况及未来前景；北海工业以轻、重工业发展并重，其中电力生产、黑色金属冶炼、通信设备计算机及其他电子设备、农副食品加工业、医药制造业是北海工业的五大行业，电子类

18、产业、农副食品加工业占比重较大。从目前的产业状况来看，北海工业结构以制造业和加工业为主，工业目前难以形成较大规模，工业投资企业规模较小，总体投资额处于中小规模；北海工业发展缺乏大型产业支撑，工业企业关联性较差，相关产业带动的经济效益较低，因此，目前的产业环境和工业环境较为滞后。北海工业发展必然要与原材料产地形成关联，即当地或周边区域要形成原材料市场，有原材料市场，即形成生产和加工基地，在北海设厂或工业基地考虑的是低成本的运作和出口加工。（二）、交通、运输条件分析目前北海工业交通运输条件出主依靠港口和高速公路，铁路运输受到较大制约。1、港口运输发展北海市海岸线长500公里，按地理环境可划分为铁山

19、港、石步岭、涠洲、大风江、海角、榄根、沙田和侨港等八个港区。现有泊位43个，其中万吨级以上泊位6个，集装箱综合性码头1个，设计吞吐能力为710万吨。2005年完成港口货物吞吐量770万吨，其中集装箱吞吐量2.39万标准箱，运载旅客58.68万人次。石步岭港区是北海市目前规模最大的港区，它紧靠中心市区却远离工业区，工业物流要穿城而过，不符合发展大工业的要求；正在建设中的铁山港工业园是发展大型临海工业的理想区域，却因为港口和铁路长期待建，造成铁山港大型临海工业园区缺少必备的基础条件，外来投资者到铁山港大都停留在考察谈判和签订协议阶段，落实项目较少。另外榄根港区、大风江港区目前还基本没有开发利用。2

20、、铁路运输受制约铁路与港口未形成有效衔接。铁路仅与石步岭港区相连接，而急待开发的铁山港区尚未建设进港铁路；铁路与港口在体制上、技术上未能形成有效衔接，疏运速度严重受制；到北海的是地方铁路，运价高、车皮少，港口压货现象时有发生。3、公路网络不健全主要是玉林至北海高速公路迟迟未能开工，建设工程缓慢，制约北海与广西内陆经济往来。4、水运航线单一北海港目前开通的外贸航班只有2条：北海香港定期班轮，每星期三个航班；北海香港中转世界各地的国际航线，难以满足客户定时、定班、快捷集疏运需求，集装箱和船舶滞港现象时有发生。另外码头服务功能较差，集装箱运输出口大于进口，空箱调运率和运输成本过高，客户不敢把大宗业务

21、放在北海，本市的许多货物远转到外地出口。5、空运能力较差目前，北海与外地航线急剧萎缩，大多数货物都要通过深圳中转，不能满足客户要求。（三）、运营成本分析北海市工业园区采用较大的优惠政策，吸引企业进驻投资，目前在成立公司税费、规划报建税费、企业所得税等税费上优惠。另外在内资企业和外资企业上分别出台优惠政策，在西部大开发下，有相关的税费优惠。在北海落户的企业最大的费用问题是运输和物流成本的问题，在港口运输上成本过高；而到北海的是地方铁路，运价高；而空运成本居高，空运需要中转。因此，这将显著增加在当地落户企业的成本，因此，大型国际企业落户北海较少，在本土落户的企业产销地主要在内陆城市。（四）、产销地

22、市场考虑目前工业的销往地，在中国东盟的合作背景下，东南亚将是北海企业主要销往地；而东南亚的商品同样经北海进入中国内陆，在考虑到劳动力成本的问题上，国内的部分产业具备优势，而部分产业（如纺织业）劳动力成本将高于东盟国家。因此，从产销地的市场考虑，北海在引入世界500强企业等大型企业要弱于珠三角核心城市的开发区；同时落后于上海浦东开发区和环渤海天津滨海新区。另外在物流市场上，目前北海要落后于防城、钦州两地，港口的配送能力和服务功能有一定的差距。因此与防城、钦州两地形成招商引资的竞争压力。（五）、综合分析目前北海市无法形成完善的工业地产发展体系，工业发展受到基础配套和产业环境的制约。具体体现在集疏运

23、功能不配套，目前北海市大交通格局虽然具有一定规模，但港口发展受到制约，铁路、公路、港口三者不衔接，目前不具备工业发展优势。北海现有的工业条件制约了物流业和临港工业的发展；工业薄弱，内需乏力，影响港口效益的发挥，缺乏港口发展的外部推动力。第三部分 房地产市场环境分析一、北海房地产发展现状（一）楼盘使用年限短由于北海房地产在90年带初进行了一场热火朝天的开发热潮，在90年带中后期，国家政策收紧银跟，北海市多个项目处于烂尾或停工状态，城市建设伤痕累累，目前在售项目中，多个为早期开发的遗留项目，使用年限缩短约10甚至15年之久，这给北海房地产中的商业办公项目只有30年限，在产权使用时限是不购的。（二）

24、政府政策扶持停工项目近两年由于国家整体房地产市场发展迅速，全国的大中城市楼价一直创新高，北海市政府看到市场伴随着北海房地产的复苏和发展，两年以来，国家为了控制房地产投资的过快增长，加强了对房地产市场的宏观调控，央行也采取了对房地产行业的金融调控政策。在这样的大背景下，国家给予了北海市处置积压房地产两年的税收优惠政策，这一特殊的优惠政策为北海市处置积压房地产，特别是启动停缓建工程的全面处置工作发挥了重要的作用。（三）产业依托欠强，房地产发展后劲不足北海市的经济建设虽然有了一定的进步，但经济总量小，工业化、城镇化水平还很低，产业发展滞后.房地产业的发展缺乏产业依托，自有资金不足，开发建设持续力不强

25、，楼盘建设规模小，房地产开发规划、建设水平差次不齐。二、北海房地产板块划分概述分析1、云南路板块云南路板块已经初聚了生活居住板块的雏形。随着云南南路市场的建成并投入使用，周边生活配套设施的日益完善，早期开发楼盘较多，如银龙花园、睛海居、碧桂华庭等。2、四川路板块四川路这一楼盘新贵依然兴彩夺目，并且呈现持续升温的迹象。主要是政府方面推出的政务区带动了整个地块的升温。北海城市中心的迁移呈现典型的“北南朝向”，四川路北段所连接的外沙海鲜岛，是北海城市发展的一个新亮点。外沙海鲜岛继续往南，就是北海的市中心广场北部湾广场。广场周边有新力、粤海、万家兴、宝谊等众多大型商场，构成北海重要的商贸中心，而四川路

26、这条贯穿商业中心的交通要道，记录的不仅仅是北海商业的腾飞，更是北海城市发展的繁荣。继续往南，就进入了以外贸、工商以及写字楼和许多娱乐休闲场所构成的商务中心。城区配套相当成熟，各种资源的相对集中使得四川路自身的价值更得以继续提升。3、茶亭路板块蔚蓝海岸领军，碧海云天殿后，凭其一线海景的概念，竟能以两个项目成就一个板块，成为楼市的一朵奇葩。经过两年的消化，板块发展得到客户的认同，两楼盘已经无货可卖，但茶亭路的发展纵深稍差，整个茶亭路区域可供开发的土地不多，而且能真正享受海景的也不多，发展潜力有限。三、北海房地产价格分析项目类型代表楼盘均价（元/）销售情况规模产品类型市中心区楼盘南洋新都2900售约

27、75套，占25%，平均月售5套项目占地面积2.13万，总建筑面积8.16万，规划一栋9层综合性商务大楼，2栋32层高层住宅楼宇。高层住宅、综合性商务大楼意创大厦2250售约45套，占58%，小户型单位售完，余货为大户型，平均月售2套项目为单体一栋16层小高层小高层海景楼盘碧海云天海景湾3180售98%，余下2套大单位项目设计总建筑面积为44380.6，由两栋19层双塔楼组成，高层郊区楼盘迪亚小城2300-260006年6月推一期已售完，二期07年3月推出项目占地80亩，共128栋别墅别墅北海从2004年以后，房地产近两年来发展非常快，大有重新复苏，再次起飞之势。由于北海的优美自然环境、良好的空

28、气质量和美丽的海洋景观，是休闲、度假、养老的最优选择，所以海景楼盘价格较高，已经突破3000元/，而市区中心地段楼价接近3000元，随着城市进程的发展，郊区楼盘价格也在2300-2600元/之间的幅度。四、北海房地产市场客户群体分析1、北海房地产市场作为一个以外地客户为主的这一个状况，目前以外销为主的度假、休闲的市场尚未充分挖掘。度假休闲是北海市场一个重要组成部分。客户主要来自发达地区收入水平较高城市。2、异地客户成北海楼市的主体。通过市场视察北海市的外来购房者中，一直以西北、东北等北方离退休人员为主；但也有来自上海、浙江及广西南宁等地的购房者，他们特别看重一些高档楼盘。3、北海本地居民对商品

29、房仍旧兴趣不大,他们更愿意买下一块宅基地,自己建房。占天占地,仍然是第一选择。五、市中心区楼盘抽样调查个案分析（一）碧桂华庭楼盘名称碧桂华庭位 置北海市云南南路中段发 展 商北海桂信置业投资公司代理商规 模项目总占地23217，总建筑面积71620，项目分二期开发，首推一期为5栋12层小高层，二期工程有多栋12层小 高层和9栋别墅组成配 套会所、临街商业、超市、泳池、中心园林工程状况现楼管理费0.65元/电梯费推出日期2005年1月交楼日期2006年10月装修标准毛坯房统计范围A、B、C、D、E栋户型面积及销售情况户 型建筑面积（）数量（套）占总量的面积比例销售情况大二房二厅822220%售约

30、72套，占67%，平均月售4套大三房二厅124-1565551%四房二厅1371918%复式159-2051111%合计107100%均 价3100元/折扣96折卖 点时尚外立面、经典户型、至尊别墅、尊贵会所目标客户群体上海、北京、东北等大中城市的投资、度假型客户规划及建筑特点南北布局、户户通透、无梁柱框剪结构，使用率高、总体评价项目演绎精英生活畅想曲，是北海市绝无仅有的全新大型生态，绿意园林的高尚住宅社区，是海滨优质生活的福地、Free空间的典范。但项目总体销售速度缓慢。（二）意创大厦楼盘名称意创大厦位 置北部湾东路与深圳路交汇处发 展 商北海意创房地产有限责任公司代理商规 模项目为单体一栋

31、16层小高层。首层为商业、二三楼为旅店配 套首层临街商业工程状况现楼管理费0.9元/推出日期2005年1月交楼日期2006年8月装修标准毛坯房统计范围户型面积及销售情况户 型建筑面积（）数量（套）占总量的面积比例销售情况一房二厅67-682633%售约45套，占58%，小户型单位售完，余货为大户型，平均月售2套大二房二厅861317%中三房二厅1152633%大三房二厅133-1551317%合计78100%均 价均价2250元/、1680元/起价，每层加多50元/折扣卖 点现楼销售、即买即住目标客户群体经商人士、公务员等本地的客户规划及建筑特点总体评价项目位置不错，但由于规划设计比较差，主人

32、房过小，不好摆设，小户型由于总价低，销售理想，大户型滞销严重。（三）南洋新都楼盘名称南洋新都位 置北海大道图书馆对面发 展 商北海南洋房地产开发有限公司代理商规 模项目占地面积2.13万，总建筑面积8.16万，规划一栋9层综合性商务大楼，2栋32层高层住宅楼宇。配 套商场、办公楼、中心花园、工程状况即将封顶管理费0.7元/电梯费推出日期2006年5月交楼日期2007年12月装修标准毛坯房统计范围户型面积及销售情况户 型建筑面积（）数量（套）占总量的面积比例销售情况大二房二厅116-12911639%售约75套，占25%，平均月售5套大三房二厅163-18111639%四房二厅1875819%复

33、式33783%合计298100%均 价2900元/折扣送契税卖 点城市标准性建筑、成功人士经典居所目标客户群体喜欢北海城市的外地投资者、本地经商成功商人、政府高层领导规划及建筑特点配套商业、办公楼总体评价项目地理位置好，是90年代房地产开发热潮遗留项目，现重新推出市场，产权年限为55年，项目户型定位太大，项目总体销售不佳。（四）明丽商务中心楼盘名称明丽商务中心位 置北海大道建设大厦旁发 展 商北海建设发展总公司代理商北海旗开房产代理公司规 模项目分二期开发，现开发一期裙楼工程，总建筑面积1.8万，主体12层，局部8层的商务公寓楼宇配 套商场、办公楼工程状况即将封顶管理费1.8元/推出日期200

34、6年11月交楼日期2007年7月装修标准毛坯房统计范围户型面积及销售情况户 型建筑面积（）数量（套）占总量的面积比例销售情况单身公寓56总货量约80套，售约20套，占25%，平均月售8套一房一厅66四房二厅187合计均 价二层32803580元/；三层28803280元/；四、五层25802888元/；六、七层24802880元/卖点 v 项目的地段位置，处于中央商务区和行政区；v 项目瞄准东盟合作形成经济发展势头，商务合作形成对写字楼的带动作用；目标客户群体v 写字楼：事业单位、律师事务所、当地的小型企业v 住宅：在北海养老、度假的老年群体、中航教师、当地投资者总体评价v 从本项目瞄准的是当

35、地的小型的、成长型的企业，购买写字楼面积在100200左右；v 住宅的定位上是以小户型为主，适合投资和短期自住度假的需要；v 本项目总价较低，首期款和月供款对投资人群能够接受；v 在东盟合作和经济带动的利好因素下，对本项目销售有较大的推动作用。（五）滨城大厦楼盘名称滨城大厦位 置四川南路与北海大道交汇处发 展 商北海明业房地产开发有限公司代理商规 模由一幢16层和一幢26层塔楼组成配 套项目在转换层设空中花园，下设商业裙楼工程状况现楼管理费0.8元/推出日期2004年12月交楼日期已交楼装修标准毛坯房交楼统计范围全部 户型面积及销售情况户 型建筑面积（）数量（套）占总量的面积比例余下户型一房一

36、厅60674823.53%余下17套单位三房二厅12116915676.47%合计204100.00%销售速度分析该项目销售速度缓慢，月销售约5套销售率96%均 价/付款折扣20002800元/，98折优惠卖 点位于市中心区域，地段位置良好，周边配套完善目标客户群体目标客户是面向当地的二次置业群体和部分外来的白领阶层规划及建筑特点单体楼设计项目核心要点分析v 本项目是市中心的小型楼盘，以大户型开发为主，项目配套缺乏；v 项目规模与周边环境不理想，该项目户型设计较差，在受到其他楼盘的冲击下，销售一直缓慢。（六）阳光港湾楼盘名称阳光港湾位 置北海市四川南路（五中和规划局路口对面）发 展 商北海市德

37、臣房地产开发有限公司代理商规 模由三排多层住宅组成，总体规模小配 套项目自有配套是一、二层临街商铺工程状况地上五层管理费0.5元/推出日期2007年11月交楼日期2007年8月装修标准毛坯房交楼统计范围全部 户型面积及销售情况户 型建筑面积（）数量（套）占总量的面积比例余下户型二房二厅1081217.65%销售约30多套，余下高层单位三房二厅1351415682.35%合计68100%销售速度分析项目销售速度较好，月销售约12套销售率50%均 价/付款折扣18902205元/平方米，98折优惠卖 点多层设计，一梯两户，建筑密度较低目标客户群体外来的群体购买为主规划及建筑特点行列式规划，属典型的

38、板楼设计，栋与栋之间规划花园项目核心要点分析v 本项目是市内的多层项目，建筑密度较低，户型设计符合目标消费群的需求；v 项目价格较低，总价相对其他楼盘要低，总体性价比较高，有较强的竞争力。六、海景楼盘抽样调查个案分析（一）碧海云天海景湾楼盘名称碧海云天海景湾位 置广西北海市茶亭路12号发 展 商北海正虹地产有限公司代理商北海旗开房产代理公司规 模项目设计总建筑面积为44380.6，由两栋19层双塔楼组成，地上两层为商业裙楼，3至19层为高尚海景住宅，是集居住、办公、商业、休闲于一体的综合性物业。配 套裙楼商场工程状况现楼管理费0.6元/电梯费推出日期2005年8月交楼日期2006年10月装修标

39、准毛坯房统计范围户型面积及销售情况户 型建筑面积（）数量（套）占总量的面积比例销售情况一房一厅50-54售98%，余下2套大单位二房二厅93-112三房二厅123复式211合计均 价3180元/折扣卖 点望海景、望公园目标客户群体福建投资客居多、北方度假型客户规划及建筑特点配套商业总体评价项目位于茶亭路，是北海市老城区，生活配套成熟，项目销售理想七、郊区楼盘抽样调查个案分析（一）迪亚小城楼盘名称迪亚小城位 置北部湾东路发 展 商广西北海众信达房地产有限公司代理商俊地润丰规 模项目占地80亩，共128栋别墅配 套高尔夫练习场、商业街、会所、泳池等工程状况即将现楼管理费1.5元/推出日期2006年

40、6月交楼日期2007年12月装修标准毛坯房统计范围户型面积及销售情况户 型建筑面积（）数量（套）占总量的面积比例销售情况别墅200-24706年6月推一期68套已售完，二期07年3月推出合计均 价2300-2600元/折扣按揭98折、一次性96折卖 点西方牙建筑特色别墅社区目标客户群体本地客户为主规划及建筑特点南北朝向布局总体评价项目位与城市东北部，是城市扩展核心地段，项目以西方牙建筑特色别墅社区，打动了不是客户消费的眼球，吸引了本地客户购买热潮。（二）润德雅苑楼盘名称润德雅苑位 置北海市北部湾路发 展 商北海俊杰房地产开发有限公司代理商规 模总用地面积12359.27，总建筑面积：12214

41、.40，建筑密度26.3%，容积率0.98配 套项目配套缺乏，主要依赖周边配套工程状况接近封顶管理费洋房0.30.5元/别墅0.50.8元/推出日期2006年10月交楼日期2007年4月装修标准毛坯房交楼统计范围全部 户型面积及销售情况户 型建筑面积（）数量（套）占总量的面积比例余下户型二房二厅7090812%洋房余下8套别墅余下12套三房二厅911354263%别墅3301725%合计67100%销售速度分析月销售额达15套销售率70%均 价/付款折扣洋房价格14381500元/平方米，别墅价格24543272元/平方米，99折优惠卖 点v 项目价格较低，多层洋房大幅度低出市区住宅物业，三房

42、折后总价在16万左右，适合中低收入阶层购买；v 另外项目对面将兴建汽车城，对该项目有带动作用；目标客户群体目标客户是瞄准北海工薪阶层别墅面向在本市休闲度假的中层收入人群开发规划及建筑特点北面开发一排高住楼，后面规划别墅项目核心要点分析v 项目单价、总价偏低，适合中低收入阶层的需求；v 项目所大的北部湾路形成较好的别墅市场，开发形成规模；v 该区域性逐步走向成熟，是目前居住和投资的新兴地段。第四部分 北海工业园地块背景分析一、地块条件项目名称：北海工业园用地地块性质：工业用地地块使用年限：50年地块面积：500-600亩地 价：约5万元/亩据北海工业园管理委员会负责人介绍，北海工业园发展用地目前余下发展用地500-600亩，呈零散分布，不是整片开发，部分地块在1万-3万之间，这对该工业用地实现规模化开发，并形成物流中心、商贸配套、工业加工生产较为困难，在目前北海现有的工业条件下开发，开发成本和风险较高。二、地块现状北海工业园整体规划北海工业园现状北海工业园现状北海工业园路网现貌北海工业园地块现状第五部分 结论：1、通过与北海市工业园区有关领导沟通，该工业园用地性质已铁定不能转换为商住用地，只能做无污染工业投资。2、项目为占地500亩的工业园，产权隶属于当地政府，工业园管理委员会负责对外招商引