2011年6月佛山市大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位报告.ppt

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1、Accelerating success.,大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位报告,敬呈：美的地产发展集团,广州高力国际物业服务有限公司2011年6月,2,项目研究思路,我们通过以下研究思路来解决项目主要面临的问题：,项目启动和前期准备,行业细分市场分析,商家访谈,市场竞争分析,目标客群,市场定位,业种业态配比,供应分析,供需分析,定位研究,宏观 分析,中观 分析,微观分析,项目基地分析,硬件功能,建筑设计研究,主题概念,项目初步定位评估,定位分析,产品优化设计,功能组合,大良区域发展规划,商业环境,交通人流动线,顺德宏观经济概况,区域商业市场分析,消费者调研,市场研究及初步定

2、位报告框架内容,3,项目背景情况分析,PART.2,顺德区宏观经济及城市发展,项目区域研究,本项目的宏观支撑,顺德区零售商业市场分析,PART.3,顺德主要商圈市场研究,现有及未来主要商业项目研究,本项目的商业市场机会,竞争分析,可辐射区域消费需求研究,现有及未来竞争项目分析,本项目的定位方向,项目定位及开发建议,PART.7,项目商业定位,项目开发建议,项目定位,项目基地分析,PART.1,本项目的基础条件,核心元素分析,PART.5,本项目的竞争力研究,项目定位的核心元素研究,PART.4,区域市场特征分析,区域人口消费者研究,区域商业市场研究,本项目的区域商业市场机会,PART.6,区域

3、住宅市场研究,目录,4,项目基地分析项目背景情况分析顺德零售商业市场研究区域市场特征分析竞争分析核心元素分析项目初步定位及开发建议,1234567,商圈位置位于东区新商圈核心,5,6,四至景观商住形象吐出，休闲设施丰富,地块现场,南向顺峰山公园,北向集高尔夫、游泳、休闲一体的新领域运动公园,西南向永旺购物中心,东向宝翠花园,西北向明日华府和新一城,交通状况交通便利，人流车流量较大,7,配套设施公共配套设施成熟齐备,8,现代街市,9,基地SWOT分析总结,目录,10,项目基地分析项目背景情况分析顺德零售商业市场研究区域市场特征分析竞争分析核心元素分析项目初步定位及开发建议,1234567,项目背

4、景情况分析,11,11,2.12.22.3,顺德区经济指标项目所在区域分析及发展规划项目宏观背景研究小结,12,顺德人均GDP￥82230元超过国内主要一线城市水平,顺德区2005年-2010年GDP,顺德近5年来经济高速增长，平均复合增长率在17%以上，GDP总量居佛山各区县首位，超过1700亿元，占佛山总量36%。顺德人均GDP以超越中国北京、上海、广州等一线城市的平均水平，仅次于深圳，已达到发达国家水平。经济发展的模式将向以服务和消费为代表的第三产业的发展转变。,佛山市各区县GDP排名及顺德与一线城市比较（2011年3月）,数据来源：顺德统计年鉴、佛山统计年鉴,13,顺德区常住人口约20

5、2.4万人，增长较缓慢,顺德区人口增长率较为平缓，年末全区常住人口为202.83万人，比上年末增加1.41万人，比上年末增长0.7%。顺德分十个街道，人口分布比较分散，人口最集中的是大良和容桂两个街镇，占顺德总人口的三分之一以上。,2009年户籍人口统计,数据来源：顺德统计年鉴、佛山统计年鉴,14,顺德固定资产投资的增速近年有所放缓，占国民经济总量的比例低于南海、禅城。靠固定资产投资拉动经济增长的模式正在转变。,顺德固定资产投资￥342.6亿元,比上年增长13.5%,佛山市各区县排名（2009年）,数据来源：顺德统计年鉴、佛山统计年鉴,15,第三产业近年来平稳发展，年复合递增率在15%以上,顺

6、德近年来第三产业平稳发展，过去五年年复合递增率在15%以上。但占经济的总量仍徘徊在1/3左右，发展速度落后于第二产业，未来发展的潜力巨大。,数据来源：顺德统计年鉴、佛山统计年鉴,16,数据来源：佛山统计网,佛山市各区县社会消费品零售总额排名（2009年）,2009年顺德区社会消费品零售总额达到473.5亿元，在佛山市各区排名第2，并且年均增长超过15%。,社会消费品零售总额473.5亿元,17,数据来源：佛山统计网,一线城市与顺德对比（2009年）,2009年顺德人均可支配收入超过28000元，达到甚至超过国内主要一线城市，说明顺德区民的富裕程度较高。,人均可支配收入￥28417元甚至超过国内

7、主要一线城市,18,顺德私家车每百户保有量44台，超过广州、上海,一线城市与顺德对比（2009年）,私家车是顺德区民出行的主要交通工具，2009年顺德每百户私家车拥有量达44，为全国领先水平，大大超过广州、上海等地。因而要充分考虑商业设施的停车需求。,19,消费性支出结构食品29%、交通和通讯22%,2009年食品、交通和通讯、居住和教育文化娱乐服务是顺德人消费的主要支出；2009年衣着、食品和医疗保健支出增长较快，由于缺少匹配的设施，教育文化娱乐服务消费增长较缓慢，仅为1.7%。,项目宏观背景研究,20,20,2.12.22.3,顺德区经济指标项目所在区域分析及发展规划项目宏观背景研究小结,

8、佛山城市总体规划“2+5”组团式,21,佛山市的城市整体规划主要是按照“2+5”组团式进行布局定位，“2+5”组团是指两个百万人口以上的城区和五个30-50 万人口规模的城区。具体来说，“2”即是指“中心组团”和“大良-容桂-伦教组团”。本项目位于“大良-容桂-伦教组团”，是未来佛山的新城市中心，发展前景明朗。,本项目位于“大良容桂-伦教”中心组团,大良组团规划,22,大良组团为生活型组团，为全区的政治、文化、教育、商贸中心，区域性交通枢纽之一。未来大良的商业地产发展速度将会加速，以推进旧城改造和建设新城区主；未来大良的商业市场投放量将较大，商业整合升级将会加快；在商业升级改造中，将立足于顺德

9、、大良本地文化，尤其是餐饮文化，创造独特魅力的城市品位和风格。,本项目位于新城和老城中心的过渡带,项目宏观背景研究,23,23,2.12.22.3,顺德区经济指标项目所在区域分析及发展规划项目宏观背景研究小结,24,对于本项目的意义：,宏观经济小结,顺德人均收入高，具有强大的消费能力第二产业是顺德的支柱产业，虽然人均可支配收入已达到国内一线城市水平，但第三产业和商贸零售业发展相对滞后，餐饮行业例外。,顺德经济发达，富裕程度高顺德经济高速发展，人均GDP和私家车拥有量等经济指标居于全国前列，并且已经达到发达国家水平,社会消费品零售总额增速低，潜力巨大社会消费品零售总额的增速落后，顺德的零售业发展

10、速度落后于顺德经济发展速度和顺德区民的富裕水平,零售商业市场还有很大的发展空间 区域市场发展潜力很大，消费会有持续性增长 顺德居民消费有偏重餐饮的传统，餐饮需求比例偏高顺德居民的具有强大投资能力和购买能力,目录,25,项目基地分析项目宏观背景研究顺德零售商业市场研究区域市场特征分析项目竞争研究项目核心元素分析项目商业初步定位及开发建议,1234567,顺德零售商业市场分析,26,顺德商业发展分析顺德零售市场研究主要零售商圈及代表项目项目发展建议,3.13.23.33.4,顺德商业零售业发展规划建立三个城市商圈,27,通过建立三个城市商圈，发掘顺德的产业优势、区域优势和传统特色商业优势资源、营造

11、顺德特色的岭南商业文化，吸引外来商务、旅游客流，提升顺德的商业地位和影响大良商圈（大良新旧城区）：依托传统大良商业街区的华盖路商业步行街商业设施；借助顺德“家电之都”的优势建设顺德家电博览中心；配合新建的嘉信城市广场购物中心、会议展览中心、德胜广场等商业、旅游、文化、休闲设施；形成一个拥有五六个大中型购物中心，拥有一批代表性的购物商场、精品百货、主题商城、超级市场、品牌专卖店、专业店的商圈，塑造顺德消费水平较高的、现代化的商业中心形象。容桂商圈：形成一个拥有两三个大中型购物中心，以立体商业步行街为主，名店林立，有一批代表性的购物商场、精品百货、主题商城、超级市场、品牌专卖店、专业店的购物商圈，

12、塑造顺德消费水平较高的、现代化的南部商业中心形象。乐从、龙江商圈（325国道乐从、龙江沿线）：依托325国道乐从、龙江沿线东南亚最大的各种家庭、办公室、宾馆、酒店家具产品及其原辅材料的展览、销售市场；形成一个拥有三四个大中型购物中心，配套各种购物商场、精品百货、主题商城、超级市场、便利店、专卖店、专业店、餐饮酒店的购物商圈，塑造顺德特色鲜明、消费水平较高的现代化的西北部商业中心形象。,28,城市交通规划和轨道交通远期规划,要加强中心组团三街区的联系通道建设，完成碧桂公路的南延工程，并开始实施与各组团的衔接工程；规划建设伦桂路北部路段及南部路段；建设衔接金沙大道与容桂大道的桥梁。完善各组团内部道

13、路网络。继续建设新城区道路；大良街区以旧城道路改造和新区道路建设并重；伦教街区“十一五”期间重点建设北部工业区和西部居住区的道路。规划建设和完善中心组团出入口道路，扩建容桂客运站。加大力度建设容桂佛山九横快速路联系杏坛C园区，加强中心组团南部与西南各镇的联系。做好南国路东延线的建设和五沙大桥的扩建工作，加快推进新基北路、云良路延长线及东部片区路网，大力推进东部商住区建设。,我国零售业的发展经历了3个阶段，第三个阶段和世界零售业的发展接轨,29,深度开放阶段（1999年6月以后至今）,初级开放阶段（1992.71998年底）,政策保护阶段（1992年以前）,业态发展特征,百货商场的兴起和鼎盛时期

14、百货商店处于长期垄断地位,百货商场的食品、饮料、日用品和烟酒销售被连锁超市替代便利店、大综超、仓储商店等业态随着外资进入而开始兴起一些品类的专业店开始出现,连锁超市超过百货商店占据了零售业第一的位置百货商店由于其他业态的竞争进入衰退期，逐步开始转型便利店、专业店、大综超等业态发展迅速购物中心业态出现并在部分地区迅速发展,零售业开放程度,完全的政策保护，不允许国内非商业系统的企业以及外资进入,国务院发布了关于商业零售领域利用外资问题的批复，允许北京、上海、天津、广州、大连、青岛等6个城市和5个经济特区试办中外合资或合作商业企业中方必须控股51%以上企业不得经营批发业务，进口商品比例也不得超过30

15、%,零售业进一步开放，零售领域开放地域扩大到所有省会城市和计划单列市外商允许进入直辖市的批发环节连锁商业允许外方控股依照WTO承诺，2005年底对商业零售行业已经完全开放,顺德商业零售市场的发展分为三个阶段,30,供销社/集贸市场,内资百货/专业市场,新兴业态外资零售商进驻,90年代,21世纪初,2010,商业成熟度,第三阶段2007今,第二阶段90年代21世纪初,第一阶段90年代以前,类似“华丽百货”这样的国有供销社以及集贸市场是当时顺德商业零售市场的主流,由国有供销社改制而成的内资百货成为了商业零售市场的主力军，如新昌百货、天安百货等。同时，家具、家电等专业市场也逐渐涌现,多个国际知名零售

16、商在顺德开店天佑城等购物中心形式在顺德开始出现，并逐渐为广大消费者所接受,时间,多种业态已在顺德出现,31,多种业态已在顺德出现,32,多种业态已在顺德出现,33,小结,34,发展阶段,我国深度开放阶段：零售业进一步开放,发展阶梯,顺德属于第一阶梯：零售业发展较快,商业成熟度,第三阶段：新兴业态外资零售商进驻,商业形态,多种商业形态已出现,顺德已出现有多种商业形态出现，吸引了新兴业态外资零售商进驻，该区域消费力已达到国内一级城市水平，但消费观念需要进一步加强，应增加引导性消费，提高该区域的消费层次。,顺德零售商业市场分析,35,顺德商业发展分析顺德零售市场研究主要零售商圈及代表项目项目发展建议

17、,3.13.23.33.4,顺德商业发展区域比较分散，大良和容桂是目前顺德区的商业中心，集中了顺德主要的大型商业设施,顺德区有十一个街道，零售业发展比较分散，随着经济和社会的发展，大良及容桂街道逐渐发展成可以辐射全区的商业中心，在政府的商贸业十一五规划中，龙江商圈也将成为一个以专业市场为主导的商业中心。,37,顺德乃至整个佛山的消费外流都比较严重，大卖场是目前顺德区商业零售消费市场的主要载体,顺德乃至整个佛山的中高端消费都外流到广州，甚至香港和澳门。这是由于本地区的居民富裕程度较高，而零售业的发展远远不能满足消费者的需求。本地消费者在购买中高档的服饰等商品时，往往前往香港，档次较高，品类较多，

18、并且交通也比较便利；而随着沃尔玛、大润发、乐购、易初莲花等国际知名卖场的进驻，顺德区民的日常基本生活需求已经可以得到满足，这些卖场主要集中于大良老城区，预计未来的竞争也将日益激烈。,6,1,2,3,5,4,38,随着购物中心业态的出现，越来越多的国际知名零售品牌进驻顺德，消费外流的情况在逐渐改善,随着众多国际知名卖场和购物中心（如天佑城、新一城）形式的出现，越来越多的国际潮流品牌和中档品牌随之入驻顺德，如屈臣氏、老凤祥、ESPRIT、淑女屋、哥伦比亚、达衣岩、麦考林等；未来将有更多的国际时尚品牌入驻顺德，部分改善顺德消费外流的现状。,新一城图,39,小结,区域相对集中,形式单一,外向型消费为主

19、,顺德大型商业主要集中在大良和容桂街道，在顺德占有核心的商业地位，其他商业区域综合性商业较少，商业氛围较差。,顺德目前商业以大卖场和商业街为主，购物中心模式的商业较少，但影响力逐步增大。,随着众多国际知名卖场和购物中心形式的出现，越来越多的国际潮流品牌和中档品牌随之入驻顺德，消费外流的情况在逐渐改善。,顺德零售商业市场分析,40,顺德商业发展分析顺德零售市场研究主要零售商圈及代表项目项目发展建议,3.13.23.33.4,顺德核心商圈龙江、大良、容桂,41,根据佛山顺德商贸流通业十一五规划，顺德区将规划龙江、大良、容桂三个城市商圈，目前三个商圈的发展已经日趋成熟，吸引了多个国际知名零售商的进驻

20、。大良商圈：顺德商业集中度最高的区域，有多个大型购物中心，该商圈业态比较丰富；容桂商圈：以大卖场和购物中心为主，商业结构简单；龙江商圈：商业以专业市场为主，龙江目前只有一家大型购物中心。,大良商圈顺德商业集中度最高的区域,42,商圈概况商圈区位：以华盖路、环市东路、东乐路、南国东路所围合区域；商圈描述：大良商圈是顺德传统核心商圈，顺德从前老牌百货均集中在此区域。现有众多国际知名品牌零售商，如沃尔玛、吉之岛、乐购等。大良商圈是顺德商业集中度最高的区域。,1,2,3,4,5,6,大良商圈代表商业新一城购物广场,43,顺德新一城是中国一流的商业地产开发及运营商深国投商用置业有限公司为顺德区民倾力打造

21、的家庭主题式购物中心，该购物广场云集200个品牌；2010年1月29日正式试业，目前，是顺德面积最大、商业业态最齐全的购物广场之一。主力租户为世界五百强零售企业沃尔玛。,大良商圈代表商业新世界中心,44,新世界中心首层为国内外名牌店集中地，二层为设计新颖独特的“室内步行街”，三层有美食广场及其他大型娱乐设施等；顺德新世界中心商场与顺德万怡酒店、会景阁三位一体，相辅相成，与兴建于明代的广东四大名园之一-清晖园相对。,大良商圈代表商业永旺购物中心,45,永旺顺德购物中心是永旺集团在华南地区开设的首家购物中心，占地面积为47,046，以主力店JUSCO为主，另有93家专门店；JUSCO顺德店首层为食

22、品超市及家电的卖场，二楼为服装、化妆品、玩具等卖场。,大良商圈代表商业东城西山上筑购物中心,46,东城西山上筑是大良首个集住宅、大型商业、酒店、办公于一体的大型社区。东城西山上筑商业部分的面积约为6.6万平方米商业部分主要以引入大型商家，以及满足社区生活所需的商户为主;顺德大良店是TESCO在华南第一家以TESCO命名的门店。TESCO大良店总建筑面积约为1.8万平方米，地上地下共三层，其中，地上一层建筑面积约为7700平方米，地上二层建筑面积约为9800平方米。,大良商圈代表商业大润发,47,大润发配置15000平方米停车场，免费停车场面积15000平方米，营业时间比其他超市延长半小时，实行

23、送货上车；来自台湾的大润发超市，1997年即在上海开设了大陆第一家超市，华南区域开设了潮州、中山、顺德三家，顺德店是大福源华南区的旗舰店，按欧洲版设计建造。,容桂商圈商业结构简单，以大卖场及购物中心为主,48,商圈概况商圈区位：以桂洲大道、振华路、凤祥路构成的新商圈，和以容桂大道、容奇大道中构成的次商圈；商圈描述：容桂商圈云集了众多大型的百货公司、超级商场和品牌专门店，吸引着来自中山、江门、番禺还有本地的消费群体。容桂商圈是该区南部的商业中心形象，以现代工业尤其是家电产业为依托。,1,2,3,龙江商圈以家具建材专业市场为主,49,商圈概况商圈区位：325国道乐从、龙江沿线；商圈描述：依托325

24、国道乐从、龙江沿线东南亚最大的各种家庭、办公室、宾馆、酒店家具产品及其原辅材料的展览、销售市场；创新乐从、龙江传统商业街区的商店、餐饮店、酒吧、茶馆、健身休闲、文化娱乐网点等商业设施，形成一个拥有三四个大中型购物中心，配套各种购物商场、精品百货、主题商城、超级市场、便利店、专卖店、专业店、餐饮酒店的购物商圈，塑造顺德特色鲜明、消费水平较高的现代化的西北部商业中心形象。,1,3,2,4,5,50,顺德乃至整个佛山的消费外流都比较严重，大卖场是目前顺德区商业零售消费市场的主要载体,顺德乃至整个佛山的中高端消费都外流到广州，甚至香港和澳门。这是由于本地区的居民富裕程度较高，而零售业的发展远远不能满足

25、消费者的需求。本地消费者在购买中高档的服饰等商品时，往往前往香港，档次较高，品类较多，并且交通也比较便利；而随着沃尔玛、大润发、乐购、易初莲花等国际知名卖场的进驻，顺德市民的日常基本生活需求已经可以得到满足，这些卖场主要集中于大良老城区，预计未来的竞争也将日益激烈。,小结,51,顺德各商圈均配有大型购物中心，各商圈业态种类已基本能满足各商圈的消费需求。由于项目所在区域大良东区商业项目规模较大，配套设施健全，目前少有吸引周边商圈的消费者前来消费的商场。,大良商圈：大型商业项目集中地，3大世界顶尖级零售商进驻,顺德大型购物中心主要集中在大良，知名大型购物中心面积约为239,000m2；乐购、吉之岛

26、、沃尔玛等世界顶尖级零售商先后进驻顺德大良东区，大良东区成为全国少有的集中三家世界零售业巨头的城区之一。三家零售巨头均占地上万平方米以上，停车场等配套设施齐全。,容桂商圈：配有大型商业项目、大卖场，满足商圈消费者需求,容桂的商业发展得很快，天佑城（乐购）、易初莲花等一大批零售巨头相继进驻该区域，为该区域消费者提供了更大的便利。,龙江商圈：专业市场为主，离本项目距离较远，难以辐射到该项目,龙江商圈内盈信城市广场是最大的商业项目，其它均为家具建材类专业市场。,顺德零售商业市场分析,52,顺德商业发展分析顺德零售市场研究主要零售商圈及代表项目项目发展建议,3.13.23.33.4,本项目借鉴价值,5

27、3,本项目的入市将强化大良近东区的商业氛围，项目应与该商圈内其他项目形成差异化竞争。,本项目应遵循商业市场发展趋势，增强业态丰富度和自身特色。,本项目应把餐饮业态列为重点，其中尤其关注粤菜业种，以满足当地需求特性。,本项目总体选择品牌商业发展思路，通过特色品牌业态的组合实现差异化竞争和独特消费吸引力。,目录,54,项目基地分析项目背景情况分析顺德零售商业市场研究区域市场特征分析竞争分析核心元素分析项目初步定位及开发建议,1234567,区域市场特征分析,55,区域人口消费者研究区域商业市场研究区域住宅市场研究,4.14.24.3,区域市场特征分析,56,区域人口消费者研究区域细分商业市场研究区

28、域住宅市场研究,4.14.24.3,顺德餐饮市场,顺德休闲娱乐市场,顺德餐饮市场,大良消费能力较强,58,2006年，顺德隆重举行大良获得全国首个“中华餐饮名镇”殊荣，大良是著名的“烹饪之乡”和“粤菜之源”，是“广东菜的重要发源地”之一，素享“食在广州，厨出凤城”之美誉。；2006年大良的餐饮营业额占顺德区餐饮营业额的32.1%左右，占大良本地生产总值的10，餐饮消费营业额较高，显示大良居民的餐饮消费能力较强。,2008年顺德全年住宿和餐饮业零售额达92.14亿元，增长24.4%。2008年仅大良餐饮业收入就达到19亿多元，比2007年增长了13%，餐饮市场兴旺；2010年3月27日,中国烹饪

29、协会与顺德区人民政府签署协议,建立紧密战略合作伙伴关系,共同打响“美食顺德”国际品牌,推动顺德餐饮业发展,同时为粤菜乃至中国餐饮业的健康可持续发展提供先进经验；顺德连锁餐饮品牌较少，外资快餐连锁品牌以麦当劳、肯德基、Pizza Hut为主，客单价在3050元，其它知名连锁品牌主要集中在大良旧城区的大型Shopping Mall内。,顺德餐饮市场概况发展畅旺，增速强劲,代表餐饮商家,代表餐饮商家,代表餐饮商家,代表餐饮商家,顺德餐饮市场小结,集中度：,餐饮品牌：,菜系：,餐饮业经营状况：,顺德本土特色餐饮以及大型餐饮主要集中在大良商圈，位于顺德区大良金沙大道的顺德美食城汇聚了粤菜、湘菜、潮菜、川

30、菜你、农家菜等特别餐饮。其它区域的餐饮比较分散。,本土特色的餐饮品牌有仁信甜品店、顺峰山庄、龙的酒楼、凤城酒店等知名餐饮品牌，另外其他镇区如：勒流的东海酒家、陈村的南涌海鲜舫等等；已进驻的国内外知名餐饮品牌包括：满记甜品、一级棒寿司、康师傅私房牛肉面、仙踪林、味千拉面、大家乐、麦当劳、肯德基、PIZZA HUT等。,顺德目前餐饮业以顺德小食及粤菜为主，其中粤菜、湘菜、川菜、日本菜、西餐是最受欢迎的菜系。异国料理餐厅的数量较少。,顺德餐饮将打响“美食顺德”的国际品牌，顺德知名的餐饮品牌，特别在大良区域的品牌餐饮经营状况良好，如顺峰山庄营业额达4000万元，因此具有特色的大型高档餐饮在顺德具有较大

31、的消费需求。,顺德休闲娱乐市场,2009年，居民消费和收入同步增长，呈现稳定向上的趋势。全年人均消费性支出23299.92元，同比增长5.1%。食品、衣着、医疗保健、交通与通讯、教育文化娱乐服务方面的支出增长了；根据消费者调研，顺德休闲娱乐方式的选择较少，选择健身运动、唱卡拉OK、看文艺演出电影和泡吧的比例只有25.7%，而购物、郊游和聚餐是最为普遍的休闲方式；物质消费由传统的吃、穿、用等最基本的消费向交通、通讯等现代消费转变，消费领域从物质消费为主逐步向文教娱乐、休闲旅游、居住服务等精神消费拓展。,顺德休闲娱乐市场概况,代表休闲娱乐商家,代表休闲娱乐商家,代表休闲娱乐商家,顺德休闲娱乐市场小

32、结,经营类型和集中区域：,市场现状,经营状况,顺德的休闲娱乐市场主要有美容SPA、运动健身、KTV和影院几种类型的商家；KTV、SPA、电影院等休闲娱乐项目主要集中在大良和容桂商圈。,虽然顺德的休闲娱乐市场尚处于发展阶段，经营状况也随消费者对此方面的需求的增长而改善，本区电影及SPA的经营境况良好。,顺德高档休闲娱乐项目商家数量不足，均以本地品牌为主，连锁型商家较少，因此服务标准和质量参差不齐，而顺德人均可收入28417元已高于广州，接近上海的收入水平，因此消费者对于休闲娱乐生活的诉求不断增加。,小结,餐饮,项目以大型高档粤菜、顺德菜为主，搭配其它特色、休闲餐饮根据对顺德餐饮市场进行研究，顺德

33、对粤菜、顺德本地菜系的接受能力较强，另外，西餐、日本菜等异国特色餐饮同样受到顺德人的青睐。但本项目区域及今后商务区的发展缺乏大型高档中餐品牌餐饮。,休闲娱乐,项目引入SPA、健身为主的休闲娱乐品牌商户顺德的休闲娱乐市场尚处于发展阶段，高档休闲娱乐项目商家数量不足，居民对于休闲娱乐的消费观念有待加强。,区域市场特征分析,72,区域人口消费者研究区域商业市场研究区域住宅市场研究,4.14.24.3,顺德区住宅市场2010年成交情况,73,消化尾货为主，价格微调合理2月顺德区成交量基本维持。但受到政策调控和农历新年的影响，成交价格出现小幅度的小调，成交价格达到5613元/平方米，环比下滑2.23%。

34、根据顺德市房屋局数据显示，由于本月顺德区没有新增供应量进入市场，讲明本月市场主要消化各项目前期剩余货量为主，所以本月成交价格出现小调较为合理。,优秀的地段价值；老城区与东区交汇处 完善的商业配套：乐购超市与品牌小学学位挂钩：西山小学（一户一籍，不理其是否本地户口）大型园林花园,西山上筑,在售区域,165四房二厅,大型居住项目一线江景（靠近桂畔河）生态园林景观资源空中庭院,海悦新城,8栋：01、02 三房二厅 套内建筑面积：109,优秀的地段价值；完善的商业、教育配套配置有商业办公酒店式公寓、星级酒店管理,明日华府,约40 单身公寓,嘉信城市花园5期帝苑,知名发展商、品牌优秀的地段价值、成熟楼盘

35、户型创新：创意74+74户型，有效规避70/90政策；创意挑高客厅的错层设计；东南亚风情立体式水景园林，以特色会所作为园林主景区；,74+74户型合并户型,龙光水悦城邦,知名发展商、法式园林，以园林和水景特色打造特色滨水社区；产品丰富，每户均有入户大花园和南向大阳台,公寓部分,万科兰乔圣菲,知名发展商、法式园林，以园林和水景特色打造特色滨水社区；产品丰富，每户均有入户大花园和南向大阳台,品墅组团,套内面积：约280 户型：五房四厅七卫,顺德雅居乐,知名发展商、产品丰富，270度景观飘窗、客厅房间均朝南、超大阳台超大现代园林。,君御水漾年华,低密度项目超大现代欧式园林。优秀的地段价值。,万科新城

36、湾畔,知名发展商品牌优秀的地段价值。该项目板式设计，一线德胜河江景。利用泰式园林与德胜河江景进行完美水景资源结合，形成江景、水景、园景三重复合景观面。,目录,83,项目基地分析项目背景情况分析顺德零售商业市场研究区域市场特征分析竞争分析核心元素分析项目初步定位及开发建议,1234567,竞争分析,84,可辐射区域消费需求研究现有及未来竞争项目分析,5.15.2,85,消费需求调研目的和方法,消费者调查目的及方法目的：我们对项目周边住宅区和大良主要商圈的消费者进行调研分析，分析着力对消费者的基本特征、消费习惯以及购物、餐饮、休闲各项消费偏好，对本项目的反馈进行研究，从而作为本项目市场定位、业态组

37、合以及品牌引进的重要参考依据方法：拦截式访谈访问地点：嘉信城市广场 60份永旺（吉之岛）50份鉴海路美食街 40份新一城购物中心 50份新世界中心 50份大润发 50份,86,样本容量的确定,86,成本基础法,约定法,置信区间法,统计分析法,五种样本容量确认方法,比例法,样本容量：350人,应执行的样本容量是350人。,87,样本容量的确定置信区间法,87,精确度,样本容量,可确信的总体差异性大小,期望精确度,估计总体值所需的置信度,n：样本容量z：所选置信区间相关的标准误差p：总体的估计差异性q：100p e：可接受误差,88,样本容量的确定置信区间法,88,n：样本容量z：所选置信区间相关

38、的标准误差p：总体的估计差异性q：100 p e：可接受误差,z：置信度95p：50（预设：预期目标的差异性大）q：100 p e：精确度6.93,89,采样点分布,项目位置,90,调查目的,购物习惯调查餐饮消费调查休闲消费调查,各项消费偏好,了解受访者的背景，以对大良消费者的基本情况有整体的理解和把握,了解受访者的消费习性，为使项目满足消费者的喜好提供参考依据,了解受访者的消费偏好，为项目的整体规划以及商品组合概念提供依据,调研内容,91,基本特征,受访者中，女性比例略高于男性；52%为已婚人士；受访者中，年龄主要集中在22岁30岁，体现出受访人群多为年轻人。上述样本特征符合消费者调研采样的

39、准则。大专及以上学历占57%。,女性比例略高于男性,大专及以上学历占57%,92,项目周边消费者属地性,居住地点：44%的消费者在大良居住,工作地点：44%的消费者在大良工作,根据消费者调研发现，有54%的消费者在大良工作，有59%的消费者居住在大良。而在传统商圈容桂居住和工作的比例占16%和15%，而来自其他区域的比例则更少。这说明在目前阶段，项目周边的主要商业辐射其他区域的能力较弱，而主要针对附近的居民和工作人群。,93,周边居民职业状况,根据项目周边采样分析，项目周边居民及消费者的职业主要为公司职员以及私营业主，该部分人群占比例较大，各占35和18，且收入比较稳定，在城市中属于中高以上收

40、入阶层，也是未来本项目主要面对的消费者。,1.公司职员 2.党政机关公务人员 3.公司管理人员 4.家庭主妇 5.专业人员6.私营业主/个体户 7.失业/待业 8.学生 9.其他,94,项目周边居民的收入水平和家庭收入水平,在对于消费者个人收入水平的调查中发现，在所有样本中，4000以下的个人月收入样本比例为56%，40016000元则占到21。而项目周边居民家庭月收入6000元以下的占比为36%。,4000元以下 4001600060018000800110000100011500015000以上,6000以下60018000800112000120011800018000以上,注：个人收入

41、不足2000元/月的样本作为无效样本,95,项目周边居民月消费支出最多的是购物和饮食,在对消费者月消费支出的调查中发现，大良居民每月的消费支出大都侧重在购物与饮食方面，各占36和25。,96,前往消费场所使用的交通工具自驾车为主,根据消费者调研发现，在所有样本中，选择自驾车外出购物的比例占到39%，而项目周边居民使用公共交通工具的占比例37%，说明在大良，居民外出进行消费多选择驾驶私家车。,97,项目周边消费者所倾向购物场所及目的,最常去的消费场所大型综合性商场,去这些消费场所的目的是购物,根据消费者调研发现，项目周边居民比较喜欢前往大型综合性商场，所占总比例为43%，其次比较喜欢前往百货公司

42、，占23。在消费目的方面，消费者比较集中喜欢去购物，占34。聚餐和娱乐方面亦占到19。,98,选择光临这些消费场所的主要原因交通便利,根据消费者调研，大良当地消费者比较喜欢交通便利的消费场所，占到21。而规模大和品种齐全作为他们选择的原因，亦占到15。购物环境舒服亦是决定消费者选择的重要因素，占到15。,99,消费者消费时间约12小时，对消费场所较满意,从统计数据中发现，大良当地消费者平均每次光临消费场所消费时间为12小时的占58%，说明大良的消费者每次的消费时间并不长。而对这些消费场所的满意程度处于一般和较满意的水平。,前往消费场所逗留的时间,对现有的购物场所的满意程度,100,外出就餐人均

43、消费,根据统计，大良消费者每周外出就餐2次及2次以下的占41%，34次的占35。人均消费主要集中在50-100元。数据显示，大良居民每周外出就餐次数较少，而人均消费水平较低。,每周外出就餐的次数,大良外出就餐频率及人均消费,101,根据消费者调研，广东当地菜系接受程度最高，占到42。选择川湘菜的消费者也有18%，在进行后期餐饮业态定位时，高档菜系着重考虑广东菜系。,菜系偏爱广东菜最受欢迎,102,最普遍的休闲方式：购物、逛公园、KTV和电影,根据消费者调研，大良休闲娱乐方式的选择较广泛，选择逛公园的占到15，也有部分居民喜爱KTV、看电影和运动健身。而购物成为大良人最喜爱的休闲方式，占到29。

44、本项目应为部分追求高生活品质的大良市民提供更优质，档次更高的休闲方式和生活方式。,103,阻碍消费者消费的主要原因商业氛围不成熟,根据消费者调研，阻碍消费者前来本项目消费的主要原因是商业氛围不成熟和交通不便，各占33。,104,本项目最需要的商业配套超级市场和特色美食,根据消费者调研，消费者对本项目最需要的商业配套服务建议是超级市场，其次是特色美食和儿童教育娱乐还有休闲餐饮等，可吸引更多的人流。,105,消费者研究总结,大良地区消费者受教育程度尚可，收入水平一般。职业以企业职工和私营业主为最多。大多数受访者已婚，年龄均匀分布在2235岁。,消费者消费习惯,消费者基本特征,大良居民较多选择自驾车

45、前往消费场所，而也有部分居民选择公共交通工具去消费，所以选择购物场所时也会考虑交通便利性。消费者比较关注商场的种类是否齐全。在饮食调查方面，大良居民较喜欢外出就餐，消费一般人均50100元。从数据看出，大良居民比较喜爱广东菜系。,消费者需求分析,大良消费者需要档次更高，环境更好和选择范围更广的休闲跟购物场所，尤其是集中度高并且有档次的休闲娱乐场所（更加倾向购物），商业设施需要细致周到，比如在商场特色和服务上需要特别注意。,竞争分析,106,可辐射区域消费需求研究现有及未来竞争项目分析,5.15.2,项目周边商业项目,107,永旺购物中心商业面积：44,000,新世界中心商业面积：约13,500

46、m2,新一城购物广场商业面积：约72,000m2,108,主要对比商业项目,新世界中心,新一城购物广场,永旺购物中心商业,嘉信城市广场一期是集美食餐饮、娱乐购物、文化休闲、商务金融等功能为一体的综合商业中心；嘉信城市广场二期总建筑面积超过 4 万平方米，由 5 栋独立建筑物组合而成，每栋由行人天桥相连，既独立又互通。整个嘉信城市广场 2 期由东至西利用 3 条宽 8-14 米街道作贯通，使人流能平均穿梭于商场内。,主要对比商业项目嘉信城市广场,主要对比商业项目嘉信城市广场主要品牌,嘉信城市广场,是建设在新城区，离大良中心城区较远，交通配套不完善；商场街铺空置率较低，内部空置率较高，缺乏动线规划

47、，人气不足。,是一个四层现代化综合商城，是目前全区规模最大、功能最齐全的大商城；商场业态较丰富，为附近区域居民提供唯一比较大型的休闲、娱乐以及购物场所。,优势,劣势,主要对比商业项目嘉信城市广场优劣势分析,顺德容桂天佑城傲踞容桂黄金商业核心领地，是一个汇聚购物、饮食、娱乐、运动、文化五大元素于一体的大型时尚 Shopping Mall；天佑城设计上独家引入全长450米国内罕有全天候室内天幕步行街，弧线设计贯穿全场形成欧陆风情和时尚简约风格的完美结合。,主要对比商业项目天佑城,主要对比商业项目天佑城,天佑城,是顺德最大型的商业shopping mall之一，有目前顺德唯一的一个真冰滑冰场，还有最

48、具现代化的大地数字影院；TESCO、苏宁电器等主力点进驻具有号召力，带来稳定的人流，可辐射到中山部分区域,优势,劣势,主要对比商业项目天佑城优劣势分析,零售档次不高，业态布局较乱，租金收益整体水平较低,对比商业项目分析总结,因周边住宅已有大部分配套商业，但经营情况一般，缺乏大型高档餐饮。因此，本项目应考虑配置大型高档餐饮，且不建议设置太多的配套商业。,顺德新世界中心商场位于大良中心繁华地带，与顺德万怡酒店、会景阁三位一体，相辅相成，与兴建于明代的广东四大名园之一-清晖园相对。商场共三层，总面积28000平方米，集饮食、娱乐、购物于一体，首层为国内外名牌店集中地，二层为设计新颖独特的“室内步行街

49、”，三层有美食广场及其他大型娱乐设施等。商场开业以来，举办多个大型活动，包括秋月星辉、群星闪耀、第二届中国服饰表演艺术大赛等，现已成为顺德人及游客购物观光必到之处。地址：大良清晖路148号,116,新世界中心,新世界中心,117,嘉信城市广场位于大良新城区,118,119,永旺（顺德）购物中心是永旺集团在华南地区开设的首家购物中心。总占地面积为47046，以主力店JUSCO为主，另有93家专门店。,顺德新一城购物广场概况,顺德概况顺德位于广东省的南部，珠江三角洲平原中部，正北方是广州市，西北方为佛山市中心，东连番禺，北接南海，西邻新会，南界中山市。顺德距广州32公里、香港127公里(69海里)

50、、澳门80公里。总面积806.15平方公里，2010年户籍人口123万，旅外华侨和港澳同胞超过40万。顺德2003年撤市设区，共有十个镇，顺德行政区政府在大良，面积为：80.34平方公里，人口总数34万，其中21万为常住人口和13万流动人口。经济概况：著名的桑葚鱼塘基地，花卉盆景中外驰名，乡镇企业发展迅速，形成了以家电、家居、钢铁为龙头的支柱产业系，顺德也是著名的旅游城市，美食之乡。清晖园、顺峰山、西山庙等远近闻名。顺德区2009年生产总值（GDP）：1662.07亿元人均GDP：150991元社会消费品零售总额：473.5亿元/年;批发和零售业零售额：367.6亿元/年居民均可支配收入：28