商业地产基础知识培训教程.ppt
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1、商业地产基础知识培训,时间:2013年11月,商业地产知识,内容分享,合肥商业概况,商业项目赏析,商业圈的概况,何为商业地产商业地产的内容商业地产的类型商业地产的销售模式,商业地产知识,商业地产的属性本身来讲有狭义和广义之说:狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所。广义应该包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等,一切可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式,都叫商业地产。,何为商业地产,商业地产的重要性:衣、食、住、行离不开商业、商业地产商业+地产商业:广义的商业是指所有以营利为目的的事业;而狭义的商业是指专门从事商品交换活动的营利性事业。房地产:房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物
2、上不可分离的部分及其附带的各种权益。,众所周知,零售业态总体来说经历了四次大的革命,即百货商店、连锁超市、购物中心和无店铺销售。这种业态的演进不是偶然的或无根据的,而是零售业适应社会经济和文化技术发展的产物。如百货商店的出现是适应西方工业革命大量生产大量销售和城市化进程的要求而产生的,连锁超市是适应商业降低成本、方便顾客的要求产生的,购物中心则是城市空洞化、居住郊区化的必然映,而无店铺销售则是电子技术和信息技术在流通领城的延伸。应该说,零售业态的每次创新都更好地满足了消费者的利益和需求,更好地推动了工业生产的发展。商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPING MALL、主题商场、专业市场、
3、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。,讨论:大家说说自己熟悉的商业项目属于哪一类型?物业的建筑需求、订单式商业地产,何为商业地产,品牌商家物业建筑需求,百货:楼层层高:卖场净高4M以上 柱距要求:柱网开间99米 楼板载荷:500公斤/平方米 卸货区:2-3辆小卡车满载重量及回车空间 电梯(1部大货梯,1部客梯)发电机容量:24003200KVA 使用面积:8000-15000平方米或20000平方米以上消防:符合国家及当地标准并能通过验收停车位(若与超市在一起,就可减少车位量)其他要求:供水、供气、通讯设施、空调到位,大型超市
4、:楼层层高:层高5.4m,配电箱入场;地下层高要求不小于4.5m。梁下净高4.5 m,灯具下缘距地面3.6m,货车通道净高3.5m以上,收货平台高700mm。柱距:10m*10m 柱距要求:柱网开间8米以上楼板载荷:卖场负荷600公斤/平方米 卸货区:2-3辆小卡车满载重量及回车空间 电梯(1部大货梯,1部客梯)发电机容量:双电源供电,2500千瓦,采用灯带照明,照度标准:1200LUX,柱面预留插座,距地3.3 m(特殊标准除外)使用面积:10000-20000左右,单层5000以上消防:营业厅不宜设在地下三层及三层以下,应设置火灾自动报警系统和自动喷水灭火系统其他要求:供水、供气、通讯设施
5、到位,何为商业地产,数码电器城:楼层层高:4米以上 柱距要求:810m 楼板载荷:不少于500kg/m2 电梯:垂直交通,自动扶梯2部/层、步梯2部以上、货梯1部 发电机容量:国家标准 使用面积:中心店面积4000平米,单层2000平米左右消防:符合国家及当地标准并能通过验收停车位其他要求:供水、供气、通讯设施、空调到位,品牌商家物业建筑需求,影院:层高:9米以上,柱距9米以上,柱间跨度不小于24米;面积:2000-4000平方米,4-8个厅;一至两个350-500人大厅,4-5个230-300人中型或有几个较小的VIP厅;楼板承载:400公斤/平方米;电压:380伏,三芯四相对电缆,照度75
6、-150LX 其他:有小卖部,何为商业地产,餐饮:建筑要求:具备厨房污水排放的生化处理装置以及油烟气排放的通道;面积:大众型餐厅80200平方米,商务型餐厅15010000平方米均可;供电:供电量250 KW,主进开关整定值400A;供水:日供水指标不小于25吨;供水压力不小于0.2Mpa,管径不小于DN50mm结构:楼板结构承重:设计活荷载炸锅及冷库区不小于450KG/M2,其他区不小于350KG/M2;卫生间及其污水排放:污水管线管径不小于DN150MM;隔油池及厨房废水排放:设置隔油池,隔油池出水管接入大厦地下室污水泵房,污水泵泵出后接入市政管道,管径不小于150MM;新风、排风:提供新
7、风、排风口位置,每个风口尺寸400600MM。,品牌商家物业建筑需求,KTV娱乐:楼层层高:3.2米以上 柱距要求:适当宽度电梯(店里垂直交通)发电机容量:国家工业用电标准 使用面积:2000平方米以上,单层500平米以上消防:符合国家及当地标准并能通过验收其他要求:供水、供气、通讯设施到位物业交付标准:毛坯交付,何为商业地产,何为商业地产,品牌商家物业建筑需求,层高及柱距要求:设计净层高不低于4米,柱距不少于8米为理想设计;商场主通道不小于3米、次通道不小于2.2米;在项目退红线的选择上,应遵循使地块形状规则,店铺能方正间隔,充分利用面积为前提;餐饮:应设计专门的给排水、排烟、隔油、排污系统
8、;以上各类型业种商户的基本需求,相关数据(如水、电、气等的用量以及水下管的管径等)要根据实际招商客户而定;很多主力店商户提出相对苛刻的建筑要求,从而带给开发商较大的建设成本投入,而在实际的招商谈判过程中,并非没有回旋的余地,这些商户首要考虑的是经济效益,然后是建筑要求,所以除主力商家硬性要求的指标外,在层高、柱距等方面部分商户亦会作适当让步。,业态建筑建议,何为商业地产,商业地产与住宅房地产的区别,住宅房地产,商业地产,发展商大多数采取开发销售的模式 其资金回收模式相对简单,商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积,靠企业长期持有,大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时,主要是买来自住
9、的,大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具,买来作为投资用的,发展商只要将房子卖出去,将社区的物业管理做好,就基本算是大功告成,发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去,而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待。,何为商业地产,零售业的发展趋势,随着社会生产力的发展、科学技术的进步、人们消费心理的个性化,社会产品的种类和数量越来越多。为了使这些产品在适当的时间通过适当的方式到达目标人群的手中,商业这一行业作为连接生产领域和消费领域的流通环节,其自身的形式在不断更新,销售方式也在不断变革。这些变化首先直接作用于商品流通的最终环节零售业,那么零售业也就必然成
10、为流通环节中竞争最激烈的一环。综观世界零售业总的历史发展趋势来看,年代,零售业界采取综合型营运,因此,百货公司、大型综合零售势力高涨;年代,零售业则进入专业化的发展阶段,专门店、连锁店、超市、便利店、自助家庭用品中心等业态相继发展;进入年代,大型购物中心等在世界商业发达国家范围内兴起;而年代末则朝经营业态细分化发展,单品店、生活题材馆、无店铺销售、郊外大型专门店、产地直销及家庭购物等新型零售业态纷纷兴起。就以我国所地处的亚洲来看,近几年来随着经济的快速飞跃发展,其零售业也发生着翻天覆地的变化,主要体现在以下几方面:,趋势一:零售业市场高度集中化、规模化,从市场份额上来看,零售业近几年来在亚洲出
11、现了相当的集中度,少数大的零售商掌握当地市场,占有垄断意义的市场份额。换言之,亚太地区的零售业从产业经济学的角度考虑,其根据市场份额计算的市场绝对集中度指标CRn已经处于一个相当高度。1997年香港地区前5名零售商销售额(CR5)已经达到总销售额的70%,同期新加坡和台湾的CR5都超过35%,这种情况有可能与地区的区域面积有关,但从这3个国家和地区零售业的发展水平来看,零售业市场的高度集中是亚太地区零售业发展的必然趋势。再来看一看衡量一国零售业规模水平的重要指标平均每间零售店覆盖的消费者数目:1996年日本的单店覆盖人数高居亚太地区各国首位,达到1560人,基本上是同时期中国覆盖量250人的6
12、倍强。众所周知,日本的零售购物环境在全球享有盛名,这与其零售商业的规模是分不开的。,趋势二:传统零售形式优势逐渐减弱,新型零售形式蓬勃发展,首先,总体上亚太地区传统零售业形式在各个国家和地区仍占有主导地位,传统零售店数量全部超过当地零售店总数的50%。1996年统计数据显示,在亚洲各国中,中国传统食杂零售店(非自动型超市、便利店)数量的相应比例最高,为99.8%;最低的新加坡相应数据也超过半数,为68%。其次,虽然传统零售业仍占相当大的份额,不可忽视的是以自动超市、便利店为代表的新兴零售店正在兴起。从1996年香港超市、便利店数变化的相关统计数据来看,1992年到1996年超市、便利店分别增长
13、了25%和26%,同期的传统食杂店比原来减少了19个百分点。可以看出,传统零售业正逐步为新型零售店所取代,其优势正在逐步减弱。,商业地产在开发和运营中涉及到三个层面,资本运营,商业地产,市场开发,运营管理,商业地产的内容,贯穿商业地产全过程的三种行为,开发行为,投资行为,经营行为,商业地产的内容,商业地产的四元素,开发商,投资客,商户,消费者,运营商,商业地产的内容,商业地产的市场发展条件,欧美参考的主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量和公共交通条件;在国外人均GDP30004000美元时,家庭汽车拥有率1520,商业地产发展(Shopping Mall为例)才开始进入发展阶段;人均G
14、DP10000美元,家庭汽车拥有率60,才是成熟发展阶段。,欧美:,商业地产的内容,亚洲及国内(含香港、新加坡等)主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、消费总量等。商业地产主要分为两类:一是都市型商业地产,其发展条件为城市人均GDP水平达到2500美元;二是郊区型商业地产,其发展条件为城市人均GDP水平达到3000美元、公路发展极为充分、城市家庭汽车拥有率达1015。,亚洲及国内:,合肥经济:2010年,合肥的人均GDP指超过6000美元,2011年5月机动车保有量61万辆,即每8个人有1辆车。(家庭汽车拥有率、停车位),商业地产的内容,高品质商业地产,分割商铺
15、领风骚,国际资本加紧抢滩,第三方经营管理发展趋向显著,商业地产发展趋势及特点,商业地产的发展特点及趋势,商业地产的内容,市场型商铺,底商型商铺,交通设施商铺,商业地产的类型,百货商场、购物中心商铺:指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。市场型商铺:在这里特指在各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇中的店铺位。社区商铺:指位于住宅社区内的商用铺位,其经营对象主要是住宅社区的居民。住宅底层商铺:指位于住宅建筑底层(可能包括地下1、2层及地上1、2层,或其中部分楼层)的商用铺位。商务楼、写字楼商铺:指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼里面用于商业用途的商业空间。交通设施商
16、铺:指诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺,以及道路两侧各类中小型商铺。,商业地产的类型,购物中心SHOPPING MALL,概念:Mall林荫道 在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中,许多 商店、娱乐设 施和餐馆组成的大型零售综合体。Shopping Mall 规模在10万平方米以 上,由管理商统一经营管理,主要采取出租方式运营的集零售、娱乐、餐饮、休闲等于一体的复合商业业态。,商业地产的类型,1、主力店租户:百货主力店、超市及娱乐主力店。2、次(半)主力店租户:运动名品店、服装旗舰店、书店、音像店等。3、娱乐、餐饮设施:诸如电玩、KTV、酒吧等娱乐设施,以及中西式快餐、主题餐厅
17、、精品中餐、日韩料理、休闲餐饮、美食广场等餐饮设施。4、专卖店:包括国际一线、二线品牌及当地品牌的各种专卖店品牌。,SHOPPINGMALL项目包括的商业组合内容,讨论:合肥购物中心有哪些?购物中心有哪些知名品牌?你所知道的品牌属于哪一类?,商业地产的类型,百货主力店:商之都、合百、百盛、大洋、金鹰、银泰、新世界等,商业品牌,乐购,永辉,超市主力店:沃尔玛、家乐福、乐购、大润发、永辉、苏果、人人乐、合家福等,沃尔玛,家乐福,商业品牌,建材家居主力店:红星美凯龙、欧亚达、月星、居然之家、东方家园、美克美家等,商业品牌,家电数码次主力店:国美、苏宁、五星、宏图三包、百脑汇、颐高、赛博、国生等,商业
18、品牌,影院主力店:中影集团、星美、时代今典、横店影视、上海永乐、金逸、嘉禾、大地影院等,南方新干线,商业品牌,购物零售:运动100、滔博、丝芙兰、屈臣氏、大千百货、三福百货、凡人服饰、纪念日、大头鞋业、百利鞋城、百丽、奥康、意尔康、九牧王、虎都、依立腾、海澜之家、劲霸、利郎、哥弟、雅莹、浪漫一身、达衣岩、江南布衣、贝拉维拉、秋水伊人、阿迪、耐克、英宝、卡帕、李宁、安踏、森马、美特斯邦威、以纯、巴拉巴拉、小猪班纳、嘀嗒嘀、太平鸟女装、阿呀呀、石头记、达芙妮、通灵翠钻、金铂利、欧莱雅、玉兰油、阿依莲、歌莉亚等,商业品牌,餐饮美食:肯德基、麦当劳、必胜客、肥西老母鸡、大娘水饺、永和豆浆、土大力、星食
19、代、上岛、栖巢、城市花园、德庄、小肥羊、小尾羊、刘一手、同庆楼、赛纳河畔等,商业品牌,休闲娱乐:麦乐迪、好乐迪、阿波罗、金皇冠、苹果、维果、芒果、方糖;神采飞扬、汤姆熊、百乐门、游戏世家;金士堡、舒美堡、浩泰;富桥、良子;丽妍、超妍、澳洲EV;金色米兰、天然等,商业品牌,商业地产的类型,商业地产的类型,销售模式,整体转让,零散销售,自由出租,返租销售,模式:全部销售、全部租赁、租售结合商业运营模式:自营、租赁、联营,商业地产的销售模式,概念:就是带租约销售,即先引进品牌商家,然后将商场划分若干小面积产权商铺销售给众多小业主,并保证给小业主一定的定期租金回报,发展商即可在短期内回笼资金并获得超额
20、利润。实质:商品房售后包租是指房地产开发经营企业为促进销售,在其进行外销商品房售后包租是指房地产开发经营企业为促进销售,在其进行外销商品房出售时与买受人约定,在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租,以包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的行为。,返租销售,商业地产的销售模式,利益:国内的房地产公司融资渠道比较单一,为了应对银行银根紧缩、成本增高的不利局面,开发商利用售后包租融资进行发展已是相当普遍的做法。对于个人投资者而言,现在商铺是一种房地产和理财产品结合的产品,不仅具产权的房地产特性,同时在理想状态下,又是一种收益比较高的投资理财产品。可见,售后包租并
21、非只是开发商单方获益的模式,其本质仍是实现开发商与投资人的双赢。风险:由于商铺产权发生转移,作为第三方的商业经营管理机构要么是发展商临时成立的公司,要么是专门聘请的专业管理公司,二者都不可能全力为发展商的承诺负责,因为物业租给大商家的租金非常之低,发展商不可能从中获取相应的利润,承诺给小业主的租金回报成为发展商的长期包袱,很有可能无法兑现先前承诺,尤其在经营状态不佳的情况下,其风险更加巨大。,返租销售,商业地产的销售模式,租金(元/平米/天)销售单价(元/平米)回报率天出房率,公式,出房率:是指房屋净使用面积占销售面积的百分比。,租金问题延伸:“逃离”步行街:肯德基、大娘水饺、东亚快餐、百诚鞋
22、业。,商业地产的销售模式,6%-10%左右是合理回报率,商铺投资大部分都是10-12年收回投资成本。某些项目开发商胡乱提高年回报率承诺,有的甚至达到20%,这完全背离了市场规律,其后果自然落得一败涂地。,商业地产的销售模式,商铺定价操作程序,层别总价=(目标销售总额总权重系数)X层别权重系数,凭经验对项目不同层别进行系数设定(第一层是项目价值最高价格最高的层别,通常取系数为100%,依次类推越高层别系数越小,地下层别亦如此。)系数X销售面积(建筑面积)=权重系数 权重系数=总权重系数,商铺定价因素:成本、市场、周边项目、竞争项目、项目类型、档次等综合因素。,商业地产的销售模式,(层别总价层别总
23、权重系数)X具体商铺权重系数=具体商铺总价,设定各层别中各个商铺的系数,位置最好、面积最合适、能见度最高、最容易到达的商铺通常设为100%,根据不同因素的变化递减。商铺系数X商铺销售面积(建筑面积)=商铺权重系数 具体商铺权重系数=层别商铺总权重系数,商业地产的销售模式,商业地产的客户,投资者最关心什么?,物业是否能增值!,商业地产,经营者最关心什么?,经营是否可持续性发展!,投资者与经营者,怎样才能让投资者觉得某个物业能增值呢?或者说什么才能保证物业能增值呢?,商业地产,背景环境大的经济环境是否健康发展行业环境商业地产行业是否是投资热点地块价值地产项目所处地块是否在未来有发展同类市场经营状况
24、某个地产项目预计经营的业态目前是否有发展空间项目规划商铺规划设计是否合理,是否符合经营要求价格合理销售价格是否与实际价值趋同,商业地产,影响客户决断的因素,客户:不仅指投资客,更是针对经营者,因为 他们才是更加专业、更加挑剔的客户。,商业地产,影响客户决断的因素,参与开发的公司品牌,项目本身,内在因素,外在因素,客户自身实力、知识、年龄、偏好、,其他(唯一性),商业地产,外在因素,参与开发的公司品牌,开发商,物业、运营公司,发展商,建筑设计公司,实力信誉经验,商业地产,硬件,软件,地理位置交通状况周边商业市场同类市场整体水平周边居民水平建筑形式铺位划分配套设施,销售策略进驻品牌优惠政策未来前景
25、推广力度运营管理,外在因素项目本身,商业地产,商业地产知识,商业项目赏析,商业圈的概况,合肥商业概况,商圈的构成,商圈大致由三部分组成主圈次圈边圈。,主圈,主圈即主要商圈,也称第一商圈,是指最接近商店的区域。在主要商圈内,消费者去商店购物最为方便,一般情况下,百货商店65%左右的顾客来自主要商圈。在主商圈内,顾客在人口中的密度较高,每个顾客的平均购货额也最高,这一商圈很少与其他类型商店的商圈发生重叠,否则就易出现过度竞争。一般来说,小型商店的核心商圈在0.8公里之内,顾客步行来店在10分钟以内;大型商场的核心商圈在5公里以内,无论使用何种交通工具来店,不超过20分钟。,次圈,次圈即次要商圈,也
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