昆明北市区域发展分析报告.doc

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1、前言 宗地情况一、宗地位置本项目位于昆明市北市区中心地段，东邻北京路延长线（交警大队对面），向东300米是江东商业街，北邻烟草一号路（霖雨桥），西南是月牙塘公园（建设中），南邻罗丈村，向南700米左右是北部客运站和麦德龙。地块正北向为待开发地块，此地段交通便利、住宅小区密集、环境优雅、空气清新、餐饮娱乐齐全，但数量偏少，具备先天的开发高档住宅小区和商业中心的条件。东向 西北方向二、基地现状：现用于农业（属于一类用地，未开发）基地面积300亩，使用面积为287亩，地块形状为东西长，南北短的方形，地面平整，整个基地由农田而成，地质较软，空气湿润，能见度高，日照充分。而且该地位于霖雨路和北京路延长线

2、的交界处，交通很方便。三、功能定位昆明市对北市区的明确功能地位很明确：吸纳昆明市核心区的人口，解决核心区人口压力，同时依托龙泉地区的房地产业和茨坝地区的现代机械制造业，利用可用的空间资源，以现代机械制造业、中档房地产开发为主导产业的地区。由此可见，北市区将成为昆明市的产业形象区和城市生活区。宗地处于北市区的地理中心区域，可在开发中高档高层住宅的同时，结合商业区或者商业街的形式，配套公共设施，改变北市区目前的“卧城”现状，形成生活、服务就地平衡的城市综合体。第一章 空间要素分析一、项目区位昆明市位于云南省中部偏东北，在云南省东西向和南北向交通动脉的交叉点，西接楚雄市、东接曲靖市、南临玉溪市，北与

3、四川接壤。昆明市是其主城半径500公里范围内唯一的特大城市，是西南云贵经济圈中的首位城市。随着2003年粤、桂、湘、云等七省和港、澳达成共建协议，泛珠三角9+2经济区正式启动，昆明成为泛珠三角经济区在西部的骨干城市。盘龙区位于昆明市主城区东北片，东南、西面和西南分别与主城官渡区、五华区和西山区相邻，北与嵩明县接壤。盘龙区与外部交通联系便利。昆明至曲靖的昆曲高速公路在盘龙区范围内与二环东路连接；昆明火车站位于盘龙区南面官渡区辖区内，距盘龙区南界线-拓东路2公里；昆明巫家坝国际机场在盘龙区以南，距盘龙区域不足15分钟车程；新规划的昆明国际机场位于盘龙区西北、嵩明县与官渡区小哨交界处，紧邻昆曲高速公

4、路。北市区是盘龙区北部地区，行政区划上属于金辰办事处、茨坝办事处的大部分土地和青云、龙泉联盟办事处的一部分，包括金星、三竹营、北仓、植物园和小坝片区。北市区是目前昆明市城市建设最为活跃的地区之一，既有大规模的房地产开发，也有以烟草配套和制造业为主的工业企业。北市区是一主四副结构布局中的主要发展中心区之一，总面积约为43平方公里，南起北二环路，北抵松华坝脚和茨坝、五老山，东至白龙寺，西到龙泉路西麓。北市区路网较为单一，以公路为主，公交路线分布不均、安排不合理，满足不了居民出行的需求，应加速构建科学完善的公交运输体系。二、北市区城市现状茨坝、龙泉、联盟三个办事处由于在全市经济中所出的地位和发展重点

5、的偏差，其社会经济的发展水平也不尽相同。由于龙泉和联盟办事处所在的北市区近些年来一直是昆明市发展的重点，特别是房地产开发的重点，其城市规划与城市管理水平较高，经济发展也比较活跃，联盟办事处的城市化水平达到了85.23%；而由于龙泉办事处有一部分是松花坝水源保护区，还有大量的农业人口，其城市化水平仅为69.25%，但龙泉位于北京路和昆曲高速公路的地区却是经济发展非常好的；茨坝办事处由于一直以来就是昆明市的制造基地和农业类科院所的聚集地，城市化水平也比较高，但由于近年来昆明市制造业的逐渐衰落，其经济水平与其他两个办事处相比也有一定的差距，其城市化水平为94.9%。国内生产总值人口（人）面积给出（平

6、方公里）面积实测（平方公里）人均GDP（元/人）地均GDP（元/平方公里）茨坝8883413863344334421463826564龙泉64738640108765.1310113.73744.11联盟892513467961.8261.8225736.321443.72三、地形概述及分析盘龙区地处云贵高原滇中中部，濒临滇池，区境内由高原盆地、丘陵和中、低山构成，东北高、西南低。海拔为1891.6米-2589.5米，北部的野猫山最高，为2589.5米，市区内最低，为1891.6米左右，西南部为滇池断陷溶蚀盆地的一部分，地势平坦，约占盘龙区总面积的20%，是盘龙区经济发达、人口众多的地区；北部

7、和东部为山地和丘陵地，约占盘龙区总面积的80%。可见，盘龙区现在是一个以山地丘陵为主的“山区”在坡度分析中，可以看出全区坡度小于5%的占总面积的21.5%，坡度为5-10%的占总面积的17.9%，坡度10-15%的占总面积的15.1%，坡度15-20%的占总面积的11.8%，2030%的占总面积的24%，坡度30%以上的占总面积的9.7%.对盘龙区的建设用地,适宜建设的坡度是15%以下,这部分占了盘龙区总面积的54.5%,但是实际上有很多坡度在15%以下的土地呈零星分布,很难进行大规模的开发,因此实际可以利用的土地远小于一半. 四、北市区土地使用状况北市区有城市建设用地水域及其它用地共同组成,

8、城市建设用地的面积为1562.62公顷,占总用地比例为29%,非城市建设用地面积为3860.52公顷,占总用地面积的71%,可见,北市区还有一定的发展空间.其中,城市建设用地包括居住用地,公共设施用地、工业用地、道路广场用地、市政公用设施用地和绿地,北市区的用地以居住用地(占城市建设用地的32%)和公共设施用地(占城市建设用地的32为主.各类用地面积及比例参见右表（北市区现状城市建设用地汇总表）五、现状基础设施分析(一)现状交通组织分析1.内部交通1.1组织形式北市区的内部道路呈网格形状的道路组织形式。底部：由二环路构成放射线：主要包括龙泉路和北京路延长线。1.2道路等级北市区的道路在等级上可

9、分为主干道、次干道和支路三级结构。主干道：由北京路延长线与金实大道北辰大道组成的十字形主干道次干道：主要包括了金色西路金春路金秋路金菊路金夏路等，它们起到了加强区内交通环通性的作用。支路：主要为道路断面小于20米的道路，是引导车辆和行人进入区内各地块的通道。2.外部交通北市区的对外交通主要是公路运输。对外主要依靠昆曲高速公路联系嵩明县和曲靖市，利用龙泉路延长线联系嵩明县和富民县。公路客货场站：在龙泉办事处的北京路东侧的公路主客站，将与公共交通及其它城市交通方式良好衔接成客运枢纽。3.交通问题-二环路交通压力巨大，堵车严重由于二环路既是一条解决市内四个城区交通的城市内部道路，又是联系着昆曲、昆石

10、等高速公路的对外联系道路，因此既有市内车辆通行，由于很多外埠车辆绕行，这就造成二环路的交通压力非常大。而且北市区的横向道路相对很少，有的甚至不贯通，造成市民工作、出游很不方便。交通问题直接影响到楼盘的销售状况和居民的对北市区的满意度。(二)给水设备1.供水设施概况昆明市和北市区的生活和生产用水，主要由市自来水公司供水系统和工业自备水源供给.生活用水有75%以上是来自松花坝水库,为1.5亿立方米.2.存在的问题2.1水量不足逐年递增和经济的发展,供需矛盾日益突出,水量不足已成为提高人民生活水平和发展经济的瓶颈.因此,开源节流,提高城市供水能力已刻不容缓. 2.2水质污染由于市区没有完整的污水处理

11、系统,污水的下渗已对城区的底下水质造成污染,城区地下水的一些指标已经超标,并且随着底下水开采量的逐年增加,动水位降幅增大,地下水质的污染日趋严重.水质检测资料显示,某些自备水源的生活用水、化学物理污染指标已经超出国家标准,对居民身体健康造成潜在的危害.综上所述,随着昆明人口的不断增加和经济的发展,自来水的供需矛盾也将越来越突出.水量的不足和供水管网的落后,已严重制约到本市的经济发展和人民生活水平的提高.(三)排水设施1.排水现状(略)2.存在问题2.1昆明市排水系统的大量排出口均排入河流,这既包括市区外的部分,也包括城区内的部分,给流经市区地段的河流,如盘龙江、金汁河等造成严重的污染,严重影响

12、生态景观和环境质量.2.2现有排水设施能力偏小,与实际排水量相差叫大，排水不畅,每到雨季,会造成市区内道路地面的积水,影响了人们的正常生产和生活,并给市容市貌带来了不良影响.2.3工业废水未达到国家规定的排放标准，不应直接排入城市排水管道,给人民的身体健康和生态环境造成极大的危害。教育服务机构23个医疗服务机构8个政府服务机构16个(四)市政基础配套设施分布小学、幼儿园11个中学5个大中专、职业院校7个合 计23个六、北市区旅游资源分析(一) 历史人文景观n 金殿：金殿风景区位于昆明市东郊的鸣凤山麓，距市区8公里，拥有我国现存最大（占地180）、最重（250吨），保存最完整，铸造最精美的铜殿。

13、首批国家4A级景区。n 黑龙潭公园：黑龙潭公园位于昆明市北郊十二公里处的龙泉山麓，占地91.4公顷，是昆明古老的风景名胜,有被誉为“滇中第一古祠”的汉黑水祠及昆明八景中的“龙泉古梅”之景。(二) 现代人文景观n 世博园：位于昆明东北郊，毗邻金殿风景名胜区，距北市区中心约3公里，占地面积约218公顷，植被覆盖率达76.7，首批国家4A级景区。 n 昆明植物园：创建于1938年，距昆明市区12公里，是集科研、科普、旅游和教学实习为一体，具有云南特色的多功能综合性植物园。n 云南野生动物园：距昆明市中心七公里，是云南首家以野生动物养殖、观赏、展示为主体的新型旅游区。n 昆明园林植物园：位于金殿名胜区

14、南面，占地33公顷。(三) 现代度假休闲景观n 松华坝垂钓：昆明市北，沿盘龙江逆流而上，从花桥加油站到中坝村一段，拥有着200余家各式鱼潭。n 农家乐：主要集中在双龙乡和龙泉办事处，森林植被丰富，环境优美，交通方便。n 阳光高尔夫球场：位于昆明北部昆曲高速公路6公里处，距市区仅需要15分钟的车程。(四) 旅游资源小结过去，昆明市的对外旅游资源重心在南部，如石林、九乡等风景区；对内旅游资源，主要集中在西部的滇池和西山一带，但近年来由于滇池污染严重，昆明面临着开发和保护北部旅游资源的问题。北市区的旅游资源丰富，人文资源和自然资源均有精品景区（点）。其中世博园、金殿同属国家4A级景区，黑龙潭公园、昆

15、明植物园等景区在昆明市的旅游市场中也占有重要地位。但它们普遍存在资源老化及营销力度不够等诸多问题，因此如何挖掘现有景区（点）内涵、提升景区（点）品位、增加景区（点）附加值以吸引更多国内外旅游者及本市市民是盘龙区的当务之急；同时，如何利用自身自然资源的优势，切合当下人们对“第三空间”的需求，保护和开发松华坝水库周边的休闲度假旅游项目，也是盘龙区发展旅游的重点。作为北市区来说，如何抓住现有的机遇，来促进北市区自身的发展，是我们值得思考和关注的事。 北市区旅游分布图七、北市区可用资源分析 (一) 盘龙区可用资源概述盘龙区城市适宜建设用地可分为现状保留用地、现状改造用地、闲置适宜建设用地和道路用地.n

16、 现状保留用地 指坡度平缓,且地块上建筑质量较好,或近期拆迁有难度的用地.n 现状改造用地 指坡度较大,现状建筑简陋,或对周边地块使用有影响的用地.n 闲置适宜建设用地指坡度平缓,且尚未被开发使用的、面积较大且相对集中的用地.n 现状城市道路用地指城市主干道、次干道、支路、高速公路及乡镇道路.需要特别注意的是,适宜建设用地一般指地形坡度在10%以下,符合各项建设要求的地段,根据盘龙区山地多平地少的实际情况，在统计适宜建设用地时,将坡度标准适当放宽至15%以下,在开发地块时,还可以具体问题具体分析,如在进行山地高档次住宅开发时,坡度可以达到30%. 盘龙区城市适宜建设分区汇总表类别 项目面积(公

17、顷)比例(%)现状保留用地2753.5929.23现状改造用地1164.0112.36闲置适宜建设用地5145.6054.62现状道路用地356.403.78合计9419.10100.00 盘龙区城市适宜建设分区汇总表 项目类别中心区北市区东市区松花坝片区面积(公顷)比例(%)面积(公顷)比例(%)面积(公顷)比例(%)面积(公顷)比例(%)现状保留用地835.2580.071060.9130.26854.0632.563.370.15现状改造用地32.073.07590.9516.86437.5516.68103.444.60闲置适宜建设用地4.120.391739.9349.631286.

18、8449.062114.2194.09现状道路用地171.6716.46114.113.2544.651.7025.971.16合计1043.11100.003505.90100.002623.10100.002246.99100.00由上表可见盘龙区表面上建设的土地达到了6709公顷,但由于还有1142公顷的土地在松花坝水源保护区内,这些土地是要尽量保护的,另外还有一部分土地虽然坡度较缓,但这些土地的分布较为分散或是分布在山顶,这些土地也是很难被开发利用的.因此,实际可用做城市建设的土地并不富裕,只有5166公顷,这就需要更加合理利用土地资源，提高土地使用率.从盘龙区的可用资源来看,我们觉得

19、盘龙区的土地资源情况具有以下特点:n 单位土地产出不均衡,土地资源大有潜力可挖.n 自然条件好开发有活力,但受松花坝水源保护区的限制,发展难度大.(二) 北市区可用土地资源分析北市区适宜建设用地总面积3505.9公顷,大部分用地地势平坦。现状保留用地面积1060.91公顷,占片区中用地的30.26%,以一些新近开发的房地产项目和大专院校科研院所用地为主,小坝一带的工业用地现阶段暂时保留,将来条件成熟时可考虑外迁。现状改造用地590.95公顷,占片区总用地的16.86%,主要包括旧村用地和影响城市人居环境污染严重的工业用地;闲置适宜建设用地1739.93公顷,占片区总用地的49.63%,主要集中

20、在盘龙江两侧;现状道路用地114.11公顷,占片区总用地的3.25%.北市区适宜建设分区汇总表类别 项目面积(公顷)比例(%)现状保留用地1060.9130.26现状改造用地590.9516.86闲置适宜建设用地1739.9349.63现状道路用地114.113.25合计3505.90100.00通过对盘龙区及北市区的可用土地资源来看，在闲置适宜建设用地一块,北市区为1739.95,占总面积的49.63,仅次于松花坝片区,考虑到松花坝片区闲置适宜建设用地有较大一部分位于松花坝水库的二级保护区和准保护区内,在保护区内进行建设必须满足相关规定,因此,我们认为北市区将凭借其独特的土地资源优势,将成为

21、盘龙区着力打造的重点.八、北市区空间要素总结（一）土地使用与昆明市城市功能定位之间的矛盾北市区的土地使用结构需要进一步完善,特别是在公共服务设施用地和道路用地上不尽合理.目前,北市区的房地产业发展可谓“如火如荼”,但是与之相配套的公共服务设施,如中小学幼儿园文化活动中心等的建设还较为滞后,虽然从“北市区现状用地表”中可以看出,商业办公用地占了总用地的32%,但实际上大部分用地是云南农业大学等教育用地,办公商业文化用地实际上仅占4%,从“居住用地/居住人口与公建用地比例表”中可以看出，居住区的用地规模与公共服务设施用地的比例关系基本上为1：120，但目前北市区还远未达到这一比例。另外，公共绿地的

22、比例也比较低，这对提升房地产品质和满足居民需求是不利的。总之，公共服务设施和公共绿地比例较低与北市区作为昆明市副中心的地位极不相符。（二）城乡结合部的城中村与城市发展的矛盾城中村恶劣环境在项目组对北市区进行调研时发现，北市区城中村改造问题和改造压力还相当巨大。城中村的产生是我国城市不断扩张的必然产物，是我国长期以来城乡二元对立的制度造成的，是目前我国土地制度决定的。从物质层面看，城中村的建筑密度极高，质量较差，与周边城市的建筑“格格不入”；从社会层面看，城中村仍然延续着农村的管理模式和生活习惯。目前，城中村除了存在治安混乱、私搭乱建的问题外，面临的主要是拆迁困难，导致城市形象建设与城市发展遇到

23、瓶颈。目前，北市区旧城拆迁费用已经达到2400元/平米左右，而目前昆明市二环路以外的普通商品房的价格也就在3000元/平米左右。一方面是城市大发展需要大量的土地，另一方面是城中村内农民的生存问题，这将是北市区要着力解决的问题。第二章 社会经济分析一、北市区人口现状分析（一）北市区人口现状随着社会的发展，北市区的人口压力激增，据统计，北市区现有人口总数已经超过40万，按北市区人口数量为40万计算，则北市区的平均人口密度达到114人/公顷（二）北市区人口发展趋势昆明市总体规划调整中，确定了昆明市主城区未来的人口发展趋势，即逐渐向周边各个新城迁移，使人口规模从2002年的245万人减少到2010年的

24、220万人。考虑北市区所在的地理位置，以及其现在的经济发展阶段，在未来相当长的一段时间内，北城区将呈现人口进一步聚集的趋势。由于昆明市盘龙区统计局文件（盘统发200428号）-盘龙区区划调整后人口变动情况报告中只是对人口数量进行了简单的描述，而没有统计出人口的自然增长率、机械增长率和死亡率等，因此很难具体判断盘龙区和北市区的人口增长趋势。但未来相当长的一段时间内，北市区的人口在总体上还将逐步增加。其人口增长将由居住用地的供给程度、水电等基础设施的满足程度、各类产业所提供的就业机会等多项制约条件来决定，即经济学理论中的“木桶效应”，因此，很难利用现有的资料对北市区未来人口的增长进行判断，只能利用

25、昆明市已经编制完成的规划，大致判断出北市区的人口还将进一步增长。二、北市区经济发展现状面积工业批零贸易业住宿和餐饮业服务业总产值（万元）地均工业产值（万元/公顷）销售额（万元）地均销售额（万元/公顷）营业额（万元）地均餐饮业（万元/公顷）营业收入（万元）地服务业（万元/公顷）联盟办事处443.18183104413.164584331034.42559412.622493956.27龙泉办事处9395.33163021.7490.0010670.0173410.78茨坝办事处3367.888656525.7011440.349640.2920180.60合计13206.39285971440.

26、64595861034.761662512.923429857.65从表中可以看出，北市区主要以第二、三产业为主。三：北市区社会经济分析总结-茨坝等老工业基地面临着生与死的考验茨坝是昆明市郊区的两大重点工业区之一，茨坝地区的大型制造企业也是昆明市工业的主要支柱之一。现在，昆明机床厂由于缺少资金投入，生产的数控机床产品一成不变，科技含量低，没有市场竞争力，同时离退休人员的生活保障等老企业所担负的社会职能非常重，最终导致了昆明机床厂走入了破产程序。如果能盘活昆明机床厂和昆明重机床厂的现有资源，发挥重工业的龙头作用，带动其他企业共同发展，茨坝发展工业还是很有希望的。第三章 区域SWOT分析一、优势l

27、 区位优势是解决目前核心区人口压力的最优选择，这种地缘优势，在很长一段时间内仍将使其成为昆明市产业政策和生产力布局的重点倾斜地区之一。l 环境优势自然环境优势：北市区内有黑龙潭公园、金殿水库、白沙河水库、松花坝水库等大面积自然水体以及不计其数的大小山体，构成了北市区得天独厚的优势人文环境优势：植被覆盖率90%，占地218公顷的世博园，以及阳光高尔夫球场等都为北市区提供了优美的人工环境；昆明植物园、昆明野生动物园等是昆明市科学知识普及教育阵地；历史文化、科普文化以及地方特色文化共同营造了盘龙区丰富的人文环境。l 产业优势机械制造业：北市区茨坝街道办事处是以前的昆明市郊区两大重点工业基地之一。烟草

28、及配套产业：昆明卷烟厂，还有位于联盟街道办事处的中美合资的醋酸纤维厂，是昆明市最大的卷烟过滤嘴供应商；另外，在茨坝办事处有大量为昆明卷烟厂配套的民营企业。二：劣势：l 配套设施的稀缺虽然北市区成为昆明市政府规划内的发展热点，但由于长期以来处于边缘地位，以致其城市建设与规模还处于比较落后的状况.l 产业发展商贸产业的落后，尤其是大型商贸产业的缺失导致北市区核心竞争力非常低弱，当城区产业结构为二、三产业平分秋色，城区经济支柱也在一定程度上转移到了第三产业，乡镇企业是北市区发展的重要支柱，现在已经形成了房地产、建筑、建材、仓储、包装、商贸服务等多行业并举、多轮驱动的割据。但是由于个方面的原因，工业企

29、业跟不上规模经济的脚步。首先是反对吸烟的呼声很高，假烟等原因影响了烟厂的收益。由于区内的工业企业的生命周期和发展环境存在差别，使得效益好的企业增加的工业产值不抵效益差的企业减少的工业产值，造成整个区的工业总产值下降。虽然在北市区北向有大量的配套民营企业，但这些企业布局分散，规模参差不齐，会影响北市区的长远利益。三：机遇l 国家宏观政策层面1、中国-东盟自由贸易区的建立经济全球化与区域经济一体化，是世界经济发展的两大潮流。经济全球化要求冲破商品和生产要素流动的地域和国界障碍，推进贸易自由化、金融国际化和跨国公司生产和销售全球一体化，这似的世界经济整体性不断增强，区域之间的依存度不断提高。区域经济

30、一体化实际上促进了区域利益协调机制的形成，从而构成区域经济合作的重要组成部分。在经济全球化和区域一体化发展北京下，区域经济合作呈现着范围不断拓展，程度不断加深、层次不断提高的发展新趋势。2002年，我国与东盟签订协议，准备在2010年正式启动东盟与众多的“10+1”贸易区。为迎接这一机遇，昆明市将在世博园福建建设东盟首脑别墅，如同博鳌的发展一样，这将极大的带动周边房地产业的发展。2、中国-缅甸战略合作，包括战略铁路与战略石油管道的建立作为中国未来受石油战略的重要组成部分，绕开马六甲海峡已经成为中国石油战略的重要组成部分，现在中国每年进口的石油有60%要经过马六甲海峡，一旦马六甲海峡出现问题，中

31、国的能源将受到严重的影响，因此，中国提出了一系列的石油战略部署，包括中俄、中哈石油管道和中俄铁路石油运输，但这些都不足以解决中国的石油需求，因此必须在马六甲海峡以西进行战略石油运输。因此，昆明市和盘龙区、北市区要抓住这一战略机遇，虽然北市区从地理位置上很难在北市区内建设石化产业基地，但是可以利用其自身的优势，全面融入国家未来西南石化基地的建设。3、国家第三次西部打开发为昆明带来的重大机遇前两次西部大开发都是以对西部自然资源进行原始开发为目的，而第三次西部大开发不同于前两次西部大开发，这次的开发重点是以制度创新为突破口，推动西部市场化改革，让政府从竞争性的微观经济领域全面退出，专司公共管理和公共

32、物品提供的职能；加速人力资源开发是两部开发成功与否的关键；深度开发农业资源，重点开发高效农业，推进农业市场、信息、标准体系的建立，扶持农业产业化经营，把农村市场建设、发展乡镇企业与小城镇建设结合起来。因此，第三次西部大开发给昆明市以及盘龙区带来更多的是制度上的创新和思想上的转变。4、泛珠三角9+2经济区的建立随着经济全球化和区域经济一体化两大潮流日益深化，作为中国南部经济发达地区，广东及其周边省区都面临如何以更广阔的事业面对新一轮开放和融合的问题。同时，如何继续推动香港繁荣、加强香港与内地关系成为中央关注的重大课题。另外，由于国际产业大循环与中国制造产业的崛起，产业如何协调已提上议事日程，各地

33、都希望通过区域合作来拓展市场，优化产业布局，使区域合作成为经济发展的新动力。昆明应以制度郑和为突破口，剔除体制障碍，将强规范、统一、透明的市场制度建设。并利用其在云南省的影响力，带动全省加速融入泛珠三角9+2经济区。l 重大基础设施建设方面1、昆明国际空港将在近年开建,新的昆明国际空港的建成将极大的带动昆明市对外经贸、科技等多方面的联系。北市区距机场仅约20分钟车程，而且去新机场的高速公路与昆曲高速相连。新机场将极大的带动北市区发展临空产业。同时将引起关联产业的兴起。比如将会为餐饮、宾馆、运输等的产业带了全新的机会。而且政府非常重视北市区的开发，进一步完善相关的配套，这些利好政策给北市区带来全

34、新的发展空间。2.月牙塘公园正在施工中，建成后的月牙塘公园作为一个社区休闲、健身公园，划分为公共综合服务区、漫步静思区、休闲游乐区、运动健身区和湖泊景观区五大功能区。公园内还设置有羽毛球馆、室外篮球场、室外网球场、室内门球场以及溜冰场、儿童乐园及其他健身设施，既满足北市区居民休闲健身的需要，也可以通过日常的经营收入达到以馆养园的目的，降低公园运行成本。月牙塘公园的建成后，将大大提高北市区居民对居住环境的满意度，而且还可以提升政府的形象，完善月牙塘周边地区的配套功能。 3.立体公交车库待建中,以居民住宅小区为主的北市区近年来入住率和人流量大幅增长，由此带动了公交业迅猛发展，原有的停车场已远远无法

35、满足实际需求，有关部门已决定于2006年内动工，兴建一个可泊辆公交车的立体停车库,未来的北市区将成为全省最大的公交车枢纽,将极大的改善北市区现有的交通系统。四、挑战-支柱产业优势散失 l 烟草控制框架公约对云南省、昆明市以及北市区的烟草及其配套产业产生影响。l 云南省其它地区旅游产业的迅猛发展，使昆明市从云南省的主要旅游地变成云南省旅游的集散地，外来游客人均的消费将有一定的降低，这也对北市区带来一定的影响。第四章 城市功能定位一、昆明市城市功能分析（一）昆明市在云南省经济发展中的地位与作用2002年，昆明市的国内生产总值为730亿元，占全省的32。71%。云南省重点发展的产业也大多集中在昆明市

36、，如机电、生物资源、商贸旅游等产业。在昆明市未来的发展目标中也明确提到了要将昆明建设成为全省经济社会发展和南贵昆经济区中的龙头。现在南贵昆经济区在相当长的一段时间内难以形成规模，而昆明市带动全省发展是刻不容缓。在云南省城镇体系规划中提出了“发展昆明都市区、滇东北城市群、滇东南城市群、滇西城市群和滇南城市群”的发展模式，但考虑云南省的经济情况，项目组根据实际出发，认为云南在最近一个时期内的城镇体系结构应当是“两轴一心”的结构。其中两轴分别对外联系缅甸、泰国、对内联系四川、重庆、贵州、广西，对云南省内外贸发展产生强大的拉力；一心指的是昆明市要成为云南省发展的核心、产生向心力。（二）昆明市定位分析1

37、、新的城市功能可考虑增加：n 我国西南部战略石油基地n 我国西南地区高等级服务中心之一n 面向东南亚、南亚区域的高新农业研发基地n 我国西南部现代物流中心n 适宜居住的城市2、区域定位n 滇中城市群的核心城市，泛珠三角9+2经济区中的骨干城市3、产业定位n 支柱产业应做适当的调整，如加强石化产业、物流产业，而减少对烟草和能源产业的依附度。总之，昆明有条件创造一个崭新的形象，“现代新昆明”，成为人民安居乐业的地方，成为中国城市特别是西部和少数民族地区发展的典范，成为社会注意文化强市和学习型城市。二、盘龙区的功能定位1、服务中心区：盘龙区在未来的发展中，应统筹昆明在商务、旅游等多方面的优势，将盘龙

38、区发展成为昆明市“中心服务区”2、适宜居住的城区：盘龙区在未来的发展中，应利用自身的环境优势，将盘龙区建设成为昆明的“宜居城区“3、农业产业区：盘龙区在未来的发展中，应利用现有农业高校、研究机构云集的优势，将盘龙区建成昆明市乃至云南省的“高新农业示范区“4、制造业基地：盘龙区在未来的发展中，应重点发展以云内、昆机等为主的机械制造业，并形成产业集群，将盘龙区建成中国西南部的“制造业基地“5、环境保护区：盘龙区在未来的发展中，仍要担负起为昆明市保护与涵养饮用水源的职责，为昆明提供安全可靠的饮用水。三、北市区的功能定位依托龙泉地区的房地产业和茨坝地区的现代机械制造业，利用可用的空间资源，以现代机械制

39、造业、中档房地产开发为主导产业的地区。北市区将成为昆明市产业形象区和城市生活区。第五章 北市区城镇化发展战略北市区目前是昆明市重要的工业基地，旅游基地和新的居住首选地，是昆明目前发展最快的地区之一。 根据城市建设情况从空间上可将其分为三类： （1）城市建设水平较高的三竹营、小坝片区。三竹营片区的北京路沿线和小坝片区的穿金路沿线分别分布有很多的居住小区，是二环路以外居住的最密集的地区。近几年，北市区新增加的人口几乎都集中在此，城市建设水平高。由于该区域靠近主城区，基础设施配套水平相对较高，而且处于昆明市城市总体规划所规划的城市主要的发展方向上，近几年，选择在此买房的市民越来越多，该区域的房地产产

40、业发展看好。但是，与此同时，一些公共服务设施严重不足。商业金融用地零星布局在穿金路沿线，体育用地、医疗卫生、文化娱乐、行政办公等公共设施很少、分布散、缺乏吸引力。另外，在昆明市重轻工业行业中占有重要地位的云内动力股份有限公司、醋酸纤维厂都位于小坝片区内，长期来看，必然成为该区域发展的障碍。这个区域还有大量的城中村，其中，仅龙泉街道内就有3个村委会；联盟街道有2030个城中村居民点，严重地影响着城市功能的发挥和城市风貌建设。 （2）城市建设水平较低的植物园片区。植物园片区黑龙潭、昆明植物园景区、大专院校聚集区和茨坝办事处的工业企业集团，城市建设都起源于20世纪4050年代，历史较为久远，但是由于

41、历史原因，建设水平较低，城市道路交通可达性较差，而且旧的企业事业单位的居住区占用了大量的城市用地，土地使用效率低。 （3）北仓片区非城市建设地区。由于北仓片区没有主要的城市干道连接主城区，至今发展缓慢。绝大多数用地为村镇建设用地和农田，城市建设设置很小，而且该区域地势相对平坦，是盘龙区往北发展升值潜力巨大的一块宝地。n 发展目标：在未来的发展中，盘龙区应延续该区域发展的惯性，将北市区建设成为功能平衡的城市生活区，承载主城核心区过密的居住人口n 发展策略：确立北部植物园片区茨坝组团为近期发展的重点，整治植物园片区大型工业企业周边环境，为同类企业集聚创造条件，着力打造昆明市现代机械制造业品牌，从产

42、业竞争上吸引核心区人口，同时，为了提供大量优于核心区居住环境的住房，北市区应鼓励发展面向一般市民的房地产项目，同时注重公共服务设施的建设，形成北市区中心，增强北市区的火力，吸引核心区人口外迁。n 发展措施：1建设地铁北线和北京路延长线，加强北市区与主城区的交通联系。2培育北京路及其延长线两侧的房地产业。在三竹营片区和北仓片区，对北京路沿线城中村密集地区事实城中村改造，将任务分解到街道，确定实施试点，利用市场化优势，鼓励“自上而下”与“自下而上”两种改造模式并存，坚持先安置后拆迁的原则，推进村民转变为市民。在“城中村”改造的土地及村三产留地拍卖用于房地产开发的土地上，开发具有昆明特色的多层、高层

43、小康住宅项目，新区建设力争项目和配套设施一起上，避免只开发项目，不配套公共服务设施造成的城市畸形发展。在北仓片中心绿地集中布置区级公建设施，增强北市区的吸引力。3重建茨坝工业区。规划将小坝片区的“云内动力”迁至茨坝“交大昆机”以南相临近地区，完善配套设施，提高环境质量和交通可达性，与原工业企业形成重型机械制造业基地。旧的企业事业单位的居住用地，将面积规模较大的居民区进行改造，完善城市配套，提高环境质量；将面积较小的居住点搬迁合并，提高土地使用率。第六章 北市区产业发展策略一、产业发展状况1.北市区产业选择昆明市工业发展规划确定的重点在盘龙区发展的产业是：烟草及配套产业、机械制造业、农特产品加工

44、业和信息产业。信息产业由于要面对五华区的昆明高新技术开发区的挑战，难度比较大。通过SWOT分析，可以看出北市区在现代服务业、旅游业和房地产业 。2.发展思路对于服务业，盘龙区政府可以在北市区、东市区和白塔路等处继续建设适合的商业区或商业街，还可以发展以金融保险为主的现代服务业。对于旅游业，北市区有世博园、金殿、黑龙潭等景点，还有高尔夫球场、双龙乡成规模的农家乐、松华坝的自然资源。对于房地产，北市区功能定位是纳核心区人口，解决人口压力。而且北市区是目前昆明房地产发展最为活跃的地区，这些都是有利条件。二、房地产发展策略（一）北市区房地产业的发展机遇北市区在发展房地产业上有着有利的政策支持，北市区和

45、东市区作为昆明市确定的重点发展的副中心，他们的一个重要职能就是要疏解昆明市中心区域内的人口，其中北市区要容纳的人口为35万，东市区容纳的人口为15万，按照人均居住用地30平米的标准来计算，这就要求在北市区建设规模为1050公顷和450公顷的居住地。同时，在昆明市的多项规划中，提出了建设多条主干道、轻轨以满足北市区和东市区的发展。（二）北市区房地产发展策略在昆明市的中心区，也就是二环路以内，是昆明市未来城市经济、现代服务业重点发展的区域，在世界各个大型城市的核心区内对于房地产的开发都是有一定控制的，基本上都是以高档公寓开发为主，以满足现代服务业的需求，并与核心区内的高地价相符，而不是开发普通商品

46、住宅。加快北市区居住配套设施的建设，完善北市区房地产业，盘龙区要借助“北市区”房地产发展的成功经验，加快北市区市级公共服务设施的建设，把北市区的居住区建成昆明市中端居住区的典范。三、制造业发展策略1、以产业聚集提升现代机械制造业由于制造业的关联度较强，大批的相关配套企业将会以较快的速度向这些产业聚集，从而形成一个聚集程度较高的高新技术产业群。北市区在发展第二产业时应采取产业促的基本战略，培育和推动产业集聚，营造良性循环的文化生态环境，把全球化和本地化结合起来，最终提升城市竞争力。 2、以信息提升现代制造业信息化对地区产业的升级与创新很重要，一是通过信息化，能使众多各类企业得到有益的信息，扩大资源配置的空间，增强资源配置能力，进一步促进竞争性合作；二是通过信息技术注入制造业和产品，能使传统制造业的产品更为多样化、个性化，提高现代机械制造业的竞争力。3、以企业文与制度创新现代化制造业政府要扩大对科技、教育等领域的投入，