钱江创新创业产业园市调报告终稿.ppt

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1、,致钱江经济开发区钱江创新创业产业园开发有限公司,*杭州天海*杭州天目山路97号科贸大厦11F电话：0571-85028232,钱江创新创业产业园前期咨询报告,市场研究,区域市场研究,企业目标,项目总体定位,对本项目二期规划设计及招商方面的初步建议,房地产市场研究,产业园市场研究,界定项目,项目研究思路Project research ideas,界定项目,项目界定,区域规划解析,产业园由管委会下属的杭州市开发投资有限公司负责投资、建设和运营，总规划面积342亩，总建筑面积约40万平方米，总投资约15亿元。其中一期占地面积48.5亩，建筑面积5.3万平方米，现已投入使用产业园建成后将成为杭州市

2、内创业成本最低、服务最优、与金融资本结合最紧密的“服务外包产业基地”。,钱江创新创业产业园 Qianjiang innovation park,产业园概况：,（注：以上图片均来自钱江开发区网站）,钱江创新创业产业园位置Qianjiang innovation park position,钱江创新创意产业园,钱江创新创业产业园交通Qianjiang innovation park position,开发区南临320国道，西面09省道快速路工程和秋石快速路二期工程（含半山隧道）即将完成，开发区内“八纵四横”主干道，形成内外交通联动和辐射的路网，道路交通极为方便,项目处于杭州钱江开发区，紧邻开发区的

3、主干道宁桥大道，园区内有河流穿境而过，西侧有09省道，南侧有320国道，毗邻规划建设中的地铁及通往杭州主城区的公交车站。,钱江创新创业产业园位置Qianjiang innovation park position,钱江创新创业产业园 Qianjiang innovation park,项目目前在配套方面具有较大劣势，优势在于价格以及开发区的未来开发前景,钱江创新创业产业园现状Qianjiang innovation park status,目前项目一期内的企业类型主要以投资贸易公司、信息技术产业公司为主,创新创业产业园一期已入住企业Creative industrial park alread

4、y stationed enterprises phase,界定项目,区域规划解析,项目界定,钱江开发区发展定位优、且紧邻物流中心，未来发展潜力大。,（注：以上图片均来自钱江开发区网站）,开发区功能定位：活力创智谷、低碳科技城、生态宜居地代表企业：柏年集团、绿成包装等开发区规划空间结构：“一心、三轴、七片”,开发区区域划分Development zone zoning,中央智力核,生态居住核,复合功能区,项目,开发区三大核心区域：中央智力核复合功能区生态居住核,开发区主要有三大核心区域，项目位于复合功能区内，周边办公环境浓厚，且临近中央区域，未来发展潜力大。,目前开发区内在建项目只有四个，且项

5、目规模都不大。因此短期内随着开发区内企业的增加，开发区内住宅供应依然紧张。,钱江开发区内目前在建在售住宅项目Qianjiang development zone is constructing the sold in the residential projects,相比开发区内的住宅情况，开发区内商业项目要多得多。但是没有人口支撑商业能否发展成问题，因此部分商业可能会以酒店式公寓的物业类型销售。,钱江开发区内目前商业办公地块情况Qianjiang development zone the commercial office block,项目目前所在区域内商业办公类产品供大于求,项目风险Pro

6、ject positioning,呼叫中心,传媒影视制作中心,电子商务数据处理中心,软件开发中心,科研孵化中心,商务配套中心,杭州市服务外包基地,钱江创新创意产业园定位成为杭州市内创业成本最低、规模最大、与金融资本结合最紧密的“服务外包产业基地”,项目定位Project positioning,钱江创新创意产业园六大功能,市场研究,区域市场研究,钱江开发区市场调研,开发区位于杭州市北部，南临杭州市副城临平，北依京杭大运河，西临著名的风景区超山、丁山湖湿地和塘栖古镇，发区规划面积25.3平方公里，启动区块6平方公里，目前道路等基础设施的辐射范围已超过10平方公里。新一轮战略规划将开发区的功能定位

7、为“活力创智谷、低碳科技城、生态宜居地”，产业定位是“三基地、一新区”，即先进制造业基地、高新技术产业基地、现代服务业基地和生态科技型新城区。,开发区区位Development zone location,钱江开发区规划 Planning of qianjiang development zone,综合钱江经济开发区的发展现状研究、中国东部开发区发展趋势研究、杭州市未来规划及竞争环境研究，以及对国际上产业新城发展案例的借鉴，明确提出：钱江开发区未来一方面需要将产业功能和城市功能一体化发展，并相互联动、有机结合，实现“建区造城”两轮驱动，并通过明确产业和城市功能的发展节奏和实施路径，从短期和长期

8、两个角度加以推进；另一方面，产业领域突出“低碳”与“科技”概念，将产业重点聚焦前瞻性、战略性、未来新兴产业领域，适度发展机会产业，打造产业特色的同时建立差异化的竞争优势。,活力创智谷低碳科技城生态宜居地,开发区现状Development zone status,截止2010年底，开发区已累计引进项目271个，投入建设资金40亿元。新建道路、桥梁、河道，排水、环卫、公交等基础设施项目和小学、幼儿园、农贸市场等配套项目100多个，目前区内已初步形成5个建筑群，建区造城已进入快速期。但是通过我们实地观察，目前开发区内目前可用配套设施还基本处于空缺状态。整个开发区目前还出去成型建阶段。,公路：开发区南

9、临320国道，西面09省道快速路工程和秋石快速路二期工程（含半山隧道）即将完成，与杭州主城中心广场的直线距离约19公里，车程仅需30分钟，沪杭甬、杭宁高速公路纵横交错，开发区“八纵四横”主干道，形成内外交通联动和辐射的路网。铁路：沪杭、宣杭铁路临境而过，距华东地区最大的铁路编组站乔司编组站约9公里，日编组能力4000辆。上海与杭州之间的高速铁路的开通，为开发区的发展带来了无限可能。航空：开发区有多条通道与航空港相联。距上海浦东国际机场不到2小时车程，可通达73个国际城市和62个国内城市，48家中外航空公司与上海浦东国际机场通航。距开发区35公里的杭州萧山国际机场是全国十大机场之一，目前已开辟国

10、内外航线126条，通航城市59个，目前已开辟杭州日本东京、杭州日本大阪、杭州新加坡、杭州荷兰阿姆斯特丹4条国际航线，成为依托长江三角洲、辐射全国、连接东亚、东南亚及欧洲的区域性航空枢纽中心。临近港口：上海港是中国最大的综合性海港，外贸进出口货物占中国进出口贸易总量的2/5至3/5。宁波北仑港是一个天然的深水良港，宁波港近年的货物吞吐量达到2.2亿吨，位居大陆各港口的第二位。开发区依托京杭大运河，距上海港、宁波港均为150公里，只需1.5小时车程。未来交通：从杭州至上海只需38分钟，秋石快速路正在建设中。规划中的杭州地铁1号线延伸段工程将在近几年内开工，届时开发区与主城区之间又将会增加一种全新的

11、、现代化、快捷的交通工具。此外开发区内公共交通也将进一步完善。,开发区水、陆、空交通四通八达，货畅其流。,钱江开发区交通Qianjiang development zone traffic,取决于开发区发达交通以及较低的土地价格，目前开发区内拿地企业主要以生产加工为主,钱江开发区内已进驻重点企业分析Qianjiang development zone is constructing the sold in the residential projects,下沙开发区概况xiasha development zone profiles,滨江开发区概况Riverside development z

12、one profiles,钱江开发区与下沙、滨江开发区相比最大的优势在于地价便宜以及政府给予的优惠政策。但是同样最大的劣势则是走位配套差，区域内无高校。,三大开发区对比Three development zone contrast,房地产市场研究,临平房地产市场研究,余杭区经济一直保持稳定快速增长，房地产市场也处于高速发展期，工业地产市场需求旺盛。,区域经济与房地产的关系The relationship between regional economy and the real estate,2010年余杭人均GDP为59161元，折合美元约9000美元,从余杭区人均GDP来看，余杭区房地产市

13、场开始进入以改善性需求为主的市场格局,城市经济对比Urban economic contrast,余杭区城市规划空间结构：“一副（临平）三组团（塘栖、余杭、良渚）”杭州城市规划空间结构：“一主三副、双心双轴、六大组团、六条生态带”开放式空间结构模式3个副城距离主城区直线距离：江南城约15公里、下沙城约19公里、临平城约22公里作为杭州距离主城区最远的的副城，临平经济、楼市相对独立完善，自成体系，受主城区影响较少。,（注：以上图片均来自于杭州市规划局网站）,区域规划Regional planning,今年钱江开发区出让了3宗宅地。这些项目的开工建设能缓解目前开发区住宿难问题,临平房地产市场目前开

14、始受到市场关注，外来品牌开发商开始进入临平。不过就价格方面临平依然是3大副城中最低的。,三大副城房地产市场对比Three chief city real estate market comparison,本案,临平房地产市场板块划分Linping real estate market into plates,星桥板块,开发区板块目前在售楼盘品质差距较大，目前总体价格在临平处于较低水平。,临平房地产市场板块划分Linping real estate market into plates,开发区板块的优势在于环境及价格而不足在于当前生活配套的欠缺、城市功能的单一性,临平房地产住宅市场分析Real

15、estate linping housing market analysis,项目以道路为轴线，分为东区和西区。东区已于2008年底交付，物业类型为小高层、高层，以及社区主要商业、教育配套；西区目前规划中物业类型有庭院洋房及排屋。,橡树院庭院洋房组团，目前已售罄,水景电梯公寓凌霄苑1#-4#，目前已售罄,东区目前已基本售罄，于2008年年底交付,2010年6月推出的酒店式颐养公寓目前在售,紫罗院庭院洋房9月基本售罄,独立规划的排屋组团，具体户型面积未定,重点楼盘研究绿城蓝庭Key building research greentown LanTing,“多物业、东西分区”组团式规划东区已交付，

16、目前集中在西区开发销售,作为70万方的大盘，从户型区间的跨越上也可以看出，其目标客群相对比较广泛，不同的组团针对不同的客户需求，通过灵活推盘组合策略，抵御诸如政策带来的市场风险。,丰富物业形态带来多样化户型选择几乎涵盖所有年龄段消费需求,规划布局：“多物业、东西分区”组团式规划，项目以道路为轴线，分为东区和西区；产品亮点：工整、对称、典雅稳重的意大利文艺复兴时期的建筑风格，地中海典型的摩尔式园林营造手法，绿城集团首个服务型生活园区；户型亮点：丰富物业形态带来多样化户型选择，几乎涵盖所有年龄段消费需求；营销亮点：形象定位上走“差异化”路线，广告宣传上主打“地中海”和“园区服务体系”牌,“地中海风

17、格”和“绿城首个服务型生活园区”的差异化定位思路相当鲜明，外加绿城品牌的号召力，给市场留下深刻印象。多样化产品体系不仅扩展了客户需求范围，也为70万方大盘持续营销提供了灵活变换、抵御风险的足够空间。丰富多彩的营销活动则为项目增加了不断更新的市场新鲜感与低成本的拓展客源。,项目亮点Project characteristics,项目点评Project review,目前临平传统写字楼主要集中在新城板块，开发区板块目前偏重工业，写字楼类型主要以城市综合体为主。,临平房地产商业办公市场分析Linping real estate commercial office market analysis,楼盘

18、名称：万华创新科技大厦物业类型：酒店式公寓开发商：杭州万华置业有限公司建筑面积：27000平方米销售情况：预售、6月左右开盘主力户型面积：60左右销售价格：7500元/平方米,项目介绍：万华创新科技大厦项目是万华控股集团旗下负责地产开发运营的子公司万华实业开发的。公司秉承集团公司“为人重于一切”企业理念，以客户利益最大化为宗旨。万华创新科技大厦处于钱江开发区核心地段的中央智谷，周边环境优美。目前预售LOFT酒店式公寓，面积为50-200方左右。优势：项目地处钱江开发区核心区，区位优势明显。升值潜力佳，投资价值大。劣势：距离城区较远，目前周边基本无生活配套。,余杭区目前在售商业办公项目分析Yuh

19、ang district currently on sale business office project analysis,楼盘名称：恒生科技园物业类型：写字楼开发商：杭州恒生科技园有限公司建筑面积：24万平方米销售情况：目前只剩1200方以上的独栋户型面积：60-35000平方米销售价格：13000元/方,余杭区目前在售商业办公项目分析Yuhang district currently on sale business office project analysis,项目介绍：恒生科技园位于杭州市文一西路新省委党校西侧“西溪科技岛”内，紧邻西溪湿地。该项目总投资15亿元人民币，总建筑面积

20、24万平方米，其中一期将建设1.6万平米孵化器，11幢独栋花园研发楼和6000平米综合配套。恒生科技园于2009年12月18日正式开工，一期工程将于2011年竣工。优势：杭州创新的独栋办公模式，且开发商有多个同类型项目的运营经验。目前大城西配套已经比较成熟对于企业的吸引力更优一些劣势：对购买者的资金承受能力要求高,余杭区目前在售商业办公项目分析Yuhang district currently on sale business office project analysis,楼盘名称：欣北钱江国际广场物业类型：商业综合体开发商：杭州欣北投资有限公司建筑面积：22万平方米销售情况：目前在售写字楼

21、及各别底层商铺。酒店式公寓预计6月开盘预计价格8000元/平方米户型面积：57-106方销售价格：7200元/平方米,项目介绍：欣北钱江国际广场位于杭州市政府直辖的省级开发区，杭州第三大产业高地钱江经济技术开发区。钱江国际广场一期开发面积为9.6万平方米，集酒店式商务行政公馆、全生活商业广场、会议中心、VIP商务俱乐部等功能于一体。其全生活商业广场由商业综合体、下沉广场和近百米风情商业街组成，以休闲娱乐消费为核心，涵盖购物、餐饮、商务、文化、旅游等功能。优势：项目处于开发区核心区，区域优势明显。开发区处于高速发展期，升值潜力强。劣势：目前周边配套很不成熟。,余杭区目前在售商业办公项目分析Yuh

22、ang district currently on sale business office project analysis,楼盘名称：金顺锦绣时代中心物业类型：商业综合体开发商：杭州金顺实业投资开发有限公司建筑面积：93152.17平方米销售情况：目前只剩下89方的户型面积：40方起销售价格：8000元/平方米,项目介绍：金顺锦绣时代中心总建筑面积93152.17平方米，定位为“余杭首席城市复合体”，项目将涵概购物、休闲、娱乐、餐饮、商务、办公、居住等多重功能为一体，将成为一个大型的消费商住中心，将满足余杭城市发展和居民消费购物等各方面需要。优势：项目处于老余杭核心区，区位优势明显。产品类

23、型丰富。价格也比周边产品要低一些劣势：老余杭的交通状况是一大问题。目前老余杭还没有同类产品，市场是否接受也存在一定问题。,相对于江南新城和下沙新城，三大副城之一的临平新城是受市场冷落的。但是随着高铁的开通、地铁通车的日益临近，越来越多的购房者把眼光聚焦在临平。随着品牌开发商的不断进入，钱江开发区的不断成熟，我们有理由相信临平房地产市场的春天已经到来。,对临平房地产市场的展望Real estate market for linping prospect,产业园市场研究,产业园,钱江开发区产业园调研,杭州产业园调研,描述性定义：集聚的载体相互接驳的企业集群，构成立体的多重交织的产业链环，对提高创新

24、能力和经济效益都具有实际意义。,什么是产业园区What is the industrial park,西溪创意产业园区industrial park,西溪创意产业园位于杭州西溪国家湿地公园桑梓漾区域，占地约0.9平方公里，建筑面积约2.6万平方米，共有59幢建筑组成，投资近2亿元。园区依托不同时期遗存的保留建筑，按照“生态化、功能化、差异化”的标准进行修缮、新建，是一个具有西溪特色的原生态的创意设计艺术庄园。创意园分“两大功能区块、三大主力业态”。“两大功能区块”分别是：西区为艺术村落区，主要由各类创意工作室、艺术创作和展示、艺术经营机构和配套商业组成；东区为创意产业区，主要由创意产业企业总部

25、、大型创意产业机构和研发中心等组成。“三大主力业态”即艺术创作及艺术经营类、创意设计类、总部基地类。力争在三年内成为以艺术创作为主体，集艺术展示、艺术交易及文化、休闲、旅游为一体的ART-Mall。,产业园区竞争力分析Industrial park competitive analysis,资源整合是产业园区建立的基础和发展目标，是实现聚集效应的必然途径 这里的“资源”有着非常广泛的内涵，不仅包括政府政策资源、资金资源，还包括人才资源、区位资源等等，这些资源整合程度不仅为园区的发展提供必要的土壤，同时也为园区发展确定了方向。其次是运营管理能力，主要包括服务质量和管理创新两个方面。服务质量反映了

26、园区的服务水平和服务业态的完善度。园区的管理创新能力则反映出园区的物业管理的水平和技术研发的创新能力，是园区获得可持续发展动力的源泉。最后是产业园区的社会经济效益。经济效益主要是从园区的资本运营能力的角度加以综合考核。,我们认为Our point of view,产业园市场研究,产业园,钱江开发区产业园调研,杭州产业园调研,目前杭州市创意产业园主要分布在主城区、滨江、下沙等经济较发达地区，目前余杭区还没有大型的创意产业园。,目前杭州知名产业园区分布At present,hangzhou famous industrial park distribution,目前杭州各种产业园共有102个，其中

27、余杭区有13个。目前余杭区与别的区域相比在价格以及政策方面有较大的优势,杭州区域产业园分析Hangzhou area industrial park analysis,钱江开发区将成为杭州主要的厂房集中区域之一，目前开发区产业园租金是目前杭州最低的，这将大大降低企业进驻成本。从而使得产业园招商上有一定优势。,杭州市产业园租金调查分析Hangzhou area industrial park analysis,竞争项目分析Competitionproject analysis,产品供应及特点恒生科技园主要特点为低密度、高舒适度办公环境，产品总价极高、对进驻企业要求高。销售情况目前项目在售单价为1

28、3000元/平米。目前几栋小户型高层办公楼都已售罄，而独栋办公楼目前销售情况也比较良好，已经积累了一定的意向客户。项目点评恒生科技园地处西溪科技岛内，毗邻西溪湿地，区位优势明显。边上是浙江理工大学，为产业园的发展提供了人才基础。产业园是杭州最早引进独栋办公概念的产业园之一，目前市场认可度较高。,恒生科技园产品特征 Hin international square-north qianjiang customers to feature,竞争产业园分析competition Industrial park analysis,产品供应及特点该项目规模大、物业类型全。项目与浙江大学相邻，具有较大的人

29、才优势。销售情况目前项目在售写字楼单价为9000元/平米起。由于写字楼面积较大，目前销售情况一般。项目点评浙大创新创业产业园与浙大产业园相邻，具有较大的人才优势。该项目规模大，物业总类多。该产业园主要定位为长三角地区的服务外包产业核心基地，与创新创业产业园有一定竞争。但是该项目对于进组企业要求较高。,浙大创新科技园产品特征 Hin international square-north qianjiang customers to feature,产业园市场研究,产业园区,钱江经济开发区产业园调研,杭州产业园调研,备注：（企业资料主要来之创新创业产业园1期以及万华科技园内进驻标识牌）,开发区产业

30、园进驻企业类别调研 Development zone industrial park in enterprise category research,目前开发区内产业园进驻企业中最多的是贸易类企业，其次为节能环保类企业。目前产业园企业入住类型结构主要与开发区现状有关，贸易及生产加工类企业对配套要求较低。,钱江开发区内典型项目分析Qianjiang development zone typical project analysis,产品供应及特点1、有独立产权，租售灵活2、底层层高8.2米的创新定位3、通用性良好4、环保与节能概念项目,项目分析能源与环境产业园是2007年杭州市十大重点项目之一，

31、该项目无论区位、概念、影响力、政策优势都非常明显，不过该产业园与我们项目并不存在直接的竞争关系。,销售情况原则上以整幢厂房为单位租赁、销售为主。生产制造厂房的销售均价为2600元/平方米左右。生产制造厂房租赁均价在13元/月左右。电话了解目前招商情况良好,钱江开发区内典型项目分析Qianjiang development zone typical project analysis,产品供应及特点综合用地，40年产权，酒店式商务行政公馆主要户型有33106平方米酒店式写字楼主要户型为57106平方米,项目分析欣北钱江国际广场坐拥钱江经济开发区项目公共主中心商贸核心区块。拥有产业优势、交通、生态、

32、产品等优势,销售情况欣北钱江国际广场一期酒店式商务行政公馆已售空。销售均价6200元/平方米，写字楼目前销售了65%左右，销售均价为7200元/平方米。预计6月推酒店式公寓单价8000元/平方米,来源酒店式商务行政公馆客源来源：80-90%以25-35岁之间的新杭州人为主，首次置业。10-20%是35岁-40岁左右的杭州及异地客户，主要以投资为主酒店式写字楼主源来源：60-70%左右为本地一些私营企业，主要用以自住为主20-30%左右为杭州本地客户，主要以投资为主10%左右为异地客户，主要以投资为主购房目的：投资客户为主，部分用于过渡型自住。起步成长阶段企业办公。职业特征：企业白领、私营业主购

33、房关注点：地段区位、性价比、价格客群特征：认同区域价值，以及高性价比,欣北钱江国际广场 客群特征 Hin international square-north qianjiang customers to feature,竞争项目分析Competition project analysis,产品供应及特点有独立产权，租售灵活。目前对于进驻企业有较多的优惠政策。最大的特点主要为进驻成本低，目前钱江开发区租金在杭州市产业园中属于较低水平。销售状况原则上以整幢厂房为单位租赁、销售为主。生产制造厂房租赁均价在15元/月左右。电话了解目前项目招商情况良好，但在对万华的高层进行访谈中了解到该产业园目前招商

34、方面仍然存在一些问题。项目点评万华科技园是目前项目最大的竞争项目之一。就我们现场勘察了解的情况，该科技园周边集群办公的氛围已经初步形成。,万华科技园产品特征 Hin international square-north qianjiang customers to feature,项目总体定位,项目战略定位分析,项目客群定位分析,业内人士访谈,项目SWOT分析,访谈对象：绿城翡翠城销售部经理 刘某访谈对象特点：行业内专业人士，具有丰富销售经验。访谈关注点：钱江开发区区域价值 产业园的意向客户类型,翡翠城销售部经理，私人朋友，年龄30岁。钱江开发区目前来看处于比较尴尬的地带，离临平主城区较远，开

35、发区内基本无配套。从发展角度来看目前杭州处于高速发展阶段，同时钱江开发区是杭州轨道交通最大的受益者之一，前景还是比较不错的。他觉得目前钱江创新创意产业园最大的优势还是在于租金便宜，产业园后期可以引进一些刚起步、发展潜力大的企业。他认为钱江产业园目前的招商可以考虑一下那些刚起步、有发展潜力的公司。而在独栋办公楼招商的时候可以考虑一下那些艺术工作室，类似于西溪创意产业园这样的。,业内人士访谈绿城Industry insiders interview-green town,对于钱江开发区的前景，万华还是非常看好的，这点毋庸置疑，从万华在开发区内拿地的量上看的出来。钱江开发区目前还处于发展阶段，由于受

36、配套及开发区自身属性的影响，目前就万华的招商这方面的工作不是很顺利。对于产业园的招商，可以考虑引进中小心体检中心以满足开发区众多工厂招工时的体检需求。万华今后可能还会考虑在开发区做一些住宅项目，目前也在积极关注开发区住宅地块的出让情况。,业内人士访谈万华Industry insiders interview-wanhua,访谈对象：万华置业营销总监 金总访谈对象特点：目前钱江开发区内万华产业园营销总监访谈关注点：目前万华科技园招商情况 后期万华科技产业园的大概发展方向,作为建筑业业内人士，对于钱江开发区有所听说，知道目前钱江开发区有很多项目，但是具体情况不是很清楚。对于去钱江开发区发展的问题，

37、翁总表示非常有兴趣，但是对于临平不是很了解以及在临平没有很熟的业内朋友，对接到工程的机会不乐观。倘若在钱江开发区发展，肯定需要在开发区设立办公地点毕竟那边目前的租金不是很贵，同时如果有产业园能提供这方面的支持，甚至考虑把公司总部迁到开发区。,业内人士访谈建筑公司Industry insiders interview-Construction company,访谈对象：西溪诚园项目前期承包 翁总访谈对象特点：项目土地前期的工程承包商访谈关注点：是否考虑去钱江开发区发展 倘若去是否在那边设立办公点,项目总体定位,项目战略定位分析,项目客群定位分析,业内人士访谈,项目SWOT分析,S,W,O,T,整

38、个开发区属于杭州土地价格洼地，企业进驻成本低。项目规模大，规划有办公以及商业可发展性强。项目对进驻企业能兑现的优惠以及奖励多。,钱江开发区与杭州另外两个国家级开发区（下沙、滨江）相比对外资吸引力不够。项目周边乃至整个开发区配套很不完善，且离市区较远，这对部分企业进驻造成较大影响。产业园相较开发区目前在招商的产业园入住门槛要高。,作为杭州离上海最近的开发区，这一区位优势使得项目的定位具有一定优势。随着开发区的高速发展，进驻企业的日益增多，企业会产生联动效应。目前杭州还未具有大型的服务外包产业园。,开发区内产业园较多，产业园之间可能存在一定的竞争关系项目受开发区的成熟情况影响较大，目前整个开发区生

39、活娱乐、商业等配套基本等于空白。,钱江创新创业产业园SWOT分析Qianjiang development zone SWOT analysis,项目总体定位,项目战略定位分析,项目客群定位分析,业内人士访谈,项目SWOT分析,建筑类型分类Building type classification,建筑类型分类Building type classification,办公楼目前主要目标客户类型是中小心企业为主、个人工作室、及跨国公司为主。,就目前项目现状而言与符合要求的企业类型主要有商业贸易、生产制造、以及服务外包类企业。,各行业选址特点Industries site search featur

40、e,服务外包种类的企业类型Service outsourcing kinds of type of enterprise,结合目前钱江创新创意产业园自身特点，在服务外包类型中比较适合引入提供管理、运营数据库服务的企业。,服务外包,信息技术外包服务（ITO）,技术性业务流程外包服务（BPO）,技术性知识流程外包（KPO）,软件研发及外包,信息技术研发服务外包,信息系统运营维护外包,服务外包的分类Service outsourcing classification,客户定位,核心客户类型：呼叫中心、金融服务、信息软件服务外包产业，健康咨询产业企业规模：中小型为主，大型为辅理由：该类客户符合区域规划

41、，且本身对项目有一定需求。,重点客户类型：房地产建筑业、商贸行业。企业规模：中小型为主、大型为辅理由：目前钱江开发区处于快速发展阶段，建筑行业存在很多机会。而项目低入驻成本低、交通方便的优势对商贸行业较有吸引力。,偶的客户类型：名人工作室、跨国公司、投资客户规模：大理由：目前项目所在区域对以上客户吸引力叫小。,核心层,重点区域,游离层,钱江创新创意产业园二期客群分析Qianjiang innovation creative industry park phase ii guest group of analysis,从产品的适应性、以及市场差异性，寻找独有客户,项目总体定位,项目战略定位分析,

42、项目客群定位分析,业内人士访谈,项目SWOT分析,我司根据项目自身特点及优势，结合目前杭州产业园区市场现状以及杭州目前企业选址特点，充分利用钱江开发区规划、政策导向，并通过吸纳先进的规划、设计理念，提出以下战略定位，从而使项目发挥最高效的价值。,杭州服务外包产业基地,一全,二心,三包,案例启示Case revelation,一全,三包,二心,全生态无污染型产业,社区服务商业配套中心体检中心,呼叫中心服务外包金融服务外包软件信息开发服务外包,项目定位Case revelation,对本项目二期独栋办公楼部分初步建议案例借鉴this project planning and investment

43、promotion aspects of the preliminary Suggestions,大业领地企业总部花园是由上海松江工业区与上海星月建设发展有限公司联合投资开发的超大型总部类项目，项目坐落于上海松江工业区西部科技园，规划占地1800亩，建筑面积60余万平方米，建成后将成为拥有500余座花园总部，面积在1200-4500平方米,集展示、研发、贸易、财务结算为一体的低密度、智能化、生态型总部集群花园。,企业的发展和壮大，决定了企业需要更大更好的城市载体和平台。城市平台限制主要是：人力资源瓶颈、资金瓶颈、企业全国（全球）形象瓶颈、市场运营瓶颈、管理平台瓶颈、科技成果获得瓶颈等。企业的跃

44、升发展，对原有的城市载体，不是失去而是同步的扩大的关系。只要是优秀的企业对总部机构的需求，产生的具体表象就是：在最代表企业形象和发展诉求的国际化大都市设立总部机构，这种经济行为的汇总，必然带动产生了总部经济,案例分析借鉴企业总部经济新概念this project planning and investment promotion aspects of the preliminary Suggestions,对本项目二期独栋办公楼部分初步建议企业总部目标客户群this project planning and investment promotion aspects of the prelimi

45、nary Suggestions,对本项目二期写字楼部分初步建议this project planning and investment promotion aspects of the preliminary Suggestions,初步产品规划：A 楼 酒店式公寓 B 楼 精装写字楼或酒店式公寓C 楼 办公楼或商业楼D 楼 商业楼,推盘方案：根据目前钱江经济开发区情况，建议第一步推A楼酒店式公寓满足目前开发区内企业的住宿问题，产品优势则为全产权酒店式公寓，80%户面积控制在45平米以内(总价控制在50万内)。第二步根据A楼的销售情况以及当时市场情况决定B楼做精装写字楼还是酒店式公寓。C楼则

46、更具市场情况在决定做商业楼还是办公楼，D楼则基本确定为商业楼。,二期入口,规划优势：如此分类项目写字楼部分则由入园后分为两个组团，AB同为精装办公楼。CD则都为毛坯，形成垂直化管理。从而使得物业管理更加到位专业。提升项目口碑促进后期产品的销售。,对本项目二期商铺部分初步建议this project planning and investment promotion aspects of the preliminary Suggestions,产品定位：郊区型社区商业产品特点：1、从商业形态上看，城郊型社区商业是一种有别于城市商业中心、SHOPPING MALL、特色商业步行街甚至中心型社区商业

47、的商业业态，有着它特定的业态配置和消费规律。2、从服务范围上看，城郊型社区商业是一种地域性很强的属地性商业，其辐射的消费半径相对有限，但它是城市商业空间不可或缺的一个重要层次，可缓解城市压力。3、从功能上看，城郊型社区商业是一种以社区内及周边社区居民为服务对象，以便民、利民、满足和促进居民综合消费为目标，满足居民生活、购物、休闲、娱乐、文化等需要的商业形态。它提供的服务具有经常性、便利性但不一定价格低廉的特点。产品类型：超市、专卖店、商场、便利店等,项目周边有多个居住点，而这些居住点目前并为商业配套，社区服务型商业可以很好的覆盖到这些区域，从而使得利益最大话。目前开发区已知项目中多为商业中心定

48、位为主，社区服务型商业发展空间大。同时社区型商业可以大大提高项目总体品质，整个产业园更加具有竞争力。,项目商业与办公部分之间的关系Project business and the relationship between office part,办公、写字楼,商业,客户,配套,项目的办公、住宅部分为项目的商业部分提供了大量的高质量客户，而项目商业部分为办公写字楼的客户提供了生活，商务配套，两种物业互相作用形成良性循环。提高项目整体竞争力。,整体建议酒店式单身公寓:小户型低总价满足投资者需求，中高端酒店式服务，满足适应商务人群短期拎包居住。写字楼：适度高端，整层出让，整层出租，满足 中型以上企业办公会晤需求。商业：裙楼以零售、运动、量贩、快速餐饮为主。,谢谢聆听,