【商业地产】改变一座城_武汉万科项目考察报告_104PPT_2008年.ppt

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1、万科改变一座城Vanke make city porvety武汉万科游记,引子：,武汉在大家的心里，印象最深的是气温、黄鹤楼，还有鸭脖子到达武汉的第一天，已然是夜里10点，大家依然兴致昂然的冲出去吃了“精武第一家”香辣香辣的鸭脖子。美中不足的是一如所有的商家易犯的毛病就是：“店大欺客”，服务态度超级之差，不知道武汉的房地产业是否也是这样，带着一丝顾虑，我们开始了历时两天的武汉万科之旅,23.2.20,3,23.2.20,4,第一站是位于汉口市中心的金色家园，伟业代理的G3类型产品，如果说一般的楼盘都是沙盘做得很完美，实际立面出来以后给人造成很大心里落差的话，万科的产品，可谓是“建筑超越想象”。

2、,“建筑超越想象”,23.2.20,5,城市美学建筑群,23.2.20,6,23.2.20,7,三层的空中花园，能在第一时间打动你浓浓的泰式风情和开发商负责任的态度通过小小的空间体现的淋漓尽致,23.2.20,8,23.2.20,9,23.2.20,10,23.2.20,11,23.2.20,12,据说这里的台球室和儿童娱乐免费的哦,23.2.20,13,两栋楼不一样的挑高大堂，带来一样的居住享受。,23.2.20,14,为入户地垫特设的凹槽防止地垫滑动,|“细节之美”,23.2.20,15,|“细节之美”,酒店式的门套设计，深受年轻人的喜欢。,23.2.20,16,|“细节之美”,加大的地漏

3、网眼设计防止头发等阻塞下水,23.2.20,17,|“细节之美”,超强的收纳系统连钥匙都可以挂的有条不紊,可以移动的玄关柜，充分利用楼梯下的收纳空间,23.2.20,18,|“细节之美”,隐藏在楼梯下面的储藏室达到了空间利用的最大化,23.2.20,19,|“细节之美”,新风系统的设计，减少开窗有效的避免了轻轨的噪音,23.2.20,20,|“细节之美”,金色家园连电梯都是金灿灿的,23.2.20,21,|“细节之美”,无处不在的归属感连电梯里都是金色家园的logo,23.2.20,22,|“细节之美”,衣柜也疯狂,23.2.20,23,|“细节之美”,细节的设置把卧室主人的轮廓勾勒的十分清晰

4、,23.2.20,24,武汉人民很务实，所以就连万科也加入了“偷面积”的行列，花园、阳台，只要是半封闭或者低于2.2米都可以按照半面积计算。,23.2.20,25,一期的样板间，实际也就是万科的及格水平，亮点很少用伟业的话说：“金色卖的是地段和公共区间的创意设计，这两点是我们的最大卖点”除了公共空间，让我眼前又一亮的是产品体验馆武汉这两天正好是房展会，也是体验馆开放第一天，现代感强，简约，时尚的风格很是吸引年轻的客群,|“产品体验馆”,23.2.20,26,23.2.20,27,开启体验式营销,23.2.20,28,23.2.20,29,23.2.20,30,这是我最喜欢的super机器人它身

5、上承载着太多70，80年代人的激情与梦想,23.2.20,31,这是一个女孩的家，我猜她应该25、26岁，新锐还未脱的孩子气五颜六色的小物件，勾勒出她未泯的童心,23.2.20,32,体验馆为品牌而建，但我认为它更是为二期产品而建建的很纯粹，很彻底无时无刻不刺激着年青人活跃的跳动着的心,城市核心区，青年精英公寓是我总结的不知道与前期项目定位是否吻合,23.2.20,33,23.2.20,34,第二个项目是润园和朗苑，润园已经接近销售尾声，已近3万的价格雄踞着武汉的高端楼盘，古典风格的铁艺大门，铺设的亿砖地面，忠实的延承着过去，原生树，水塔，还有挂满长廊的图片，反映出万科对历史的尊重。,23.2

6、.20,35,这里的每一棵树在设计之初都进行了GPS定位和测量，并进行编号。,23.2.20,36,23.2.20,37,23.2.20,38,23.2.20,39,23.2.20,40,23.2.20,41,23.2.20,42,23.2.20,43,万科的良苦用心，让我们感动在点滴间,23.2.20,44,严密的安防系统是高端项目的必备更是万科物业对自己的要求,23.2.20,45,润园很贵，但它不是豪宅浓郁的文化底蕴让我们置身其中且渐渐的平静下来,23.2.20,46,朗苑是小高层产品，独特的loft产品设计，让相对年青人的客群，也能体验到别墅的感觉，武汉的loft可以做到5.5米层高，

7、产权还是70年，二层很多面积都是附送的。,23.2.20,47,从朗苑的阳台上向下望去，老城的建筑历历在目，新旧的鲜明对比，难免让人有些伤感，但也鉴定着万科对人居生活的改善，一种推动城市进展的历史责任感油然而生。,23.2.20,48,朗苑的代理公司是新联康，业务员讲解得非常细致入微，或许与项目入市许久有关，或许与知道我们的身份有关，但我相信更多的是她的用心和责任。,23.2.20,49,23.2.20,50,下午我们有幸参观了金地的国际花园和格林小城，两个项目人都很多，难怪严总拍着胸脯说：“在武汉我们不比万科差”。,23.2.20,51,国际花园给人的感觉很尊贵，很高端，比棕榈泉更纯粹。从门

8、口停放的宝马，捷豹就能看得出来，这房子是卖给有钱人的。样板间的配饰很细致，一点一滴都暗示着主人的品味。郁郁葱葱的热带植物，又把小区的环境打造到了极致。,23.2.20,52,大家争相跟青蛙王子合影，富有生活情趣的建筑小品，在国际公园随处可见。,23.2.20,53,格林小城又一次证明了一流的开发商，可以实现“建筑超越梦想”白色和橘红色相互搭配的外立面，在明媚的阳光下，熠熠生辉,23.2.20,54,23.2.20,55,美中不足两个项目都是开发商自行销售，在服务意识上跟专业的代理公司还存在着一定的差距严总，让专业的人做专业的事情吧与客户打交道，我们相信能比您做得更好,23.2.20,56,23

9、.2.20,57,快马加鞭地赶到魅力之城，这边的加推活动还没结束，客户很多，我们就开始自己慢慢看起来，魅力的户型跟青岛要做的金色城品项目很象，于是我们看得更加仔细。,23.2.20,58,魅力项目地处高新技术开发区，很象几年前的北京亦庄，周边的配套和交通还很落后，万科以它强大感召力和影响力，让它的忠实客户们预见到美好的未来，坚定并执著的追随着。,23.2.20,59,90平米左右的三居，麻雀虽小，五脏俱全，再加上入户花园，阳台，飘窗的赠送，大大提升了户型的实际使用率，厨卫精装、收纳系统的精巧设计，处处体现着万科的良苦用心。,23.2.20,60,23.2.20,61,23.2.20,62,23

10、.2.20,63,23.2.20,64,23.2.20,65,23.2.20,66,23.2.20,67,23.2.20,68,23.2.20,69,23.2.20,70,通过金地和万科的产品对比，我对两家公司的认识进一步加深了。金地更像是为少数人服务的艺术家：精工细作，坚持着每一个作品的完美和唯一；万科更多是为大多数人服务的商人：产业化，规模化，让全国不同地区的客户享受到一样的品质与服务。,金地：为少数有钱人服务的艺术家,万科：为大多数中坚层服务的商人,金地VS万科,23.2.20,71,5月11日，母亲节。早上吃过热干面以后，大家做的第一件事情是掏出手机给妈妈打个电话。儿行千里母担忧，老妈

11、的句句叮嘱都沉沉的压在我的身上。听于丹讲论语中的“孝”，父母不希望儿女为他们提供多好的生活环境，多么优越的物质生活，也比不上能陪在他们身边，上了年纪的认是孤单的，更是怀旧的。“等我忙过这一阵子，一定会去看你。”“你那一阵，从来都忙不过去。”老妈的回答太尖锐啦。,23.2.20,72,23.2.20,73,今天的第一个项目是高尔夫，说实话，高尔夫的产品不是很万科，它是万科收购的现房，在原有的基础上把道路和绿化等进行了改善，但户型什么的已无调整的余地。,23.2.20,74,售楼处的气质很好，细节很到位,23.2.20,75,23.2.20,76,这张照片被我戏称为：万科原来是只鸡。,23.2.2

12、0,77,一样优质的服务，来自于易居中国，我觉得他们挺不容易。魅力之城，城市花园，高尔夫，西半岛，他们代理的项目最多，也都距市区最远。业务员的形象，素质和服务都是一流的，没有因为项目的偏远而影响了万科的品牌。,23.2.20,78,这个是超级无敌景观房，临窗远眺高尔夫球场尽收眼底，还有大片的湖面在这里，景观资源无比丰厚,23.2.20,79,23.2.20,80,700平米的户型，地下室居然还带游泳池，户型虽然不尽如人意，但丰盛的景观资源足以挑逗起客户的购买欲望。“十年后，不是高尔夫球员，也是一位绅士”。,23.2.20,81,同行的三个人趴在阳台上，聚精会神的欣赏着标准的12杆72洞高尔夫球

13、场。,23.2.20,82,23.2.20,83,23.2.20,84,23.2.20,85,这间儿童房，说句实话，有点不太儿童可能有钱人的小孩，生活得也会比较严谨吧,23.2.20,86,四季花城已经入住三、四年了，我们坐着电瓶车，在园区内游览了一圈，这里的物业服务和管理很是到位。由于不是小区业主，开车的师傅一直叮嘱我们只能坐在车上，跟着他走。园区很大，但有了电瓶车，可以轻松的到达自己家。地上一尘不染，小区自身的超市，幼儿园，餐厅，美容美发一应俱全。同程的客户激动地说：“我的房子买了以后，翻了一翻呢”。,23.2.20,87,23.2.20,88,23.2.20,89,23.2.20,90,

14、西半岛是个西班牙风情社区，好美呀，也是我最喜欢的项目。象是一座童话城堡，白白的小房子，看起来更土耳其。,23.2.20,91,23.2.20,92,我最喜欢的是这个尖尖屋顶的联排别墅据业务员介绍，它的装饰装修花掉了整整100万呢我能想到的形容词都不足以描绘得出它的精细,23.2.20,93,23.2.20,94,23.2.20,95,23.2.20,96,园区里的建筑小品，好像都会说话,23.2.20,97,23.2.20,98,23.2.20,99,门的表情是一致的,23.2.20,100,23.2.20,101,武汉万科真的把客户放在了第一位，它的产品和服务绝对是房地产业界的领跑者，但价格

15、却不是区域标杆，也赢得了武汉市民良好的口碑。武汉的代理公司跟设计部、产品部沟通得很彻底，他们把设计师的良苦用心完整的传达给了客户，一山一石、一草一木的用心雕琢，把客户打动的最为彻底。武汉的房地产市场很成熟，当地居民的房地产意识也很强。就连出租车司机都知道讨伐：“新世界商场盖得跟大屏风一样，挡住了后面的住宅，开发商太没有社会责任心。”,23.2.20,102,两天的武汉考察即将结束，带给我沉重的思考。青岛与武汉不同，房地产市场不那么发达，万科的品牌也还没有树立起来，我们面临的风险和挑战，不言而喻。思源在北京做得很好，北京是我们的大本营，可是走到武汉才发现，这里的竞争更激烈，华中区的房地产行业更成

16、熟，万科的合作伙伴们都很强，他们身上有太多需要我们学习的地方，让我更加警醒自己，要把北京的服务品质带到青岛去，甚至争取超越北京的水平！有机会我会带更多的人到武汉看项目，让他们也有危机感，让我们可以更加的努力。,23.2.20,103,以最快的速度完成了，这篇“游记”，很多地方的表达还有一些差距，但通过此次武汉之旅，坚定了我对万科，对产品，对青岛市场的信心，我坚信，万科可以改变一座城，可以带给青岛更多的惊喜，让我们一起更加的努力吧。,23.2.20,104,项目竞争分析模型,世联研究定位与物业发展研究模型,来源深圳项目定位与物业发展建议2006年7月26日,版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归

17、世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,23.2.20,106,未来2-3年大盘频现，供应集中放量，总量将超过2000万平方米。,2000万平方米,23.2.20,107,预计本项目07年上半年入市时，正是片区推盘的高峰期，竞争趋白热化。,2006年,2007年,2008年,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,万平方米,万平方米,万平方米,23.2.20

18、,108,2007年上半年市场供应,/项目是本项目最大的竞争对手。,23.2.20,109,区域竞争项目解析 花园,产品,形象,渠道,价格,附加值,客户,一期飘House二期栋层小高层三期栋层小高层,地产品牌幼儿园/小学/会所/泳池,一期均价二三期预计以上,招商会大型户外广告/报纸/电视口碑营销活动营销展会,公务员企业主关内投资客户,板块首席国际居住区,23.2.20,110,板块内竞争项目解析 城,产品,形象,渠道,价格,附加值,客户,一期飘House二期栋层小高层三期栋层小高层,地产品牌幼儿园/小学/会所/泳池,一期均价二三期预计以上,招商会大型户外广告/报纸/电视口碑营销活动营销展会,公

19、务员企业主关内投资客户,板块首席国际居住区,23.2.20,111,竞争分析总结,产品,形象,渠道,价格,附加值,客户,A项目凭借渠道和客户突破竞争H项目将凭借形象取胜J项目各项实力均衡D项目凭借价格在独树一帜,项目,项目,项目,本项目,本项目将通过附加值和产品来突破竞争，取得竞争优势,23.2.20,112,项目SWOT分析,机会(OPPORTUNITY),威胁(THREAT),劣势(WEAKNESS),优势(STRENGH),项目综合评价：本项目位于极具发展潜力的区域，是目前唯一大型综合体项目，顺承了城市化及 规划地位、交通、产业、经济升级的历史时机，为项目多物业类型的多元化发展提供了巨大机会。,23.2.20,113,THE END,