华美达市场研究报告(1).ppt

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1、市场研究报告,华美达广场项目解读,1、项目基础概括/2、项目区域特点/3、项目基础数据信/4、项目卖点和特征,华美达广场项目地址位于水仙大道与九十九湾交汇处，龙文区法院东侧，龙文区政府北侧，处于龙文区的正中心地带，毗邻龙文区政府、漳州水务，占地34827平方米，拟建一幢23层五星级酒店、一幢14层办公写字楼，一座商场和两栋住宅，其中：五星级酒店建筑面积2.4万平方米、住宅建筑面积3万平方米、地下建筑面积3.96万平方米、行政办公建筑面积1.7万平方米、商场建筑面积1.2万平方米。住宅以78-89的两房和30平米的单身公寓为主，户型比例分别占53.09%、29.38%，面积占比分别为58.75%

2、、10.54%。,1、项目基础概括,华美达广场是一个集商业、写字楼、华美达五星级酒店、住宅公寓为一体的复合型物业。,2、项目总体指标,3、项目区域特点跟随城市东移的节奏，独占城市新行政中心商圈，扼守城市东大门现代综合商圈首站腹地，厦漳“无缝对接”，东入漳州首站标杆商圈，随着厦漳同城化步伐加快，东部商业也迅速崛起，华美达广场，作为首站标杆型领袖综合体，东部首站五星级酒店，2011首发城东应时而生，填补城东标杆商圈空白，一举抢夺市场。,项目位于漳州龙文城东行政中心附近，周边配套相对完善，附近多处政府部门未来规划前景好，抢占城市东移主流动脉，但是目前周边配套设置不完善城内城际交通十分便利,蓝田镇政府

3、,项目位于东部出入漳州首站，独揽漳州东大门商圈,城内：西溪大桥、江东大桥跨江衔接，江滨大道、水仙大道直达漳州市中心，景 观交通四通八达。城际：规划中的九龙江大桥，5分钟即可通达火车动车南站。迎宾大道直达漳龙高速、厦蓉高速、沈海高速。,4、项目交通概况,5、项目卖点和特征,宏观卖点整合1、区域位置：A、位居漳州市新行政中心商业腹地 B、把握城市东移主动脉2、教育资源：漳州市一中分校、漳州市第九中学3、交通资源：紧靠漳州市标杆性国道水仙大街，前瞻城市东大门，是东进漳州首站，列入厦漳1小时经济生活圈，便捷垂直交通，助客流上通下达，抢占城市东移主流动脉，水仙大街一线贯通。紧邻市火车南站，高速路网立体交

4、通，为商业开拓提供畅通便利，汽车时代，车轮上的滚滚商机，四面八方的消费潮正向此涌来。4、景观资源：漳州市云洞岩景区、江滨公园5、商业配套：项目本身的商业体系，明发商业广场、中骏欧式商业街。6、医疗配套：在项目附近将建造漳州市第二人民医院。,硬性卖点整合1、华美达五星级酒店东大门标杆性领袖。2、定位标杆性、领袖型商务写字楼。3、住宅公寓的部分户型亮点突出，三房和四房的市场供应需求量可观。,海西东风劲吹，一系列重大项目规划付诸实施，东部新城发展成为焦点。新行政中心东迁，大手笔市政规划挺进东部：漳州火车南站、市政广场、国际会展城、青少年活动中心、江滨湿地公园、五星级酒店等等。厦漳同城化加速，城东作为

5、出入漳州首站，占据城东，占据城市东移主流动脉。,宏观经济政策解读,1、宏观经济运行/2、政策调控分析/3、近期政策跟踪/4、政策走势研判,在通胀的压力下，央行2011年多次上调存款准备金率，到7月份后“货币紧缩政策”开始显现，通胀压力逐渐回落。,7月后通胀开始出现持续回落,2011年宏观经济运行情况,注：PMI高于50%，即说明经济复苏呈加速之势，反之则经济呈现衰退。,中国物流与采购联合会公布数据显示，2012年3月份中国制造业采购经理指数（PMI）为53.1%，比上月上升2.1个百分点。在经历了短暂回调后重拾升势，非制造业经济活动再次回到增长区间。,2011年宏观经济运行情况,2011年11

6、月M2创下历史新低12.7%，全年信贷均衡发放,2012年目标预计M2增速14%，新增信贷8万亿，信贷有所放松,央行8日公布的2011年金融统计数据报告显示，2011年全年人民币贷款增加7.47万亿元，同比少增3901亿元，但总体而言符合市场预期。,2011年宏观经济运行情况,11月未央行宣布下调存款准备金率，货币政策的重心已经从控物价转向保经济增长。,2007：6次加息，10次提准，“9.27”二套房贷,2008：5次降息，4次降存，放宽房贷，税收优惠,2009：四万亿求市，放宽房货，税收优惠：年末开始调控，出台“国四条”,2010：1月“国十一条”，4月“新国十条”，9月“国五条限购令”，

7、房贷升级，2次加息，5次提准。,2011年：“新国八条”，房产税，限购令扩大，限价令，3欠加息，6次提准，年底首现放宽，降1次存准。,2011年全国楼市由政策为主导,07-11年政策调控与全国商品房月度销售面积同比走势图,11年下半年政策调控效果显现,历年政策-2011年楼市政策,限购、限外、限价、税收、市场监管,地方政府任务、资金及土地支持,加息、提存准、限贷、购房贷款及利息上调,2011年楼市政策调控方向,2011年楼市政策监控,2011年楼市政策监控,央行要求满足首次购房家庭贷款需求,央行召开的2012年金融市场工作座谈上，央行行长助理郭庆平指出，2012年金融市场工作要围绕“稳中求进”

8、的主基调和稳健货币政策基本要求展开。在房贷方面，继续落实差别化住房信贷政策，切实支持保障性安居工程建设。加大金融服务，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求。,近期楼市动态监控,四大行率先松绑首套房贷款利率,工、农、中、建四大行在内部召开了研究全面落实差别化房贷政策的座谈会，会上，四大行共同提出，将切实满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，合理权衡定价，在基准利率的基础上根据风险原则合理定价首套房贷款利率，但首套房首付比例仍然执行30%的标准。,近期楼市动态监控,中国人民银行决定，从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。,今年以来存准率

9、的首次下调，预计将向金融系统释放资金4000亿元左右。,近期楼市动态监控,2月全国CPI同比上涨3.2%居住类价格同比上涨2.1%,3月9日上午，国家统计局公布2012年2月份居民消费价格变动情况：2月CPI同比上涨4.5%；居住类价格同比上涨3.2%，住房租金类上涨2.1。,CPI持续回落一方面可以缓解社会中的民怨，另一方面为政策制定者腾出一定空间，把稳定经济发展放在首位。,近期楼市动态监控,从经济层面上来看：2012年将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，在通长压力有所缓解下，给贷币政策放松带来空间，2012年将主要以保持经济增长为主要方向。从政策层面上来看：2011年12月初住建部明

10、确表示明年的房地产调控政策依然从紧，但首套购房贷款差别化对待已形成共识，虽然“限”字政策松动的可能性不大，但首套购房贷款需求将成为接下来政策调控对象。,政策走势研判,漳州房地产市场发展背景研究,1、漳州宏观经济指标研究2、漳州城市规划研究3、漳州房地产发展情况研究4、漳州房地产各板块发展情况研究,GDP走势：自2006年以来，漳州市GDP保持12%以上的增长速率，2011年GDP达到11768.20亿元；从人均可支配收入看，2011年人均可支配收入达到21137元，增长14.40%，房地产市场发展处于快速发展期。,人均GDP与房地产发展关系,数据来源：漳州市统计局,数据来源：漳州市统计局,20

11、06年2011年漳州市人均可支配收入增长率,2006年2011年漳州市GDP及增长率,2011年，漳州市GDP为17682亿元，同比增长14.70%，在福建省九个地级市GDP产值排名中，列第3位，经济发展水平相对较好。,2011年福建省地级市GDP比较,固定资产、房地产投资：漳州市固定资产投资呈逐年上升态势，在全省九个地级市中处于中等水平；2006年至2011年，漳州房地产开发投资额逐年上涨，2011年为223.48亿元，环比上涨40.00%，将影响房地产上市面积。,2006年2011年漳州市房地产开发投资,2006年2011年漳州市固定资产投资,2011年福建省地级市固定资产与房地产开发投资

12、,数据来源：漳州市统计局,数据来源：漳州市统计局,2011年，漳州市城镇固定资产投资1115.71亿元，增长38.40%，增速较快，在全省九个地级市中排名第四，处于全省中等发展水平。2011年，漳州房地产投资额为223.48亿元，比2010年上涨40.00%，上涨幅度较大，将影响房地产上市面积；在全省九个地级市中列第四位。,数据来源：各地市统计局,产业结构分析：2006-2011年，漳州市产业结构调整中，第三产业比重最大，第二产业其次，第一产业比重最小。2006年以前，第三产业占比呈逐年下降趋势，但2006年以来占比维持平衡；第二产业、第三产业比重则基本呈逐年上涨态势。,2006年2011年漳

13、州市产业结构分布图,2011年，漳州第一、二、三产业配比为：0.46%、49.72%、49.82%。第二产业、第三产业比重逐年上升，第一产业比重逐渐缩小。产业发展状况：漳州是新兴的工业城市，确立了食品、机械、电子、电力四大支柱产业和建材、旅游两个重点产业，工业化进程正在快速推进。全市主要工业生产行业有纺织、机械、电子、食品、包装、建材、制罐、医药等15个门类。同时，漳州是全国农业最发达的地区之一，对台农业，高优农业和外向型农业特色明显，是经国务院批准的国家级外向型农业示范区和海峡两岸（漳州）农业合作实验区。,数据来源：漳州市统计局,社会消费情况：2006-2011年，漳州市社会消费品零售总额在

14、09年增幅稍有下滑，但在09年之后都处于上涨的趋势，2011年社会消费品零售总额为529.40亿元，增幅为19.20%。2006年至今，社会消费品零售总额保持10%以上的增长率，居民购买力水平稳步增长。,2006年2011年漳州市社会消费品零售总额,2011年福建省地级市人均可支配收入比较,数据来源：漳州市统计局,数据来源：各地市统计局,人口情况：漳州市常驻人口增长缓慢，城市化率低于全国平均水平,2004年2010年漳州市人口情况,2006年2010年漳州市城市化率走势,数据来源：漳州市统计局,数据来源：漳州市统计局,2010年末，全市常住人口481万人,截止到2010年年末，漳州市城镇人口达

15、到225万人，十年共增加228308人，增长4.98%。年平均增长率为0.49%。2004-2010年，漳州市常住人口增长较慢，城市人口流动性较小，2010年城市化率为46.73%.,近几年，漳州市GDP保持12%以上的增长速率，2011年GDP达到1768.20亿元，同比增长26.24%，在福建省九个地级市中，列第4位；2011年，漳州市人均可支配收入达到21137元，增速14.37%，房地产市场发展处于快速发展期。,2011年，漳州市城镇固定资产投资1115.71亿元，同比增长25.75%，在全省九个地级市中排名第四。2011年，漳州房地产投资额为223.48亿元，同比上涨40.00%，将

16、影响房地产上市面积。,近几年，漳州市第二产业比重最大，第三产业其次，第一产业比重最小。第二产业比重逐年上升，第一产业比重逐渐缩小。漳州全市主要工业生产行业有纺织、机械、电子、食品、包装、建材、制罐、医药等15个门类。同时，漳州是经国务院批准的国家级外向型农业示范区和海峡两岸（漳州）农业合作实验区。,近几年，漳州市人均可支配收入逐年增长，在全省地级市排名中列第五位，居民购买力水平稳步增长。,漳州房地产市场发展背景研究,1、漳州宏观经济指标研究2、漳州城市规划研究3、漳州房地产发展情况研究4、漳州房地产各板块发展情况研究,以“东移、南扩”为重点，实施市区“东移、西进、南扩、北延”发展战略“一城”:

17、漳州中心城区“一港”：漳州港“两轴”：东西发展轴即由靖城-金峰中心城区角 美厦门海沧 东南发展轴即由靖城-金峰中心城区龙 海市区漳州港“四组团”：角美组团、龙海组团、金峰组团、长泰组团,32,漳州市近期建设规划图,城市发展规划按照“建设新区，开发沿江，改善旧城”的城市发展战略，未来形成“一城”、“一港”、“两轴”、“四组团”的城市带，构建生态工贸港口城市中心区的发展框架,漳州市远景用地规划,漳州市东西发展轴城镇群,漳州市城市发展空间布局,城市发展方向：未来漳州城区重点向东和向西两翼拓展空间，其中龙文区重点发展迎宾路以南区域，局部向迎宾路以北拓展，将与以芗城区为核心的老城区一起，形成“一城二心”

18、的空间格局,城市性质：工贸港口城市、花果之都、国家历史文化名城、闽东南中心城市之一，区域性交通枢纽城市用地规模：至2010年38.3平方公里，至2020年58平方公里城市人口规模：至2010年40万人，至2020年60万人,城市组团功能定位,34,按照“规模做大、产业做强、功能做优、环境做美”的总体要求和“建设新区，开发沿江，改善旧城”的城市发展战略，形成“一城”、“一港”、“两轴”、“四组团”的城市带，构建生态工贸港口城市中心区的发展框架。,工贸港口城市、花果之都、国家历史文化名城、闽东南中心城市之一，区域性交通枢纽。,2010年城中心区人口规模扩大至40万人，2020年城中心区人口规模扩大

19、到60万人。,近期（2010年）：城市建设用地控制在38.3平方公里以内。远期（2020年）：城市建设用地控制在58平方公里以内。,漳州房地产市场发展背景研究,1、漳州宏观经济指标研究2、漳州城市规划研究3、漳州房地产发展情况研究4、漳州房地产各板块发展情况研究,36,漳州商品房市场：2005-2011年漳州商品房市场成交价格持续保持上涨，目前全市销售均价为5520元/平米，销售面积为338.40万，环比增长18.19%，房地产处于快速发展阶段，受政策调控波动,2011年市场需求量明显减弱。,2005-2011年份漳州市商品房销售面积和价格走势,数据来源：漳州市房地局,数据来源：漳州市房地局,

20、2005年-2007年漳州商品房销售面积持续上涨，08年受宏观经济因素影响，市场衰退，成交下滑，09年市场回暖，成交面积上升，2011年，商品房成交338.40万平方米。2005-2011年，漳州商品房销售价格保持上涨，上涨幅度18.19%，目前市区商品房均价为5500元/平方米。2012年，经历了近几个月的惨淡局面，各种促销策略层层不穷，却并没有给销量带来好转，所以面对2012年开年，多数开发商选择谨慎放量。1月漳州市区新增商品房预售面积仅34857.87。,2009年10月份2012年1月份漳州商品房供求价走势,注：上图数据来源于漳州市房管局网站，由于9月、10月、11月、12月、1月该网

21、未统计漳州市区商品房成交面积，所以上图未做统计。,37,土地市场：2011年1-11月漳州市区土地市场共成交17块土地，总成交建筑面积112.63万平方米，住宅类用地为成交主力，总建筑面积66.63万平方米。,2011年1-11月漳州土地市场成交情况走势,数据来源：中国土地市场网,2011年1-11月，漳州市总成交建筑面积112.63万平方米，环比2010年土地成交下降70.52%，土地类别属性包括住宅类用地、商业用地和其他类用地。从各类物业土地成交来看，住宅类用地成交量最大，占总成交土地的59.16%，商业用地成交量次之，占总成交土地的 39.39。从各区域土地土地成交来看，市区成交量最大，

22、占总成交量的49.52%，城镇土地成交量占总成交量的40.23%，开发区土地成交量占总成交量的9.37%；其中，市区土地主要数住宅用地为主。,漳州房地产市场发展背景研究,1、漳州宏观经济指标研究2、漳州城市规划研究3、漳州房地产发展情况研究4、漳州房地产各板块发展情况研究,漳州市区版块划分,漳州市区总体分为五大版块，其中市中心版块是目前几大版块中商业最为发达、配套最完善的核心区域，而城东版块属新城区，规划起点高，发展潜力巨大。,西起学府路，东到九龙大道，南起水仙大街，北至漳华路的市中心版块是目前几大版块中商业发达、配套最完善的核心区域，稀缺的土地资源和区位优势赋予中心版块的独有性。目前在售楼盘

23、有6个，主力售价在7600-8000元/。,1)、市区版块,（注：以上数据来源房管局）,2）、城东版块,除了市区版块外，作为未来漳州政治、商贸、文化中心的城东板块，是目前最受关注的热点区域，也是供应量最大的版块，目前在售楼盘有10个，未售楼盘1个；主力售价受区域及项目品质影响相差较大，万达广场周边售价68007500元/，钱隆学府周边45005000元/,（注：以上数据来源房管局）,3）、江滨版块,江滨板块无可复制的自然景观资源：九龙江景是板块的独有特点。目前在售的项目有5个，主力户型以中大户型产品为主，主力售价在7500-7800元/，,（注：以上数据来源房管局）,4）、城北版块,漳华路以北

24、的城北版块，目前房地产开发和区域基础建设明显脱离其他板块的步伐，目前在售的项目有3个，未售楼盘1个，主要以福海阳光放量为主，主力售价在66006700元/。,（注：以上数据来源房管局）,5）、城西版块,学府路往西为界的城西版块，目前商业、生活配套还有待完善，整体居住氛围不高，目前在售的项目有5个，住宅的主力户型以中小户型为主，主力售价在5200-5300元/，该片区随着“红星美凯龙“的进驻，加上周边房地产的开发带动也将迎来发展期。,（注：以上数据来源房管局）,市场存量分析,2012年漳州市区供应量，主要集中在“城东版块”、“城西版块”，后续供应量，仍以“城东板块”、“城西板块”供应为主。,漳州

25、区域房地产市场研究,1、漳州区域市场运行情况2、龙文区功能规划3、龙文区楼盘分布4、房地产发展情况研究,注：上图数据来源于漳州市房管局网站，由于9月、10月、11月该网未统计漳州市商品房总成交量及成交均价，所以上图未做统计。,11年7月过后，政策调控效果开始在全国显现，而从漳州的成交量来看，虽然有小弧度的回落，但整体仍较为平稳，受政策波动不大，而一月份受春节影响销量大幅下降，全市商品房仅成交863套，环比下降63%，均价5770元/平方米。,注：上图数据来源于漳州市房管局网站，由于9月、10月、11月该网未统计漳州市商品房总成交量及成交均价，所以上图未做统计。,春节过后，成交量明显回升，3月份

26、芗成区成交商品房2.55万平米，成交套数292套，主要集中在冠成国际，福海阳光，永鸿三湘城，江滨花园等项目。,注：上图数据来源于漳州市房管局网站，由于9月、10月、11月该网未统计漳州市商品房总成交量及成交均价，所以上图未做统计。,供应量大仍是片区的特点，3月份龙文区商品房供应9万平米，成交4.22万平米，成交套数507套，与上月相比略有下降，成交项目主要集中在万达、钱隆学府、荣昌东方广场等。,2012年漳州整体的成交量在套数和面积上均呈现持续上升，龙文区放量明显占十区成交之首。成交套数方面2月份环比1月份上涨41.36%，芗城区和龙文区两者的成交套数分别占总成交套数的21.65%和30.00

27、%。,2012年2月份漳州全市商品房成交量为1285套，成交总面积118111.84平方米.比1月份多成交376套，芗城区，龙文区，平和县，南靖县，东山县商品房成交量增加明显。在成交面积上，2月份整体成交面积环比1月份上涨15.78%，其中芗城区和龙文区2月份环比1月份分别上涨22.07%、76.73%。,从整体形势上来看，漳州商品房的成交状况呈递增趋势。龙文区的商品房成交套数位居9个县市区之首，成交433套，紧随其后的是芗城区县，成交271套，接下来其后是龙海市，成交145套，漳浦县，成交109套，接着是东山县，成交112套，平和县，成交96套，南靖县，成交84套，其后是长泰县成交35套，排

28、在最后一位的是漳州开发区，成交0套。,近期漳州市场运行情况小结,高尚商贸住宅区：以江滨路龙文段沿线及江滨路龙文段以北，迎宾路以南，九龙大道以东，龙文路以西的区域，开发建设高尚住宅、写字楼、大型商场等，构建高尚商贸住宅区工业带：以蓝田开发区为龙头，构建迎宾路以北工业集中带，重点培育发展轻型、低能耗、低污染的外向型工业企业；目前本案区域两大个开发区已有企业400多家，工作人员40000人左右，按照10%的中高层来算，大约有4000的中高层人员，未来这部分群体将成为本案潜在购房群体,作为未来漳州市政治、文化、经贸中心，龙文区将集行政、文化、商贸、居住、服务功能等为一体，其功能定位新中心城区、新兴的制

29、造基地、区域性商品集散中心、城市型休闲旅游中心，四大功能区将有效地增强中心城市的辐射作用和带动功能,龙文楼盘分布,近期楼盘在售产品供应量,供应产品主要集中在二房、三房,注：上图数据来源于漳州市房管局网站,办公产品和SOHO公寓主要以明发、万达供应为主，而从商品房供应产品来看，主要以二房、三房为主。,从去化产品来看，由于供应主要以二房、三房为主，所以去化主要以二房、三房去化为主，但从去化率可以看出，二房、三房、SOHO产品去化率最高.,注：上图数据来源于漳州市房管局网站（成交签约存在一定滞后性）,漳州市区写字楼市场现状研究,1、漳州市区写字楼现状分析2、漳州市区写字楼租金水平3、典型项目分析4、

30、漳州市区写字楼总结,目前，漳州写字楼市场发展相对滞后，写字楼相对缺乏，企业办公一般以企业自建办公楼和商住小区办公为主，企业自建办公主要分布在一些工厂内，分布上则是随企业的布局而定或是一些大型企业的办公大楼，例如八达大厦为电信公司物业；而住宅办公则主要分布在芗城区的南昌路、胜利路、元光路、丹霞路等商业繁华地段，例如位于胜利路上的发展大厦和向荣大厦等；,丽园君悦,目前漳州写字楼主要借助其已形成的良好的商业氛围集中分布在芗城区；漳州写字楼市场发展不规范，商住形式是办公选择的主流，现市场已投入使用的标准写字楼产品稀少现有的写字楼市场尚处于起步发展阶段，随着漳州城市经济的发展，未来的发展空间大,位于南昌

31、路上的丽园君悦中的规划一栋25层纯写字楼，是现漳州市场上唯一的纯写字楼项目,以居住+办公为主、软、硬件服务以及配套比较落后，市场标准甲级写字楼项目稀缺,目前，漳州现有的写字楼在产品设计多数为小面积分割户型，面积在30-130平方米之间，单层面积在1200-1700平方米之间：租金水平普遍偏低，多在35-45元/月/之间,漳州市场纯写字楼在建项目主要集中在龙文区的“碧湖万达广场”和“明发商业广场”两个项目。两个项目在办公产品的规划在均为甲级写字楼和soho公寓。,典型项目碧湖万达广场,B区办公去化情况（数据来自房管局）,5A级写字楼,项目sohoA栋正在预约中，共有50-82的448套精装产品，

32、产品预计在4月份入市。写字楼尚未推出。目前，漳州市政府针对万达soho产品提出未来入住办公企业进行三年返税的优惠政策，另外，项目自身商业预计10月26日开业,典型项目明发商业广场,5A级写字楼,行政公馆,办公去化情况（数据来自房管局）,现阶段，同处龙文区的“碧湖万达广场”和“明发商业广场”是项目产品的最大竞争者，但两者对片区的炒热较有利于激活片区的商业活力。,目前，漳州的写字楼尚处于萌芽发展阶段；以商住小区的办公环境，缺乏统一、规范的写字楼办公环境，在软件和硬件上存在诸多的不利因素,目前、漳州市场在售的纯写字楼产品为“碧湖万达广场”和“明发商业广场”，两者均处于龙文区内，其中明发商业广场写字楼

33、产品均推出在售。,漳州市区商业市场现状研究,1、漳州市区商业现状分析2、漳州市区主要商圈分析3、漳州市区商业主要街区租金水平,漳州商圈概述：漳州现主要以新华路中闽百汇为核心的传统商圈、南昌路与丹霞路沃尔玛为核心的新新商圈为代表。而作为漳州新城区龙文区，目前尚无规模化商圈，多以零售型街铺、住宅底商为主要商业模式，未来随着“碧湖万达”、“明发商业广场”相续开业，漳州城市东部将成为商业发展的重点。,漳州市主要商圈分布情况,概况：漳州市政府所在地，人口聚集，得天独厚的条件成就了新华西，新华东，延安北路繁华商业圈，是目前漳州最繁华的商业中心，主要构成有一家百货公司，三条商业街，分别是中闽百汇，新华西路商

34、业街、新华东路商业街、延安北路商业街。,优势,劣势,1、漳州商业历史发展所形成的最成熟、人气最旺的商圈。2、漳州本地居民购物首选。3、目前漳州业态丰富、品类齐全、一站式购物商圈。4、黄金地段、人流量大,1、停车位不足商业混乱限制其商业发展及升级。2、硬件条件受限沿街店面形象及商户经营品牌参差不齐。3、购物环境混乱。4、街道拥挤，无法满足节假日高额人流量。,漳州市主 要 商圈情况-新华路商圈,概况：位于丹霞路与南昌路的交汇处，以凯德广场、悦华城市广场中的艾美百货与沃尔玛为代表，形成一条集购物、休闲、美食、游乐、居住等多功能为一体商圈，经过5年的经营，沃尔玛商圈聚集了不少人气，周边新建商业楼盘未来

35、将带来更具潜力的高端客户。,优势,劣势,1、良好的硬件设施条件，便利的交通，宽敞的停车条件。2、世界500强沃尔玛的影响力。3、大力度的营销宣传，提升商圈品质。4、强大的聚客能力，人流量比肩新华路商圈。,1、作为新商圈，还需加大引导消费，改变市民购物习惯。2、缺乏高端品牌入驻，对商圈档次有一定影响。3、商场租金水平高，运营商实力有限。,漳州市主要商圈情况-沃尔玛商圈,漳州明发商业广场总建筑面积约70万平方米，其中商业部分面积约25万平方米，项目首创欢乐主题体验式购物，500强超市、高档百货、数码电器、天下美食、五星影院、超大夜总会的“多体定位”主力店规划，集购物、娱乐、餐饮、旅游、休闲、文化、

36、居住、商务、运动等九大功能于一体，建成后意味着所有传统的商业模式将在不久的将来被颠覆，漳州甚至整个海西城市商业版图将得到全面提升和改变，。,漳州市主要商圈情况-明发商业广场,A区：主要规划为百货、超市、珠宝、钟表精、艺术品等。现已进驻的大型商家有：家乐福、新世界百货、明发艺术城、欢乐星KTV等几百个商家。B区：以建材家居家装为区域主题，将建材、家居、家电、通讯、数码3C等业态结合在一起，打造具备高品牌号召力和集客力的专业市场。现已进驻的大型商家：百安居、苏宁电器、新城家具、喜梦宝等近百个商家。C区：规划为全龄层的娱乐休闲区域。大型娱乐城、休闲酒店、餐饮、青少年游乐场、酒吧等。现已进驻的大型商家

37、：金逸国际电影城、豪悦酒店、唐朝港式大酒楼、立新欢乐天地、一代佳人、明发美食街等近百个商家商家 D区：特色主题步行街区 拟设置国际名品街、旅游特色产品、花街、酒吧街、古玩街区、音像文教一条街、特色餐饮街等。,漳州市主要商圈情况-明发商业广场业态规划,漳州碧湖万达城市综合体位于九龙大道东侧，项目总占地面积216亩（近15万平方），总建筑面积86万平方米，总投资约60亿元。项目包括大型商业中心、2栋五星级酒店、1栋甲级商务写字楼、1条室外步行街、2栋SOHO公寓、高级商务酒店和高档住宅等，该城市综合体集购物、餐饮、文化、娱乐、商务、休闲、居住多功能为一体，是太比较完整的万达新一代城市综合体。,漳州

38、市主要商圈情况-碧湖万达广场,22万平商业中心，万千百货、沃尔玛、ZARA、H.M等众多国际品牌签约漳州碧湖万达；万达影城、大歌星KTV、大玩家电玩城、喜来登大酒店等知名品牌倾情加盟；还有肯德基、麦当劳、国美电器等驰名商家强势入驻，以及众多从未进入过漳州的品牌也纷纷抢滩。,漳州市主要商圈情况-碧湖万达广场,概况,人民广场欢乐城是福建省、漳州市等各政府重点督办的重点工程，也是漳州市首例地下空间产权试点项目，项目位于漳州“城市东移”整体规划区域中的核心位置人民广场，集休闲、娱乐、购物和运动于一体，总面积十万方。,商业业态,美食广场：汇集全球8大异域美食，180余种中华风味特色小吃。影院：福建省第一

39、个I-MAX4D影院。加勒比梦幻乐园：3亿巨资引进全球顶尖娱乐项目。皇庭国际健康中心：汇集中外20余项运动养生项目。香港名店街购物广场：引进218个知名品牌和百余家本地精品加盟店。,漳州市主要商圈情况-人民广场欢乐城,在售商铺：挑高8米，进深16米，价格为38000-43000元/，五年返租45%。附近商铺：挑高4米，价格36000-40000元/，租金水平为正街100-120元/.月，侧街80-100元/.月,人民广场沿线商业：集中商业氛围日臻成熟，人流量逐渐增多，商业发展基础较好，锦绣一方、荣昌花园等项目建成带动商业，商业基本是以项目配套，满足日常生活便利型商业为主，业态比较凌乱，无大型商

40、业综合体支撑，升级成为商圈具有一定困难。,漳州市主要商圈情况-人民广场欢乐城,特征：大型商业较少，多以沿街店铺、住宅底商为主要商业构成，业态无具体划分，各店铺租金参差不齐，辐射力有限，中闽百汇和沃尔玛附近租金水平最高，约为100-600元/，其余临街式店商主要租金水平为30-150元/不等。,漳州市主要商业租金水平芗城区,漳州市主要商业分布情况芗城区,特征：基本无大型商业，多以沿街店铺、住宅底商为主要商业构成，业态无具体划分，各店铺租金参差不齐，辐射力有限，其中人民广场商圈和水仙大街租金最高，约为60-200元/，其余临街式店商主要租金水平为20-80元/不等，可见龙文租金水平远低于芗城租金水

41、平。,漳州市主要商业租金情况龙文区,漳州市主要商业分布情况龙文区,漳州市主要商业用房市场分析,目前漳州在售商业用房项目数量较少，产品形式主要是底商，除了万达、明发商业综合体外，商业规模多在2000-10000左右，3060为主户型产品，商铺销售均价在18000-32000元/之间不等。,漳州市文化娱乐情况介绍,漳州市的娱乐场所集中于芗城区三条商业街，新华西路、新华东路和延安北路，其他例如南昌中路和新华北路也有部分分布。酒吧主要围绕着九龙公园和胜利公园两个中心向外辐射。据调查了解漳州市区的休闲网吧和健身台球馆分布也很密集，在此商圈的主要街道每隔200米就有1-2家网吧。,以新华西路至中闽百汇为芗

42、城区较成熟的商圈，周边店面租金在400元/平米*月左右，部分位置好的可高达600元/平米*月，店面面积普遍都在40-50平方米。文昌门以东新华东路租金范围在200-300元/平米*月，面积50-80平方米。延安广场周边店面，面积也都在30-80平方米左右，租金范围150-200元/平米*月不等。,附件：酒店招租售案例鸿达嘉园,项目地址：漳州市龙文区蓝田镇圳头村（福隆城对面），地处漳州市迎宾大道即国道324线上，与龙文区国税局、漳州市竹初木偶剧艺术馆、漳州歌仔戏艺术中心毗邻。,鸿达嘉园建筑技术经济指标,用途规划说明,鸿达嘉园为独栋大厦，在规划上也以商业为独立设计，没有传统住宅套房设计参插，规划配

43、套设计商场、写字楼和酒店式公寓，在商业经营方面方便统一管理。总建筑高度十八层，项目规划一层和二层为商场，三层至九层为办公写字楼，十层至十八层为酒店式公寓。其中，一层层高4.35米，二层和三层层高3.5米，四层至十层层高3.3米，十一层至十六层层高3.0米，十七层和十八层层高3.5米。酒店式公寓一层共有26套，为满足于商业配套整栋大厦共装五部电梯。,招商意向,由于项目商业特殊设计及地段优势，意向诚招经营酒店、餐饮、娱乐，养生休闲，商业办公等商家进行加盟租赁或购买。,鸿达嘉园根据项目规划设计的特殊性，价格定位将于总均价的形式进行出售，不例行传统的单套单层定价方式出让，计产权性质不变按套入户。价格定

44、位明细如下：,一层：层高：4.35米 面积：1272.2 单价：19888元/总价：25301514元二层：层高：3.5米 面积：989.4 单价：8888元/总价：8793787元 三层：层高：3.5米 面积：989.4 单价：6888元/总价：6814987元四层：层高：3.3米 面积：933.4 单价：4388元/总价：4095759元五层：层高：3.3米 面积：933.4 单价：4388元/总价：4095759元六层：层高：3.3米 面积：933.4 单价：4388元/总价：4095759元七层：层高：3.3米 面积：933.4 单价：4388元/总价：4095759元八层：层高：3.

45、3米 面积：933.4 单价：4388元/总价：4095759元九层：层高：3.3米 面积：933.4 单价：4388元/总价：4095759元,10、十层：层高：3.3米 面积：933.4 单价：4588元/总价：4282439元11、十一层：层高：3.0米 面积：933.4 单价：4488元/总价：4189099元12、十二层：层高：3.0米 面积：933.4 单价：4388元/总价：4189099元13、十三层：层高：3.0米 面积：933.4 单价：4488元/总价：4189099元14、十四层：层高：3.0米 面积：933.4 单价：4488元/总价：4189099元15、十五层：层

46、高：3.0米 面积：933.4 单价：4488元/总价：4189099元16、十六层：层高：3.0米 面积：933.4 单价：4488元/总价：4189099元17、十七层：层高：3.5米 面积：933.4 单价：4688元/总价：4375779元18、十八层：层高：3.5米 面积：933.4 单价：4688元/总价：4375779元,付款方式,商业部分可按揭50%（一层九层部分）十十八层为酒店式公寓为住宅性质一次性付款,工程状态及交房时间,鸿达嘉园原定预计竣工时间2012-8-30号前完成，现在意向先行招商，可做灵活装修定位，买方可以按我公司原设计施工进行购买，也可以另行自选建筑材料或装修标

47、准进行装修。一次二次装修可以同时进行，节省人力物力、节省公共资源（工程验收可按精装修标准报批验收）！,汇报完毕！THANK YOU,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ

48、39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq77VcnbXumNE1yGfyTsbSj89J63kRTKDkKUg3mdS5sJ4X5

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