2010年合生滨海城项目营销策略报告163p.ppt

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1、滨海城邦 舞动南中国合生滨海城项目营销策略报告,世联地产 2009年12月,视角一：第一门户大亚湾距离深圳最近门户型项目,门户大盘，建立壁垒！,本项目,皇庭项目,卓越项目,龙光项目,星河项目,石化大道出口,小桂湾出口,光耀城,半岛一号,碧桂园项目,振业城,珠江东岸,合正东部湾,金海湾,沿海高速,视角二：第一起势2010年，主流品牌开发商大盘项目集中入市，本项目率先起势，以先入优势控制区域话语权,2009,2010.05,优先立势，形象锚固！,2010.06,2010.08,2011,卓越项目,金海湾,碧桂园,半岛一号,光耀城,珠江东岸,振业城,合生滨海城5.8入市,龙光东部曦城预计5月入市,皇

2、庭波希塔诺6.18入市,合正东部湾8.8入市,星河项目,视角三：第一资源相对大亚湾大盘项目，项目拥有真正海资源优势,资源放大，强势牵引！,视角四：第一规模以4平方公里视角来看待本项目，区域级运营商而非大盘运作者,项目基本技术指标：总占地面积：4.14平方公里 总建筑面积：828万平米综合容积率:2.0 一期技术指标：总占地面积：52万平方米 总建筑面积：133万平米,山资源,内海,一期,内海,海资源,视角五：第一品牌合生创展作为全国性房地产领导企业，具有强品牌优势,携全国品牌之势，领深圳市场之巅！,项目目标：,第一门户,第一起势,第一资源,第一规模,第一品牌,长期目标：基于4平方公里，建立项目

3、持续影响力；,短期目标：实现10亿销售目标，引爆市场；,品牌目标：建立合生创展品牌的深圳影响力；,核心问题：如何快速、强势建立近郊大盘的营销牵引力？,富裕阶层的理想居住地,世联近郊大盘研究沉淀：城市住宅.VS.新区大盘,城市住宅,新区大盘,客户群单一，定位清晰,客户群复合，客户群定位相对广泛,功能单一，以第一居所为主,功能复合，第一居所、第二居所并存,项目周期相对较短，单点拉动,项目周期长，持续拉动,挖掘项目核心价值点,建立项目的核心牵引力,项目核心价值的规划实现,项目整体规划理念与分期规划实现组合,客户层面,项目功能,项目周期,定位核心,项目规划,项目产品,营销运作,项目产品线单一,项目产品

4、线复合，多元化的产品组合,项目进行核心价值点的反复诉求,项目以整体愿景为主线，针对不同阶段的分价值点诉求,1期：卖愿景,生活配套缺乏；交通体系不完善；规划尚未细致出台；各方投入尚未兑现；,区域未被定型；片区想象空间大；,阶段事实评价营销理想,2期：卖产品,基础园林景观；基本商业配套；舒适度的升级；价值逐渐兑现中；,社区雏形初显；产品体现形象魅力；,3期：卖成熟,生活配套齐备；交通体系落实；规划逐步系统化落实；各种投入兑现；,社区价值最大；社区形象定型；,惊艳，瞬间夺目,惊喜，物有所值,选择它，你精彩,4期：卖城市,城市板块扩张；城市价值渗透板块价值实现；融入城市；,城市形象代表；城市价值最大；

5、,追逐，梦想居所,世联近郊大盘研究沉淀：近郊大盘营销语言,大盘规则,大盘形象,一期操作关键点,一期的价格实现,10个命题,深圳近郊大盘牵引模式,大亚湾大盘模式研究,项目超越竞争的方向,区域生活主张,项目生活主张,项目愿景的规划实现,一期操作的目标梳理,营销的整体策略,营销执行的分阶段落实,一期产品的推售策略与回款,项目报告大纲：,1、大盘规则,项目如何建立有效的大盘牵引模式?,富裕阶层的理想居住地,视角一：广深近郊大盘视角广州近郊大盘起源早,发展成熟,形成较为清晰的第一居所/第二居所界定,第一居所,第二居所,第一居所第二居所复合,增城,花都,番禺,玖珑湖,美林湖国际社区,合景天湖峰境,南航碧花

6、园,碧桂园假日半岛,恒大山水城,从化,东方夏湾拿,翡翠绿洲,合和新城,侨建绿野山庄,富力泉天下,金山谷国际社区,金地荔湖城,碧桂园凤凰城,湖山国际,0.5h,1.0h,1.5h,剑桥郡,星河湾,广州雅居乐,祁富新村,锦绣香江,中心区,富裕阶层的理想居住地,视角一：广深近郊大盘视角深圳近郊大盘发展缓慢，牵引力较为模糊，第二居所/第一居所/投资居所功能复合,03-05年,06-08年,09-12年,03-05年，以东部梅沙为主,06-08年，散点状分布,09-12年，东部滨海回归,视角一：广深近郊大盘视角深圳近郊形成客户强势牵引的项目并不多，单纯以山水资源不能形成大盘的强势牵引,弱势的客户牵引,强

7、势的客户牵引,视角一：广深近郊大盘视角深圳近郊项目有效的大盘强势牵引模式,牵引模式,模式特征,模式核心,典型项目,模式四:度假拉动,真度假真地产,度假配套投入、强势度假资源,金海湾华侨城天麓,模式三:生活拉动,假度假真地产,生活氛围的营造，生活理念牵引,万科东海岸万科清林径万科棠樾,模式二:产品拉动,纯地产,别墅类产品拉动，特色居住体验,珠江东岸光耀城,模式一:性价比拉动,纯地产,度假配套投入、强势度假资源,德洲城中天彩虹城,牵引力弱,牵引力强,世联近郊大盘操作沉淀模式一:度假模式操作案例金海湾,卓越浅水湾 开盘时间：2008.6.21,建筑面积：350万最近一开盘时间：2009年报10月24

8、日推售套数：共推出390套产品：独栋360-420、双拼180、公寓50 的套房、70-80 的一房两厅、100 的两房均价：别墅23000元/、公寓8500-9000元/截止11月底销售率：100,大盘核心牵引力:依靠强势的海景资源，高端的度假配套牵引,客户特征：70的客户来至于深圳，主要看中项目强势的滨海资源，极其投资价值，多用来度假投资。,销售状况：10月推出390套别墅和公寓，三个星期内回现，全部销售完，主要依靠其强势的资源，代租代管的产权经营模式，以及投资价值的拉动,世联近郊大盘操作沉淀模式二:生活模式操作案例万科东海岸,万科东海岸 开盘时间：200.5.20,建筑面积：40300

9、总套数：200套最近一期开盘时间2009年9月下旬产品：复式450 均价：40000元/截止12月销售率：95,大盘核心牵引力:项目依托于海资源与大梅沙、小梅沙、东部华侨城的配套，主打“海居文化生活”的理念。,客户特征：客户基本为别墅客户，关注资源环境。,销售状况：开盘推出40套超大面积高层复式，开盘当日销售率高达50，截止12月只剩下2套,世联近郊大盘操作沉淀模式三:生活模式操作案例万科清林径,万科清林径 开盘时间：2003.7.5,建筑面积：37.5万最近一期开盘时间：2009年9月28日推售套数：18套推售产品：别墅210-280均价：33000元/截止11月销售率：80,大盘核心牵引力

10、:项目主打“回归生活生态本质”的理念，通过资源诉求，牵引到生态有机生活。,客户特征：客户多来至于深圳福田、龙岗，关注社区环境，产品舒适度,销售状况：9月推出18套别墅，到11月共售出10多套，销售率80,世联近郊大盘操作沉淀模式四:性价比模式操作案例德洲城,德州城 开盘时间：2007.10.27,建筑面积：52万二期总套数：725套二期推售时间：2009年8月9-10月推售产品：78 的两房、110 的三房个 100套均价：4400元/月均销售套数：120套,大盘核心牵引力:产品社区品质感弱，主要通过过性价比，低价模式拉动,客户特征：客户大部分为深圳客户，其中预备自住客户占40，深圳关内客户，

11、30岁左右，首次置业，关注23房产品，计划等区域成熟，生活配套齐备，考虑自住。,销售状况：项目每周上门量达200多批，月均销售套数120套，销售状况良好。,视角二：大亚湾大盘视角大亚湾迎来开发热潮，将催生未来近3200万的市场供应量,视角二：大亚湾大盘视角2010年大亚湾市场趋势,趋势1：市场主流化，而非边缘化。供应量集中释放，使大亚湾成为深圳关内市场淡寂下的市场热点与焦点。,趋势2：强心剂下的市场价值主动认知。大量主流开发商的集中入市，将成为市场的强心剂，使市场摇摆的趋势判断向明确化发展。,趋势3：大亚湾牵引模式将发生更迭。传统的大亚湾地产以性价比作为主要拉动模式，别墅类产品也形成对深圳的拉

12、动，但资源型高端项目的入市，将重建市场价值牵引体系。,项目机会1：区域机会！,视角二：大亚湾大盘视角大亚湾大盘模式的更迭1,模式1：低成本牵引模式持续,模式特征,典型项目,项目规模：中或中小规模,项目容积率：中高或高容积率,项目产品：小高层或高层产品,项目资源：无资源或资源较弱,项目价格：均价4100元/平米,项目销售速度：100套/每月,德洲城、中天彩虹城、太阳湾,开发商品牌：本地中小开发商,视角二：大亚湾大盘视角大亚湾大盘模式的更迭2,模式2：产品牵引模式持续,模式特征,典型项目,项目规模：中或中小规模,项目容积率：中低或低容积率,项目产品：以别墅产品为主,项目资源：有自然资源或资源较弱,

13、项目价格：联排别墅5500-7500元/平米；双拼 8500元/平米,珠江东岸、光耀城、碧桂园、振业城、半岛一号,开发商品牌：中大型知名开发商,项目销售速度：16套/每月,视角二：大亚湾大盘视角大亚湾大盘模式现有产品及客户特征,400,250,300,350,450,200,500,1000,70,80,90,100,110,120,140,250以下别墅在市场表现良好,70-90以下小高层在市场表现良好,碧桂园,光耀城,珠江东岸,半岛一号,振业城,德州城,彩虹城,太阳湾,高层客户特征：深圳客户为主，首置或首投，对总价敏感，关注区域前景和投资潜力，主力需求以中小居家户型为主；别墅客户特征：被深

14、圳高价驱逐而出的别墅体验渴望者，小企业主，企业中高管为主，投资兼自住，关注总价，价格承受能力有限，户型紧缩的联排为主,视角二：大亚湾大盘视角大亚湾大盘模式的更迭3,模式3：生活方式拉动成为新入市项目主流牵引模式,模式特征,典型项目,项目规模：中等规模,项目容积率：中高容积率,项目产品：多元化产品组合,项目资源：有自然资源或园林景观,龙光东部曦城、皇庭 波希塔诺、星河阳光新城,开发商品牌：主流品牌开发商,预计入市：预计项目 个，共985万平方米,视角二：大亚湾大盘视角大亚湾大盘趋势,趋势1：营销升级。,趋势2：产品升级。,趋势3：客户升级,别墅产品,龙光别墅:启动其级产品，最高档次的产品系列；产

15、品从面积、舒适度、品质等方面都有较大提升；一期将推出200-280联排、177-220叠加、400-500独栋,皇庭别墅：启动其高端产品；户型更加宽阔、舒适度、品质感增加；一期一区A组团，别墅产品启动，130-150平米叠拼、170-240平米的联排别墅,高层产品,龙光高层：启动其级产品，最高档次的产品系列,皇庭高层：启动其高端产品；,视角二：大亚湾大盘视角大亚湾大盘趋势,趋势1：营销升级。,趋势2：产品升级。,趋势3：客户升级,参考：东海岸、十七英里、金海湾客户,物理属性：以企业中高层管理人员，中小企业主为主，有一定的事业基础和高收入者，但非顶端的客户群体；置业目的：置业用途较为复合，休闲度

16、假、养老和第一居所，带有一定的投资保值的目的；置业关注点：海资源、品牌、保值增值，对海居生活的向往及海景项目的保值性是驱动客户置业的主要因素；,典型客户语录：非常喜欢海景资源，我和太太都很满意；我很喜欢这里的房子，有山有海，而且只有海边的房子才是最保值的；像东海岸这样的房子不多了，卖一套少一套，稀缺的东西才是有价值的；,视角二：大亚湾大盘视角大亚湾大盘模式的更迭4,模式4：新的度假型产品入市,模式特征,典型项目,项目规模：超大规模,项目容积率：低容积率,项目产品：以别墅为主的产品,项目资源：强势海资源及度假配套资源,合正东部湾、金海湾,开发商品牌：主流品牌开发商,预计入市：预计项目 个，200

17、0亩，2009年月号,酒店：大型水疗会所,人造沙滩/儿童沙滩,船吧,无边际泳池,观景台,风情广场,游艇码头,风情商业街,酒店会所,会所,水体,跳蚤市场,主题酒店1,山体攀岩道,主题酒店3,主题餐厅,山地高尔夫练习场,山体网球场,视角二：大亚湾大盘视角度假拉动型项目：合正东部湾,视角二：大亚湾大盘视角基于项目的SWOT分析，推导项目的大盘模式,基于与各模式的匹配度，项目应以生活拉动的模式形成项目的大盘牵引模式！,视角三：超越竞争的生活方向生活模式牵引竞争项目分析皇庭波希塔诺,皇庭波希塔诺主打价值点：项目看海不临海，主要通过低密度产品以及内部园林景观打造、滨海异域文化营造，一期以小面积产品主打投资

18、客户,项目占地309290万平米，建面655130万平米，容积率2.1,视角三：超越竞争的生活方向生活模式牵引竞争项目分析龙光东部曦城（暂定）,项目占地187万平米，建面500万平米，容积率2.4,龙光项目主打价值点：项目以国外异域风情小镇为原型，主要通过园林景观，风情商业街，会所等来营造新古典风格的异域风情氛围,视角三：超越竞争的生活方向生活模式牵引竞争项目分析星河阳光新都（暂定）,项目占地103万平米，建面154万平米，容积率.5,星河项目主打价值点：以“城市里的自然天堂”为形象，城市与自然生态完美结合的生活状态,视角三：超越竞争的生活方向项目生活方式牵引核心诉求点方向,龙光项目 皇庭项目

19、 卓越项目 星河项目 合生项目,产品,城市,规模,资源,配套,品牌,项目优劣势多维对比,本项目以独特征资源海资源为优势，建立项目的生活主张,2、大盘形象,项目如何建立独特的项目生活主张?,半岛城邦,卓越维港,中信红树湾,本项目,金海湾,东海岸,十七英里,天麓,凯旋湾,世纪海景,曼湾,万科大甲岛项目,海晨项目,中信项目,中银双月湾项目,碧桂园项目,皇庭港湾,熊猫金海岸项目,龙光项目,卓越项目,大综艺项目,合正项目,三湘海尚,宝能太古城,后海公馆,世联滨海地图,基于海资源的角度看待本项目,视角一：区域生活主张大亚湾进入快速发展期深圳的城市外溢成为必然趋势,土地稀缺：51平方公里/年的开发量，仅剩1

20、63平方公里的可建设用地，未来关内土地供应的稀缺必然导致居住需求外溢。,人口压力：深圳全市4412人/每平方公里人口密度，远高于北京的951人/每平方公里与上海的2931人/每平方公里，人口巨大压力迫使城市外溢,房价高企：关内关外形成3万/2万/1万的房地产价格圈,高企的房地产价格也迫使价格敏感型的城市居住需求外溢,自然资源透支严重：七条河流全部污染，自然资源相对匮乏，资源的透支也迫使高品质居住需求的外溢,深圳的主动化城市外溢成为必然,居住低成本需求外溢,深圳城市外溢的需求维度,品质居家生活需求外溢,丰富度假资源生活享受需求外溢,视角一：区域生活主张大亚湾将快速承接深圳生活的转移,深圳特区,宝

21、安区,大亚湾区,龙岗区,第一区,第二区,第三区,第四区,交通改善：2009年12月，沿海高速开通，南坪快速，深惠公路扩建，深圳和大亚湾的距离更为近便，大亚湾融入深圳半小时生活圈；,深莞惠一体化进程加速：通信一体化，2009年启动、2010年推进，取消区域内长途费、漫游费，实行统一资费，惠及三市人民；,视角一：区域生活主张滨海岸线区域生活主张及区域特征,杂乱的前海湾,豪宅化深圳湾,尴尬的梅沙湾,大亚湾,投资的金海湾,区域主张：城市普通滨海住区区域资源：规划前景利好，近海近山，配套杂乱物业价格：别墅4-5万元，高层1.3-2万元,区域主张：城市高端豪宅区区域资源：纯粹，看海与GOLF物业价格：高层

22、3-5万元,区域主张：大众化与城市化的梅沙湾区域资源：海，大众化的度假物业价格：别墅4-15万元，高层1.7至2万元,区域主张：度假的滨海区区域资源：强势海资源，度假区规划物业价格：别墅2.2-2.5万,高层8300-9000,视角二：区域生活主张大亚湾纯粹、生态与真正滨海人居区,生态的大亚湾：大亚湾森林公园、亚公顶森林公园、凤田水库，丰富的山水资源,纯粹的大亚湾：区域板块划分明确，老城基础薄弱，新区纯粹度高,真正海居的大亚湾：霞涌度假旅游区、澳头渔人码头，真正的成熟的海居生活,视角一：区域生活主张大亚湾纯粹、生态与真正滨海人居区,白领化的前海湾与海相关弱，杂乱环境制约海生活,梅沙湾,大亚湾,

23、金海湾,豪宅化的深圳湾看海而不临海，城市豪宅滨海生活,城市化的梅沙湾半小时的距离，一线海资源的酒店化与公众化,能真正高尚海生活的大亚湾！小于1小时的距离，一线海资源的私有化与纯粹化,度假化的金海湾大于1个半小时的金海湾，酒店与区域度假规划,视角二：项目生活主张,2010年，我们应该这样看合生滨海城,1、滨海城不是简单、初级、甚至粗暴的“海地产开发”，其表现出的“对海资源的最合理地产开发、最大化生活利用”等，具有深远的意义和价值，是对中国地产的“海资源项目”发展的一大进步性推动；2、滨海城不是肤浅的“海居居住区”，其价值、理念、模式、意义及产品的诸多特质和项目气质等，都令其成为“人们品位、思想、

24、眼界比拼的时尚偶像”；3、滨海城不只是深圳的，其项目国际性的规划表现，及其开放性更使其具备一定的世界性。,比对 世界滨海高尚住区,合生创展，缔造世界滨海下一个伟大目的地,澳大利亚NOOSA湾区,美国洛杉矶橘镇长滩,美国纽约州长岛,马来西亚BURAU湾,美国洛杉矶橘镇长滩,新西兰霍克湾区,澳大利亚NOOSA湾区,日本东京湾,马来西亚BURAU湾,澳大利亚悉尼双水湾,香港浅水湾,美国纽约州长岛,世界级滨海海居生活巡礼,1、海洋、海湾、海滩、海景 世界八大湾，莫不是以在世界上享有胜名而美丽的海洋、海湾、海滩、海景为核心资源，然后产生一系列酒店、旅游、地产等效应,2、豪宅、湾居 世界八大湾的毫宅，人所

25、共知。其湾居意向，更为人所共仰,3、富人、名人 世界八大湾的毫宅，吸引着富人和名人聚集。而当这些具有“公众引力效应”的人聚集在这里之后，其本身反过来也成为八大湾的利好之一，其神秘感、吸引力相形增加,世界级滨海海居生活区，成为了让世界瞩目的富人区,合生半岛世界,片区高度与影响力超级规模豪宅标签品牌发展海的内涵,香港贝沙湾代表港岛新一代豪宅，领略生活的艺术，成就创意的摇篮,区位：处港岛南区西海岸，是香港传统豪宅地段。交通：有巴士、渡轮及规划中地铁连接市区，15分钟至中环，20分钟到尖沙咀，35分钟到机场。资源：背山面海，700米海岸线。贝沙湾属于“香港硅谷”数码港中的住宅部分。数码港包括核心办公大

26、楼、国际级数码港艾美酒店、豪华住宅和购物商场。,1,香港岛,贝沙湾,九龙,香港贝沙湾拥有香港珍稀的山海园林景观资源，尽享港岛南区的幽邃静谧，兼享香港都会的缤纷动感,1,背靠翠绿山林，面朝700米海岸线，饱览无敌大海景。地理环境与美国加州比华利山豪宅区相似。坐拥10万平米的绿化园林，前临5.5万平米的临海休憩公园。靠山面海，尽享港岛南区的幽邃静谧，同时兼享都会的缤纷动感。,香港贝沙湾贝沙湾营造南欧风情，洋溢着文艺复兴时代的氛围,1,贝沙湾以南欧风情作为设计蓝本。无论是主体硬件设施，以至细微的摆设都洋溢文艺复兴时代的氛围。贝沙湾临海而建，予人犹如身处希腊、意大利海滨小镇的错觉。,香港贝沙湾来自世界

27、最优质的设施及服务让业主尊享富豪生活，且不断创新求变，艺术标榜生活品位，体现全新生活艺术理念,1,贝沙湾会所(Club Bel-Air)称得上全港最豪华和设备最齐全的会所，共设有9大主题。,贝沙湾的一位住客，享用贝沙湾Sky Club和Dream Car Club的服务，他将首先被贝沙湾劳斯莱斯接载往香港国际私人飞机停机坪,然后乘坐贝沙湾私人飞机前往上海，出席由Shanghai Tatler主办的慈善舞会。,现今富豪缺乏的不是“豪华”，而是“时间”与“创新”。,香港贝沙湾来自世界最优质的设施及服务让业主尊享富豪生活，且不断创新求变，艺术标榜生活品位，体现全新生活艺术理念,1,贝沙湾用珍稀艺术品

28、来诠释豪华，通过艺术品来体现尊贵的生活品位。贝沙湾拥有专属品牌系列，包括香水、香槟、浴袍、衣架等品牌礼品。尊贵而独一无二的会所服务设施，让业主了解贝沙湾的生活与艺术。,生活像艺术，不能言喻，只能体会。每天游历最美丽的艺术馆，让心灵跟大师级作品对话，启迪凡界以外的眼界,香港贝沙湾贝沙湾紧邻数码港，以启发创意空间为蓝本的设计，成为香港精英的创意摇篮,1,贝沙湾紧邻“香港硅谷”数码港，世界顶级科技公司的进驻，成为香港资讯科技的旗舰。一个以启发创意空间为蓝本的校园式宽敞设计，成为精英分子的创意摇篮。IT精英在此为未来拓展新方向，也吸引了娱乐明星、内地富商等，他们都是贝沙湾优秀社群分子。无论是作为投资或

29、自住贝沙湾都是上佳之选。,香港贝沙湾香港贝沙湾迎合了香港新兴富人对“高效”、“创新”和艺术的渴求,1,艺术,效率,创新,香港富人的新价值观,通过南欧文艺复兴风情和珍稀艺术品，塑造生活艺术理念,强调高效、优质、创新求变的国际化服务,紧邻数码港，香港精英的启发创意空间,香港，贝沙湾社区,香港经济社会发达，当今富人缺少的不是豪华，而是“时间”与“创新”。贝沙湾实现香港豪宅的创新，成为满足现代富人和商界精英领略生活艺术、成就创意的新一代豪宅。,城市背景：富足社会的精英理想,港岛历来中西文化交融和碰撞,发达的城市经济体，看尽繁华,香港数码港IT业精英对创意空间的热衷和明星们的追捧,2,香港愉景湾宁谧生活

30、，繁华社区，复合式居住，中高档的低密度住宅区,区位：位于大屿山东北部，距香港国际机场12公里；区外交通：距市中心约40分钟车程，渡轮至中环也需40分钟左右；区内交通：穿梭巴士、购物巴士、电瓶车及出租汽车，私家车不允许进入社区；规模：占地约649公顷，容积率0.8；资源：大屿山、南中国海。,2,香港愉景湾各种配套遍布其中，构成了一个丰富和公共服务体系；,政府配套公共交通，贯穿区域干道与城市交通相连；物业沿海湾排布，景观资源最大化；商业、教育集中建设；游艇会、高尔夫等等增值设施分散排布，价值均好；修建海滨漫步径、康乐会、私人沙滩等大量休闲设施；举办多元化的社区文化活动。,启动期,旅游,教育,商业,

31、市政,2,香港愉景湾处处体现环保生态的居住理念，营造了一种世界级的滨海小城生活；,2,香港愉景湾多元化的社区，完善的配套，悠闲的生活，吸引大量外籍人士居住,客户购买目的：第一期产品推出时定位为度假物业，其别墅受到在香港工作的外国人士追捧，但主要用于居住而非度假，至2002年，已发展到12期，客户多为白领人士及外籍人士，以居家为主。出租对象：公司负责租金的“老外白领”，占目前居住人口的50%以上现居民：34%来自欧洲、23%来自北美洲、17%来自中国及台湾、10%来自澳洲及纽西兰，8%来自香港及8%来自亚洲其它地区及非洲。,2,香港愉景湾前期推售以公寓、投资型产品启动吸引客户，后期逐步向舒居性产

32、品发展；,合生深蓝海,“超越居住，世界级海生活的观赏与收藏”,世界级的滨海社区蓝本奢侈生活的全面演绎海居的自由与休闲，滨海的享受新的富人生活标准，LP地标的滨海主张一个时代的话题，大盘形象的持续发展,合生深蓝海世界级海生活的四大主张主张1：世界级的环保,以“环保”、“生态”、“社会责任”为精神诉求，建立项目的崇高理想，构筑项目的理念高度！,项目理想1：“超越居住，中国环保海生活样板”,崇高理想，与合生品牌高度符合，崇高理想，建立项目独特价值，崇高理想，成为时代的话题与焦点！,稀世景观,视野稀世罕绝，超长海隅，唯我绽放傲拥哑铃湾海岸资源，将海天据为已有。被大亚湾森林公园环抱，放怀呼吸清新空气，尽

33、情御鉴城市海景，绝无仅有的视觉享受。10平方公里大亚湾森林公园、36万平方米社区内海、20万平方米岛屿、超长海岸线,扛环保大旗,环保城市，区内园林处处，亦有美丽的海湾行山径及观景台，除了公共交通车辆，高尔夫球车之外，私家车辆均禁止行驶，电瓶车成为社区的主要交通工具，所以空气质素很高。,无私家车的纯净空气时代,完全公共交通系统，无私家车的回归，不仅是身体的环保，更是心灵的环保。,当龙光把“摩纳溪谷”作为生活标签的时候，当皇庭将“波希塔诺”奉为品牌英雄的时候，合生以“世界级海生活”为系列展开新一轮的品牌之旅。,合生深蓝海世界级海生活的四大主张主张2：世界级的观赏,海，和海岸闲适而优雅的生活；把时间

34、花费在海滨步道、游船码头、有些成就感的海钓，或者在艺术长廊交流各自收藏的品鉴，或者在沙龙中领略时尚的变迁抛开繁喧的城市，似乎仅仅一山之外的半岛世界，宁静的海、私密的领地和同样悠闲的住者；海是自由的心境，海岸生活尤如悠长假期（Long vacation),在这个剑拔弩张的时代，因为有了合生深蓝海，你才可以换一种方式生活，换一种观念生活,1、滨海长廊,体验式空间场所The Sensory Experience创造一个独具魅力的体验式滨海空间，主要通过：沿沙滩和内海的滨海体验，林荫道下的斑驳日影，沿码头及沙滩漫步，地平线上优美的日落景观,2、环湖景观带,空山不见人，但闻人语响结合高端别墅区，街道景观

35、设计上在提供交流空间的同时极力营造含蓄、内敛的场所氛围。,3、海上欢乐岛,海岛 将打造成一个配套设施丰富的，集休闲娱乐、旅游服务等功能为一体的大型海上欢乐世界，成为整个区域的标志性空间；,主要配套功能：1、超五星级酒店2、欢乐岛海上玩乐天堂3、人工沙滩4、游艇码头,3.1、超五星级海上酒店,为客户提供最高贵的服务通过全球招标的方式进行方案设计，将打造成深圳乃至成个珠三角的最顶级酒店；,3.2、人工沙滩,全部用最好的沙子铺设让你与海零距离接触享受真正来自滨海的生活体验深蓝色滨海主张,3.3、游艇码头,游艇是作为富人运动的标志，可购置几艘游艇；设立合生号，可以为社区的共有，业主可以享受优先的权利，

36、提高业主的身份感；,3.4、海上欢乐岛,打造成一个娱乐设施丰富的海上欢乐世界；打造一个全国最大的海上摩天轮，成为项目的标志；可以分为儿童区、亲子区、成人区等，增强体验感；,4、山地高尔夫,山地高尔夫 专为顶峰人物打造的顶级高尔夫球场邀请世界著名设计师根据深蓝海实际地形量身打造，聘请国际级教练服务，顶级举办相关的活动，成为一个名流场；,5、艺术公园,国家级艺术作品展廊，一个艺术家的部落，一个有关海洋和艺术的故事,合生深蓝海项目世界级海生活的四大主张主张3：世界级的生活,以“环保”、“生态”、“社会责任”为精神诉求，建立项目的崇高理想，构筑项目的理念高度！,项目理想1：“超越居住，中国环保海生活样

37、板”,崇高理想，与合生品牌高度符合，崇高理想，建立项目独特价值，崇高理想，成为时代的话题与焦点！,1、国际贵族学校,2、国际商学院,最具特色国际商学院，成为富人进修和交际的名流场可和国际知名的商学院联合办学，聘请国际知名教授授课；,3、亚洲亚健康咨询中心,健康养生馆，是集医疗、疗养、保健等多功能为一体的健康服务中心；提供国际全新的健康和养生咨询；,4、深蓝生活馆,深蓝生活馆 集商业、娱乐、体育、餐饮等功能为一体的综合性的商业中心，为业主提供便利高档的生活服务；,主要配套功能：1、影院2、商业/超市3、体育馆4、餐饮5、SPA,深蓝体育馆,商业/超市/餐饮,特色餐饮、特色商业,SPA,名人spa

38、懂得如何呵护每一个人的身体，在美轮美奂的环境中为客人提供多种优质水疗，让人能够尽情享受、松弛身心；,合生深蓝海项目世界级海生活的四大主张主张4：世界级的收藏,以“环保”、“生态”、“社会责任”为精神诉求，建立项目的崇高理想，构筑项目的理念高度！,项目理想1：“超越居住，中国环保海生活样板”,崇高理想，与合生品牌高度符合，崇高理想，建立项目独特价值，崇高理想，成为时代的话题与焦点！,首批启动产品：独栋+联排+高层,全城仅6席780平璀璨临湖巨宅独家珍藏唯美海岸依湖望海，稀世独享双海湾资源,270平门前花园临湖别墅绿荫丛中，享受国际级滨海生活拥海而居，体验从未有过,临海而居之尊、视野稀世罕绝璀璨观

39、海大宅270度双观海阳台、特长景观面全城唯我，将生活升华至更高层次,公共空间,高层居住区,高端别墅区,区域地况功能研究：形成各层级功能空间,1,、环岛（开放空间）、滨海带、别墅区、环湖带（半开放空间）、高层区、功能服务区（半开放空间）,2,区域功能规划：,4,3,2,5,6,区域配套规划：,配套规划意向一海两公园三基地,一海：海上摩天轮超五星级酒店欢乐岛人工沙滩游艇码头,3,两公园：滨海带/艺术公园,三基地：深蓝生活馆国际学校亚洲亚健康咨询中心,“引领东部湾海居豪宅梦想！”,合生深蓝海,合生深蓝海,“东部湾山海大城！”,3、一期操作关键点,项目一期如何营销立势,引爆市场?,目 标,销售回款：快

40、速销售快速回款品牌建立：建立合生品牌强势形象,世联承诺：致力追求目标的达成与超越，全力拼搏！,2010年，世联与合生一起突围！,跨界。,本项目的大盘营销之道,引领深圳海居新时代,合生深蓝海,跨界本项目四大营销策略,第一阶段：导入期（2009年12月-2010年3月）,第一阶段,第二阶段,第三阶段,第四阶段,阶段目标树立合生品牌的高端、全国性形象，建立合生创展在深圳市场的影响力推广手段:巨幅广告牌、大型活动、媒介咨讯推广形象：合生创展全国品牌形象,核心策略：通过品牌起势，建立高度，同时为项目进行市场预热,地点：沿海高速、深圳机场目标：抢占重要节点的重点户外广告牌资源，传播合生创展品牌形象。沿海高

41、速预计2009年12月28日竣工，将成为未来到达项目的最重要通道沿海高速关键节点需要提前抢占,宝安机场,大梅沙,坝光,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,12月,11月,巨幅户外广告牌出街,品牌,合生中国 创展深圳海居梦想!,广告语示意：,合生创展,合生创展 引领深圳东海湾居时代!,广告语示意：,策略：嫁接社会环生态话题，形成社会关注，建立合生品牌影响力，间接传播项目形象；时间：2010年2月媒体：相关电视台,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,12月,11月,说明：与电视台合作创办合生深蓝剧场，播放保护海洋、

42、保护生态的系列专题片；,电视栏目冠名,品牌,时 间：2010年2月活动策略：以资讯为媒，吸引一个圈层的眼光；以生活为题，迎接一个阶层的期待；世联配合：世联高端豪宅客户赠送,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,12月,11月,合生海居生活资讯杂志出版,说 明：介绍世界各地时尚海居生活和相 关咨询，在各高端消费场所摆放,品牌,说 明：距项目发售还有一段时间，第一轮媒体投放以平面媒体为主；策 略：借助沿海高度12月底竣工的时间节点，将项目沿海高速门户大盘的形象植入市场；时 间：2009年12月2010年2月媒 体：深圳特区报,沿海高速通车，大亚湾迈入大深圳时

43、代；,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,12月,11月,第一轮媒体投放,品牌,说 明：品牌亮相，以政要人士、名人莅临、直升机接送制造轰动效应时 间：2010年3月地 点：洲际酒店/项目现场活动策略：高端亮相、嫁接名人效应、新闻话题不断制造 1、惠州市/深圳市或省级政要到场，营造权威感，制造震撼；2、邀请名人、明星，直升机接送，制造新闻；3、合生创展公司高层讲述品牌历程；销售动作：认筹启动世联配合：高端豪宅客户、业内知名人士邀请,认筹,合生创展品牌推荐会,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,12月,11月,合生

44、王朝酒店概念发布及全球招采启动会,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,12月,11月,说 明：通过全球招标的方式，选取合生王朝酒店设计方案；时 间：2010年4月活动策略：制造新闻事件，引起社会关注和建立项目高度；媒体配合：各媒体专版报道，网络剑客炒作；,第一阶段,第二阶段,第三阶段,第四阶段,第二阶段：蓄客期（2010年3月-2010年4月）,核心策略：整合世联资源，形成区域合力；利用项目资源，开展体验活动；,阶段目标认筹量达到200300张，为开盘夺得开门红做好客户积累相关举措：合生中国蓝色文化节启动世联东海湾营销中心建立媒体新闻专题炒作,销售配合

45、：现场展示区开放开始蓄客,天麓,梅沙湾,万科东海岸,卓越项目,龙光项目,星河淡水,本项目,2010-2011年，深圳东部海岸供应项目,海向东、世联向东,世纪海景,曼湾,三门岛,凯旋湾,皇庭港湾,大综艺项目,合正项目,金海湾,中信项目,中银双月湾项目,世联代理,非世联代理/待定,碧桂园项目,海晨项目,万科大甲岛项目,熊猫金海岸项目,2010，世联滨海年,2010年，无论是对于大亚湾，还是对于世联，注定会是不平凡的一年，从蓝色盐田到深圳东部湾，世联将和发展商一起，开创深圳海居时代的新篇章,时间：2010年3月策 略：通过竞合，形成区域合力，整体起势，形成关注；销售配合：蓄客,蓄客,世联深圳东部湾区

46、域营销中心成立,说 明：由世联发起，联合世联代理大亚湾各滨海项目成立深圳东部湾区域营销中心；,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,12月,11月,说 明：世联豪宅客户资源，小众推介会，地点深圳东部湾营销中心；策 略：小午茶形式，借助世联豪宅客户资源，每周三次小众推介会；时 间：2010年3月2010年4月目标：深访客户160批，认筹40张,蓄客,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,12月,11月,深蓝畅想计划豪宅客户小型推介会；,说 明：世联豪宅客户资源，CALL 30000批；策 略：建立CALL客团队，集中

47、CALL客时 间：2010年3月2010年4月目标：上门500批，认筹160张,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,12月,11月,建立CALL客特工队,蓄客,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,12月,11月,百团大战珠三角全城联动,说明:珠三角近百豪宅售楼处千余名销售人员人均推介2名客户上门 核心举措:世联下达联动推介指标,说 明：合生既往开发项目；策 略：主动出击，广惠客户深度挖掘时 间：2010年3月2010年4月目标：认筹30张,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,1

48、2月,12月,11月,合生广惠项目巡展,蓄客,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,12月,11月,合生中国蓝色文化节启动仪式,时 间：2010年4月主办人：合生创展、中国海洋协会参加人：政府要员、知名人士、高端消费者渠道配合：专业协会渠道，世联、合生高端客户资源策 略：形成合生品牌活动系列，建立持久影响力：销售配合：样板房开放目 标：认筹30张,样板房开放,合生中国蓝色文化节启动暨中国滨海艺术活动基地成立,展示1：道路导示。,阅读合生深蓝海。,展示区布置,展示2：道路导示。,阅读合生深蓝海。,合生深蓝海,展示2：入口,阅读合生深蓝海。,展示3：入口。,

49、阅读合生深蓝海。,欢迎来到合生深蓝海,展示区路线。,“两点一线”展示路线方案,售楼处,别墅样板房,看楼路线,高层样板房,展示：看楼通道。,深蓝海,深蓝海 小品。,展示4：观景平台。,阅读合生深蓝海。,展示4：观景平台。,阅读合生深蓝海。,展示5：沿湖栈道。,深蓝海 风情。,客户分级接待模式通过该模式，实现全员营销，对上门客户进行筛选和甄别，确保诚意客户被分配到具备逼定能力的销售代表手上，增强现场客户的成单率和客户的体验满意度；操作关键点：具备较强逼定技巧的销售人员具备专业项目讲解能力的支援人员（策划支援、开发商支援、其它支援）具备汽车鉴别能力的门卫具备较强运筹能力的大堂经理科学化的客户接待流程

50、,引入世联豪宅客户分级接待流程,世联实践：万科兰乔圣菲,世联豪宅专业线沉淀豪宅分级接待流程,投放媒体深圳特区报深圳航空杂志和谐号lets go,通过新闻专题的炒作达到以下目的：引起公众关注，形成区域热度；以软文的形式，进行区域价值渗透；提高客户对区域/项目的价值预期；,区域,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,12月,11月,第二轮媒体投放,新闻专题一,深惠一体化加速，大亚湾有望成为深圳“后花园”；,新闻专题二,东部湾，深圳最后一片滨海豪宅区；（或热销信息发布）,合生滨海城，开启深圳滨海居住新纪元！,第一阶段,第二阶段,第三阶段,第四阶段,第三阶段：开