河南省平顶山文化宫黄金海岸项目商业规划报告（48页） .ppt

《河南省平顶山文化宫黄金海岸项目商业规划报告（48页） .ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《河南省平顶山文化宫黄金海岸项目商业规划报告（48页） .ppt（48页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、平顶山文化宫黄金海岸项目商业规划报告,目录,项目周边概况分析项目周边商业分析项目定位分析项目商业规划需改进的问题招商工作计划,一、项目周边概况分析,1.1 项目地理位置,文化宫黄金海岸(以下简称项目)位于平顶山市唯一的、具规模的核心商业中心，项目周边汇集了众多的百货、步行街、大型餐饮等各种商业项目。,平顶山核心商圈,本案,1.2 项目周边小区分布分析,一、项目周边概况分析,本案,住宅区,住宅区,住宅区,根据调查显示，项目西部、南部和北部，都分布有多个住宅小区；,结论：项目周边的家庭消费将成为主流！,1.3 项目周边酒店分布分析,一、项目周边概况分析,根据调查显示，项目西部的迎宾路上分布有神马大

2、酒店、平顶山宾馆、平顶山饭店等酒店；项目南部的佳田国际大厦；,酒店区,本案,结论：项目周边商务消费群对于项目未来的发展将有所贡献！,1.4 文化宫对于项目的影响分析,一、项目周边概况分析,工人文化宫总占地面积超过20万平方米，是目前河南省唯一处于核心商圈内的大型绿化公园。从建市开始即建成，自投入使用以来，日均人流量超过3,000人次，年人流量为1,095,000人次。对于项目而言，由于项目半包围工人文化宫，所以如何很好的利用工人文化宫绿化环境及广阔的场地资源的独有特色，形成差异化竞争，是项目发展的关键，具体包括：1、休闲特色；2、体验特色；3、生态特色；4、游乐特色；5、景观特色,本案,工人文

3、化宫,2、项目周边商业概况分析,根据对平顶山市区的了解，市区的商业类型主要可分为两大类型：A、百货商场 B、步行街,2、项目周边商业概况分析,2.1 百货商场与项目分析,结论：从目前平顶山各商场的经营状况分析，黄金珠宝、皮鞋皮具、少淑女装、成熟女装、商务男装等品类是目前的消费主流，销售业绩稳定。,2、项目周边商业概况分析,2.2 步行街与项目分析,2、项目周边商业概况分析,2.2 步行街与项目分析,结论：从步行街的专卖店分布来分析，商务男装、量贩休闲装、体育用品为主要消费品类，但是，体育产品缺少品牌好、形象佳的经营场所，有良好的市场发展空间，,以上为目前项目周边最具规模的百货商场、大型商业项目

4、及商业街，分析得出，已开业的两家主力百货商场都存在规模小、品类丰满度稍显不够等问题。未开业的华府购物广场面积大，但存在特色及主题上不够突出的问题。商业街系统在商圈内已形成一定的优势，特别是和平路的步行系统已形成优势的商业氛围。从项目的角度分析，我们认为：项目必须1、突出特色；2、突出主题；3、突出差异化；4、相互依存及促进。形成自身特定的消费群体满足家庭消费群的需求和商务消费需求。从上述项目分析，结合目前商业发展的趋势：本项目的经营方式应采取1、租赁2、保底扣点3、纯扣,2、项目周边商业概况分析,2.3 项目周边商业分析,3、项目定位分析,3.1 项目区域商业地位分析,根据项目的地理位置及项目

5、周边商业竞争态势分析，我们认为：项目作为核心商圈的一部分，但处于边缘地带，其由于在地理位置及交通等方面不具有优势，我们认为：1、项目会成为城市居民生活节点；2、随着本项目和周边商业项目的建成，核心商圈的中心将覆盖到本项目；,平顶山核心商圈,本案,3、项目定位分析,3.2 项目内部交通分析,3、项目定位分析,3.3 项目消费群分析,项目周边住宅密集,项目周边酒店云集,城市唯一核心商圈,家庭消费影响大,高消费力商务人流密集,家庭娱乐休闲消费,家庭消费群,商务消费群,家庭休闲消费群,项目周边办公楼较少,办公消费对本项目影响不大,办公消费群,3、项目定位分析,3.3 项目消费群分析,根据上述推断，我们

6、认为：项目未来的主力消费群为：家庭消费群!,3、项目定位分析,3.4 项目功能分析,家电通讯、休闲、运动康体,休闲、餐饮、娱乐,娱乐消费、家庭消费,休闲、购物、娱乐消费,家庭消费群,商务消费群,休闲、娱乐、文化,家庭休闲消费群,时尚、休闲、娱乐消费,3、项目定位分析,3.4 项目功能分析,结论：本项目功能定位是将购物、休闲、娱乐、餐饮、文化和综合服务等多功能于一体的休闲体验式商业中心，以满足消费者“一天消费、一家消费、一站消费”的需求。,3.5 项目功能定位原则,3、项目定位分析,1、功能定位应根据商圈消费特征和市场特征，满足项目市场定位 需求2、注重商业各功能间的相互协调和配合；3、应把握各

7、类商业功能与物业功能之间的统一性；4、功能的设置应考虑商业资源的支撑能力；5、功能的设置应便于统一经营管理；6、功能设置应考虑具备前瞻性,3.5 项目功能定位,3、项目定位分析,1、购物2、餐饮3、休闲娱乐4、运动康体5、文化教育,3.6 项目业态定位原则,3、项目定位分析,1、业态选择应满足项目功能定位2、业态的选择及分布应具备拉动客流的功能3、业态的选择和分布应考虑到各业态之间的关联性4、业态的分布应考虑物业条件的适用性5、业态的选择及比率应考虑其承租能力6、业态的选择应考虑其具备可持续性发展能力,2006年部分消费类零售额,3.7 项目业态定位依据,3、项目定位分析,依据对2006年部分

8、消费类零售额及增长率指标分析得出，以下几个业态应在本项目商业规划中应加大其占比：1、家电通讯类；2、文化类；3、金银珠宝类；同时考虑到目前体育路消费档次偏向中低，本项目又分为两期开发，大型餐饮、娱乐项目均规划于二期中，故在一期规划中不建议经营高档次商品。,4.1项目业态布局,4、项目商业规划,4.1项目业态布局,4、项目商业规划,4.2负一楼规划,4、项目商业规划,此地块考虑一期、二期分期开发，动线设置方面先只考虑一期，待二期建成时再考虑连通动线问题。,4.2 负一楼规划,4、项目商业规划,4.2负一楼规划,4、项目商业规划,4.2负一层规划,4、项目商业规划,4.3三栋规划,4、项目商业规划

9、,4.3三栋规划,4、项目商业规划,4.3三栋规划,4、项目商业规划,4.4四、五栋规划,4、项目商业规划,4.4 四、五栋规划,4、项目商业规划,4.4四、五栋规划,4、项目商业规划,4.5 六、七栋规划,4、项目商业规划,4.5 六、七栋规划,4、项目商业规划,4.5六。七栋规划,4、项目商业规划,4.6八栋规划,4、项目商业规划,4.6八栋规划,4、项目商业规划,4.6八栋规划,4、项目商业规划,4.7 租金预测,4、项目商业规划,4.7 租金预测,4、项目商业规划,4.8 业态比例分析,4、项目商业规划,在业态设置比率分配上,我们考虑：1、满足项目功能需求；2、考虑租金收益；,5.1

10、需改进的问题清单,5、需改进的问题,1、目前体育路只有32路公交车通行，公共运输能力无法满足项目对客流的需求，建议与政府协商，增加体育路公交车线路。2、项目楼层按照商业惯例建议不低于4.8米，且建筑层高需考虑商业发展的前瞻性及业态布局的灵活性。3、影院的建筑标准：a、层高不低于九米；b、柱距不低于8.4*8.4M4、项目开业初期，为培育、稳定市场，必须考虑给予经营商户放水养鱼的经营政策，三到六个月的免租期。,6.1 招商工作总进度表,6、招商工作计划,准备阶段 07年6月10日-07年8月30日 计80天实施阶段 07年8月1日-08年4月30日 计270天装修阶段 08年1月1日-08年4月

11、30日 计115天开业阶段 08年3月10日-08年5月1日 计50天（备注：进度表详见附件）,6.2招商策略,6、招商工作计划,一、区域策略二、龙头策略三、门槛策略四、源头策略五、放水养鱼策略六、嫁接落地策略七、备选策略八、收益比较策略九、合同期策略,6.3招商条件,6、招商工作计划,一、原则 根据不同业态采用不同方式对价格进行测定，但基本遵循市场需求导向法测定价格来进行估价。以项目为中心，考虑体育路及周边路段商铺，考虑同业竞争项目，考虑销售回报，并重点以项目总收益定位租金收益策略。以保留市场升值空间为原则；以遵循市场价格和行业规律为原则；以遵循项目投资收益为原则；二、内容 收费标准（租金、

12、物业管理费、水电费、合同保证金及其他）合作内容（合作模式、合同期限、递增幅度、收银方式）优惠政策（免租期、装修投入、货款保证金等）税收内容（税率、缴纳方式）准入条件 会员卡及银联卡承担条件,6.3招商工作量及人员分工,6、招商工作计划,一、招商工作量 1、招商面积：36287平方米 2、店铺数量：约418家 3、洽谈数量：按一个铺位一个品牌落位，三个品牌备选，需 洽谈客户数量为1672家。二、招商工作分工 1、独立项目组 项本江（副总）全面负责独立项目招商工作 陈 涛（营运总监）独立项目招商工作 2、商铺组 乔博（招商总监）全面负责商铺招商工作 叶文洋（招商经理）负责潮流前线招商工作（备注：以上分工视日后人员调整情况及招商工作进展情况可适当调整）,6.3招商流程及工作表单,6、招商工作计划,一、招商工作流程 1、商户约见、来访 2、合作意向确定 3、签约与缴费 4、设计图纸 5、审图、进场装修 6、装修验收 7、开业（详见附件）二、招商工作表单 1、合同申报表（租赁、扣点租赁、自营）2、商户评估报告,