704443664绍兴会稽新城项目前期报告121p.ppt

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1、会稽新城项目前期报告2012年6月,1、绍兴城市研究,经济研究规划研究产业研究旅游研究,2、绍兴房地产市场研究,整体房地产市场研究土地市场研究办公楼市场研究商业市场研究住宅市场研究,4、项目建议,项目主要经济技术指标项目建议：项目用地建议（不同用地性质）项目交通建议（对内、对外交通组织）项目规划建议（不同物业类型组合方式）各物业建筑类型建议分期开发建议,3、项目定位,会稽新城概念会稽新城定位项目核心区定位,报告内容,5、项目经济评估,成本分析收入分析效益分析敏感性分析,1、绍兴城市研究,经济研究,规划研究,产业研究,旅游研究,经济研究,城市地位综合竞争力全国41名，浙江第三,2011年GDP浙

2、江第四。,绍兴地处长江三角洲南翼，浙江省中北部杭甬之间，是长江三角洲南翼重点开发开放城市，也是全国著名的全球纺织城与世界纺织品贸易中心。绍兴是公认的浙江经济强市，是全国十强市、十强县双十强城市。,2011年浙江全省各地生产总值比较,2011年全国综合竞争力排名,经济研究,城市功能具有江南水乡特色的文化和生态旅游城市,绍兴市面积8256平方公里，人口437.06万（2008年），其中市区面积339平方公里，人口64万。绍兴是联合国人居奖城市、首批中国优秀旅游城市、国家级历史文化名城；素有水乡、桥乡、酒乡、书法之乡、名士之乡、“东方威尼斯”之称。鲁迅故居、兰亭、沈园等著名景点更是给绍兴赋予了浓厚的

3、人文气息，荷叶地、小桥流水等富有江南水乡特色的景致让这座城市都沉浸在如画的意境中。,鲁迅故里,兰亭书法圣地,沈园爱情圣地,经济研究,城市区位,区位地理影响：绍兴位于长三角地区的南部，近邻杭州和宁波，隔江相望的大城市主要有上海和苏州，地理位置优越，到各大城市的距离不超过3小时车程，方便人们出行,区位经济影响：绍兴市的经济来源主要依靠纺织、旅游和其他一些轻工业生产，这和周边几个城市的产业结构相仿，只是规模上有大小的差异。因为同事江南水乡，所以周边城市并不缺乏旅游资源，但是不同的历史文化和自然条件早就了不同风格的景观，旅游资源做到了互补。,区位优势明显、城市发展迅速、长三角经济发达地区,经济发展及结

4、构经济实力强，三产发展快,绍兴市2011年GDP为3291.2亿元，浙江第四，在全国处于前列。GDP增速10.5%，增速较快。绍兴市经济结构正处于调整、优化期，产业结构不断升级，第二产业依然主导，第三产业贡献份额扩大。房地产业成为目前拉动绍兴经济增长的新引擎。纺织制造业的高管、私营业主成为绍兴市房地产市场的主要购买力。,长三角城市GDP对比,绍兴产业结构,经济研究,2004年-2011年绍兴市GDP保持高速增长的态势，平均增长率均在10%以上。2008年和2009年前三季度，绍兴GDP增速分别为9.0%和8.3%，主要是由于占比较重的纺织等外向型经济受到金融危机影响所致。,GDP增幅和房地产业

5、发展状况的关系 库兹涅茨,小于4%,4%-5%,5%-8%,大于8%,萎缩,停滞,稳定发展,高速发展,根据GDP与房地产行业的发展关系，绍兴市GDP超过8%的增长率，标志着房地产处在一个高速发展的阶段。,经济发展及结构经济高速增长推动房地产业快速发展,经济研究,GDP,居民收入人均GDP和可支配收入稳步提高,绍兴市人均GDP从2008年的50989元增加至2011年的74892元，平均年增长率达到10.5%，经济发展势头良好。,绍兴市人民生活水平不断提高，人均可支配收入从2004年的15642元增加至2011年的33273元，年均增幅达12.04%。,经济研究,居民收入人均收入直逼一线城市，内

6、需持续保持旺盛,经济研究,2011年，绍兴市人均可支配收入为33273元，在长三角十六个城市中位居第四，人均可支配收入直逼一线城市，遥遥领先其余地级市。,居民消费社会消费品零售额高速上涨，为商业的发展提供了良好基础。,经济研究,2011年，绍兴社会消费品零售总额达到1006.75亿元，同比增加18%。社会消费旺盛，零售总额保持年均15%以上高速增长。绍兴市人均可支配收入快速提高，增长速度高于GDP增速，2011年人均可支配收入直逼一线城市；居民消费旺盛；房地产购买基础良好。,福布斯杂志评选“中国最佳商业城市”中国10大纺织基地综合排名第一名国家知识产权试点城市“中国轻纺城”，全国百强市场第二位

7、，首家冠名 中国的专业市场。“2009中国魅力中小城200强”前十强 连续8次入围“福布斯大陆最佳商业城市”2011年位列全国28位，浙江第三位,2008、2009年，绍兴市连续荣获“中国民营经济最具活力城市”称号，为城市发展增添一张新的名片,民营企业的活跃使得财政收入大幅增加，从而促进了城市建设，极大地推动了城市化进程。2008年末，绍兴市城市化率已达到60%，城市范围不断扩大。,民营经济总量占全市经济总量的90%以上,规模企业大批涌现,产品市场占有率大,自主创新能力逐步提高,产业集群效应强大,民营经济活力十足，占经济总量的绝对优势,经济研究,绍兴县中国纺织基地县，百强县，拥有“中国轻纺城集

8、团”等8家上市企业。,上虞市全国科技进步先进县市，区位优越、外贸发达，形成了机电、化工、轻纺、建材、食品等五大支柱行业。,诸暨市个体工商企业10万余家，形成15大重点块状产业，其中五金管业、袜业、织布业年产值超过200亿元。,嵊州市全国第一批沿海经济开放县（市），国际性领带都市，中国厨具之都、中国扬声器零件之都、中国丝针织服装生产基地。,民营经济工业集聚催生出大批新富阶层,绍兴发达的民营经济催生出大批的新富阶层，他们多为企业高管或私营业主，在绍兴各县市频繁的业务往来。这部分人群有着雄厚的经济实力，置业保值增值的需求十分强劲，是绍兴市高端住宅项目的主要消费群体。,经济研究,房地产业经济发展、城市

9、化的加速推动了房地产业的高速发展,2011年绍兴市人均生产总值超过11500美元；2011年，绍兴市城市化率为60%。按照国际通行惯例和我们的经验，我们判断绍兴市的房地产发展处在高速发展阶段。,经济研究,规划研究,城市规划,绍兴市规划发展成国家历史文化名城，具有江南水乡特色的文化和生态旅游城市，长三角先进的工贸基地。具有文化名城、江南水乡、宜居城市特征。预测2020年中心城市人口规模约160万人。规划形成“一心、三片、三楔”的空间结构。“一心”：镜湖绿心；“三片”：越城片区、柯桥片区和袍江片区；“三楔”：镜湖绿楔、鉴湖绿楔、东部湿地绿楔。城市发展方向：“城市北进、旅游南延、沿江发展、多向拓展”

10、成为杭甬间崛起的大城市,本案,规划研究,城市规划,绍兴在功能布局上，将形成“北工、南闲、东新、西市、中秀”的功能布局：北工：工业布局主要集中在城市北部；南闲：城市南部为绿色生态保护区，以发展旅游观光、休闲度假和营造新型生活空间为主；东新：城市东部以高新技术产业为主；西市：纺织商贸中心在城市西部发展；中秀：保护和利用好绍兴古城，加强绿心的规划和开发，展现绍兴历史文化和江南水乡风光特色；,商贸发展空间布局：绍兴大城市商贸服务业发展要逐步形成“一主、一副、两圈”格局。“一主”：即规划建设以越城区为核心包括城东、城西在内的城市商业主中心。“一副”：即规划建设柯桥商业副中心。“两圈”：即规划建设袍江、城

11、南两大城市商业圈。城市中心商圈由解放路街区和迪荡街区共同组成。继续打造解放路这一绍兴城市商业品牌。解放路街区以解放路与中兴路为核心，由解放路、中兴路、胜利路、鲁迅路所围合的区域，商业营业面积约20万平方米，其定位为以旅游、购物、休闲和娱乐为一体现代化购物（休闲）中心。迪荡街区位于迪荡新城西侧，由广宁桥东河、东池路，以及规划道路围合的区域，商业营业面积约20万平方米。城市商业中心周边商贸服务业发展，在占地近50公顷的原绍钢地块，规划建设将“历史、文化、艺术”与“现代、科技、文明”现代商贸型城市CBD区域；经济开发区北块，依托金时代广场和国际广场，发展大型服装商场、超市等，是解放路商贸业的延伸；城

12、西区块要利用家具城和建设中的摩尔城、黄酒城，形成新的商业区域；镜湖新区要依托北湖风光和湿地风光发展旅游休闲业。,规划研究,绍兴大城市商贸服务业发展要逐步形成“一主、一副、两圈”格局。,旅游研究,绍兴是国务院公布的首批国家历史文化名城之一。相传4000多年前的夏朝，大禹就为治水曾两次躬临绍兴；早在2500年前的春秋时期，越王勾践在绍兴筑城建都。悠远的历史让绍兴拥有非常丰富的历史文化遗存。绍兴拥有深厚的历史文化底蕴。目前，绍兴市共有全国重点文物保护单位16处，省级文物保护单位48处，国家级非物质文化遗产10个。绍兴古城内拥有7处保护良好的历史文化街区，安昌古镇被列为中国历史文化名镇，东浦、柯桥、安

13、昌、枫桥、崇仁古镇都被列入浙江省省级历史文化街区名单。绍兴曾被毛泽东赞誉为“鉴湖越台名士乡”，新近又被列入“中国十大品牌城市”之一，被授予“中国名人之都”的称号。与绍兴相关的重量级名人，远古时代有虞舜和夏禹等，古代有勾践、王充、王羲之、贺知章、陆游、张岱、章学诚等，近现代有蔡元培、徐锡麟、秋瑾、陶成章、鲁迅、马寅初、竺可桢、范文澜、陈建功、周恩来等。绍兴自古便是于越民族的分布中心，是越文化的主要发祥地。洋溢在城乡各地的越地风情是绍兴有别于其他历史文化名城的重要文化特色。其中，越剧、黄酒、乌篷船等至今仍是体现绍兴地域文化特色的重要标志。,绍兴市区旅游概况,旅游研究,会稽山旅游度假区,先有会稽郡，

14、后有绍兴城会稽山旅游度假区，坐落于绍兴城东南，区属于稽山街道。会稽山文化积淀深厚，是中国历代帝王加封祭祀的著名镇山之一，是中国山水诗的重要发源地之一，历代文人雅士留下了众多诗文佳作。目前已开发为旅游景区，内有大禹陵、庐峰禅寺等名胜古迹，最高峰是香炉峰。绍兴故称会稽，春秋时代为越过都城，秦始皇置会稽郡，辖春秋时长江以南的吴国、越过故地。唐时改为稽郡为越州。南宋时，越洲曾两度作为临时首都。1131年宋高宗赵构改年号为绍兴，寄托“绍（承继）中兴之意”并把越州改为绍兴，绍兴遂由此得名。由于优越的自然景观及深厚的人文历史积淀，会稽山在绍兴人心目中是一座不可代替的、人皆向往的“灵山”，具有极强的吸引力和号

15、召力。,若耶溪第十七福地,香炉峰,大禹陵,旅游研究,宛委山第十洞天,会稽山度假村,宏观经济总结,绍兴经济总量位列浙江第四，在全国处于前列，经济实力强，发展快，为房地产业的发展提供了良好的经济基础。产业结构处于调整、优化时期，第二产业仍然是社会经济发展的支柱，第三产业发展势头强劲，房地产业成为拉动经济的新引擎。居民收入持续攀升，人均可支配收入直逼一线城市。居民生活富足，且有购房置业投资的习惯，住房消费意识强。发达的民营经济催生出大批的私营业主，他们具有雄厚的经济实力，置业保值增值的需求十分强烈，是绍兴市高端住宅项目的主要消费群体。按照GDP和城市化进程的发展情况来看，我们判断绍兴市的房地产发展市

16、场处在平稳发展阶段。,经济研究,经济基本面对房地产市场有良好的支撑；私营经济发达，私营业主群体大，经济实力强，对高端物业（商业、办公、住宅）需求旺盛；高端物业市场进入机会良好。,市场机会,2、绍兴房地产市场研究,整体房地产市场研究,土地市场研究,办公楼市场研究,商业市场研究,住宅市场研究,整体房地产市场研究,2011年，绍兴市社会固定资产投资1426.26亿元，同比增加24.8%；是近八年来增速最快的一年，且自2008年以后，绍兴市固定资产投资呈现稳定上涨态势，增速维持在15%左右。而房地产开发投资在近两年由于受政策环境变化出现了较大的改变，2009年至2010年增速一跃达到41%，2010年

17、至2011年增速回落至35%，但任然保持高增长增速。,房地产开发投资增速明显(数据包括上虞、新昌、诸暨等地区）,绍兴市房地产施工面积逐年增加，2011年达到2881万方，其中新开工面积862万方；商品房竣工面积320万方。近年来绍兴市商品房新开工面积保持高位，但竣工面积呈逐年下降趋势，未来市场潜在供应量较大。,开工面积竣工面积，后市潜在供应较大(数据包括上虞、新昌、诸暨等地区）,整体房地产市场研究,单位：万平方米,整体来看，绍兴市商品房市场发展相对平稳，供求基本平衡。2009年，随着楼市的触底反弹，绍兴商品房成交量迅速增加，出现了供不应求的情况。2011年销售面积497万平方米。,商品房总体供

18、求均衡(数据包括上虞、新昌、诸暨等地区）,整体房地产市场研究,单位：万平方米,2011年，绍兴市商品房均价为8597元/平米，较2010年上涨约13%在经历了08-10年三年的平稳增长后，绍兴商品房投资额在2011年略微收到政策影戏有所下降，但房价还是持续增长，冲破8000元大关。,房价保持稳定上涨，收政策影响波动较小(数据包括上虞、新昌、诸暨等地区）,整体房地产市场研究,2011年绍兴市区商品住宅市场进入了一个较为低迷的局面。据绍兴市房地产信息网统计数据显示，2011年绍兴市商品住宅市场总体成交4138套，成交面积55.524万平方米，成交金额为650741万元，成交均价为11720元/平方

19、米。2011年绍兴市区商业物业市场较为平稳。据绍兴市房地产信息网统计数据显示，2011年绍兴市区商业物业总体成交465套，成交面积8.9万平方米，成交均价为12497元/平方米。2011年绍兴市区办公物业市场处于稳定发展状态。据绍兴市房地产信息网数据显示，2011年绍兴市区办公物业总体成交849套，成交面积11万平方米，成交均价为10274元/平方米。,绍兴市区房地产市场研究,2011年整体商品房市场发展较为平稳，市场销量主要受观望情绪影响,单位：万平方米,在严厉的政策调控下，2011年绍兴市区商品房成交出现较为明显的波动，楼市整体成绩不佳。据绍兴市房地产信息网统计数据显示，2011年绍兴市区

20、商品房市场销售75.424万平方米，成交5452套。其中。主城区是商品房主要成交地，成交商品房3443套，成交面积为53.4万平方米；袍江新区成交商品房1537套，成交面积为17.26万平方米；镜湖新区成交商品房472套，成交面积为4.925万平方米。,绍兴市三大板块商品房成交情况,2011年绍兴市区商品房成交出现波动，成交主要集中在主城区,绍兴市区房地产市场研究,4月绍兴市区商品房成交量环比上涨,4月，绍兴市区商品房成交量与上月相比有小幅上涨，商品住宅成交462套，其中普通住宅成交442套，刚需房源成为本月商品住宅成交主力。据绍兴市房地产信息网统计数据显示，2012年4月，绍兴市商品房市场总

21、体成交588套，环比上升6.9%。其中，商品住宅成交462套，环比上升53.5%；商业物业成交72套，环比上升148%；办公物业成交54套，环比下降75.5%。本月，商品住宅成交462套，其中，主城区普通商品住宅成交321套，袍江新区成交41套，镜湖新区成交100套；一般普通商品住宅成交442套，别墅排屋等高档商品住宅成交20套。,绍兴市区房地产市场研究-普通商品房,单位：套,4月绍兴市区高档住宅成交区域主要为城东和会稽山度假区,据绍兴市房地产信息网统计数据显示，4月份绍兴市区商品住宅成交462套，环比上升53.4%，成交面积6.134万平方米。其中，主城区成交321套，成交面积为3.898万

22、平方米；袍江新区成交41套，成交面积为0.48万平方米；镜湖新区成交100套，成交面积为1.756万平方米。所成交的462套商品住宅中，普通商品住宅成交442套，成交面积5.806万平方米；高档商品住宅成交20套，成交主要区域为城东和会稽山度假区，成交面积为0.328万平方米。,绍兴市成交分部图,绍兴市主城区成交分部图,绍兴市区房地产市场研究-高档住宅,4月绍兴市区商业物业成交量环比上升，袍江成为热点,本月，商业物业共成交72套，环比上升148%,成交均价为5314元/平方米，环比下降20.2%。其中，主城区成交4套；袍江新区商业物业成交61套；镜湖新区本月成交7套商业物业。本月，袍江新区是商

23、业物业主要成交区域，占商业物业总成交量的84.7%，其中东星康宁乐苑成交54套，是本月绍兴市区商业物业成交主力项目。本月，商业物业成交面积与上月相比并未随着成交量的上周出现大幅增长，主要由于本月所成交的商业房源均为面积偏中小的项目。同时，由于袍江新区商业物业的大量成交，也使得本月商业物业成交均价有所降低。,绍兴市区房地产市场研究商业物业,4月绍兴市区办公地产成交主要为主城区和镜湖新区,4月，绍兴市办公地产成交量有所下降，镜湖新区仍是该项目主要成交区域。本月，绍兴市区办公地产成交54套，环比下降75.5%；成交面积为0.95万平方米，环比下降41.9%；成交均价8960元/平方米，环比下降11.

24、7%。其中，主城区成交18套，成交面积为0.534万平方米；袍江新区成交3套，成交面积为0.082；镜湖新区成交33套，成交面积为0.364万平方米。其中赞成美林柏悦&君悦项目成交12套，巨星大厦成交9套，昆仑商务中心和星城大厦分别成交8套，位居该类地产成交前三。本月，镜湖新区办公地产成交量位于三大区域之首，但所成交的面积却比主城区少，主要由于主城区所成交的办公地产多数成交面积较大，成交面积在200平方米以上的房源占到61%。,绍兴市区房地产市场研究办公地产,房地产开发投资增速明显，施工面积保持高位，竣工面积逐年下降，后续潜在供应量较大。绍兴房地产市场整体呈现价稳，成交量呈现波动的态势；市场价

25、格抗跌性强。即使在金融危机发生的2008年和政策环境调整的2011年，绍兴楼市商品房成交均价依旧同比上涨。绍兴市区房地产主要分为：主城区、袍江新区和镜湖新区三大板块，市场主要关注区域集中在主城区。,整体房地产市场研究,总结：,土地市场研究,2010年、2011年绍兴市土地市场供需情况土地市场受到一定影响,2011年绍兴土地市场受到一定影响，随着调控政策不断加码，土地市场开始降温，银行信贷收紧，资金链紧张、库存的压力等原因，房产商不敢盲目拿地，不少地块出现了低价成交甚至流拍的现象。据绍兴市国土资源局数据显示，2011年绍兴市出让经营性用地较2010年多了76.1%，但是土地流拍量有所增加。201

26、1年绍兴市出让经营性用地共125宗，成交102宗，较2010年增加54.2%；成交出让用地总面积250.37万平方米，较2010年减少24.69%；成交金额69亿元，较2010年减少29.1%。成交均价为2757.2元/平方米，同比下降19.2%。本年中土地供应基本以小体量用地为主，因此虽然2011年出让经营性用地数量较多，但成交面积却与去年基本持平，房产商对大体量地块拿地较为谨慎。,2011年全国土地出让出现下滑，不少城市土地流拍、流标现象比例上升，成为土地市场低迷的具体表现之一，并直接导致很多城市未能完成土地供应计划。,土地市场研究,2011年绍兴市纯住宅用地总体供应18宗，占总供应量的1

27、7.6%，其中成交15宗，成交面积36.6334万平方米，占总成交量的14.6%；商住用地总体供应27宗，占总供应量的21.6%，其中成交18宗，成交面积61.5834万平方米，占总成交量的17.6%。与去年相比，纯住宅类用地供需量有所减少。2011年绍兴市纯住宅用地楼面地价为5611元/平方米，商业、居住用地楼面地价为4460元/平方米，商业、办公用地楼面地价为2864元/平方米，工业用地楼面地价为410元/平方米，各类用地成交楼面价均有不同程度涨幅，其中纯居住用地涨幅最为明显。,纯住宅用地量有所减少，各类土地楼面价均有上涨,2011年绍兴市各用地性质楼面价列表,供应宗数成交宗数,办公楼市场

28、研究,柯桥,袍江新区,5公里,5公里,城中,城北,迪荡新城,本案位于绍兴城南，绍兴市中心位核心，本案竞争项目主要分布在老城区的迪荡新城、城中和城北等区域。,目前柯桥的金柯桥大道周边已有15个办公项目，氛围相当浓厚，满足了较多的办公需求，使得那边客群来本案办公或投资的可能性有所减小。,柯桥,城南,绍兴市主城区新建写字楼主要集中在城北和迪荡新城，城中、城南及袍江的写字楼较为成旧，建设年代较远。,办公楼市场研究,迪荡新城,城北,城中,城南大道,中成好望大厦,中金国际,元城国际,世贸大厦,鼎盛时代大厦,中区大厦,产品面：多为毛坯、简装，而精装修产品很少，同时，面积均以200左右为分割单元；价格面：元城

29、国际、国茂开盘时间较早，同时分割的面积都较大，价格相对较低，中区大厦因地段稀缺及剩余产品少，价格最高，再除去鼎盛时代大厦的挑高产品，对于常规产品，市场主力均价在12000-14500元/，同时，主力总价差异较大，高总价达到450万以上，低总价在170-240万；去化面：除09年开盘的项目去化率在60%以上，2010年开盘以来的项目均在20%以下，整体去化不佳，市场低迷。,已售项目分析,以上六个在售项目总推案量达到22.3万左右，未来推案量为零，剩余可售量为14.3万。,办公楼市场研究,中实外滩4-6地块,巨星大厦,迪荡新城,黄金时代大厦,汇银国际,镜湖新区,办公楼市场研究,区域待售项目分析,办

30、公楼市场研究,预计以上四个待售项目未来新增供应量至少达到16万。,区域未来推量,未来推出写字楼主要集中在镜湖新区、迪荡新城及城北区域，其中，未来供应量至少达到300000，竞争激烈。,办公楼市场研究,区域未来推量,待售项目,在售项目,从上表可知，绍兴新近开盘写字楼月均去化量在500-800 左右，整体去化情况不佳。,办公楼市场研究,从上表可知，各项目总价段差距较大，分为三个档次：低端总价190-235万，中等总价270-360万，高端总价450-480万；国贸大厦总价最高，单价低，但分割的主力面积最大；元城国际与中金国际总价都在200万元以上，元城国际因单价低，分割的主力面积大，而中金国际分割

31、面积不大，但单价高；鼎盛时代大厦、中区大厦总价相当；好望大厦因分割面积范围较广，也有350万左右的总价；,办公楼市场研究,区域项目售价分析,办公楼市场研究,在售项目案例,办公楼市场研究,在售项目案例,办公楼市场研究,在售项目案例,中城 好望大厦,办公楼市场研究,在售项目案例,办公楼市场研究,在售项目案例,鼎盛 时代大厦,办公楼市场研究,在售项目案例,办公楼市场研究,在售项目案例,办公楼市场研究,在售项目案例,中金国际,办公楼市场研究,在售项目案例,办公楼市场研究,在售项目案例,办公楼市场研究,在售项目案例,中区大厦,办公楼市场研究,在售项目案例,办公楼市场研究,在售项目案例,办公楼市场研究,在

32、售项目案例,元城国际,办公楼市场研究,在售项目案例,办公楼市场研究,在售项目案例,办公楼市场研究,在售项目案例,国贸大厦,商业环境和发展潜力较好在2008年度统计中，绍兴平均消费水平排列浙江省第三名。而其中食品、衣着、家庭设备用品及服务、医疗保健、交通通讯、娱乐教育文化服务为消费的主要部分。商业圈相对比较集中解放路、中兴路，绍兴的商业圈长期以来就一直集中在这两大主干道上。尤其是解放路，周边林立了国商大厦，润和购物中心，城市广场地下超市，华联大厦，供销大厦等极具竞争力的商场与超市，且中心繁华地带主要集中在城市广场以南。,整体商业市场分析,解放路商圈,城南商圈,城北商圈,城东商圈,核心商业圈以解放

33、路为主线，城市广场为支撑。次级商业圈城东迪荡世茂滨河商业次中心（城市广场向东向胜利路放射）城北商圈（依托火车站和汽车西站）城南和金时代商业次中心（城市广场向南向解放南路放射）,商业市场研究,交通：解放路、中兴路、胜利路、人民路和鲁迅路等几条绍兴主干道。公交密集，交通网络发达，可达性强，为解放路商圈的发展奠定了良好的基础。解放路商圈可归纳为“二主、三辅、一特色”：二主：解放路和中兴路，是绍兴最主要的两条商业街，商业氛围最成熟，人气最旺，尤其是解放路。三辅：胜利路、东街和人民路，商业氛围比较成熟，对“二主”起补充作用。一特色：鲁迅路，结合鲁迅故居等景点，着重发展旅游产业，是绍兴著名的旅游街。辐射客

34、群：中兴路是绍兴核心交通干道之一，辐射整个市区，沿路主要为解放路商圈的购物及旅游，周边地区（如袍江和柯桥）人也会专程赶来购物旅游。目前越城区人口约70万，加上袍江的15万和柯桥的30，中兴路辐射人口约在115万。,整体商业市场分析,商业市场研究,商业业态上非常丰富，涵盖了百货、超市、服饰、餐饮、金融等各行。而且各主要街道在业态分工上比较明确核心商圈整体经营状况不错，基本无空置商铺。,整体商业市场分析,商业市场研究,主导商圈分析,解放路商圈,解放路整体经营状况不错，基本无空置。总体而言，解放路的核心在国商和华润万家一带，往北和往南商业氛围都逐渐淡薄。解放路有一个奇特的现象，西边的商铺档次、经营状

35、况远远高于东边的。大型的百货、超市基本位于西边，即使冒险开在东边的华谊百货也只撑了数年即宣告倒闭。西边的底商无论在商铺面积还是档次上均高于东边。据绍兴人介绍可能是风水问题，西边靠府山有财气。这种现象仅存在于解放路，在其它干道不存在。解放路虽人气鼎盛，但同样面临着一些问题：限于绍兴旧城改造的力度不大，商场的体量普遍偏小，最大的国商只有1.9万平米，而商场面积一般只有达到2.5万平米时，才能形成以品牌为特色的高层次竞争；并不存在特别高端的商业中心，国商、华联只是中档次而已；解放路近年来发展非常缓慢，一直缺乏有竞争力的新型业态加入。,整体商业市场分析,商业市场研究,主导商圈分析,解放路商圈,整体商业

36、市场分析,商业市场研究,解放路商圈中兴路,中兴路是继解放路后兴起的一条商业街，目前已集聚起一定人气，商业氛围较为浓厚，是绍兴第二街。不同于解放路主营传统的百货和超市，中兴路独辟蹊径，主打金融总部和保险、证券公司，建成了一条绍兴金融街，类似杭州庆春路。除了金融业，中兴路还主打家电和数码，这一点上它又很接近于杭州文三路。中兴路道路宽阔，两边的底商（服饰、餐饮、装潢材料等）整体档次也较高，所以虽人气不抵解放路，但总体感觉档次较解放路高。中兴路商业整体经营状况较好，基本无空置商铺。,主导商圈分析,解放路商圈,整体商业市场分析,商业市场研究,解放路商圈鲁迅路,鲁迅路是一条以鲁迅故居为核心营造起来的商旅一

37、条街，人气较旺，业态上以绍兴本地特色餐饮和工艺品为主。未来在今天咸亨酒店的位置（鲁迅路和解放路交汇处）将会涌现出一座集酒店、餐饮、休闲娱乐、购物于一体的主题商业广场咸亨新天地，占地面积50亩，总建筑面积7.5万平米，底上由数幢一至三层建筑组成，地下为大型停车场。咸亨新天地填补了绍兴大型休闲娱乐商业的空白，使绍兴的商业一定程度上有所南移。,鲁迅路,鲁迅祖居,鲁迅纪念馆,三味书屋,咸亨酒店,咸亨新天地,主导商圈分析,解放路商圈,整体商业市场分析,商业市场研究,主导商圈分析,交通：府山西路、环城北路等城北主干道城北商圈以汽车西站和火车站为支点，以国际摩尔城和玛格丽特商业中心为核心，往南沿府山西路发散

38、。城北商圈是2000年之后发展起来的一个新兴商圈，但发展不尽人意，目前人气不旺，商业氛围也不够浓厚，尤其是玛格丽特商业中心，虽定位为大型一站式购物中心，但目前十分冷清。城北试图用国际摩尔城和玛格丽特商业中心撑起一个新的商圈，但事与愿违，城北目前的商业氛围仍较为淡薄，大量的空置商铺让人觉得十分冷清。城北商圈的辐射人群目前主要是城北本地居民，业态上以生活服务商业为主，所以城北商圈目前最有人气的是易初莲花和家乐福两个超市。,城北商圈,整体商业市场分析,商业市场研究,主导商圈分析,交通：延安路、解放南路和环城南路等城南主干道城南商圈一向以中高端酒店密集而著称，越王大酒店、龙翔国际宾馆、兰苑宾馆、咸亨大

39、酒店、稽山宾馆、夏威夷大酒店等云集于此地。但城南商圈无集中型商业，过去只有一条延安路，人气一般，业态上也以社区服务型的餐饮、服饰为主。金时代广场大型一站式购物中心的出现给了城南商圈希望，但几年发展下来，和城北的玛格丽特商业中心一样，关注度逐渐降低，人气依旧冷清。城南商圈和城北商圈一样，目前陷入了低谷期。,城南商圈,整体商业市场分析,商业市场研究,主导商圈分析,迪荡新城是以商贸产务为特色的城市重要功能区，集休闲、购物、旅游、办公、居住等功能于一体的都市商贸中心区。目前还处于规划建设阶段，根据建设定位主要分为五大功能区块：商贸核心区：构筑绍兴城市商业建筑的标志性景观区域，按照现代商贸业的新模式，结

40、合地方环境特色，打造一个形式开放、主题鲜明、内容丰富的购物、休闲、娱乐基地。商务办公区：形成绍兴现代化的城市景观，与古城和谐共存，并结合绍兴发达的市场体系，有创造性地构筑商务办公新模式。会展中心区：建设一流的现代化商贸会展中心，并科学、合理地安排其他大型公共设施。休闲居住区：开发建设高档次的居住楼盘，以城市景观为导向，或高层、或中低层，并配备必需的户外文化娱乐广场。迪荡湖公园：建设市区最大的亲水公园，引入绍兴城市水广场的概念，并按照生态化的要求，构筑绍兴水环境整治与利用的枢纽性节点。,世茂 湖滨商业中心占据迪荡CBD门户位置，南为城市干道胜利东路，同14万平米Shopping Mall相望而立

41、，往西可融入绍兴传统商业区，东侧毗邻规划中的迪荡新城CBD核心区高层、超高层商务办公与高级酒店区，区位优势明显，交通便捷优越。湖滨商业中心占地约3.7万平米，总建筑面积近8.7万平米，涵盖水岸风情街、一座星级酒店、1-4层临水商铺等。首期368间水岸低层商铺，面积从40平米到300平米不等，部分户型可自由分割，商铺底层层高约4.554.8米，二、三、四层层高约4.454.5米。,主导商圈分析,迪荡世贸滨河商圈,整体商业市场分析,商业市场研究,迪荡世贸滨河商圈夜景,主要业态分析,整体商业市场分析,商业市场研究,主要竞争项目分析,整体商业市场分析,商业市场研究,主要竞争项目分析,整体商业市场分析,

42、商业市场研究,商业市场研究,项目位置及关系,中心城区,城南片区,城东片区,项目位于绍兴市城东南，是绍兴城市副中心，衔接中心城区、城南与城东三大片区，项目北沿绍兴环城河，南临城南交通主干道城南大道，西临连接中心城区的中兴南路，北接会稽路，地块总面积563亩。本区块商圈主要作用于衔接城南与中心城区的生活配套为主，周边商业配套经过长期的积累才形成，因此这一带的商铺主要以便民服务及小区物业为主。城南大道4公里，贯穿整个项目，是本项目及城南的主要交通干道。中兴南路是绍兴的主要城市通道，连接绍兴中心城区，中兴南路沿路拥有丰富文化内涵和人气指数，鲁迅故居、沈园等绍兴旅游景点，鲁迅中学、塔山中学、绍兴二中等绍

43、兴重点学校均在此路段及附近，中兴南路附近商铺具有不可移植性，因此这一带的商铺抗风险能力也特别强。,城南大道,中兴南路,会稽路,商业市场研究,项目现状-以老厂房为主,地块北侧 老厂房,地块内部 老厂房,地块内部 老厂房,地块内部 现有工厂,项目地块上目前存有大量废弃厂房及化工企业，存有：绍兴万通别克城、浙江化纤联合集团有限公司、绍兴市区事故车辆施救服务中心、城南陶瓷市场等。,陶瓷市场,商业市场研究,项目交通-车行条件及人行条件均好,项目周边道路：东西向-城南大道，南北向：中兴南路、会稽路；目前满足全市市民方便到达本项目。公共交通：目前项目周边有鲁迅中学东大门、中兴大桥、汽车南站、中国电信实业集团

44、、浙涤厂、浙涤厂东大门、稽山公寓八个站点，公交线路10余条，基本覆盖全市，方便市民方便到达本项目,城南大道,会稽路,中兴南路,商业市场研究,项目周边业态研究,城南大道,会稽路,中兴南路,整体住宅市场分析绍兴市住宅市场主要成交量集中在老城区、镜湖板块和柯桥板块,住宅市场研究,随着城市承载压力的加大，绍兴市区房地产开发逐步往老城区周边延伸，已形成市区城西、市区城南、市区城东、镜湖新区、袍江新区、生态园区、柯桥板块等七大居住板块。柯桥南部板块、镜湖板块和老城区板块这三大板块云集绍兴市高端项目，是目前绍兴市商品房交易量最大的板块,老城区板块,市场供应以两房、三房为主。主流产品两房约100，三房约140

45、，尺度舒适；单价集中在9000元/以上。产品形态较为复杂，多为综合性社区，同时有多层、高层、排屋等物业类型共存。,整体住宅市场分析,住宅市场研究,老城区典型项目世茂迪荡新城,整体住宅市场分析,住宅市场研究,卖点一：高端配套迪荡新城是世茂集团在绍兴的首个项目，体现了世茂一贯的高端定位原则。社区内设置了20万平米的高端大型商业购物中心和休闲娱乐步行街，一幢12万平米、高达220平米以上的白金五星级酒店，一期6000平米的大型会所，更是浙江之最。,卖点二：超高绿化率迪荡新城绿化率达到60%，住宅部分绿化也在40%以上。优美的园林环境衬托出豪宅气质。卖点三：强大品牌号召力世茂一直致力于发展高端住宅，并

46、秉承其特有的“滨江模式”和“全球发售”理念。也是绍兴老城区目前少有的由品牌开发商开发的楼盘，甫一开始就号称是“绍兴第一盘”。,整体住宅市场分析,住宅市场研究,老城区典型项目世茂迪荡新城,主流产品以四房为主，有少量六房和别墅产品。三房主力面积为140，四房主力面积为160-170，五房多为220-250区间。单价主要集中在7000-9000元/，三房控制在120万，四房130-150万，五房180万以下。,柯桥板块,整体住宅市场分析,住宅市场研究,柯桥板块典型项目玉兰花园,一期,二期,整体住宅市场分析,住宅市场研究,柯桥板块典型项目玉兰花园,在售房源情况玉兰花园目前在售180、230和400。1

47、80 与230 均价12500元/，400 精装平层均价22000元/推案方式玉兰花园于2008年10月首次开盘，采取毛坯和精装修房源结合的方式推盘。销售情况玉兰花园的销售非常火爆，房源推出后一周内基本能预定80%以上。例如09年7月推出的御水苑三号楼54套精装修房源，开盘两个小时就销售了90%。,整体住宅市场分析,住宅市场研究,卖点一：区位优越毗邻柯桥最繁忙的南北大动脉金柯桥大道，极易吸引柯桥轻纺业经商者和投资客。卖点二：景观资源拥有开阔的湖景视线，通透的玻璃幕墙使瓜渚湖美景尽收眼底。卖点三：奢华精装修大宅绍兴最高档的精装修豪宅，475的超大空间，华丽的圆厅和十字走廊，彰显“主宰四方，八方来

48、仪”之气度。,柯桥板块典型项目玉兰花园,整体住宅市场分析,住宅市场研究,市场供应以三房、四房、排屋为主。产品面积设置较大，主流产品三房约150，四房170以上，排屋约250-330。产品形态多为高层排屋混合社区，单价集中在11000元/（高层）和20000元/（排屋）。,整体住宅市场分析,住宅市场研究,镜湖板块,镜湖板块典型项目山水名家,整体住宅市场分析,住宅市场研究,客户构成：本土客户为主，政府公务员、私营业主等,山水名家以独创“台门合院排屋”先期入市树立项目中式豪宅楼盘形象，市场反应较好。“素墙幽弄、青砖白墙”传达出老绍兴台门宅邸的视觉传统。排屋设计有前庭、中庭、后院、顶院四重立体院落，有

49、利于藏风聚气。,产品特色：中式豪宅绍兴“台门合院”,产品特色：大面积的赠送附加值,山水名家通过大露台、庭院赠送了相当多的面积，例如310的排屋赠送面积就多达320，对客户吸引力很强。,镜湖板块典型项目山水名家,整体住宅市场分析,住宅市场研究,镜湖板块典型项目白鹭金滩,整体住宅市场分析,住宅市场研究,产品特色:科技住宅 享受现代便捷舒适,白鹭金滩采用“八大住宅科技体系”，包括真空垃圾收集系统、单户式新风系统、中央燃气热水系统、户内呼梯系统、出门断电系统等。,产品特色:观景飘窗俯览“外大滩 内公园”,中央设置有20000的公园，形成公共交流平台。近100米的楼间距，在270飘窗前俯瞰景色，尽享舒适

50、。平层大宅做到170-190的三房，尺度宏大，彰显身份。,镜湖板块典型项目白鹭金滩,整体住宅市场分析,住宅市场研究,在绍兴的三大高端项目集中板块中：老城区土地稀缺，项目小而少，难以形成竞争；柯桥板块以产业客户为主，区域性较强；镜湖板块则无论从产品品质还是客源覆盖面来说都更为突出，在市场竞争中处于强势地位。,整体住宅市场分析,住宅市场研究,3、项目定位,会稽新城概念,会稽新城定位,项目核心区定位,区域战略定位,会稽新城概念,规划背景,绍兴，一座已有近2500年建城历史的文化名城，虽然曾经有过商业繁华的宋都时代，但在过去的数千年时光中，一直集中于老环城河之内发展，由此也积淀了厚重的历史和丰富的文化