金地西沣路项目发展战略及整体定位报告.ppt
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1、金地西沣路项目发展战略及整体定位报告,谨呈:西安金地置业投资有限公司,本次汇报主要内容,项目理解,区域属性界定,项目战略方向,研究前提,区域方向界定,区域发展方向,核心问题,区域发展方向,商业方向,商务方向,住宅方向,项目整体定位,项目战略方向,整体定位方向,项目属性界定,1,从城市、区域的角度梳理、认识本地块,区,位,项目位于三环外围区域,北临雁环路,西临西沣路,属于城南板块。隔西沣路与高新二次规划区相望。区域房地产处于起步阶段,区域认知度不高,关键词:南三环外、高新旁、双重属性认知模糊,项目位于南三环外,紧邻高新二次创业CBD核心区,区域发展陌生,行政和区位发展双重属性认知模糊,高新区,三
2、 环,城南,长安区,市中心,我是J区的,房产证是西高新的,K区的房子的房产证是长安。紫薇田园都市业主我们的房产证属于雁塔区。阳光佳苑置业顾问,紫薇田园都市,西沣路夜景,城市主干道南三环路、西部大道、子午大道、西沣路环绕项目四周。项目距绕城高速800米,可以高效到达西安各个方位,出行便捷;紧邻西沣公路,占据高新区的东门户位置,到达高新核心区需20分钟车程。公交便利。区内有525、902、716、游9、311等10多条公交线路规划中的地铁6号线(2021-2050年)南三环站口离本项目约1000米。,周边路网发达,公共交通便利,远期有地铁6号线规划利好,将与城市距离进一步缩小,关键词:多条主干道、
3、公交便利、地铁利好,太白南路,雁环路,子午大道,西部大道,南三环,西沣路,交,通,配,套,项目周边拥有高端国际教育资源,目前生活配套和生活环境相对低端,教育资源:地块西面为高新一中国际部、高新逸翠园学校,北部为市61中,拥有较多优质教育资源。其中高新国际学校学校实行“一校两部”。设国际部和国内部。国内部提供1-9年级优质基础教育。国际部按照国际惯例,为高新区内外的外籍人士子女提供K-12年级的多元化教育及国际教育交流项目生活、商业配套:项目周边除北边为红星美凯龙外,其余多为满足周边城中村需求的小商铺,比较低端,城市意象较差生态资源:项目距离永阳公园1900米,且东边有2700亩苗圃,生态居住价
4、值较高,生活配套,红星美凯龙,高新国际学校,高新逸翠园学校,关键词:高端国际教育配套、低端生活配套,曹家堡城中村,树苗培养基地,项目北至雁环路,东侧至曹家堡,西至西沣路,南至城中村,四,至,雁环路,红星美凯龙,高新逸翠园学校,竹园阳光嘉苑,高新国际学校,西沣路,中高容积率、建面两百万平米的城改项目,未来有持续拿地的可能,指,标,地块总体经济指标:,项目思考,项目作为超大规模的社区,开发周期预计超十年,研究区域的发展是本项目定位的基础,1,作为区域内第一个超大规模项目,具有领导者质素,本项目应该如何占位,实现项目价值和区域价值的最大化?,2,基于区域发展及区域特征,本项目整体定位的方向?,3,区
5、域发展方向,2,项目目前所在区域的属性及占位如何?区域未来发展方向如何?,本项目位于城南、长安和高新区外扩的交汇区域,未来项目发展会受到三个板块的辐射影响,城南板块,城南板块是西安市传统科教文化板块,房地产市场发展成熟,价格实现度高,实现均价8000元/平米,属西安市价值高地。,高新板块,高新板块在城市规划利好下,依托高科技产业发展带动区域内房地产市场逐渐成熟。目前区域内市场成交均价逼近7000元/平米,属西安市价值实现度高的板块。,长安板块,长安板块是近几年发展起来的市场,主要依托长安区大学城规划利好,承接城南科教文化发展。目前市场实现均价5700元/平米,属西安市房地产开发热点区域。,分析
6、城南、长安和高新区对本区域的影响,以判断未来本区域的发展方向,本项目位于城南板块的西南方向,城南是西安最早发展起来的区域,目前区域内房地产项目趋于饱和,市场发展相对成熟,距城南核心区直线距离约7.5公里,小寨商圈,曲江旅游区,城南大学聚集区,商务会展,城南是西安最早发展起来的区域,目前已经成为西安市区发展最成熟板块,是集商业,旅游,商务,教育等于一体的综合区域目前区域内房地产项目林立,房地产市场发展相对成熟项目位于城南的西南方向,与核心区直线距离约7公里左右,城南区,城南区域房地产市场的发展主要沿地铁2号线向南发展,向西的发展更多是嫁接了高新区发展利好,逐步发展成熟起来,城南房地产项目呈现出沿
7、地铁2号线向南发展的趋势我们项目距离地铁2号线较远,因此城南发展对我们项目的影响非常有限,高新区,城南西侧发展主要依靠高新区的带动,影响高新区的发展对本区域具有更重要的意义,长安区产业结构单一主要依托大学城规划发展,主流发展趋势为向南和向西,本项目位于长安区北面短时期内受辐射较弱,本项目距离长安区核心区直线距离6公里,所以,长安区对我们项目从距离上看影响力不是很大目前,根据西安市的整体规划,长安区房地产市场正向南,向西,扩张。本项目位于长安区的西北方向,从长安区的发展趋势看,我们项目所处区位是长安区向外辐射机会最小的区域,西安培华学院南校区,西安财经学院长安校区,西安邮电学院,西北师范大学,陕
8、西职业技术学院,长,安,区,距长安核心区直线距离6公里,向南发展,政法大学,外国语大学,西北大学,向西发展,本项目与长安区北面在建的中央居住区承接,长安区潜在居住需求较高,后期能为本项目开发住宅产品带来机会,长安区目前的高校有:西安欧亚学院,华美学院,西安邮电学院,陕西师范大学,西北政法大学,西安电子科技大学,培华学院南校区,西安财经学院,陕西职业技术学院等各高校大学师生共计24万人口。教师人群的置业会给区域内住宅市场带来很大的客户机会本项目距离长安区内的高校距离较近,也能从区域内分流一部分住宅客户。,樱花广场,本案,郭,杜,公,园,万科城,建设中的CLD,本区域将承接长安区的CLD社区,成为
9、服务西部大学城的居住区,高新区未来发展方向为向西和向南,本项目区域位于高新区向南发展的轴线上,临近CBD中央商务区,从刚开始规划的2.7平方公里,到目前已经形成的35平方公里,高新区的版图强力外扩;目前高新区处于二次创业规划启动期,区域发展方向基于成熟核心区分别向西和向南发展;中央商务区具有作为西安城市商务中心区和高新区产业配套集中区的双重功能。,成熟核心区,高新区整体规划分区以及产业分布示意图,高新三期,一期:规划建设成为一个高科技、高环境、高效益的现代化产业园区(以产业为主体,科、工、贸相结合的新型综合区)。北部是产业区、南部为综合配套区,二期:在大力发展高新技术产业的同时,注重综合开发,
10、逐步把高新区建设成经济繁荣、功能齐全、环境优美、有自己文化技术特色的高品质、高效能产业区。注重商业、金融、商务的发展。,电子园:规划建设成为一个“以开发新技术产业为主的,院校、科研、生产相结合的电子工业区”,新型工业园区:规划建设一个以高科技产业为支柱,以国家级西安高新技术产品出口加工基地为基础,集科技研发、生产、展示、商贸、交流为一体,与高品质生活服务设施相配套,具有良好生态环境的现代化、花园式科技产业园区。,高新新区(即高新三期):规划目标:(1)进一步突出高新区的产业优势,提供更多的高新技术企业生产、科研孵化和专业园区用地;(2)在新区建设面向整个高新区的金融商贸服务中心区;(3)提供高
11、质量的生活配套设施;(4)建成覆盖新区全区的绿地系统,体现高水准的绿色生态建设。,借鉴国际成功的商务新都心来判断高新区未来的发展,以及本区域承担的功能,日本幕张新都心日本琦玉新都心,幕张新都心项目是千叶县打造外城商务核心城市、推动区域产业升级以及承担东京中心城职能的重要项目,幕张新都心位于日本千叶县,是千叶建设自立都市圈、分散东京城市相关办公职能、推动千叶产业升级的重要项目项目位于东京和成田国际机场之间,距离东京20公里,成田机场30公里千叶县总人口为600万左右,工业结构以化学、石油、煤炭以及高新技术产业为主幕张新都心占地522公顷,开发内容以商务办公、企业研发、会议展览以及体育休闲为主,是
12、千叶县核心商务区,同时也是承担疏散东京中心城职能的主要区域,规划居住人口2.6万,就业人口15万人,东关东高速公路以及京叶高速铁路从项目穿过,实现区域与东京、千叶以及其他重要城市的快速便捷连接,项目地块内部有两条重要的高速公路穿过,其中东关东高速公路直接通向东京以及成田机场,而京叶高速公路不仅将项目与东京、千叶,还有横滨等其他重要的城市相连接项目通过京叶高速铁路以及毗邻的松武高速铁路与东京、千叶以及其他重要城市实现快速连接,通过高速铁路到达东京约30分钟左右高速公路以及铁路分别于1982和1986年贯通,为幕张新都心核心项目幕张展览中心的启动和后期发展打下了坚实的基础(该会展中心于1989年投
13、入使用),东关东高速公路/京叶高速,JR京叶高速铁路线,幕张新都心是集国际商务、研发、教育以及居住为一体的综合商务核心区,幕张新都心建设目标以幕张会展中心为核心,聚集国际商务功能聚集前沿工业产业的商务管理、办公研发功能聚集为高科技产业发展提供技能人才的科学教育功能全面实现舒适的、具备吸引力的居住环境,满足未来就业人口以及周边人群的居住需求,幕张新都心占地共522公顷,其中商务办公用地84.6公顷,商业用地33公顷,居住用地38.9公顷,教育用地87.4公顷,其中商务办公以及商业用地主要围绕在高速铁路核心站点周边幕张新都心的六大功能区商务研究区:区域被铁路分为两大区,北部是以幕张高科技花园为中心
14、的高科技研发区,南部是以幕张会议中心和世界商务花园为核心的国际商务区市镇中心:支持城市商务办公以及生活的配套区,以酒店、商业为主居住区:为区域就业以及周边人口提供居住,高强度开发为主文化教育区:教育机构设施为主,共有3所大学、1所研究员以及4所高中公共开放区:以公园、体育以及开放空间为主,幕张商务办公功能以分散东京中心城市的大型企业总部办公以及研发为主,幕张新都心成为日本本地以及国际企业的企业总部以及研发基地所在之地,在89年到94年期间,有超过15家日本以及国际大型企业在幕张设立办公基地除此以外,区域充足以及良好的办公环境也吸引了超过300家的中小型公司区域入住企业主要从事国际商务管理、国内
15、/区域总部以及研发等活动。截至到2003年,幕张新都心共有4万人工作,完善的教育培训功能为区域企业发展提供高素质人才储备以及培训服务之外,极大提升了区域城市形象,为区域早期发展奠定了基础,依托快捷交通设施的高标准的幕张会展中心以及相关配套吸引大型会展会议活动,推动了区域经济的快速发展,幕张会展中心位于商务研发区的核心位置,占地21公顷,提供6000个展位,是亚洲最大会展中心。该会展中心举办东京的大型展览以及重大国际会议体育赛事,每年的游客量在650万左右,而在2003年游客超过8700万同时,幕张新都心拥有六家酒店,能提供2250间客房,总建面超过15万平米,为区域商务以及会展提供充足商务休憩
16、空间,区域商业与大型特色城市公园以及体育设施结合布置,构建了集购物、休闲、娱乐以及文化交流为一体的体验式购物环境,成为东京都市圈周边著名的商业购物中心,图中粉红色区域以京叶高速铁路幕张站为核心,聚集了幕张所有的大型商业、文化以及娱乐设施,成为吸引游客和当地居民的著名游览地区域内大型购物中心包括:家乐福超级购物中心、messe娱乐mall以及幕张奥特莱斯购物花园走廊;特色商业包括plena风情商业街以及特色餐饮街娱乐设施包括幕张海滨公园以及日本园林公园,为购物游客提供散步和休闲的好去处,琦玉新都心是东京都市圈规划中重要的商务中心城市之一,琦玉县面积3767平方公里,人口706万,是与首都东京北部
17、相邻的内陆县。2000年5月,一个横跨浦和、与野和大宫三市的未来型城市“崎玉新都心”建成,国家18个行政机构搬迁至此,崎玉县作为首都圈的一个部分正在不断发展。琦玉新都心项目是东京第五次首都圈基本规划的重点建设项目之一,项目区离东京30分钟车程。该计划目的在于建立一个内陆区域性的交通枢纽城市,分担东京都市圈核心城市功能,琦玉新都心有着便捷的交通条件,新都心地铁站的建成使项目与东京及其他城市之间建立更紧密的联系,崎玉县的整个辖区都处于距离东京100公里的范围内。崎玉县内铁路有高崎线、东北线、崎京线、私人铁路公司的东武线(伊势崎、东上)、西武(新宿、池袋),将崎玉县与东京市中心联结起来。琦玉新都心站
18、位于城市的正中心。此外,共有12条铁路干线交汇于附近的Omiya车站周边,并且JR锜京和京滨东北线两条线也都处于新都心可以步行到达的范围内。联接Toda的Bijogi区和琦玉Miura区的都市高速公路通过地下隧道经过琦玉新都心。车辆可以从超级体育场的东西两个出入口进入。,琦玉新都心充分利用交通节点,发展行政商务办公以及商业设施,成为辐射周边区域的行政、商业中心,项目目的:充分利用交通联接点这一地理特征,对城市基础设施进行完善,充实会议功能、完善信息发送能力,形成极具魅力、具有丰富文化氛围的城市中心的功能定位区域规划面积:47.4公顷就业人口:约5.7万人(约1200人/公顷)总投入:935亿日
19、元,琦玉新都心的办公职能以区域行政办公为主,聚集了东京分散的国家行政办公以及琦玉县行政中枢管理机构,琦玉新都心处于关东平原的中心,是东京向日本的其他地区转移财富和功能的交叉口,承载着许多国家政府机构、商业金融业以及文化产业等功能的转移。最主要的就是承载东京的行政办公职能的转移,目前已有国家18个行政机构搬迁至此。,国家政府办公塔楼已经成为了首都的一部分功能向琦玉新都心转移的一个象征,区域东部的商业区与琦玉超级体育馆连接,成为集购物、体育休闲以及娱乐为一体的商业中心,琦玉超级体育馆是一座综合场馆,能举办摔跤、橄榄球、篮球等多种比赛,能容纳两万名观众。设备极其现代化,地面移动时可以增加2000个座
20、位。馆内设有约翰列农博物馆。地下停车场为立体式停车场,能停放290辆车。体育馆距离地铁站很近,徒步即可到达。从新宿、涩谷、上野等地区乘坐地铁只需要30分钟左右的时间,即可抵达琦玉超级体育馆所在的琦玉新都心站。,商业文化中心分布在琦玉的东部地区,拥有能够举办国内和国际会议的多功能会议中心,小型展厅、酒店及其他商业设施.,商业文化中心,大都市外城商务区核心功能构成,商务办公功能,商务交流功能,商业文化娱乐功能,企业总部,研发中心,城市中心区办公后台,会议中心,展示展览中心,酒店/公寓,商场/购物中心,博物馆等文化设施,公园等娱乐设施,依据成功的国际商务新都心,我们来重新审视西高新的发展,商务交流功
21、能,会议中心,展示展览中心,酒店/公寓,二次创业CBD核心板块具备商务交流功能,高新区创业产业基地和长安大学城功能形成具备研发、生产和技术创新能力,成为高新的核心经济增长动力,商务办公功能,企业总部,研发中心,城市中心区办公后台,两带四区七园规划示意图,创业研发,软件新城,生物医药,先进制造业,出口加工,长安通信产业园,万亿高新技术产业带,长安大学城,西高新缺乏大规模商业娱乐功能为核心的活力居住区,商业文化娱乐功能,商场/购物中心,博物馆等文化设施,公园等娱乐设施,未来本区域将成为承担西高新重要活力中心的商业娱乐居住中心,高山流水和城,紫薇田园都市,和记黄埔逸翠园,金泰假日花城商业,红星美凯龙
22、,本案规划用地,西高新商业带,项目发展战略方向,3,基于区域发展方向,本项目物业发展机会如何?,项目战略发展方向研究,1、商业物业发展战略方向,2、商务物业发展战略方向,3、住宅物业发展战略方向,全长4公里的高新路、5公里的科技路,这一T字型的商业街穿越了高新区腹地,成为高新区最重要的商业增长极。科技路商业体量达100万,功能齐备、配套完善的大型商场、超市、宾馆酒店、娱乐餐饮、金融保险等是这一区域发展的核心力量。,世纪金花,科,技,路,路,新,高,金鹰、奥斯卡影城,香格里拉,华润万家,高尔夫俱乐部,目前高新区内只有世纪金花、金鹰为核心的“T字型”商圈,高新区商业的主要增长极,易初莲花,国力仁和
23、,高新路、科技路组成的“T字型”增长极,高新路、科技路形成的“T字型”的商圈是目前大高新区商业经济的唯一增长极,市政规划引导下,新CBD区域发展,以绿地中央广场为代表的新商业中心正在逐步形成,承接商业格局由单核到多核的裂变,单核发展阶段:高新路、科技路是高新区唯一的商业核心,承载高新区主要的市场需求。,多核发展阶段:以“管委会-都市之门”为中心,2km2范围的CBD中央商务区,新的城市商圈正在形成。,高新商业目前处于由单核向多核的过度。,商圈群体形成阶段:城市交通发展,区域成熟,将串联商圈形成商群,辐射效应加大。,以绿地中央广场国际购物中心等项目商业为代表的新城市级商业中心与本项目所在区域被绕
24、城高速分隔开,金泰.假日花城,高山流水.和城,绿地中央广场,高科尚都,高新水晶岛,绕城高速是否会影响城市级商业中心商业氛围辐射到本项目所在区域?,一线城市商业发展经验表明城市主干道对商圈向主干道外辐射存在一定阻碍影响,商业定理:人流停驻量决定商业价值大小。,成熟商圈,新兴商圈,NO,人流量小,商圈人流量小,商业经营困难,成熟商圈,没落商圈,NO,无人流量,商业规模逐渐缩小,人流量更小,逐渐没落。,城市主干道阻碍成熟商圈客流向周边扩散,成熟商圈具备强大的客流吸引力,使周边商圈经营难度增加,根据高新区三期规划的土地出让情况和西安市基础设施的配套情况,高新区的规划建设分别向两个方向发展:一是依托丈八
25、北路向西发展,一是沿西万公路向西南发展。根据西安高新区二次创业总体规划,规划居住用地总面积为1299.36公顷,居住人口为50万人,人均居住用地指标为26平方米/人。,市政规划引导、产业支撑下,在未来10年内,高新产业园区域内人口将突破50万人,高新一期,高新二期,电子园,高新新区,新型工业园,产业园区日渐成熟,区域内将集聚大量产业人口,未来的消费需求将急剧增长,两带四区七园规划示意图,创业研发,软件新城,生物医药,先进制造业,出口加工,先进制造业,长安通信产业园,万亿高新技术产业带,万亿高新服务产业带,创意产业园区,商务区,金融商务区,总部经济聚集区,万亿高新技术产业带,人口年龄结构,随着高
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