09月02日登封市昇锋置业阳城路项目项目物业发展建议.ppt

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1、,策划中心 昇锋置业阳城路项目组2010-09-02,昇锋置业阳城路项目,项目物业发展建议,本报告仅供客户内部使用，版权归深圳泰辰所有，未经深圳泰辰书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,版权声明 Copyright;All rights Reserved,This article is for internal use only.Shenzhen times holds the copyright of this Article.Without prior written authorization of the copyright holder

2、,anyone shall not circulate,quote,use,copy,or distribute this article for any purposes.,项目策划工作的阶段划分,2010/08/09,2010/08/19,第一阶段登封市房地产市场调研,第二阶段项目发展战略及定位报告,第三阶段物业发展建议及经济测算,工作,最终成果,宏观经济及政策背景研究登封市经济及政策背景研究登封市土地市场、房地产市场调研登封市在售项目市场研究典型案例分析,昇锋置业阳城路项目市场调研报告,2010/08/30,前期工作,至今工作,项目深度分析案例研究项目开发策略项目定位售楼处建议,昇锋置业

3、阳城路项目定位报告,售楼处建议报告,项目整体规划设计建议建筑单体及风格建议户型建议景观与环境设计建议配套规划建议产品附加值建议物业管理建议项目开发分期建议项目经济测算,昇锋置业阳城路项目物业发展建议,昇锋置业阳城路项目经济测算,昇锋置业阳城路项目设计任务书,前期报告结论回顾,项目发展战略与定位回顾,强化项目先天区位资源优势,利用区域发展机会，并通过增加产品附加值，引导生活方式打造优势。,SO战略,登封城市发展趋势向东、向南位于新老城区结合部交通便利、配套成熟,未来城市轴心 迎仙公园大型公园景观教育配套丰富,规划增值 特色景观空间 精致环境小品概念增值 文化概念 国际级人居概念产品增值 精工建筑

4、 优质景观 高品质附加值配套,扩展区位优势,深挖区域价值,建立增值体系,打造成为登封样板作品，促进项目及企业品牌运营成功,项目发展战略,项目整体定位,天地之中，登封轴心与世界同步的人居典范,从差异化竞争的角度和高端市场形象的定位出发，初步定位为：,项目定位,项目客户定位,私营业主，企事业单位等中高层管理人员，企业白领，私营小老板,市区及乡镇大型私企老板，政府等层，企业高管事业单位高级管理,政府部门、金融机构职员，工业园外资、私营及国有企业白领,外地投资客,本项目核心客户为登封高端客户，属于社会分配金字塔的最顶端,参考指标：容积率与对应建筑形态的要求表,本项目容积率：2.5,通过以上对市场情况的

5、调查分析，同时结合我们项目的容积率指标2.5的规划要求，建议本项目产品主要以小高层（11层）为主，中高层（18层）为辅；沿街商铺（2层，约1.5万）。,本项目主要经济技术指标,建议本项目产品组合：主要以小高层（11层）为主，中高层（18层）为辅；和适当的沿街商铺（2层，约1.5万）。,项目产品定位,户型定位,根据登封高端客户的需求及市场供需情况，根据本项目的经济技术指标条件和客户定位，建议如下户型配比建议。,说明：以上户型配比仅为控制性指标，最终需根据建筑排布规划方案最终确定。,保证客户圈层的纯粹性和对产品的舒适性要求，建议户型配比如下：,项目物业发展建议,报告框架,配套规划建议,景观与环境设

6、计建议,建筑单体及风格建议,项目整体规划建议,户型建议,产品附加值建议,物业管理建议,项目开发分期建议,项目整体规划建议规划理念,整体布局中心+组团，多层次，半开放空间组织在总体上形成社区中心和组团两级空间结构，以多层次、半开放式空间组织的基本原则，形成灵活有序的空间形态。组团设置围而不合，层层递进建议整个社区以多个主题相连、风格一致的居住组团构成。各组团以不同层数的建筑组合穿插布置，形成围而不合，形态各异的空间格局。通过对建筑和环境的合理组织，使居住空间群体景观完整，给住户安静、安全、方便之感，营造出层层递进、庭院深深的意境，体现出互相帮助、亲切友善的社区氛围和邻里关系。公共空间营造浓郁温馨

7、、富有亲和力和归属感社区中心在各组团之间形成公共性的联系纽带，由公共绿化景观休闲带和广场组成，为社区居民提供活动和交往的场所，以营造浓郁温馨、富有亲和力和归属感的社区氛围。道路交通人车分流，方便出行，外部城市道路景观化规划道路系统以人车分流，同时方便居民出行为基本原则，形成整体、安全、便捷的路网结构。区外交通将阳城路、洧河路两条城市道路做适当的景观及功能变化，弱化城市公共交通性，强化社区的交通服务性和景观性。区内交通强调“人车分流”，使机动车进入小区可就近入库，在地下组织可环通的交通网络，而地面上沿绿化环境设置步行道，成为景观、建筑、休闲场所的交通纽带。,从环境的角度将建筑与景观相结合，最大限

8、度的发挥景观环境对于住区整体空间形态的影响，塑造优美宜人的社区环境。,项目分析项目土地价值分析,本项目规划设计时要充分考虑地块内在价值的分布，挖掘土地的最大价值；价值相对低的区域可通过后天的塑造进行提升（如通过绿化、改造等）,城中村，噪音影响，无景观,东向视野开阔,低档住宅影响，靠近车站，环境较差,住宅遮挡,阳城路,洧河路,高,高,中,低,低,住宅价值分析,居住价值,高,低,项目分析项目土地价值分析,商业价值分析,商务商业价值,高,低,项目分析项目土地价值分析,整体规划物业组合排布,构思必须是符合客户敏感点、体现整体战略和解决地块资源的核心问题：,颖河路,洧河路,景观最大化及组团景观均好化原则

9、,物业布局梯次化原则,阳城路路,城中村,卧龙花园,小高层11+1,18层高层,高,低,居住价值,充分利用嵩山风景资源和迎仙阁、蝎子山景观资源。通过内部重要节点景观的塑造，提升、扩大项目产品的均好性。,整体规划景观规划,外部城市道路景观化,组团景观,中心景观,景观轴线,主入口景观,景观最大化及组团景观均好化原则,物业布局梯次化原则,整体规划交通规划,社区车行主干道,人行主入口,人车分流,尽可能降低交通对高品质住宅的影响,外环内支，形成整体、安全、便捷的交通路网结构,车行主入口,地下车库开挖区域建议,地下车库及人防,消防车道，景观化,备注：地下车库及人防工程建设续满足相关规范要求,报告框架,配套规

10、划建议,景观与环境设计建议,建筑单体及风格建议,项目整体规划建议,户型建议,产品附加值建议,物业管理建议,项目开发分期建议,中凯龙城,嵩基鸿润城,嵩基鸿润城2期,中凯龙城,四季花城,以上图表资料来源：深圳泰辰置业调研整理,登封产品风格主要是卖方主导型，但高档项目已开始注重；但在产品细节的打造方面还不够纯粹和精细。有巨大的空间和机会差异化+品质提升,建筑风格考虑因素,建筑单体及风格建议考虑因素,差异化+品质提升：建议采用新古典主义高贵典雅的建筑风格，同时注重细节的打造和提升。,建筑单体及风格建议建筑风格建议,建筑立面为尺度精确的三段式建筑形体，以清水面砖、石材和高档涂料进行分割，各部以立体线条为

11、分界，增强立面层次的丰富感。错落有致的坡屋顶形态，独特的八角窗、老虎窗、威卢克斯天窗排布其间，配以精美线脚装饰，使整体设计稳重大方，朴实无华及富于变化，体现出高雅的建筑品质。,整体观感清新典雅、舒适和谐,格调一致但绝不单调,入口及顶部设计,特色化入口设计，赋予建筑与众不同的细节表情，使其更加具有自己的社区性格，凸现了项目定位，体现社区精神内涵。,建筑细节优化,建筑单体及风格建议品质提升建议,首层局部架空,景观延伸，提升产品品质感,建筑细节优化,建筑单体及风格建议品质提升建议,架空层设计金域蓝湾,架空层设计星河丹堤,架空层设计金域蓝湾,精装修入户大堂和电梯厅,提升客户的尊贵感,建筑细节优化,建筑

12、单体及风格建议品质提升建议,汽车大堂：位于地下一层，停车后经由地下大堂进入电梯。地下大堂拥有自然采光，透气等功能。,室外空间与外部连通的部分，通风,告别阴暗冰冷的地下停车方式，人性化细节体现,人性化体验式景观汽车大堂,建筑细节优化,建筑单体及风格建议品质提升建议,报告框架,配套规划建议,景观与环境设计建议,建筑单体及风格建议,项目整体规划建议,户型建议,产品附加值建议,物业管理建议,项目开发分期建议,张弛适度的精准设计带来的品质空间,将居住功能性和舒适度综合考虑，在户型尺度和布局上体现“精度”,基本原则,优化户型结构：从整体户型面宽进深合理性，内部功能空间布置合理性等方面优化户型布局赠送实用面

13、积：赠送面积不能是无用多余的面积，而是需要与实际购买空间良好结合，便于居住使用，增强业主购买性价比，并增添空间情趣提升尊贵感：通过部分功能布局，提升客户的尊贵感和身份感。,户型设计核心理念,关键动作,户型品质化的基本原则、核心理念与关键动作,户型建议户型设计原则、理念建议,基于客户需求及市场环境下的产品创新打造方式,4+1/3+1房户型建议,基本设置南向、景观良好、方正实用、南北通透主卧设置独立衣帽间、设置工人房或储藏间,创新方向设置双套房主仆分区入户设置入户花园，赠送空中花园及大阳台餐厅、主卫、厨房、次套房卫生间景观良好主卧设置多功能空间,绿色走廊系列:环绕型/可参与性（观赏型+使用型）的花

14、园组合,1,3,2,2,阳光早餐厅,4,独立客房,创新关键点：生态走廊+户内花园系列 错层露台入户花园专属私家电梯,共享大院+私家院落,设计基本理念超级无敌视野超级的空间享受（如多面采光、阳光室、空中花园、绝对的通透性）豪华功能享受（如桑拿房、景观卫生间）,4+1房户型建议,大面宽、短进深；双套房设计，主卧大景观阳台；赠送空中庭院；主仆分入户，独立工人房。,主仆分入户，独立工人房,主卧带大景观阳台,空中庭院,尊贵感打造,3+1房户型建议,客厅、卧室南向；主卧豪华套房设计；大面积景观阳台；,大面积景观阳台,入户门厅,豪华主卧套房,动静分区；主卧豪华套房设计；大面积景观阳台；储藏空间。,豪华主卧套

15、房带露台,舒适感,大面宽露台,3+1房户型建议,大面宽、短进深；双套房设计，主卧衣帽间、卫生间豪华套房；大面积门厅。,入户门厅,双套房,大景观面,大面宽露台,3+1房户型建议,基于客户需求及市场环境下的产品创新打造方式,基本设置南向、景观良好、方正实用、南北通透 主卧功能齐全双阳台设计满足功能性，注意舒适度,创新方向赠送空中花园及大阳台主卧景观优良,并设置观景长阳台、设置景观主卧卫生间 大面宽，短进深，宽厅,3房户型建议,功能分区清晰；大面宽，客厅、主卧、次卧南向；入口玄关设计；主卧衣帽间、观景阳台、卫生间豪华套房,玄关,主卧套房,大面宽，宽厅设计；大面积景观阳台；入户花园。,大景观阳台,宽厅

16、设计,3房户型建议,功能完善，尺度舒适,大面宽，客厅、厨房、主卧、次卧全南向；功能分区清晰；双阳台，主卧大面积景观阳台；客厅、次卧凸窗设计。,大面宽，客厅、厨房、主卧、次卧全南向；功能分区清晰；双阳台，主卧大面积景观阳台；赠送空中庭院，三房可变四房；客厅、次卧凸窗设计。,多角度观景客厅,主卧多角度观景阳台设计,3房户型建议,充分发挥节点景观,基于客户需求及市场环境下的产品创新打造方式,基本设置功能齐备，（2+1），方正实用、开扬景观、凸窗、双阳台,创新方向可改房空间,2+1房户型建议,2+1房户型建议,方正实用、赠送空间，2房变3房,方正实用、赠送空间，2房变3房,2+1房户型建议,户型价值提

17、升点建议,产品价值提升建议：落地凸窗或者可拆卸凸窗,传统凸窗,落地凸窗,梁,凸窗窗台客户可根据需要拆卸，赠送面积,利用同样原理做赠送衣柜,说明：赠送面积最常用的方法。在中大户型中常用正常凸窗，在中小户型中常用倒凸窗。现在也出现有同时方法作赠送衣柜的做法。,说明：预留户型的功能弹性。让客户有更多的想象空间，根据自己需要决定功能的分配。,餐厅改次卧或书房,花园改餐厅,可将入户花园隔成一个开敞的书房或卧室（注：甚至有6米高的入户花园，可随意隔成两层）,内庭院可改成一书房,产品价值提升建议：弹性空间预留,宽景设计270度倒凸窗和露台,270度观景露台,产品价值提升建议：大景观面,报告框架,配套规划建议

18、,景观与环境设计建议,建筑单体及风格建议,项目整体规划建议,户型建议,产品附加值建议,物业管理建议,项目开发分期建议,景观环境设计建议设计理念,因地制宜充分考虑北方的气候特点，以生态系统为基础，注重环境的平衡。合理分配各景观要素合理分配各景观要素植物、道路、建筑、山石、水体的比例关系，重点突出植物造景，运用高大乔木和地被植物构成多层次绿化结构。利用地下车库、建筑等高差塑造“立体”景观效果在满足居住区景观使用功能基础上，利用中心花园和栋与栋间以推土造坡的方式，营造出丰富的立体景观效果，使各景观之间相互补充，互为呼应体现“均好性”特征充分考虑视觉景观的引导和遮挡，让户型与景观更巧妙的融合。每一户型

19、均以最佳景观的视角而进行设计。重要节点，强力打造针对社区主出入口、次出入口、社区中心景观、单元入户景观等重要节点，进行景观强化和点睛。,营造与登封大多数“一览无遗”的绿化景观相区别，营造连绵起伏的坡地景观，追求移步一景，人、自然、建筑融合为一的园林意境,景观环境设计建议景观风格建议,精工浪漫高贵的法式园林,以景观主轴为依托，注重节点的设计和塑造,景观环境设计建议中央景观建议,景观环境设计建议景观细节示意,景观环境设计建议景观细节示意,报告框架,配套规划建议,景观与环境设计建议,建筑单体及风格建议,项目整体规划建议,户型建议,产品附加值建议,物业管理建议,项目开发分期建议,局部雨篷、休闲坐椅、绿

20、化小品，体现商业的风格化特征，增加商业消费趣味性,建议：商业建筑风格与住宅的整体形象和档次相统一，注意体现其档次和品质；通过道路软化降低地块内道路车行、人行速度，提升商业氛围；注意商业氛围的营造，广告、标志、灯光、广场等设置；人性化的设置（绿植、坐椅等）来延长人群逗留时间，提升人气。,对道路进行软化处理,特色商业街,配套建议沿街商业配套建议,配套建议教育配套建议,建议引入知名幼儿园，进行联办。增加项目卖点,幼儿园规模及设计建议：面积2000,开辟相对独立区域，可对外空间，强化昭示性。建筑风格与内部空间，与项目整体风格相协调。,报告框架,配套规划建议,景观与环境设计建议,建筑单体及风格建议,项目

21、整体规划建议,户型建议,产品附加值建议,物业管理建议,项目开发分期建议,产品附加值建议,符合项目高端品质体现健康、生态人居原则讲究实用性原则增加成本较低，但能够凸显项目档次目前登封市场、竞争项目较少出现或者尚未使用,在经过研究国内市场上现行的智能化配备的基础上，结合项目本身考虑，本项目智能化建议基于以下几个原则：,附加值建议的考虑因素,市场竞争性,地块价值最大化,客户价值的增加,原则：一切均基于1V2“竞争的价值增加”(1ompetition V2lue 2dded),产品附加值建议,166,产品附加值建议,液晶触摸彩色视频对讲系统,166,产品附加值建议,私家指纹识密码锁,166,产品附加值

22、建议,置换新风系统,产品附加值建议,塑钢窗+LOW-E 玻璃,直饮水系统,红外线监控系统,产品附加值建议,报告框架,配套规划建议,景观与环境设计建议,建筑单体及风格建议,项目整体规划建议,户型建议,产品附加值建议,物业管理建议,项目开发分期建议,提供高品质的物管服务是高端社区的必备，但是当客户购买行为发生的时候往往没有全方位体验到将要受到的贵宾待遇。因此在项目入市销售阶段，建议物业管理服务前置，作为项目体验营销的一部分，并且是不可缺少的一部分。,物业管理建议,建议引进知名物业管理机构，并且需要在营销阶段将物管服务前置。增加项目卖点,报告框架,配套规划建议,景观与环境设计建议,建筑单体及风格建议

23、,项目整体规划建议,户型建议,产品附加值建议,物业管理建议,项目开发分期建议,参考市场竞争项目销售情况和本项目实际情况，预计本项目年销售量可达到400-500套，约5-6万平方米，整个项目可划分为二期，销售周期1.5-2年。,开发分期建议分期划分依据,开发分期建议分期方案,短期目标：建立轰动效应,建立充分的竞争优势,项目启动模式,实现,原则一：进入性优先,原则二：有利于项目展示,原则三：高端产品入市，树立形象，制造价格标杆,原则四：控制规模，制造稀缺,启动的原则：,地块视角,启动原则,市场视角,进入性优先有利展示,高端产品入市控制启动规模,开发分期建议启动原则的确定,启动区开发重点考虑方向：受外界干扰相对较低、景观资源相对良好及均衡；可进入性便利，交通组织便捷。便于施工组织利于项目价值持续提升,原则一：进入性优先,原则二：有利于项目展示,启动区,主入口,售楼处方案1,根据上述原则综合考虑，本项目启动区建议选择地块南侧。,开发分期建议启动区位置建议,售楼处方案2,Thanks you!,预祝项目取得圆满成功,