.2.29北京密云养老及旅游项目调研报告

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1、,密云项目调研报告 报告人：2012.2.28,曜阳国际老年公寓,北京曜阳国际老年公寓位于密云县城西北（西田各庄镇龚庄子村），对外宣称由红基会、北京城建集团投资联袂武警总医院共同打造新型居家养老为主、床位式为辅的养老养生新模式。,曜阳国际老年公寓沙盘,会所,武警总医院,公寓,联排别墅,独栋别墅,配建,曜阳国际老年公寓概况,户型面积：一居 98-103平米 二居 123-144平米 三居 180平米 建筑类型：花园洋房（带电梯）、联排、独栋 物业类别：公寓、别墅，建筑面积：44571平米 总建筑面积：67230平米 占地面积：137461平米（206亩）开盘时间：2010年8月28日 装修情况：

2、精装修、全套家具家电 会所：建筑面积11659平米，共计8层(地上6层、地下2层)。集餐饮，休闲，娱乐，会务为一体。医疗配套：武警总医院康复医疗中心（医保范围可报销），建筑面积11000平米。,建筑,3-4层花园洋房：24小时电梯、入口采用缓坡处理、设置特殊扶手。联排别墅：多采用8联排以上，多为地上两层建筑，同洋房一样集中停车。独栋别墅：附带私家车库，庭院绿植分割。别墅类产品无老年定位产品特征体现。,花园洋房,联排,独栋,花园洋房室内,配套,会所：餐厅、棋牌室、台球厅、小超市、室内游泳馆、室内健身器械房、书画室、羽毛球、乒乓球、中医按摩、小型电影院；医疗中心：提供评估系统、体检、远程医疗系统、

3、家庭医生系统、国医养生系统及紧急服务系统等五大医疗保健服务内容，此外医疗中心还设置了就诊绿色通道。市政配套：水站、电站、气站（自建）,会所,会所,医疗配套,拿地,该公寓由红基会与北京城建集团合作开发，2005年双方专门成立长青国际老年公寓有限公司进行项目运作。耀阳老年公寓项目前期土地征地、挂牌出让均由红基会协调操作。2007年6月，密云县国土局对该地块挂牌出让，底价为9097万元。长青国际是唯一竞买人，最终以底价获得该地块。密云县国土局对此次招标出让还设置了限定条件该地块只能用于老年公寓开发，不得分割出售。折合楼面地价1353元/平米。,营销,一、2010年6月，北京曜阳项目竣工。落成典礼上，

4、中红会党组书记王伟也出席并致辞。北京曜阳当时曾打算将一半的老年公寓用于出售，每平方米6500元至2万元。但由于土地出让规定只能用于老年公寓，北京曜阳就试图以“以租代售”的形式运营。2010年至2011年上半年间，该项目曾以每平方米1.4万元的价格，与客户达成租赁协议，租赁最长可达70年，与卖房无异。因屡受指责房地产开发，后采用“会员制”销售，现在采取“押金+租金”方式营销。,营销,二、营销推广渠道采用：网络+户外+关系营销+小众传播。三、客群构成：比较多样化，中直机关部委离退休人员、外国人、北京城区高收入人群、外地客群。,租赁费用,注：1、押金可退；2、租期最短一年、最长两年；3、租金年付、中

5、途解约租金不可退；4、如遇租户身体疾病押金可转为紧急诊疗费用。,运营,1，项目现运营人数100余人，现已出租房源近100套，比例基本维持在1:1；2，会所原为城建集团培训基地，为缓解资金压力，会务部门承接各类会议论坛，为此提供会务、住宿、餐饮、休闲娱乐服务；3，公寓为入住客户提供免费班车、社区免费电瓶车、生活必需品代买、各级基础基础医疗护理服务（另行取费）；,运营,4，公寓客群候鸟式居住特征明显，寒冷时节只很少人在此居住。5，中国武警总医院中西医康复医疗中心建筑面积11000平米，病房82套，并邀请中国武警总医院进行专业经营。经实地调研，康复医疗中心先基本处于半停业状态，未见专业医护人员、病患

6、人员及安保人员。,投资回报,耀阳老年公寓项目总投资约4.5亿元。按现有可租售产品初步核实平均月租金约为40元/平米，按100%租售率计算，不计运营成本年回报约为2140万，投资回报周期21年。实际出租近100套数，实际租售比率仅为23%。假定运营成本与会务服务收入持平，按现有租售比推算，静态投资回报周期约为90年。,福泰康敬老院,福泰康概况,1、福泰康为私人设立养老敬老院，近 60床位，目前正在扩建之中；2、收费标准不高，老人餐食原料，主要为温室大棚、良田自种；3、运营保障人总计不足10人，服务人数比例约为1：7。,观唐云鼎,实景图,实景图,实景图,观唐云鼎基本信息,物业类别：别墅 建筑类别：

7、中式,独栋 装修状况：毛坯物业地址：密云县密溪路39号院 交通状况：京承高速密云出口沿密溪路直行 开盘时间：2011年9月 入住时间：待定 容 积 率：0.42 绿 化 率：45%物 业 费：6.80元/平方米月 物业公司：北京观唐物业管理有限公司 开 发 商：北京世纪光华房地产开发有限公司 预售许可证：京房售证字(2010)332号,京房售证字(2011)145号 价格：16000 元/平方米 起，最低：550万元/套 最高：1250万元/套付款方式优惠：二期全款88折,红酒庄园公寓,项目基本信息,楼盘类型：公寓项目位置：密云 穆家峪镇东2公里平均单价：7500元/周围交通：980，京承高速

8、沙峪沟出口即到。开盘时间：2008年12月（11年5月已售完）物 业 费：2.2元/平方米/月物业公司：北京亚太御龙酒店管理有限公司开 发 商：北京日月台置业有限公司一分公司销售许可证：京房售证字2008(200)号,鸟瞰图,实景图,包租售形式,租售形式,联排客房,实景图,实景图,坡地别墅区,坡地别墅会所,场地平整的台地,场地平整的台地,项目概况,项目由4栋4层板塔结合楼组成，1梯20户，全部为精装小户型现房销售，户型面积30-70平方米，二手房均价7500元/平方米，总价24万/套起，南北各两栋分别采用不同销售模式。,销售模式,1、传统销售模式开发商同业主签订商品房买卖合同，2、售后包租销售

9、模式签订商品房买卖合同同时附件包租协议；一个包租期为五年、年回报率约为6%；五年期满，经营方视经营情况与业主另行签订新包租协议。,经营概况,1、房源租赁运营主要依托御龙红酒庄园旅游配套资源；2、租住客群构成企事业单位：约占比百分之八十；散客：约占比百分之十；旅行社：约占比百分之十。3、客群到访原因夏季：观光休闲旅游；冬季：会议召开,小结,一、如上考察的养老地产、旅游地产项目共同特征是：配套先行、现房销售。二、养老题材注入的核心是围绕老年人实际需求的大众化及个性化呈现，医疗配套尤为重要。,小结,三、公益性事业的市场化运作，在当下环境下总会引起另类的关注，曜阳国际老年公寓屡被指责地产开发，营销方式

10、几经变化、销售受阻。四、售后包租的形式在商业地产最为普遍，旅游地产中合理运用也将有很好效果。收益属性的强化必将提升项目价值。五、养老项目和旅游项目都会因季节性原因导致阶段性客源不足，经营模式单一化定位势必影响投资目标实现。,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1Upa

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