淄博某综合体项目前期定位与物业发展建议 93P.ppt

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1、综合体项目前期定位与物业发展建议,谨呈：房地产开发有限公司,项目策划工作的阶段划分,第一阶段（中期）提交初步结论,第二阶段启动区,工作,最终成果,区域城区功能模块分析区域房地产市场调研专业人士访谈典型客户拜访项目的优劣势分析和价值判断成功案例借鉴,项目初步产品定位项目整体营销思路,提交初步结论,根据客户建议深化分析，完善报告,第一阶段摸底,第一阶段终稿,我们的工作都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向,标志性城市综合体项目规避市场风险，实现利润最大化提供产品组合定位和营销解决方案,我们的目标,本报告是严格保密的。,4,项目界定,区位属性项目属性性,酒 店 分 布 带,商 务 分 布 带,差

2、旅中转区,工 业 区,中 心 商 业 区,项目500米片区城市功能分析,酒 店 分 布 带,美食街未来仍是淄博核心商圈的组成,淄博市中心城区商业网点规划将规划出两个市级商业中心：一个是以美食街、金晶大道、共青团路为依托的老城区市级商业主中心；另一个是以华光路为骨架、西十路为依托，以新城核心区为核心的新城区市级商业副中心。,从三马路到金晶大道，中心路仍然是中心城区重要的商业街区和交通干道，而且是淄博中高档酒店最为集中的区域中心路三个主要功能：城市主干道、酒店一条街、老城商业街,淄博之根：中心路的三重城市角色,政府计划对中心路以东、东四路以西企业实施搬迁，但可预见时期内现状仍然维持,由于资金、土地

3、等各种限制条件，本区域东部重型化工机械企业搬迁计划仍将延迟。重化工企业对商务住宿接待有一定需求，因就近原则，对中心路酒店群有一定依赖。,老城区核心地段，但发展空间有限核心商圈与东部工业区交汇处中心路酒店群的南北中间点,区域属性总结,由于淄博城市功能在本区域交叉并急剧过渡，所以区域属性较为复杂，市民对于本区域的认识差别较大，甚至充满了对立与矛盾，这将使得项目定位和市场预期也多了许多变量。,本报告是严格保密的。,10,项目界定,区位属性项目属性性,占地面积：7514总建筑面积：48239.87地上建筑面积：43001.87容积率：5.72绿地率：37.2%覆盖率：33.8%,项目经济技术指标,项目

4、背景与约束条件,定位为商住综合体，非住宅；,底商规划及定位尚未定案；,综合开发成本高，必须实现高附加值；,务必整合开发商及地段优势资源,项目地块SWOT分析,处于核心商圈综合配套丰富城市展示面好；区域交通便利,地块狭窄，裙楼与上层部分交通组织难度大；西一路形象差，环境嘈杂；中心路路宽狭窄，行车停车不便,优势,劣势,项目地块SWOT分析,核心商圈缺乏高档公寓配套；酒店接待、商务办公存在发展机会,地块位于核心商圈东南角，可能被边缘化；公寓体量巨大，竞争激烈；商业地产屡次失败，市场投资信心受挫,机会,威胁,项目总体功能界定,一个城市核心商圈的综合配套项目,美食街商圈具有淄博其他地方无以伦比的商业资源

5、，但是它却一直缺乏与其紧密结合的综合性高档服务配套项目，区域功能尚有缺憾，本案可以担当起完善片区功能的责任。,本报告是严格保密的。,16,定位分析,定位原则小户型公寓酒店（酒店式公寓）写字楼商业性,定位原则,定位原则之一：不挤公交车，补缺不插队,定位原则之二：把鸡蛋放在几个篮子里,规避激烈的正面竞争，寻找市场空白点。作为老商圈，商业零售经营已出现饱和迹象，发展空间受限制，应该予以规避。,作为体量达到700多套之巨的项目，物业形态单一将面临极大市场风险，应该丰富项目产品线，满足区域综合配套要求。,本报告是严格保密的。,18,定位分析,定位原则小户型公寓酒店（酒店式公寓）写字楼商业性,已售小户型公

6、寓调研,在售小户型公寓调研,共青团路,新村路,人民路,柳泉路,东一路,东方国际公寓,财富广场,世纪上城,鲁中项目,核心商圈小户型公寓分布示意,华都名城,美食街,金晶大道,金宝岛,风尚领域,典型楼盘分析：东方国际公寓,公开日期：2004年10月 销售价格：2800元/平方米 销售周期：3个月 总套数：146套 面积：39、52、63、67 目前租金：550元900元 出租率：100%购买人群分析：少部分作为自住客户，大部分为投资客户，其中周边商圈内个体老板投资者占多数。租赁人群分析：年轻高薪者、特殊需求者、小公司等。,作为投资产品，对商业商务环境严重依赖；淄博与成熟商圈紧密结合的小户型公寓并不多

7、见，大部分位 于核心商圈外围；市场上小户型公寓多是“大改小”，且无任何特色。,地段最重要,本案就在美食街商圈，做投资型小户型公寓条件十分理想，但务必进行产品升级。,本案区位极佳,小户型公寓分布规律,美食街商家高级职员、私营企业主驻淄办事处、服务型公司片区特殊需求人群周边区县私营企业主城区年轻人居住过渡,小户型使用者,美食街商圈私营企业主、商铺房东片区特殊需求人群周边区县私营企业主其他区域投资者,小户型购买者,小户型公寓客户分析,结论：本项目适合小户型公寓定位,户型建议：,套数控制,35-50平米单身公寓，套数比80%；55-65平米一房一厅，套数比20%,为规避市场风险，建议将总体套数控制在3

8、50套以内。,其他建议,单独厨卫；精装修送全屋家电；高品质物业服务,本报告是严格保密的。,26,定位分析,定位原则小户型公寓酒店（酒店式公寓）写字楼商业性,酒店按档次分为高档酒店（四五星级，一半多三星级）、经济型酒店（一二星级，约一半三星级）、普通旅馆（社会旅馆、个体旅馆）。所谓经济型酒店是指将客户锁定在中小企业商务人士、休闲及自助游客人,房价在200元左右的中小规模酒店。经济型酒店装饰简单、前卫。它摒弃了传统酒店繁琐的配套设施，把主攻方向放在免费宽带上网、IDD电话、所有床铺卧具等均按照高星级酒店标准设置等方面，是“一星大堂二星房间四星大床”。中国经济型饭店的平均房价为154元，而75%的受

9、调查企业认为经济型市场的平均房价还将继续上涨。国内经济型品牌酒店目前在市场上占有的比例还不足10%，但发展迅速，大有取代传统三星级酒店的势头。大部分星级酒店的餐厅按独立核算都是亏损，又是酒店管理最烦琐的工作，除早餐外，至少70%的住店客人并不在酒店内用餐。,锦江之星；如家酒店连锁；莫泰168；中州快捷；中江之旅；新宇之星；速8；城市之家；扬子江饭店；7天连锁酒店,中国经济型酒店供应前十强,经济型酒店发展机遇良好,酒店业特征及客源分析,近年淄博酒店业生意火爆，年入住率都超过60%；传统高档酒店侧重休闲、住宿、娱乐，且各有特色；经济型酒店正在崛起，标准间150-180元价格受欢迎；目前产权式酒店达

10、不到应有的标准，更近似酒店；,酒店业快速发展,与其他酒店不同，本案就在美食街，商务客源丰富；中心路连接火车站高速公路，酒店密集，能输送客源；东部工业区可为项目带来部分商务住宿客源；根据区域客源特征，本地段适合经济型商务酒店定位；,本案客源有保证,淄博市三星级酒店调查,淄博市四星级酒店调查,典型楼盘分析：风景华庭酒店,风景华庭无论从销售还是招商方面都是比较成功的案例，甚至销售尾期曾出现抢购的局面。与其同期的美旗假日酒店销售状况亦是如此。可见此类产品的市场空间及热度。,销售起价为3400元/平米，均价为3800元/平米，历时近1年，全部售罄。经营模式：前5年实行返租，年回报8%（税前），由专业酒店

11、管理公司代为经营管理，以培育市场，5年之后由业主自行打理。客户群体：购买群体主要为投资客，约占90%；现状：目前，风景华庭已委托山东吉华酒店管理有限公司代为管理，现正筹备开业。1-3层五福楼酒店（金五福）招商进驻。位于张店区华光路，定位为“淄博市首家酒店式服务公寓”，推广用名“风景华庭酒店式服务公寓”，共19层，其中1-3层为产权式酒店，4层为商务会所，5层为自用办公区，6-19层为酒店式公寓。其中酒店式公寓总体量为348套。户型面积在30-90m2，主力户型为40m2左右，占80%。每户配有独立卫生间和开放式厨房，全部精装修并带全套家私家电销售。,典型楼盘分析：风景华庭,产权式（公寓式）酒店

12、典型运作模式,开发商通过高品质装修和组建专门酒店管理公司，将项目包装成高端产品 酒店，从而使投资者感觉到项目未来的保值增值潜力，吸引投资者注意；通过长期的返租、承诺替投资者还月供款等特殊投资模式，促使意向的投 资者进行实质投资，并实现较长时间内的投资者的产权与经营权分离，酒 店管理公司可获得长时间经营管理权，从而保证了将公寓按照酒店方式进 行经营管理，实现酒店的功能；在项目进入经营阶段，为投资者提供一定期限的免费使用权；酒店的直接客户是投资者，他们将本项目作为酒店和投资产品来购买，他们所看中的是高档酒店和专业的经营管理为项目带来保值和增值；间接客 户是短期居住的商务客人。,此种模式适合于对项目

13、成本构成不了解，投资渠道少，不理解 资金时间价值的投资者。为达到酒店的品质，开发商在前期必须要增大投资成本，使项目 销售风险加大。必须与专业的酒店管理团队合作，有良好的酒店销售渠道，才能 够保证项目的稳定回报。经营期间定期重新装修和更换家具，需追加投资，增大经营风险。,产权式（公寓式）酒店典型运作模式,对于开发商而言，采取此种方式主要的弊端在于：,将公寓产品包装成高档酒店，按照高档酒店价格出售给投资者。用高总价获取较高首付款，一次获得大部分成本回收。成功运营，在扣除承诺的返租或按揭款以及经营成本后，可能不仅回收了全部成本，而且可以获得额外的经营利润。通过获得长期的统一经营管理权，实现高档酒店的

14、功能，对于综合建筑体总体功能的协调和总体价值的提升有促进作用。可以带动其它物业保值增值，提高公寓品质，促进其销售。,对于开发商而言，采取此种方式主要的好处在于：,产权式（公寓式）酒店典型运作模式,符合公司的经营发展战略，从单纯的住宅开发向复合房地产开发过渡。符合商务综合建筑体的基本规律。对项目整体品质有提升作用，保证项目总体价值和高回报。符合目前市场中投资者的投资心理和多重投资的目的。能够提升公寓及其它物业的价值，带动其经营和销售，缩短回款速度。,产权式（公寓式）酒店可行性分析,结论：本项目适合经济型商务酒店,户型建议：,套数控制,以40平米左右标准间为主，精装修,为规避市场风险，建议将总套数

15、控制在200套以内。,其他建议,“一星大堂二星房间四星大床”，把主攻方向放在免费宽带上网、IDD电话、所有床铺卧具等均按照高星级酒店标准设置等方面；酒店装修必须前卫有特色；摒弃传统酒店繁琐的配套设施，不考虑餐饮娱乐设施；可考虑设小型会议室、商务中心提供打印、复印、传真及票务代定服务；尽可能节省大堂接待空间；,酒店式公寓调研,酒店式公寓能够提供酒店水准服务与管理的高档公寓，一般要依托于星级酒店而存在，在酒店管理公司的统一管理下经营。实质上是酒店长租客房的一个变种；对客户来说，是较便宜而且可以享受比较自由住家生活的酒店客房。酒店式公寓使用客户要求高于普通公寓租客，一般由企业主、高管等社会精英构成。

16、所谓酒店式公寓的风景华庭和美旗假日酒店已经演变为经济型酒店。由此来看，淄博市场上并没有真正意义上的酒店式公寓。如果结合本项目商务酒店的定位，我项目也可以与其组合，推出真正意义上的酒店式公寓，业主可委托酒店租赁经营，为酒店长租客户服务，也可自行租赁。,酒店式公寓调研,全套家具家电、室内精装修，厨房卫浴设施要齐全提供家政服务、钟点工服务HBO电视，宽带上网停车方便有会所、酒吧等休闲娱乐场所，服务高档完善装修最好简单而有品质居住区域安全有保证优质物业管理能和一群同是自己圈子的朋友在一起，不会孤单,酒店式公寓客户需求分析,结论：本项目适合酒店式公寓定位,户型建议：,套数控制,以40平米左右标准间为主，

17、精装修,为规避市场风险，建议将总套数控制在200套以内。,其他建议,针对长租客户，装修风格体现时尚居家型；由商务酒店提供酒店式物业服务如洗衣服、更换被单、清洗卫生间等，还可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念。,本报告是严格保密的。,44,定位分析,定位原则小户型公寓酒店（酒店式公寓）写字楼商业性,淄博写字楼市场调研,片区写字楼市场调研,典型楼盘分析：淄博科贸中心,位置：东一路39号（东一路与商场东路交叉口西南角）共9层，带电梯，租金约14元/m2/月，无楼层差价，无其他物业费用。租赁行业：贸易、化妆品、房地产、律师事务所、药品、化工、信息服务等。整栋楼被淄博

18、开发区精细化工研究所购买，租价较低。,美食街,金晶大道,共青团路,新村路,人民路,柳泉路,东一路,八大局写字楼,淄博科贸中心,钻石商务大厦,宏程名座,齐闽大世界,金豪大厦,龙泽苑商务中心,富丽商城,项目周边写字楼分布图,张店城区写字楼发展现状,写字楼租金价格稳定，月租金在2030元/平方米写字楼租赁状况良好，但销售周期长，销售难度大 不利于快速回收成本,租赁状况,目前张店区写字楼售价范围在15004600 元/平米近几年新开发写字楼销售周期普遍漫长，销售滞缓目前在售写字楼总体量较大,销售状况,写字楼本身硬件配备不高，功能方面仅停留在办公写字楼对停车位要求越来越高,产品特点,片区内写字楼市场状况

19、,项目紧邻核心商圈，经销商、代理商对办公及会议接待 有一定的潜在需求 项目处于核心商业圈边缘地带，商圈内部分商业行业有 一定的就近办公需求项目周边尚没有环境档次较好的纯写字楼存在，客观存 在办公升级的有限需求,市场需求,虽然区域内写字楼并不成熟，写字楼在本区域内存在一定的市场空间。但写字楼业态受区域、地块和价格影响，并不是本项目的首选。如大规模上写字楼，可能会出现中关村、嬴环商务大厦等写字楼销售不利的状况。,市场威胁,结论：本项目可做较少体量的写字楼,户型建议：,套数控制,以50-70小开间户型为主,为规避市场风险，建议将体量放小，总套数控制在50套以内，仅作为片区内需求的适量补充和配合。,其

20、他建议,可自由间隔；写字楼定位为小面积“中小企业发展基地”，对形象和档次要求并不很高，所以建议将写字楼楼层放低，以避免售价和使用成本过高。,本报告是严格保密的。,定位原则小户型公寓酒店（酒店式公寓）写字楼商业,定位分析,52,中心路沿街商业调研,美食街商圈沿街商业调研,核心商圈已建商业项目扫描,核心商业区已建商业项目扫描,核心商业区在建商业项目扫描,华都名城规模：总用地11693平米，建筑面积66581平米，商业地下一层13691平米（小商场），地上4层20492平米；公寓9609平米，写字楼22791平米。区位：中心路与共青团路交口营销模式：价格：户型：公寓80-110平米（后改小）办公46

21、-70平米物业类型：商业公寓办公 综合体商业业态：国际名店城、华都国际通讯城、华都国际流行港 车位：300多,核心商业区在建商业项目扫描,金宝岛建筑面积：15万其中商业为9万，一期1-3层为商业3.35万;4-7层为写字楼;9-12层豪宅二期5层大型购物中心及娱乐中心三期23层高档写字楼和5星级酒店区位：柳泉路与新村路交口营销模式：只售不租。价格：写字楼1.5元/平米，豪宅均价4000，底3商铺，临街联体10000多，内部单层卖6000-8000，物管费商铺4元/平米，业态规划：内铺：男饰，女饰，童装，内衣，裤袜，运动休闲 外铺里侧：品牌皮件，进口家用生活饰品，流行箱包客户：80来自张店小店扩

22、展,典型商业项目分析：利群淄博购物广场,建筑面积：5.3平米，4000平米停车场，是一座集购物，餐饮，娱 乐，休闲于一体的大型购物中心区位：商场东路2号 营销模式：青岛利群拷贝，出租租：25返点业态规划：F5：精品家电冰箱空调,洗衣机,彩电,音响,通讯器材,数码,电脑,厨具,健身器材,办公文体用品F4：运动休闲,时尚风向标,儿童乐园,时尚休闲装,牛仔休闲装,运动休 闲装,儿童服饰,童鞋,玩具,床上用品F3：秀美天地职业女装,淑女装,少女休闲,针织内衣F2：绅士世界休闲男装,精品男装,羊绒衫,衬衣,西裤F1：名贵大堂化妆品,黄金珠宝,玉器,钟表眼睛,男女皮鞋,箱包皮具B1：超市烟酒茶叶,食品百货

23、,海鲜,日用品,洗护用品,美味快餐品牌商家：化妆品：玉兰油，羽西等国内品牌。鞋：百丽，老人头，猴王，红蜻蜓男装：BOSS，雅戈尔，杉杉等；女装：淑女屋等家电：菲利普等开业时间：2005年4月19日销售情况：招商95,典型商业项目分析：新天地,建筑面积：5.3万平米区位：美食街中段营销模式：负1层销售或返租，1-2层先销售然后返租，3-5出租价格：负1层8000元/m2 1-2层10000-50000元/m2租：1-2层提点：15，负1层65元/m2月业态规划：5层：台商独资娱乐城；3-4层韩国服装城；1-2层名牌折扣店；负1层 低价秀水街品牌商家：鞋：百丽，达芙妮衣服：Esprit，阿玛妮，登

24、喜路包厢：皇冠，沙驰韩国城：皮尔.卡丹儿童用品开业时间：2005年5月20日销售情况：已售完，招商80，目前百货卖场经营失败，已关门,金帝购物中心,金晶大道,美食街,柳泉路,共青团路,利群,银座购物中心,王府井,商厦,国美电器,美达沛客,项目,淄博饭店,肯德基,麦当劳,新天地,协亨手机,美旗假日酒店,五福楼,兴国大酒店,天泰金店,商行总行,天乐园皇家大酒店,玫瑰大酒店,金豪大厦,众成商场,淄博宾馆,鲁中宾馆,张店宾馆,项目周边商业分布状况,银丰宾馆,交通招待所,新村路,交通宾馆,淄博科技器材大楼,东方宾馆,核心商圈商业发展特点,美食街沿街商铺租金价格较高，平均租金在80100元/平方米之间；西

25、二路、共青团路、新村路租金较低，在2550元/平方米之间；中心路沿街商业租金差距较大，平均租金在50元/平方米沿街业态混杂，大型商场、中小型店铺云集；,沿街商业,一般以大型连锁企业入住为依托（如银座）；在销售方面难度比较大（如利群的前身九龙城项目）；后期经营难度比较大（如一世界数码广场、新天地）；主题卖场建立要考虑同业损害。,主题卖场,区域商业调研分析,大卖场定位风险大：,中心路-美食街商业业态严重饱和，发展前景有限九龙城、新天地运营失败对于投资客的投资信心打击很大，淄博产权式商铺再度成功可能很小本项目位于美食街商圈东南边缘，大卖场经营风险大,大商业分割定制出售较为可行,如果本项目商务酒店定位

26、成立，则酒店服务配套和大堂等将侵占底部商业面积，商业部分将不是本项目重点，如此商业面积将面临卖场不规则、经营面积“不大不小”的尴尬。建议将底部大商业划小，以临街商铺向机构客户定制出售，依托利群、商厦经营，适合体育用品店、手机连锁等经营面积需求较小的业态。,结论,本报告是严格保密的。,65,产品定位,项目总体定位为高档次商务综合建筑体；项目主要功能之间，应形成运转良好的互动作用，成为淄博独特的高品质综合性项目；整体项目以服务型公寓为主要功能，以商务酒店为 主要支持，酒店式公寓为搭配，辅以商量写字楼，配 合底部商业，形成项目的主体；三种功能在统一的商务氛围下相互支撑，形成1+1 大于2的合力，最终

27、以较强的综合实力参与市场竞争。,总述,产品定位组合建议,一般城市综合体功能构成示意,底部（和附属裙楼）为商业、餐饮、娱乐等配套设施；酒店在配套设施层以上；公寓在酒店之上；写字楼在公寓之上；顶层可设观光层、等特色设施。,配套设施,酒店,公寓,写字楼,会所观光层,商务会所配套建议,为提升项目整体品质，建议设立商务会所一座，提供商务洽谈、休闲咖啡、中西健康自助餐，棋牌，美容美发，图书报章阅览等多功能综合性服务，不考虑酒楼。商务会所可为营销推广提供强力支持。,本案产品组合排布建议,国际公寓,小套型写字楼,商务酒店,临街底商,酒店式公寓,南栋,北栋,会所,本案产品组合排布说明,为减少规划调整，在现行规划

28、上对多种关联产品排布组合为统一形象和合理使用，北座从上到下将北座分为酒店式公寓、商务酒店和写字楼等功能，各部分之间相互支持。由于服务型公寓主要是居家和商住用途，体量大，功能比较统一，建议将其放在南座。,本案产品组合排布说明,商务酒店的主要客户类型为短期停留的、商务目的的散客。这类人群需求特点是注重内部空间的舒适性和高品质，注重服务的水准，对配套的要求不是非常强烈。因此在酒店的配套可以少而精，满足其基本需求，如早餐、洗衣等，而对于使用频次相对较低的配套如健身、会议等设施，可共享公寓、写字楼的配套设施：商务会所。建议将会所放置于底部，方便公寓、酒店和写字楼客户消费，也可对外经营。商务酒店为短期租户

29、，而酒店式公寓以长期租客为主，所以电梯和大堂仍应当分用。以免人流混杂，对双方安全角成隐患，降低整体物业的档次。为增强昭示性，建议商务酒店大堂设在中心路临街面，酒店式公寓大堂可设在侧面。,本报告是严格保密的。,73,营销策略,形象定位推售策略,鲁中城市会馆,让美食街为你赚钱 淄博核心商圈商务集群,什么是“会馆”,会馆原本是指洽谈工作、商量业务和往来接待的场所，也是行业内部联络乡谊、进行行会活动的中心，会馆在清代和近代兴盛一时。,为什么是“城市会馆”,本案物业形态都是为商务接待活动服务的，与会馆本意相同本项目包含酒店、公寓、写字楼、会所等多种物业形式，在推广中难以拥有一个品质感强、立意新颖的形象定

30、位。“商务会馆”可以总领这多种形态。“城市会馆”档次感强，大气，可以有助于项目推广。,形象定位说明,国际公寓,酒店式公寓,城市会馆,经济型商务酒店,中小企业发展基地,企业家俱乐部,酒店式服务支持,城市会馆产品形象支持,指服务型公寓，模糊功能性，增强外延,商务会所的形象包装,指服务于周边中小企业、渠道商的写字楼,写字楼,企业家俱乐部,定点接待酒店,提供创业基金,商务会所,商务酒店,服务型公寓,酒店式公寓,营销概念与物业功能支持关系示意图,营销概念一：少数人的圈子,人以群分的自然规律成了这个圈子的身份识别，无可复制的生活氛围也固化了这个圈子的结构。这个圈子是金字塔的顶尖部分，他们渴望独处的机会，他

31、们是公众人物，生活越公开，越有独处渴望的空间。他们渴望内心的安静，他们有时不愿意任何打扰，需要一个可以思考人生，面向自我，追求基业大计的地方。他们需要一个适合加班的地方，不愿意整天守候在大班台，又不愿意把工作带回家去，他们需要换一个工作环境继续工作，换一种感觉和工作状态。他们需要一个处理隐私的地点，他们平时受到太多的干扰，手机响个不停，他们在节假日想把自己隐藏起来，让自己享受内心的平静。他们需要一个社交圈子，他们需要认识更多的朋友，合作伙伴，建立更庞大的关系网络。他们需要一个位于工作和生活之间的中间站。本案的诞生，让这种理想变成了现实，既有让生活归于宁静的超然环境，又有维系不散的上层圈子，使生

32、而平等的人群获得了各自彼此区分的身份认同。以此为基础，在“不和陌生人度假”的诉求之外，那些自觉有条件“与众不同”的人们建构起了一个相对完整的私人生活形态。,营销概念二：企业家俱乐部,商务酒店、酒店式公寓、国际公寓和写字楼都为精英商务人群提供了交流聚会的场所，我们可以整合利用以上资源，成立淄博首家企业家俱乐部，为项目推广提供丰富的营销活动支持。企业家俱乐部可以与威通公司丰富的商务网络资源相结合，并争取政府支持，为企业提供各种综合服务。企业家俱乐部可与温州商会、台商协会等相关商业协会、团体联谊，结成伙伴关系，共同组织各种活动，实现商务资源共享。加入企业家俱乐部可享受本案物业销售、消费的综合折扣，并

33、获取俱乐部会员卡。本案写字楼、公寓客户可自动入会。企业家俱乐部可设立“中小企业创业发展基金”，以促进物业销售，同时提升开发商公关形象。可邀请企业家俱乐部会员单位成为本案商务酒店的定点接待酒店，促进商务酒店的经营和销售。,为少数人提供的高档俱乐部，以财富为标志的少数人社交圈，作为整个商务综合建筑体的核心和亮点，并填补淄博高端商务配套市场的空白，形成强大的市场吸引力,高档商务俱乐部一般是在经济发达城市才出现的。张店作为鲁中区域中心城市，对商务设施的需求会更多样化，需要产生高端商务产品。淄博的经济发展带动了企业的蓬勃发展，也产生了一批豪富阶层。他们拥有巨额的财富，位于社会金字塔的顶尖，他们需要专属的

34、商务活动空间，与家人共同休闲的私密空间，与同阶层人士的交流空间，高档商务俱乐部是比较理想的产品。淄博目前此种高档商务产品还非常少，本项目可填补市场空白。高档商务俱乐部是吸引的客户群体有较大的趋同性，大多数客户事业已经取得辉煌的成就，但还在继续发展壮大过程中，这样的俱乐部为其提供了商务交流的平台，为其事业发展、财富积累提供了良好机会。本项目作为高档次的商务综合建筑体，设立高端的商务俱乐部对于总体价值的提升有促进作用，首先它服务的客户是商务客户，与项目的总体定位不冲突。其次，此俱乐部一旦经营成功，将形成全市范围的影响力，对项目扩大知名度，提升品质有较大帮助一旦项目的总体品质得到认可，会员将成为项目

35、的义务宣传员，在其交际范围内，最有效的将项目信息传达给目标客户，对扩大项目知名度，促进销售有利。,营销概念二：企业家俱乐部,本报告是严格保密的。,81,营销策略,形象定位推售策略平面表现,以服务型公寓销售回笼资金，为酒店招商预留时间先期内部认购，正式发售以项目取得预售证为前提,推广第一步 服务型公寓 5个月,以产权式酒店销售创造利润，提升项目整体形象以装修标准确定和酒店管理公司签约为前提“定点接待酒店”签约完成,推广第二步 产权式商务酒店 4个月,承接产权式酒店销售热潮顺势推出酒店式公寓以企业家俱乐部成立为前提,推广第三步 酒店式公寓 3个月,以主体结构封顶和企业家俱乐部成立为前提创业基金和优

36、惠政策落实，写字楼客户自动入会,推广第四步 写字楼 4个月,不同物业类型推售周期安排,投资型产品销售促进政策建议,短、平、快,短与目标客户保持最短的距离，一针见血平最优的传播组合，最平的费用，最好的推广效果快快节奏，火爆，火爆，还是火爆！,推广总原则,市场突破体系示意图,突破点的建立,市场突破核心,建立城市公馆形象,市场突破关键,投资美食街商圈服务产业的滚滚钱景,形象定位准确的城市会馆定位,产品展示系统生动的城市会馆体验,整合推广体系全方位有效攻击市场,认筹、客户积累,预热期,告诉你一个美食街的惊天秘密炒作“会馆经济”、今天开始让美食街为你赚钱，实现片区聚焦,展开美食街产业配套大讨论，讲美国淘

37、金热的故事；新闻发布会，提升项目品牌、制造市场热点,各阶段推广策略,媒体重点是晨报晚报的报纸软文炒作，户外、围墙展示形象,“城市会馆”概念强势出击、抢占市场,开盘热销期,首个星级商务酒店精装样板房展示,事件营销、营造火爆：企业俱乐部成立、酒店管理公司签约、商务酒店成为28家知名企业定点接待酒店、样板生活展示月、美食街大淘金,各阶段推广策略,所有媒体密集投放，重点是晨报晚报的硬广、FM100,平销期,工程进度报告，发放俱乐部会员卡,注重挖掘老客户资源。庆封顶送大礼、老带新优惠、元旦嘉年华、“公馆生活主题月”，SP营销保持热度,各阶段推广策略,多拓展辅助媒体，如DM、楼宇电视、短信、网络、山航杂志

38、,物业服务品质宣传，老客户回娘家,尾盘期,一口价、清盘让利回报客户,各阶段推广策略,媒体以少量报广、单张为主，减少传统媒体投放,本项目是淄博少见的大型综合物业，推广费用较一般项目要高，约占总销售额的2%。按照总销售额为2亿元估计，全案宣传推广费用约为400万元,营销推广费用估计,电视,杂志,报纸,D M,车身,3 D,Hall Life,网站,户外,电台,网络,楼宇,活动,形象延展期,形象丰满期,销售爆发期,销售持续期,销售收尾期,短信,传播渠道阶段攻击示意图,展会,售楼处包装,楼体包装,工地围墙,路牌,路旗,销售动线,形象延展期,形象丰满期,销售爆发期,销售持续期,销售收尾期,现场包装阶段攻

39、击示意图,样板房,形象墙,谢 谢！,94,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9z

40、k3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq77VcnbXumNE1yGfyTsbSj89J63kRTKDkKUg3mdS5sJ4X5cQ8dK7oW9IkScssECQdz2O9UTlpRjAFPChjhLdzopQzwx

41、Qf8ozdzOhogwAooXpUF83BX4C3jRgjDJiiXEUDMaNz4vQ4n164vspddHvOIVuBBdMA4xp1YhiHk0vOJ8TL1BxogzVlMpmod6ianYGmksQq6NWCEd56hZF4wfaNyZcrGfNxnPiG6ZAxSkfmhJAKtNmCqbRmppeXp8inz4eq3HkWCMSORyMMX522xpHG6basNr6KQfbZsFbHjzyNlJrruLolKFcC84dqfijBO5Dy2NaBcNEBPgQrT12PgpcKx2or2YChN5DPjs80zzdtdAdTKuW4uVv9bbZu3K2SZ2aEhTlIC1UqrIWibkzwHh6p8gLv26zr01mJybfOzFc4T7kQH1IpPwOzMDnAKPLsLrznXGjFNIA9bSWWms6ibKZwQIKrMzalwbFrQJvOP1rPH8rx2KkyYqrtQk5VRwM1HSX,