600173卧龙地产鉴证报告.ppt

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1、董事会：,鉴证报告,立信大华核字2011243 号,卧龙地产集团股份有限公司董事会：,我们接受委托，对卧龙地产集团股份有限公司（以下简称“卧龙,地产”）管理层对2010年12月31日与财务报表相关的内部控制有效性,的认定进行了鉴证。卧龙地产的责任是根据内部会计控制规范-基,本规范（试行）等有关法律和法规的要求，建立健全内部控制制度，,并使之得到有效运行。我们的责任是对卧龙地产截至2010年12月31,日止内部控制的有效性发表鉴证意见。,我们按照中国注册会计师其他鉴证业务准则第 3101 号历史财务信息审计或审阅以外的鉴证业务和内部控制审核指导意见规定执行了鉴证业务。该准则要求我们计划和实施鉴证

2、工作，以对卧龙地产对内部控制制度自我评价报告是否不存在重大错报获取合理保证。在鉴证过程中，我们实施了包括了解、测试和评价内部控制制度设计的完整性、合理性和执行的有效性，以及我们认为必要的其他程序。我们相信，我们的鉴证工作为发表意见提供了合理的基础。,卧龙地产对内部控制制度的设置和运行负责。这种责任表现为，卧龙地产的管理层应当在运用估计和判断的基础上，评价控制程序的预期效益和相关成本。设置内部控制制度的目标在于为下列事项提供,1,合理（但不是绝对的）保证：资产安全保管以防止未授权使用或处理而发生损失；交易按管理当局的授权执行；记录适当使财务报表的编制能符合企业会计准则及相关制度的要求。但是，由于

3、任何一项内部控制制度存在固有的限制，因此，有些错误或舞弊已经发生且未被查出的情况是可能发生的。评价未来时期的内部控制制度也存在一定困难和风险，因为未来情况的变化可能导致控制政策和程序变得不适当，或者遵循控制政策和程序的情况有可能恶化。我们认为，卧龙地产按照财政部颁发的内部会计控制规范-基本规范（试行）规定的标准于 2010 年 12 月 31 日在所有重大方面保持了与财务报表相关的有效的内部控制。需要说明的是，本报告仅供卧龙地产年报披露使用，不得用作任何其他目的。附件：卧龙地产集团股份有限公司关于内部控制制度完整性、合理性和有效性的自我评价报告,立信大华会计师事务所有限公司中国 北京,2,中国

4、注册会计师；裘小燕中国注册会计师:胡志刚二一一年四月六日,附件,卧龙地产集团股份有限公司,关于内部控制完整性、合理性和有效性的自我评价报告,为了规范管理，控制经营风险，本公司根据自身特点和管理需要，建立起了一套较为完善的内部控制制度。整套内部控制制度贯穿于公司经营管理活动的各层面和各环节，确保了各项工作都有章可循。经实践证明，公司内部控制具备了完整性、合理性、有效性。内部控制制度在本公司管理当局领导和全体员工共同努力下，得到了不断的发展和完善，这为本公司的经营发展打下了坚实的基础，使得本公司工作高效，各部门互相协调、互相制约。,一、内部环境,内部环境是企业实施内部控制的基础，一般包括治理结构、

5、机构设置及权责分配、内部审计、人力资源政策、企业文化等。内部环境的好坏直接决定着企业其他控制能否实施以及实施的效果。本公司作为上市公司，本着规范运作的基本思想，积极地创造良好的内部环境，主要表现在以下几个方面：,(一)治理结构、机构设置及权责分配,1组织结构框架,3,上,虞,市,卧,龙,天,香,西,园,房,地,产,开,发,有,限,公,司,耀,江,神,马,实,业,（武,汉,）,有,限,公,司,股 东大 会,监事会,审计委员会,董 事 会战略委员会董事会,总 经 理室,薪酬与考核委员会提名委员会,财务成本部,工程管理部,营销策划部,办公室,产术部,置业有限公,上虞市卧龙天香华庭置业有,嵊州卧龙绿都

6、置业有限公司,武汉卧龙房地产开发有限公,绍兴市卧龙房地产开发有限,置业有限公司,银川卧龙房地产开发有限公,清远市五洲实业投资有限公,绍兴卧龙物业管理有限公司,武汉卧龙墨水湖置业有限公,司,限,司,公,司,司,司,公,司,司2本公司作为一家上市公司已经按公司法、国家及证监会的有关法规4,和企业章程，建立了股东大会、董事会、监事会以及在董事会领导下的经营班子，并分别明确了决策、执行、监督等方面的职责权限，形成科学有效的职责分工和制衡机制，为公司的规范运作、长期健康发展打下坚实的基础。,3控股股东占用资金的情况。本公司目前不存在着被控股股东占有资产的,情况。,（二）内部审计,为了使控制的各项规章制度

7、落到实处，保证资产的安全与完整，确保在经营活动中产生的财会与非财会信息的准确，本公司的有关职能部门组成联合审计小组定期或不定期对销售、采购等重要经营环节的情况进行审核，并提出书面审计报告，对存在的问题、资产存续情况及其它问题加以处理和确认。,本公司已制定内部审计制度，并设置内部审计岗位。根据公司目前的实际情况，暂在财务成本部内设立内部审计岗位，由财务成本部代为履行内部审计机构的职责，对公司内部控制制度的执行进行监督，定期对内部控制制度的健全有效性进行评估并提出意见，条件成熟时将设立专门的内部审计机构，使内部审计对公司内部控制的有效性发挥更重要的作用。,（三）人力资源政策,公司管理层充分认识到高

8、素质的人员队伍对内部控制能否实施及实施的效果起着重要的作用。从人员结构上来看，大专以上的员工占公司总部人员总数的2/3 以上。本公司在运作中，结合企业的实际情况建立了一套由招聘、培训、考核、奖惩组成的人事管理制度。公司制订了包括招聘管理制度、考勤管理、薪酬管理、员工手册、培训与发展管理、绩效考核管理制度及职工晋档晋级管理办法、员工福利规定、奖惩办法、员工礼仪、劳动合同管理等一系列人力资源管理制度，明确了高级管理人员权、责、利，加强对高级管理人员的监督和管理，年度考核严谨，评议制度完善，明确员工的岗位任职条件，人员的胜任能力及评价标准、培训措施等，形成了有效的绩效考核与激励机制，为不断提高公司员

9、工素质，确保内部控制的有效实施及公司的长远发展打下了坚实的基础。公司已将各项人事政策在实际运作中贯穿执行，使绩效考核科学、公正、公平、客观合理。公司目,5,前已形成一个整体素质较高的团队。,（四）企业文化,本公司为房地产行业企业，以建立客户为中心的市场营销和客户服务体系；以提升公司管理与运营水平，完善各项管理制度流程，建立可复制的管理模式；以建立和实施科学的供方管理体系，建立战略合作伙伴，提高市场竞争力；以加大引进营销、设计等专业人才，提高各类专业人才素质为公司的经营思路。以“打造精品楼盘，成就完美生活”为公司质量方针。,本公司注重加强企业文化建设，将文化以员工手册予以制度化，认真落实，培育积

10、极向上的价值观和社会责任感，倡导诚实守信、爱岗敬业、开拓创新和团队协作精神，树立现代管理理念，强化风险意识。,公司高层管理人员能够在企业文化建设中发挥主导作用；企业员工能够遵守员工行为守则，认真履行岗位职责；公司高层管理人员和员工能够做到遵纪守法、依法办事。,二、风险评估,本公司是房地产开发企业，主要开发销售商品房，面临着政策性风险、管理风险、业务经营风险、市场竞争风险、财务风险等风险。本公司管理当局面对上述风险进行了评估并制定了相应的对策：,（一）政策风险的评估及对策A、宏观调控政策风险,房地产业已经成为我国国民经济发展重要的经济增长点，同时，受国民经济发展周期影响较大。我国房地产业的发展尚

11、不成熟，政府为引导和规范行业的健康发展，必然运用产业政策、信贷政策等进行宏观调控。在房价过快上涨、社会资源过度向房地产行业集中的背景下，为了保持宏观经济和房地产行业健康发展，政府出台了一系列针对房地产行业的调控政策。2011 年 1 月 26 日出台的国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（新“国八条”）为全年的市场调控确定了基调，本轮调控除了继续提高存款准备金率和加息收紧市场流动性、严格信贷政策外，还新增了“限购令”和房产税等行政和,6,税收手段以抑制投资投机性购房需求，加大土地供应和保障房建设以解决市场供求矛盾。系列调控政策的叠加，将会对市场产生较大影响。针对国家宏观调

12、控政策变化的影响，公司的分析及对策如下：,本公司的主营业务是普通商品住宅的开发和销售，目标客户主要是居住在二三线城市的普通消费者。目前，随着中等城市经济的稳步增长，居民改善住房条件愿望强烈，相对于少数大城市，中等城市居民购房主要是满足自身消费需求，因此本公司整体经营发展战略与国家调控政策最终目的是一致的。,本公司不断完善现代企业制度，加强科学管理，提高企业的决策和经营水平，积极开拓国内市场，使企业健康持续发展，正确处理国家和企业的关系，使可能发生的政策变化对企业的影响降至最小。,B、土地管理政策变化引致的风险,土地是房地产企业生存和发展的基础。目前，全国各地均已实行土地公开出让制度，地价支付周

13、期进一步缩短。这种土地供应政策将有利于规范房地产市场，促进行业有序发展和公平竞争，但也加大了公司进行土地储备的资金压力，影响房地产企业资金的周转效率和收益回报。2008 年 1 月 3 日国务院发布国务院关于促进节约集约用地的通知，土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的 20%征收土地闲置费。该通知的实施将对房地产企业的项目开发进度提出了更高的要求。2010 年 3 月 10 日，国土资源部出台关于加强房地产用地供应和监

14、管有关问题的通知，内容包括了“开发商竞买保证金最少两成”、“1 月内付清地价 50%”等 19 条土地调控政策。此外，由于土地为不可再生资源，具有典型的稀缺性特征，政府严格控制土地供应及开发，公司的项目用地可能由于政府调整规划、拆迁政策变化及项目自身开发周期影响而导致公司土地贬值、缴纳土地闲置费甚至无偿交回土地使用权的风险。,针对土地管理政策变化引致的风险，公司主要采取以下对策：,与当地城市规划、国土资源部门保持密切联系，及时掌握政府关于土地利用综合规划及土地政策、地价政策的调整，及时采取相应的对策。根据公司的战,7,略规划，加强对目标区域房地产市场的研究，准确把握房地产市场的价格走势，从而准

15、确定位土地价格，为在目标区域获取土地提供决策参考。在土地储备方面坚持“择优、限价”的原则，截止 2010 年 12 月 31 日，公司在建和拟建的建筑面积约达到 265 万平米。目前的土地储备可以满足公司未来 3 年以上的高速发展需要。,C、住房按揭贷款政策变化的风险,根据国务院关于切实稳定住房价格的文件精神和中国人民银行关于调整个人住房信贷政策的精神，各银行相继调整了个人住房贷款政策，包括提高个人住房贷款最低首付比例；对借款人及其配偶贷款购买第二套及第二套以上住房的，以及购置高档别墅、高档住宅和异地购房的，渐次提高首付比例、提高贷款利率等。,上述政策执行将会提高购房的按揭融资成本和降低潜在客

16、户的购买力，也将对公司产品销售产生不利影响。同时，各地也在相继出台预售款监管制度，房地产开发企业商品房预款必须开设专用账户，专款专用，该等政策的变化会对公司资金的运用效率产生影响。,根据公司以往销售的统计数据，65%以上的消费者首付四成以上的房款，且首付款都在三成及以上，这说明由于公司业务所在地区均为二三线城市，公司的目标客户群主要是有一定积蓄的自住型购房群体，受传统观念和收入水平的影响较重，投资及投机者较少。但银行按揭贷款利率的上调会增加购房者的购房成本，降低具有购房意向的消费者的购买力，这将对公司产品销售将带来不利影响。,针对购房按揭贷款政策变化的风险，公司主要采取以下对策：,公司一直注重

17、开发普通住宅，是国家鼓励和按揭贷款支付对象，按揭贷款政,策变化对公司影响有限。,D、税收政策变化风险,税收政策是常用的房地产宏观调控手段，其变动情况将直接影响房地产开发企业的盈利和现金流情况。2008 年 4 月 7 日，国家税务总局发布了关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知（国税函2008299 号），规定房地产开发企业预缴企业所得税的，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。该,8,通知要求按利润总额进行预缴，相对原有计算方法对企业的成本有所提高，对公司的开发成本会产生一定影响。2009 年 3 月 6 日国家

18、税务总局印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知，规定企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于 15。（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。（三）开发项目位于其他地区的，不得低于 5%。（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于 3%。2006 年 3 月、12 月和 2007 年 1 月财政部、国家国税总局相继颁布有关房地产企业土地增值税预征及清算的具体规定，要求土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清

19、算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。,针对税收政策变动的风险，公司主要采取以下对策：,公司严格执行中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（财法字19956 号）及开发项目所在地土地增值税管理办法的规定，在房地产开发项目土地增值税清算前，按照售房款的预征比例预缴土地增值税，在达到规定的清算条件后，公司向当地税务机关申请土地增值税清算。,（二）管理风险的评估及对策1、实际控制人控制风险,陈建成先生直接持有卧龙控股 48.93%的股权，陈嫣妮女士持有卧龙控股38.73%的股权,陈嫣妮女士是陈建成先生的女儿，陈建成先生合计控制卧龙控股87.66%股权。卧龙控股持有卧龙置业 65%股权，是卧

20、龙置业的控股股东；卧龙控股持有卧龙电气 25.64%的股权，陈建成先生个人持有卧龙电气 2.35%股权，卧龙电气持有卧龙置业 19.15%股权。卧龙置业持有本公司 51.49%的股权，是本公司的控股股东。,2、公司快速成长引致的管理风险,近三年，公司发展速度较快，营业收入由 2007 年度的 76,482.96 万元增长到 2010 年度的 219,879.65 万元；归属于母公司股东的净利润由 2007 年度12,010.95 万元增长到 2010 年度的 27,025.93 万元。未来几年，公司仍将继续保持快速发展的趋势。公司经营规模扩大和业务范围的拓宽对企业的管理能力、,9,治理结构、决

21、策制度、风险识别控制能力、融资能力等提出了更高的要求。截至2010 年末，公司已有直接和间接控股子公司 13 家，为支持公司业务规模的扩张，公司将积极采取股权收购方式获取更多的项目资源，公司下属控股子公司数量持续增加，倘若公司未能建立规范有效的控制机制，对控股子公司没有足够的控制能力，将会对公司业务开展、公司品牌的维持产生一定影响。,针对管理风险，公司分析与对策如下：,公司已建立了独立董事制度、关联交易决策回避制度，同时，卧龙控股集团有限公司、浙江卧龙置业投资有限公司、陈建成先生也分别作出了竞业限制承诺。通过上述措施，力求在制度安排上防范实际控制人操控公司现象的发生，而且公司自设立以来也未发生

22、过实际控制人利用其控股地位侵害其他股东利益的行为。公司已建立了包括股东大会、董事会（决策层）、总经理（执行层）的现代企业制度，并不断改进和完善内部激励和约束机制，但随着公司业务的不断拓展和规模的扩张，公司的规模、管理工作的复杂程度都将显著增大，存在着公司能否建立起与之相适应的组织模式和管理制度、形成有效的激励与约束机制，以保证公司运营安全、有效的风险。（三）经营风险的评估及对策1、跨地区从事房地产开发风险,公司的市场定位立足于国内二、三线城市，重点选择区域为长三角、珠三角及国内房地产行业起步较晚、常住人口增长稳定的省会城市。目前公司开发项目主要位于浙江上虞、浙江绍兴、浙江嵊州、浙江宁波、湖北武

23、汉、宁夏银川、广东清远、山东青岛等地。由于房地产开发具有地域性强的特征，各地气候、地质条件、居民生活习惯、购房偏好、市场情况、地方开发政策和管理法规等都相互存在一定的差异，为了保证项目开发的顺利进行，公司必须适应当地开发环境，否则将面临一定的经营风险。,针对跨地区从事房地产开发风险，公司分析与对策如下：,公司建立了项目拓展及论证管理制度，细化拟投资项目的分类，最终在最佳时机拿出准确的经济测算及市场风险预测，作为项目投资决策参考的有利依据。调研包括以下三个层次：,调研城市的经济走势分析公司营销企划部负责公司战略区域内宏观经济走,10,势和政府政策的调查与研究，按照以下标准对城市进行分类：一类城市

24、（经济增长趋势好，未来 3 年内收益看好，介入成本低、风险小）、二类城市（目前经济水平高，现在收益看好，介入成本高、风险较大）、三类城市（经济水平不高，收益较差，介入成本很高、风险性难预测）和四类城市（经济较差或者近期前景欠佳或者市场风险极大）。,调研城市内的区域市场走势分析公司营销策划部负责公司尚未进入城市(分子公司市场开发部负责已进入城市)的区域性市场需求的调查与研究，参照对城市的分类标准，将城市内的区域分为一类区域、二类区域、三类区域和四类区域。测算区域内政府规划待开发地块的可行性数据公司营销企划部(或者分子公司市场营销售部门)负责公司城市区域内各待开发地块的市场优劣势与成本预测，参照对

25、城市的分类标准，将区域内的地块分为一类地块、二类地块、三类地块和四类地块。在调研与分类的基础上，将不同类别的城市、区域、地块用不同的颜色标注在地图上，并根据最新的调查结果定期更新与调整。,针对异地开发具体项目的投资决策，公司建立了项目投资决策制度，该制度包括项目的投资意向书、可行性研究报告，到最终由董事会、股东大会批准投资方案。,筛选与投资决策结合公司不同时间资金现状，将多个拟投资地块进行横向比较分析；同时，将拟投资地块与已投资地块进行纵向比较分析，力争将有限的资金投向收益最高，风险最小的地块。,开发时机的把握购置地块后，通过项目的营销策划分析，把握最佳的启动时,机，争取利润最大化，风险最低化

26、。,项目启动后，项目所属子公司根据市场调研，深入细化确定产品的市场定位和目标客户，完善设计及施工方案，进一步化解市场偏好风险。规划、设计方案、销售政策由分子公司制定，集团公司组织专业人员调整与审批后，报公司总经理办公会议审批，由子公司下属的项目管理部门负责具体执行。,项目成本及收益执行项目预算管理制度。项目预算由集团公司经营管理层制定，子公司及其所属项目管理部门负责执行并对成本控制负责，经营收益与成果作为对分子公司及其项目管理部人员奖励的依据。既实现了成本的控制，又体现出用超额收益激励的作用。,11,人事管理制度实行委派制与人员的本土化相结合。集团公司在项目开发地区设立子公司，负责项目的具体开

27、发，除子公司经理、财务总监、核心技术人员委派外，其余人员实行本土化。既降低了管理成本，又能使管理人员更容易适应当地市场环境。,公司通过上述跨地区经营的决策制度，目前跨地区开发的项目进展良好并保,持较好的持续性。2、项目开发风险,房地产项目开发具有环节多、周期长和投资大的特点。项目开发周期一般在两年以上，从投资决策、土地获取、规划设计、项目施工、产品销售及物业管理的开发流程中，涉及多重环节和合作单位，同时项目开发过程中须获得的政府许可，也涉及国土、房管、建设、规划、消防和环保等多个政府部门的审批，上述任何环节的不利变化，都将可能导致公司项目开发周期延长、成本上升等风险，造成项目预期经营目标难以如

28、期实现。针对项目开发风险，公司对策如下：,公司多年来从事房地产开发业务，在项目管理组织实施方面具有丰富的经验，基本实现了以项目管理部为核心的项目管理和实施的程序化、科学化、规范化，为确保开发项目的质量提供了强有力的保证。,3、商业地产经营模式风险,公司控股子公司清远市五洲实业投资有限公司开发的卧龙五洲世纪城项目建成后，商贸城项目 70%的商业铺位将出售给业主，公司将预留 30%的商业铺位用于出租，清远市五洲实业投资有限公司设立全资子公司清远义乌商贸城经营管理有限公司负责商贸城的经营管理。如果公司不能及时完成招商、开业等工作或者公司对商贸城的经营管理不到位，则有可能影响公司卧龙五洲世纪城项目的商

29、铺及住宅销售，并对公司业绩产生较大影响。针对商业地产经营模式风险，公司分析与对策如下：,公司开发的商品住宅和社区配套商业设施的销售主要采用自主销售方式，由公司的营销企划部和子公司共同负责。公司开发的所有项目均建造卖场来营造良好的销售环境，建造样板示范房让客户更直观地了解产品。目前，公司在积极探索新的销售模式，即委托一些有实力的房地产代理销售公司代理销售部分楼盘。,12,公司一直是以优质中档普通商品住宅为主导，努力发展包括经济适用房在内的多品种、多层次的特色化产品以降低开发风险。同时，积极拓展产业链，寻找一条把房地产开发、物业管理、物业租赁相结合的产业化发展之路，以优化公司的产业结构，培育面向未

30、来的新利润增长点。,4、销售风险,个人购房已成为市场主流，市场需求日趋多元化和个性化，购房者对房地产产品和服务的要求越来越高，如果公司在项目定位、规划设计等方面不能准确把握消费者需求变化并做出快速反应，就可能造成产品积压，形成资金压力；此外，2010 年 4 月 15 日，国务院要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于 50%，贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍.对购买首套住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于 30%的规定，及未来可能出台的关于首付款比例的其他法规，也都将可能对公司未来的产品销售带来一定的风险。,为应对经营过程中的销售风险，公司对策

31、如下：,户型结构较好是公司产品的一大特色。经过多年的努力，户型结构合理现已成为公司的产品特色，公司设计的户型紧凑，注意功能的延展、叠加，使户型结构既符合国家产业、环保政策，又能最大限度地满足客户的需求。,产品与市场定位准确、户型结构合理以及优良的品质使得公司在进入当地市,场后，能迅速树立起良好的品牌形象，提高市场占有率。,5、产品质量与工程建设风险,房地产项目开发涉及了勘探、设计、施工、材料、监理、销售和物业管理等诸多方面，尽管公司一直以来均致力于加强对项目的监管控制及相关人员的责任意识和专业培训，制定了各项制度及操作规范，建立了完善的质量管理体系和控制标准，并以招标方式确定设计、施工和监理等

32、专业单位负责项目开发建设的各项工作，各专业单位均挑选行业内的领先者，但其中任何一方面的纰漏都可能导致工程质量问题，将损害公司品牌声誉和市场形象，并使公司遭受不同程度的经济损失，甚至导致法律诉讼。,针对产品质量与工程建设风险，公司对策如下：,公司通过品牌建设、人性化的产品设计、严格的品质控制，树立了良好的企,13,，“,，,业形象，公司产品客户认可度与美誉度越来越高。2008 年至 2010 年度，公司先后获“2008 中国最具影响力品牌企业”“2008 中国房地产省市品牌 TOP10”，2009年度浙江省房地产开发 20 强”，“绍兴市 AAA 级房地产诚信企业”,“2010 年度中国房地产最

33、具发展潜力企业；金湖湾获“2008 中国十大宜居楼盘”；天香华庭获“2008 中国十大生态楼盘和 2009 年浙江省十佳排屋别墅”“2010 年中国城市魅力经典楼盘”；清远五州获“2010 年最具投资价值商业地产”；天香西园获“2010年中国品质典范住宅”；武汉剑桥春天获“湖北省黄鹤楼杯“等多项荣誉称号。公司建立了完善的质量保证体系，通过了 ISO9001:2008 质量体系认证，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度。公司已建立和健全了资料控制、记录控制、内部质量审核、质量计划控制、合同评审、项目开发策划、设计开发策划、不合格品控制、持续改进等一系列制度和流程。通过该质量控制

34、体系的建立和运行，公司房地产开发从项目策划、设计管理、投资控制、工程施工、物资采购到销售服务和物业管理的每一个过程，均得到有效控制。大到项目的总体策划，小到每一道工序的施工工艺，都制定了详细的标准。与此同时，公司还把客户满意度作为衡量工作质量的标准，每年均进行客户满意度调查，客户对工程质量的满意度已经作为工程系统业绩考核的重要指标，做到从公司内部建造到外部客户实际使用进行双重监督考核，确保项目开发的质量。,（四）财务风险的评估及对策1.现金流量不足风险,现金流量压力主要源自项目开发，随着公司经营规模的加大，后续购买项目开发用地还需投入资金，公司可能面临现金流量不足的风险。项目开发资金对外部借款

35、及关联方提供资金的依赖程度较大。随着业务的持续发展，作为资本密集型企业，公司仍将需要大量的资金支持，如果外部借款渠道及关联方提供资金受到限制，自有资金和商品房预（销）售回笼的资金跟不上项目建设要求，则公司房地产项目开发将面临筹资风险。,2.销售按揭担保风险,购房者在购买商品房时，多选用银行按揭的付款方式，办理按揭贷款的银行,14,识别外 风险，关注到,可能会要求开发商为购房人的按揭贷款提供担保。公司向银行提供商品房按揭贷款担保为阶段性担保，担保时间自银行按揭借款放款之日起至购房人所购商品房的房产证办理完毕并送至银行抵押之日为止。在担保期间内，如购房人无法继续偿还银行贷款，银行将首先以购房人的抵

36、押物用于清偿剩余贷款，抵押物价值不足以抵偿相关债务的，公司将承担一定的经济损失。,针对财务风险，公司对策如下：,公司建立资金计划管理体系，从公司总体开工计划出发，合理调配使用资金，严格控制偿债风险，根据自身盈利能力、资金周转情况和外部融资环境适度调节公司的负债结构。公司从未发生过银行贷款违约和不能偿付到期债务的情况，并取得了各银行的大力支持。同时公司将通过上市融资、银行借贷、金融创新等多种方式扩大公司融资渠道。,（五）公司识别内部性质的风险，充分关注到下列因素：,1.董事、监事、经理及其他高级管理人员的职业操守、员工专业胜任能力等,人力资源因素。,2.组织机构、经营方式、资产管理、业务流程等管

37、理因素。3.研究开发、技术投入、信息技术运用等自主创新因素。4.财务状况、经营成果、现金流量等财务因素。5.营运安全、员工健康、环境保护等安全环保因素。6.其他有关内部风险因素。,（六）公司识别外部性质的风险，充分关注到下列因素：,1.经济形势、产业政策、融资环境、市场竞争、资源供给等经济因素。2.法律法规、监管要求等法律因素。,3.安全稳定、文化传统、社会信用、教育水平、消费者行为等社会因素。4.技术进步、工艺改进等科学技术因素。5.自然灾害、环境状况等自然环境因素。6.其他有关外部风险因素。,15,结合不同发展阶段和业务拓展情况，,（七）本公司能够结合不同发展阶段和业务拓展情况，持续收集与

38、风险变化相关的信息，进行风险识别和风险分析，及时调整风险应对策略。,三、控制活动,本公司充分认识到，良好、完善的控制措施对消除风险、实现经营目标的重要性。本公司能够结合风险评估结果，通过手工控制与自动控制、预防性控制与发现性控制相结合的方法，运用相应的控制措施，将风险控制在可承受度之内。本公司的控制措施一般包括：不相容职务分离控制、授权审批控制、会计系统控制、财产保护控制、预算控制、运营分析控制和绩效考评控制等。,（一）不相容职务分离控制,本公司对于各项业务流程中所涉及的不相容职务进行了必要的分析和梳理，并实施了相应的分离措施，形成在各项业务的分工及流程上各司其职、各负其责、相互制约的工作机制

39、。,本公司在经营管理中，为防止错误或舞弊的发生，在房地产开发与付款、销售与收款、财务管理等环节均进行了职责划分。例如支付工程进度款环节，相关付款职责划分和程序如下：1.付款申请,各子公司经办部门根据合同实际执行情况填写工程付款审批单，工程进度款的支付应附有现场监理和工程部现场工程师签字认可的工程进度表，材料款需另附材料入库单；工程管理部负责人在工程付款审批单上签字确认，在子公司财务总监核准的基础上，根据付款金额的大小，分别报子公司总经理、公司总经理审批；工程付款审批单一式三份，分别由工程管理部、经办部门、财务部留存。,申请结算款，由经办人填写结算申请表，并附上经总经理确认的项目,结算书，经各相

40、关部门审核后，报财务部支付款项。,2.审批,工程管理部根据工程付款审批单，按合同审核本次付款和已付工程款数额，签署审核意见；财务部门根据款项的实际支付情况和公司的资金状况等进行复核，签署意见；经分管工程副总审核，报总经理和财务总监共同批准。,16,3.款项支付,领款单位在规定时间内凭税务发票和审批后的工程付款审批单到财务部门领款。第一次领款需要由单位授权委托证明书和经办人出示身份证并提供身份证复印件。,款项的支付由财务部门负责。会计在付款前对领款人提供资料的真实性、完整性、合规性，以及金额的准确性进行审核。会计审核无误记账后交出纳审核确认，出纳根据规定付款。,通过上述职责划分，有效地防止了舞弊

41、和不法、不正当、不合理行为的发生。,（二）授权审批控制,公司在交易授权上区分交易的不同性质采用了不同的授权审批方式。各级经营层根据审批权限履行审批职责，对于一般性交易如支付施工单位的工程进度款，由各级经营层按单笔资金额度审批权限内审批；对于非常规性交易，如收购、投资、发行股票等重大交易需报经股东大会或董事会批准。,现就本公司的实际情况，将有关的交易授权情况加以评价。,（1）一般授权。在房地产开发业务中，本公司一直采用招标与审批相结合的制度。达到招投标标准的，工程勘测、设计、施工及监理单位的选择采用招标方式；标准以下的工程项目，供方选择采用部门评审和领导批准方式，同时坚持多家供应商报价制；在销售

42、业务中，销售部门根据公司制定的房地产销售服务控制程序办理；在费用开支方面，公司规定按业务性质、部门等审批权限。如卧龙地产集团股份有限公司财务审批制度对合同款的中审批程序和付款依据都作了明确的规定。从审核的情况看，各类业务的审批程序得到了有效遵循。,（2）特别授权。对于重大经营活动，须由股东大会或董事会作出批准，,从而保证了交易的进行合法依据。,本公司章程和对外投资、资产处置与资金借贷的审查与决策程序规定，董事会授权总经理，决定每年不超过公司最近经审计净资产百分之一的资产进行处置；对于股东大会、董事会审议通过的投资项目并已签订合同的对外付款，由总经理根据董事会形成的批准文件审批，对于超出项目预算

43、和合同金额的对外付款，总经理提请公司董事长审批；合同内资金支付，由总经理授权分管领导和财务总监审批等等。,17,（三）会计系统控制本公司认为良好、有效的会计系统能够确保资产的安全、完整，可以规范财务会计管理行为，强化财务和会计核算，由此在制度规范建设、财务人员、各主要会计处理程序等诸多方面做了大量工作。1、在制度规范建设方面如前所述，本公司在贯彻执行企业会计准则和国家其他规定前提下，制定了卧龙地产集团股份有限公司财务管理制度等一系列具体规定，从制度上完善和加强了会计核算、财务管理的职能和权限。卧龙地产集团股份有限公司费用报销制度和卧龙地产集团股份有限公司财务审批制度中关于公司资金管理及审批权限

44、的规定有效地加强了费用开支审批管理。所属公司财务部受本公司总经理和公司财务部的双重领导。卧龙地产集团股份有限公司预算管理制度、卧龙地产集团股份有限公司财务制度还分别对预算管理、经济合同管理、产权管理、高风险业务、担保和抵押、流动资产、固定资产、无形资产、递延资产、成本费用、营业收入、利润及其分配以及会计基础工作都分别作了具体规定。总的来看，公司在制度规范建设方面做了大量富有成效的工作。2、岗位设置、人员配备及主要会计处理程序公司财务机构的设置情况如下图所示：财务成本部,会计核算科,审计科会计经理会计主管核算会计出纳18,财务管理科子公司财务部会计经理会计主管核算会计出纳,从结构图可见，财务管理

45、和会计核算已经从岗位上作了职责权限划分，并配,备相应的人员以保证财会工作的顺利进行。,公司编制了卧龙地产集团股份有限公司财务管理权限职责说明书，对各岗位的职责权限予以明确。公司根据内部控制基本规范等制度的要求及本单位的会计业务需要，根据不相容职责相分离的原则，已合理设置财务管理、会计核算、经营分析、出纳及其他相关工作岗位，明确职责权限，形成相互制衡机制。本公司已配备相应的人员以保证相关控制的有效执行。,本公司就主要的会计处理程序做了明确而具体的规定，从工程用款的审核、批准及支付，开发成本的归集、分配及结转，房地产的销售与收款，各种费用的发生与归集，到投资与收购、筹资与信贷等特殊业务都有相应的规

46、定与制度。通过实施穿行测试、抽查有关凭证等必要的程序，公司的会计系统能够确认并记录所有真实的交易；能够及时、充分详细地描述交易，并且计量交易的价值；能够在适当的会计期间记录交易，并且在会计报表中适当地进行表达与披露。,（四）财产保护控制,本公司在资产安全和记录的使用采用了安全防护措施。对于资产的管理建立了完善的机制和方法，从而使资产的安全和完整得到根本保证。如卧龙地产集团股份有限公司财务制度中对资产的管理、使用、记录等有严格的规定；对于重要的工程技术资料，制定了卧龙地产集团股份有限公司保密工作管理规定。对于其他重要的会计凭证、现金及有价证券也有相关的措施保证其安全和完整。本公司在存货的管理达到

47、了较理想的水平，实现了开发产品的明细记录，彻底地保证了帐实、账账相符。这不仅实现了资产的安全完整，更为经营决策提供了准确的数据。在记录、信息、资料的使用上，相关权限和保密原则保证了企业的商业秘密不被泄露。,（五）预算控制,本公司建立并实施全面预算管理制度，明确公司内部各责任单位在预算管理中的职责权限，规范预算的编制、审定、下达和执行程序，通过预算将公司未来的销售、成本、现金流量等以计划的形式具体、系统地反映出来，以便有效地组织与协调企业全部的经营活动，完成公司的经营目标。公司预算的内容包括对内部各部门、各单位的各种财务和非财务资源进行分配、考核、控制。,（六）运营分析控制,19,本公司建立并实

48、施运营分析控制制度，综合房地产开发与付款、销售与收款、投资、筹资、财务等方面的信息，通过因素分析、对比分析、趋势分析等方法，定期开展运营情况分析，发现存在的问题，及时查明原因并加以改进。总经理办公会议每周召开一次，总经理工作会议每月召开一次，必要时，由总经理决定召开临时会议。有下列情形之一的，总经理应在五个工作日内召开临时总经理办公会议：（1）总经理认为必要时；（2）其他副总经理提议时；（3）董事长提议时。参加人员为总经理、副总经理及其他高级管理人员，总经理认为必要时，可扩大到部门总经理。总经理应当根据董事会的要求，每月至少一次向董事长或董事长指定的董事报告工作，报告内容包括：公司年度计划实施

49、情况、公司重大合同的签订和执行情况、资金运用和盈亏情况、重大投资项目的进展情况等方面。总经理应当根据监事会的要求，向监事会报告公司重大合同的签订情况、执行情况、资金运用情况和盈亏情况。董事会或者监事会认为有必要时，总经理应在接到通知的五日内按照董事会或者监事会的要求报告工作。,（七）绩效考评控制,公司建立了完善的高级管理人员绩效考评体系和薪酬制度，高级管理人员的工作绩效与其收入直接挂钩。董事会提名、薪酬与考核委员会负责对高级管理人员的工作能力、履职情况、责任目标完成情况等进行年终考评，制定薪酬方案报公司董事会审批。公司将进一步完善公司治理结构，健全公司激励约束机制，有效调动管理者和重要骨干的积

50、极性，吸引和保留优秀管理人才和业务骨干，从而更好地促进公司长期稳定发展。,（八）计算机控制,本公司在生产经营过程中非常注意控制手段和方法的使用，这些为企业的高效、经济地运行提供了极大的帮助。例如,在销管部门，销售合同的管理、销售回款的管理、应收账款的金额、期限、以及客户的信用情况全部采用计算机处理，这使得工作效率极大地提高，工作准确度得到了保证，而且把一些需要定期进行审核的工作转化为每次进行控制，使得对客户的信用程度和销售人员业绩的了解程度精确到每天的水平上；在财务部门，用友电脑软件的使用为提高核算的及时性、准确性提供了保证。（九）重大风险预警机制,20,本公司建立重大风险预警机制和突发事件应