.3连云港二期开盘营销策划方案76p

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1、金源 金凤凰城二期高层开盘营销推广策划案,金源 金凤凰城项目工作组2010.03.30,报告提纲,项目现状分析及建议 市场调查分析及销售价格建议 项目整体形象重新包装方案 开盘媒体推广及销售促进方案,本报告的工作目标,项目形象在现有基础上突破以促进后续销售 实现项目商业价值的最大挖掘 平衡价格和资金回笼速度，提高资金回报效益 四月开盘完成预定销售目标,项目现状分析及建议,项目现状分析及建议,项目目前整体形象包装已持续使用推广了3年多，与公众而言已缺乏新鲜感和触动力。酒红色的主色调虽然彰显品质，然而在推广上却显得不够夺人眼球 本项目现阶段推出房源与之前的产品有较大差异，继续使用原包装系统，则无法

2、在形象推广识别上做区分 受整个港城地产市场影响，进阶段销售一直处于不温不火的平稳状态，不利于本项目快速回笼资金,本项目营销推广现状分析,项目现状分析及建议,与之前产品作区别，本项目全新产品登场亮相 以全新的整体形象展示于公众，使之耳目一新，加强新鲜感并制造话题 通过全新的包装，使本项目在推广上增强吸引受众的效果,本项目整体形象重新包装的必要性,市场调查分析及价格建议,近期连云港住宅市场整体分析,市场调查分析及价格建议,根据连云港市房管局统计的数据显示，上周（3.15-3.21）港城普通住宅共成交714套，其中新浦区成交136套，连云区成交55套，海州区成交70套，开发区成交62套，赣榆县成交9

3、9套，东海县成交130套，灌云县成交72套，灌南县成交90套。与前周相比，成交量减少22套，降幅2.99%。,港城近期住宅市场整体概况,港城近期住宅市场整体概况,普通住宅总销售面积为72055平方米，其中新浦区销售面积为12283平方米，连云区为5509平方米，海州区为5099平米，开发区为6197平米，赣榆县为12533米，东海县为10956平米，灌云县为8719平米，灌南县为10759平米。与前周相比，成交面积减少5278平方米，降幅6.83%。,港城近期住宅市场整体概况,港城近期住宅市场整体概况,港城近期住宅市场整体概况,港城近期住宅市场整体概况,港城近期住宅市场整体概况,港城近期住宅市

4、场整体概况,港城近期住宅市场整体概况,港城近期住宅市场整体概况,小结,自（1.18-1.24）周港城楼盘成交1102套后，港城楼盘的成交量就没有突破1000套大关，并且近几周可以说是一直处于下滑的趋势。上周楼盘成交量依然呈现下降趋势，全市的楼盘成交714套，相比前周下降了2.99%。通过图表我们看到，整体上港城各区的楼盘成交量相对比较稳定，没有大的波动。,目前港城住宅市场呈下述状况：成交量处于较低的水平，其中连云区的成交量更是逐渐下降到不到300套的状况；成交房源单套平均面积逐步下降，目前单套平均销售面积保持在在90平米左右；,本项目周边楼盘调查及分析,市场调查分析及价格建议,本项目周边楼盘调

5、查及分析(住宅)基础调查数据汇总,市场调查分析及价格建议,项目周边住宅市场调查情况,项目周边住宅市场调查情况,项目周边住宅市场调查情况,项目周边住宅市场调查情况,项目周边住宅市场调查情况,项目周边住宅市场调查情况,项目周边住宅市场调查情况,项目周边住宅市场调查情况,项目周边住宅市场调查情况,本项目周边楼盘调查及分析(住宅)调查数据分析,市场调查分析及价格建议,项目周边住宅市场调查情况分析,由上述列表可以看出：目前金凤凰城周边楼盘在售主力面积均在100平方米以上，100平方米一下的房源大多已经去化，剩余房源不多。除了海客瀛洲与福港 好莱坞目前在售房源主力面积为140平方米左右的大三房或四房外，其

6、余楼盘房源均是120平方米左右的标准三房房源。本项目首期推出的3号楼、5号楼和13号楼中，除了13号楼是一房的小户型外，3号楼和5号楼的75套房源中，120平方米左右的三房有50套，这批房源的去化，将受到周边楼盘较大的影响。,项目周边住宅市场调查情况分析,项目周边住宅市场调查情况分析,由上述列表可以看出：目前金凤凰城周边楼盘以本项目为中心，住宅销售均价越靠近连云区中心越高，越远离中心越低。除了海客瀛洲的海景房的销售价格超过6000元/平方米外，靠近连云区中心的老婆均价一般在4000元/平方米出头；位置偏远的楼盘销售均价则在3400元/平方米以下。项目附近的楼盘销售均价在3700元左右，鉴于剩余

7、房源多为高楼层房源，实际整盘销售均价应略低于3700元/平方米。,项目周边住宅市场调查情况分析,项目周边住宅市场调查情况分析,由上述列表可以看出：此次调查的9个楼盘，在售房源总价除了海客瀛洲被海景房拉高到60万元，其他房源总价一般在45-55万元左右。鉴于目前周边项目在售主力房源多为三房，这样的总价是比较符合实际情况的。本项目即将推出的一房和二房的房源，在总价上将具有较强的竞争优势。,项目周边住宅市场调查情况分析,关于周边项目小户型房源：福港 好莱坞：一室48平米，目前推出10套，开发商保留多套，单价3750元左右；港城蓝天：一室50平米，总共76套，目前剩余20多套，单价3700元左右；东盛

8、 四季花园：一室50平米左右，总130多套，目前剩余10套，单价3800元左右。,项目周边住宅市场调查情况分析,小结：此次共调查9个楼盘，主要在周边项目在售房源的面积、均价、总价上汇总并分析，以作为本项目4月中二期高层小高层首批房源推出做定价参考。调查分析结果大致可归纳为：周边在售房源大多为100平方米以上房源；周边100平方米以下小面积房源销售去化速度快于大面积房源；本项目附近楼盘目前销售均价为3700元/平方米（实际整体均价略低于此数据）；周边地区面积为100平米以下及总价在40万元以下的房源较稀缺；,项目周边住宅市场调查情况分析,本项目周边楼盘调查及分析(商业)基础调查数据汇总,市场调查

9、分析及价格建议,项目周边商业市场调查情况,久和商铺（期房无返祖）面积：底层30-90平方米（小面积商铺）；二层几百平方米都有结构：1楼挑高5.4米价格：底层均价16000/平方米；最高价19000元/平方米；二层价格未定；销售方式为底层及二层分开销售。底层主力商铺总价在100万元以上,项目周边商业市场调查情况,福港 好莱坞（现房无返祖，就2间商铺）面积：一间面积为200平方米左右（底层）；一间1000平方米左右（两层连卖，底层为小面积）结构：层高4.2米价格：底层均价10000元/平方米；二层均价7000元/平方米,项目周边商业市场调查情况,港城金三角（期房三年包租，每年6%）面积：65-12

10、2平方米（其中60%的商铺面积在60多平方米左右）结构：底层层高3.9米，二、三层2.8米；价格：均价5000元/平方米；最高价5300元/平方米（连卖）主力商铺总价30-40万元左右 目前以销售85%(销售员如是说)地理位置：非常差，距本项目很远,项目周边商业市场调查情况,香堤（期房，暂未销售）面积：95-105平方米结构：1层高9.5米价格：东面9500元/平方米；西面7500元/平方米 主力商铺总价80万元左右,项目周边商业市场调查情况,项目周边商业市场调查情况,项目周边商业市场调查情况,周边项目以单层销售为多，只有本项目是所有商铺均采用两层连 卖的方式销售；周边项目多为小面积商铺，除了

11、福港 好莱坞外，主力面积一般 都在100平米左右；周边项目底商单价较高，均在10000元/平方米以上，久和更是达 到16000元以上；周边项目销售的商铺总价一般都在百万元以下，久和的商铺总价 稍高，主力商铺为100-150万元；,小结,定价建议住宅,市场调查分析及价格建议,项目二期小高层高层首批房源定价建议,定价原则：4月中旬推出房源销售价格须与本项目附近楼盘销售价格相近；在上条所诉的基础上须体现本项目的价格竞争优势；通过调整定价系数策略，以控制本项目的较大面积及高楼层房源的销 售总价，以保持高楼层房源在销售总价上的优势；,项目二期小高层高层首批房源定价建议,定价建议：3号楼均价约3509元/

12、5号楼均价约3460元/13号楼均价约3751元/详见销售价格表,方案一：,项目二期小高层高层首批房源定价建议,定价建议：销售均价在方案一基础上下调140-150元/平方米详见销售价格表,方案二：,项目二期小高层高层首批房源定价建议,方案一优点销售价格高，销售资金收益大，缺点也是销售价格高，销售速度较平稳，回款效率较低。方案二优点是销售价格较低，销售速度较快，短期内回款效率高，同时为后续3栋楼提价释放空间，给前期客户房产增值实惠，坚定后续客户信心。缺点是首批推出的3栋楼的收益会略有下降。方案一销售周期预估为7个月，6栋楼整体去化平稳，预计在11月之前销售80%;方案二销售周期预估较方案一短，其

13、中此次推出的3栋楼能在3个月内去化90%。,方案一与方案二分析对比,定价建议商业,市场调查分析及价格建议,定价建议：均价7439.11元详见底商销售价格表,项目二期底商定价建议,本项目二期底商由于面积较大，主力面积一般在200平方米以上。考虑总价因素，因此在单价上我司建议不宜过高，7500元/平方米左右的均价比较符合本项目的实际情况。,整体形象包装方案,整体形象包装方案,价值生成,核心资源是？西小山原生态山体公园社区！墟沟平山转盘附近最具价格优势的房产项目,整体形象包装方案,价值主线传播脉路,西小山原生态山体公园社区！金凤凰城越来越美，住在金凤凰城生活更美墟沟平山转盘附近最具价格优势的房产项目

14、 首付6万就能入住金凤凰城,整体形象包装方案,主推广语,首付才6万元起 住更美的金凤凰城,整体形象包装方案,广告视觉风格定位,视觉调性：别致、现代、简约。打破常规的设计风格入市，以原生态山景隐含的那种清新简练和质朴为画面元素基点，山景公园以一种亲切随性的风格进行展示。,表现手法：在广告设计上，应走新颖及创意为主的广告推广模式，传播“山景公园”+“6万首付”系列广告，主要是“创意十品质十品牌”的三位一体化，达到牵一发而动全身之效。,整体形象包装方案,色 彩：绿色系，黄色系阐 释：绿色代表自然代表生机勃勃，凸显本项目山景公园的 核心价值。墨绿色则代表沉稳的气质与优雅的品质，更是凸显了金科6年铸一剑

15、的底气！黄色代表热情、激烈、积极的意韵，凸显本项目“6万 首付”强烈的冲击力。墨绿底色与黄色文字结合，通过强烈的视觉反差，以 达到夺人眼球的效果！调 性:生态、自然、品味+醒目、震撼、冲击,广告视觉色彩定位,整体形象包装设计方案,户外大牌：,整体形象包装设计方案,户外大牌：,整体形象包装设计方案,道旗一：,整体形象包装设计方案,道旗二：,整体形象包装设计方案,整体形象包装设计方案,报广一：,整体形象包装设计方案,报广二：,整体形象包装设计方案,报广三：,整体形象包装设计方案,报广四：,开盘推广及销售促进方案,开盘推广及销售促进方案,渠道与诉求 媒体选择,户外大牌及道旗：方案见上诉形象包装设计方

16、案,开盘推广及销售促进方案,渠道与诉求 媒体选择,开盘推广及销售促进方案,渠道与诉求 媒体选择,开盘推广及销售促进方案,开盘销售促进方案,1、优惠时间：4月13日4月22日2、优惠对象：此时间段内签约下定客户3、优惠内容：凡现场2人及以上人次同时签约，一次性付款97折，贷款98折,“快乐团购二人行”：,开盘推广及销售促进方案,开盘销售促进方案,1、优惠时间：4月13日4月22日2、优惠对象：此时间段内签约下定的企事业单位客户3、优惠内容：企事业单位公积金贷款客户优惠，凭企事业单位相关证明，享受一次付款客户的97折优惠 注：享受公积金贷款优惠客户则不享受“团购二人行”活动优惠 针对相关政府部门及工业园区，主动做一次活动展示（可将优惠活动易拉宝于现场展示，此项须协调）,“超惠公积金”：,开盘推广及销售促进方案,开盘方案,详见开盘活动方案,谢 谢 观 看,