715113200淄博鲁中第一高楼汇金大厦的前期定位及物业发展建议.ppt

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1、,汇金大厦项目开发简介,About Huijin Mansion project development,地块分析市场分析产品定位发展建议,香港永杰 顧 問Hong Kong Yongjie Consultancy,房地产 品牌价值 整合商,PROFESSIONAL,香港永杰顾问一个精英团队；一个将发达城市的成熟营销理念和本地市场完美融合的集合型团队；一个凭专业的智力资源在地产市场谋求生存和发展的前进型团队；一个集完备的开发商资源、密切的媒体拓展资源和良好的政府公关资源于一体的开拓型团队；一位真正辅助开发商规避开发运营风险的“地产军师”香港永杰顾问将以专一的精神、专业的姿态，专注于客户委托的每

2、一个项目，真正为客户创造最大价值！,选择优秀的合作伙伴是一种安全感好的开始是成功的一半，时至今日，核心团队操作过的项目已逾一百二十个。丰富的地产实操经验，规范的作业流程，优秀的创意团队，我们力争用最好的团队为您提供最贴身的服务，我们所追求的不只是要卖得快、卖得贵，还要卖得有名声。,我们要做行业最有影响力的公司我们专注于合作标准的持续提升，不断地刷新服务标准，提高服务门槛。我们所提供的合作也不只是在竞稿或提案中所表现的，更在于服务过程中的执行和最终的市场表现。我们视创意为生命，更不断超越自己。我们期待用思维、管理和服务，去影响客户和同行。,服务领域,代理服务,顾问服务,广告整合,营销策划,销售代

3、理,全程顾问,品牌推广,媒介传播,观念改变思想思想影响行动行动养成习惯习惯塑造性格性格决定命运,团队理念,地产操作理念,先声夺人,人海战术,杀鸡用牛刀,集中销售法,注重推广节奏,做足客户储备,量身定做的价格策略,成为市场焦点与热点,创新性的拓展销售渠道,凡战者,以正合,以奇胜,为客户提供贴身的整合服务链传统的地产营销方式，发展商需要整合完成策划、营销、推广等整个营销计划，实际上这些专业公司，却大多不具备地产行业整体整合的熟悉度，因此，最终出品往往达不到满意的效果。而我们，为突破执行力和提升服务效能，整合了各项资源,为帮助客户降低营销成本，实现跨界合作，为客户降低风险成本，提升利润空间。,我们的

4、服务作业系统,项目策划,销售策划,解决何种产品、何种形象卖给谁,解决客户喜好、销售价格与销售方式,整体定位及发展建议,营销方案,项目前期分析,解决此时、此地如何投资,项目可行性报告,解决品牌推广媒介传播,推广整合,营销推广报告,创作团队架构,营销策划团队,营销总监,项目经理,策划师,销售主管,销售内管,职业顾问,创意团队,创意总监,客户企划,美指,文指,设计师,设计师,文案,文案,F O M E R+,我们曾经服务的客户,香港天玺,天玺（英文：TheCullinan）是香港新鸿基地产九龙站第六期住宅建筑项目，并为香港最高的住宅。天玺由两座约 270 米高的摩天大厦组成，配合独特玻璃幕墙设计。是

5、香港最高的住宅，楼层数 68层 楼板面积 2,822,039 平方呎（262,176 平方米）建筑师 Kohn Pedersen Fox Associates(KPF)开发者 新鸿基地产 住宅層數 天璽I:12-90樓 或 15-90(不設部份樓層)91-93樓 尊設私人泳池 單位總數 825,厦门明发商业广场,厦门巴厘香墅,厦门大唐世家,广州一里洋场,济宁兴唐金茂大厦,烟台天合城,潍坊东方天韵,总占地14.89万，总建筑面积24万；容积率：1.45，绿地率：35.2%；三大组团：怡园、畅园、润园；三大景观湖：后海、西子、月牙湾；三大运动球场：羽毛球场、网球场、篮球场；一条龙型景观长廊：戛纳大

6、道；,淄博盛世康城,齐都国际：占地30亩，由两栋14层综合办公楼、3栋6层沿街商住楼、一栋8层小高层住宅楼、一栋二层物业用房组成。该项目中的“齐都国际商务大厦”与区行政办公中心比肩相望，是临淄未来的标志性建筑之一。,淄博齐都国际,本项目位于淄博市萌山湖风景区内，总建筑面积13万平米。是集文化、教育、生态、旅游、休闲居住、度假于一体的综合性文化项目。分别有“礼成”、“仁和”、“诚信”、“智博”四部分组成，分为的孔子文化广场，由20.9米大型孔子铜像、地面浮雕、书本浮雕、牌坊、40幅大型孔子故事画、仿古画连廊组成；老年休养中心，设有温泉、医疗、文体活动中心；孔子文化交流中心，主要用于孔子文化学术交

7、流、艺术品交易及餐饮住宿；以及艺术家工作室，拟吸引国内外一批著名画家、工艺美术大师、文化企业家居住，逐渐形成有艺术品味的生态文化村。,淄博孔子文化创意园,合作理念,项目本体条件,项目属性界定,第二章：开发背景,第三章：项目产品定位,第一章：项目属性,第四章：项目发展建议,项目处于淄博高新技术开发区核心区域；位于淄博城市中轴线柳泉路；,四至：东至鑫华苑别墅区，西至柳泉路，北至山东高速集团淄博分公司；南至鲁泰大道。,项目区位,汇金大厦,城市中轴,项目周边配套状况政务、商务、金融,商务金融：火炬大厦、晨报大厦、联通大厦、高新区创业园、国贸大厦、农行、建行、工行；淄博商务金融核心区域淄博的CBD,政务

8、配套：淄博海关、高新区电业局、高新区人民法院、高新区管委会；政务办公核心区,建设银行,结论：项目周边商务金融配套齐全，沿柳泉路一线已经形成了淄博金融商务中心（CBD）；区域为高新区核心地段，周边政务配套较全，为商务金融提供了良好的服务配套；周边无大型污染企业，环境良好，以高新产业为主，为发展善舞金融产业打下了良好的基础。,本案,淄博海关,电业局,资管办,市国税局,淄博十一中,新空间大厦,高新创业园,火炬大厦,晨报大厦,国贸大厦,火炬公园,景观带,结论：项目区域整体道路状况极为便利，交通通达性强，方便快捷；项目紧邻的两条道路均为城市主干道，路况良好，利于规划高端物业；鲁泰大道后期将改变现有城市外

9、环路的作用，成为市区内主干道；,项目周边配套状况交通,铭波路,柳泉路,鲁泰大道,位于淄博高新区核心，属于城市核心地段，为淄博金融商务中心。,区域交通便利，通达性好，具备成为“CBD”的条件。,周边商务金融、政务配套齐全。环境良好，利于发展商务、金融及高新产业。,项目拥有良好的发展潜力，周边商务配套已经形成一定规模，作为淄博CBD“商务新地标”具有良好的前景。,区域属性,项目属性界定,属于城市CBD核心区域；具有极高的发展潜力；城市地标性建筑；周边商务金融配套齐全。,项目特性,功能联想,产业配套商务配套地产配套综合配套,金融、高新产业完善的商务功能高端的公寓式住宅及商业休闲、会所、餐饮,品牌风险

10、资金任务,考虑因素,项目功能：涵盖金融、高新产业的地标性城市综合体,项目功能联想,宏观环境分析,竞争分析,第二章：开发背景,第三章：项目产品定位,第一章：项目属性,第四章：项目发展建议,固定资产投资，反映出一个地区经济建设的活跃程度，而房地产投资则直接体现了投资商和开发商对于一个地区房地产市场的态度。淄博近几年固定资产快速增长，说明淄博的城市建设及再生产活跃，虽然房地产开发投资增速缓慢，但是持续保持上升趋势。,固定资产投资,通过新开工面积的同期对比，发现淄博的房地产市场存在“过山车”式的不健康现象。由于受国家宏观调控政策和国际金融危机共同影响，08年7月-09年6月，淄博市房地产开发完成量很小

11、，造成09年市场有效供给明显不足。而受保增长、扩内需政策的直接推动，09年7月-10年6月，淄博的开发量增速接近100%。,淄博20062010年同期新开工面积对比,新开工面积,分析2010年淄博市场的施工面积、新开工面积和竣工面积，可以看出目前市场供应少，也就意味着2011年淄博的房地产供应量会出现井喷，竞争激烈。,2010年淄博市房地产开发市场主要统计指标情况,施工面积,近几年淄博的房地产市场运行平稳，经历10年的大好市场，销售额达到160亿元，10年的巨大成功，让开发商和投资商看到淄博的潜力，从而将更多的资本投入到其中。销售额的增长，很大一部分原因是房价上涨的拉动。,商品房销售额,可以看

12、到，10年淄博商品房空置率大幅下降，反映出市场需求的旺盛。同时，空置率的下降，也促进了房价的提升。,淄博20062010年同期预售面积对比,商品房销售面积,实力地产公司的正式进入，对于淄博来说，一方面提升了淄博房地产行业的整体档次，无论是产品设计还是营销理念，都将是一次质的升级；另一方面，也意味着淄博的房价将会随着地产大鳄的进驻而继续走高,万科、保利曾来淄考察过，但是否进军淄博房产市场，目前尚不得而知；2010年7月6日上午，中海与淄博市人民政府签订了淄博市文昌湖城乡统筹生态旅游示范区项目投资建设框架协议，2010年9月8日，淄博中海投资有限公司正式挂牌成立。2010年9月28日下午，淄博市政

13、府与华润置地有限公司就合作开发建设淄博中心城区城市综合体项目举行签约仪式。,从小道消息的传闻到正式进入，开发商的“托市炸弹”终于在淄博爆炸，政府、市民、开发商三者各有所思。淄博房地产市场新一轮的较量正在悄然上演。,淄博写字楼市场发展历史,自上世纪末至本世纪初，淄博就已经出现了较为专业的写字楼，随着经济的逐渐发展，淄博写字楼市场逐渐发展，特别是近年，淄博的写字楼如雨后春笋般涌现，整体上，淄博的写字楼市场的发展经历三个发展阶段：,单纯办公功能阶段,复合型办公功能阶段,创新型办公功能阶段,单纯办公功能阶段,香港永杰看市场：除了布局明显区别于住宅，同时将通讯管线、会议室等办公结构和功能列为建筑设计的必

14、需元素。对于电信、网络及多媒体等功能的支持也都开始涉及，以高层建筑为主的写字楼建筑在环境设施方面也开始普遍使用中央空调等高新产品。其代表项目：园林大厦,复合型办公功能阶段,香港永杰看市场：不但要求过硬的电讯、宽带和可自调的室内温度系统，同时也在建筑布局方面提出了更高的要求动静分区的办公布局、会客空间的设置与私密性的要求等都开始成为这一时期写字楼产品的显要特征。同时SOHO型产品出现，综合性公寓办公开始出现。在经营方式上，第二代写字楼也开始实行租、售并重的策略。其代表项目：国贸SOHO。,创新型办公功能阶段,香港永杰看市场：在产品硬件配置及办公理念方面，有了进一步的实质发展，科技办公、绿色办公、

15、低密度办公等创新型办公产品如雨后春笋般出现。其代表项目：蓝钻国际商务中心。,随着城市的发展，对办公楼的需求量将会逐渐加大，但与淄博城市发展不协调的是，时至今日，淄博仍未出现一个达到甲级写字楼标准的产品出现，使得市场出现了空白。而对我们来说正好可以迎接着以市场机遇，创造淄博首家达到甲级写字楼标准的产品。,项目SWOT分析,SWOT分析S 优势,淄博中轴城市CBD,柳泉路,本案,位于城市中轴；完善的商务金融配套；政务办公氛围浓厚资源；高新金融产业密集；交通便捷。,SWOT分析W 劣势,鲁泰大道目前功能仍未城市外环路；项目体量大，前期投入成本高,项目SWOT分析,SWOT分析O 机会,城市中轴核心：

16、项目位于淄博中轴线柳泉路，作为淄博市政府重点规划的商务区域，其发展潜力巨大；各级政府的关注：作为淄博市重点工程，项目得到了各级政府的极大关注，将会减少项目各方面的阻力。,SWOT分析T 威胁,未来竞争激烈：淄博市未来商务产品投放量较大，市场竞争激烈；宏观调控的影响：随着第三轮调控的逐步展开，势必会对淄博市场产生一定影响,第二章：开发背景,第三章：项目产品定位,第一章：项目属性,第四章：项目发展建议,策略分析,整体定位,通常项目的发展战略有以下四种市场领导者战略市场追随者战略市场补缺者战略市场挑战者战略,众厦模型分析,领导者,垄断价格产品有不可重复性制定游戏规则,追随者,搭便车，借势以小博大，杀

17、伤战术价格战的制造者,补缺者,目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙创新产品和需求点,创新者,改变游戏规则强调新的评估标准强调产品特色和价值,行业老大,非行业老大，中大规模,次/非主流市场,敏锐的机会主义者,领导者实施战略制定全新的游戏规则。区域版图整合、形成标竿。自主定义，挖掘自身、创新突破。形成区域价值体系，成为新的地标性产品,策略形成,基于如下原因，对项目开发档次进行分析：,地块区位和资源：城市中轴。CBD核心区域；交通资源：交通便捷；产品：后期于产品细节发力，打造顶级配套；淄博市整体发展潜力巨大。,项目档次定位,CBD顶级地标性城市综合体,顶级地标产品的研探如何成功打造顶级地标项目,成功案例解

18、析香港天玺,【名 称】天玺（The Cullinan）【发 展 商】新鸿基地产 港铁【位 置】九龙柯士甸道西一号【单位数目】825个【高 度】270米，68层,【主力户型】3房、4房【首批售价】13750-35000 元/呎【面 积】标准单位：800-2200平方呎（约81-204平米）至高无上：400平方呎（约371平米）6房连3至4套房间隔,【物业特色】天玺I及首创七个独立尊座，各座均设独特的大堂入口及专用升降机，保安严密及私隐度极高；此独立尊座设计为豪宅罕见，私隐度媲美山顶顶级豪宅。,【特色营销】逆价推售，先推售高价值物业，造势营销，分众营销。,顶级地标产品的研探如何成功打造顶级地标项目

19、,成功案例解析青岛凯悦中心,【名 称】凯悦中心（CAPLAND CENTER）【发 展 商】凯悦地产 美国凯雷【位 置】青岛市南区燕儿岛路【高 度】160米，50层,【产品类型】写字楼 公寓 商业【售 价】30000元/,【成功要点】全套的国际团队合作，青岛顶级商务私人会所配套，完美的地段资源，极为成功的巡展营销。,高端定位的研探如何成功打造顶级地标项目,全新的项目整体形象奢豪的配套设施精细化的产品设计国际化的团队与服务科技化的产品附加值,因此，我们应该吸取成功案例的经验，重新界定项目价值体系，寻找项目高端定位突破点：香港永杰认为，我们应该立足项目区位、地段、配套优势，提升项目本身的产品亮点，

20、打造为“内外兼修”的品质楼盘。具体体现为以下几点：,项目核心价值提炼,项目核心价值,价值体现,项目优势支撑,地标级商务新中心,完善的商务配套,便捷的城市生活,顶级产品配套,商务配套,政务配套,金融配套,景观配套,城市主轴,便捷交通,完善配套,品牌实力,智能社区,尊贵物管,考究产品,顶级服务,高尚会所,我们的客户：决策人：他们是CEO，他们是私营业主，他们都是决策人，掌控着一定的话语权。动脑人：他们是企业的高管，他们是某个行业内老练的精英，他们拼搏并受人尊敬。独特的气质：他们不会有那么虚荣、那么多细腻；他们会那么世俗、那么多排比；他们是脚踏实地的创业者、勤勤恳恳的成功人士。他们也许是这样.,讲求

21、效率,原则性强,具有全局观、战略的眼光,重视社会资源的维护和利用,期望企业(个人)赢得尊重的CEO们,项目整体定位,我们定位的方向：,3N 城 市 CBD 全 新 驱 动 力献给懂得生活、认可淄博的财富阶层们,城市财富引擎！最具投资价值的财富热土！领袖城市的繁华主场！城市中轴的新地标！,新城市中轴（New city center）,新城市地标（New city coordinates）,新财富中心（New wealth center）,广告语推介,“成就一个城市的想象力”,“影响产生生产力”,产品整体功能定位,作为区域性质的特色商业；,我们致力于打造和提供以下产品：,顶级配套的甲级写字楼；,尊

22、贵宅邸服务式公寓住宅；,为项目自身提供配套的附属设施。,第二章：开发背景,第三章：项目产品定位,第一章：项目属性,第四章：项目发展建议,产品建议,营销建议,如何迅速提升项目品质？,城市地标性产品必须建立三大标杆体系,形象标杆各物业类型以统一的、高端的、引领城市发展的形象面市。产品标杆向一线城市看齐，打造领先淄博市场的产品、地标性产品，形成市场焦点。价值标杆依托形象标杆、产品标杆建立起来的价值实现标杆。,公寓住宅建议,配套建议,写字楼建议,商业建议,产品建议,功能标准,形象标准,服务标准,顶级的硬件设施,5A级商务功能,完善的商务配套,雄伟气派的外立面,豪华入户大堂,知名商务物业提供的服务,办公

23、产品KPI（关键驱动因素）,办公物业发展建议,顶级的硬件设施,办公区域设计理念无中柱空间 Space Design-Column-free Space Design,无中柱源自对人性最本真的尊重。通过空间比例尺度的控制，体现顶级写字楼的精髓-大尺度、大境界。筒中筒的建筑结构布局不但提供合理均衡的抗力体系，同时创造出幕墙至走廊大跨度的无中柱大开间办公空间。,顶级的硬件设施,双层轿厢电梯系统 Twin cars,为解决高层/超高层写字楼纵向交通问题，建议设置蒂森克虏伯（ThyssenKrupp）双层轿厢电梯系统，减少等待时间，同时减少电梯井数量，减少建设成本及公摊。,顶级的硬件设施,变风量空调系统

24、 VAV,一、节能：由于空调系统在全年大部分时间里是在部分负荷下运行，而变风量空调系统是通过改变关风量来调节室温的，因此可以大幅度减少送风风机的动力耗能。当全年空调负荷率为60时，它可节约风机动力耗能78。二、新风作冷源：因为变风量空调系统是全空气系统，在过渡季可大量彩新风作为天然冷源，相对于风机盘管系统，能大幅度减少制冷机的能耗，而且可改善室内空气质量。三、不会产生冷凝水：因为它是全空气系统，可以避免产生冷凝水造成的滴漏污染吊顶。四、灵活性好：在二次装修过程中，风口位置可通过软管连接任意改变。五、系统噪声低，不存在现场噪声。六、不会发生过冷或过热。七、提高智能化程度。八、减少综合性初期投资，

25、而且维修量小，寿命长。,VAV空调系统的优点,5A级商务功能,BA楼宇自动化,变配电系统：检测大厦供配电设备工作状态及供配电质量。电梯监控系统：对电梯的运行状态、故障信号进行监视。给排水系统：监视水箱、排水池的高、低及报警水位；监视水泵运行状态。智能照明系统：保证建筑内各区域的照度及视觉环境，并以节能为目的对照明设备进行节能控制。,5A级商务功能,CA信息自动化,综合布线系统:宽带接入，进行综合布线系统，充分考虑到大开间办公的特点，对信息点的设置作了灵活安排，对会议中心、公共区域数据、语音的传输作充分的设置，提供其他国际国内长途语音及数据通信条件。无线宽带WLAN：在写字楼内办公区域内,通过无

26、线以太网技术,可实现无线上网高达11Mbbs的带宽,信号稳定,摆脱网线束缚,享受无线网络带来的商务便利。计算机网络系统：采用网络交换机、服务器。使大厦写字间的每一个计算机终端都能以最快的速度访问INTERNET，完成信息的高效处理。无线通信转发系统：办公楼各层及电梯内设有移动信号增强系统（包含联通、移动和电信）。卫星及数字电视系统：可以收看到卫星节目及本地数字电视。作为信息高速公路的终端接点，系统具有闭路播放的功能并可满足VOD点播的要求。每60平米预留一个数字电视接入口保证信号强度。视频会议系统：视频会议系统在会议中可外接手提电脑或电子白板，实现电子文档共享，POWERPOINT幻灯展示和实

27、时文件传输，达到多功能、高效率、现代化的目标要求。,5A级商务功能,FA消防自动化/火灾自动报警和消防联动控制系统,消防报警系统：防火电视监控，安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置；24小时实施监控。广播音响系统：火灾紧急广播系统与公共广播合用一套广播系统，遇有火情，可及时通知人员疏散，平时可作为背景音乐使用。,5A级商务功能,SA安保自动化,闭路监视系统：地下车库出入口，首层大厅设彩色变焦可旋转摄像机。楼内各层出入口，电梯轿箱等处设置监控摄像机。写字楼内走廊设置固定黑白定焦摄像机，地下停车库内设云台变焦摄像机。防盗报警系统：写字楼主要出入口设门磁开关，电子门锁，读卡器。停车场管理系统：

28、内部车辆采用专用停车卡，外部车辆采用临时出票机的方式。,5A级商务功能,OA办公自动化,物业管理系统：能够将办公自动化和物业管理软件有机结合起来，对整个大楼的信息加以集成，实现资源共享，同其他智能化模块结合，可以实现防灾连动，业主、管理公司可以实现信息共享，提高管理效率，提升大厦形象。,完善的商务配套,国际会议中心 International Convention Center,设置公共的国际会议中心，国际会议中心配备了强大的会务功能，具备多媒体，报告、聚会、演讲的功能要求，实现现代商务会议、发布、交流功能，符合企业对办公面积高效使用率的要求，使企业主可高效利用自有办公空间，利用社会资源共享模

29、式，使办公面积有效得以延伸，免除自设高档会议室的购置、装修、维护等直接商务成本。,完善的商务配套,地下立体停车位 Solid Parking,项目现有规划体内车位500余个，但对于项目体量档次而言，无法满足正常需求，故建议将地下平面停车位设置为机械立体停车位，扩大停车位数量。,雄伟气派的外立面,玻璃幕墙部分采用可更换单元式LOW-E玻璃幕墙。铝合金窗部分无色透明双层钢化中空玻璃，隔音、保温、隔热、环保、节能等效果更好，档次也优于普通写字楼。厚度为6mm+9mm+6mm，采用国内知名厂家生产的高端产品。外墙结构 优质铝型材以及石材搭配，彰显项目尊贵气质。铝合金格构和铝合金窗均采用国际一流高端写字

30、楼的最新工艺-氟碳漆工艺，是常规高端写字楼采用的“铝合金+电镀喷漆”工艺造价成本的2倍，能够确保写字楼50年不变色，保证顺城双塔写字楼随着时光流逝而历久弥新，彰显顺城双塔的非凡品质和尊荣形象价值。,豪华入户大堂,大堂空间贯通首层及二层。内部设计相互交接的环行与十字型走廊，方便人群到达大堂平面的任意角落。走廊设计给人“天圆地方，四通八达”的视觉感受，配合水幕、喷泉、高耸植物的室内装饰布置，充分体现出汇金大厦的非凡气魄和风水宝地的符号特征。,顶级物业服务,建议引进全球顶级商业物业管理公司，如世邦魏理仕、第一太平戴维斯等公司，全面提升社区物业管理水平；,特色增值服务|一拉到底的菜单式商务服务,除提供

31、普通的物业服务外，还提供：票务，会议安排服务；另外，还可提供相关的配送托管服务，如：快递、送花等；客户可按照自己的需求制定菜单，当然，费用需要另计。,顶级菜单式商务服务,公寓住宅建议,配套建议,写字楼建议,商业建议,产品建议,推出“完美2+1”型和“阔绰2+1”型两种使用率高达120%的创新户型,Double空间是层高3.9米，使用率高达120%的夹层户型,宜人的空间夹层的设置，使得户型由单一平面变化为二/三错层的丰富空间合理的空间设计户型设计注重功能性和实用性，同时注重阳台等“虚空间”的设计3.9米的气派空间客厅、餐厅层高3.9米，带来多层的豪华气质感，气度非凡餐厅、客厅、厨房的标准层高3.

32、9m，卧室的标准层高2.8m，夹层的标准层高2.19m,Double空间户型,独享梯厅空间,普通高层户型,普通高层户型采用共享电梯等待厅，由于是公共空间，此部分面积无法有效利用，这样使得高层的公摊过大，并且无法保证业主的居住舒适度及居住私密性，这一直是困扰高层户型设计的一个很大的因素。,我们可在高层户型中采用独享梯厅空间，这在一方面使得电梯厅变为半开放半封闭的私家空间，同时该部分在交房时并不封闭，可以作为业主的入户花园，在计算面积时仅算一半面积，从而增加了业主的实际使用面积，减少了公摊。,横排式户型设计,住宅公寓精装修,高品质的起居室,精致的卫生间,豪华的大堂,参照5星级标准，。在保证品质的同

33、时适当控制总价。,标准,独立尊座大堂及专梯-各大堂装潢华丽，别具特色-各尊座均冠以独特名称，展现不同尊座的独立地位-大堂及专梯均设有智能卡系统，令专梯直达住户的尊层，不受任何骚扰-智能卡系统亦防止陌生人进入住户尊层-所有尊层及专梯均设有冷气系统，住户在舒适环境下候梯,LIFTS豪华智能专梯-使用甲级商厦标准专梯的豪宅，速度可达每秒60米，省却住户的等候时间-设立无中断的电讯讯号设计，住户可在专梯接收手提电话 而不受干扰，为住宅罕有设计,公寓住宅建议,配套建议,写字楼建议,商业建议,产品建议,项目地块紧邻柳泉路鲁泰大道两条城市主干道，昭示性良好，应充分利用项目的沿街面，打造高品质商业配套。考虑引

34、进包括金融、餐饮等高端配套作为项目的附属设施。,商业发展建议,公寓住宅建议,配套建议,写字楼建议,商业建议,产品建议,-在主楼顶层设置顶级商务会所，作为项目拔高的关键点。-会所提供 千卡健身馆，钻光水疗外，宴会厅，并引入米芝莲高级 餐厅等。,打造顶级豪华私人会所鲁中会 Luzhong Club,营销推广目标,A、能够支持产品定位以及产品价格；B、品牌号召力越强越对项目的后期操作更加有利；C、品牌资产值越高，对整个项目的商业的运营以及商业的盘活跟为有利；D、品牌能够最大化的号召老客户传播新客户，从而降低推广成本与销售周期。,策略解读最终目标：品牌营销最终实现销售目标,扬“长”vs避“短”,营销策

35、略制定前的思考-,地段 好 城市中轴，坐拥CBD核心区域配套 齐 完善的商务金融配套,产品线,“长”,“短”,体量 大 项目体量较大，快速消化有一定困难,投资 大 项目投资大，如何保证资金安全及回笼速度,“产品线”如何解决“长”与“短”的矛盾,扬长 避短,做品牌 品牌就是不可复制、不可替代做个性 业态主次分明，办公作为项目的标杆产品，而利于快速回款的住宅产品作为项目撬动点做产品 增加产品附加值，增加产品配套,无序开发，无序营销,“产品线”,扬长避短,找准营销方向,先住宅，后办公,寻找撬动项目的启动点,推盘策略,推盘策略：以公寓式住宅的销售作为项目的撬动点；公寓住宅快速销售，回笼第一笔资金利用项

36、目的前期炒作，拔升办公楼形象；通过形象的拔升带动办公楼的销售工作。,项目整体营销策略,高调面市 形象制胜 体验为王 活动营销,综合考虑市场形势、竞争态势、项目卖点，营销策略定为：,高调面市：入市前高基调的营销和推广，形成稳固的“3N城市CBD全新驱动力物业”的项目形象，引爆市场，形成广泛市场认知度；,形象制胜：借用售楼处做为项目的营销展示区，直接传达项目高端形象；,体验为王：以售楼处、工地包装、样板间、会所服务为一体的体验式营销理念，强化“地中海风情”的形象定位；,活动营销：以营销活动为推广节点，拉升项目形象，完成各阶段营销任务；,如何让项目一炮走红，快速红遍淄博？如何高效推广，使项目价值被广

37、泛认同？,红透淄博,营销面临问题回顾,市场预计,营销目的,市场认同价值,营销的核心就是提升市场对本案的价值认可度。,香港永杰操作思路,项目营销策略,三大攻势全面提升项目市场认同价值,品牌攻势,事件攻势,活动攻势,品牌攻势,一个汇金，一个财富中心,3N城市CBD全新驱动力物业新闻发布会,地点：齐盛大酒店内容：区域前景介绍和新产品说明会客群：政府官员、新闻记者、同行、目标客户群,领袖城市，我主繁华,主推广语,事件攻势,地点：现场内容：货量加推客群：成交客户、诚意客户、周边客户,知名红酒品鉴会,地点：现场内容：盛大开盘庆典客群：成交客户、诚意客户、途经客户、周边客户,开盘仪式及经典名车展,活动攻势,

38、如何聚集客户，达到实现目标需要的客户量？如何维护好客户并不断扩大？（营销渠道及客户维护）,本项目快速积累客户的四种方法,如何建立高效营销组织，提高现场杀伤力？（现场包装、样板间）,售楼处功能展示,核心售卖系统,色彩明快，布置简洁、注重细节的处理。,汇金大厦,三维展示：对项目规划、综合配套、产品品质及物业管理服务等进行全方位展示，增强置业者对项目投资价值的认同感,电子展示系统,在主展示区设置壁投在接待休憩区设置等离子电视,商务物业管理系统及团队展示：物业提前入场售楼处，增加置业者归属感,管理及服务展示,礼宾服务,在现场即植入高级服务生，为上门客户提供专业的看楼服务。人员及相关配备：服务人员特色着

39、装，增加客户记忆点；统一配备对讲机设备及安全棍，给客户安全感及信心；服务人员礼貌用语，请星级酒店管理人员统一培训，并保证微笑服务；物业管理展示：客户提供开门、撑伞及罩车等系列服务；售楼处门口设置门童开门，保安敬礼等形式以表示对客户的尊敬；售楼处星级服务：售楼处供应精美西点及现泡咖啡，客户下单由服务人员提供到位服务；提供免费擦鞋机服务；,品质体验,什么样的团队能够保证商业项目的高成交率？,雄厚营销背景,强大的营销顾问团队,房地产深度研究价值升级建议,具有专业背景专业营销队伍,香港永杰专业营销,地产营销新高度,专业营销,专业营销,香港永杰销售服务,“心”服务高满意度服务模式,超级营销团队,心”服务的核心理念,“五心”服务 感恩心心态，对客户心存感恩 真诚心品质，真诚成就信任 责任心态度、使命，对工作完美的坚持和付出 卓越心追求完美，不断创新，不断挑战 职业心专业主义，敬业、耐心,超级营销团队,“心”服务的表现形式,诚心服务,用心讲解,微笑送客,超级营销团队,VI形象、广告输出,THE END,预祝本项目圆满成功,