厦门中航紫金广场写字楼定位及物业发展建议p179.ppt

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1、中航紫金广场可售写字楼定位及物业发展建议,1、项目本体解析2、当地的市场情况3、客户与产品定位4、写字楼售价5、写字楼物业发展建议打造策略6、写字楼物业发展建议,地域经济分析,海峡西岸经济区受长三角、珠三角、台湾三大经济圈辐射，正在跃升为中国经济发展的第四极，厦门正是海西发展的金融中心,海峡西岸经济区的统计范围包括：闽浙赣粤4省及所辖21市，即福建省的福州、厦门、莆田、三明、泉州、漳州、南平、龙岩、宁德9个市，浙江省的温州、金华、衢州、丽水4个市，江西省的赣州、抚州、鹰潭、上饶4个市，广东省的汕头、潮州、梅州、揭阳4个市。,长三角经济区,珠三角经济区,台湾经济区,对接台湾，完成从环渤海湾到珠江

2、三角洲整个沿海一线的完整发展布局，以东部发展带动中西部良性互动。,4省21市，以福建省为主体，以海西城市群推进与长江三角洲和珠江三角洲的区域协作。,与珠三角和长三角两个经济区衔接，依托福州、厦门、泉州、温州、汕头五大城市所形成的对外开放、协调发展、全面繁荣的经济综合体。,2020年海西GDP将突破4万亿,距离金门岛约5公里，拥有稀缺的一线海景资源，是作为厦门对世界（台湾）展示的窗口，未来将会成为厦门作为国际城市重要的名片,厦门黄金海岸线，长约9公里，目前是集旅游、观光和休闲娱乐于一体的海滨绿色长廊；已建成海韵台、椰风寨、台湾民俗文化村等5个休闲游乐区，每年吸引大量外来游客；会展片区承担起了对台

3、的一线窗口的作用，成为中国与台湾的重要纽带；,会展片区现状,五缘湾高端居住片区,湖边水库高端居住片区,观音山高端居住片区,软件园片区,本案,万达,两岸金融中心位于厦门岛东部商务区中心，占地19万平米，项目周边包括五缘湾运营中心区、湖里高新技术园、观音山运营中心区、软件园片区等；,两岸金融中心规划研究范围图,本项目所处的大环境是在两岸金融中心，周边人文配套齐全，交通便捷，是两岸金融交流合作的前沿平台,会展片区现状,项目位于厦门岛东部，占有一线海景资源，CBD半小时生活圈内，四条城市主干道连接着城市各中心机场、万达广场、火车站商贸中心、厦门大学等,环岛干道,环岛路,吕 岭 路,往翔安、集美、机场,

4、往轮渡、环岛路景区,往蔡塘金尚,往莲坂火车站,莲 前 东 路,区位：东至环岛路，北至吕岭路，占有一线海景资源。距离高崎国际机场约10分钟车程，距离市中心15分钟车程，是BRT3线终点站；主要包括会展北片区、会展中心、观音山运营中心、软件园二期等产业园区+商务中心；,BRT3线（经火车站至轮渡）,万达广场,厦门大学,鼓浪屿,机场,会展片区周边概况,本案为本岛东部会展板块具备一线海景资源的中盘项目，未来将建成以高层、超高层建筑为主的包含商业、办公、酒店的城市综合体项目,项目规划指标,项目平面图,7#地块,5#地块,天虹商业50000,中航办公塔楼52500,紫金办公塔楼52500,紫金酒店5000

5、0,可售商业10000,1、项目本体解析2、当地的市场情况整体市场分析现状分析3、客户与产品定位4、写字楼售价5、写字楼物业发展建议打造策略6、写字楼物业发展建议,厦门写字楼市场至今共经历4个阶段，近年新区商务中心的大力建设，促使步入爆发式发展阶段,发展期,停滞期,爆发期,起步期,驱动因素,时间,表现形式,代表楼盘,泡沫有加、成败各异,快速发展、市场细分,1988-1995年,全国房地产热特区概念,以企事业单位兴建为主 功能简单,特贸大厦外贸大厦,1995-2000年,商务需求增加外资进入,市场细分化：甲级写字楼、成长型公司普通写字楼,国贸大厦、银行中心皇达大厦,2000-2005年,住宅禁商

6、外资进入,消化空置为主兴起SOHO、e时代概念,藤王阁SOHO 国际银行大厦,持续低迷、消化为主,片区开发、商务运营,2006年至今,优惠政策导向新区商务运营,总部经济烂尾楼改造观音山等新区大规模开发,中闽大厦钻石海岸观音山运营中心,客户特征,以企事业单位入驻为主,以成长性中小企业为主,规模型中小企业；后期出现高端、较大规模企业,各种类型企业大规模、知名企业比例扩大,发展历程,11,西部板块,东部板块,西部老城区板块已形成：鹭江道CBD区、滨北金融区、滨南商务区、火车站莲板商务区、湖里物流园板块和SM-江头商务区；且各区域写字楼发展均较为成熟。但较多写字楼建设时间较早，品质较差。东部新区板块正

7、逐步成形：观音山CBD区、五缘湾CBD区、湖里高科技术园区、软件园二期和中城会展片区，这几个商务区均为政府新建区域，海景资源丰富，且建筑规模大，内部硬件配套也较完善。但周边人气不够，区域内交通、市政配套有待完善。随着城市建设的不断向前发展，未来发展潜力巨大。,软件园二期,厦门岛内写字楼主要分布于西部老城区和东部新区两大板块,西部以配套及成熟度占优东部以景观、品质及价格占优,板块分布,片区拥有丰富的海景资源、便捷的交通环境和完善的市政配套，同时汇聚众多甲级写字楼，商务氛围浓郁,鹭江道板块处中山路商圈，为厦门老市区，是厦门城市和闽南民间文化的重要发祥地，历史、文化底蕴深厚。片区聚集了一批厦门顶级写

8、字楼，如：银行中心、建设银行大厦、国际银行中心等。同时还有在建的财富中心、裕景中心、福隆大厦、世茂海峡大厦等。,建设银行大厦,国际银行大厦,裕景中心,轮渡思北片区,片区客户以国内外知名企业及本地大中型企业为主，高档写字楼平均月租金水平在100元以上，多只租不售,作为市中心高档写字楼集中区，以吸引国外知名企业驻厦办事处、国内大型企业驻厦分公司和本地大中型企业为主。,片区甲级写字楼项目除钻石海岸（售价2-2.5万/平）为产权分割外，其它均为持有型物业。目前投入使用的高端项目租金水平均在100元以上，且出租率均在80%以上。中端写字楼租金在60-80元之间。,轮渡思北片区,14,该区域生活氛围浓厚，

9、周边有槟榔、禾祥生活区等，商业繁华、交通便利，同时也有美丽的湖景资源。目前区域写字楼主要沿滨湖南路建设，写字楼较多，有较高档的立信广场、百脑汇科技大厦；中档有基金大厦、建设大厦、闽南大厦等。区域待推写字楼项目较多，有源昌大酒店、厦工大厦、建设科技大厦、海晟国际大厦。,片区生活氛围浓厚、交通便捷、商业繁华，写字楼物业较多，但以中档为主，缺乏高档写字楼物业,百脑汇科技大厦,建设大厦,立信广场,滨南片区,片区吸引的客户以本地的中小型进出口公司、贸易及货代为主。,片区处于市中心，多数为乙级写字楼，且多数采用产权分割出售的方式。中高端写字楼租金在60-80元之间，中低端租金在30-50元之间。,租户多为

10、进出口、贸易等中小型公司；较高档写字楼月租金水平在100-150元之间,滨南片区,板块为厦门政务中心，自然资源丰富，同时周边聚集了大量高档酒店，如：索菲特大酒店（五星级）、马可孛罗大酒店等；同时餐饮、娱乐等非常多，生活配套及交通相当完善。区域写字楼较多，较为集中在市政府以西，如：税保大厦、中闽大厦、建业大厦、新港广场、中信惠扬大厦、外贸大厦等。相比鹭江道CBD板块的写字楼较差。除中闽大厦外，大量写字楼建成时间较早，规划一般。,中闽大厦,外贸大厦,建业大厦,地处厦门政务中心，周边自然资源丰富，商务配套完善，但多数写字楼建筑时间长，规划一般,滨北片区,片区入驻的客户以物流、进出口贸易、金融及房地产

11、为主，高档写字楼如中闽大厦聚集的客户以国内及港台的大型贸易及投资公司和部分厦门本地的大型企业，其它中小型写字楼由于建设时间较早，写字楼软硬件设施较差，客户以本地中小企业为主。,片区多数写字楼为产权分割式，只有中闽大厦群楼部分为开发商持有。目前中闽大厦水平均在75元左右，且出租率均在75%左右，其它中低档写字楼租金在30-60元之间。,区域内企业以物流、进出口贸易、金融及房地产为主，高档写字楼月租金在100-150元之间,滨北片区,板块位于火车站富山商务圈内，由于火车站及厦禾路、湖滨南路、莲前大道主干道的原因，大量人流、车流经过，交通相当便利；区域内有很多商务酒店、大型购物中心及高档餐饮中心等，

12、配套相当齐全。目前区域内写字楼有：帝豪大厦、美新广场、金山大厦、国贸大厦、莲富大厦、在建的新景世纪城等，多为中档写字楼，部分写字楼为90年代建造，立面较旧。同时区域内也不乏甲级写字楼出现，如：磐基中心。,国贸大厦,新景世纪城,磐基中心,片区交通网络发达、人流量大，市政及商务配套也非常完善，写字楼物业较多，但档次参次不齐,火车站-莲坂片区,片区入驻的客户以进出口、贸易、证券等中小企业为主，成长型企业及刚成立的企业占多数。这类企业租金承受能力不强，需求的面积也相对较小。,片区除磐基中心开发商持有外，其它全部为产权分割式。目前磐基中心水平均在95元左右，且出租率均在90%以上，其它中低档写字楼租金在

13、30-60元之间。,租户多为证券、中小型贸易公司、IT等成长型企业，高档写字楼月租金在90-150元之间，中低档在35-60元之间,火车站-莲坂片区,片区位于厦门岛东部、会展中心以北，规划用地面积96公顷，总建筑面积218.8万平方米。目前观音山国际商务中心启动区已全部建设完工，并已交付使用。企业自建区的17家营运中心均已动工，部分已封顶。未来片区将成为福建省内大型企业的总部聚集地。启动区现有大量房地产、外贸、投资公司、服装、电子、食品等企业入住，月租金在30-60元之间。,由厦门市政府主导，片区将形成集商务、展博、行政服务、金融服务、信息服务、商业、旅游休闲以及生活服务为一体的商务圈。,厦门

14、迄今为止在建的规模最大的中央商务区,观音山国际商务营运中心,五缘湾营运中心位于厦门岛东北部，总建筑面积约40万平方米，由10幢高层写字楼和1幢运动馆组成，是功能完善、设施先进、造型新颖、环境优美的现代化总部型办公楼群。该营运中心分别由湖里区、海沧区、同安区、翔安区政府，及建发集团、路桥公司共同参与开发建设。,由厦门各行政区及企业参与共同开发的城市RBD区域,五缘湾营运中心,区域部分写字楼已有企业入驻，目前入驻的企业以房地产开发公司、建筑公司、装修公司、IT及贸易为主。,片区写字楼多数由开发商持有，并有部分由集团公司整栋收购，区域前景让企业投资者看好。目前片区租赁市场外于刚起步阶级，月租金在15

15、-40元之间。,片区生活及商务配套缺乏，交通不便利，目前区域主要以租金承受能力较低的中小企业为主,五缘湾营运中心,厦门商务区已基本成熟，各商务区功能定位差异化较明显,各商务板块功能区分,1、项目本体解析2、当地的市场情况整体市场分析未来供应分析3、客户与产品定位4、写字楼售价5、写字楼物业发展建议打造策略6、写字楼物业发展建议,新入市项目分析,2012年厦门写字楼市场延续 2011年的大好形势，因不受限购影响，办公物业受到追捧，成交量持续活跃，新入市项目去化速度较快，不会对本项目两年以后的入市造成影响,观音山在建项目,总投资超过165亿元的20个金融、商务、酒店和民生大项目在思明区落地生根，致

16、力打造“海西金谷”、“厦门外滩”、“东南航运中心的商务区”,未来供应,2011年厦门地块出让一览表,未来供应,土地供应总量强势增加，供地区域仍以岛外为主，岛内土地供应量较少，且以综合体、办公用途占比较大，未来岛内办公市场竞争格局基本稳定,信息来源：厦门国土资源局,未来市场发展趋势,数据来源：戴德梁行,由于限购政策的推出，办公物业受到追捧，成交量持续上涨，2011全年岛内写字楼成交量达到16.3万平,供应方面：鹭江道财富中心、湖滨南路源昌凯宾斯基、国际航运中心的投入使用，为厦门岛西部写字楼市场带来156000平方米的供应量；未来趋势：未来厦门东部新区将有超过140万平方米的新增供应入市，岛内的办

17、公区域将逐渐向东部片区转移，将会直接导致东部地区的售价及租金提升。,从长期趋势看，房地产行业并不是往下走，还会往上走，现在行业还没有出现拐点，只不过在大的趋势下，环境发生了很大变化，“楼市下半场”来临了。上半场可能是拼产品、绿化等，下半场不止这些，还要有软的服务配套、绿色节能建筑等其他要求。-万科总裁郁亮,未来市场发展趋势,厦门岛内写字楼价格变化趋势,开发商自建的写字楼，2006年以后的，一般定位高端规划较好，租金上涨快，售价上涨幅度也就高，比如中闽大厦；另外像2009年开盘的新景中心，遭遇经济危机，地段虽好价位却低，吸引了一定的投资客，价格上涨的速度就快。-房友网董事长张文彪,片区开发，商务

18、运营,持续低迷，消化为主,快速发展，市场细分,泡沫有余，成败各异,31,未来市场发展趋势,20052012岛内甲级写字楼平均租金统计,预计租金将上涨至140-180元/平,岛内甲级写字楼租金平均增长率为9%,数据来源：搜房网,1、项目本体解析2、当地的市场情况写字楼销售市场分析3、客户与产品定位4、写字楼售价5、写字楼物业发展建议打造策略6、写字楼物业发展建议,由于写字楼成交量小，成交价格受个别楼盘价格影响大；2007年，受中闽大厦1.6万/均价拉升，厦门市写字楼均价12348元/,达到10年内的顶峰；2008-2009年，受观音山商务中心6000元/均价拉低，写字楼市场低价运行；2010-2

19、011年，市场在售写字楼项目较少,经济发展中城市的写字楼价格肯定要高于住宅的价格；比如在深圳，写字楼的价格一般是住宅的1.5倍2倍；厦门写字楼售价近年虽上涨幅度较大，但是整体价格低于同区域住宅，呈现倒挂现象；,写字楼售价,周边住宅售价,售价（元/）,多数写字楼以出租为主，销售型产品供应较少，且售价处于上涨的趋势,销售市场,2003-2011厦门办公物业成交均价,市场机会,销售型写字楼售价增长快速，去化良好，售价递增率达20-30%，年均去化20万平米，单盘去化集中2000-2500,在售项目少，单个项目整体销售价格持续上升，需求旺盛，2010年成交量创历年新高,市场机会,区位：观音山土地面积：

20、22725平方米建筑面积：14.51万平方米（地上面积102259，地下面积42498）容积率：4.5 建筑密度：25%绿化率：30%建筑高度：由1栋48层216米超高层和1栋24层112.8米高层组成物业面积：办公面积98207，商业面积4052 规划产品：超高层5A甲级写字楼、商业车位：地下927辆,地上61辆总造价：7亿元竣工时间：2013年招商情况：海峡明珠广场建成后，将引进超过50家大、中型企业入驻海峡明珠商务大厦，设立总部经济、办事机构、研发中心。,销售项目-海峡明珠广场,招拍挂区的5A甲级写字楼,区位：厦港片区土地面积：30545建筑面积：27万容积率：9交房时间：2015年以前

21、交付使用物业面积：五星级酒店 45000，甲级写字楼103800，SOHO办公 80000，商业40000规划产品：2栋 250米以上的超高层建筑，一幢作为五星级酒店和顶级写字楼，另一座则作为SOHO办公楼，下面还有30米的裙楼 其中，精英SOHO酒店式管理，由五星级酒店管理，酒店由世茂自己持有，商业由世茂自己持有，引进大型商场及电影院产品：商业街、精英SOHO、百货、酒店、五星级豪华影院车位：1051个，其中地上车位30个，地下车位1021个,城市综合体，品牌优势和开发经验丰富，总投资超过50亿元人民币，但是目前片区缺乏办公氛围,销售项目-世茂海峡大厦,裙楼设置商业，SOHO及五星级酒店分别

22、设置于两座超高层塔楼的顶部，办公物业位于塔楼中间部分,写字楼情况：写字楼采取出售30%，统一管理的方式；100套，目前已签约6070套，价格2.8万-3.5万元/平。,销售项目-世茂海峡大厦,39,销售项目-金都国际,区位：湖里区土地面积：21357 建筑面积：56933 容积率：2交房时间：2013年6月份左右交房物业面积：50年产权LOFT写字楼，将建设办公区约四万平方米，精品展示区近一万平方米；规划产品：项目一层、二层为国际石材中心展销大厅，三层以上为三栋LOFT写字楼；产品：项目采用精致的全分割式小户型设计，36-112多户型，约500来套；5米的挑高，全石材干挂，精装修，百变空间；顶

23、层为花园、健身会所，5E级智能配置配备；项目定位：项目定位为全球石材产业交易集散中心，旨在打造一个集展览、办公、研发、设计、代理销售为一体的石材行业综合服务平台，服务全球范围内的矿山、加工厂、贸易公司、机械、护理养护、商会组织、媒介组织、国外公司的国内办事处、物流、商检技术等企业和机构。,1、项目本体解析2、当地的市场情况租赁市场分析3、客户与产品定位4、写字楼售价5、写字楼物业发展建议打造策略6、写字楼物业发展建议,41,轮渡-思北片区的受到金融科技行业亲睐，高档写字楼租金能力强，观音山片区近年租金能力提高显著，得益于总部经济效益的凸显,各版块租金,80%政府代建，出租为主，少量出售；租金：

24、40-60元/*月；入驻率：海富中心50%，为片区较高水平,中高端，多为企业闽南总部，政策性购置；租金：70-80元/*月，汇金96元/*月入驻率：80%以上,中高端档次不一，市场以租赁为主；租金：60-80元/*月，磐基130元/*月；,早期出售，现多企业自用/出租；租金：85-110元/*月；,高端楼盘聚集，多只租不售，租金：80-150元/*月；,金融、地产、物流、国际贸易业为主；外企、大型国企、外地企业聚集；,商务新区，中高端水平；制造业、贸易、地产为主；闽南知名企业聚集地,写字楼处于中低档水平；贸易、制造业、电子类为主；本地及泉州成长型中小企业为主,区位：鹭江道100号土地面积：50

25、82建筑面积：7.8万容积率：15建筑高度：43层全钢结构，建筑高度192米项目定位：“国际智能5A甲级写字楼”和“世界500强商业巨子及国内国际优秀企业入驻的海西经济圈最佳办公平台”规划产品：底层商业规划银行、金融行业，其余为纯写字楼，单层面积1600，层高4.2米，净高2.9米配套：会议中心、会所，无餐饮 车位：地下五层，车位500个，其中专设28个低碳汽车优先车位，设165个自行车停车位持有情况：写字楼全部持有经营招商时间：2010年10月工程进度：2011年7月28日落成启用,招商项目-财富中心,LEED金级预认证5A海景商务地标,【财富中心】绿色建筑，大量节能、节水、节材、环保的设计

26、与技术,招商项目-财富中心,招商情况：2010年10月开始招商租金情况：120-150元/月（4-5层130元/月、20-30层150元/月）物业费：17元/月物业面积：90-100、1220-1280 目前出租率：60%左右工程进度：2011年7月28日落成启用入住企业类别：投资公司、金融公司、贸易公司招商情况：目前国家开发银行、农业银行、第一太平戴维斯、蓝火置业、皓沣贸易、阿拉丁计算机、富士施乐、无限极有限公司等大型企业签署了入驻协议。,福建第一高写字楼于2011年7月28日落成启用，招商正在如火如荼进行中,招商项目-财富中心,总建筑面积：7.6万m2，地上：5.3万，地下2.3万；占地：

27、6678m2，地上30层，地下4层建筑高度：130M；层高4 M，净高达2.8M；使用率：约78%停车位：482个总投资：约5亿元投资商：福建七匹狼集团有限公司开发商：恒禾置地（厦门）股份有限公司建筑设计单位：美国LEOALALY建筑事务所/上海现代建筑设计（集团）有限价司全程物业管理：第一太平戴维斯,5A智能化高档甲级写字楼、目前代表观音山最高写字楼配置,招商项目-汇金国际,招商项目-汇金国际,1F：东南角落，考虑外资银行，面积 在300-400m2左右；2F-3F：设中西餐厅，对外开放，以单次消费为主；30F：可能有一个会议室，具体需再确认；商务中心：目前没有，不太确定；每层设茶水间：4-

28、5平米，设休闲桌椅、微波炉等；客户接待：可以配合公司进行一些接待，如礼仪小姐等，可能会产生一定费用；VIP客梯：VIP客梯仅限于七匹狼 的董事长、高管使用;,商务配套,专属服务,招商项目-汇金国际,目前招商情况：平均每周接待客户2-3批，以厦门本地居多，外地一般面积在300-500平米左右，房地产目前还没有，以投资、进出口、融资租赁企业为主；国企等大公司暂时没有，一般有实力自建，对甲级写字楼的需求不大；建发在汇金谈一层半的面积；目前租金：120元/月/M2，二年一签可以争取到三年，合同期内均每年免租2个月，只需交纳物业管理费；物业费：20元/月/M2；地下停车场租金：至少保证一户一个，半层保证

29、有3个固定车位，500元/月；,招商项目-汇金国际,位于轮渡板块，总建面35万平米，定义为厦门中央商务区地标的大规模高端商业综合体,项目概况：裕景中心是裕景兴业地产集团继“故宫裕景”、“银行中心”两项目后，在厦的又一力作。项目定位于世界级城市商业综合体。功能及指标：,区位及周边环境：裕景中心位于厦门市鹭江道与厦禾路交汇处，地处城市核心，与厦门第一高楼“厦门财富中心”隔路相望，与海上花园鼓浪屿隔海相望，雄距CBD中心，商务办公氛围浓厚，交通便捷，自然环境优越，区位优势明显。,招商项目-裕景中心,1、项目本体解析2、当地的市场情况市场小结3、客户与产品定位4、写字楼售价5、写字楼物业发展建议打造策

30、略6、写字楼物业发展建议,版块分析,在东西两个片区中，轮渡-思北片区为目前的高端写字楼云集地，观音山以规模和CBD规划为驱动，后续发展势头强劲,观音山板块,五缘湾板块,火车站莲坂板块,滨北板块,滨南板块,轮渡思北板块,东部新兴区,轮渡思北片区：依托海景资源/地段优势，传统高端商务区，多数只租不售，呈现高租金、高入驻率特征，以大型国企、跨国公司为主，成为高端客户群聚集地高端写字楼汇集，代表项目：国际银行大厦、财富中心、第一广场,滨南-滨北片区：依托思明区的成熟城市资源，商务氛围较浓，多为机构自建自用，以金融、贸易为主；代表项目：凯宾斯基、中闽大厦,火车站-莲坂片区：交通核心区，配套成熟，写字楼中

31、高端档次不一，其中高端写字楼依托自身硬件配置以及高端配套吸引高端客户代表项目：磐基商务中心、新景中心,观音山商务运营中心：大规模开发，总部大楼为主，聚集闽南知名企业，配套交通日益成熟代表项目：汇金国际中心,五缘湾片区：海湾新区，开发热点，RBD定位，非主流商务区，目前配套缺乏，交通不便，商务氛围较淡代表项目：海富中心,西部成熟商务区,版块分析,滨北-滨南板块,【市场发展趋势】观音山片区为新兴的闽南知名企业聚集地，近年租售价提高显著，处于市场中上水平,轮渡-思北板块,火车站-莲坂板块,SM板块,滨北-滨南板块,SM板块租金：40-60 元/月售价：9000-16000元/,火车站-莲坂板块租金：

32、90-150 元/月售价：22000-24000元/,滨北-滨南板块租金：85-110 元/月售价：15000-16000元/,轮渡-思北板块租金：85-150 元/月售价：27000-35000元/,五缘湾板块租金：50-60 元/月售价：17000元/,观音山板块租金：80-110 元/月售价：17500元/,版块分析,写字楼市场去化能力较强，二级市场目前存量为15.29万平米，供应受商务区建设影响大，需求量稳步增长,供应去化市场供应水平处于21万/年左右，年去化处于18万/年。需求2005-2011年，厦门市消化写字楼132万；市场需求呈现稳步上升的趋势，但2011年有所回落。2006-

33、2007年市场以消化烂尾楼改造项目为主，如中闽大厦、立信广场；2008-2010年市场消化以观音山商务运营中心为主力。,观音山一期,湖里高新技术园,五缘湾运营中心,版块分析,销售速度方面，整体市场月均消化速度2000-2500，单盘最高年均消化量达3万,由于目前市场在售写字楼少，因此统计了2009年至今的写字楼项目的消化速度；单个项目消化速度整体在0.04-3万/年水平运行；钻石海岸由于配套设备差，虽位于轮渡，但销售速度缓慢；观音山及五缘湾营运中心由于政府扶植，前期售价优惠，且有减税等利好，因而消化速度较快；市场月均消化速度2000-2500。,1.6万/年,1.3万/年,0.04万/年,3万

34、/年,2.2万/年,年销售面积,竞品体量分析,2010-2011年厦门岛内写字楼土地出让101万，多数为只租不售，仅观音山16万平米写字楼销售,备注：以上数据来源于调研,高端写字楼租赁市场运行良好，高租金、高出租率，整体出租率82%以上，平均月租金在130元/平米左右,竞品租金分析,现状二：东部新区为开发热点，配套缺乏，商务氛围不足,高档办公物业稀缺、租售两旺，中档办公物业价格与住宅存在倒挂，未来发展重心在东部板块,市场小结,需求6：高端写字楼的租赁呈现高租金、高出租率的市场特征；,城市层面,需求1：城市经济地位逐年提升，未来经济发展看好；,需求3：2004-2010年数据显示私营企业不断新增

35、；,需求5：高端写字楼入租率平均为 82%以上，租赁市场活跃；,企业层面,市场层面,需求2：厦漳泉一体化，厦门城市核心牵引力加强，将大量吸引周边城市的企业来厦门开设公司；,需求4：观音山片区入驻企业数逐年增加，写字楼未来发展契机；,本项目应抓住写字楼市场发展机会，抢占先机，把握整体趋势，奠定其标杆地位!,对厦门整体经济及市场情况深入分析后，判定厦门写字楼市场存在需求,市场小结,1、项目本体解析2、当地的市场情况3、客户与产品定位客户分析4、写字楼售价5、写字楼物业发展建议打造策略6、写字楼物业发展建议,外企及国内知名企业在数量上超越省内客户,省内外企业占比图,知名企业（央企、外企），涉及行业物

36、流、贸易、金融业为主;代表企业：海尔、索尼、通用；国家开发、平安、东方汇理银行银行中心,国际四大事务所占三：普华永道(PWC)、毕马威(KPMG)、德勤(DTT)；其它代表企业：渣打银行、华侨银行、中国石化、厦门航空、台湾航空、马士基物流等；国际银行中心,各写字楼项目省内外客户占比图,轮渡思北板块市场调研-客户分析,租赁面积多集中在150-250平米，金融投资类、物流类占比较高、咨询类、贸易类、制造类企业相对均衡，整层租赁客户较少,中国平安租赁十层银行中心中国邮政银行租赁三层中国人寿保险租赁整层磐基中心马士基物流租赁一层半国际银行大厦,鹭江道现在已经是厦门高端商务区了，像我们做金融一块的，喜欢

37、去行业相对集中的地方，一般大公司租赁的面积大些，他们有钱，我们视公司规模情况，会租赁小一点的面积。投资担保公司廖先生,轮渡思北板块市场调研-客户分析,入驻客户以金融投资类、物流类、生产制造与贸易类客户为主，大型国企、跨国公司，成为高端客户群聚集地，主力面积需求150-250平米,*数据来源于7个典型写字楼物业,客户机会-轮渡-思北板块,中国平安租赁十层银行中心中国邮政银行租赁三层中国人寿保险租赁整层磐基中心马士基物流租赁一层半国际银行大厦,观音山享受政策优势，主要吸引大闽南片区企业，以从事贸易、制造、建筑等为主,区别于轮渡-思北板块，观音山以生产制造类、建筑装饰设计类、贸易类客户为主，金融投资

38、类企业相对较少；观音山片区以低售价、低租金、返税优惠等众多政策吸引非常多的泉州、漳州、晋江以及少量福州客户来厦门开办公司；,在购房准入条件上，思明区设置了一定“门槛”，母公司经营主业应为制造业、商贸业、物流业以及符合思明区发展方向的现代服务业。引自厦门市人民政府,现在1-4栋基本是自用客户，是泉州晋江过来的，到厦门来做做名气，占个地盘，等发展。5-10栋是一些企业买了以后转出去的，刚开始租金才16块，价格便宜，因此会吸引一些注重价格、对物业的档次、交通不那么重视的中小型企业入驻。麦田地产中介,观音山五缘湾片区市场调研-客户分析,虽受政策利导，但片区省外客户占比极少,省内外企业占比总图,观音山那

39、边现在公共交通不方便，去那边上班的公车都特别挤，同时员工就餐，整体环境都不行，外企老板比较人性化，会尊重员工的意见，即使价格便宜也不会过去。国际银行马士基刘小姐,各写字楼省内外企业占比图,我们的工厂在泉州，这边只是我们做为销售与市场推广的一个地方，当初过来是看重这地方便宜，政府的优惠力度很大，而且厦门本来就是一个经济型窗口，我们可以到这里混个名气，先占个点，如果发展不好再回去，把这边出租，以后片区发展好了，可以再回来；而且这边市场空间更广，对外对内的交通都非常方便，可以极大的提高我们的市场机会；鞋业公司,观音山五缘湾片区市场调研-客户分析,写字楼入驻客户以生产制造、贸易类、建筑装饰类、金融投资

40、类为主，面积需求集中在250-300平米,观音山片区享受政策优势，主要吸引大闽南片区企业，以生产制造（26.6%）、贸易类（25.2%）、建筑装饰设计类（15.1%）、金融投资类（12.9%）客户为主。观音山片区以低售价、低租金、返税优惠等众多政策吸引非常多的泉州、漳州、晋江以及少量福州客户来厦门开办公司。区别于轮渡-思北板块，金融投资类企业相对较少，生产制造类客户较多。,客户机会观音山五缘湾片区,入驻客户需求旺盛，层级提高，表现在知名企业的不断入驻,观音山五缘湾片区需求旺盛，客群提档,知名企业不断入驻：启动区一期已经有300多家企业入驻，办公人数近2万人，其中中铁物资集团、中铁22局集团、中

41、国工艺抽纱、国家电网（亿力科技）等央企，还有来自瑞典主营垃圾发电项目的瑞典瑞科技，匹克、宝业、特步、中宇、达利、柒牌以及泰龙电力、通达控股等名企挺进观音山；,后续需求旺盛：二期写字楼总建筑面积13万多平方米，虽然已经有300多家企业登记申请购买，最多只能满足30多家企业需求；厦门市政府网站他们多为半层或整层购买，总价区间大概在800万以上，当然我们这里单价比你们便宜；两岸金融中心办公室主任,市场调研-写字楼客户分析-金融投资类行业发展,受两岸金融中心的政策扶持，整体发展趋势向好,在厦门市高端写字楼中占比达17.57%；,68,市场调研-写字楼客户分析-金融投资类：集中在高端写字楼内，银行与领先

42、型保险证券承租能力较强，发展型投资担保占据主流，租赁面积较少，为200平米左右,中国工商银行厦门分行大厦，90年代,中国建设银行1998,中国农业银行2000年,中国银行厦门分行大厦，2000年,银行：四大国有银行自建，其他银行整层或多层租赁,投资、担保：大量存在于高端写字楼，面积需求集中200平米左右,证券期货：较少量存在于高端写字楼，面积需求集中在300平米左右,保险：入驻基本为平安、太平、国泰等领先型企业，租赁面积较大，1000平以上；,市场调研-写字楼客户分析-制造类行业,大中型企业数量不断增长，主要集中在鞋帽、塑料、电子、机械器材等行业，而领先企业多以国际、国外一些大型的电器、电子、

43、石油化工、钢铁为主，大多位处轮渡片区,除本地大型开发商自建外，连锁进入型、本地成长型开发商选择租赁与购买写字楼，面积需求较大，平均700平米,市场调研-写字楼客户分析-地产开发类,领先型综合物流公司选择在高端写字楼内设置企业“前台”，对高端写字楼的需求也不断加强，面积需求在300平米,运输型与仓储型物流公司主要集中航运物流中心；综合型物流公司会选择在高端写字楼内设立企业“前台”,市场调研-写字楼客户分析-物流类,本地企业与国内大型物流机构均衡分布，以船务运输为主,行业规模较少，主要为厦门本地中小型物流机构,轮渡-思北片区,观音山片区,注：仅展示国际银行与观音山入驻的物流类企业,72,市场调研-

44、写字楼客户分析-贸易类,行业利润高，成长型企业发展迅速，存在对高档写字楼的净增需求，150-500的面积段内需求分布较为均衡,以酒业食品等快消品、石油机械电子等重工业为主，集中在100-150，150-250两个面积段；,以厦门本地石材、纺织为主，面积较大250-500平；,轮渡-思北片区,观音山片区,注：仅展示银行中心、观音山入驻的贸易类企业,市场调研-写字楼客户分析-咨询类,厦门市共1019家咨询类企业，以律师、会计、税务类咨询公司占主导，在高端写字楼内仅49家,轮渡片区律师行业占比最大，其它为会计、出入境旅游等咨询服务，面积需求在150-250平米之间；观音山片区占比3.7%，仅一家律师

45、事务所；,注：仅展示国际银行、银行中心、观音山入驻的咨询企业,74,国际银行大厦物流客户写真：马士基航运厦门分公司物流行业会在乎经营效率这一块，希望能靠近一些重要的交通枢纽，如码头，货运交通方便，以及希望能最大限度的靠近上游企业以寻得商机；同时经营成本也是非常看重的，当时进入国际银行大厦是因为能享受很好的优惠，最近公司曾想搬到湖里科技园去，但是那边交通不是很方便，餐饮配套不齐全，因此考虑到多个因素，这边又投入装修成本，所以最终还是在这里；国际银行中心配了二个车位，但都不够用，一般是用于公司用车；物业管理也很重视，希望安全。,物流类客户关注点：经营效率经营成本形象,关注点：经营效率、经营成本,市

46、场调研-客户访谈需求点关注,银行中心贸易客户写真：主营红酒等酒类产品我们不仅注重自身形象，同时也注重对产品进行展示，所以我们会在办公区域设置一些产品的展示空间，用于客户上门参观讲解，而且经常会就生意进行一些商务谈判，也会经常使用到银行中心配的恰谈室，你们以后如果要做的写字楼的话，最好也配一些这样，方便企业使用；同时我们也喜欢去相关企业扎堆的地方，特别是跟物流类企业在一起，有一个相互促进的作用。,贸易类客户关注点：形象经营效率经营成本,关注点：形象、经营效率,市场调研-客户访谈需求点关注,中闽大厦金融类客户写真：担保公司我现在办公面积为300平米，考虑面积太小，想买500平米的写字楼，我们做金融

47、这一块的看重面子形象，档次高的写字楼能称出公司的实力，同时喜好去同类企业扎堆的地方，鹭江道那边就不错，喜欢成熟CBD的感觉，不过现在基本没有卖的，如果 你们那边有的话，我可以考虑购买，并且要与车位连着买，希望车位是4-5个左右。,金融类客户关注点：形象经营效率经营成本,关注点：形象、经营效率,市场调研-客户访谈需求点关注,观音山制造类客户写真：鞋业公司我们的工厂在泉州，这边只是我们做为销售与市场推广的一个地方，当初过来是看重这地方便宜，政府的优惠力度很大，而且厦门本来就是一个经济型窗口，我们可以到这里混个名气，先占个点，如果发展不好再回去，把这边出租，以后片区发展好了，可以再回来；而且这边市场

48、空间更广，对外对内的交通都非常方便，可以极大的提高我们的市场机会。,制造类客户关注点：形象经营成本经营效率,关注点：形象、经营成本,市场调研-客户访谈需求点关注,观音山建筑装饰类客户写真：装修公司我们看中这里有大量的办公室要装修，而且很早的时候过来，租金很低；这里是新区，楼盘也很多，所以找客户比较方便；办公室主要是老板和几个设计的办公，大部分工作人员还是在现场的，面积也不用很大，而且我们做展示的话，直接去现场就可以了，办公室这边也不会特地弄个展示厅，浪费空间。,建筑装饰类客户关注点：经营成本经营效率形象,关注点：经营成本、效率,市场调研-客户访谈需求点关注,市场调研-客户访谈-【会展区域现状】

49、感知,目前鹭江道等成熟商务区已经出现发展瓶颈，部分企业开始外溢，但目前承接企业转移的区域的观音山、五缘湾片区还无法满足其需求,市场调研-客户访谈-【项目市场发展机会】感知：,项目发展前景看好，适宜发展高端写字楼，增强软硬件配套，面积自由分割，价格接受2万左右，回报率不能超过15年,市场调研-客户访谈-【对现有租赁的写字楼满意度】感知：,在现有产品使用过程中的问题，使客户对写字楼产品有了更高的价值要求,从目前写字楼租赁市场寻找项目机会。,项目目标客户,从项目未来的发展及机会判定潜在客户。,项目目标客户分析,银行、保险等金融机构客户,金融投资类、物流类、贸易类、生产制造类,咨询类、房地产类,【客户

50、分析】项目目标客户判定方向：市场主流客户、片区规划最易吸引客户、易跟随且对固定资产有需求的客户,标杆客户,具有强大购买力和购置固定资产倾向,金融投资类客户是市场最大组成部分，同时与项目区域整体产业链结构最符合，因此是本项目抓的第一拨客户；房地产及制造业的领先行业的资金实力强，标杆带动作用明显；总体面积需求为半层以上，偏好高区景观资源强势。,项目目标客户分析,项目自身高端占位吸引进入性企业对形象展示的需要，对高端写字楼的需求不断加强，选择购买高端商务区的写字楼也是客户购置写字楼的趋势。,现有高端写字楼中的扩张型企业迁移厦门每年近10%物流业增加值，在此经济背景下，物流企业面临着良好的市场发展前景