12月19日承德双峰镇项目定位报告.ppt

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1、承德双峰镇项目定位报告,2010年12月19日,此报告仅供客户内使用，未经合创机构书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制,承德经济正处于持续快速发展阶段,承德经济发展近5年承德国民经济稳步增长，GDP总值增长速度每年均在10%以上，但增速已有所减缓2009年，承德GDP达763.7亿元，同比增长11.0%，增速比2008年下降2个百分点近年来承德人均GDP同样保持持续快速增长，2008年承德人均GDP达21048元，低于同期河北省人均GDP水平,二产为主导，三业发展滞后，但呈递增之势,承德经济发展承德处于产业结构调整和优化阶段，第二产业仍为全市的主导产业，第一产业比重逐步减小，第

2、三产业发展滞后，但呈逐年递增之势 2009年，三大产业增加值占地区生产总值的比重分别变化0.45%、-7.42%和7.87%，第三产业比重增加明显 2009年，三大产业增加值增速均明显减缓，分别下降7.4、0.3和2个百分点,固定资产投资高速增长，投资环境不断改善,承德经济发展近5年，承德固定资产投资增长迅猛，每年增速均保持在25%以上，且呈加速增长态势2009年，承德固定资产投资达567.2亿元，同比增长45.3%，比08年增长16.1个百分点2010年，前四个月，全市全社会固定资产投资完成114.7亿元，比上年同期增长39.7%；其中城镇固定资产投资完成107.2亿元，增长39.1%,消费

3、品市场平稳快速发展，市场需求不断增长,承德经济发展近5年承德社会消费品零售总额持续快速增长，每年增速保持12%以上，基本呈逐年增长之势受拉动内需等系列政策影响，2009年承德社会消费品零售总额达218.2亿元，同比增长18%2010年前四个月，社会消费品零售总额76.2亿元，增长17.1%，比全省17.6%的平均水平低0.5个百分点，绝对值和增速均居各市末位,城乡居民收入增长，购买力提升，扩大消费动力,承德经济发展近5年承德城镇居民人均可支配收入每年保持8%以上的增速 2009年承德人均可支配收入11951元，同比增长10%，比08年下降5.1个百分,河北省内的二线城市，房地产空间较大,河北省

4、内的二线城市从城市人口及经济宏观数据来看的总体规模来看，承德属于河北省内的二级城市河北省内旅游城市的第二梯队相比秦皇岛来说，承德的整体水平仍相对较弱，属于河北省内旅游城市的第二梯队承德城市总体规划2010年2020年到2020年承德市区人口规模规划达在80万人左右，人口的增加带来区域房地产长期向好,居民平均富裕水平处于河北省中下游水平,承德居民消费水平从横向对比可以看出，承德在五个河北主要城市中，收入水平最低消费能力整体偏弱，消费和可支配收入比低，承德整体的消费能力仍弱于唐山等河北一线城市,消费结构呈明显的哑铃状城市人群结构,承德消费结构从消费结构中可以看出，城市最基本的衣食消费占据了绝对的主

5、导地位，占整个消费结构的53.1%城市的主流消费结构仍为中等和中低的收入家庭，从当地的实际产业和人群来看，确实存在一批极为富裕的阶层，消费结构呈现明显的“哑铃状”分布特征,宏观政策影响性有限，承德市场敏感度低,政策目的：支持自住，打击投资加大调控力度稳定房价不力将问责：将房地产调控作为考察执政的重要因素加快建设住房信息系统：银行与住建部联合，实行第二套认定标准从严，按房不按贷，按家庭认定的原则差别化信贷政策实行更为严格的差别化住房信贷政策：增加第二套购房首付比例，实行二套房贷上浮利率高房价地区三套房停贷：大部分城市停止发放第三套房贷，打击投机行为提高购房门槛增加外地人购房难度：部分地区对不能提

6、供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款限制购房：地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数,响应国家号召，积极支持房地产业,承德市政策情况总体调控力度较弱，积极执行“三年大变样”发展战略仅执行银行系统内部的强制规定，在其他层面仍有促进房地产利好的相关政策出台大力执行“三年大变样”省级发展战略，推动旧城改造，进一步扩了城市基础需求客群限制主城区供应量，信贷政策适当宽松出台主城区无新建商品房的政策，一方面限制主城供应量，有利于价格水平的提升；另一方面，为新区的未来发展奠定了良好的客源基础实行第二套房首付不低于50%，利率上浮1.1倍；严控

7、第三套房贷款，基本不发放，但目前未出台如何认定三套房的方式；外地人购房可不提供一年当地纳税证明，但需当地人进行担保并提供收入证明；目前承德尚未限制家庭的购房套数,旅游资源丰富的历史名城,承德历史承德原名热河，历史悠久,有着丰富的多民族历史文化内涵自秦汉以来，历代中央政权都曾在承德设立郡、府、州、县等行政机构；在清雍正元年设热河厅，乾隆四十三年改为承德府承德属河北省省辖市，辖八县三区：承德县、隆化县、滦平县、兴隆县、平泉县、宽城满族自治县、丰宁满族自治县、围场满族蒙古族自治县和双桥区、双滦区、鹰手营子矿区,旅游资源丰富的历史名城,承德旅游资源首批国家历史文化名城、中国十大风景名胜、旅游胜地四十佳

8、、国家重点风景名胜区，是国家甲类开放城市世界最大的皇家园林避暑山庄，占地564万平方米，墙围长10公里，分为宫殿区和苑景区两部分，集南北园林建筑艺术之精华，兼具南秀北雄之韵美，园中有园，胜景荟萃，被康熙誉为“自有山川开北极，天然风景胜西湖”1994年位于承德市的避暑山庄及其周围寺庙，被联合国教科文组织批准为世界文化,观光型旅游城市对投资的新引力不足,承德旅游发展前景承德旅游相比三亚、云南等城市而言，仍处于短暂观光型的阶段，对房地产拉动作用不明显,海南：观光+居住+投资,云南：观光+部分居住+部分投资,承德：短暂观光,休闲旅游产业带来承德旅游新契机,承德旅游发展前景定位为国家历史文化名城，山水园

9、林城市，国际旅游城市，连接京津冀辽蒙的区域性中心城市以河北环京津休闲旅游产业带建设为契机，明确三个定位，以皇家文化、佛文化、民俗文化三个休闲旅游区建设为重点，未来承德的旅游市场将迎来新的发展局面,宏观小结,结论一,宏观经济企稳，房地产开发投资持续增强，具备可持续良性发展的动力和基础,结论二,宏观政策调控力度加大，需求面发生巨大变化，但承德市场对政策敏感性较弱,结论三,市场消费力逐年递增，但消费能力在河北省几个城市中仍处于较低的水平,结论四,观光型旅游城市投资吸引力不足，环京津休闲旅游产业一定程度上拉动承德旅游,宏观经济呈持续增长，市场消费力逐年递增，房地产市场长期看好,环首都经济圈的“同城时代

10、”,环首都经济圈建设的总体思路邻近北京将近1000公里的范围内，利用3到5年时间，打造环首都经济圈包括张家口、承德、廊坊、保定四个地级市，以及涿州市、涞水县、涿鹿县、怀来县、赤城县、丰宁满族自治县、滦平县、三河市、大厂回族自治县、香河县、广阳区、安次区、固安县13个县（市），这些城市群首尾相连，全长9995公里，面积达到27060平方公里,环首都经济圈的“同城时代”,环北京“一小时经济圈”河北省将通过高铁（京沈客运专线）与北京衔接，北京10分钟可到廊坊，15分钟到涿州、怀来，30分钟到承德，高铁网将在一年至两年内全部形成“高铁时代”的“高铁经济”紧紧围绕建设“国际旅游城市”总体目标，使城市的交

11、通区位、土地资源、旅游资源、人文优势得到进一步发挥和提升，打响“高铁经济”品牌空前优惠的“特区政策”环首都经济圈将环绕北京建成一个全封闭的城市带。对这个特区，“将给予比深圳更优惠的政策”。在规划上，将借鉴东京、首尔等首都经济圈的经验，制订总体规划、专项规划、控制性详规等，预计将在2011年1月底前完成河北省环北京13个县市，将采用“三零”的方式大搞招商。即零溢价、零成本注册和零成本审批，这在全国的招商政策中是很少有的,“一核三带”的城镇体系空间结构,城镇体系的空间结构一核中心城区三带围场隆化中心城区承德县宽城城镇带丰宁滦平中心城区平泉城镇带兴隆鹰手营子矿区承德县平泉城镇带,“南扩、西进、北延、

12、中梳”的总体战略,城市发展战略 通过“南扩、西进、北延、中疏”带动城市向南、西、北三个方向发展，疏解老城区职能，形成组团式结构,中心区形成四大核心功能组团,城市发展战略中心区由老城区、北区、西区和南区四个组团组成,四大组团：老城区南起武烈河大桥，北至上二道河子，为旅游服务、商业贸易区北区南与老城区相接，北到双峰寺小东沟，为休闲度假、会展和现代物流区西区位于城市西部，为工业和附属旅游区南区北起武烈河大桥，南至西营，为行政办公、高新技术产业和教育功能区,交通规划为承德发展提供动力,全面升级的交通网络体系公路2009年，承唐、承朝高速公路路基全部完成，承秦高速全面开工，力争承赤高速开工奠基到2012

13、年，承德市高速公路通车里程超过500公里铁路京沈客运专线起自北京站，途径承德、朝阳、阜新，到达辽宁沈阳北站，新建线路正线全长676.335公里，估算投资961.6亿元建成后，承德至北京的行车时间，将由目前的4小时10分钟缩短为1小时以内航空拟建的承德旅游支线机场的定位为国内旅游和支线机场，初步预期建于双峰寺,本项目处于空港建设区的宜居新城,本项目所属区域规划休闲度假、会展和现代物流区机场建设的利好消息双峰寺小梁后场址距承德市中心直线距离19.5公里，距离适中，在承德市新版城市发展规划中，双峰寺区域被规划为旅游、文化、商贸物流区，功能协调一致，有利于综合开发和长远发展,区域属发展型风貌区，滨水新

14、城带,中心城区风貌规划保护型风貌保护城市的生态屏障、人文历史、文化特征和山水格局，主要指老城区和城市“绿核”发展型风貌滦河流域城区段及武烈河流域城区段的上游及下游地区，形成特色鲜明、生态文明、布局精巧、类型丰富的国内一流滨水新城景观,区域小结,结论一,环首都经济圈的概念深入人心，承德进入“同城时代”，城市开放性增强,结论二,区域以休闲度假、会展和现代物流区为建设基调，发展潜力巨大,结论三,全面升级的交通网络体系及机场的建设为区域注入快速发展核心动力,“滨水新城带”“空港建设区”是本项目区域特征的核心要素,上风上水，居承德山水之上,地段价值地块位于承德市双峰寺镇，城市的东北部处于休闲度假带，延续

15、皇家园林的风貌,城市休闲度假带,交通可达性好，机场和城市快速路,交通价值京承高速、承围高速，交通可达性良好机场的即将建设，为区域地块交通带来较好的发展动力,景观价值凸显但不稀缺，具备打造高端基础,景观价值一条主轴贯穿地块，水系沿主轴展开，有利于项目主景观的营造,地貌丰富，景观价值凸显，具备打造高端基础,景观价值坡地景观及林地资源,城中村改建，对项目运作产生一定的影响,不利因素影响项目交通影响项目形象,地块小结,结论一,上风上水的地段属性及休闲度假带的规划赋予项目良好的居住价值,结论二,项目周边交通的便捷度及机场的未来建设大大提升了地块价值,结论三,地块本身具有的坡地、林地等的景观资源是支撑打造

16、高端的有利条件,结论四,项目周边城中村的改造对项目的交通及项目的形象产生一定影响,规避城中村的不利因素，以休闲度假带为背景，结合景观打造高端,土地供应力度加大，催热承德市场,土地供应力度加大承德市场三年大变样，09年内进入快速推进阶段在售项目结余存量、新入市土地在09年获得集中释放，09年市场的已供应和潜在供应根据统计，已达到188万平米,10年土地供应,省内实力开发商逐鹿承德，大盘时代到来,省内实力开发企业纷纷进驻承德市场河北天山房地产，以高端为主，08年进入承德隆基泰禾实业集团，以薄利多销项目为主唐山兴盛房地产，以中高档项目位置承德华峰房地产，以高端项目为主,市场消化量激增，总体消化量增大

17、,市场消化量09年销售量达257.8万平米，为前数年近数倍，经历了极为快速的扩容、扩张的进程09年相比07、08年有倍速的增长，除了几个项目的团购量外，其市场成交量也较往年更大。09年消化量以团购为重要特征，主要是几个大盘的大量团购，承钢大约有50多万的团购，价格2600元/平米，阳光四季城大约有34万团购，价格2700元/平米,价格一路上行且涨幅较大,市场总体价格09年市场整体价格达到3578元/平米的水平，同比涨幅略有下降，涨幅下降的重要原因是存在较大量的低价团购，拉低了市场统计的价格水平09年市场不含团购部分价格可达4149元/平米，其价格涨幅较大。10年市场价格区间3800-8000元

18、/平米,3578,高密度住宅频频亮相，低密度住宅缺乏,别墅项目稀缺07年销售别墅62套，08年销售别墅122套；此前，承德并无成系统和批量的别墅物业的开发和销售，城市的年度消化量仅百余套，别墅的消费尚未为客户所重视别墅在商品住宅中07年占比约13.16%，且全部集中于双桥区，08年市区无别墅供应09、10年别墅项目增加，承德天山水榭花都、兴盛丽水、上河新城、环翠山庄等均有别墅产品,主力户型为90-140平米产品，小户型比例大幅度上升,市场主力户型商品住宅中07年90平米以下占住宅供应量的14%，08年由于小户型集中放量，90平米以下已占到40%，目前现状市场中，90平米以下的户型仍是供应、购买

19、的主力产品别墅在商品住宅中07年占比约13.16%，且全部集中于双桥区，08年市区无别墅供应,客群呈哑铃型结构，高端客户以本地居多,客户特征承德市场的高端客户以本地客户为主，外地客户比例在逐年增加市区的客户以大型企业的中高层及公务员居多，包括承钢、电场、电力局、医院等下面县市的客户以私企老板居多，主要是矿主（铁矿、金矿、煤矿等）客户比例呈哑铃型结构，顶端客户群数量有限,四大板块依托优势各自发展,四大板块依托优势各自发展,双桥区板块具备中心地段及稀缺资源的双重优势,双桥区板块特征老城区内环实行只拆不建的政策内环供应量有限，呈空档状态供应量集中在西区，主要分布于西环路外主城区楼盘外扩，中心内环为空

20、档状态，并有向新区发展的趋势,双桥区项目概况,现代简约为主，大部分无明显风格,建筑风格建筑风格以现代简约为主，大多无明显的建筑风格特色目前市场上仅天山水榭花都、欧尚风景以欧式风格为主，定位市场高端,天山水榭花都,承德现代城,德润庄园,容积率较高，以高层产品为主,产品规划容积率大多在2.5以上，高层为主，少量项目有低密度产品建筑排布呈阵列式或围合式大多配以底商及幼儿园等设施集中商业较少，仅天山水榭花都规划5万平米左右商业,德润庄园,名苑山庄,银都海棠,欧尚风景,户型面积较为单一，赠送面积受欢迎，注重朝向,户型结构户型较为单一主要以二居、三居为主，少量项目如天山水榭花都有赠送面积赠送面积户型受欢迎

21、客户注重户型的性价比优势，喜欢实用面积较大的户型，如天山水榭花都90平赠20平面积的户型畅销重视朝向市场上认可南北向户型，仅上城CLASS出现纯北向户型，但因其是投资性产品，故不太敏感,龙泉山庄：三室二厅91.3平米,名苑山庄：二室二厅80.96平米,现代城：三室二厅102平米,水榭花都：二室二厅90平米，赠40平米,主力面积集中在80-120平米区间，以二居、三居为主,面积区间,一居：面积主要在30-60平米，总体供应量较少，仅上城CLASS以一居为主二居：面积主要在80-90平米区间，市场供应量较多三居：面积主要在93-150平米区间，小三居在120平米以下，大三居在130平米以上四居以上

22、：面积在155平米以上，以顶层复式及低密度产品为主，总体供应量较少,面积,30 60 90 120 150 180 210以上,德润庄园,海棠花园,欣雅山庄,中泰自然城,名苑山庄,欧尚风景,承德现代城,水榭花都,长安小区,碧泉花园,龙泉山庄,金牛山庄,上河新城,上城CLASS,80-120平米,东园林,一居,二居,三居,三居以上,年消化量42.8万平米，价格区间为4500-7500元/平米,销售情况年去化总量为42.8万平米80-130平米户型去化速度较快，130平米以上的大户型去化速度较慢，多层较高层去化速度较快价格起价4500元，定位较高项目可达7500元项目依托较好的地段优势，可实现较好

23、的售价和销量,7500元/平米,5600元/平米,5200元/平米,4800元/平米,4800元/平米,4600元/平米,4500元/平米,4500元/平米,3800元/平米,3400元/平米,1万,2万,3万,4万,5万,6万,7万,8万,9万,10万,水榭花都,欧尚风景,龙泉山庄,金牛山庄,福瑞庄园,长安小区,碧泉花园,名苑山庄,海棠花园,德润庄园,（注：以下价格为实际成交价）,私企业主及大企业中高层为高端客户的主力,客户情况从年龄来看，以30-50岁客户群体为主从客户来源来看，主要以本市的事业机关单位、私营业主、拆迁户及外县的矿主为主，其中，拆迁户成为普通住宅的购买主力军双桥区作为承德老

24、城区，总体项目档次及价格较高，其购买客群偏中高端,客户来源,年龄,客户对地段、户型关注度较高,客户偏好从客户关注点来看，最为关注是地段，其次较为关注户型、园林、产品类别、价格、物业等方面客户较为喜欢南北向户型，多层的接受度较高，对于物业管理也较为关注从客户购房目的来看，主要以改善型居住为主要目的,客户关注点,置业目的,开发区板块依托新城规划未来潜力巨大,开发区板块特征市政府南迁，重点规划发展区域供应量大而集中，未来城市主要住宅区拆迁力度大，未来供地充足,开发区项目概况,大盘云集，以现代简约风格为主,项目规模百万平米以上的项目有3个五十万平米以上的项目3个建筑风格建筑风格以现代简约为主外立面以涂

25、料面砖为主,世纪城,凤凰御景,卧龙山庄,钓鱼台赏枫亭,容积率大多2.5以上，以高层为主,产品规划容积率大多2.5以上，以高层为主，多层为辅少量项目有低密度产品供应，仅凤凰御景1.15的容积率多为阵列式排布方式,世纪城,港湾花园,卧龙山庄,文轩茗苑,以二居、三居为主，重视主卧、客厅朝向问题,户型特征户型较为单一：主要以二居80-95平米、三居100-150平米为主正南北朝向：基本都为正南北朝向，正房销售较好，普遍重视主卧、客厅的朝向问题,世纪城：二室二厅92平米,新世家：二室二厅81平米,钓鱼台赏枫亭：二室二厅94平米,卧龙山庄：三室二厅102平米,两居、三居为主，主力面积集中在90-120平米

26、,户型面积二居：面积主要在80-95平米，供应量较大且大部分在90多平米左右三居：面积主要在100-150平米区间，小三居在120平米以下，大三居在130平米以上四居：面积主要在155平米以上，总体供应量较少,30 60 90 120 150 180 210以上,承德世纪城,钓鱼台赏枫亭,港湾花园,卧龙山庄,凤凰御景,百顺园,新世家,何润新城,御龙翰府,文轩茗园,阳光世纪城,90-120平米,面积,一居,二居,三居,三居以上,年去化总量120万平米，价格区间3800-4600元,销售情况我年去化总量为120.6万平米从去化速度来看，90-130平米户型去化速度较快，140平米以上的大户型去化速

27、度较慢，其中多层较高层去化速度较快价格开发区均价为3681，价格主要区间为38004600元，其中百顺园一期2700元价格认购50%-60%，阳光四季城一期以2700元全部团购,4780元/平米,3850元/平米,3700元/平米,3980元/平米,商层3800元/平米，别墅12000元/平米,4600元/平米,2000元/平米,3800元/平米,3600元/平米,2700元/平米,3万,6万,9万,12万,15万,18万,21万,24万,27万,30万,承德世纪城,钓鱼台赏枫亭,港湾花园,卧龙山庄,凤凰御景,百顺园,新世家,和润新城,文轩茗园,阳光四季城,33万,36万,39万,（注：以下价

28、格为实际成交价）,以25-40岁的中高端客户为主，拆迁户购买力强劲,客户特征从年龄来看，以25-40岁客户群体较年轻客群为主从客户来源来看，主要以周边企事业单位、本市私营业主及拆迁户为主，其中拆迁户的购买力较强开发区的规划及政府的落址，吸引部分中高端客群置业投资,年龄,客户来源,更多关注项目预期升值，投资比例提高,客户偏好从客户关注点来看，最为关注是地段及户型朝向问题，作为新兴的区域，其价格及未来发展潜力也具有一定吸引力客户较为喜欢南北向户型，多层的接受度较高，对配套设施的关注度普通不高从客户购房目的来看，主要以改善型居住为主要目的，投资比例较大,客户关注点,置业目的,双滦区板块依靠大型国企针

29、对刚需客户,双滦区板块特征传统工业区，供应量较小且分散以承等大型矿产企业为主（如承钢、承德电场等）市场认可度较低，项目较少且分散,双滦区项目概况,现代简约为主，部分项目异域风格,建筑风格建筑风格以现代简约为主，部分新古典主义风格外立面材料简单，多为底层面砖，上层涂料,荣信宝鼎花园,鑫顺家园,悦城华府,承钢锦绣城,以高层、多层产品为主，容积率低于主城区,产品规划容积率大多在1.6-1.7之间，以高层和多层产品为主，少量低密度供应规划结构主要为阵列式，前面多层后高层；以及围合式，里面多层外围高层以普通住宅为供应主体，只有东方比华丽供应别墅产品,承钢锦绣城,荣信宝鼎花园,鑫顺家园,东方比华利,户型较

30、为单一，重视南向朝向,户型结构户型较为单一：二居和三居为主，二居为80-110平米，三居为90-150平米，市场上两居供应量最大且销售状况好于三居。经济型三居（如90平米左右的三居）是三居中最受欢迎的产品重视南向：客户喜欢南北向户型，重视主卧室朝南，喜欢明厅，但不追求客厅朝南,宝鼎花园：二房二厅94.5平米,悦城华府：三房二厅134.7平米,鑫顺家园：三房二厅102平米,承钢锦绣城：三房二厅134平米,以二居、三居为主，主力面积区间80-100平米,户型面积一居：面积主要在30-60平米，总体供应量较少二居：面积主要在80-100平米区间，市场供应量最大，80、90平米户型销售情况最好三居：小

31、三居面积90-120平米，大三居135平米左右；其中小三居销售情况较好四居以上：面积在140平米以上，以顶层复式及低密度产品为主，总体供应量较少,集中在东方比华丽庄园纯别墅区，别墅销售状况不理想,面积,30 60 90 120 150 180 210以上,鑫顺家园,悦城华府,荣信宝鼎花园,承钢锦绣城,东方比华利庄园,一居,二居,三居,四居以上,80-100平米,以高层、多层的普通住宅产品为主,销售情况年去化总量为94.3万平米整体去化速度较快，主要得益于区内分布较多国家级、省级大企业的团购，面向个人销售时，临近市区的最多可达每月80套，靠近工业区的达每月10套左右价格双滦区均价为3000左右，

32、价格主要区间为26003800元，其中东方比华利作为区内唯一的别墅项目，售价在6800,3100元/平米,6800元/平米,2800元/平米,2950元/平米,2600元/平米,10万,20万,40万,60万,鑫顺家园,东方比华利,悦城华府,宝鼎花园,承钢锦锈城,90万,（注：以下价格为实际成交价）,30-45岁区域内大企业客户为主，市区及外县客户较少,客户特征从年龄来看，以30-45岁客户群体为主从客户来源来看，主要区域内大型企业客群为主，多数客户来源于承钢等大型企业、区政府、事业机关单位等，多以团购形式购买，市区、外县客群较少,客户来源,年龄,客户多为自住购买,客户偏好从客户关注点来看，最

33、为关注是地段，建筑形式、户型面积、价格、户型结构等，对立面、景观、设备设施、车位、配套等关注度不高从客户购房目的来看，极少客户专门买房用于投资，多数以自住为主,客户关注点,置业目的,双桥北区板块属城市未来低密度集中区域,双桥区板块特征空港经济区、物流产业园、会展中心在售项目较少，低密度项目集中区域,双桥北区项目概况,建筑风格呈多风格趋势,建筑风格建筑风格主要有中式、欧式等风格,环翠山庄,兴盛汇水湾,兴盛丽水,容积率较低，走低密度高端路线,产品规划容积率大多在1.0左右之间，以低密度产品为主，项目档次定位较高规划结构打破传统行列式，依景观规划布置,上河新城,兴盛汇水湾,户型呈多元化趋势，重视功能

34、空间营造,户型结构高层户型从93-258别墅户型功能较为单一高层注重多功能空间营造，赠送面积,环翠山庄,兴盛汇水湾,私企业主及大企业中高层为高端客户的主力,客户情况从年龄来看，以30-50岁客户群体为主从客户来源来看，主要以本市的事业机关单位、私营业主、拆迁户及外县的矿主为主，其中，拆迁户成为区域项目的购买主力军,客户来源,年龄,得益于外八庙拆迁的新富群体,客户特征,承德市为了更好的保护旅游资源，对外八庙进行了整体拆迁，其中涉及5个村，分别是喇嘛寺村、上二道河子村、罗汉堂村、狮子沟村、双峰寺村；外八庙拆迁政策有较大幅度的优惠，按户实行补充，每户补偿220平米的商品房面积，如少要住房面积或不要住

35、房面积可进行现金补偿，如狮子沟村现金补偿4480元/平米；喇嘛寺村商品房项目为兴盛丽水第三期汇水湾，项目中约三分之一为拆迁户，每户补偿面积高于统一标准，每户补偿250平米，现项目处于拆迁尾声，具体规划尚无；上二道河子村商品房项目为上河新城，因原址回迁故拆迁户临近普宁寺，建筑风格为中式风格，受限高影响，楼层仅地上四层，项目整体容积率1.1；其他村目前无上市商品房项目，部分回迁临近原址，部分进沟，如罗汉堂村全部进沟，狮子沟村一半临近原址，一半迁入较远的沟中；除房屋补偿外，拆迁户其他补偿户均总计可达20多万。,得益于外八庙拆迁的新富群体,客户购房特征,大部分拆迁户都选择了要2-3套回迁房，如上二道

36、河子，较少要房屋折现补偿；部分客户选择部分要回迁房，部分要房屋折现补偿，如狮子沟村，一些不愿进沟的拆迁户选择要一套原址附近的房屋，另一套选择折现，在附近选择楼盘购买；汇水湾少部分客户因不喜欢中式风格选择折现补偿，在临近的上河新城购买新房；拆迁户在购买新房时更喜欢关注离原住址较近的房屋，如上河新城部分商品房购买客户为上二道河子村和喇嘛寺村拆迁户，两村紧邻；外八庙拆迁户选择购买房屋区域更多倾向于外八庙区域，外迁性客户较少,天山水榭花都：城市中央大宅，地段决定价值,项目基本情况项目位于承德市双桥区翠桥路20号，距离市中心广场约1500米，距离避暑山庄约2.5公里，属城市中心区项目周边路网发达，公交线

37、路众多，门口就有6、10、16、26、28、118路等多条公交路线2007年地王，楼面地价高达2686元/平米,市场稀缺的西班牙风情建筑群,建筑特色布局依照地形，错落有致红色坡屋顶、圆弧檐口，、文化石外墙、马蹄窗、弧型墙及一步阳台，卷拱、陶瓦、气孔配合文化石与手抹墙面,台地水景园林赋予景观价值,园林特色园林依势而建，同时融溪水、跌水、叠水、薄水于一体，营造出“隐、闲、散”的生活意境，构筑承德首席台地水景园林马德里、风景山城以及滨海城市三大南欧主题景观组团，将建筑、环境、自然、人文交融提炼，通过艺术的排布，形成清晰的景观轴线，贯穿小区南北充分考量地块的特质，结合国际最新规划理念，通过大量水景的打

38、造，将水系最大限度的引入整个社区，并一直延伸到社区每一个角落，丰富水系随着原生的地貌变化起伏有致，浑然天成，把“碧、漾、游、趣”的园林精髓发挥得淋漓尽致,户型多元化，空间丰富化,户型特色,三居普遍赠送面积受到市场青睐四居跃层空中VILLA，具备高端市场竞争力,实力团队联手打造,实力团队建筑设计：【澳大利亚伯涛】澳大利亚最大的建筑设计公司，1999年世界建筑杂志的排名第八位园林设计：【美国贝尔高林】在全世界规划设计的专业界中保持领导地位，20年获奖超过百余项物业管理：【天山物业】国家三级资质的物业管理企业，先后三年荣获省级、国家级多项荣誉开发商：【天山地产】河北天山集团创始于1980年，总部设在

39、石家庄，下设十三个全资子公司和多个工业园区，拥有员工一万多名，集建筑、房地产开发、高科技工业发展、市政工程、质量检测、物业管理、休闲娱乐为一体，具备国家建筑总承包一级资质、国家房地产开发一级资质，2006年跻身“石家庄市百强企业前十名”，系河北省重点扶持的民营企业之一营销代理：【合富辉煌】业内知名营销代理商,销售情况整体平稳,销售情况一期开盘2栋，二期已开售3栋都已基本售罄自2008年8月开盘至今，月均销售量3700平米，月均销售套数20-30套项目一期推出花园洋房和13#小高层、14#高层，花园洋房以大面积的赠送，6500元/平米的高性价比给市场带来惊喜，去化速度较快，是最早售罄的部分小高层

40、和高层以5500元/平米加赠送面积的方式赢得了市场认可，实现了平稳销售，目前价格已达到7500元/平米,客户以私企老板、矿主、公务员为主,客户特征年龄：35-45岁家庭结构：以三口之家为主客户来源：90%本地客户，包含市区及外县；10%外地客户，北京投资客户为主职业特征：大部分私企老板，主要是矿主，少部分公务员，包括电力局、医院等客户偏好：40岁以上客户倾向于低密度产品，关注立面和户型,城市核心区高端低密度项目,项目小结核心地段的特色产品赢得市场青睐城市中心位置赋予项目核心的地段优势，周边的烈士陵园对项目产生一定负面影响相对独立的商业配套，包含酒店、商业街，独栋商业等业态户型整体分配较为合理，

41、但三居室偏大，影响了整体销售速度良好的营销策略及现场包装赢得市场口碑注重现场包装及销售策略，市场推广口碑较好地王的压力及开发速度的缓慢影响销售速度开发进度缓慢对项目带来一定的负面影响偏高的地价成本给项目的整体营销带来一定的资金压力,世纪城：新政务中心的百万大盘,项目基本情况,新政务中心的核心区项目,项目地段位于承德市区东南部，承德市新政府旁边，属承德未来重点发展的新城核心区西傍武烈河，东依山脉，依山傍水，自然景观资源较好项目所处位置地势平坦，周边道路情况良好距离老城商业区仅三公里，距承德避暑山庄仅五公里,承德山水园林特色，注重建筑与人的和谐,建筑及景观特色借承德传统的造园手法，以山为骨，以水为

42、魂，以绿为脉，以文为韵引入景观水体，借用武烈河使新区形成景观水体，内部规划约7000平米中心绿化带，营造绿色景观主轴小高层沿主要道路布置，与多层住宅形成高低错落的组合背景，在迎宾大道孤形布置点式高层，并通过高度的变化形成清晰的滨河城市界面,户型设计中规中矩，经济适用,户型结构两居：93.22 2室2厅1卫1厨，户型纯南向，采光较好，方正实用三居：136.84 3室2厅2卫1厨；户型格局方正，南北通透，主卧及客厅采光好四居：155.32 4室2厅2卫1厨；户型面积：大面宽，南向双主卧+大客厅舒适度高,承德销售最火爆的项目,项目销售情况一期启动时间较早，目前已入住，一期销售较为平稳二期销售相当火爆

43、，2007年10月6日第一次推盘推出352套4栋高层，意向客户高达6000多组，10月8日率先在承德推出现场电脑摇号，后续推出楼栋也基本是推出一批售罄一批，成为承德市最抢手的楼盘世纪城三期延续了二期的销售火爆局面，基本推出一批销售率就高达95%以上，目前22万在不到7个月的时间里，全面售罄，月均销售量高达3万多平米,政府官员为主，投资需求明显,客户特征年龄：30-55岁家庭结构：以三口之家为主客户来源：市区、外县及北京职业特征：官员、矿主、个体经营者、工薪阶层,新政务中心的大盘项目,项目小结新政务中心的规划促进项目发展新政务中心规划的利好为项目带来良好的发展契机及稳定的客户群基础良好的景观及高

44、性价比的产品加速销售项目周边良好的景观资源及运用内部造景的手法赋予项目良好的居住环境经济适用、中规中矩的户型设计符合项目客群的需求低价入市策略使项目获得成功低价入市的价格策略及现场摇号的销售策略赢得了火爆的销售场面，获得项目销售成功,凤凰御景：北美风格别墅项目,项目基本情况,项目周边资源丰富，奠定资源型别墅产品基础,项目位置项目位于承德东南方，市开发南区西部、滦河东岸的凤凰山地域项目东侧为大学城产业园区、京承高铁起点，西侧为滦河道，北侧为凤凰山公园，南侧为原生态山林地，属于承德滨河新城中的主流生活圈,教育园区的教育大盘,引进教育，升级资源凤凰地产与南营子小学、民族中学签约，并在区内投资兴建总占

45、地约37亩，总建筑面积1.6万平米的6轨九年一贯制的“南营子小学凤凰山校区、民族中学凤凰山校区”，升级教育资源 承德南营子小学是承德唯一一所具有百年历史的小学，是承德市重点小学之一;承德市民族中学是一所家喻户晓的少数民族较为集中的初级中学，创建于1968年,建筑风格以北美风情为主调,高层建筑风格：现代简约高层总面积：5.2万平米楼层：12/18/25,高层实景图,高层实景图,别墅建筑风格：北美风情一期别墅面积：100445.7平米,叠拼效果图,双拼效果图,独栋效果图,联排效果图,欧式园林景观，结合地域气候特点打造四季景致,园林景观在景观设计上，综合考虑地域气候特点，春、夏以山水花木为主题，打造

46、一个色彩丰富步移景异的情景居区，冬季则以冰雪景观配以石、枝干，共同组成一座银装素裹的居区景致各组团均设独立的组团绿地及半私密的宅前绿地；起伏的地形、清浅的水溪与葱郁的植栽、硬质的铺装道路与活动场地以曲线的形式穿插分散在自然的场景元素中；原木的亭子、栈道、半室外空间的景墙；精美雕塑与园林刚柔互济，这些景观元素的有机结合与凤凰山公园交相辉映,产品线丰富，户型多样,户型面积,20,40,80,100,60,80,120,140,160,二居,三居,100,110,148,高层为二居、三居，二居80-100平米，三居110-148平米;其中以三居为主,独栋700平米，双拼500平米，联排400平米，叠

47、拼260平米,100,200,500,300,400,600,700,800,独栋,双拼,700,400,500,联排,叠拼,260,平米,平米,承德销售最火爆的别墅项目,销售情况一期高层全部开盘，目前已基本销售完毕，期间有部分团购销售，价格在2700-3100元之间一期别墅开盘中，有独栋、双拼、联排、叠拼产品，共128套，基本售罄，后续还将有三期推出，其推出时间未定相对于销售惨淡的东方比利华山庄来说，凤凰御景的销售状况非常火爆,客户以本市、外县高层领导及私营业主为主,客户特征年龄：35-55岁中年以上成功人士为主家庭结构：以三至五口之家为主客户来源：本市、外县的高层领导阶层及私营业主为主职业

48、特征：企事业单位领导、政府官员、外县矿老板、私企老板等,年龄,客户构成,客户关注点,客户购买目的,承德最高品质别墅项目,项目小结项目地段兼具景观及投资的双重属性项目位置优势明显，周边景观资源丰富，具有丰富的景观资源价值区域的规划发展赋予项目较强的投资属性教育地产吸引大量客群，别墅产品为项目核心优势打教育地产牌，引进中小学教育资源，更多客户看重子女教育低密度产品作为当时市场上的稀缺产品，引来大量高端置业客群合理的销售策略使得项目举获成功低开高走策略，一期高层销售较为顺利，其中部分有以较低的价格团购销售后期别墅作为主力产品，项目品质拉高，价格提升实现项目的利润最大化,天山水榭花都,凤凰御景,城市核

49、心区风情建筑群,高端低密度产品,大学城旁教育大盘,高端别墅,项目成功共同点：具有特定属性地段，打造特色产品，赢得市场,典型项目小结,世纪城,新政务中心核心区大盘,高性价比产品,市场小结,结论一,对于中端市场而言，土地供应及市场供应的增加带来一定的市场压力,结论二,高层住宅频频亮相，高端低密度项目稀缺是本项目发展的有力契机,结论三,本项目处于城市未来低密度集中区域，对项目打造高端别墅打下基础,结论四,客户对市场上的高端项目接受度较高，产品但仍有较大的提升空间,未来的低密度集中区域，走高端低密度路线是本项目发展的方向,市场空间判断,宏观角度,宏观经济呈持续增长，市场消费力逐年递增，房地产市场长期看

50、好,规划角度,“滨水新城带”“空港建设区”是本项目区域特征的核心要素,地块角度,规避城中村的不利因素，以休闲度假带为背景，结合景观打造高端,市场角度,未来的低密度集中区域，走高端低密度路线是本项目发展的方向,以“滨水新城带、空港建设区”的区域规划为背书，打造高端低密度住宅,项目区域价值梳理,以“滨水新城带、空港建设区”的区域规划为背书，打造高端低密度住宅,从区域价值的角度，来寻找本项目发展的支持条件,项目区域价值梳理,具有特定属性的地段,高端低密度住宅的核心支持是什么？,区域价值拓展性挖掘,实际价值,目前认知,升值潜力大,高端低密度居住,地段较远,印象环境较差,除拆迁现有建筑和营销宣传等手段外