长楼市中盘点报告.ppt
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1、2010年长春楼市年中盘点,政策环境分析,Part 1,2009年全国房地产市场出乎人们意料的火爆,部分地区的房价大幅增长,并再次出现了“面粉比面包贵”、地王频现等现象。进入2010年,随着09年“保8”副作用通胀的显现及百姓对高房价的“义愤”,2010年上半年便成为了对于房地产市场来说调控最严厉的一段时期。从国家颁布的一系列政策来看,上半年的调控重点是压制房价快速的增长、打击投机行为、加大保障性租房的建设力度。对长春市场而言,由于目前市场需求仍以自住需求为主,并且较长时间处于供不应求的状态,因此调控的效果对比一线城市显得较弱;但对投资类型的项目、产品还是产生了较大的影响,对部分改善型的自住需
2、求也产生了一定的抑制作用。,政策导向:,趋势说明,2007年至今房地产市场国家调控曲线,1月10日,国务院办公厅下发关于促进房地产市场平稳健康发展的通知,简称“国十一条”,由此拉开了今年房地产调控的序幕。,国土部发布了19条土地政策新规,再次从楼市源头抑制市场热炒。,被誉为史上最严厉政策的新国十条颁布。,国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知,房产税改革是深化财税体制改革整体计划的一部分,房产税再次成为热议话题。,在“国企地王”频现的背景下,3月份,国资委勒令78家央企退出楼市。,三部门下发文件填补政策漏洞,严格规定“二套房”的认定“既认人又认房”,相对于之后的新
3、国十一条,1月的国十条显得温和许多,主要点在于加强保障性住房和普通商品住房有效供给,合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求,最受关注也被认为是影响力强的有两点,第一是二套房政策;第二是继续实施差别化的住房税收政策,“19条”以及“国企退市”的核心思想是整治“囤地”、“炒地”行为,遏制地价、房价相互刺激增长的现象。,“新国十条”堪称迄今最为严厉的控制房价上涨的十项措施。新国十条后,各地相继出台地方新政。全国楼市再次出现观望情绪,一线城市成交量大幅下滑,部分城市的小部分项目开始打折促销。,“房产税”作为“新国十条”后被视为最具影响力的调控政策,在5月份被炒得沸沸扬扬,虽然其中很多细节问题段时间内还
4、无法理清,但通知发布,说明此税种的出台已离我们越来越近,将对投资、投机行为将产生巨大影响。,“二套”认定从严,弥补了先前政策的漏洞,对部分改善型的自住需求也产生了抑制作用,长春部分中高端项目因此出现了“退房”的现象。,2010年上半年国家出台房地产相关重点法规(按时间节点分析),上半年发布的房地产环节政策主要是从两个方面来调节市场:一是对商品房市场的调节,打压投机、投资,使来自各方的热钱退出市场,以此来制止房价的过快增长及挤出部分城市市场中的泡沫;二是加大保障性住房建设力度,从供应结构上加大调整的力度,减小中低收入者的住房压力。,1、国家出台的房地产相关政策:,图表:国家出台政策明细表,上半年
5、出台的金融、税收、土地类的政策较多是配合房地产环节的,对“炒地、囤地”、“投机炒房”进行打压为主。三次上调存款准备金率,意在减少通胀的压力,下半年升息的压力较大。,1、国家出台的房地产相关政策:,图表:国家出台政策明细表,对比国家政策,上半年长春地方发布的房地产类政策相对温和,年初宣布延续09年的优惠政策,4月份国家调控发力后也未没有进一步的跟进。并且房交会期间,长春市市长崔杰在现场接受媒体采访时表示,长春房地产市场总体看比较健康,暂时不会出台地方性“新政策”。,2、地方出台的房地产相关政策:,图表:地方出台政策明细表,下半年政策预测:1.如下半年CPI、PPI持续走高,房价仍不松动,央行有可
6、能小幅加息2.开征“房产税”今年4月公布的财政部2010年工作要点第五大项的第21条中就明确提及“完善房产税制度”。此外,“新国十条”中也暗含促进房产税逐步完善的基调。说明国家确实在加快房产税改革,如果快的话,下半年就可能推出。,纵观上半年的长春房地产市场,调控政策的影响比较有限,但一些文件的细则(无预售证不许提前认筹)将项目的操作模式产生影响。全国市场而言,调控的作用开始显现,但目前还不够深入,整体市场仍处于量跌价滞的阶段,因此要达到“价跌”的目标,预计下半年还将陆续出台相关调控政策。,解读新政对长春楼市的影响,附:新政研究专题,中原认为,房价持续快速上涨,一线城市疯狂上涨;国家对房地产市场
7、调控有如“隔靴挠痒”;市场上投资、投机行为显露盛行迹象成为了415新政出台的导火索。,“415新政”出台的背景,政策的出台是对高房价呼声的回应,分析房价快速增长的成因,房地产市场在经历了12个月的上涨后,再次成为政府宏观调控的核心“历史上最为严厉的楼市政策”415新政出台!,1、市场供给不足;截止2010年3月底,全国主要重点城市(深圳、北京、广州、上海、成都等10个城市)商品房可售量按09年月平均销售来算的话仅供销售6个月,其中重庆、佛山、杭州的可售周期少于6个月。,2、政府的两面性;推高房价:北京通州新城规划出台房价同比涨330%;深圳城市更新办法出台片区楼市翻倍;海南国际旅游获批房价一日
8、一价;调控房价:关于促进房地产市场平稳健康发展的通知、关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知 陆续出台。,3、通胀预期加速;2010年第1季度,居民消费价格同比上涨2.2%,达到自08年以来的高峰,同时工业品出厂价格同比上涨5.2%,已连续9个月上涨。,4、信贷投放过量。2010年第1季度,新增人民币贷款高达2.6万亿元,占09年全年信贷投放量的27,预计达全年总贷款量的35,投放过量。,B.“415新政”内容点评,中原认为,415新政作为927政策的进一步深化,加强了差异化原则,本着保证首套中小面积产品的供应外,限制多套房的按揭购买行为。,在中国房地产市场快速发展的近几年中,对房地产市场
9、起到实质降温作用的政策无疑为2007年的“927政策”,此次调控从政策逻辑来看是对07年“9.27新政”的继承和延续,所不同的是在房贷的差别化方面进行了大胆创新,使调控矛头直接指向了楼市中的投资与投机性需求,从而避免了07年政策的“一刀切”。,“415政策”与2007年“927政策”相比力度更大,调整前:实行的最优惠贷款政策:,调整后:,差别化的信贷政策,增加了置业者的购置门槛,对于首套选择90平以上,置业成本也有所增加。,新政出台后,政策有大幅调整,特别是对二套房及以上贷款有了较大程度的收紧。从上表对比可以看出,政策对首套房在90平米以上的贷款以及二套房贷影响较大。政策出台前后购房者置业成本
10、发生了哪些变化,具体计算如下:,情形一:首套房,情形二:第二套房,以购买一套120平物业为例,按长春市中高端销售价格6000元/平计算,则总房款为72万元,商业银行贷款,贷款年限20年,按照等额还款计算:,首付增加,月供压力减小,置业成本增加,首付增加10%,月供压力减小,置业成本减少,C.“415新政”对长春市场的影响,数据来源:长春房地产信息网。,政策发布后市场反应415新政的出台并未引起成交量的持续性下挫,当前的市场成交量波动曲线与2009年趋同。,五一小长假期间成交量显著下降,但在5月4日成交呈现反弹,其走势与2009年趋同。成交减小是,政策?小长假?,在政策和五一小长假的双重作用下,
11、进入五月份成交量较比2009年同期呈现三成左右的缩减,且平均成交房源面积较比2009年有所下降!,数据来源:长春房地产信息网。,近一个月长春市二级市场商品住宅网签数据统计分析:,新政出台前,成交量较比2009年有所下降,但成交面积下降幅度控制在15%以内,成交套数下降幅度控制在20%以内;新政出台后,第二周成交量有所上升,但进入五月份成交量持续下降,成交面积下降幅度几近35%;不容忽视的是,进入2010年长春市成交套均面积较2009年均有所涨幅,但是新政出台后的第二周,该涨幅停滞了,成交套均面积呈现下降趋势,由此可见新政出台后的成交面积较比新政实施前有所降低,中小户型相对热销。,成交量同比下降
12、幅度增大,成交房源面积缩减。,投机/投资,第三套或多套住房!去化慢!,投资性物业代表项目:红旗街万达广场,来访监测:客户到访量同比政策出台前变化不大,每天30组左右,询问新政的较多,并且对成交的影响较大,新政出台前每天成交可以达到3-10套,目前只能达到1-2套/天。并且受新政影响,最后一批新品排号情况也不理想,目前还不到100组。销售说辞:工作人员未准备特殊说辞,只是告知客户按照政策执行。,改善性物业代表项目:,中海国际社区,来访监测:新政对项目的影响还不大,询问相关情况的客户也较少,目前每天来访客户20-30组。销售说辞:按照新政策执行。,御翠豪庭,来访监测:项目近期来访量一直较低,目前7
13、、8组/天,主要是受亚泰大街修高架桥影响,未受新政影响,目前也有少量客户询问新政,但是预计影响不大。销售说辞:告知客户按照政策执行,但是银行对和黄客户会有一定的宽松政策。,来访监测:新政客户来访影响较大,目前每天10组左右,之前每天平均20组左右,询问新政执行情况的客户较多,多数询问的客户,虽不情愿但是也表示不会影响购买。销售说辞:按新政执行。,中信城,新政影响需求类型投资性需求受阻,改善性需求依然持续,但部分客户也存在观望情绪。,小户型畅销,规划、景观、立面、价格畅销,位置、价格、中户型为主畅销,品牌、产品畅销,投机/投资去化慢,188平大户型滞销,近期部分开盘项目销售情况中小面积住宅项目顺
14、销,大面积及投资性项目滞销。,根据中原监测情况,大致将目前市场上的客户分为以下几类:仅从政策层面上看,政策调整对投资性客户影响较大,其次为对贷款依赖性较强的改善性置业的客群。,新政影响需求类型,“凭证收款”+房交会“携证入”的规定,将直接影响购房者的购买信心!,4月中期,住房城乡建设部发布关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知,通知要求,今后未取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。对此,长春市严格执行!,另,长春房地产市场监管部分提出,必须有预售证的企业才能参展,该项政策将
15、会严格执行,据悉,参展企业40余家例,隆都翡翠湾尚未取得预售证,但此次展会开发企业已经预定展位,若房交会之前未能取得,展会主办方将取消其参展资格中原认为:政府的政策将直接影响潜在购房者对楼市的预期,引发其观望情绪,从而影响需求。,即将推新品的项目政策执行情况列表:,D.“415新政”能否使房价下降,中原认为:受政策约束,未来房价恐难回调,但在市场供求关系的影响下,年中房价会呈现波动性调整。,1、中长期,三大主体间的博弈决定了房价在未来不可能大幅下降!,房价高企,调控出台,成交量价回落,资金短缺,开发商投资热情遇冷,市场供求失衡,房价反弹,楼市,政府,房价持续高涨,开发商,2、2010年,房价会
16、呈现波动性调整。,一方面,2010年中期,政策效应滞后,房地产供给也在逐步放大,房价涨幅将会趋缓;另一方面,政策实施使得一线城市的量价齐跌,将会影响潜在购房者对楼市的信心(与2008年相似),人们对楼市所持的不确定性态度,造成了楼市的观望,从而导致量降价滞的局面。,中原观点,政府痛下杀手,市场下行调整压力巨大,作为此次出台的“历史上最严厉的调控政策”必定造就更长的调整周期。对于开发企业而言,应抓紧时机,充分分析客户,深度挖掘项目价值,及时调整产品开发及推售策略,从而加快企业资金回笼速度,保证资金流动通畅,为持续性开发做好准备。,附表:长春市各大银行政策执行情况,城市建设盘点,Part 2,从全
17、市角度,城市交通 新建机场大道、亚泰大街拟建仨立桥、硅谷大街立交桥长西客站开工、轻轨内延楼盘外拓城市绿化 长春市新建8个公园、宽城区将建首个都市森林公园,重点工程,从区域角度,朝阳区 2010年拟建6座商务综合体、烂尾17年,南湖“船楼”动工绿园区 与宝龙、华润等企业达成意向经开区 临河街改造已开工、全面落实长吉一体化战略、全力打造长北兴隆新城宽城区 2010年加强基础设施路网建设 打造长春北部现代中心区净月区 新商都 净月西区建设启动 净月,从商业缺失到商务中心,2010年新建机场大道纵贯南北两区吉林大路作为通向机场的市内主要干路交通问题日益凸显,此次长春南部规划一条机场大道,将对吉林大路交
18、通压力有所缓解,同时也将带动南部人气。亚泰大街将建仨立交桥 高架桥的建成有效缓解交通拥堵问题,加速城市化进程同时带动了周边房地产发展。但快速路建成后将对沿线的商业造成一些影响,会在一定程度上阻碍人流聚集。硅谷大街立交桥开工该工程完全竣工将大大减轻人民大街的交通压力,为地铁一号线开工创造必要条件。同时,它将进一步完善西南部城市路网格局,极大地提升长春市西南部城市主干道通行能力,实现城区互动。长西客站4.15日开工西客站建成后对绿园区的发展有着重要意义,借助西客站的落户,能够带动人气聚集,给绿园区住宅及商业带来很大契机。,图表:重点交通工程分布图,1、城市交通,轻轨三期工程北起长春站北广场,南至南
19、四环路,全长15.6公里,其中地下线2.4公里,过渡线约0.2公里,其余为高架线。主要建设路段临河街,与边缘新兴区域的一、二期串联起来,形成新型城市轨道交通。周边楼盘依托便利交通展开高品质居住区。共设车站16座,其中地下车站2座,高架车站14座;设停车场1座,牵引变电所6座;建设时间为2008年至2010年,总投资24亿元。轻轨工程进一步的完善给市民出行带来更多便利,拉近了市区与边缘区域距离,带动沿线房地产业的发展。轻轨改变了楼盘在长春市的布局,重新诠释了地产片区价值。,图表:城市轻轨一二三期线路图,1、城市交通,2010年长春市新建8个公园改造4个公园,新建5个公园,新建3个水系公园 201
20、0年将在长春公园西北角,西安广场附近建一处3000多平方米的郁金香园;人民大街南部明年将开工建设友谊公园。友谊花园建成开园是人民大街上的第六座公园;绿园区新建同心湖公园,面积达89公顷,其中水面20公顷,据了解,同心湖畔有多家楼盘环绕;汽开区在管委会东南新建一处50公顷的苗圃公园,附近有天茂城中央项目;高新区在富强水库附近新建高尔夫国际体育休闲公园,面积达180公顷,其中水面52公顷;新建兴隆湖公园,面积达30公顷。经开区在兴隆山附近新建一处水系公园,面积63公顷;二道区在四化桥附近新建一处湿地公园,面积80公顷,计划明年一期完工32公顷。净月经济开发区在大顶山附近,新建一处水系公园,面积87
21、公顷,其中水面29公顷。此外,动植物园还将继续改造。,图表:城市待建公园分布图,2、城市绿化,2010年新建的公园分布于各个区内,但却集中于当前政府大力发展区域中,这些公园的新建,将进一步推动项目的人居环境,同时也将提升公园所在片区楼盘的升值潜力。,2010年长春市宽城区将建首个都市森林公园,该公园将是2010年建设的区域内面积最大、投入资金最多、建设周期最长的公园。公园位于宽城区北三环至北四环区域,北至丙一路,南起北三环路,西起菜市街,东至丙六街。总占地面积57.04公顷。森林公园一期将于明年7月建成。宽城区作为老工业区,区域房地产市场以刚性需求为主,随着近年来的城市建设和发展,目前宽城区的
22、区域发展潜力日益加深。都市森林公园的建设将改善宽城区人民的人居环境和生态环境,同时对区域内楼市的发展也起到一定带动作用。对宽城区未来的城市发展也具有深远影响。,图表:森林公园示意图,2、城市绿化,朝阳区作为长春市经济、文化最为核心的区域,受土地稀缺性的影响,近年来土地出让量较少,07年盛世城,08年亿洲地块(华亿红府)、09年万达地块(红旗街万达广场)到10年本月的欧亚地块(暂定名:欧亚国际购物中心),朝阳区的新项目基本上均为综合体项目,2010年朝阳区更是加大了商业项目的立项,新项目主要集中于红旗街商圈和重庆路商圈两大区域,在政府招商引资的推动下区域商业将迎来蜕变,但就长春的商业环境而言,短
23、期内尚不能承载诸多项目的上市,市场培育需要过程!,图表:朝阳区2010年部分重点项目简介,5月10日,朝阳区举行了总投资287亿元的70个重点建设项目开工仪式。这70个重点项目在2010年计划投资82亿元,完成总投资的28.6%。,3、各区域重点城市建设朝阳区2010年拟建6座商务综合体,水舫大厦位于湖滨街东侧,是长春市最受关注的烂尾楼之一。经过多年整治终于重新动工,投入资金8500万,预计将建成四星级南湖旅游观光假日酒店。据了解,垃圾场刨除以后,恢复水系,水上会出现一些水上景观,比如说观景台凉亭还有音乐喷泉之类的。整体前面还有一个三层的船,船造型也会改成一个餐饮娱乐相结合的一个商业建筑。,一
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