上海市赢华国际广场项目营销策划报告（162P） .ppt

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1、赢华国际广场项目提报业务部分,2009年一月起实力机构频繁接盘高端办公物业,陆家嘴集团17.6亿收购浦项大厦，报价4亿美元，折价至6.2折，成交均价1.8万,SOHO中国24.5亿收购摩根士丹利其下东海广场，成交均价3.1万,海航置业14.75亿收购浦发大厦，成交均价3.18万,农业银行37.7亿收购浦江双辉大厦10个层面，成交均价4.4万,上海农村商业银行10.48亿收购中融碧玉蓝天大厦，成交均价达4.97万元/,前言：,目录：,卖点梳理客源分析目标客户客户模型推盘策略同策资源营销策略,目录：,卖点梳理客源分析目标客户客户模型推盘策略同策资源营销策略,卖点梳理,解读产品，挖掘营销利益点,项目

2、卖点,一线苏州河景观全景办公,开发企业实力品质保障,地王效应升值预期,长风生态商务区区位、规划、环境,中环内低密度公园办公,大虹桥枢纽辐射范围内,独栋办公，总部天地,卖点梳理,虹桥枢纽的超大规划一经发布后就成为沪上近几年来热度最高的话题点之一，从办公到商业到住宅的开发都在寻找虹桥枢纽可能带来的利好，虹桥区域未来将产生的商办物业的天量供应带来强大市场“高热”的同时，也将带来剧烈的竞争环境，但与之临近的长风板块在区域位置、生态环境上具有竞争优势。,大虹桥枢纽辐射范围内,卖点梳理,一线苏州河景观，全景办公,长风生态办公概念、一线苏州河景观、中海地王，均是目前长风板块内沿河项目的共性卖点，这些卖点只能

3、在板块竞争时起到作用，而与区域内同类竞品做比较时不具备排他性。,长风生态商务区区位、规划、环境,地王效应升值预期,卖点梳理,放眼目前上海商办市场，中环之内无论区域内外本案产品类型，独一无二。同时在开发企业的实力保证了产品的顶级品质,项目主力产品为5000-6000平米的独栋总部基地，以顶级品质为基础加上区域景观，生态环境与区位的便利性，使得本案产品在市场上成为独树一帜的稀缺性产品核心卖点。,卖点梳理,业务执行时卖点分层,卖点梳理,发现区隔竞争对手的市场定位“真空地带”,项目产品性能生态、长风EBD、国际化、5A甲级、SOHO空间,北岸长风汇银铭尊旭辉世纪广场国盛中心绿洲中环广场,高品质大独栋中

4、环生态总部,市场真空地带,卖点梳理,目录：,卖点梳理客源分析目标客户客户模型推盘策略同策资源营销策略,客源分析 谁是客户,自购办公楼是企业发展到一定阶段的必然需求,中国人固有的置业观念根深蒂固并且影响到商办领域,上市准备增加固定资产刚性需求,中小型企业一般是在发展的初级阶段由于经营状况的不确定于实力有限一般选择租赁但当发展到一定阶段必然产生购买需求,“一铺三代”中国传统的置业观念，中国人往往希望自己拥有物业产权而让别人付租养楼，并且往往心中有情愿还贷不愿付租的情结,一些咨询类、服务类企业自身缺乏可估价资产，当这类企业一旦发展到一定规模，购买办公楼将是最为简便增加企业固定资产的方法,客源分析 谁

5、是客户,购买型客户需求分析,企业发展阶段特征分析,生存阶段,发展阶段,成熟阶段,扩张阶段,企业发展阶段,创业初期资金缺乏，办公空间需求不大，租金承受能力较小，办公物业基本上租赁的形式。,初步完成企业原始积累，开始注重办公环境，交通条件，办公楼形象。以租赁办公物业为主，开始考虑购买办公物业。,企业发展已经具有强大的资金实力。办公物业以购买形式为主。在选择办公物业，更加关注项目交通、区位和物业形象。希望办公物业能够提供更加多元的商务配套，强调商务交流平台。办公环境能够更多地融合企业文化，人性化办公环境，让企业员工能产生更多归宿感和向心力。商务办公需求的升级。,企业发展方向,稳定阶段,客源分析 谁是

6、客户,客源分析 客户需求,虹桥临空开发区入住总部企业,稳定性企业,扩张型企业,客源分析 客源展示,企业类型 扩张型企业、稳定型企业企业需求国际化形象、产业集约化、生态环境、产品品质、发展平台、优化资产、降低成本,客源定位共性特征,客源分析 总结,目录：,卖点梳理客源分析目标客户客户模型推盘策略同策资源营销策略,五大目标客户,周边产业型,中心区域挤压型,政府机构型,新生型迁入型,品质改善升级型,目标客户 类型描述,周边产业型,中高端制造业,机械、电子、服装、IT、机电、家化等行业聚集，产业基地覆盖西区主要行政区级部分江浙临近市区,国贸、世贸、光大等大型会展中心常年举办各类产品博览会，延伸出区域内

7、大型会展服务类企业以及中下游服务类企业,会展服务业,区域内贸易服务类企业，物流企业。这类企业主要依托于区域制造企业发展,贸易物流业,上海西区通过20年的积累沉淀已形成以制造业为龙头的高端产品展贸服务产业,目标客户 类型描述,周边产业分布,虹桥商务区,本案,漕河泾,闵行产业带,大虹桥枢纽,松江产业带,青浦产业带,曹安路产业,嘉定产业带,目标客户 类型描述,中心区域价格挤压型,商务成本、办公环境,2-4万元平米,售价水平,5-7万元平米,低,较高,市区核心地段商办项目价格昂贵且出售型产品较少市中心产品类型单一，高层办公难以体现企业专属性企业从整合办公与降低商务成本方面考虑,长风板块,传统核心区域,

8、目标客户 类型描述,中心区域价格挤压型,中山公园,南京路商圈,淮海路商圈,虹桥商圈,传统区域挤压型客户,目标客户 类型描述,品质改善型,目标客户 类型描述,央企、国企，以及外商市办事处、行政部门对于办公面积、品质硬件、生态环境都有较高的要求，这与长风生态区的整体形象与本案自身特质符合,政府机构型,目标客户 类型描述,目标客户 类型描述,新生型迁入型,外省迁入型,产业新生型,虹桥交通枢纽,政府政策扶植办公环境降低企业成本,长风高起点规划产品品质独栋办公,目标客户 类型描述,企业实力,迫切度,周边产业分布,政府机构型,新生型迁入型,品质改善型,中心区域价格挤压型,核心客户,重要客户,目标客户 类型

9、描述,目录：,卖点梳理客源分析目标客户客户模型推盘策略同策资源营销策略,法妮娜（上海）服饰有限公司,法妮娜在上海已经近20年了，我们公司在新金桥已经7余年，这里的价格各方面的条件比较符合我们的要求，但就是这个楼太老旧，已经不符合我们的要求，我们最近一直在寻找合适的置换目标可就是找不到，不是太贵就太小。长风是个好地方，但是没有大面积的啊！,公司规模：340人左右需求面积：4000平方米左右需求类型：高端改善型,客户模型1 企业访谈,兄弟（中国）商业有限公司,公司正在迅速扩张阶段，人员数量不断增加，目前的办公环境和面积已经无法满足要求，我们急需更换办公场所，可是很难找到合适的写字楼；长风商务区的地

10、点和环境都很适合，我们也曾实地看过，他们一层的面积太小，而且已经所剩不多，可选余地太小。,公司规模：160人左右，预计明年将达到240人左右需求面积：2000平方米左右需求类型：改善+扩张,客户模型2 企业访谈,梯路库太（上海）国际投资咨询有限公司,我们公司目前情况很稳定，但受到金融危机影响，效益有一定程度下降，我们希望降低公司商务成本，置换目前的办公室，其实我们早有计划购置写字楼，但是一直难以找到价格和品质符合要求的场所。长风的地点不错，要是价格方面能接受，我们是愿意考虑的。,公司规模：200人左右需求面积：2500平方米左右需求类型：价格挤压型,南京路嘉里中心,客户模型3 企业访谈,目录：

11、,卖点梳理客源分析目标客户客户模型推盘策略同策资源营销策略,1#,2#,3#,4B,5#,13F,6F,5F,13F,6F,5F,连廊,苏 州 河,4A,威宁路桥,推案策略 案量分析,销售原则,1#、3#、5#沿河整栋销售4#A大平层销售4#B、2#单元销售对应企业的不同面积需求,推案策略 销售原则,1#,2#,3#,4#,5#,13F,6F,5F,13F,6F,5F,连廊,2#小面积分割组合销售,4#B小面积分割组合销售,5#小面积分割整栋销售,4#A小面积分割大平层销售,3#小面积分割整栋销售,5#小面积分割整栋销售,推案策略 销售原则,在销售过程中整层、整栋去化产品，按10%折扣计；小面

12、积产品，以5%折扣计。,推案策略 价格执行策略,折扣原则：1、3、5、4A号楼原则上整栋整层出售，以高报价树立项目及高端企业形象，在实际成交时可根据企业情况给予折扣2、4B号楼小单元出售，相对总价较低，在实际成交时可根据客户的付款方式给予折扣。,付款原则：建议采用一次性付款、分期付款、按揭贷款，这三类方式，在实际业务操作中考虑到商办项目需要办理大产证后银行放款，因而主要引导企业采用一次性付款，分期付款方式。,推案策略 价格执行策略,强势开盘、集中引爆,体验全面释放,形象塑造期,2月,6月,10月,3月,4月,5月,8月,12月,现场工地包装销售物料导视系统,区域企业拜访区域企业家名单收集企业家

13、礼品派发（如新春问候礼等）售楼处包装,借势炒作，以世博、大虹桥枢纽及长风、苏河为主题，线上配合线下，各大优势卖点滚动推广,行业维护期,巡展、路演全面开启高炮、电梯框架等大众媒体全面出街。现场服务品质升级（物业）5月18开盘，开盘物料全面到位开盘硬广、软文全面发布专业媒体推广,推广策略,强势开盘、集中引爆,推广阶段,推案策略 推广策略,整盘销售周期为20个月,第一阶段,推案策略 销售周期及资金回笼计划,第二阶段,第三阶段,推案策略 销售周期及资金回笼计划,资金回笼计划说明,乐观预计资金回笼：在计划销售期内整栋整层产品全部去化保守预计资金回笼：在计划销售期内整栋整层产品未按计划去化5#楼在11年3

14、月分割为整层销售1#楼在11年4月分割为整层销售4#楼在11年6月分割为标准产品销售3#楼在11年8月分割为标准产品销售,蓄水,1#、3#、5#、4A#,1#、2#、3#,丰收,4#、5#,1、3、5号线下渠道销售展开,总销30501平米,总销36123平米,总销31913平米,资金回笼,2010年5-9月,10年9-11年5月,2011年3-5月,2011年12月,10年12月底,11年6月底,11年12月底,推案策略 销售周期及资金回笼计划,1#,2#,3#,4B,5#,13F,6F,5F,13F,6F,5F,连廊,一阶段：以高利润产品作为市场突破口，确立项目高端独栋办公形象 确立高端形象

15、、引入行业旗舰企业。,关键词：苏州河景、中环内稀缺、独栋、总部,4A,推案策略 推案第一阶段,1#,2#,3#,4B,5#,13F,6F,5F,13F,6F,5F,连廊,4A,一阶段：10年3月10年10月主推4、5号楼整栋出售，利用实力企业入驻，引发市场关注制造辐射效应 5号楼坚持整栋出售原则，4号B栋按单元销售（主力面积120-140）。,关键点：知名品牌企业入住，为后期客源蓄势,推案策略 推案第一阶段,1#,2#,3#,4B,5#,13F,6F,5F,13F,6F,5F,连廊,4A,5号楼整层分割遵循整栋出售原则,第一阶段总销面积约30501平米,5号楼建筑形态不规则，按整层分割,推案策

16、略 推案第一阶段,4号A楼分割示意 总销售面积14763平方米,1#,2#,3#,4#,5#,13F,6F,5F,13F,6F,5F,连廊,01,02,03,04,11,12,13,14,15,16,17,06,07,08,09,10,05,4A,4B,推案策略 推案第一阶段,11.4m,8.4m,8.4m,8.4m,10.5m,9.2m,8.4m,8.4m,8.4m,15.2m,12.6m,4号B楼分割示意 总销售面积10960平方米,4号B楼大平层销售,1#,2#,3#,4#,5#,13F,6F,5F,13F,6F,5F,连廊,01,02,03,04,05,06,07,08,09,10,推

17、案策略 推案第一阶段,首期开盘时间：2010年5月18日上市楼栋：4号楼AB、5号楼，共84套,一阶段总体任务目标,任务分解,84套的销售任务,积累企业250组,累计开发750组企业,每月平均累计到访94组客户（3月份10月份）,10年一阶段30501平米,推案策略 推案第一阶段,10年3月,8月,4月,6月,去化完成一阶段推案总面积的40%以上,5月,7月,累积可开发企业100组,5月18日开盘,完成案前累积有效企业200组的目标,力争10年9月底前完成去化一阶段推案量90%的目标,首期开盘：10年5月18日，推出，5号楼与4号楼，共84套，销售面积30501产品类型：5号独栋办公（1套）、

18、4号A整层办公（6套）、4号B单套办公（70套）。开盘目标：积累客户200组，月均去化，至10年9月前完成90%去化推盘思路：面积组合，独栋、大平层、单套办公产品搭配,开发企业1200组,有效企业600组,意向企业600组,可成交企业200组,推案策略 推案第一阶段,参展巡展,邮寄资料,预约拜访,实地拜访,活动邀约,四大营销手段与行政渠道通过参加展会、行政公关等手段锁定目标企业,介绍项目信息，以项目卖点吸引企业 了解企业详细信息,邀约企业参加事件营销活动,实现销售,电话预约实地拜访 预约成功实地拜访，介绍项目情况 预约失败邮寄资料、礼物，后续再次预约,NO,YES,问卷调查,以调研的理由进行问

19、卷调查获得目标企业资源,线下主动营销,推案策略 推案第一阶段,1#,2#,3#,4B,5#,13F,6F,5F,13F,6F,5F,连廊,二阶段：10年10月11年8月确立板块焦点地位后，继续加推2号、1号、3号，借势第一阶段5号、4号楼引入行业旗舰企业，衍生上/下游企业，同一过程中继续开发购买独栋企业2号楼先行推出，同时根据市场对1、3、5号独栋办公产品的反馈制定下一阶段策略,理想状况：1、3、5号在4、2号楼强销阶段同时整栋去化，反之则分拆销售,4A,推案策略 推案第二阶段,1#,2#,3#,4B,5#,13F,6F,5F,13F,6F,5F,连廊,4A,1、3号整栋出售、2号楼单套销售,

20、二阶段总销面积约36123平米,5号楼建筑形态不规则，按整层分割,推案策略 推案第二阶段,2号楼分割示意 总销售面积31319平方米,1#,2#,3#,4#,5#,13F,6F,5F,13F,6F,5F,连廊,01,02,03,04,05,06,07,08,09,10,12,13,推案策略 推案第二阶段,二批产品上市时间：2010年9月1日上市楼栋：1、2、3楼共135套,二阶段总体任务目标,任务分解,146套的销售任务,积累企业450组,累计开发1400组企业,每月平均累计到访100组客户（10.1011.12）,10年二阶段36123平米,推案策略 推案第二阶段,1、5号楼由于建筑形态特殊

21、建议分拆成整层出售、4号A栋、3号楼则分拆成小单元出售,三阶段：2011年3月2011年12月总销面积约31913平米如在2、4号B楼销售过程中1、3、5号楼，4号A未整栋去化，这一阶段就分批将5、3、1号楼，4号A分拆进行销售,4A,推案策略 推案第三阶段,客户积累情况,市场发展情况,小面积需求,大面积需求,强势市场,弱势市场,实现项目利润，提升项目售价,确保项目安全，不留销售盲区,4号A栋、1、3、5号楼起售原则,推案策略 推案第三阶段,三批产品上市时间：2011年3月1日上市楼栋：1、3、5、4A号楼，分拆后共135套,三阶段总体任务目标,任务分解,135套的销售任务,积累企业450组,

22、累计开发1400组企业,每月平均累计到访140组客户（11.311.12）,10年一阶段31913平米,推案策略 推案第三阶段,目录：,卖点梳理客源分析目标客户客户模型推盘策略同策资源营销策略,同策资源的利用,同策汇客户资源,客户资源,全国开发商资源,同策五大资源,横向合作企业资源,媒体资源,企业所有人约为15300组，占17%高管企业负责人约19800组，占22%,共计约：35100组,1、同策汇会员,办公项目未购客户约2100余组,2、近期操作个案,横向企业资源/商会,与我司合作媒体：搜房网、第一财经、安居网、焦点网、上海楼市、城市住宅、框架传媒、分众传媒。,同策资源运作方式,一、短信服务

23、平台,二、会员快讯邮寄服务平台,三、同策活动平台,目录：,卖点梳理客源分析目标客户客户模型推盘策略同策资源营销策略,营销总策略,形象先行赢在起点,营销策略,树立区域产品标杆，打造行业旗舰型企业总部为争取高利润创造了基础,营销策略,推广原则,以全新的诉求角度切入，塑造区域内的鲜明属性，以“独栋”“中环稀缺”“生态品质”，迅速打开知名度。,以差异化的产品品质优势(开发商实力、高端建材、硬件配置国际一线品牌）制造稀缺性，突破价格瓶颈，创造价格高峰。,以内部内部高端旗舰客户形象，层层推进，时刻保持市场新鲜度，紧握板块焦点效应。,项目聘请国际著名办公物业管理公司，完善的服务管理，增强商务配套性以及提升入

24、驻企业的形象。,营销策略,客户导入策略,营销策略,营销策略,行政渠道专属营销,突破传统营销手段，针对项目产品特征所采用的特殊手段，通过行政渠道营销获取意向企业，将更精准的锁定目标。,行政途径,营销策略行政途径,目标机构：长风招商办，西区各经济开发区招商机构目的：利用政府机构资源，开发潜在央企、国企需求，同时针对各经济区域内的大型企业进行排摸。,行政途径,普陀区政府,长风招商办,迁入型企业,区域企业,政府型机构,同策针对这部分政府资源将会专门组织团队进行公关，对于所获得重点企业将专人接洽,营销策略行政途径,定点营销,基于外围大众媒体辐射下的精准营销突破传统营销手段，针对项目产品特征所采用的特殊手

25、段,营销策略,定点巡展,定点营销定点巡展,针对客源：参加展会的上下游企业地点：虹桥世贸展厅、光大会展中心、上海国际展览中心方式：在行业展会举办期间，共同参与展览，通过展位辐射，DM派发寻找客户。,世贸会展中心,光大会展中心,上海国际展览中心,定点巡展,参加高端专业类展会，直面高端制造企业,定点营销定点巡展,物业公关,定点营销物业公关,针对区域：虹桥区域、传统老牌商务区地点：主要区域的高端甲级办公楼目的：通过物业获取入驻企业名单，针对大型行业旗舰企业DM直邮或直接拜访。,商会活动,目标商会：浙商、昆山台商及其他行业类商会目的：利用赞助或冠名权等方式，扩大项目认知度，进行圈层营销,定点营销行政途径

26、,营销目的目标客户,新生型企业、迁入型企业周边产业型企业,定点巡展,物业公关,行政途径,商会活动,四种渠道 五类目标企业尽在掌握,政府机构型新生型企业、迁入型企业,周边产业型企业中心区域挤压型企业品质改善型企业,周边产业型企业中心区域挤压型企业品质改善型企业,行政渠道专属营销,定点营销,导入次序,第二阶段,第三阶段,周边产业型：周边产业型、中心挤压型,第二阶段：整个泛西区周边产业基地内企业，政府行政机构,第三阶段：外围省市区域经济区,老虹桥原有总部型企业，市中心外溢总部型企业,巡展、行政渠道，主要为泛西区范围,多级巡展，客户介绍机制引进,另外，穿插部分迁入型偶得客户,长风地区、虹桥地区及上海老

27、牌商务区域,泛西区内产业基地政府行政机构,外围省市,无盲点营销层层拓展,第一阶段,企业导入策略,外区域客户,区域内客户,大众媒体,专业类媒体,定点巡展,展会拦截,配合长期客户活动维护客户关系,现场表现,双管齐下 整合推广,外区域企业导入大众媒体,大众媒体,报纸类媒体目的：联合新闻晨报、新民晚报的记者，定期硬广加软文的形式，并以记者的身份对项目进行评价，并统发各大报刊及杂志。形式：硬广宣传多用于项目入市初期建立个案形象；软文则以定期对销售情况与个案动态信息进行宣传,网络媒体形式：通过建立个案官网以及各大主流网站进行软文诉求，如：搜房、新浪等，并链接推出本案电子楼书,电视、杂志：房地产类专业性媒体

28、投放渠道：今日房产、新浙商、地产等,专业类媒体,以财经类及专业类媒体目的：形成市场热点，推动业内效应，形成客户影响力投放选择：如新浙商、地产、世界经理人,外区域企业导入专业类媒体,渠道媒体,私有渠道投递目的：吸引投资客投放选择：如明源数码库、复地会、策源行等客户资源主诉：,外区域企业导入渠道媒体,区域内企业导入区域拦截,区域辐射,1、于导入动线位置设置指示牌，最大限度避开竞品2、重要路口及竞品现场附近设置高炮或看板，截流客源,区域内客户导入现场表现,现场表现,1、楼体条幅2、工地围板3、精神堡垒,推案策略逆向操作,车库销售原则,首要原则：建议车库以自行持有为主，充分保障项目整体品质重要原则：为

29、确保整栋与整层产品销售，车库可适当（20%）绑定租用,赢华国际广场项目提报企划形象定位部分,目录：,产品分析核心价值,竞品分析寻找差异,客群分析心理诉求,项目形象定位,案名,项目塑造,旭辉世纪广场中环内 长风EBD核心生态型 甲级办公集群光合办公 生态就是财富,北岸 长风 1座城中心 内中环40万方核心城市商业综合体,上置绿洲中环中心CBD核心区国际商务5A甲级总部基地中环商务区,汇银铭尊东方“拉德方斯”罕见大型总部商务办公集群,竞品分析寻找差异,结论：通过对竞品个案的分析，发现周边项目从环境、形态、服务和借案例等方式，来塑造项目。本案将深度挖掘项目价值，在包装和产品上有独特的个性标签，形成差

30、异化竞争。那么如何塑造项目的差异化竞争优势？,目录：,产品分析核心价值,竞品分析寻找差异,客群分析心理诉求,项目形象定位,案名,项目塑造,产品分析区域价值,外部支撑：,大虹桥枢纽辐射范围内：大虹桥枢纽辐射辐射范围内，且是距市中心最近的区域。立体交通：地铁、公交、高架、航运等构成本案大交通系统，立体交通网络畅通。长风生态商务区：核心区位，国际化生态商务规划。苏河湾畔：苏州河一线水岸生态、游轮码头，更显国际商务品质。双公园环绕：中环内稀有双公园环绕，生态商务。土地价值：咫尺地王，未来良好的升值预期。商务价值：周边产业链完善，带来更多的商业发展机遇。,产品分析产品价值,内部支撑：,独栋办公：GENS

31、LER大师团队设计，国际风范时尚建筑风格，罕有6层独栋办公，总部天地。苏州河：上海母亲河，承载着上海历史与时代变迁。本案于苏州河畔，享苏河一线水岸景观、游轮码头，独具现代生态商务的景观优势。全能商务综合体：集办公、商业为一体，构筑全能商务综合体。尊尚建筑：全石材干挂外立面，尊尚品质商务.5A级商务服务品质：保证企业硬件运作，维护企业良好的形象。,产品分析关键词：大虹桥、新长风、国际化、一线河景、总部商务旗舰,企划补强：以鲜明的项目形象定位，及富有商务氛围的现场包装，如围墙，户外导视系统、高炮等，塑造项目的总部商务形象。,目录：,产品分析核心价值,竞品分析寻找差异,客群分析心理诉求,项目形象定位

32、,案名,项目塑造,客户模型 类型描述,周边产业型,中心区域挤压型,政府机构型,新生型迁入型,品质改善升级型,客户心理诉求：,客层心理：他们希望这里是他们的福地，从这里开始，攀上另一个高峰。从这里走向全国，走向国际。因此，他们希望看到一个全新的国际化的品质商务旗舰。,周边产业型：上海西区通过20年的积累沉淀已形成以制造业为龙头的高端产品展贸服务产业。如中高端制造业、会展服务业、贸易物流业等。,客层心理：需要良好的企业形象保证，同时各方面商务品质好。希望这里能满足企业的面子。因此他们希望看到形象好的商务氛围和商务办公场所。,中心区域挤压型：市区核心地段商办项目价格昂贵且出售型产品较少，市中心产品类

33、型单一，高层办公难以体现企业专属性。企业从整合办公与降低商务成本方面考虑。,客户心理诉求：,客层心理：重企业形象。寻找一个地方能符合企业等级的商务办公场所。而在这里，得天独厚的母亲河景致，大师团队倾力打造的现代商务旗舰，无不诉说着一种领袖的企业姿态。,政府机构型：国有企业、省市办事处、行政部门,客户心理诉求：,客层心理：类似第一类周边产业型客层，从这里开始，探寻另一个事业高峰。这里是个一个有发展潜力的地方。这里将推起他们的梦想高度，成就他们的事业理想。,品质改善型：面积、环境、企业形象需求提升,客户心理诉求：,客层心理：这里是他们亚太区总部的办公地。这里国际化的商务氛围，时尚的建筑体，都将是他

34、们作为行业领袖的一种符号，一种标志。,新生型迁入型：外埠规模性品牌企业、高新产业IT、网络、电子业等。,客户心理诉求：,客户心理诉求,共性特征他们希望这里是一个有高端商务形象、有发展潜力、有行业圈层的商务旗舰。,精神内涵,在这里，他们是行业的领导者，他们制定行业发展的标准，他们将带领企业从这里走向另一个高峰。,发现项目的精神特质，使其更具凝聚力与吸引力。,行业领袖,客层心理诉求关键词,企划补强：通过对项目价值的深度挖掘，重新整合，并赋予项目精神属性，直击客层的身份与价值归属。,区域价值,商务氛围,行业领袖,上海长风,苏州河畔,总部办公,国际化服务,圈层感,目录：,产品分析核心价值,竞品分析寻找

35、差异,客群分析心理诉求,项目形象定位,案名,项目塑造,形象定位,差异化竞争策略+产品核心价值+客层心里诉求=项目形象定位,长风盛景 总部天地,群雄，所鉴略同凭鼎立长风商务集群核心地位，大虹桥枢纽辐射，取一线苏河湾景致，铸就国际品质以恒久之姿缔造领袖风范2010总部商务标杆之作,形象定位,SLOGAN,长风盛景 总部商务旗舰,长风盛景以长风盛景诠释项目苏河湾畔一线江景的商务氛围，体现项目的国际感和品质感。同时“盛”更凸显了这里的景观优势和浓郁的商务氛围。总部商务旗舰项目位于长风总部商务集群板块，以旗舰凸显项目的个性，与周边竞品错位竞争。寓意开启2010总部办公新境界。,目录：,产品分析核心价值,

36、竞品分析寻找差异,客群分析心理诉求,项目形象定位,案名,项目塑造,案名,赢华：企业名，有助于开发企业以项目树立品牌形象。苏河：苏河，长风标志性商务区域。以地段作为案名，直接凸显项目优势。国际：体现项目是总部办公，富有国际感和品质感。,赢华苏河国际,案名,长风：直接点明项目区位。海港城：项目地处苏州河畔，以“海港”寓意着这里将是企业停靠的港湾。同时，“城”也以气宇轩昂的气势体现项目高端商务氛围。,长风海港城,目录：,产品分析核心价值,竞品分析寻找差异,客群分析心理诉求,项目形象定位,案名,项目塑造,塑造项目地位三大推广主线,媒体线,现场包装,活动线,平面类：报纸、杂志硬广+软文,网络：搜房网硬广

37、+软文,电视：第一财经VCR拍摄,项目形象塑造的基础,形象补强，商务氛围塑造,加强感知、提升认可度,现场：围墙、道旗等,框架、分众,户外：高炮、大看板、站台,产品推荐会,商务礼品,工业博览会,周边巡展：DM派发,塑造项目地位三大推广主线,媒体线,现场包装,活动线,平面类：报纸、杂志硬广+软文,网络：搜房网硬广+软文,电视：第一财经VCR拍摄,框架、分众,NP1,NP2,软文,通过对项目的区位解读，塑造项目的区域价值，体现项目高端品质和未来前景。,NP3,NP4,NP5,塑造项目地位三大推广主线,媒体线,现场包装,活动线,现场：围墙、道旗等,户外：高炮、大看板、站台,高炮,道旗,道旗,框架,灯箱

38、,楼体运用,围墙,售后服务团队,主委,研展经理,一级业务员,项目企划经理,女专,项目专案经理,副专,一级业务员,一级业务员,团队组织架构,企划团队,企划团队,其它说明：,同策“天诺”后台系统，为项目成功提供技术处理上最专业的支持。第一时间获得分析用基础数据科学客户档案管理团队资源自大化率定期、及时向发展商提供日报、周报、月报等,天诺系统,同策谨呈敬请指正,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFae

39、jnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN

40、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,