四川宜宾新鹏盛世临港商业思路报告.ppt

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1、,新鹏盛世临港商业思路,1,2.1 新鹏商业经营思路-营销建议,鉴于：第一、新鹏公司对于商业综合体项目的运营处于初始阶段，需要通过项目运营，获得商业物业经营管理经验，打造专业化运营团队，保障其他项目的良好开发运营；第二、物业的持有不利于资金回笼和缓解现金流压力；物业的出售有利于资金回笼，但不利于商业运营团队的培养。第三、商业物业出售，受让人对于商业的经营我们无法把控，不利于综合体项目统一定位规划、统一招商经营，项目经营风险加大，可能导致长虹国际城项目品牌和形象受损。,2.1 新鹏商业经营思路-营销建议,建议：第一、集中商业（含酒店）持有经营，底商全部出售；可确保集中商业产权统一，利于经营；底商

2、出售可确保资金回流；第二、转让集中商业（含酒店）部分股权，但需确保我方控股。,集中商业一：高档购物中心，“奥特莱斯+大型主力店（大卖场）”为主的购物中心模式，零售业态占比较大，即以大型超市为主力店，其余部分根据定位及业态配比自行招商，以联营方式为主，实行统一收银，以达到收益的最大化；集中商业二：中高档购物中心，零售业态占比减小，餐饮、娱乐等业态占比增加，以联营方式为主，实行统一收银，以达到收益的最大化；五星级酒店：引进国际知名酒管公司，以品牌加盟、委托管理的模式经营。,2.1 新鹏商业经营思路-经营模式,商业总体定位：宜宾首席区域购物中心 商业总体推广语：盛世临港宜宾首席区域购物中心盛世临港宜

3、宾第一MALL盛世临港宜宾传统零售业终结者盛世临港宜宾国际化财富中心盛世临港宜宾CBD东移 财富东移盛世临港宜宾未来富人区盛世临港最时尚、最潮流的新兴居住区,2.2 新鹏商业总体定位,2.3 新鹏商业推广案名方案,6,另附专题研究,2.4.1 收银方式概念 收银方式：有统一收银及自收银两种方式。统一收银：由购物中心运营商统一代商家收取售货款。顾客在各品牌店选择好物品及服务后，导购员开具售货小票，顾客统一到运营商开设的收银台结账，运营商按照约定时间（一般为月结、特殊品牌另议）及合同约定扣除一定的租金或联营抽成后给品牌商家结款；自收银：各品牌商家自行收银。,7,7,2.4 关于收银方式探讨,2.4

4、.2 利弊分析,8,8,2.4 关于收银方式探讨,1、统一收银 有利之处：有利于获取现金流。假设有2万平米商业采取统一收银，每平米每月产生的销售收入为1000元，则每月末的现金流可达到2000万元；有利于品牌商家的招商。部分品牌商家只考虑以联营方式合作，统一收银可以掌控销售收入，实现联营合作方式，确保招商品质；此外，统一收银有利于品牌商规避自收银资金风险，连锁品牌商家更容易接受该收银方式；有利于了解各商家经营情况，便于实施末位淘汰制，有利于商场坪效的不断提升。不利之处：投入成本加大。统一收银需增加人工（约20人）、收银设备，收银系统等投入，并配置网络工程师；资金风险。统一收银将产生资金管理的风

5、险，如现金被盗等。,2、自收银 有利之处：操作简单，投入少；资金管理风险低；不利之处：连锁知名品牌及有实力商家引进受一定限制，货品丰满度、商家装修形象等难以控制，从而影响商业整体定位形象；经营管理，营销模式（指经营后开展统一的促销活动）受限制；专柜员工的销售技巧、售后服务水平参差不齐，软性服务的不足影响消费者信心；难以实行末位淘汰制，动态招商难以实现；商家经营品项、折扣力度难以控制；长虹商业自主品牌难以形成；现金流大打折扣；对商家及购物中心整体经营情况无法实行监控。,9,9,2.4 关于收银方式探讨,综上所述，实行统一收银利大于弊，建议采取统一收银。,新鹏商业招商思路及节点,10,3.1 新鹏

6、招商总体思路,1、完善商业管理公司组织架构，由招商部主要负责新鹏盛世临港项目的招商；2、尽快推进招商，以招商促销售；通过招商引进知名主力商家，提升综合体整体价值，推动商铺及住宅销售。3、目前招商重心应放在五星级酒店及集中商业（奥特莱斯及主力店大卖场）上，通过引进酒店和奥特莱斯提升片区形象，通过集中商业拉高片区租金水平；4、为确保开业效果及持续良好经营，建议整体开业率需达到90%以上，周边道路确保通行，新增公交站台开通，绿化景观呈现，停车位基本能满足使用要求；5、在招商定价上应综合考虑，在确保总体租金水平基础上，既要考虑给予品牌商家一定的优惠，也要确保整体的租金水平，以提升片区的租金水平。为确保

7、招商质量，尽快引进品牌商家，在招商前期给予知名商家一定的优惠；在确定价格方案之前，按“一事一议”方式出租，价格方案确定之后，按方案执行；,11,11,3.1 新鹏招商总体思路,6、在合作方式上可灵活变通，以联营方式为主，采取联营、保底、租金等多种方式，确保品牌商家的进驻。收银方式上，建议采取统一收银；7、合理布局，优化设计，确保坪效；8、在广告推广上，合理分配广告资源，做好销售、招商广告推广。不同时期广告测重点不同，在项目前期应测重招商广告，特别在户外广告（围墙、广告牌等）上应有固定分配；9、对于住宅底商，必要时可采取售前出租、带租约销售的方式或采取返租营销方式。,12,12,3.2 招商节点

8、,13,13,招商全面启动时间待定,开业推广时间待定,全面开业时间待定,准备阶段,收尾阶段,开业阶段,项目招商率达60%；奥特莱斯、五星级酒店、大卖场主力店进驻装修,项目招商率达80%；次主力店进驻装修,招商率基本达95%以上,招商目标,工作阶段,时间节点,推广思路,商圈升级，树立临港新城为CBD核心商圈形象；招商大肆宣传，在宣传项目销售产品的同时，加大对招商利好消息的宣传，销售与招商宣传并驾齐驱。,对招商成绩作总概宣传，凸显临港新城CBD核心商圈打造已成雏形。对“临港新城CBD核心商圈”进行炒作、渲染。,造势造地段、规模之势，主力店强势进驻之势；造全球招商启动之势。,奥特莱斯、五星级酒店、大

9、卖场主力店确定意向商家,冲刺阶段,奥特莱斯、五星级酒店、大卖场主力店正式签约,开业筹备时间待定,3.3 招商节点分解准备阶段,时间：（时间待定）招商：奥特莱斯、五星级酒店、大卖场主力店确定意向商家；招商工作重点：力争完成奥特莱斯、五星级酒店、大卖场主力店等主力商家意向签约。完成项目整体定位及前期宣传推广，树立品牌购物中心的形象。工程要求：完成奥特莱斯、五星级酒店、大卖场主力店工程、物业的需求预确认工作；主体土建工程方案确定，下沉式广场景观工程方案确定；,14,14,3.3 招商节点分解准备阶段,时间：（时间待定）招商：奥特莱斯、五星级酒店、大卖场主力店正式签约；招商工作重点：力争完成奥特莱斯、

10、五星级酒店、大卖场主力店等主力商家正式签约。招商宣传推广，招商全面启动，开始次主力店招商签约。举行招商推介会工程要求：按照奥特莱斯、五星级酒店、大卖场主力店工程、物业需求进行工程施工；主体部分土建工程开始，下沉式广场景观工程施工开始,15,15,3.4 招商节点分解冲刺阶段,时间：（时间待定）招商率：60%；招商工作重点：1、力争完成次主力店商家签约。2、完成主力店物业的交付工作。3、招商宣传推广，招商全面启动，开始次主力店招商签约。4、举行招商成果发布会。工程要求：1、主体部分土建全部完成、屋面防水完成、外立面基本完成（雨天作业时不渗水进室内）、顶棚、墙柱等粉刷完成；为确保安全，应做好塔楼施

11、工的安全防护；2、启动场内公共部分的装修设计；完成主力店商家场地交付，3、需达到：规划许可证、施工许可证、建设工程消防设计审核意见书已经取得；强电部分已经提交供电局确定方案，强电设计完成且强电工程发包完成；消防管路铺设完成。,16,16,3.5 招商节点分解收尾阶段,时间：（时间待定）招商率：80%；招商工作重点：招商工作全面展开，掀起项目的招商热潮。开始对开业进行宣传，促进品牌商家签约；跟进奥特莱斯、五星级酒店、大卖场主力店的装修工作；完成公共区域装修，督促各商家的装修工作；工程情况：商场内完成一次装修（指天花、照明、公共通道、洗手间、商业外立面等。,17,17,3.6 招商节点分解开业阶段

12、,时间：（时间待定）招商率：95%；招商工作重点：招商工作全面展开，掀起项目的招商热潮。开始对开业进行宣传，促进品牌商家签约；跟进奥特莱斯、五星级酒店、大卖场主力店的装修工作；完成公共区域装修，督促各商家的装修工作；举办开业仪式。整合各主力店、次主力店、品牌商家资源进行开业宣传推广，联合商家进行开业促销活动，提高商业人气。工程情况：满足如下开业条件，所有工程项目（含周边道路、广场、外立面、地下停车场、水电煤通信等配套工程）竣工验收完成，设备系统调试完成，取得竣工验收合格证后二周内即可正式开业。,18,18,另议。,19,19,3.6 招商推广,新鹏招商准备工作计划,20,4.1 商业规划,（时

13、间待定）前完成如下工作：根据项目整体业态定位及配比，完成商业街和集中商业各楼层动线规划、住宅底商商铺分割、业态布局及品牌落位。,21,21,4.1.2 商业规划商业街首层动线规划,22,22,4.1.3 商业规划商业街二层动线规划,23,23,4.1.4 商业规划集中商业动线规划,24,24,4.2商业管理建议,25,25,商业物业管理对象主要是商业消费群为服务对象，是以商户/租户、消费人群，管理方式注重积极的、带有开拓性的经营管理。住宅物业管理对象主要是住宅小区，服务对象既有居民住户也有职业公务人群，管理方式注重管理与服务。,4.3招商流程制度建立,借鉴国内外知名购物中心企业商业招商流程制度，建立适用于新鹏商业项目的相关流程制度，（时间待定）前完成，主要包括如下：招商接待及登记作业指引；招商价格管理办法；招商签约作业指引；招商奖管理作业指引。,26,26,4.6 招商其他准备工作,27,27,