10月安阳房地产市场前期报告.ppt

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1、第一部分 宏观大势解读,第二部分 中观经济分析,第三部分 微观市场探究,第四部分 客户征询调研,第五部分 商业专题调研,主要目录,第一部分 宏观大势解读,世界经济正笼罩在部分发达经济体债务危机和经济疲弱及失业率上升的阴影下。目前世界经济并未全面走出危机，也没有恢复到正常的发展轨道，仍然面临着下行风险。从当前世界经济形势的基本面看，风险因素主要包括：第一，一些发达国家经济增速出现回落，一些新兴经济体经济增速也有所放缓。第二，随着部分国家主权债务违约风险形势的骤然紧张，欧元区又一次被推上了债务危机的风口浪尖。第三，通胀成为世界经济形势基本面中潜在的重要风险因素。今年下半年，在世界经济前景不确定性明

2、显增加情况下，国际金融机构纷纷下调了2011年世界经济增长的预测，其中IMF由4.3%下调至4.2%、摩根士丹利由4.2%下调至3.9%、高盛集团由4.1%下调至4.0%、花旗集团由4.2%下调至3.8%。此外，不久前世界银行有关负责人也明确表示，世界经济正在进入一个新的“危险区”。种种迹象表明，世界经济确实又到了一个需要警惕和呵护的时段。,中东、北非局势动荡不定，大宗商品价格上涨引发的全球性通胀压力增大，日本地震和海啸，以及近一段时期欧美债务危机愈演愈烈和一些发达国家经济明显放缓，都为世界经济增长带来了新的不确定性。,世界经济,2010年世界经济实现复苏性增长后，人们对2011年抱以厚望。但

3、2011年已过去大半，世界经济发展形势并非此前多数国际金融机构预测的那么乐观。,中国经济,中国在错综复杂的国际经济环境中，既有挑战也有难得发展机遇,仍处于重要战略机遇期。,10月18日，国家统计局发布前三季度国民经济数据，前三季度国内生产总值320692亿元，同比增长9.4%。第三季度增长9.1%。统计局发言人表示，宏观经济平稳较快增长可能性大，今后一个时期经济趋向二次探底的可能性非常小。,今年以来我国经济增长由政策刺激向自主增长有序转变，经济增长的速度与质量、结构和效益的关系趋于改善，经济与社会发展趋于协调，一些突出矛盾正在逐步缓解，继续朝着宏观调控的预期方向发展。我国经济增速略为放缓，在很

4、大程度上是主动调控的结果，处在合理水平，没有超出预期，中国经济增长的动力仍然强劲。,国内楼市,随着房地产调控政策对开发商资金链构成更大压力，房地产价格涨势或继续缓和。,中国70个大中城市9月份房地产价格同上月基本持平，与上年同期相比涨幅出现回落，表明政府的房地产调控政策取得预期效果，但是这场战斗还远未结束。在鉴于经济增长速度未来数月或进一步放缓，智圆行方认为，随着房地产调控政策对开发商资金链构成更大压力，房地产价格涨势或继续缓和。,2011年前三季度，一线城市和二线城市楼市成交量变化趋势呈现出较为一致的规律：一季度成交量同比不断下降，特别本年度一二线城市的调控细则大都在2月中下旬及3月初陆续正

5、式落地并实施，故3月份调控成效逐渐显露，传统的楼市“小阳春”在严厉的限购令面前黯然失色，楼市成交量大幅缩水。4月调控作用继续显现，成交量持续下滑；由于去年5、6两月楼市受4月新政影响成交量迅速下跌，故本年度5、6两月成交量虽受调控影响依旧处于低位，但同比有所上涨。进入第三季度，单月成交量基本呈现持续下跌趋势，同比增长率亦逐月下滑。去年“金九银十”销售旺季如约而至，而今年受调控政策影响，楼市持续低迷，“金九”风光不再，“银十”也恐难再续。,无论是经济形势，还是房地产市场形势，都没有给房地产调控政策放松的理由，调控政策继续从紧，新一轮限购即是明证。近期，主要城市商品房成交量维持低位运行，同比普遍下

6、降，价格涨幅逐步缩小，政策从紧也加重了购房者的观望气氛，商品住宅价格出现调整的可能性上升。我们认为楼市价格与效率不会出现重大挫折，房产价格不会出现显著下跌。理由在于：（1）由于多数标杆级发展商已完成2010年销售目标，故因为急售而降价的可能性不大；（2）楼市对调控政策的免疫力增强；（3）物业税或导致市场信心受挫，但经济影响并不显著，特别是采用0.3%至0.4%的预期区间下端比例时，这种影响更显温和。至于二三线城市，调控政策的细则一般较一线城市的温和，故仍留有一定增长空间。,宏观研判,宏观调控持续趋紧，楼市进入盘整期，但不会出现较大的波动，未来将维持平稳发展态势。,第二部分 中观经济分析,城市区

7、位,安阳市下辖五县（市）：林州市、安阳县、汤阴、内黄和滑县。紧邻安阳市的林州是红旗渠的故乡，有着丰富的矿产资源，其中铁矿储量为3330万吨，年产优质生铁100万吨，是安钢主要的原材料供应地。,安阳市位于河南省北部，地处山西、河北、河南三省交汇处，西依太行山与山西接壤，北 隔漳河与河北省邯郸市相望，东与濮阳市毗 邻，南与鹤壁、新乡连接。安阳西部为山区，东部为平原。京广铁路、京珠高速和107国道均从安阳的高新区两侧穿过，使安阳和外界连接便利。,安阳位于晋、冀、豫三省交界处，是豫北地区 区位 的区域性中心城市，辐射半径长。,城市交通,安阳位于晋、冀、豫三省交界处，是豫北地区 区位 的区域性中心城市，

8、辐射半径长。,1.石武高铁安阳东站 石家庄至武汉铁路客运专线，建成后安阳到北京将仅需1.5个小时,安阳到广州将只需10.5个小时。2.扼守北向进京门户京广铁路京珠高速，106、107国道贯穿南北。3.中原经济协作区11条省级公路干线从市区辐射而出，连接周边180公里半径范围内中原经济协作区，共13个城市，总人口近6000万人。,城市文化,浓厚的中原文化安阳是中国七大古都之一是甲 骨文的故乡，安阳殷墟被列为世界文化遗产。,迄今为止出土的最大最重的青铜器司母戊鼎是商后期(约公元前十四世纪至公元前十一世纪铸品,原器1939年3月出土于河南安阳侯家庄武官村。此鼎形制雄伟，重达832.84公斤，高133

9、厘米、口长110厘米、口宽79厘米，现藏中国历史博物馆。,司母戊大方鼎,殷墟宫殿宗庙遗址,出土的甲骨文,安阳殷墟那里是古代文明的发源地，甲骨文时期古代人类的聚居点。从 世纪年代至今，这里相继发现了座大墓，被国际专家、学者誉为世 界“第二个古埃及”。,城市经济,安阳市经济总量水平不高，但增长较快，最近五年平均增速达到15%左右，高于全省水平。,2006年2010年GDP增速比较,2006年2010年安阳市人均GDP,2006年2010年安阳市GDP,2010年全市生产总值完成1300亿元，增长12.5%，高于全国、全省平均增速；人均生产值达到2.5万元，增长14.7%。近五年安阳市GDP总量、人

10、均GDP都保持了较高的增长速度，其中GDP增速五年平均达到15%。与郑州、洛阳、许昌、新乡等省内城市相比，安阳市经济总量水平不高，但这座城市蕴含着深厚的发展积淀，并开始展现出惊人的经济活力。,城市经济,安阳市人均GDP已经突破3000美元，房地产进入快速发展期，随着经济不断增长，预计2012年后进入相对平稳发展周期。安阳市城镇人均可支配收入增长迅速，2010年达到16394元，在省内排在郑州与洛阳之后位列第三。安阳市农民人均可支配收入2010年达到6359元，与城镇居民人均水平有较大差距，在全省仅排第七位。说明安阳市城乡贫富差距较大，房地产、汽车等高档消费品地区差异化较大。,城市经济总量仍偏低

11、，人均GDP中下，但城镇居民人均可支配收入处于上游水平，为房地产发展提供了有力的支撑。,城市经济,第二、三产业增长速度较快，城市经济产业结构逐渐优化，结构的调整必然会带来大量的就业机会，房地产市场需求空间逐步增加。,安阳是河南省的重要工业基地，已初步形成了冶金、电子、化工、电力、机械、纺织、医药、烟草等工业体系。全市现有限额以上工业企业466家，大中型企业64家。安阳钢铁集团公司、安彩集团公司被列入全国500家最大工业企业。安彩集团是我国最大的彩色玻壳生产基地，产量位居世界第四。“安彩”牌玻壳、“YA”牌热轧带肋钢筋、“红旗渠”牌香烟、“金钟”牌电池等产品成为全国或全省知名品牌。近年来，安阳充

12、分发挥区位优势，不断加快经济发展步伐，综合经济实力逐年增强。,第二产业为安阳市的主导产业，且占比持续提高，城市工业及重工化特征明显。冶炼、能源及加工制造业是国民经济的支柱产业，其中河南省最大的钢铁企业安钢、全国500家最大工业企业之一安彩集团，是城市的产业名片。,城市经济,社会固定资产投资增速较快，投资额逐年递增，2011年前8个月完成投资523.3亿元，房地产投资持续火热。,2011年1-8月，全市完成固定资产投资523.3亿元，增长33.1%，增幅高于全省4.1个百分点。第一产业投资18.6亿元，增长8.6%；工业投资307.4亿元，增长50.1%；第三产业投资197.3亿元，增长15.3

13、%。大项目投资完成较好，亿元以上大项目完成投资267亿元，同比增长93%。房地产开发投资65.8亿元，同比增长14.5%；实现销售额51.3亿元，增长45.2%。,近年来安阳市社会固定资产投资额增速但一直处于下滑状态，这种状况在2011年有所改善。,城市人口,第二、三产业增长速度较快，城市经济产业结构逐渐优化，结构的调整必然会带来大量的就业机会，房地产市场需求空间逐步增加。,近年来安阳市城镇化进程明显加快，基本形成了中心城市、小城镇和农村齐头并举、协调发展的良好格局，城镇化发展速度每年递增1.5个百分点，2010年安阳市城镇化率已达41.1%。根据安阳市新一轮城镇化发展主要目标，预计今后3年全

14、市城镇化率将年均增长2个百分点以上，每年转移农村人口11万人左右；到2012年底城镇总人口将达到249万人以上。,城市规划,2020年以前，安阳市区优先向南向东发展,城市职能：世界文化遗产地，中国优秀旅游城市，河南省以现代制造业为基础的新型工业基地，豫北地区的商务信息中心、交通物流中心、教育科研中心和文化旅游中心；城市性质：国家历史文化名城，豫北区域性中心城市。规划期末城市规模：中心城区城市人口150万人，城市建设用地为149.9平方公里。规划期内城市主要向南向东发展，适当向西延伸。从现实情况及市场认知看，向东发展优先于向南发展。,资料来源：安阳市城市总体规划（20072020）。,向东（安东

15、新区）,向南（高新开发区）,本案处于城市发展两大炽热板块的交汇处，但目前也属于是两大板块发展的盲点区域，前景美好，短期看淡。,安东新区以京港澳高速公路为界分为东、西两大区域。目前开发的为西部区域，规划定位为综合政务、商务、文化、体育、信息为主的城市新的核心区；高新开发区，是一个产业聚集区，目前已形成以先进装备制造业、电子信息产业、医药生化产业、食品加工业、印刷包装业和纺织服装业等六大产业为主导的集聚区。,资料来源：安阳市城市总体规划（20102020）。,城市规划,向东（行政居住）,向南（产业聚集区）,1.经济增长：安阳市作为中原经济协作区的中心城市，省内各地市经济排名第六，近年经济发展势头良

16、好；人均GDP已突破3000美元，房地产步入较快发展阶段；2.城市化进程加速，刚性需求强劲，住房进入快速更新换代期，市场逐步成熟；3.社会固定资产投资增速较快，房地产投资持续火热，市场供给持续增加；4.城市规划：核心城区价值优势依然明显，东区及开发区具备绝对发展潜力，而位于此结合部地带必将成为房地产的价值洼地；,本案处于城市发展两大炽热板块的交汇处，但目前也属于是两大板块发展的盲点区域，前景美好，短期看淡。,中观研判,第三部分 微观市场探究,近年来安阳市房地产市场保持强劲增长势头，并且发展态势良好，但存在一定的泡沫现象。,数据来源：安阳市统计局。,房产建设,从上图中可以看出，安阳近几年房地产市

17、场一直较为活跃，随着城市经济和居民富裕程度的提高，客户对住房需求逐渐释放，商品房成交面积稳定持续增长。但施工面积的增幅大大高于商品房成交面积的增幅，此情况会造成局部片区供过于求的局面。,房地产2006年进入快速发展阶段，每年增长率保持在30%以上，预计未来几年将保持平稳的发展态势。,房产投资,2010 年 1 月至 12 月，在房地产开发投资中，住宅投资849065 万 元，同 比 增 长35.9%，占房地产投资的比重为 86%，比重提高 2.3 个百分点；办公楼投资 2538 万元，下降 45.4%，比重由上年同期的0.6%下降到 0.3%；商业营业用房投 资 110951 万 元，增 长1

18、41%，比 重 由 上 年 同 期 的6.2%提高到 11.2%；其他投资24604 万元，下降 65.2%，比重由 上 年 同 期 的 9.5%下 降 到2.5%。,从土地供应上来看，安阳潜在开发量巨大，房地产市场竞争进入白热化阶段，对开发商的营销水平提出了较高的要求。,房产供应,2010 年 1 月至 12 月，全市房地产开发企业土地购置面积 279.8 万平方米，约合4197亩，同比下降 14.8%；完成土地开发面积64.96 万平方米，同比下降48.8%。,安阳市土地供应量在2004年出现了暴增，在2008年和2009年又出现了高达230%的增幅，2009年供应土地达4926亩，约合3

19、28.1万。加上2010年，土地供应面积累计607.9万，按照容积率3计算，2010-2013至少年可以供应商品房达1823.7万。,安阳市房地产销售量逐年稳步增加，市场需求持续释放。,房产销售,从右表可以看出，近年来随着全国房地产市场的快速发展，安阳市房地产销售量逐年稳步增加，2010年销售商品房340万平米，预计2011年销售量可达到400万平米，市场需求依然旺盛。,房地产市场小结,1.安阳房地产发展格局：未来市场热点片区，东区和开发区；2.安阳房地产施工和竣工比超过4.7，在未来两年会出现一定的供过于求的状况；3.安阳市近几年土地供应大增，预计未来3年内每年新增供应量约500-600万平

20、米，未来商品房的供应量将进一步扩大，市场竞争将进一步加剧；4.安阳市商品房年销售量达到300万400万，消化总量较大，投资性需求增加，市场进入快速发展期，需求依然旺盛；,安阳市场基本形成5大板块,市场结构,安东板块,洹水板块,铁西板块,开发区板块,中心板块,主流市场，房价基本维持在3800元-4500元,安东板块和开发区板块为近期开发的量较大的热点板块,铁西板块,重工业区域，居住环境相对较差,板块综述：安阳重工业片区，安钢以及其下游产业的覆盖，使得片区内人口密度大，区域住宅需求较大，市场供应量较多。,重点项目调研运动城,重点项目调研帕提欧,重点项目调研和煦园,重点项目调研巴黎春天,重点项目调研

21、国际银都,洹水板块,资源驱动，但属非主流发展区域,板块综述：依托洹河资源和厚重的历史人文资源，是最早出现高尚居住产品的板块，随着城市发展政策导向性，该区域发展后劲不足，市场产品供应量较小。,重点项目调研水木清华,重点项目调研桂花苑,重点项目调研君临北岸,中心板块,配套成熟，土地有限，以综合性、复合性、中小项目为主,板块综述：安阳传统商业、行政、居住综合区，商业氛围浓，公共配套成熟，生活便利度高，土地储备量稀少。区位优势明显，配套完善，但交通较拥堵，居住环境较差。,重点项目调研新都城,重点项目调研恒基华庭,重点项目调研家天下,重点项目调研世纪明珠,重点项目调研龙跃新世纪广场,重点项目调研景春苑,

22、重点项目调研天城国际,重点项目调研香格里拉,安东板块,城市优先发展方向，潜力巨大,板块综述：安阳新的行政、文化中心，基础设施标准高，环境优美，人群阶层较高，市民认可度高，未来发展空间大。,重点项目调研恒大绿洲,重点项目调研紫薇壹号,重点项目调研华富世家,重点项目调研海兴御花园,重点项目调研德宝国际名城,重点项目调研昊澜弘顶,重点项目调研东方明珠,重点项目调研福佳斯国际花园,开发区板块,城市优先发展方向之一，较成熟的配套，丰富的教育资源以及相对较低的房价使其成为除安东新区外的又一热点板块,板块综述：安阳新兴产业新区，经过近几年的发展，生活配套较为成熟，尤其是丰富的教育资源成为吸引大部分置业着的核

23、心驱动力。,重点项目调研金色维也纳,重点项目调研锦江城市花园,重点项目调研中央商务区,重点项目调研华强城,重点项目调研理想城,重点项目调研书香雅居,重点项目调研天骄华庭,重点项目调研上东国际,户型附加值分析主要存在于“入户花园、空中花园、露台”空白点，“功能性”与“舒适度”兼备且更加创新的产品更能赢得市场。,竞案产品分析,竞案产品分析,产品配套分析市场空白点较多，本案可以考虑在保证基本配套的基础上，适当增加部分市场稀缺的产品配套，以增加项目的附加值，赢得市场认可,1、市场总体供应旺盛，尤其是安东新区和开发区两大板块房地产市场活跃，市场供应量巨大，仅安东新区和开发区两大板块在售楼盘的潜在供应量预

24、计超过1000万，市场总体供应过剩2、市场需求较为旺盛，但是后续补充力量支持较弱受制于安阳城市的规模及市区人口总数以及部分安土重迁的客户，虽然目前需求较为旺盛，但是由于缺乏后续补充力量，随着市场放量的加大，后续需求疲软在所难免3、市场供过于求导致市场竞争激烈由于市场总体供过于求，导致安阳房地产市场板块与板块之间、楼盘与楼盘之间均竞争激烈，价格战也成为潜在不安因素,供需层面,结论：市场总体供过于求，有准确的项目定位以及良好的产品设计事关项目成败的关键。,市场调研总结,1、产品形式高层居多，小高层受热捧安阳房地产市场发展起步相对较早，市场上新盘主要为高层产品，客户也已经接受高层，但是，小高层产品由

25、于其稀缺性。受客户热捧2、产品发展较为成熟，项目整体品质较高房地产市场发展较为成熟，产品品质整体较高，尤其是恒大、华强等大开发商的进入，导致产品的品质竞争也十分激烈3、户型层面上，面积更注重实用性和经济型，偷面积送面积等手段应用较为广泛户型面积呈现多样性，但由于考虑的客户对于总价的承受能力，户型面积在保证实用性的基础上有所降低，部分项目已经开始应用偷面积送面积的手段提高户型附加值,结论：产品市场发展较为成熟，高品质的产品及更多的附加值才能在成熟的市场中脱颖而出,产品层面,市场调研总结,1、各区域价格差距较大，安东新区成为全市价格领跑区域各区域内价格差距较大，随着安阳市区的逐渐东移和安东新区的迅

26、速发展，安东新区成为安阳楼市的领跑者，均价直逼4000元/2、同一区域内各项目之间价格相差较大即使在同一区位内各项目与项目之间由于项目品质的差异，价格相差也较大，部分同一区域内项目价格相差600元/左右3、由于市场竞争激烈，价格缺乏上涨动力受制于市场总体供过于求，虽然目前价格总体偏高，但是却缺乏持续上涨的动力，预计未来价格会维持在较合理的位置,结论：安东新区核心区位价格目前处于高位，但是由于总体供过于求，缺乏上涨潜力,价格层面,市场调研总结,1、大盘及中高端项目包装极为讲究，注重现场的体验营销众多项目特别是东区和开发区的项目及其注重现场的包装，各种奢华大气的售楼部比比皆是，中高端重视样板房及景

27、观体验区的打造2、众多楼盘销售员水平参差不齐中低端项目的销售资料单一，内容不详，主要以自建销售队伍为主，中高端项目主要以销售代理的形式销售，人员质素较高，销售代理公司的销售更为流程化及专业化 3、推广渠道多样化，房地产广告行业发展较为成熟主要推广渠道为户外、报纸、电视广告、传单，辅助渠道有短信、网络等，推广渠道呈现多样化,毫无疑问，营销水平的高低将关系到整个项目成败的关键,营销层面,市场调研总结,1、宏观调控以及激烈的市场竞争双重压力下，楼市价格战成为潜在隐患一面是宏观调控的影响，一面是激烈的市场竞争，部分开发商资金流捉襟见肘，在经历了量跌价滞后，价格战成为潜在隐患2、未来竞争的焦点将是高品质

28、的产品以及高附加值配套的竞争随着安阳城市总体框架的拉大以及各区域交通、配套的完善，地段的关注度会逐渐淡化，未来市场竞争的焦点逐渐集中在高品质的产品及产品的高附加值上,结论：楼市前景扑朔迷离，做好产品品质提高产品附加值练好内功是基础,前景预测,市场调研总结,第四部分 客户征询调研,客户调研征询,第一阶段样本客户访谈及摸底,第二阶段 问卷整理及数据分析,中心城区主干道沿街门面店铺老板；安东新区安阳日报社、房管局及周边单位客户；项目周边六府市庄附近过往行人周边乡镇宝莲寺镇、水冶镇、白壁镇相关客户；客户深度访谈对有涵养客户进行重点深度访谈；,客户征询的个体分析客户征询的数据录入客户征询数据的统计和分析

29、访谈客户的摸底判断,客户调研征询原则：项目组定点（政府机构及相关单位、个体户）客户挖掘，所选取的客户要求着装整齐有涵养，基本为安阳中等层次以上客户。,客户置业的首选区域主要为安东新区，其中占到了近一半的比例，其次是开发区，老城区和铁西所占比例较小。,首选置业区域征询,客户语录：东区环境好，发展潜力大，买房肯定买东区我觉得开发区好，那里学校多，孩子上学方便东区现在的话购物很不方便，买个东西还得跑好远，公交车太少了，打的也很难打到,客户首选置业分析：有经济实力的中高端客户看中东区的环境和未来发展潜力会选择东区置业，而选择开发区置业的客户主要是在意其完备的教育资源选择在老城区置业个体户居多，主要是为

30、了方便生意，而铁西区置业主要为相关的地缘性客户,对于本项目的地段认可度，客户选择一般的比例高达58%，选择可以的比例占到40%，而认为本案地段比错的仅占到2%,地段认可度征询,客户语录：六府市庄我知道，那个地方挺偏的，觉得环境不太好听说那个地方要建个医院，离高铁挺近的，过几年应该不错文昌路没打通，我觉得太不方便了，我在东区买房肯定往文明路以北买,访谈感受：没有去过本案附近客户看了看地图大都觉得本案项目区位和地段还可以，但是去过六府市庄的客户大都认为本案地段一般，且环境比较差；当谈到本案距离高铁站很近，而且文昌大道规划即将打通时，大都数人都认为本案发展潜力挺大的。,对于本项目的建筑形态，客户选择

31、小高层的比例高达65%，其次依次是花园洋房和多层。,建筑形态征询分析：由于安阳目前房地产市场发展较为成熟，客户已经逐渐开始接受小高层和高层，但是对于客户来说，在市场上高层泛滥的情况下，还是更倾向于选择市场稀缺的小高层部分去过六府市庄的客户觉得本案地段较偏，可开发部分中低密度产品，如花园洋房和多层,客户语录：如果在你们说的那个区域买房，我最关注的环境，因为那个地方我觉得环境不太好除了价格外，我比较关注子女的就学问题，因为孩子上学是做父母的头等大事啊买房的话，除了地段外，我挺在意户型的，还有配套怎么样，购物是否方便啊,访谈感受：没有去过本案附近客户看了看地图大都觉得本案项目区位和地段还可以，但是去

32、过六府市庄的客户大都认为本案地段一般，且环境比较差；当谈到本案距离高铁站很近，而且文昌大道规划即将打通时，大都数人都认为本案发展潜力挺大的。,置业者购买本项目重点关注因素主要为环境、价格以及子女就学，其他的主要为户型、物业质量以及相关配套,分析：1、安阳客户购房以自住为主，而适应性较强的三房需求比例最大，部分年轻客户需求两房，四房需求客户仅为少数高端客户。2、随着安阳房价的节节攀升，客户已经从单纯的追求户型的舒适性转为追求户型的实用性和经济性，总价相对较低的经济实用性户型受追捧，因此，客户需求的三房多为实用性强的120左右的三房。,客户需求户型主要是三房，占到了74%的比例，其次是两房和四房；

33、客户需求的户型面积主要集中在100-120左右。,客户需求客厅及主卧面积分析：安阳的客户大都认为客厅的面积最好能够大一点，大客厅不仅能更好的承担起日常起居的作用，同时在会客时也能很好的显示主人的面子；而对于主卧的需求面积，客户普遍认为不用过大实用就行，太大没有必要而且浪费面积。,客户需求客厅的面积主要为20-25，总体偏大，而客户对主卧的面积大都认为不用太大，15左右就足够了。,客户语录：幼儿园自然是必不可少的啊，其他的认为智能化也挺重要的，谁不希望小区安全啊幼儿园、智能化、休闲会所、热水、智能化我认为都挺重要的，现在很多小区都有这些了吧除了幼儿园外我觉得小区最好有个小学，那样孩子上学方便，我

34、也能省掉很多时间,分析：随着购房客户逐渐理性化，地段已经不是其购房的唯一因素，越来越多客户逐渐开始关注小区的相关配套，幼儿园、会所、24小时热水、智能化等各项配套均能较大影响其购房的积极性。,客户购房尤其关注小区的幼儿园配套，其他的配套如会所、24小时热水、智能化等也表示最好都能尽可能的完善。,客户购买能力分析：客户普遍反映东区房价偏高，上涨幅度过快，已开始逐渐超出他们的承受范围；对于本案区域置业，客户表示总价最好在30万以内；对于本案区域置业所能接受的价格，绝大多数客户认为3000元/左右较为合适。,25万-30万是大多数客户在此区域所能承受的总价的范围，超过35万客户普遍反映压力较大；而对

35、于本案区域置业所能接受的单价，近七成的客户表示3000-3500元/能接受。,客户购房认知途径主要是亲朋好友的介绍，其次是报纸和派单以及电视广告，少数客户通过网络、广播等途径获取项目信息。,客户获取楼盘信息可能渠道,客户认知途径分析：朋友介绍成为最主要也最成功率最高的认知途径，楼盘的口碑传播成为项目获取优质客户的重要途径对于报纸广告，机关单位公务员、事业单位员工获取信息主要来自于安阳日报；企业中高层管理人员及高级白领关注大河报；市区及郊县的众多商户主要阅读免费发放的蓝天商情安阳房地产市场较为成熟，媒体也多样化，传单和电视广告以及户外在安阳也是常用的广告形式,客户征询结论,结论1：客户购房可供选

36、择区域较多，城区客户以升级型居住为主，如何抓住城区客户中的核心客户，有针对型的产品定位是项目成败的关键；,结论2：客户虽对安东新区认知度较高，但对本案附近区域印象较差，因此做好启动区及增强现场营销体验，建立区域标杆大盘形象十分重要；,结论3：鉴于客户对本案目前的地段认可程度有限，建议项目尽量增加产品的附加值，完善项目的各种配套；,结论4：目标客户反映对价格的接受能力有限，建议在设计产品时严格控制产品的面积，确保相对较低的总价，同时制定低开高走的价格策略；,第五部分 商业专题调研,商业发展阶段,重要标志事件,商业格局,1993年 1994-1995年 2000年 2003年 2005年 2010

37、,1993年以前,国有百货大楼大发展,专卖店出现,安百、二百、相州百货三花齐放,亚细亚开业，带动彰德路发展,彰德路成为商业圈核心,步行街出现,北大街改造成功,综合性商场出现,卫东购物广场开业,丹尼斯开业,亚细亚拍卖，改造为海鑫开业,丹尼斯、海鑫、卫东、沃尔玛多足鼎立，丹尼斯独占鳌头,文峰路商圈形成,彰德路开始没落,北大街成为商业核心,核心商圈内部经历了四次转移，趋势将进一步延续，关键是新式商业设施的出现,从90年代初，安阳核心商业圈经历了“百货大楼彰德路文峰路”的转移。现在的核心商圈出现了丹尼斯、卫东、海鑫、沃尔玛为首的“一心多核”局面，尤以文峰中路区域商业最为成熟。按照商业发展规律，下一个阶

38、段将会是一站式的都市mall大发展时期。,2,1,4,3,1,红旗路北大街一带,2,彰德路,3,北大街,4,文峰中路丹尼斯,沃尔玛开业,发展阶段,商业市场格局处于单中心阶段，只有一个核心商圈，周边商业以专业市场为主,安阳城区框架较大，但目前只有一个真正意义上的商业核心。核心商圈：由解放大道、北大街、文峰南北街和彰德路四条城市道路交错形成。以百货商场、超市、专卖店等各种业态聚集。专业市场：专业市场分布在文昌大道和文峰大道西端，以家电、建材、内衣等为主，辐射整个豫北。安钢生活区：为服务安钢职工的日常便民消费，档次较低，尚未形成区域商业中心。,核心商圈,专业市场,专业市场,安钢商圈,市政府,商业格局

39、,1,1,2,3,1,2,3,海鑫购物广场,卫东购物广场,老丹尼斯,根据调查，核心商圈内有1500余家商家，总经营面积约50万平米，占城市全部商业（除去专业市场）的近50%。,核心商圈主要由两个丹尼斯、海鑫购物广场、卫东购物广场、沃尔玛以及大量的临街商铺构成,核心商圈主要由四条城市道路交错围合形成：解放大道、北大街、文峰南北街、彰德路。核心商圈包括北大街、中山街、唐子巷、甜水井路以及众多分支街巷。北大街是安阳的商业重地，且周边原有大量的政府单位机关，购买力强，尤其是位于城市中心，交通便利。通过访谈我们发现，核心区商圈是辐射全市及周边县镇的城市级商业中心，已经成为安阳市民购物的第一和唯一选择，对

40、全市有着极强的吸引力和辐射力。,4,沃尔玛,4,5,5,新丹尼斯,核心商圈,铁西区域安阳各大企业云集，配套职工小区众多，为居民服务的便民商业在此少量汇集，形成了铁西路和钢二路两个社区商业中心。,铁西路铁西路附近社区汇集，多为安烟、安彩、火柴厂职工宿舍，以家居生活的服务配套街铺为主。钢二路位于安钢生活区内，为服务安钢职工的日常便民消费，档次较低，租金价格较高。以临街店铺为主，有一家集中商业卫东购物中心，但经营状况一般。,火车站,安钢商圈,铁西区域仅有档次较低的日常便民服务商业配套少量聚集，尚未形成成熟的区域商业中心,安钢商圈,安东新区发展已初具规模，商业开发量渐大，但区域商业氛围尚未成熟,安东新

41、区规划范围：东起永安街，南至明福街，西至曙光路，东至光明路，规划总用地10.39平方公里。其中，中央商务区规划用地面积1.6平方公里，是集金融中心、购物中心、商务办公中心、商业街区等功能为一体的新型城市空间。随着市委、市政府迁入政务新区，安阳的行政中心转移，未来安东新区内政务功能和商务功能得以加强，有可能成为老城区外另一个城市中心。,安东中央商务区意象图,2005-2009,规划期,建设期,成熟期,规划及市政基础工程启动,京林中央公园等住宅项目开发的兴起,2000年,2001-2005年,安东新商圈成熟至少还得5年时间的发展,核心Q：随着安东新区中央商务区的建设，核心商圈是否会转移？传统核心商

42、业会不会从此没落？,主要设施开工：易园、日报大厦、博物馆及各项市政办公大楼的兴建,昊澜弘顶、德宝国贸中心等大型城市综合体的开发,2009年至今,东区商业,安东新区规划的商业量巨大，各大项目均配套大体量的商业，未来商业市场竞争激烈,东区商业,9,3,1,8,4,5,7,6,2,安东新区沿中华路、文昌路一带规划了大片商业金融用地,安阳市城市总体规划（20102020）,主要项目商业体量,1,2,3,4,5,6,7,8,ps:其中东方明珠项目、昊澜弘顶项目、义乌国际小商品城、华强城、中央商务区、京华国贸广场均规划五星级酒店，传统意义上的酒店行业未来竞争趋于白热化,高铁站,文峰步行街是新兴商业街，在丹

43、尼斯带动下，北街经营状况良好，南街次之，内街情况一般,文峰步行街地处中山街和文峰中路十字商业带交汇点，于2001年投入使用。后期依靠丹尼斯的拉动，文峰步行街逐渐成为安阳新兴商业的代表。规模：东西长300m，南北宽130m，地上2层，地下1层，总建筑面积5.8万，608家街铺。经营档次以中高档为主，包含购物、餐饮、娱乐、休闲等多元化业态。目前外街经营状况良好，内街情况一般。租金：100-250元/月左右,临街街铺,文 峰 北 街,文 峰 南 街,巴黎购物广场,中环百货,丹尼斯,新华书店,凯盛家居,文峰塔,中山街,文峰时代步行街,超越项目,文峰时代步行街结构图,文峰步行街,丹尼斯（东店）开业8年来

44、，引领了安阳商业的阶段性升级，成为核心商圈的重要组成部分,开业时间：2003年初规模：营业面积1.6万，西侧有130个停车位经营业态：百货+超市经营档次：中档品牌经营经营方式：百货统一管理，超市自主经营装修设施：外立面为明清建筑风格，内为现代时尚装修。有7个出入口，2部自动扶梯，中央空调。经营状况：安阳商业的代表,目前最为市民推崇的商业旺地，也是郑州丹尼斯在河南地县级市中经营状况最好、盈利能力最强的门店，空置率2%。,开业,百货业品牌进行关门调整,逐步成为安阳最火爆的商场,以其品牌号召力逐渐带旺唐子巷、文峰中路一带的商业，成为安阳品牌集中地,起步期,2003年初,2003年5月,2004年,2

45、005年后,调整期,成长期,成熟期,丹尼斯（安阳）的发展历程,明清风格的外立面,时尚现代的内部装修,老丹尼斯,丹尼斯（东店）以超市+百货联动的业态组合模式，中高档次，但餐饮休闲娱乐业态缺乏,丹尼斯主要以超市+百货联动的组合模式，利用超市源源不断地人流带活一楼百货的经营。从业种看，服装、鞋类等购物型的业种是主力、餐饮等体验型业种缺乏。从品牌档次上看，丹尼斯服装、鞋类、珠宝品牌比较丰富全面，以中档为主流，辅以少量高档品牌。,租金水平：200-300元/月,新丹尼斯位于老丹尼斯西边，今年6月份开业，目前进驻率在98%左右，由于开业不久，目前人气和老丹尼斯还是有较大的差距，目前二层租金为200元/左右

46、,老丹尼斯,沃尔玛受制于地理位置的限制，目前经营状况一般,开业时间：2010年6月规模：营业面积3.6万，停车位270个经营业态：百货+超市经营档次：中高档品牌经营经营方式：统一管理装修设施：外立面为现代简约风格，内为现代时尚装修。经营状况：作为安阳新兴商业的代表,头顶世界500强的光环，该项目自开业以来就受到广泛的关注，但由于项目偏离核心商圈，而且偏离城市发展方向，除节假日外人气较差，目前经营状况一般,现代简约风格外立面,时尚现代的内部装修,核心商圈,处于核心商圈边缘位置，区域人流量相对较小,沃尔玛,经典的超市+百货联动的业态组合模式，辅以大量的餐饮休闲娱乐业态打造一站式的购物广场,沃尔玛主

47、要以超市+百货联动的组合模式，每层都设超市的入口进入百货区域，利用超市源源不断地人流带活百货的经营。从规模上来看，沃尔玛虽然处于核心商圈边缘，但是由于规模较大，业态齐全，具有一定的规模效应。从业种看，除传统的服装、鞋类等购物型的主力业种外，丰富了美容、美甲、餐饮、休闲娱乐等业种。从品牌档次上看，沃尔玛服装、鞋类、珠宝品牌丰富，以中档为主流，辅以少量高档品牌。,1层：200元/月,2层：180元/月,3层：150元/月,4层：80-100元/月,各楼层平均租金水平,沃尔玛,海鑫购物广场处于彰德路中段传统商业核心区，位置优越，营销手段丰富，目前经营状况较好,开业时间：2005年规模：总建面积2.1

48、5万经营业态：百货经营档次：中高档品牌经营经营方式：统一管理装修设施：外立面为现代简约风格，内为现代时尚装修，十二部日立双向电梯，两部观光电梯。经营状况：作为传统商业核心地段的改造项目，地理位置得天独厚，此外，海鑫购物广场的营销手段丰富，节假日打折促销频繁且力度较大，目前经营状况良好,现代简约风格外立面,时尚现代的内部装修,位于彰德路中段传统商业核心区,中庭挑高视野开阔,海鑫购物广场,业态主要以服装、鞋类、家居用品等为主，其中服装业态分类较细，但缺乏休闲娱乐业态,海鑫购物广场主要分类齐全、体量较大的鞋服为主要业态。从规模上来看，海鑫购物广场总体量较大，而且其服装分类较细从业种看，主要以传统的服

49、装、鞋类等购物型的主力业种外，缺乏、餐饮、休闲娱乐等业种。从品牌档次上看，服装、鞋类、珠宝品牌丰富，以中档为主流，辅以少量高档品牌。,1层：230元/月,2层：200元/月,3层：170元/月,4层：140元/月,各楼层平均租金水平,5层：110元/月,海鑫购物广场,受政府大力扶持，营销推广力度较大，但受制于区域人气较低，目前经营状况一般,开业时间：2010年9月规模：总建面积126万，一期10万平方米的商贸市场，4万平方米的国际财富动力街区，两栋5A甲级写字楼，大型超市、时尚精品购物广场、26幢百米摩天尊邸以及其他相关配套设施 经营档次：中高档品牌经营经营方式：统一管理装修设施：外立面为现代

50、简约风格，内为现代时尚装修，10部电梯，2部扶梯。经营状况：今年9月开始营业，由于区域人气较差，目前经营状况一般,现代简约风格外立面,位于安东新区紧邻主干道中华路,总建面积126万大型综合体,义乌国际商贸城,除商贸市场开业外项目其他部分在施工,引进了义乌第六代市场模式，业态涵盖服装、鞋类、家居、休闲娱乐餐饮等各种业态,义乌国际商贸城业态齐全，涵盖多种业态从规模上来看，义乌国际商贸城总体量巨大，具备规模效应从经营模式上看，以商贸城为基础，形成集聚效应，带动其他商业业态的均衡发展从品牌档次上看，服装、鞋类、珠宝品牌丰富，以中档为主流，辅以少量高档品牌租金水平：目前基本和安阳国际小商品城持平，一楼6