西蓝丈八东路项目沟通方案市场研判暨物业发展建议69p.ppt

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文档编号：2432012

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2、片区多以城改项目为主，近两年丈八东路以南、朱雀大街以西片区进入快速发展阶段，项目规模一般较大，亦有千亩大盘；电视塔周边项目多以高密度的公寓、SOHO为主。项目等级片区以中等品质常规型项目居多，除少量知名品牌项目外，区域项目等级整体不高。辐射客群凭借板块交通和周边配套的优势，吸引了大量周边地缘性首置客户，客群相对年轻。产品跨度整体市场主要供应50-60一室，60-90两室以及100-140三室，去化最高的产品为60-90两室和95-110小三室；平台价格：约为6300-8600元/。,区域内项目密集度较高，中端、中大规模型楼盘较多。公寓产品一般作为项目中补充型产品，纯公寓类项目多分布在紧邻电视塔

3、附近，其客群多为高新外溢、城南地缘型。,区域市场特征,紫郡长安体量：60万方精装公寓：7300元/,格林春天体量：45万方均价：6300元/,西江月体量：153万方公寓均价：,中建群星汇体量：22万方公寓均价：7100元/,铭城16号体量：15万方现房均价：7800元/,万象春天体量：180万方公寓均价：7000元/,阳光80公寓体量：2.7万方公寓均价：4800元/,中铁万和城体量：25万方均价：6000元/,中铁尚都城体量：54万方均价：6300元/,长丰国际广场体量：4.2万方LOFT均价：12000元/,会展中心世界城体量：6.8万方均价：8600元/,中大体量规模项目主要分布区域,城

4、南翡翠体量：5万方均价：7300元/,本案,高密度公寓类项目主要分布区,第一等级,第二等级,第三等级,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,区域印象项目为高新、城南、长安三大板块汇冲要地，未来城市南线发展的核心潜力板块；当前已经拥有较为完善的交通、生活、教育等多方面的市政配套，市场认可度高，给本案奠定了良好的市场及客群基础。区域地产市场在片区房地产市场中，基于拥有快捷方便的交通路网，使其对外辐射范围不断增大，所以近年来吸引了大量从高新外溢、城南片区的置业群体。周边项目中多以中大型规模的住宅类为主，中等品质占多数，品牌类项目穿插其中。,市场思考,20

6、，保证了物业的整体规划和高品质、长期性的经营管理。商业分布：地下3层，地上5层。其中B1-5F为购物中心，B2、B3为地下停车场商业层高：1F为5.9米，其他楼层为5.3米。经营方式：自营。主题定位：打造成为高品质、大体量、多功能的集购物、餐饮、娱乐为一体的新一代城市热点。客群定位：白领阶层、小白领、学生群体、百姓阶层,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,建筑规划：凯德广场由地下两层车库、-1F-5F为商场部分，6F-21F为写字楼；入口设置：项目共分为六个入口，商业主入口位于项目北侧北二环处，次入口位于项目西侧；项目南侧和东侧设有地下车库出入口

7、，经地下车库通达商业各项功能区；写字楼入口位于项目西侧和南侧，可从直接进入商业首层。,凯德广场|产品规划,写字楼入口,地下车库出入口,商场入口,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,商业部分采用双中庭设计，在保障客户动线需求的同时，避免了因空间较大而显得商业气氛萧条，缺乏亲切感的弊端；北部中庭为露天设计，设置4层自动扶梯可通往商业顶层；南部中庭基于5F为电影院的特殊业态对于面积、空间的需求，减少了中庭所占据的面积，在此处并未设计顶层中庭，自动扶梯仅可到达4F，增加了5F的商业建面。,凯德广场|产品规划,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地

9、的整合者和领导者|,*,商业分布：地下三层、地上六层；-2F-3F：地下车库-1F：下沉式商业广场1F-5F：主体商业部分面积区间：30-300售价方面-1F：30-300，1.9万-2.5万/1F：30-187，2.4万-3.5万/2F：30-187，1.6-2.5万/3F-5F：自持,临路部分商业1-4F：因已签约华润万家，共计约3万方，所以商家对该部分商业为自持,城市立方主体商业部分，-1F-2F目前在售，3F-5F均自持。,城市立方|产品规划,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,住宅底商1F：均价为40000元/2F：开发商自持，共700

10、0，该部分底商当前均已售罄。当前租金：170元/月/,住宅底商与城市立方连接通道,时代酒店：9F，已签约中国真爱餐厅,城市立方商家配套写字间,朱雀大街,主体商业周围，通过空中通道与住宅底商、写字间、时代酒店等予以连接，在扩大了集中商业规模效应的同时，也进一步提升了周边的商业氛围。,城市立方|产品规划,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,城市立方|业态分布,A1：饕餮广场；1F：品牌百老汇；2F：时尚街区；3F：欢乐谷；4F：KTV广场；5F：奥斯卡盛宴。,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,开盘情况

11、：2013年9月7日，紫郡城市立方“品牌商家签约暨产品发布会”在西安皇冠假日酒店举行。当日推出200余套，剩余十余套，去化率达95%。其中以40-50去化速度最快。优惠政策：目前-1至2层商铺诚意登记中，交5000元抵50000元，全款按揭92折，可支持分期付款；运营后可享前两年6%，后四年8%的返还优惠。,城市立方|推售情况,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,通过对本案周边的市场了解，除紧邻的人人乐（营业面积为2.4万方）、朱雀路的城市立方（商业建面约为10万方）集中商业体外，其余均以2F的沿街商业为主，给本案带来了一定的市场契机。业态方面：

12、周边生活服务类配套已可满足基本生活，尤其是商超部分，人人乐、城市立方的华润万家均可辐射到本案，基于此，易居暂不建议商业引入大型超市业态，初步建议以邻里中心型的小型便利店打造为主。其他主力店另行考量。基于周边的市场基础，以学校、政府机关、老区家属院等为主，消费水平中等，所以针对本案商业的市场站位，易居建议以满足周边基本生活为主的邻里型商业中心，定位于中高端。,商业思考点,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,周边热销公寓项目|中建群星汇,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,中建群星汇丨项目概况,西蓝项

13、目地,22,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,群星汇丨整体规划,项目介绍：中建群星汇共分两期开发，目前在售一期；一期产品由8栋32层高层和1栋33层公寓组成，目前在售：5#（公寓）、6#（住宅）。户型区间：82-90的刚需刚改、119-123的一次性到位产品为主，以及132-166的改善型四房。公寓类产品：户型区间为56的一房及少数78的两房产品。,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,群星汇丨产品配置,5#楼公寓户型特征：70年产权，6T11，总高33层，共计352户，共4种户型，其中包含56、5

14、7的一室及76、77两室，最大突出特点为约占60%的户型通透。层高：2.85米。园林风格：实土园林；外立面风格：德式包豪斯现代主义风格，面砖+涂料；,公寓类产品以56的一室为主，另有79两室做补充，采用“L”型楼层布置，使得约60%为通透型户型，在公寓类产品中做到了较好的品质性需求。,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,群星汇丨推售情况,公寓类客户来源：地缘型客户约占据70%以上，主要为城南工作型、周边居住型及部分高新挤压外溢客群，以特刚、少数投资性客群为主。,推售情况：项目一期共9栋高层，目前在售5#（6T11户）公寓、少部分6#（2T4户）2

15、单元，2012年7月份5#首次开盘，预计2014年6月交房，销售价格：在售5#20层以下，面积为56-79，均价7000-7500元/，6#2单元在售户型为119 三房，均价7500元/，全款93折，按揭95折，公积金94折再加楼市通额外优惠。另外项目附赠交大附小教育指标。去化情况：5#公寓去化较快，20层以下去化率达80%以上，20层以上尚未销售。,公寓类产品目前去化率为80%，其中一室去化较快，鉴于交大附小的教育指标，成为置业本案的重要因素。,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,群星汇丨户型分析,D2：119，三房,B2：82，两房,A：56

17、层，6梯30户，面积区间为37-57。内部配套：项目配备高端会所、幼儿园、10万平米的商业综合体，目前签约的有华润万家、奥斯卡影城、屈臣氏、苏宁电器等等多种大型品牌商家。周边配套：项目周边陕师大附小、附中、西安交大二附小、附中名校林立，升值潜力巨大。,紫郡SOHO,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,紫郡SOHO丨产品配置,SOHO户型配比,户型特征：所有户型均为大开间设计，共5种户型，分别为37、42、44、45 及57，为6T30户的设计，共计667户。产品配置：园林风格：新中式园林；外立面风格：新中式风格；层高：2.9米。,其主力户型为45

18、户型，精装交房，天然气入户。,客户来源：主要为投资型客户，且多为老业主及老带新成交，兼具少部分城南及周边工作的年轻自住型客户。,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,紫郡SOHO丨推售情况,推售情况：该SOHO自2012年7月份开始推售，经过约12个月的消化周期，月均去化60套，目前房源已基本售罄。推售价格：在售均价7000元/，全款98折，按揭99折。推售产品：一室一厅（37、42、44、45及57）。去化情况：1-6F为底商，7、8F整层房源均成功销售给某一位客户，9-22F，与汉庭连锁酒店签订返租合同，28层为紫郡公司自身办公使用，29层为商

19、务会所。,除小部分公寓散售外，约360套房源基于前期已与汉庭酒店签订返租合同，免去了投资型客群的后顾之忧，实现了快速去化。,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,紫郡SOHO丨户型分析,A，45，一房,A1，37，一房,B，57，一房,户型设计以酒店式公寓为方向，均为一脚登、大开间设计。,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,紫郡SOHO丨项目小结,优势：1.地段优势：位于城南朱雀大街南段，毗邻地铁2号线，多条公交路线直达该项目，交通便捷。2.配套优势：项目自身配有高端会所、幼儿园以及10万平米的商业综

20、合体城市立方，且引进苏宁电器、华润万家、奥斯卡影城、屈臣氏、真爱餐馆等品牌商家，配套设施完善。3.开发商引进汉庭连锁酒店，业主与汉庭酒店签订反租合同，业主省心省力。4.面积小、精装修、不限购、首付分期。劣势：产品线较为单一，客群可选择性不强。,紫郡SOHO,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,全市典型公寓类项目|中海紫御华府-中海派,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,中海紫御华府-中海派,周边环境：项目位于西安市旅游度假新区曲江新区的北部，商业等级配套较为完善，外部路网发达，内部公交线路充足，更有

21、地铁3、4、5号沿线通达，整体交通便利，适合产品所针对的首置客群居住。自身配套：2层约2万方底商，社区景观配套。,曲江一期核心区域唯一在售的精装小户,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,月均去化54套，主力去化户型为南向42和北向37户型，以低总价为主力去化原则。,开盘情况：中海派属中海紫御华府独栋公寓建筑，于2013年5月25日首次开盘。开盘前蓄客2个月，排号客户250余组，当日来客200余组。中海派为中海紫御半店28#楼，共32层，6梯38户设计，开盘当天推出10-12层房源，共144套，户型区间为42-72。产品去化：面向刚需和投资客户，开

22、盘当日销售108套，实现95%的高去化率。目前销售动态：中海派目前加推13-19层，6T38户，面积39-72，成交均价7800-8400元/（精装），精装标准为2000元/，目前共推出380套房源，去化60%以上。10层以下目前尚不确定，考虑整层销售。,成交特征：中海派为独栋公寓建筑，产品为曲江一期核心板块秲缺型精装小户，开盘当天现场氛围较高，价格适中，去化效果好，成交客户以年轻投资者为主，作为过渡性需求后用来投资。,中海紫御华府-中海派|推售情况,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,热销户型:37,37-46为主力户型。,产品配置：外立面：与

23、住宅外立面相同，真石漆；层数：32层，1-2层为底商标准层层高：2.9米；大堂：1层为精装大套；交付标准：精装，2000元/装标；有无天然气：天然气入户。,滞销户型:46,热销户型:42,中海紫御华府-中海派|产品配置,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,从区域优势、产品优势和营销方式三方面造就了其热销原因。,热销原因之一：区域优势位于曲江一期，属一期核心唯一在售的精装小户，具有绝对资源及客群基础优势；热销原因之二：产品优势本次新推公寓精装小户型刹那品，市场反响度高，面积小，价格适中，受众度广，首付十万的广告吸引力度大，开盘当天去化率达95%；热

25、，紧邻曲江大道、雁翔路等城市主干道，毗邻规划中的地铁5号线岳家寨站，交通便捷。其为曲江华著中城其中的1栋公寓，总高35层，4梯18户，面积区间为26-57。内部配套：高端会所、幼儿园、26万平米的大型商业，未来将引进希尔顿酒店、华联百货、奥斯卡影城、屈臣氏、KFC汽车餐厅等多种大型品牌商家。外部配套：项目周边曲江一中、一小，交大附中、附小，铁一中等名校林立，区域发展潜力不可估量。,3#曲江奇寓,公寓产品主要依靠项目自身配套。,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,曲江奇寓丨产品配置,户型特征：项目共5种户型，即B户型26、C户型49、E户型52、D

26、户型52 和A2户型56，为4T18户的设计，共计630户。产品配置：园林风格：香港贝尔高林倾力打造的纯正法式皇家园林；外立面风格：现代风格。,A,C49,B26,A55,核心筒,D50,E52,面积设置较小，功能齐全，49-56均为两室户型。,42,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,曲江奇寓丨推售情况,推售情况：项目是华著中城其中的1栋35层的公寓，4T18户的设计，5种户型，共计630户，2013年8月24日开过盘，2015年6月交房。推售价格：目前在售均价为7500元/，一房交2千抵1万，两房交2千抵2万，目前推出首付2万，分期的优惠，吸

27、引很多年轻投资兼自住客群。推售产品：一室（26）、两室（52 和56）。去化情况：以功能性更高的小两室为主，无论自住或是投资客都相对认可，目前去化约50%左右。,客户来源：客群主要是城南、曲江及西安其他区域投资兼自住客户，兼具少部分在曲江及周边工作的年轻自住型客户。成交客户年龄基本在25-45之间，相对较年轻。,3#曲江奇寓,面积小，总价低，首付3万分期付款的付款方式吸引大量年轻投资兼自住客群，8月6日开盘，目前为止去化50%左右。,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,曲江奇寓丨户型分析,B，26，一房,E，52，两房,A2，56，两房,该项目户

28、型方正，布局合理，功能齐全，紧凑实用，投资自住两相宜。,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,热销原因之一：区域及项目配套优势位于曲江一期，自身配套齐全，拥有26万商业商务配套，地铁沿线，未来办公人口基数高，投资价值很大。热销原因之二：面积优势面积控制非常小，29起，总价约20万出头，45两室一厅，实用性高，同时由于区域该公寓产品较少，因此市场反应度高。热销原因之三：付款方式该公寓产品推出首付3万，首付分期的优惠方式，总价低，首付少，月供基本与租金相同，对年轻客群吸引很大，吸附了大量城南，高新以及西安其他区域投资兼自住客群。,曲江奇寓丨项目小结,首

29、付分期方式：共分三次付清，不分面积大小，首付3万，2014年6月1日交第二笔房款，剩下房款交房时交清。,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,原因：附加值带来的性价比客群购买该类产品，在认可产品自身的同时，而是更看中其所带来的高附加值，如交大附小、附中名额及学费优惠，吸引了大批客群，该类客群以自住为主。原因：稳定投资收益的保障部分项目开发商已与品牌酒店达成协议，交房后业主将房子返租给该酒店，免去了业主投资公寓的后续装修、出租等问题，加速成交速度。,公寓思考点,由以上分析可知项目周边公寓类项目产品面积段均较大，以40-60的一室为主，客群以周边地缘型

30、自住、老业主投资为主，具体选择该类产品原因梳理如下,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,原因：品牌配套保障全市去化较快的公寓类产品，多为品牌类中大规模型楼盘中的补充型产品，依托整盘所带来的规模效应及后期的物业配套等保障，增强其置业信心。,公寓思考点,综合以上原因，结合本案客观条件，建议以过渡型置业类型为主，另有部分看中快捷交通优势的投资客群，基于其置业特征，建议本案公寓类户型面积设计应偏紧凑型，但同时应保证一定的居住品质，如功能性空间的需求、天然气入户等需求。,具体应如何做，我们需要对项目本体进行剖析,2013E-HOUSE CHINA,|中国房

31、地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,本体,项目,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,项目紧邻丈八东路城市级主干道，拥有较好的商业展示面，约90米；地块西侧规划路的商业价值相对略弱，但可与榕青无界底商部分，形成一定的互动，在城市展示面的基础上能进行有益的补充；地块距离5号地铁东仪路地铁站仅300米，待2018年正式运营后，能给项目带来更多人流量，进一步扩大项目辐射范围；片区不断成熟，养市周期缩短至2年左右，且集中商业的成功重在后期的运营维护上，路网现状对此提供了较好的基础支持。,关键词：城市级路网价值高/相对较丰富的商业界面/内部规划路作补充/

32、未来地铁辐射力强,策源地,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,规划条件,总平解读：项目当前规划总建面共计约9.2万，主要为商业、公寓两种物业类型，其中公寓类作为项目的主力供应产品，占总建面的53.1%，占总量一半多；底层商业建面约占据总建面的26.8%，占总量的约1/4。,项目总用地面积：19.6亩项目总建面：91520容积率：10地上商业建面：约2.5万，地上5F，层高约4.8米；公寓：约4.86万，共19F；地下建面：1.84万（两层车库，一层商业）,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,规划解

33、读,设计院思路将原统一一体的建筑从中隔出9M的空隙，以达到高效施工，然而基于我们对实际商业建面、商业氛围等多方面考量，认为得不偿失，暂不建议该设计思路。,多层公寓6F-12F，商业体上的多层骑楼。,集中商业-1F-5F，相比较原方案减少了约5000的商业面积。,高层公寓+底商-1F-5F为底商，与北侧集中商业共同构成商业内街，商业价值较低；6F以上的公寓设置尚可。,集中商业与高层公寓间的建筑空隙约9米，基于此所形成的商业内街，并不具备足够的商业展示面及人流量支撑。,设计院方案思路可行性说明,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,项目发展规划的核心基

34、调解读关键词：地段本体定位,地段：紧邻丈八北路城市主干线，另有地铁及规划路为辅，地段价值核心为路网优势。本体：项目本体周边拥有无界底商、人人乐（营业面积为2.4万方）等已然成熟的商业体，为本案的公寓产品提供了快捷的生活配套，为商业产品营造了较好的市场氛围，缩短了一定的养市周期，为实现本案后期的人流量导入奠定了较好的基础。定位：基于现有物业规划配比及体量，未来必然是以公寓为主体快速回款产品，集中型商业做长线回现产品的搭配模式，其中商业部分也将是推动项目发展的核心引擎。,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,发展,定位,2013E-HOUSE CH

35、INA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,商业思考,公寓思考,暂不引进大型商超，以满足周边一站式基本生活为主的邻里型商业中心，定位于中高端。,考虑多功能弹性物业，住宅式公寓为主，控制总价，同时在户型功能型、产品细节及服务上重点考虑。,根据项目综合价值的考量，易居对于本案商业和公寓定位思考,战略定位思考,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,基于本案物业定位思考对地块整体战略定位为,精品时尚商务中心“精品商业中心+住宅式公寓+文教配套”,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,整盘物业思考,精

36、品商业中心地下一层+地上五层,多层公寓6F-11F，共6层，相比较高层公寓户型、品质有一定程度的提升，建议采用框架结构,高层公寓6F-24F，共19层，以特刚、过渡型的住宅式公寓为主建议采用框剪结构,地下两层停车库,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,主要客群：辐射城南区域级时尚人群60%为时尚青年、年轻公务员与白领；20%为时尚家庭；20%为商务人士,打造区域精品主题商业和街区服务型商业相结合的商业形态；综上所述，本项目的商业建议定位为：中高端精品/时尚区域型商业中心,商业定位,购买力：中高档风格：摩登、舒适、温馨、美味的时尚购物中心,2013

37、E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,业态分布,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,业态分布,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,项目入口遵循右图设计商业人行入口：位于项目北侧和西侧，分别占据了城市干道和内部规划路；公寓共四个入口：主入口位于项目东西两侧，从规划路进入，共两个，其次为项目南侧的两个，均可顺利进入商业首层；地下车库出入口：在临丈八东路的绿化带内，设置车库出入口，另设置在南端两侧，经地下车库可通达商业各项功能区。,公寓入口,地下车库出入口,商场入口,

38、动线设置/外部动线,人流动线,车流动线,城市绿化带,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,层高：建议首层5.9米，彰显品质空间感；其他商业层高约4.5米；中庭：鉴于本案整层面积，建议设置一处中庭即可，采用露天中庭，将自然光线引入室内以扩大购物空间，调解客户购物心情；扶梯：在中庭南北部分分设两部扶梯；电梯：四部电梯；外立面：玻璃幕墙，体现自身的时尚、现代气质。,自动扶梯,自动扶梯,露天中庭,电梯,电梯,动线设置/内部动线+配套设置,【备注】建议先进行商业经营规划，再进行先于建筑格局规划，这样将有利于形成最合理的商业布局，且免去了后期的二次装修困扰。,

39、2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,针对公寓类型产品基于对市场和本体的双重背景考虑下，我们得到其属性判定,功能型居住+伪投资产品,公寓定位,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,物业发展建议,建议一：产品定位方向公寓产品类型建议仍然强调住的功能属性，即物业发展定位向以功能型住宅为主，以控制总价为主要原则，增强空间的利用率，强调现代时尚感，注重品质提升。建议二：控制面积优化投资属性一房与二房比例约为3:7，强调居住属性，可同时满足过渡型客群和投资客。,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流

40、通服务领域的整合者和领导者|,*,建议三：交房标准原则上建议不考虑精装，精装修唯一目的是实现溢价，如不能实现高溢价，做精装并无太大意义；,基于市场,基于价格,目前区域有部分项目为精装修，但与毛坯项目竞争优势不明显，同时投资客户对价格比较敏感，容易影响本案后期销售速度。,精装修对于开发企业而言，主要为实现高溢价，但对于区域公寓价格而言，地段拉升价值作用明显，即使精装公寓，由于地段不同价格差距较大，很难实现高溢价。,物业发展建议,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,户型配比：两室产品为主，搭配部分一室一厅及一室产品，转角区域补充少量的2+1房；户型设

41、计：以住宅产品的设计要求为准则，避免出现黑房现象；保证一定程度的面积赠送，最大程度满足客户对产品高性价比的需求；建议考虑天然气入户，则厨房区设计需独立，可以直接采光通风。,物业发展建议,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,公寓层平建议,公寓层平示意图，参考点：户型均较方正，且面积控制极为到位。,J,J,J,J,G,G,G,G,H,H,H,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,4T18户，其中单间、一室一厅以及两室户型均各占1/3，户型配比比较合理。,公寓层平建议,公寓产品：国宾中央区，面积控制较好，户

42、型配比合理.,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,产品配置,交房标准：毛坯天然气：天然气入户供暖/采暖：市政供暖/地辐热采暖空调：独立分体空调结构：框架剪力墙（保证层高）层高：2.8-2.9米入户大堂：精装挑高入户大堂管理服务：物业公司进行统一管理电梯配置：建议配置4-6部电梯,天然气入户基本成为公寓产品标配,注：建议将整个地块性质统一协调为40年商业产权为宜，对投资客来说无抗性。,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,外立面示意,建筑外立面示意：在建筑意向上偏现代感，凸显都市感。,服务无处不在,