中地行定稿保利国际广场策划案.ppt

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1、CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,保利国际广场策划案,明天的眼光,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,保利进入贵阳乌当，贵阳房地产市场为之一震,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,保利给贵阳房地产带来了一场山水豪宅风暴,保利温泉新城一期11万方，一天卖完,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,保利进入贵阳的中心，

2、,中地行预言：保利将给贵阳带来另一场风暴,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,INDEX|索引*,第二部分：市场分析,第三部分：项目定位,第四部分：客户分析,第五部分：产品建议,第六部分：营销推广,第一部分：地块分析,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,PART I 保利国际广场地块分析,1,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,山雨欲来风满楼，风暴起源于,贵阳市第二人民医院,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY C

3、O.,LTD,*项目经济技术指标,1,地块前道路交叉口处须设置不小于1000平方米的绿化广场。地块须建设不小于2000平方米的美术展览厅；地块西北角须设置一栋酒店或商业、办公建筑；,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,项目所在区域规划定位,定位：文化中心，是中心商务 中心的重要组成部分。,规划：一中心两轴一带五区。,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,它是贵阳市中心的地王：楼价高、规模大,贵阳市中心近年罕有的出让面积超过2万平方米的江边地块。,CNLANDGUANGZHOU CHINA LAND

4、PROPERTY CO.,LTD,它毗邻南明河畔、收藏母亲河最美一段，,项目毗邻的此段南明河，是江面最宽、水质最好的一段。,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,他三面临城市主干道，商业价值极高,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,它处于城市核心，出行便利直达全城,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,它位于传统的政治中心，政府部门汇聚,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,它周边聚集了贵阳最高档江畔豪

5、宅项目,蓝 波 湾,金岸玉都,盛世花城,在水一方,中天星园,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,它周边云集了贵阳最高档特色餐饮,南洋酒店,赤水情,海港大酒楼,金燕贵宾楼,海洋王宫,远洋鱼港,半山乌江鱼,贵龙饭店,食语花园,毛家湘菜馆,金黔食府,圣沣大酒店,喜来登酒店,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,它位于贵阳最高档酒店、写字楼商务圈,喜来登大酒店,圣沣大酒店,富中商务酒店,大正酒店,富中国际广场,宏业大厦,新华大厦,华坤发展大厦,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPE

6、RTY CO.,LTD,它位于贵阳最高档旅游、休闲消费圈,甲秀楼,人民广场,贵阳大剧院,纪念塔,黔明寺,观风台,甲秀广场,民族文化宫,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,贵阳最高档居住、旅游、购物、休闲消费板块,区域定位：贵阳文化中心，中心商务区的重要组成部分。贵州的传统政治中心，政治经济效应明显：省委、纪委最高档豪宅聚集：在水一方、蓝波湾、盛世花城最高档酒店云集：喜来登酒店、圣沣酒店最高档餐饮汇聚：海港大酒楼、海洋王宫、远洋渔港最高端文化场所汇集：贵阳大剧院、民族文化宫、电视台最高档旅游休闲：甲秀楼、甲秀广场、人民广场,保利国际广场 出身豪门

7、！,1,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,1,保利国际广场地块价值总结,项目位于南明河畔：贵阳豪宅标志元素,项目三面临城市主干道、交通便利：商业价值高,中心商务区重要部分的规划定位：写字楼价值潜力大,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,出身豪门的保利国际广场，身上背负了太多的期望，在决定给她穿上什么嫁衣之前，还是先来看看市场！,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,PART 2 贵阳房地产市场分析,2,CNLANDGUANGZHOU CHINA

8、LANDPROPERTY CO.,LTD,2,贵阳房地产开发投资市场分析,PART 21,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,房地产行业投资增速快，是贵阳经济的主要支柱,2006年，贵阳市房地产开发完成投资108.54亿元，同比增长19.1%。但从总体上房地产投资占固定资产投资比重为26.3%，比例变化不大，增量只是伴随投资总额的增长，结构合理。可见房地产业仍然是拉动贵阳经济增长的支柱力量。,2,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,2006年贵阳房地产投资产品类别分析,2006年，贵阳市房地产开

9、发完成投资108.54亿元，其中住宅投资54.4亿元，所占比例50.1%，办公房投资5.81亿元，所占比例5.4%；商业营业房投资7.52亿元，所占比例6.9%；其他投资40.81亿元，所占比例37.6%；总体上房地产开发投资结构逐步趋向合理。,2,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,2006年贵阳各区房地产投资区域分析,从各区域投资完成情况来看，云岩、南明区两主城区完成投资65.37亿元，占全市的60.2%，仍然是贵阳房地产投资的重镇；而小河、花溪、白云、乌当、高新技术产业开发区五区完成投资35.3亿元，占全市的35.3%；其余的只占不到5。

10、,2,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,2,贵阳房地产市场洞察1房地产投资市场增长迅速，其中住宅市场是投资增长的重点，投资区域主要集中在两城区。,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,2,贵阳市土地交易市场分析,PART 22,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,贵阳市近年土地出让市场分析,2,贵阳市近六年来土地交易面积总体承上升态势,虽在2005年受国家政策打压,使房地产发展步伐有所减缓,但在2006年又再次崛起，2006年整个贵阳市土地出让面

11、积499.62万平方米,同比增长87.2%,说明贵阳市房地产业发展前景被看好。,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,2006年贵阳土地出让市场细分分析,2,2006年，整个贵阳市土地出让面积499.62万平方米,其中住宅面积338.99万平方米，同比增长104.8%；商业营业房面积98.06万平方米，同比增长156.7%，办公房面积5.1万平方米，同比下降14.6%，用于其它开发的土地面积50.1万平方米，同比下降14.7%。,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,2006年贵阳各区土地出让市场分

12、析,2,2006年贵阳土地出让市场上，金阳新区由于新世界地产、水电集团等省外知名企业入驻购地，土地出让量达到295.94万平方米，占全市的59.2%，比2005年全市土地出让量还大；两主城区由于可开发用地都涉及大量的拆迁，所以可出让面积非常少，两主城区未来的商品房供应量将会更加稀缺。,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,2,贵阳房地产市场洞察2大市向好，土地出让市场近年交易活跃，但出让的区域主要集中在金阳新区，两主城区处于一地难求的状况。,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,2,贵阳商品房市场分

13、析,PART 23,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,近年贵阳市商品房交易活跃，成交量逐年增加,2,2000-2006年，商品房销售成交面积则逐年上升，到2005年，市场虽受调控影响，但是需求市场总体维持稳定。2007年上半年贵阳商品房销售增长迅速，半年的成交量达到了06年全年成交量的77。在大市向好的背景下，预测未来几年贵阳房地产成交量依然会有较快速的增长。,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,贵阳市目前处于卖方市场，供不应求,2,从供应统计中，可以发现1998-2000年属于买方市场；20

14、01-2003年开始达到供求平衡状态；而从2004年开始，当年销售面积均大于竣工面积，处于卖方市场，供不应求，市场在消化存量。,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,近年房地产交易活跃，价格升至近年高峰,2,2001-2006年，全市商品房均价逐年提升，上涨明显。特别近2年来，成交均价快速上涨，商品房成交均价突破了2500元/平方米。但由于目前贵阳存在大量的经济适用房，价格相对较低，把价格拉低，实际中心城区的房价已经达到5000元/。由于中心城区可开发用地越来越少，预测未来几年中心城区的价格依然走高。,CNLANDGUANGZHOU CHINA

15、LANDPROPERTY CO.,LTD,2,贵阳房地产市场洞察3近年贵阳市场处于需求略大于供给的态势，商品房价格持续走高，07年主城区的均价在5000元/平米。,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,2,项目所在区域住宅参考个案分析,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,金岸玉都,1,项目位置：贵阳市南明区文化路占地面积：8000平方项目定位：南明河畔的精品楼盘项目slogan:五十年买不到的好房子发售时间：2006年8月15日销售均价：5800元/后期望江单元达到80009700元销售率：99%

16、客户来源：经商者、白领阶层存在问题：周边比较混乱、建筑凌乱、嘈杂,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,君悦华庭,1,项目位置：贵阳市新华路58号占地面积：13614平方总建筑面积：156952平方项目定位：高档商住综合楼项目slogan:一个可以世袭的经典发售时间：2007年7月19日销售均价：5400元/平方米 销售率：80%客户来源：电力系统,中上层人群存在问题：噪音污染,停车位不够,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,恒丰一品,1,项目位置：富水南路31号项目配套：3层停车场占地面积：15

17、50平方总建筑面积：39445平方项目定位：都市宽景华第项目slogan:大隐藏锋.传世尊邸发售时间：2007年7月销售均价：6800-7000元/平方 销售率：70%存在问题：嘈杂,建筑密度大.,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,经典时代三期,1,项目位置：贵阳市宝山南路185号项目配套：商场、幼儿园、网球场、景观泳池总建筑面积：73019平方项目定位：大型生态社区 项目slogan:经典之中,完美演绎一个时代最后的经典发售时间：2007年8月25日销售均价：5300-5500元/平方米销售率：55%客户来源：一期,二期老客户的关系客户存在

18、问题：三期距离道路较近,空气、噪音污染较大,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,阳光100,1,项目位置：市南路与解放路交叉口项目配套：商住楼.写字楼占地面积：15155平方发售时间：2006年11月销售均价：5200元/平方米 销售率：70%客户来源：中高收入人群存在问题：楼间距较近.周边商业配套不完善,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,福楼旺邸,1,项目位置：贵阳市市南路110号项目配套：健身房、会所、幼儿园、超市占地面积：16600平方米总建筑面积：66700平方米项目定位：两城区中高档

19、小区楼盘项目发售时间：2006年12月8日销售均价：5300元/平方米 销售率：80%以上客户来源：两城区中产以上人群存在问题：城市噪音,密度大,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,在水一方（已售项目）,1,项目位置：南明区摈河路与南浦路交汇处项目配套：会所、美容中心、儿童游乐设施、网球场占地面积：32000平方总建筑面积：130000平方项目定位：人与自然和谐共处生态楼盘项目slogan:源源不断的生活享受发售时间：1999年底-2004年销售均价：32004800元/二手价60007000元 销售率：100%客户来源：经商、贵阳先富起来一群

20、存在问题：周边商业不完善,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,蓝波湾（已售项目）,2,项目位置：贵阳市都司路188号项目配套：康体健身设施、景观泳池、美容中心占地面积：10287平方总建筑面积：83050平方项目定位：江畔豪宅发售时间：2002年5月1日销售价格：3400元,3800元.4200元.4500元四次调价二手价格：800011000元/平方米 销售率：100%客户来源：从事经商的高收入人群,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,盛世花城（已售项目）,1,项目位置：贵阳市嘉润路1号项目配

21、套：会所、生态泳池、棋牌室、幼儿园、网球场占地面积：35934平方总建筑面积：150000平方项目定位：高档生态示范楼盘项目slogan:南明河畔.创富精英的上城建筑发售时间：2005年11月30日销售均价：一期：34004800；二期 52006100 销售率：100%客户来源：白领精英、公务员、经商者存在问题：容积率高，建筑密度大,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,2,贵阳房地产市场洞察4项目处于贵阳豪宅板块，在售项目价格52009800元，贵阳的豪宅处于起步阶段，豪宅项目稀缺。豪宅市场具有比较大的发展潜力。,CNLANDGUANGZHO

22、U CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,2,贵阳商用物业市场分析,PART 24,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,1,贵阳商用物业市场洞察1贵阳作为贵州省会，政治经济效应明显，消费力强。贵阳是一个消费型的城市，高端消费辐射全省范围。,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,1,贵阳商用物业市场洞察2贵阳的商业主要分布在喷水池大十字大南门；小十字大十字市西路，呈十字型带状分布，形成喷水池、大小十字、大西门、大南门四个小型的较为繁华的商业区域，但每个区域的规模都不大，没有形成真正的

23、大规模成熟商圈。,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,1,贵阳商业物业市场洞察3贵阳各个商业区域以传统的百货商场为主力商家，百货公司林立，经营业态较为单一，同质化严重。,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,2,贵阳商业物业市场洞察4贵阳大部分商业体都存在交通流线不畅，停车难；没有广场、中庭等公共设计；经营业态单一，模式落后的缺陷。,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,2,贵阳商业物业市场洞察5贵阳缺乏传统的商业步行街，Shopping mall

24、这种集购物、娱乐、休闲一体化的商业形态。,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,2,贵阳商业物业市场洞察6贵阳商用物业空置率较高，“一层临街铺抢着买，二层找人买，三层没有人买的现象相当普遍，”二层以上商铺的空置率偏高。,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,2,贵阳商业参考个案分析,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,恒峰步行街,2,项目位置：中山西路(原市委)项目业态：百货、超市、电影院线、餐饮、真冰场、健身馆占地面积：25333平方总建筑面积：2

25、34000平方项目定位：核心区高档商住综合体项目slogan:一站式购物中心发售时间：2007年7月8日商铺销售均价：32500元/平方 米 销售率：45%客户来源：大部分原市西路经商者存在问题：限制投资客,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,恒峰步行街,2,这是贵阳目前首个具备购物、娱乐、休闲、餐饮于一体的商业体，但期由于受到地块条件的限制，打造成室内卖场与室外街区相结合 的形态，从业态与功能上具备了shopping mall的雏形。,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,君悦华庭,2,项目位置

26、：贵阳市新华路58号占地面积：13614平方米总建筑面积：156952平方米项目定位：高档商住综合楼项目slogan:一个可以世袭的经典发售时间：2007年7月19日商业销售均价：14000-45000元/平方米 销售率：50%以上客户来源：投资经商者存在问题：缺乏合理规划,缺乏定位,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,2,贵阳写字楼市场分析,PART 25,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,2,贵阳写字楼参考个案分析,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO

27、.,LTD,香格里拉国际商会大厦,2,项目位置：万东桥头占地面积：10778平方米 总建筑面积：60516平方米 项目定位：超甲级写字楼项目slogan:双5A智能化超甲级涉外写字楼发售时间：2006年11月28日销售均价：7800元/平方米 销售率：不详租金价格：预计80100元/平方米出租率：未交楼停车位：500个管理费：待定租赁用户：未知,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,CID银座,2,项目位置：云岩区小十字中山东路32号 占地面积：2450平方米 总建筑面积：27000平方米 项目定位：中高档写字楼项目slogan:少数人的写字楼发

28、售时间：2006年9月销售均价：5400元/平方米 销售率：95租金价格：预计3540元/平米出租率：未知/07年底交楼停车位：200个管理费：4元/平方米 租赁用户：房地产、制药、通讯公司,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,国艺大厦,2,项目位置：云岩区中华北路3号占地面积：1538平方米总建筑面积：21560平方米项目定位：中高档写字楼项目slogan:格调商务空间发售时间：2006年6月销售均价：6000元/平方米 销售率：90租金价格：3040元/平方米出租率：目前处于交楼阶段停车位：40个管理费：5元/平方米 租赁用户：房地产、机械

29、、物流公司,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,富中国际广场,2,项目位置：南明新华路126 号占地面积：5000平方米总建筑面积：6万方项目定位：贵阳首席涉外甲级写字楼项目slogan:绝对国际商务平台 领跑贵州现代发售时间：2005年销售均价：60008000元/平方米 销售率：100%租金价格：80-110/平方米出租率：80%停车位：400个管理费：5元/平方米 租赁用户：房地产、网络、制药、通讯公司,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,世贸广场,2,项目位置：延安中路占地面积：7312

30、平方米总建筑面积：43600平方米项目定位：贵阳中高端写字楼发售时间：2004年10月销售均价：48005000元/平方米 销售率：100%租金价格：40-60元/平方米出租率：75%停车位：207个管理费：3.5元/平方米 租赁用户：房地产、证券、金融公司,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,2,贵阳写字楼物业市场洞察1贵阳写字楼主要集中在喷水池、紫林庵、大十字、大南门四个区域，呈点装分布，没有形成一个集中的写字楼商圈。,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,2,贵阳写字楼物业市场洞察2贵阳写字

31、楼市场由于住宅禁商的政策未完全落实，写字楼的市场价值被低估，写字楼售价与同区域的住宅售价处于相同水平。,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,2,贵阳写字楼物业市场洞察3贵阳写字楼总体的软硬件条件不高，缺乏真正高端的甲级写字楼。目前投入使用的写字楼以乙级标准的居多，高端写字楼发展空间大。,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,2,贵阳写字楼物业市场洞察4贵阳写字楼产品相对落后，缺乏可与其他一线城市比较的写字楼。,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,贵

32、阳商业、写字楼、住宅市场机会小结,2,商 业：贵阳商业没有shopping mall的形态，贵阳需要一个真正的 shopping mall。,写字楼：贵阳缺乏高端写字楼，市场存在空白点。,住 宅：贵阳豪宅市场具有巨大发展潜力。,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,保利国际广场项目定位,PART 3,3,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,3,保利国际广场地块价值回顾,南明河畔：贵阳豪宅标志元素,三面临街、交通便利：商业价值高,中心商务区：写字楼价值潜力大,CNLANDGUANGZHOU CHIN

33、A LANDPROPERTY CO.,LTD,贵阳商业、写字楼、住宅市场机会回顾,3,商 业：贵阳商业没有shopping mall的形态，贵阳需要一个真正的 shopping mall。,写字楼：贵阳缺乏高端写字楼，市场存在空白点。,住 宅：贵阳豪宅市场具有巨大发展潜力。,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,项目具备打造以下产品的条件,贵阳市中心江岸豪宅贵阳最具代表性的高端写字楼贵阳首个休闲、娱乐、购物体验一体化的shopping mall,3,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,保利国际广场

34、定位愿景,做一个好的项目,3,做保利企业的一个标杆项目,做一个为城市的发展有贡献的项目,保利央企的社会责任与保利贵州发展的战略需要考虑，保利国际广场是,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,保利国际广场的未来素描,3,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,在贵阳市中心最高档的居住、娱乐、休闲旅游的板块里面，这样一个建筑综合体 它对贵阳意味着什么？,3,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,先从商业说起,3,CNLANDGUANGZHOU CHINA L

35、ANDPROPERTY CO.,LTD,这是一个shopping mall,百货商场是以直接满足购物为目的的场所，但shopping mall是以满足娱乐休闲为直接目的，购物是伴随性的消费。这是两者间最本质的区别！,3,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,虚拟一次shopping mall与百货商场的招商过程,3,这是shopping mall与百货商店相同的品牌,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,虚拟一次shopping mall与百货商场的招商,没有成功的百货愿意把麦当劳开在自己的商场里面

36、，所有成功的shopping mall都会有一间肯德基或麦当劳在里面！,3,shopping mall：麦当劳、肯德基、必胜客、仙踪林、韩国料理、游乐场、健身房、国际电影院线、溜冰场,百货商场：服装、鞋帽、珠宝、化妆品、钟表、超市,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,虚拟一次shopping mall与百货商场的招商,3,百货商场有的，shopping mall一定有！百货商场只是 shopping mall 的一部分！,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,shopping mall就是在一栋商

37、业体里面包含所有商业业态！在这里不仅仅是购物，更多的是闲逛、看电影、约会、聚餐、玩乐、时尚、周末嘉年华,3,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,保利国际广场具备成熟条件开创贵阳新商业模式，保利国际广场为贵州人民打造首席shopping mall!,3,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,3,保利国际购物中心，贵州商业旗舰！,保利国际广场 shopping mall 定位建议,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,清楚了商业，接着说写字楼,3,CNL

38、ANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,贵阳写字楼代表作一,这是贵阳目前投入使用的最好写字楼富中国际广场。,2,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,贵阳写字楼代表作二,这是贵阳目前投入使用的最好写字楼世贸广场。,2,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,放开视野，看看北京、上海、广州写字楼的代表作,3,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,看看北京写字楼的代表作,2,新保利大厦北京写字楼新门户,CNLANDGU

39、ANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,看看上海写字楼的代表作,2,上海证券大厦陆家嘴中央商务区标志写字楼之一,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,看看广州写字楼的代表作,保利国际广场国际超甲级写字楼,2,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,上述北京、上海、广州写字楼的代表作背后都站着同一个身影保利地产,3,保利贵州，在贵阳的中央商务区，将一如既往的以央企的社会责任为己任，推进贵阳写字楼发展的进程！,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERT

40、Y CO.,LTD,保利国际写字楼定位建议,2,保利国际中心，贵州首席国际商务港！,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,明晰了商业与写字楼，是到时候思考住宅了,3,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,3,气质完全不同的商业与写字楼是否会对住宅产生影响？,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,3,贵阳传统豪宅社区在南明河畔，资源、环境、连同建筑本身都是非常同质化的,保利国际广场，如果没有贵阳第一个shoppingmall保利国际广场，如果没有贵阳第一

41、个超甲级写字楼也可能与他们走在同一条路上。,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,3,南明河,Shopping mall,写字楼,保利国际公馆,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,都市国际豪宅，2008年贵阳豪宅历史的分水岭！,3,2000,2002,2005,2008,开创贵阳江畔豪宅,贵阳江畔豪宅经典之作,贵阳江畔豪宅经典之作,开创贵阳豪宅新时代,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,保利国际广场住宅定位建议,3,保利国际广场，在这样的现代商业与

42、高端写字楼基础上，建造贵阳前所未有的都市江畔国际豪宅！,保利国际公馆，都市江畔、国际豪宅！,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,3,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,3,商业贵州商业旗舰,写字楼贵州首席国际商务港,住宅都市江畔国际豪宅,保利国际广场,其建设方向在贵阳房地产形态上无法被超越,结合前面三个分析，得出这样一个地产形态,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,3,贵阳首个shopping mall,贵阳高端甲级写字楼,贵阳都市江畔国际豪宅,

43、贵阳都市江畔国际豪宅,贵阳首个商业公共广场,贵阳美术展览中心,释放出的价值无法估量,轻原子核的积聚产生,聚 变,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,聚变后的原子核释放出3股强大的能量,3,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,3,商业价值,价值体系,生活价值,社会价值,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,保利国际广场项目整体定位建议,保利国际广场，贵州新城市地标！,3,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,L

44、TD,项目定位理解：如何理解城市地标？,3,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,什么是城市地标？,地标一般分为两类，一类是大自然鬼斧神工早就的地形地貌，从这个意义上说长江就是中国的地标，黄果树就是贵州的地标，这钟天赐地标是可遇而不可求的地标；另一类可遇可求的地标就是我们常说的地标建筑，城市标志，更多情况下，我们是在这个意义上使用“地标”这个词的。例如自由女神像就是美国的地标，金茂大厦就是上海浦东的地标。,3,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,城市地标的要素分析,第一：地标的建筑要素。一个建筑要

45、成为地标，要有一定的高度、体量、功能和美学价值。第二：地标的地理要素。作为地标，要占据独特的地理位置，一般位于城市的重要地段。第三：地标的文化要素。每个城市都有自己的城市文化，这些文化都是以城市的人和物为载体的，而城市建筑就是重要的载体之一。,3,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,城市地标的价值分析,地标，从建筑学意义上讲，其功能和位置具有重要性，其体量和高度具有统领性，其外观和造型具有独特性。地标，从社会学意义上讲，往往是一个地区、一座城市一定时期内艺术、技术乃至政治、经济的集中反映。,3,CNLANDGUANGZHOU CHINA LAN

46、DPROPERTY CO.,LTD,城市地标的功能作用,地标，是城市的标志性建筑，是迅速判断一座城市的识别符号，是 城 市 这 样或那样的重要节点，是外来游客们能叫出名字的地方，是出租车司机耳熟能详、市民津津乐道的地方，是一个地区或一座城市最重要和最具象征性的地方，,3,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,按照上述的分析，不是每栋建筑都可能成为地标的。地标不是炒作出来的、不是自封的，不是官员加封任命的、也不是媒体评选出来的。城市在不断地发展变化，地标也在发展变化，极其少数的建筑会在城市发展过程中成就自己城市地标的价值，新的城市地标也就诞生了。,

47、3,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,贵阳城市地标搜索？,美国麻省理工学院的凯文林奇教授曾经做过这样一个实验，如果让普通人根据自己的印象或记忆描绘一个城市的地图，一般情况下，只有一个城市的标志性建筑和街道能被非专业人士画出。比如在巴黎的草图上，巴黎就只剩下埃菲尔铁塔、凯旋门、巴黎圣母院和香榭丽舍等几条重要的街道。,3,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,2007年，贵阳城市地标搜索？,2007年，如果把凯文林奇教授所做实验的城市换做贵阳，那么，被描绘和被记忆的会是哪些建筑呢？实验结果甲秀楼、文

48、昌阁、人民广场、喷水池、大十字,3,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,12年之后，我们希望重做凯文林奇教授实验的时候，在贵阳的城市草图上出现“保利国际广场”的字样这就是保利国际广场出身豪门的使命！,3,保利国际广场，贵州新城市地标！,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,保利国际广场，贵州新城市地标Slogan建议,3,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,3,保利国际广场Slogan思考（一）,保利国际广场，打造“贵州新城市地标”，保利国际广场，

49、融合了商业、写字楼、住宅的最高端形态，保利国际广场，用国际化的眼光给贵阳房地产带来一次全方位的革命,保利国际广场于贵阳，带来的都是贵阳前所未有的，都是开创性之作。,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,3,保利国际广场Slogan思考（二）,保利国际广场，之所以具备打造“贵州新城市地标”的条件，是因为融合了商业、写字楼、住宅的最高端形态，是这三者的核聚变令到项目成为贵阳的独一无二，三者相辅相成，三者缺一不可，因此，中地行建议Slogan：不分产品类别，整体考虑。,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD

50、,3,保利国际广场Slogan思路,Slogan创意出发点：,贵阳开创性之作/城市新地标/贵阳最高端商业、写字楼、住宅客户,保利国际广场SLOGAN力求打破传统宣传用语统一的楼盘形容词，以更有高度的理念，表达本项目国际化的视野与目标客户的气质所在。,Slogan 创意思路：,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,3,保利国际广场用明天的眼光看今天,保利国际广场Slogan建议,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,3,保利国际广场Slogan阐述,用明天的眼光看今天：这是一种高度，代表一种前瞻性的态