安徽池州商之都池州项目发展战略及整体定位.ppt
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1、2008年,2008年安徽池州商之都池州项目发展战略及整体定位,我们所做的工作,工作内容,地块考察收集基础资料典型项目调研专业人士访谈客户访谈,第一阶段 市场调研,第二阶段报告撰写公司评审,第三阶段中期沟通,确定研究思路撰写项目主体报告公司评审修改调整,工作内容,工作内容,汇报反馈调整,本次报告探寻解决的核心问题,根据前期沟通,本次提报将重点围绕项目的发展战略及整体定位展开思考,并在招商等方面进行延展。,我们的工作思维流程导示,开发背景,项目核心问题确定,地块解析及市场背景,客户目标,市场定位,项目营销策略,项目发展战略,本项目位于池州市主城区,目前处于次商圈区域,属于规划中的商业集中区;,规
2、划总用地:59278 总建面积:148379容 积 率:2.51 建筑密度:41.9%绿化率:30.2%,基本指标,商 业 建 面:76871 特色商业街:7200 沿街商业:32663商 住 比 率:60%:40%,商业开发体量,基本概况,池州:位于安徽省西南部,北临长江,南接黄山,长江南岸重要的滨江港口城市和历史文化名城,也是两山一湖旅游区的重要组成部分。现辖贵池区、东至县、石台县、青阳县和九华山风景区,总面积8272平方公里,总人口154万。,政府正大力推进该项目建设,未来形势看好,但操作难度依然存在;,池州市目前欠缺一个中高档百货类商业集中区,池州政府正大力扶持发展。,本项目商业体量较
3、大,周期长、跨度大,对资金及招商的要求较高;徽商集团处于战略转型,自行开发商业项目,实战操作经验难度大;,政府的支持力度加大,潜在的风险和操作难度,基本判断,未来,目前,我们的工作思维流程导示,开发背景,项目核心问题确定,地块解析及市场背景,客户目标,市场定位,项目营销策略,项目发展战略,提升徽商品牌价值,打造池州地标性商业项目。,我们以徽商地产的目标为基本出发点。,客户目标,掌控节奏、健康、有序的运作项目,降低整体风险;政府招商引资项目,要考虑品牌营销因素,积累经验,形成模块开发复制样板;项目部分持有,在整体盘活的同时,获得客观的商业利润。住宅部分成为区域形象及销售领导者;,我们理解的徽商地
4、产运作要点及目标,我们的工作思维流程导示,开发背景,项目核心问题判断,经济测算,地块解析及市场背景,客户目标,市场定位,项目开发策略,项目核心问题判断:住宅只占项目的40%,毫无疑问,商业是我们的核心问题。欲成为池州主城新的高档商圈中心,我们将面临以下问题:,我们的一切研究都以客户的目标为出发点,以市场为导向。,核心问题,池州目前的房产市场及商圈业态现状如何?池州今后的商业规划及房产走势如何?,问题1,如何做好“商之都”的文章,使定位及业态协调统一?如何把控招商与销售节奏,使项目资金链运转流畅?,我们将基于什么样的市场基础,去解决以上问题?,如何在营销及后期推广运营方面转移池州百姓对老商业中心
5、的消费依赖?,问题2,问题3,我们的工作思维流程导示,开发背景,项目核心问题确定,地块解析及市场背景,客户目标,经济测算,市场定位,项目开发策略,地块解析及市场背景,地块解析城市背景房地产市场,地块四至:项目地块呈金三角状、周边路网发达,拥有较高的商业价值。,本项目所在地块位于池州主城区。项目位于北牙路和长江北路及青阳路交叉口金三角位置,东靠青阳路。主要为居住社区;项目北靠百牙路,主要为社区临散的临街餐饮门面;西临长江中路,为池州主干道之一;,地块解析,地块周边现状公共配套较为完善,市政配套齐全、商业氛围良好。,商业:项目周边商业以街铺形态零散分布,经营有便利店、小型超市、餐饮、旅馆、诊所、杂
6、货等,规模小、主要面向区域内社区及附近学校;市场:暂无公共配套:政府机关:司法局、审计局、法院;其他:信用社、银行。,地块解析,目前本项目场地内已拆迁完毕,正处于地基施工阶段,项目围墙搭建已完成。,徽商集团百货品牌“商之都”进驻池州的消息,已在池州形成一定的口碑,池州本地商户很多处于观望阶段。,地块解析,池州本地商家语录:市口比较好,商之都难进去(进场),如果有临街商铺有兴趣去做生意。,房产业内人员语录:地段好,靠城北花园商铺卖的都不错,销售难度不大,但招商是关键;,总结:项目整体地块面积不大,但“商之都”的进驻,将使本项目成为未来池州商业地产升级换代的先锋项目;,地块解析,地块解析及市场背景
7、,地块解析城市背景房地产市场,池州“十五期间”宏观经济走势及成果,城市背景,城市背景,池州“十五期间”宏观经济走势及成果,投资比例逐步增长从投资构成看,来源于财政资金的比重由2000年的15.8%下降到6.7%,外商直接投资的比重由1.2%提高到3.0%。单位自筹资金由2000年的20.3%上升到50.9%。非公有制经济快速发展,经营范围逐步拓展到工业、批发零售业、住宿和餐饮业等大多数经济领域。,通过以上,我们可以看出池州经济发展已完成了从接待事业型向经济产业型的转变。经济自主增长能力明显增强。,池州2007年总体经济运行简析,池州市全年经济运行状况良好 10月份由于新增15户规模以上企业纳入
8、统计,使生产趋稳,各项效益指标快速攀升,当月工业增加值绝对数再创历史新高,累计实现工业增加值超2005年全年水平。,工业生产趋稳1-10月份,全市规模以上工业完成增加值20.4亿元,首破20亿元大关,比去年全年的18.96亿元超出1.44亿元,同比增长26.8%,增幅在全省17个市中列第3位。截止10月末,全市规模以上工业企业数增加到172户。,企业效益水平继续稳定提高1-10月份,规模以上工业完成主营业收入55.34亿元,比去年全年多3亿元,同比增长32.8%;规模工业企业经济效益综合指数166.3,同比提高20.2点。,城市背景,池州人均GDP、商品零售额和储蓄额处于较快的增长阶段,居民消
9、费潜力正在增加,2005年池州在岗职工平均工资为9438元,农民人均收入3638元。2006年,池州社会消费品零售总额为23.2亿元,增长8.7%,人均社会消费品约为7000元,增长10.9%,表现出池州居民消费能力正在释放。2007年1-10月,池州城乡居民存款达39.1亿元,人均存款3417元,显示出一定的潜在消费能力。,城市背景,池州零售额和储蓄额双双增长的同时,更多的钱转入储蓄,表明潜在消费能力增加。,居民收入稳步增加,即期消费率偏低,消费市场需要引导,城市背景,从左图可以看出,在人均可支配收入上池州与安庆、芜湖、宣城、黄山基本维持在同一水平,但即期消费率却远远落后于芜湖、黄山两市。,
10、池州城镇居民人均可支配收入从2002年的将近4000元,每年均呈平稳增长态势,至2006年人均可支配收入达到7000元。,事业机关单位(卫生、教育等)、制造业就业人员房地产需求规模较大,池州全市人口154万人,城区现有人口约12万。2007全市就业人口53.84万人,其中,城镇单位就业人员3.75万人,个体私营业者1.6万。事业机关单位房地产需求规模较大,多为二次置业,其他一次置业为主。,城市背景,池州2007年主要行业就业人数,机关事业单位泛公务员购买力最强,制造业等企业员工购买力有限,2007年,池州农民人均收入3638元,在岗职工平均工资为9438元,事业机关单位工作人员购买力较强。公共
11、管理、卫生、教育三行业收入高于平均水平,且就业人数较多,潜在购买力最强。,城市背景,池州未来规划:已确定“一主两辅、向心发展、联动共荣”的组团式发展思路。,池州市相关规划目标:城镇化水平将达到40%,城市绿化覆盖率达到40%,人均公共绿地面积达到18;城市人均住房面积达32,基本解决低收入城市居民住房保障问题。主城区面积扩大到30平方公里,人口达到30万人左右。,城市背景,本项目未来将成为池州中心,城市背景总结,相对于周边地市,池州整体经济总量较高,增长速度处于中上水平。池州正由服务城市向工业城市转变,私营企业及加工工业逐渐成为主导产业,池州开发区今后将成为产业主聚集地。池州人均GDP、商品零
12、售额和储蓄额处于较快的增长水平,居民消费能力正在释放的同时,消费潜力也在增强。事业机关单位(卫生、教育等)、制造业就业人员房地产需求规模较大,机关事业单位泛公务员购买力最强,其它人员购买力有限。城市新规划重点向城区东北、南部及站前区拓展,但新区1-5年之内发展速度有限,“十一五”期末主城区面积将达30万。,地块解析及市场背景,地块解析城市背景房地产市场,房地产市场,房地产宏观市场商业市场,2007年,池州人均GDP超过7000元,折合875美元,整体房地产市场正进入快速发展阶段。2007年,池州GDP总量超过78.04亿元,增速达到池州宏观经济走势及成果超过10.8%,房地产进入快速发展阶段。
13、根据相关理论和国际通用衡量标准判断,池州房地产市场正进入一个快速发展的阶段。,池州房地产市场正步入快速发展阶段,人均GDP与房地产发展关系,宏观经济增长与房地产发展关系,国际通用衡量标准表明,宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段。,房地产宏观市场,2007年池州商品房销售面积比2006年增长约60%,而期房销售面积是现房的近倍,市场潜在需求仍然较大,池州2006年商品房销售状况,池州2007年商品房中销售构成分析,房地产宏观市场,与2006年房地产市场判断对应的是,2007年商品房销售面积增速极快。,消费者分析:泛公务员和生意人(城区&周边)构成现阶段池州房地产高端消
14、费主力,客户多为本地客户,自住为主,包括泛公务员、生意人、区县乡镇迁移到市区人群,其中教师、医生的购买力较强,在一些项目中占50%比例。,购房需求,改善型,自用型,区域聚集型,城区,外来,公务员约5000人,教师1万人,医务人员4000-5000人,金融系统、电信、电力、及其他事业单位1万人,总共约3万人,有住房但希望改善居住条件;从事商业的生意人,全县100万以上资产的约有1万人,1000万以上资产的约100人,掌握着100亿元以上的财富,购买力极强,且愿意在本地消费。另外,还有一些人为了以后生活方便、子女教育,而进城置业的人群。,泛公务员,生意人,聚集人群,房地产宏观市场,房地产宏观市场总
15、结,2006年池州人均GDP840美元,GDP增速达到12%,房地产市场正进入一个快速发展的阶段。2006年,池州商品房销售面积比2004年增长84%,而2005年期房销售面积是现房的1.8倍,市场潜在需求仍然较大。泛公务员和生意人(城区&乡下)构成现阶段池州房地产消费主力,早期从事水晶的生意人购买力极强。,房地产市场,房地产宏观市场商业市场,池州目前商业格局核心商圈、步行街和大量的延街商铺构成,无规划、形象差。,核心商圈以东、西街及长江中段为中心,半径300m内涵盖了县城主要的商业街、超市、服装商场、电器买场等。城区街道两侧分布着大量的街铺。核心商圈不仅有服饰品牌店、电器买场、超市,还有餐饮
16、设施等,但整体形象较差,与周边社区相连,较为陈旧。,商业市场,池州暂无大商场,全市约有中型超市、连锁店10余家,各类名牌专卖店100余家,销售额已占全社会消费品零售总额30%以上。,车站,核心商圈区域商业业态简析:长江中路商业街,商业市场,长江中路现有商铺基本上都是沿街单层铺面,从秋蒲路延伸到池州新天地项目共分布商家约200家左右,现阶段营业门面基本营业,经营方式均以零售为主;经营业态主要以服装、餐饮、百货超市为主,同时配有美容美发、糕点熟食等社区服务类业态;整条路段业态分布较散,经营产品档次基本上差别较大;沿街开间约为3.2m,进深11m左右。租金视地段相差较大,靠近西街处租金最高,年租金可
17、达到15万左右。其它地段平均租金约为20003000元/月。,西街是目前池州市最成熟和繁华的街区。街区入口在长江中路,结尾于秀山门,全街长约为500m左右,分为三段。目前全街经营商家约为250户左右,营业率达到95%以上。业态主要为服装及鞋类,因为池州目前没有大型百货商场,所以西街目前集中了档次较高的男女时装专卖店。街区主体结构为两层,一层是内街式对开门店铺,开间约为3.4m,进深12m左右。二层为外廊式店铺,但目前二层经营状况不佳。整体街区以天桥相互衔接。目前西街的店铺租金最高,靠入口处年租金17万元/年左右,中间雕塑区4万元/年,靠近秀山门约3万元/年。,杏花村文化街主要为购物一条街,池州
18、中高档服装服饰均集中于此街。,商业市场,传统商圈区域商业业态简析:杏花村文化街目前池州最成熟、人气最鼎盛的商街,秀山门,入口,杏花村文化街,核心商圈区域商业业态简析:秋蒲花园商业街品牌专卖店较为集中 整体形象良好,商业市场,秋蒲商街,秋蒲花园商业街是目前池州较为知名的社区型商业;它位于秋蒲路与长江路交叉口处,目前街区约为100m左右;秋蒲花园商业街业态主要为品牌服装专卖店,目前集中有adidas专卖店、puma专卖店、Kappa专卖店、Sdeer专卖店、金利来专卖店、梦特娇专卖店、恒源祥专卖店等近十几家及中西餐饮店。项目为延街单层店面,层高约为3.6m,进深11米,开间为4m左右。目前单铺租金
19、约为3000元/月。,秋蒲花园前开发有约为2000的商业体量,均为现铺,但因用地关系没有对外进行销售,预估售价为20000-30000元/。,商业市场,核心商圈区域商业业态简析:国丰花园精品街&东街 服装批发零售市场 形象陈旧 层次较差,国丰花园精品街国丰花园精品街位于西街斜对面,整体市场呈“田”字型围合商铺结构。因为经营关系,目前此精品街业态较为复杂,除了一家诊所外,主要经营有鞋袜、童装、内衣及化装品,共约50余户经营商家,整体经营档次较低。商铺为较为落后的南北开门大通铺,每节单铺约为60。开间3.2m左右。目前单铺租金约为1200-2000元/月。,东街,东街东街与西街隔长江中路对望,整体
20、街区长度约为300m;东街为池州市老街,缺乏统一的经营管理,目前与社区型商业相结合,经营业态层次不齐,包括鞋类、小家电、沿街快餐店、药店、美容店、二手中介80余家,形象档次都较为低。很多店铺产权为单位持有,没有统一的规划,各店铺租金也视地段及新旧而不同,平均价格约为2000元左右。,池州传统商圈外商业业态简析:池州百荷商业步行街,整体区位:百荷商业步行街位于建设中路与翠柏路之间,步行街于2001年开业,作为池州新兴的一条商街,凭借其良好的招商规划及景观优势,现已成为池州市民、年轻一族休闲购物的好去处。业态规划:百荷商业步行街全长约300m左右,业态规划主要为精品服装服饰购物区,其中夹杂有美发美
21、容等社区服务店,目前吸纳商家约为150户,营业率达97%左右,品牌形象较好。物业结构:百荷商业步行街主要为单面一层沿街商铺。每间铺面开间约为3 m左右,进深为8m左右。单间铺面面积约在20-30左右。铺面租金:整体商街租金水平自西向东呈递减趋势,西端单间铺面月租金为2500-3000元/月,中段铺面租金约为2000-2500元/月,东端铺面租金约为1500-2000元/月左右。,商业市场,池州未来商业规划:皖西南区域商贸中心,旅游商品及特色商品集散和交易中心、皖江流域旅游休闲之都。,重点推进主城区“四路、三口、两通道”建设,建成沿江路、马江路、西外环、长江南路,整治东、西、南城市道路出入口,分
22、别建成主城区至青阳副城区商业中心,形成综合辐射能力。加快城市文化娱乐设施和商业网点建设,优化城区农贸市场布局;大力发展公共交通,形成以中高档公共汽车为主导的公共交通体系;,本案,商业市场,池州商业正由快速发展向结构调整阶段演进,发展阶段,市场表现,经营模式赢利模式,标志节点,起步期,结构调整期,快速发展期,稳步发展期,各个居住区、交通汇聚点出现少量、低档次商业,商业快速发展,经营档次、结构发生飞跃,散铺向集中、规模化商业形式演变,规模化商业、大型购物形态商业中心浮出市场,城市发展较为落后,市政配套设施处在规划中,市政配套正在完善,集中市场、步行街出现,由街铺、步行街向集中商业发展,新世纪商业广
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