中交集团沈阳新南站项目拿地决策战略研究报告101P.ppt

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1、2013年3月6日,（第三轮）,中交集团沈阳新南站项目拿地决策战略研究报告,一 城市研究二 房地产市场研究三 区域研究四 项目研究五 方案建议,报 告 大 纲,一 城市研究：,中心城市,老工业基地,辐射能力强,关键词,沈阳东北区战略布局的首选城市,基础好&潜力大,城市属性,东北重要的老工业基地,东北地区最大的中心城市,城市两大属性,以沈阳为中心，构建大沈阳经济区,工业立市，做强、做大工业工业升级，产业创新沈阳铁西装备制造业聚集区产业发展规划获国家批准,目标：建设国家级中心城市,把沈阳建设成为国家中心城市，这是沈阳市“十二五”规划确定的三大战略目标之一。,国家中心城市指的是具有多种主导功能、起着

2、枢纽作用的城市，是在全国政治、经济、文化等诸多方面具备引领、辐射、集散等功能的中心城市。,城市属性 规模大、基础好,中国六大国家区域中心城市之一，副省级城市东北地区第一大城市中国的工业重镇和历史文化名城中国经济发展的第三/四增长极的重要位置上(中国四大增长极即珠三角、长三角、京津唐及渤海三角地带和东北三省),城市地位 东北中心城市,城市地位在东北区域发展中凸显,区位：沈阳是辽宁中部城市群的核心交通：沈阳是东北地区的交通枢纽城市：东北三省经济走廊的核心城市中心：辽宁各城市的聚焦中心,沈阳的核心地理位置优势使其成为东北地区乃至全国的交通枢纽中心。沈阳地处于东北的咽喉地理位置为其带来了较大的发展将机

3、遇。沈阳处于多条铁路、城际铁路、高速公路的交汇处，城市战略价值巨大。,省会城市地位优势明显,沈阳桃仙国际机场是东北地区最大的航空港，还是中国东北地区联系东北亚各国的窗口。沈阳是东北地区最大的铁路枢纽。京哈、沈大、沈吉、沈丹和沈抚等多条铁路干线交汇于此。以沈阳为中心，已建成了沈大、京沈、沈四、沈抚、沈丹、沈阳至抚顺南杂木、沈阳至彰武、沈阳至康平八条高速公路和沈阳过境绕城高速公路。,城市地位 东北中心城市,地理位置上的中心,交通枢纽的中心,辽宁中部城市群的中心,东北区域经济的中心,辐射东北三省重点辐射周边城市群包括：抚顺、铁岭、阜新、辽阳、鞍山、本溪、营口、大连等城市,沈阳具有强大的辐射能力,城市

4、地位 东北中心城市,沈阳市连续五年GDP值呈上涨趋势，2012年全年预计GDP值6700亿元，增长率为11%。,城市经济 二产为龙头，带动三产快速发展,2011年沈阳GDP数值略低于大连，但是大幅度高于哈尔滨和长春；4城市增长率较为接近。,强大的第二产业带动经济快速发展,东北4大城市中，沈阳第一产业比重最低，二三产业均衡，经济发展快；哈尔滨第一产业比重高，第二产业低，仍在工业发展阶段。,规模以上装备制造业增加值占全市比重达到48%铁西装备制造业聚集区发展上升为国家战略第二三产业比重达到95%以上,工业升级，产业创新，促进信息化与工业化融合发展,国家战略铁西装备制造业聚集区,指标对比,城市经济

5、各项关键指标名列东北前茅,沈阳2012年经济指标,人口：根据辽宁省及沈阳市规划：预计到2020年，沈阳市常住人口将达到1000万，城镇化水平达到87%；预计到2030年，常住人口达到1200万，城镇化水平达到90%。房价收入比：一般认为，合理的房价收入比的取值范围为4-6，若计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫，高出越多，则存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。,经济指标在东北突出,沈阳和大连城市化率在全国平均水平之上（全国52.6%），处于城市化调整发展期；长春和哈尔滨即将由快速发展期步入调整发展期,（计算口径：城镇人口/常住人口）,城市化率 深度城市化为房地产

6、行业发展提供持续动力,经济指标在东北区域突出,老工业基地，产业动力强,经济发展快，二三产业均衡,基础好&潜力大风险低&机遇好,人口规模大，市场规模大,处于城市化发展调整期,经济处于快速发展期，必将推动地产行业需求的扩张,对地产行业的利好,房地产行业由单边上扬的长周期转入波动调整的短周期，获取土地的战略机遇把控能力尤为重要,二 房地产市场研究,沈阳处于我国经济发展的第三四增长极的重要位置上房地产业的发展潜力大中心城市极大的吸附能力将推动沈阳房地产业保持一个较长的兴旺期沈阳房地产市场的“健康”发展抗风险能力强,沈阳房地产市场,李克强曾在讲话中多次指出房地产调控对扩内需、调结构具有重要作用，认为大规

7、模实施保障性安居工程有利于促进内需、释放巨大的消费和投资潜力是转变经济发展方式、调整经济结构的有效途径.李克强也曾多次强调城镇化，认为立足扩大国内需求这一战略基点需要促进城镇化发展，城镇化是我国发展的一个大战略，是最大的内需潜力所在，推进城镇化发展，可以释放内需巨大潜力，促进经济长期平稳较快发展与社会和谐进步。,十八大期间，住建部部长姜伟新强调要继续加强保障房建设资金管理，并坚持房地产市场调控政策不放松。积极研究扩大房产税试点，适当的时候可能还会出台。过去五年保障性住房建设加快推进住房保障体系基本形成，发展目标：建立市场配置和政府保障相结合的住房制度加强保障性住房建设和管理满足困难家庭基本需求

8、,未来发展：2020年前仍是我国房地产业发展的重要机遇期，工业化、城镇化仍在快速发展，新增住房需求和改善性需求将会持续增加。,房地产政策,国家级,省级,此前，沈阳“限购”政策温和,政策从严抑制投机性购房,3月1日17:29，国家政府网站上挂出国办发201317号文件国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知，此次发声，距离最近一次2013年2月20日国务院常务会议上发布的“新国五条”仅仅过去9天。“新国六条”指出：要完善稳定房价工作责任制；坚决抑制投机投资性购房；增加普通商品住房及用地供应；加快保障性安居工程规划建设；加强市场监管和预期管理；加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制

9、。,最新政策解读,“新国六条”国办名义下发，规格较高1、地区细则将于3月份出台；2、限购进一步升级城市全部行政区；3、二手房的个调税由交易总额的1-2%，从严按差额的20%征收；4、少数高房价城市，将提高二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。,1 市场整体概况,2012年土地供应3271万方，成交2462万方，同比分别下降31%和33%。2012年沈阳市商住类土地地面地价3438元/，楼面地价1616元/，同比增长7%和8%。,万平,元/平,房地产市场分析,2012年商品房的供应和成交均呈现下滑的趋势，供应面积跌幅11.24%，成交面积跌幅13.13%；2012年沈阳市全年商品房销售均价8121

10、元，同比增长16.28%。,政策调控下的沈阳市场无大幅波动，成交量平稳，价格稳步上升,知名开发企业纷纷布局沈阳，提升开发品质的同时也带来市场价格的提升,品牌开发商集中于2006-2007年进入沈阳市场；从布局可以看出，品牌开发商进入东北，大多首选沈阳市场进行开发，其次长春、大连，哈尔滨进入较少；2010-2011两年，品牌开发商外向扩展，主要集中在沈阳周边城市，形成以沈阳为中心辐射周边的开发模式。,品牌开发商东北城市布局时序,知名开发企业东北布局,2 写字楼市场,近4年供应方面，09、10两年几乎没有，11年直线爆发，供应面积52.42完平米。12年继续走高，供应96.59万平米。近四年去化方

11、面，近四年一直去化比较平稳，10年去化相对较少，其余三年，去化相对平稳，基本维持在55平上下。,2012年供应方面，全年供应量较大，主要集中在4、5、6三个月份。2012年去化方面，去化方面7月、12月呈现较高的态势。整体市场供大于求，库存压力较大。,沈阳写字间市场概况写字间供求走势,写字楼市场近两年呈现较大量的供应，写字间市场发展较稳健，未来潜力较大。,政府机构集中区域CBD重点开发区存量约158万方平均租金150元/月 未来甲级写字楼供应较大租户：金融、制造业、服务业为主。,北站、市府,太原街,传统商业区商务氛围形成较早存量约149万方平均租金138元/月 未来供应以乙级写字楼为主租户：金

12、融、制造业、服务业为主,稳步发展区域商务氛围已形成存量约130万方平均租金152元/月 未来供应较少租户：IT、科技、房地产,三好街、五里河,沈阳写字楼概况,沈阳甲级写字楼市场多以出租为主，层高大约在3-4.5米间，甲级写字楼电梯数在3部以上，标准层面积均1000平以上。售价及租金由于写字楼品质不同有所差别。由于近两年写字楼供应量减少，导致现写字楼入住率较高。,沈阳写字楼市场分布写字楼板块概述老城区三大板块一览表,北站商圈位于沈阳的北部，包含惠工广场周边和市府广场周边。区域为市政府机构集中区域，以市政府和大型国有企业为基础，区域逐渐形成商务办公集中区。目前区域内共有办公物业66.2万平米，总供

13、应量虽然不小，但目前由于缺乏缺乏高档酒店等商务配套，凯莱酒店和格林酒店物业老化，难以满足高端商务客户的需求；同时区域形成的商业主要以满足北站旅客需求，不符合办公人群的需求。整体而言，目前区域的商务配套缺乏。入住企业主要为国内企业。区域客群主要以金融、制造业、服务业为主。区域内办公物业相对集中，路网较完善发达，办公环境相对较好。区域作为政府规划的金融商贸开发区，未来入伙面积多集中此地区，加之政府的大力推动，区域的影响力在逐渐上升。,北站商圈写字楼供应,北站、市府商圈,平均租金150元/年,平均入住率：86.3%,五里河三好街商圈位于城市的南部，区域内写字楼供应约55.8万方，主要分布在彩电塔以南

14、的青年大街沿线和三好街内。三好街作为东北区域最大的IT数码产品集散地，数码商场较多。众多的数码代理商带动了区域的办公需求。同时，由于距离鲁美、音乐学院、东北大学近，以及IT公司多，区域也成为IT相关科技公司、创意产业办公的首选之地。IT及相关科技企业成为区域的主要办公需求，但大部分企业为中小型公司，需求面积小，可承受的租金水平低，选择在三好街的乙级写字楼和商务公寓内；少部分国际化、大品牌制造商品牌代理、传媒广告、房地产开发、化工、金融等企业则集中在五里河区域以皇朝万鑫为核心的写字楼内.,三好街、五里河商圈,平均租金152元/年,平均入住率：87%,太原街商圈,太原街商圈凭借历史悠久的商业核心，

15、区域内写字楼供应约65万方,主要分布在和平北大街、南京北大街和中华路两侧区域，是沈阳重要的写字楼供应区域区域内商业氛围浓郁，车流拥挤，甲级办公物业出现时期较早，发展空间不足，后期出现产品多以商住公寓为主。较多企业选择在此区域办公，是由于区域浓厚的商务氛围，已聚集有较多类似企业，有利于促进业务发展；同时区域处于城市中心区，周边配套丰富，出行成本低。区域内甲级写字楼以总统大厦为代表，入住公司除了服务于沈阳工业企业的机电等制造企业外，还有较大比例的IT通讯、品牌代理、传媒广告、房地产开发、化工、金融等企业。乙级写字楼聚集企业多是针对个人的品牌代理、产品直销、教育留学咨询、旅游、广告等类别公司。这部分

16、企业看重的是接近于产品的销售终端以及区域内聚集的众多消费人群。,平均租金138元/年,平均入住率：95%,主要潜在供应（2013）市府恒隆广场，北站市府广场区域，五里河商圈区域（2014）国际金融中心,北站区域,写字楼存在聚集效应，同时需要便利交通/成熟配套等支持。现有及未来供应甲级写字楼主要集中在金廊沿线，城市新节点板块写字楼供应较为零散，市场需要较长时间培育,竞争市场项目分布,浑南区域写字楼主要集中于奥体节点，发展处于起步阶段，在售项目相对较少，未来潜力较大。,市区写字间产品你主要分布在几大商圈范围内，聚集效应，且周边配套齐全。,市区内写字间主要以出租为主，出租率基本都是85%以上，现阶段

17、基本饱和，未来有一定的市场潜力。,浑南区域写字间产品处于发展初期，现阶段产品较少，主要以出售为主。高端写字间产品较缺乏。,传统城区写字间以出租为主，聚集效应明显；浑南新区高端写字间产品较少，本案中后期存在一定写字楼产品开发空间。,3 公寓市场,万科滨河国际公寓,和泓国际,茂业中心,京城中心,嘉德广场,世茂五里河,五里河城,朗勤泰元中心,钻石星座,金街,铁西万达广场,置地广场,红星国际,假日国际,第一商城,莫比国际,瀚都国际,华府新天地,天玺,领先国际,凤凰城,龙之梦畅园,天润广场,中粮大悦城,丰瑞威士顿广场,明城国际,黎明国际广场,曙光大厦,新华国际公寓,荣兴国际澜调,亿丰时代广场,中建峰汇广

18、场,锦联经典名座,中街,五里河,太原街,奥体,长白岛,北站,沈阳公寓基本分布,阳光100米娅公馆,万锦和平里,铁西万达广场,铁西十字金廊,万恒领域,北行,沈北,沈阳华强城,皇家国际公寓,沈阳公寓基本分布在城市中心（中街、太原街）、区域中心（北行，铁西十字金廊）、金廊沿线（北站、五里河）以及新兴区域（沈北、浑南）。主要还是分布在二环内。,佳兆业中心,盛华公馆,嘉龙尚界,红星MOMA国际,中街11000元/平米,五里河13000元/平米,太原街11450元/平米,奥体7100元/平米,长白岛8000元/平米,北站10750元/平米,沈阳公寓价格分布,铁西十字金廊8500元/平米,北行8250元/平

19、米,沈北5340元/平米,北站、五里河价格最高，处于塔尖位置；中街、太原街次之；铁西、长白、奥体处于中间；沈北处于底部 沈北、长白岛、奥体板块基本是清水房，所以均价进一步降低,沈阳公寓市场概况公寓供求走势,近4年供应方面，09、10两年相对平稳，11年住宅限购，公寓产品供应呈现爆发态势，供应量很大，12年供应量回落。近四年去化方面，近四年一直去化比较平稳，11、12两年去化相对高于09、10两年，但供求比方面，市场已经存在一定的库存压力。,2012年供应方面，上半年11年库存较大，集中去化，从6月份开始爆发，集中放量，下半年放量较大。2012年去化方面，去化一直相对平稳，9月份涨幅明显，年底三

20、个月出现去化爆发态势。,公寓市场近两年呈现较大量的供应，市场成交平稳，短期内看供大于求，但长期有发展潜力。,一半以上的客户购买公寓的主要目的是“投资”，主要是因为公寓更易于出租，面积小，总价款低，资金回收速度快，投资风险小。,公寓购买客户投资比重很高,公寓代表项目概况,公寓供应的区域主要集中在五里河区域、北站商圈、太原街商圈。,项目2012年全年共去化1.18万平米，去化206套房源，月均去化17套。去化效果较好。,项目定位：奥体中心板块、居住、投资、商用产品核心价值：奥体中心、小面积低总价、交通便捷客户群体：浑南区域周边企业办公购买、还有市区部分客户进行自住、投资购买。,浑南区域典型公寓项目

21、-曙光大厦,项目2012年全年共去化1.53万平米，去化202套房源，月均去化17套。去化效果较好。,项目定位：商住两用，投资自住产品核心价值：周边配套齐全，地铁交通方便客户群体：和平、沈河部分投资、自住客户。以及区域周边客户群体。,浑南区域典型公寓项目-荣兴国际澜调,浑南区域典型公寓,浑南区域公寓、写字间产品较多。2012年全年推出10.43万平米套公寓产品，主要上市的项目为万达公馆、嘉龙尚界2个项目。2012年全年成交2.08万平米公寓产品。其中曙光大厦及荣兴国际澜调项目成交较多。库存方面存量较大，公寓库存约为8.1万平米。,竞争市场量化分析,公寓产品主要分布在北站、金廊沿线、太原街商圈，

22、周边配套齐全。,金廊沿线公寓产品价格最高，均价在12000-14000元/平米，且未来供应量较大，基本处于饱和。,浑南新区公寓产品供应量较小，且价格偏低。,本案区域现阶段周边配套缺乏，公寓产品不易去化，建议先开发住宅产品，区域等配套、人气聚集之后，再开发一定量的 公寓产品。,4 商业市场,沈阳市目前人均优质商业面积为0.39平方米，是杭州市的2倍多，仅低于北京人均优质商业面积0.47平方米的水平,据统计，未来沈阳的商业市场将会有约375万平方米的商场投入市场，加上已经存在的近200多万平方米的面积，总共未来会有600万平方米的供应市场，按照沈阳市未来的人口的数量和人均的商业面积的测算，未来五年

23、之内，沈阳市可以吸纳的商业面积大概只有415万平方米。,国内一二线城市中，沈阳现有的人均优质商业面积较高,未来五年内，沈阳商业供应将大增，超过理论吸纳量,沈阳商业体量偏高，未来供应大增，商业项目竞争压力加大,北行,铁西,太原街,北站,中街,五里河,金廊经济带,市级/传统成熟商圈/中档偏高客群：中等收入人群/学生/旅游人群恒隆广场、大悦城提升区域档次,社区级/商业氛围一般/中档客群：周边居民/学生缺乏辐射力，发展缓慢,区域级/不成熟商圈/中高档依托北站商务办公区发展核心商业体：卓展、华府天地,区域级/商业氛围一般/中档客群：辐射铁西、于洪居民华润置地广场、铁西万达将提升档次,区域级/起步发展商圈

24、/中高档依托周边及浑南中高端居住区茂业、万象城等提升档次，竞争加剧,市级/传统成熟商圈/高档客群：沈阳及周边城市中高收入客群北约克、东方国际等将丰富业态,沈阳商圈概况,典型起步发展商圈参考,北站商圈 火车/汽车站；金融商贸/商务办公区,金廊商业带 城市发展中心地段，政府强力打造,华府天地：除餐饮和娱乐外，其他业态经营情况非常差，有大量的空置面积,百联购物中心：除餐饮和娱乐外，其他业态经营情况较差，有较多空置面积在沈阳经营3年的西武百货，因经营不佳于2010年9月撤出金廊现有91万商业体量，已知未来入市商业体量超过130万，竞争加剧,新兴潜力商圈发展需经历较长培育期，不能一蹴而就餐饮、娱乐业态存

25、活率相对较高，零售百货等经营压力大强品牌、特色化是沈阳集中式商业发展出路,由于华府天地一期目前经营情况非常差，有大量的空置面积，因此北站商圈的空置业态占到了38%；除了服装服饰业态以外，北站商圈还有很多的餐饮类商家.,北站商圈拥有目前沈阳面积最大的购物中心项目华府天地一期，因此区域内的购物中心类型占到了65.6%；除了购物中心类型外，北站商圈还拥有百货公司、超市大卖场和底商配套商业等商业类型。,北站商圈拥有目前沈阳市面积最大的购物中心项目华府天地购物中心；但除了餐饮和娱乐业态外，其他商家目前经营情况较差，有大量的空置面积.,北站商圈,北站商圈现有商业列举,北站商圈现有商业供应为36.6万平米,

26、北站依托政府重点商务发展区规划，并不是传统成熟商圈，并不像中街和太原街辐射范围广，拥有众多的目的性消费群体，其发展更多依托于区域的商务办公物业的发展。,沈阳在市区的中心地带青年大街及两侧地区规划建设“金廊”工程，总面积约36平方公里，金廊是沈阳规划的最重要经济带之一，未来将会是沈阳城市发展最快和最有影响力的区域之一；,百货,购物中心,沈阳城市发展最快和最有影响力的区域之一，现有商业约91万,金廊商业带,金廊沿线商业较多，约有91.4万平商业，体量较大，但经营状况一般。,百货,2013年前后金廊商业供应量不低于130万方，加之前91万方存量，区域供应将会超过220万方。,三好街,沈阳三大商圈商业

27、体量巨大，商业产品基本处于饱和态势,位于金廊的百联购物中心的体量达到了11万平米，引进的品牌以中档为主，由于自身动线、项目周边交通情况和管理的问题，目前除了餐饮和娱乐业态外，其他业态经营情况较差，有较多的空置面积；位于于洪的吉利街商业街主要满足周边地区居民的日常消费需求；位于东陵区的阳光新生活广场是一个社区型的购物中心，引进了沃尔玛、苏宁电器、星美影院等主力店进驻，满足了周边地区居住人群的日常购物需求；位于浑南地区的泛华商业广场一期和亿丰时代广场一期两个项目商业体量都比较大，两个项目分别引进了沃尔玛、乐购、居然之家、苏宁电器、金逸影城、嘉禾影城等主力商家进驻，满足了浑南地区消费者的日常购物需求

28、；,主要商圈以外的大体量商业供应,沈阳除了百货公司、购物中心等商业类型以外，还拥有三好街、五爱市场、九路家具城、西塔街、南塔鞋城、北二路和东陵汽车展厅等众多的特色专业市场；三好街 同北京的中关村一样,以经营电子和IT产品为主，百脑汇、赛博数码广场等众多国内知名的电子卖场都已经进驻，是中国十大特色商业街；五爱市场 是中国北方最大的小商品集散地，也是中国北部地区最具商业影响的消费品国际贸易周转中心，做为针纺产品、服装及辅料、小家电、小百货、洗涤化妆品等的中国北部地区的集散地，年度交易额超过30亿美元；九路家具城 现已成为集装饰建材，家具灯具、五金机电、油漆涂料、橱柜洁具等为一体的大市场，零售、批发

29、、配送一条龙，市场辐射东北三省、内蒙古、山东、河北等20多个地区；西塔 是东北三省朝鲜族自治州、县以外的最大民族聚集区域，现在西塔商业街是集餐饮业、文化娱乐和朝鲜族特色商业为主的民族风情区，成为沈阳市真正的“不夜城”，被海内外宾客誉为“北方小汉城”；南塔鞋城 是除中街、太原街、五爱以外的又一条著名商业街，是全国最大的鞋类商品专业批发市场之一；北二路和东陵路 两侧汇集了众多的国内外汽车品牌的展厅，吸引了沈阳全市和周边城市的消费者前来买车。,沈阳特色专业市场,规划城市新中心、沈阳南站等对未来商业发展提供支持人口导入及市场培育需较长时间，短期供应加剧市场竞争专业卖场集中，但零售百货等竞争中不具优势,

30、浑南新城重点项目新沈阳南站,沈阳新南站坐落于沈阳市大浑南建设核心区东陵区白塔街道，总建筑面积30万平方米，其中站房建筑面积10万平，规模为12台22线。沈阳新南站建成后，将是东北最大的铁路客运中心。,新沈阳南站规划图,新沈阳南站地上分为三层，地下分为三层。地上三层分别为：地面广场、站台和共享候车大厅。地下三层分别为：地下14米综合换乘站、地下20米地下停车场、地下26米地铁站台。,工程已于2010年9月3日全面启动，计划于2013年6月末竣工，总工期为三年。预计近期2020年发送旅客1772万人/年，而这一客流数量将可与国内几个最大的车站相媲美；远期2030年发送旅客4054万人/年，日均客流

31、量122175人，高峰小时客流量12828人，客流聚集峰值9000人。,两条路可从市中心通南站1.青年大街跨浑河沈苏快速干道沈阳体育大学新校区沈阳南站需时3040分钟2.青年大街跨浑河穿过开发区走沈营西路进入白塔街道沈阳南站 需时2025分钟,新沈阳南站位置图,新沈阳南站建设图,新沈阳南站商业片区，未来浑南新商业核心,坐落于浑南新城地区的新沈阳南站，利用高铁站区域可达性高的优势和综合换乘通达度大的优势，将打造大型购物、商业金融、餐饮娱乐等为一体的区域级商业服务中心。同时，紧邻新沈阳南站西广场，依托高铁南站站点的全面开发，将核心区打造为商务办公区和高端商业街区，外围打造商业居住综合SOHO社区。

32、,沈阳南站商业片区,沈阳几大商圈商业体量较大，经营状况一般，基本处于饱和态势。,现有商业太多打造公寓、住宅、商业产品综合体项目以及大型的购物商场，产品同质化严重。,浑南新城区域商业综合体项目供应量巨大，市场压力过大。,沈阳商业产品供应量较大，同质化严重，经营状况一般，浑南新城区域内压力较大，不建议本案首期开发商业综合体产品。,关键词,【健康】量稳价升（调控下）、抗跌性强【潜力（空间）大】土地价格增长慢、房产价格成长快【住宅为绝对主力】,知名开发企业的必争之地,房地产市场研究小结,三 区域研究,关键词,规划处于城市的主要发展轴上发展进程区域发展的新焦点定位城市新的经济中心利好因素全运会的召开发展

33、引擎新南站：高铁带来的快速发展机遇,浑南新区众矢之的,政府主导，城市向南发展，浑南新城纳入沈阳主城区范围，是未来发展的重点区域。,沈阳城市规划及发展进程,行政中心南移,浑南新区发展进程,城市发展格局的改变,位于城市发展轴上,行政中心南移，构建“一城、六轴”、“一主、四副”的城市空间布局“一主”指城市主城，包括三环内用地及浑南新城。,浑南新城定位为世界第三代城市典范、东北亚智慧新城、国家中心城市门户、沈阳经济区核心城市。,浑南新城按照“十字轴”型进行规划设计，空间布局非常清晰，南北轴为功能轴，东西轴为生态景观轴。在南北轴上，由北向南依次摆布中央公园、行政中心、市民广场、科技文化中心（包括剧场、美

34、术馆、科技大厦、文化大厦、音乐厅、图书馆、科技馆、档案馆）、会议中心等城市功能的设计。在东西轴上，设计为生态廊道，排列着各种主题的带状公园，突出了景观、绿色的特点。,浑南新城规划,浑南新城即将成为沈阳新的经济中心,市政建设交通配套,四号线一期工程，南起新沈阳站，北至朱尔屯终点站。工程计划2011年开工，2016年竣工。全长32公里，设22座车站。四号线途径主要站点，虎石台、望花居住区、沈阳大学、吉祥地区、沈阳北站商贸区、西塔地区、太原街商业区、长白岛、浑南产业区。十号线线路起于丁香湖公园东北角，止于苏家屯副城，工程计划2012年11月开工，2017年完成建设。主要途经辽宁大学、省政府、长客总站

35、、淮河街地区、东城商业区、方家栏地区、长青地区、浑南居住区、桑林子、航空产业园。,1号线，会展中心至桃仙大街；2号线，桃仙机场至奥体中心；3号线，大学科技城至21世纪大厦；4号线，奥体中心至沈抚新城。4条线路将会展中心、桃仙机场、高铁新南站、全运村、全运会运行中心、奥体中心、新区行政中心、沈抚新城等都连接在一起，并且通过奥体中心、21世纪广场等综合交通枢纽站，与地铁、公交线路无缝对接。,项目处于两条地铁线路交汇处；轻轨主要连接贯通浑南区域交通；轨道交通缩短了城市区域的距离，为本案拓宽客源，分流奥体板块、会展板块、长青板块、浑南新城板块的客户做了较好的交通上的铺垫。,轨道交通带来了充足的客流,中

36、华人民共和国第十一届运动会已于2009年10月16日在山东举行，主会场设在国家重要的区域性中心城市、山东省会济南。因为全运，原本在国内一线城市发展的开发商转战济南；因为全运，济南财政收入在2009年首次突破200亿元大关，全运让济南城建提速8至10年。因为全运，二线城市济南的房价飙升至15000元/平方米以上。,沈阳浑南新城暨十二届全运会建设项目主体工程已经基本全部完成；召开时间：2013年8月31日-9月12日，为期13天,依托全运会，区域配套完善升级，品牌开发商聚集，拉升区域房产价格。,区域利好全运会召开,案例分析济南全运会,全运会的召开将促进地方经济发展提升区域房地产价格,沈阳经济区交通

37、辐射核心。东北最大的铁路客运中心，东北地区规模最大综合交通枢纽，沈阳经济区“一小时经济圈”的核心地位。,新南站的建设，打造沈阳一小时经济圈，带动周边经济发展，未来发展潜力巨大。,区域利好新南站,哈大客运专线北起哈尔滨，途经松原、长春、四平、铁岭、沈阳、辽阳、鞍山、营口，南至大连，全长900多公里，最高时速可达350公里以上。哈大客运专线于2012年12月建成通车，哈尔滨到大连的运行时间缩短至2.5小时，沈阳到大连仅需1个小时。京沈客运专线全长684公里，途经凌源、喀左、朝阳、北票、阜新、新民等地，建成后从沈阳到北京仅需2小时18分钟，2009年立项，现阶段处于勘察设计阶段。,新南站的建设一共分

38、为三期。第一期的建设要将新南站东广场的市政基础设施建设完成，包括两个地铁线的交叉、地下的停车场、地上的广场。另外，高铁2015年将会实现通车。届时，高铁、地铁、公交、出租、社会车辆将会集中在同一个楼里，真正实现沈阳新南站的“零换乘”。预计近期2020年发送旅客1772万人/年；远期2030年发送旅客4054万人/年，日均客流量122175人，高峰小时客流量12828人，客流聚集峰值9000人。,高铁哈大专线,高铁带来的城市变化新商务CBD和高铁商务区的形成,上海虹桥综合交通枢纽号称世界上最复杂的交通枢纽工程。2007年1月，上海市政府正式发布上海市综合客运交通枢纽布局规划，其中称，规划中的虹桥

39、综合交通枢纽是包括航空、城际铁路、高速铁路、轨道交通、长途客运、市内公交等多种换乘方式于一体的交通“巨无霸”，近27平方公里的占地面积也使之成为将来上海最大的铁路客运站，并布置商业、餐饮等设施。工程将在2009年底初步形成规模，并在2010年上海世博会期间相继投入使用。上海将依托这个超级交通枢纽，在附近建设一个新的现代服务业集聚区，以大力推进国际贸易中心建设，其宗旨是为上海打造一个充满活力的新城区中心“大虹桥”。总用地26.3平方公里，主要规划为交通、商业商务、居住、物流、仓储五大用地功能上海虹桥综合交通枢纽的规划定位为“服务长三角的综合交通枢纽和商贸物流中心；以总部经济为核心，以商务商贸和现

40、代物流为重点，以会展、商业等为特色”。,案例研究上海虹桥综合交通枢纽,预测至2030年，日均发送量达到34.5万人次，高峰日集散客流将达到140万人次。,北虹桥片区,东虹桥片区,南虹桥片区,中虹桥片区,商务高端区：主要指直接接受枢纽辐射而形成的5公里核心影响圈层。将成为商务办公、金融贸易、休闲商业、教育等功能的综合性载体。,商务成长区：主要指青浦区的徐泾、赵巷地区，也即虹桥枢纽地区10公里影响圈的西部片区以园区式生产性服务业为特色、联动青浦新城发展区域服务性片区。,综合发展区：依托上海汽车产业基地以及上海西北部地区沪宁沿线传统辐射苏南地区的走廊。这个片区将成为具有较强特色产业联动嘉定新城发展的

41、重要区域服务性片区,商务提升区：在空间上主要涉及长宁区全部及普陀区的长风组团。它的定位需要从中心城区和大虹桥辐射圈的双重角度进行,综合发展区：依托松江出口加工区、闵行经济技术开发区、闵行出口加工区三大国家级开发区以及沿沪杭高速传统辐射浙江地区走廊，联动松江、闵行新城发展重要区域服务性片区。,西虹桥片区,上海虹桥综合交通枢纽规划,交通功能,空间提升功能,产业层级功能,结构形态功能,从产业层级功能来说，现代服务业和总部经济是“大虹桥”商务聚集的主导方向,从交通功能来说，“大虹桥”是长三角快速便捷的交通方式的聚集地,从空间提升功能来说，“大虹桥”是上海西部结构重心与转换节点，是长三角廊道辐射的中枢区

42、域,从结构形态功能来说，大虹桥的产业布局是一种群落式的布局体系。,规划功能,上海虹桥综合交通枢纽小结,高铁站,核心区,核心区,扩展区,边缘区,扩展区,边缘区,边缘区：距离车站约2.5公里内主要分布有住宅及休闲娱乐、科研教育等生活配套,扩展区：距离车站约1.5公里内主要分布有写字楼、大型商业、会展、信息咨询、休闲娱乐设施、,核心区：距离车站约500米内主要分布有高档写字楼、商业配套、酒店、金融服务市政配套等,半径0.5km,1.5KM半径0.5km,高铁车站对周边区域会形成一个圈层辐射图，随着影响力的变化，物业形式也会发生变化,高铁站,高铁辐射范围的业态组成,高铁车站的建立带动周边基础设施的完善

43、，吸引产业、人口的进入，会使车站周边成为商务办公、商业的中心，带动车站片区成为城市的一个新的发展片区。,由于有大量乘客的流动，高铁车站周边会建立完善的、立体的交通体系，一般包括高速公路、地铁、公交等交通设施，与城市中心有非常好的通达性。,基础设施,产业,高铁主要服务于客运，它的开通及周边配套设施的完善会使区域人口快速增长，周边商务、商业等配套设施会提供大量第三产业的工作岗位。,人口,由于区域价值的提升，高铁车站周边的土地价值至少提高20%，房地产交易价格、交易量都会相应上涨，物业升值潜力大,房地产,10年左右的建设成熟发展期,高铁和周边完善的基础设施会吸引大量第三产业类企业的入驻，带动相关商业

44、、酒店和休闲娱乐设施的发展,高铁对区域的带动,高铁城市对比,区域多临近主要公路及高铁、轻轨等交通配套；大力政府产业规划及扶持政策；区位均在3环附近 最早于2009年12月开通，最晚于2012年12月开通；,自立项起，各区域供应面积明显加大、高铁概念板块商品住宅成交增速快、高铁概念板块增值速度快，抗打压性强,高铁城市房地产市场对比,经济效益加速区域定位和产业分工推进现代化进程,土地价值拉进与城市中心距离，加快土地质变,社会效益带动建设投资的经济和社会效益,直接效益 巨额高铁建设投资；增加客运量所带来收益；间接效益 及本区域及周边城市发展产生带动作用；创造时间经济价值；,高铁经济结合地铁、轻轨、高

45、速，不仅会加速沿线片区房地产市场的发展和成熟还会加速片区价值重组（由城市边缘向城市中心强化）；高铁区域由政府规划，促使区域进行良性循环发展，加速提升溢价速度；,相应快速轨道交通促进房地产加速发展，大幅度提高了已具备良好经济基础城市的站区周边价值，吸引大企业和高校的落户；空间距离的缩短，加大人们的活动范围，文化、学术、人才交流，提高生活质量；可引入大量高素质人口，形成高品质居住社区。,高铁对城市的改变,区域房地产市场分析,区域市场发展良好，价格稳健，极具上涨空间,浑南新区商品房供应近几年来稳步增长，2012年达到高峰；成交方面浑南新区近三年成交相对平稳，2012年成交191万平。近三年浑南新区商

46、品房均价一直保持小幅度增长态势，2012年，均价8311/平米，环比增长7.29%,浑南新区土地成交价格在各区排名中处于第七位，极具上涨潜力。浑南新区成交均价8311元/平，处于中等水平，涨幅较小。,政府导向，城市向南发展，全运会的召开，新南站的建设，浑南新城将成为沈阳未来的行政中心、经济中心。,地铁、轻轨、周边配套相继开发建设中，日益完善的配套，主城区人流的吸附能力，使浑南新城区域发展潜力巨大。,政府政策的大力扶持导向，配套设施的相继完善2013年全运会的召开，将成为本区域的发展的新起点新南站的投入使用，将使本区域发展达到一个新的高度。,区域小结,四 项目研究,项目位置,本项目,浑南新区核心

47、热点浑南新城,浑南新城商业节点新南站东侧,主城之南浑南新区,2012年浑南新区供应土地416万平，沈阳区域内排名第二。成交土地322万平，是全市土地成交面积最多的区域，主要集中在浑南新城区域。,浑南新城区域大宗土地概况（2011-2012年）,浑南新城土地成交概况,浑南新城成交土地分布,周边项目的时间节点,周边项目相关信息,版块仍处于初期发展阶段，已经开盘的项目都集中在2012年。版块内项目体量都比较大，未来供应量巨大。,浑南新城房地产市场项目现状,金道城,绿城全运村,华茂中心,百荷湾,君海朗郡,郡原美村,会展一号,顶盛国际城,长堤湾,庆大香格经典,唯美尚品,奥园国际城,奥园会展广场,恒大名都

48、,华府丹郡,本案,白塔堡版块,沈阳新南站,本案竞争产品主要分布在全运村、白塔堡、会展板块。项目较多，但实力偏弱，真正对标竞品较少。,板块及项目分布,区域板块代表项目对比分析,会展板块开发较早，现阶段以价换量，但区域缺乏核心竞争力，项目整体价格水平偏低，缺少价格标杆项目，未来成长空间小。,浑南新城板块虽处于开发初期，但随着全运会 的召开、政府的主导作用，同时绿城全运村价格标杆项目，整体拉升区域价格，未来上升空间较大。,本案立足于浑南新城区域，处于新南站板块，临近会展板块，地理位置优越，借势浑南新城发展热度，分流会展板块客户，未来发展潜力巨大。,成交量上来看无论是整体去化量还是月均去化量，会展板块

49、项目都高于浑南新城板块。价格方面浑南新城板块整体高于会展板块项目，有绿城全运村项目做标杆，版块内未来价格提升空间较大。,浑南新城板块处于发展初期，去化相对较少，但版块内项目价格成长空间大，未来升值潜力大。,万平,元/平,浑南新城内外量价表现对比,浑南新城外,浑南新城内,浑南新城内外项目基础数据,项目开盘+政府团购8折优惠高层2T4、3T9（40-90平）,项目开盘+政府团购8折优惠高层2T4、3T9（40-90平）,项目2012年9月开盘，累计销售191套房源，月均去化47套。团购去化为主要手段，价格一路小幅度走高，低开高走。,全运村板块项目供销及量价表现华茂中心,项目2012年1月开盘，累计

50、销售588套房源，月均去化49套。从上表可以看出，两次政府团购对项目的销售起到了很大的作用。,全运村板块项目供销及量价表现绿城全运村,首次政府团购推出R16组团高层（95-160平）,二次政府团购推出R1、R16组团高层（95-180平）,项目开盘12-15号高层（55-115平）包括首次团购客户,加推16号高层（79、93平）,二次团购冬季房交会高层（55-65平）,12月下旬推出一层首付活动，交房前补齐首付,项目2012年9月开盘，累计销售256套房源（备案数据了解到备案133套），月均去化64套。项目面积较小，两次团购去化较多，目前主要依靠一成首付吸引客户。,全运村板块项目供销及量价表现