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1、青岛市国税局 所得税处 二一四年四月,2013年度汇算清缴房地产所得税政策培训,2,房地产企业所得税主要政策介绍,收入部分,成本部分,申报表填报,3,房地产企业所得税主要政策介绍,内资企业 国税发【2006】31号 外资企业 国税发【2001】142号,08年之前,政策依据变化,内、外资企业:房地产开发经营业务企业所得税处理办法 国税发【2009】31号 关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知 国税函【2010】201号 对新31号文第三条中关于完工标准进行解释。,08年之后,4,国税发200931号 房地产开发经营业务企业所得税处理办法 2008年1月1日起执行青国税发200984

2、号 青岛国地税联合转发,国税函2008299号 国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知 失效,国税发200631号 国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知 失效,青国税发200770号外商投资房地产企业管理办法 失效,青国税发2001142号国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知 失效,国税函2009342号 关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复 失效,房地产企业所得税主要政策介绍,5,房地产企业所得税主要政策介绍,收入部分,6,一、销售收入范围,开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他

3、经济利益。,房地产企业所得税主要政策介绍,7,收入确认原则,通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现。,未完工开发产品销售收入（预售收入）,完工开发产品销售收入（实际销售收入）,国税发200931号,第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按规定确定,房地产企业所得税主要政策介绍,8,二、完工标准确认及关注要点,房地产企业所得税主要政策介绍,3.开发产品已取得了初始产权证明,Description of the companys sub contents,完工标准的确认,1.开发产品竣工证明已报房地产管理部门备

4、案,2.开发产品已开始投入使用,9,关注要点,1、三个标准满足一个即可认定为完工，采用孰先原则。2、“竣工证明”是指“竣工验收备案表”，房地产管理部门是指青岛市建委或五市建委。3、“初始产权证明”是指“大产权证”。4、如何判定实际投入使用？国税函2010201号对此解释 根据国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时

5、结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。,房地产企业所得税主要政策介绍,10,关注要点,5、完工标准针对的“成本对象”而不是整个项目。项目比成本对象大，一个项目可能有一个或多个成本对象。6、“达到完工标准后，不要求马上计算实际毛利额与预计毛利额的差额”的政策解释：年度中间达到完工标准的，季度申报依然可以按照预计毛利率进行，待汇算清缴时再按完工产品进行清缴。,房地产企业所得税主要政策介绍,11,在达到完工标准确认后的关注要点：,国税发200931号第九条：开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年

6、度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。,国税发200931号第三十五条：开发产品完工后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择某一时日作为计税成本的结算时点，不得滞后。,房地产企业所得税主要政策介绍,12,主要内容：,青国税发200984号：房地产开发企业销售未完工开发产品收入包括开发产品完工前以各种形式向购买方收取的款项，包括预收款、定金、订金、意向金、预约保证款、合同保证金等。（VIP卡，会员卡，认筹金等等）,三、未完工开发产品销售收入的几个关注要点,收入确认方式收付实现制,应于企业实际收到之日确认收入的实现,无论是否取得“预售许可证”，是否开具发票，只要在完工前实际取得的与售房

7、有关的收入，均应按照预售收入缴纳企业所得税。,房地产企业所得税主要政策介绍,13,14,包括一般商品住房、商业网点、写字楼等,房地产企业所得税主要政策介绍,青国税发200984号经济适用房、危改房不得低于3%政府限价房不得低于5%别墅不得低于30%；其他开发产品不得低于15%,（一）计税毛利率,必须提供相关的文件证明,单户单体单栋同时配套建有庭院、车库的住宅类开发产品视同为别墅,15,说明：除经济适用房、限价房、危改房外，如果开发项目位于即墨、胶州、胶南、平度、莱西五市区域内的，计税毛利率可以下浮5%，具体由五市国税局、地税局协商会签确定，分别报青岛市国税局和青岛市地税局备案。,房地产企业20

8、09年1月1日后收取的预售收入按照上述计税毛利率执行，以前收取的预售收入按原规定预计毛利率执行。,房地产企业所得税主要政策介绍,16,房地产企业所得税主要政策介绍,各区(市)财政局、国税局、地税局：按照国家、省有关规定，结合我市实际，经市政府批准，决定对我市部分房地产税收政策予以调整，现将有关问题通知如下：一、调整我市房地产企业计税毛利率 对房地产企业开发的一般商品房的计税毛利率由现行15%调至20%，其他类型的开发产品计税毛利率仍按现行税收政策执行。上述政策自2010年4月1日起执行。,17,房地产企业所得税主要政策介绍,2010年企业所得税汇算清缴若干业务问题解答 第（二）问：如果开发小区

9、内既有一般商品房，又有经济适用房，如何确定计税毛利率？解答：一般商品房小区配套建设经济适用住房、限价房，一般商品房与经济适用房、限价房应分别确认成本核算对象，分别核算销售收入，分别计算预计利润；不能分别核算的，一律从高适用计税毛利率。另外，对经济适用房、限价房项目中配套建设的商铺、车库、车位等未完工产品取得的收入，不得按照经济适用房、限价房和危改房的计税毛利率执行,18,(二)不同销售收入的确认方式,(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。(二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现

10、。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。(三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。(四)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：,19,(二)不同销售收入的确认方式,1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格

11、，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。,20,(二)不同销售收入的确认方式,3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规

12、定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。,21,采取委托销售方式需关注的要点,青国税发200984号：采取委托方式销售开发产品的，受托方开具的已销开发产品清单应载明售出

13、开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等项内容，以月或季为结算期，定期进行结算，并在规定期限内向税务机关进行纳税申报、预缴税款。对不按规定定期结算、纳税申报和预缴税款的，按中华人民共和国税收征收管理法的有关规定进行处理。,关注销售清单,不同销售方式销售额及销售时间的确认,22,2、代收基金、费用和附加的处理,作为代收代缴款项不确认销售条件（必须同时符合）：未纳入价内的 由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的 例如：公共维修基金、契税 应计销售收入：纳入价内的或由企业开具发票的；,（三）未完工销售收入的其他问题,国税发200931号文第五条规定，企业代有关部门、单位和企业收取

14、的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。,23,24,国税发【2009】31号 第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价

15、值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。,房地产企业所得税主要政策介绍,（一）视同销售收入,25,资产所有权属未改变不视同,资产所有权属改变应视同,用于生产、制造、加工另一产品,改变形状、结构或性 能,改变用途,在总机构及其分支机构之间转 移,上述两种或两种以上情形的混 合,其他不改变资产所有权属的用 途,用于市场推广或销 售,用于交际应酬,用于职工奖励或福 利,用于股息分 配,用于对外捐赠,其他改变资产所有权属的用途,关于企业处置资产所得税处理问题的通知(国税函【2008】828号),房地产企业所得税主要政策介绍,26,重大变

16、化：房地产企业开发产品转做固定资产不再视同销售,房地产企业所得税主要政策介绍,万达集团在北京建楼，将开发产品直接用作了万达集团总部大楼，此时，北京地税要求万达集团交税。,借：固定资产-办公楼 贷：开发产品,借：管理费用 贷：累计折旧,27,2009汇算清缴问题解答第十一问：房地产开发企业开发了酒店，交给酒店管理公司来管理，并成立了独立的法人单位，酒店是做销售还是做直接转资？,解答：如果酒店的所有权由房地产公司转为酒店管理公司所有，无论是赠与还是作为投资，均需要确认销售收入。如果没有改变酒店的所有权，房地产企业将酒店转为本企业固定资产，无偿提供给酒店管理公司使用的，则该项固定资产属于与本企业收入

17、无关的资产，不得计提折旧；如果存在关联关系，对不符合独立交易原则的交易，税务机关可按相关规定进行调整。,房地产企业所得税主要政策介绍,28,（二）出租收入,1、预租收入 开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现，承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除。,预租收入应怎样进行税务处理？,房地产企业所得税主要政策介绍,29,房地产企业所得税主要政策介绍,特别注意：1、利用地下人防工程建设的商铺，只有使用权，没有产权。根据规定，租金收入应按照合同约定的承租人应付租金的

18、日期确认收入的实现，即在按照合同规定收到款项的时候一次性确认为收入。2、根据合同法第二百一十四条规定，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。,30,租金收入确认的相关政策,所得税法实施条例第十九条：租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。,国税发201079号,根据实施条例第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据

19、实施条例第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。,房地产企业所得税主要政策介绍,31,（三）完工收入的其他问题1、房地产企业尚未竣工验收，因各种原因提前交付，所得税是否以交付面积确认收入？,房地产企业虽未竣工验收，但是已经交付使用，意味着该项开发产品已经符合完工标准。,特别关注：第一，即使仅是部分交付，作为交付开发产品同一成本对象的全部均视为已经完工。第二，已经完工，应根据国税发【2009】31号文件第六条规定，针对不同的销售方式确认收入实现的时点和金额，而不是以实际交付面积来确认销售收入。第三，对于完工开发产品，如果未签合同仅交付定金

20、的，预收的定金也一并结转为完工产品销售收入。,房地产企业所得税主要政策介绍,32,房地产项目完工后仅收取定金部分确认收入问题某房地产企业开发项目已办理了竣工备案，但是部分开发产品没有收取全款，仅部分收取或者仅取得定金，如何确认收入？2012年汇算清缴问答第（四）问。解答：房地产企业开发项目办理了竣工备案，即达到了完工标准，当年度需要计算结转完工销售收入。属于正式签订房地产销售合同或房地产预售合同取得的收入，应国税发200931号文件第六条规定区分不同收款方式确认收入实现。对于虽未签订房地产销售合同或房地产预售合同但已取得的收入，包括定金，应确认为完工销售收入，同时相应配比结转扣除成本。,房地产

21、企业所得税主要政策介绍,33,房地产企业所得税主要政策介绍,2、特殊事项销售收入 第三十六条 企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。,34,房地产企业所得税主要政策介绍,（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:1.企业应

22、将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。第三十七条 企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。,35,房地产企业所得税主要政策介绍,背景介绍：根据中华人民共和国土

23、地法及相关规定，对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地。但地方政府出于招商引资、建设回迁房等原因，对企业通过招拍挂取得土地后缴纳的土地出让金会进行一定比例或额度的返还。土地出让金返还的不同形式：,第一种方式：政府主导拆迁，以土地出让金返还的形式购买安置回迁房第二种方式：政府因招商引资需要，通过土地出让金返还给与企业补贴,3、土地出让金返还问题,36,房地产企业所得税主要政策介绍,房地产企业取得土地的两种形式,第一种方式：政府主导拆迁，以土地出让金返还的形式购买安置回迁房,37,房地产企业所得税主要政策介绍,第一，了解掌握土地出让金返还流程。,参加政府组织招拍挂，取得

24、土地,传递信息,第二种方式：政府因招商引资等需要，以土地出让金返还的形式给与企业补贴。,38,房地产企业所得税主要政策介绍,土地出让的新方式,原方式：通过政府招拍挂取得政府储备土地，或者以受让股权方式取得有土地企业的股权，间接取得土地。新方式：受股权转让监控、日益严格的影响，拥有土地的企业通过政府土地部门将土地转让给房地产企业。,工业企业,房地产企业,土地,财政局,国土局,同一控制下的关联企业,39,成本部分,房地产企业所得税主要政策介绍,40,成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。,成本对象由企业在开工之前合理确定,成本对象一经确定，不能随意更改或相

25、互混淆。重大变化：2014年1月28日，成本对象不再向主管税务机关备案。国家税务总局关于贯彻落实国务院关于取消和下放一批行政审批项目的决定的通知（税总发201430号）,房地产企业所得税主要政策介绍,（一）成本对象,41,计税成本对象的确定原则（6个）：,可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象 分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有

26、不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。,房地产企业所得税主要政策介绍,42,（二）计税成本内容,国税发200931号,计税成本内容包括：1、土地征用及拆迁补偿费 2、前期工程费 3、基础设施费 4、建筑安装工程费 5、公共配套设施费 6、开发间接费用。,房地产企业所得税主要政策介绍,4

27、3,1、土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。,国税发200931号 第二十七条,2、前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。,城镇土地使用税属于管理费用，不属于开发成本，但是土地使用费属于开发成本,房地产企业所得税主要政策介绍,相关政策,3、建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用

28、。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。,44,4、基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。,房地产企业所得税主要政策介绍,5、公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。,6、开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工

29、程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。,45,公共配套设施：31号文第十七条企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，这叫公共配套。,房地产企业所得税主要政策介绍,产权归全体业主的，成本由全体业主承担；产权归政府的，成本也由全体业主承担！,46,产权归开发商所有，成本由开发商承担。如何承担？方法是保留成本，未来计提折旧。两种方法。,第一种，单独核算配套成本。第二种，不能单独核算的，在计算单位工程成本时，发生的配套也作为面积计算。,未明确产权的成本如何处理？,一律按照建造开发成本进行处理。即先保留成本，待未来产权归属明确了再进行处理。,房地产

30、企业所得税主要政策介绍,47,(三)计税成本核算程序,1、在开工前合理的划分成本对象,2、归集开发成本:,3、分配开发成本,开发成本或期间费用,（二）对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本,并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。,直接成本 间接成本 共同成本,4、确定是否完工,完工开发产品计税成本未完工开发产品计税成本,房地产企业所得税主要政策介绍,5、计算单位工程成本 单位工程成本=成本对象总开发成本/总可售面积,6、计算销售成本 已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本,测绘

31、部门出具的测绘报告中的面积,2014年取消向税务机关备案,48,49,间接成本和共同成本的分配原则,1、占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。,2、建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。,建筑面积分配率=待分配的间接成本总建筑面积成本对象的间接成本=成本对象的建筑面积建筑面积分配率,房地产企业所得税主要政策介绍,3、直接成本法4、预算造价法,50,汇算清缴业务问答：某项目土地面积20000平方米，土地出让金1.2亿元。分为两期开发，一期12000平米，二期8000平米。一期分为三个项目，A项目3000平米，B项目400

32、0平米，C项目5000平米。,A,B,C,二期,一期,第一步：确认一期的土地成本 12000/20000=60%60%1.2亿=7200万元,A、B、C项目的土地成本分别是多少？,第二步：确认每个项目的土地成本 A:3000/120007200=1800 B:4000/120007200=2400 C:5000/120007200=3000,房地产企业所得税主要政策介绍,51,（五）预提费用的处理,第三十二条 除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本,出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10。,公

33、共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件,应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。,房地产企业所得税主要政策介绍,52,根据2010年企业所得税汇算清缴若干业务问题解答第五项第（四）问：房地产企业完工年度未取得全额发票的，允许按照合同额的10%预提，这里的合同额按照分合同计算，还是总合同计算。解答：根据国税发【2009】31号文件第三十二条规定，应按照合同

34、总金额计算。2010年总局在长沙召开全国房地产所得税会议时明确指出，10%的预提费用是指总合同。,房地产企业所得税主要政策介绍,53,某公司某项目（属于同一成本核算对象）有两个出包合同，一个合同为600万元，另外一个合同为400万元，其中600万元的合同已经取得全额发票，400万元的合同未取得发票。怎样计算计税成本？可以按照700万元（600万+100万）在税前扣除，即按照总合同金额1000万元预提100万元。2010年企业所得税汇算清缴若干业务问题解答第（三）问解答：房地产企业园林绿化费用不可以预提。解答：31号文件第27条，园林绿化等环境工程费属于开发产品计税成本中的基础设施建设费，而不属

35、于公共配套设施费。因此，园林绿化费用不允许预提税前扣除。,房地产企业所得税主要政策介绍,54,（六）利息支出的处理,1、扣除范围：企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用 2、核算要求：按企业会计准则的规定进行归集和分配完工前计入开发成本；完工后计入期间费用；3、扣除标准：分银行借款、非银行借款处理 银行借款,房地产企业所得税主要政策介绍,按借款合同规定的利息支出扣除,由企业集团或其成员企业统一借款，集团内部其他成员企业分配使用，符合条件的利息支出准予扣除（统借统还）,条件：能出具从银行取得借款的证明文件；无利率差。非银行借款：需要凭发票进行税前列支。需提供银行同期同类贷款利息

36、的情况说明，不得高于银行同期同类贷款利息。,4、利息扣除凭证,55,利息扣除凭证：,房地产企业所得税主要政策介绍,向银行借款：金融企业结息凭证；适用集团统一银行借款的:从金融机构取得借款的证明文件；关注国税函2002837号文,向非银行（含信托公司、财务公司、个人）借款：地税部门提供的利息发票（通用发票）借款合同 资金入帐证明关注国税函2009777号文，明确了向自然人借款的税务处理。,56,（七）停车场所的处理,政策原文：第三十三条规定：企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。,政策解读：企业在会计核算中，除企业单独建造、单独

37、核算的车库外，对于利用地下设施建造的地下车位，以及利用地面道路划定的车位，均已作为公共配套设施计入了开发成本中，因此无论开发企业以何种方式取得有关车库、车位的转让收入，均应作为房地产企业的销售收入，不得再重复扣除成本。对于采用长期出租一次性收取租金方式的，根据合同约定的日期和金额确认租金收入，提前收取的在实际收取租金当期确认租金收入。,房地产企业所得税主要政策介绍,57,（八）结算计税成本的凭证问题,1、企业接受虚开的增值税专用发票，其购进货物所支付的货款不允许在税前扣除。国税函【2003】112号,2、对于不符合规定的发票和其他凭证，包括虚假发票和非法代开发票，均不得用以税前扣除、出口退税、

38、抵扣税款。国税发200840号,3、企业的税前扣除项目，一律要凭合法的票证凭据确认；凡不能提供合法凭证的，一律不得在税前进行扣除。国税发200028号第六条,4、在日常检查中发现纳税人使用不符合规定发票特别是没有填开付款方全称的发票，不得允许纳税人用于税前扣除、抵扣税款、出口退税 和财务报销。国税发200880号,政策规定：,房地产企业所得税主要政策介绍,58,允许扣除的凭证,扣除凭证种类,内部自制凭证：工资发放表，固定资产折旧计算表等,外部凭证,发票非税收入缴款书（2006年7月1日起替代行政事业性收费收据青收费（2006）5号）专用收据（工会经费收据，捐赠收据，法院诉讼费执行费收据，银行利

39、息票据等）军票（财政部监制的中国人民解放军有偿服务专用票据可以作为企业所得税税前扣除凭据，详见2013汇算清缴若干业务问题解答第24问）法院判决书等,房地产企业所得税主要政策介绍,59,房地产企业所得税主要政策介绍,重大变化：2013年度所得税汇缴问题解答二十四、问：财政部监制的中国人民解放军有偿服务专用票据可否作为企业所得税税前扣除凭据？解答：根据企业所得税法第八条的规定，企业与部队有关单位实际发生真实业务，且与其取得收入有关的合理的支出，部队有关单位开具的由财政部监制套印“中央财政票据监制章”和“中国人民解放军票据监制章”的中国人民解放军有偿服务专用票据，可以作为税前扣除的凭据。,60,发

40、票注意点：,、土地出让金，应取得国土资源部门开具的“国有土地有偿使用收费专用收据”，与此相关的契税应取得“中华人民共和国契税完税证”；,、具有拆迁资格的房地产开发企业向搬迁个人支付的拆迁补偿费，可以凭与搬迁户签订的拆迁补偿协议和付款记录计入开发成本；,、委托有拆迁资格的单位进行拆迁的情况下，房地产开发企业向对方支付拆迁费用时应取得税务部门监制的“服务业发票”；,房地产企业所得税主要政策介绍,、按规定直接向行政事业单位支付相关费用时，应取得非税收入缴款书。如为经营性费用则应取得发票。,61,、向企业、事业单位支付勘察、设计、测绘、监理、验收、咨询等营利性费用时，应取得税务部门监制的“服务业发票”

41、；,、支付对象为个人的销售佣金，应以支付凭证（或支付清单）、相关合同和个人所得税的扣缴证明为合法的入账凭证；,、支付对象为企业的销售佣金，应取得税务部门监制的“服务业发票”，并且应通过银行转账方式支付,、支付对象为金融机构的利息支出，应取得金融机构开具的付息凭证；,、支付对象为非银行（包括个人）的利息支出，应取得税务部门监制的“服务业发票”。,发票注意点：,房地产企业所得税主要政策介绍,62,房地产企业所得税主要政策介绍,申报表填报,63,填表方法：,季度申报：企业本期取得的销售未完工开发产品收入额按照规定的计税毛利率计算的预计毛利额，季度预缴申报时填报在企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A

42、类）第4行“实际利润总额”。,国税函2008635号：实际利润额=按会计制度核算的利润总额+本期预计毛利额-以前年度待弥补亏损,所得税申报表填报讲解,64,所得税申报表填报讲解,填表方法：,符合条件的预售款按照税收规定分析计算允许扣除的业务招待费、广告宣传费,填入附表三第40行第4列。,年度申报:当年度取得的预售收入合计按照规定的预计毛利率计算预计毛利额填入附表三的第52行第3列。,65,例：某房地产企业，2008年开发A项目，取得预售收入3000万元按25%预售利润率确认预计利润750万元，发生期间费用200万元，其中发生业务招待费60万元，广告宣传费80万元；缴纳营业税金及附加165万元，

43、缴纳企业所得税107.5万元,所得税申报表填报讲解,预售收入3000万25%=750万,60万 60%=36万3000万 5=15万,广告宣传费扣除限额3000 15%=450万,销售税金及附加3000 5.5%=165万,260=15+80+165业务招待费15万广告宣传费80万销售税金及附加165万,66,所得税申报表填报讲解,填表方法：完工后年度将预售收入转为销售收入，按照本期转回的已按税收规定征税的预售收入乘以规定的预计毛利率填入附表三第52行第4列。同时，要注意结转为销售收入的预售款中包含的，已在以前年度作为三费计算基数计算扣除的业务招待费、广告宣传费部分是不得扣除的，应通过附表三第

44、40行第3列纳税调增，避免将预售收入重复纳入基数重复计算扣除三费。,67,所得税申报表填报讲解,广告宣传费扣除限额7000 15%=1050万08年已扣除广告宣传费80万元应纳税调增,例：2009年1、2季度实现预售收入4000万元7月份A项目开发产品完工，当年全部完工销售收入7000万元（假设取得的预售收入已全部结转完工销售收入）配比计算的销售成本3500万元，销售税金及附加385万元期间费用800万元，其中业务招待费100万，广告宣传费600万元,预售收入4000万15%=600万,100万 60%=60万7000万5=35万08年已扣除招待费15万需纳税调增,已实际缴纳税款的预售收入计算的预计利润3000 25%+4000 15%=1350万,260=15+80+165业务招待费15万广告宣传费80万销售税金及附加165万,销售税金及附加7000 5.5%=385万08年已扣除税金及附加165万应纳税调增,谢谢！请多指教！,