唐山恒正地产城市公园创意产业园项目定位及产品建议.ppt

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1、庄 路,兴 路,思路框架,客户目标,项目背景,项目界定结构分析,项目假设发展方向,成功案例借鉴,项目整体定位与发展战略,项目背景,市场判断,机会与问题,整体定位,主要的研究内容,产品规划设计建议,项目价值体系,产品要点,提出各种假设,本阶段工作重点,项目解析,区域发展,今天一次理想的探索和实现,城市 公园文化创意产业园概念定位 体验式品牌购物风情街区做和想 享受新公园的地方To doing something&To thinking something,引言当一座城市的历史被改写，总是有一张象征时代意义的城市名片，来代表这座城市正在经历的文明变迁。1877 城市，“中国近代工业的摇篮”，矿产资

2、源的沃土2010 公园，体验式购物风情街区，享受新城市公园的地方,目 录,项目本体条件解析项目发展背景分析成功案例借鉴项目整体定位与发展策略项目价值体系产品设计优化建议,区位价值地块价值项目发展目标项目属性界定,区位价值。,城市公园环境价值：城市中央公园、快速发展中的生态新城，难以复制的水化率。,项目位于某某市负氧离子浓度最高，最生态宜居的城市中央公园城市公园 生态风景区内，也是某某市城市结构中最稀缺的资源核心；城市公园公园400公顷绿化面积，30万株植树，20万平方米栽植草坪，以及 令人惊喜的水化率和负氧离子浓度已成为珍稀的城市绿肺。某某市南部采煤沉降区生态建设工程2002年获得“中国人居环

3、境范例 奖”，2004年被联合国授予“迪拜国际改善居住环境最佳范例奖”。,城市公园生态城规划91平方公里，功能定位于以塌陷区生态修复、工 业文明、抗震精神、现代艺术与文化创意为主要特色，以政务、休闲、运动、观光为主要功能的城市型综合功能区；城市公园生态城将以政务中心建设为带动、大规模进行高品质办公、商务、居住开发，未来某某市市将形成一轴双中心的新格局南部中心,随城市公园区域功能规划的确定，区域文化气质 迅速抬升；目前在建设的休闲类配套设施紫天鹅庄、温泉酒店、温泉山庄、农家乐、茶博园、国 际美食城、老某某市风情小镇等；目前在建设的文化类配套设施陶瓷展览 研发院、书画院、博物院、影视城、钢铁研 发

4、中心、工业设计中心、艺术创意中心等；目前在建设的专业类配套设施汽车4S园、五金城、灯具城、石材城、家居城等；,城市公园紫天鹅庄扩建工程,美食城,风情小镇,区域配套价值：高端休闲度假资源汇集的城市休闲格局已然形成,道路规划:城市公园生态城道路规划促进与老城区、外环高速路的联系，现有的路网通达性明显增强！,城市快速路城市主干道城市次干道环湖路城市支路滨湖主干路,城市主干道、次干道、滨湖主干道直接连接本案，通达性极好；西面迎宾大道已经开通，建设南路延伸段经过项目北边界与“五金之路”复兴路相交。恒正项目作为链接唐港高速和城市公园的桥头堡，是进入城市公园的第一门户。,本案,建设南路,目 录,项目本体条件

5、解析项目发展背景分析成功案例借鉴项目整体定位与发展策略项目价值体系产品设计优化建议,区位价值地块价值项目发展目标项目属性界定,地块价值。,聚首文化创意产业园，与生俱来的深厚文化底蕴。城市公园生态核心一线资源+环城河+断裂带景观长廊，交通便利快捷，天然风情商业。,恒正项目新建一期占地约10亩，容积率1.53，建筑面积1.04万平方 米。一期已经动工建设。恒正项目拟建二期占地约22亩，容积率1.53，建筑面积2.2万平米。目前处于整体规划定位阶段。恒正项目的整体造型，在城市公园优美的环境映衬下形成了独特和精致 的建筑风格。一期和二期设计风格的无缝链接，给项目带来最大的 附加值。,恒正项目新建一期占

6、地约10亩，容积率1.53，建筑面积1.04万 平方米。一期已经动工建设。恒正项目拟建二期占地约22亩，容积率1.53，建筑面积2.2万平方米。目前处于整体规划定位阶段。恒正项目的整体造型，在城市公园优美的环境映衬下形成了独特和精致的建 筑风格。一期和二期设计风格的无缝链接，给项目带来最大的附加值。地块进入性：项目目前由岳各庄路进入地块，本体北侧和东侧与岳各庄 路和唐柏路相连，南侧有规划道路与唐柏路相连。地块制约性：受东侧的收容所和不规则地形、地震断裂带影响,岳 各 庄 路,唐 柏 路,新 建,拟 建,用地布局及容积率、限高等指标决定商业“街区”的项目属性：,休闲美食商圈,文化创意商圈,1、本

7、项目所在位置唯一且 稀缺，交通便利；2、依托文化创意园深厚文 化底蕴；3、本项目作为区域内链接 城市公园的中高端街区，必 将引领周边商业。,专业市场商圈,地块商业价值：位于城市公园门户，三圈核心；文化支撑，中高端街区引领周边商业,目 录,项目本体条件解析项目发展背景分析成功案例借鉴项目整体定位与发展策略项目价值体系产品设计优化建议,区位价值地块价值项目发展目标项目属性界定,项目发展目标。,本项目发展目标,之于城市公园：体验式主题街区，与城市公园商圈互补共赢,之于企业：跨行业品牌经营，创造新的价值增长点,之于市场：天生丽质的特色项目，某某市风情商业新名片,目 录,项目本体条件解析项目发展背景分析

8、成功案例借鉴项目整体定位与发展策略项目价值体系产品设计优化建议,区位价值地块价值项目发展目标项目属性界定,项目属性界定。,关键词：,1、介于城市公园生态城快速发展阶段,3、中小规模商业街区,2、区位资源不可复制,目 录,项目本体条件解析项目发展背景分析成功案例借鉴项目整体定位与发展策略项目价值体系产品设计优化建议,某某市城市规划发展分析某某市宏观经济消费分析某某市商业市场研究分析,某某市城市规划发展分析。,城市定位：以能源原材料和基础工业为主的国家级新型工业 基地；环渤海地区重要的经济中心城市和京津冀国 际港口城市；新型生态宜居城市。城市职能：中心城区京津冀重要的生活居住和产业服务 中心，全市

9、政治、经济、科技、教育、文化中心。某某市未来将重点建设空港新城、凤凰新城、城市公园 生态城及曹妃甸新城，这其中，城市公园生态城和曹 妃甸生态城是重中之重，我们称之为“发动机”。城市公园生态城规划91平方公里，将成为某某市新 的政务中心和城市休闲中心。,在新一轮某某市城市规划中，城市公园生态城将成为某某市新的政务中心和城市休闲中心,城市公园生态城的规划推动区域发展，吸引了大量的投资商和知名企业进入城市公园，带动整个区域人口、消费增长。,绿城,新华联,行政中心,正和恒基,众多一线城市开发商已签约进驻：绿城地产、新加坡仁恒集团、北京新华联、正和恒基；有意向开发还有万科地产。这些一线开发商的进入将推动

10、该区域整体品质的提升，带动区域发展。其他如红星美凯龙、开滦集团、某某市城投温商集团、庞大汽贸等专业知名企业。,拆迁用地,低密度用地,集约化用地,儿童游乐场,新加坡和美-仁恒集团,沈阳“世园会”开幕的第一周，就取得了极大的成功。沈阳“世博园”共接待国内外游客176万人次，最多的一天达到34万人，平均达到 25.1万人 世园会结束后它对沈阳经济社会的促进作用已经显现。为沈阳城市未来发展带来了巨大的乘数效应，对全市旅游、信息、现代传媒和中介服务等第三产业的发展也起到了前所未有的拉动作用。沈阳世园会的举办使棋盘山地区的土地价格升值了五倍，拉动G D P增长100亿元以上，沈阳城市建设水平提前了五到十年

11、。,在某某市举办世界园艺博览会将会有力地推动环渤海地区的快速发展、促进世界各地更加深入地了解中国未来的发展战略、全面感知中国第三增长极强劲的发展态势。申办2013年中国第八届花卉博览会和2016年世界园艺博览会的过程，必将对某某市经济社会发展起到推动作用。,2016年城市公园大事纪某某市国际园艺博览会的举办，将给城市带来巨大经济效益和影响力。选址城市公园的乘数效应，对城市公园生态新城的影响更是直接和显性！,目 录,项目本体条件解析项目发展背景分析成功案例借鉴项目整体定位与发展策略项目价值体系产品规划设计建议,某某市城市规划发展分析某某市宏观经济消费分析某某市商业市场研究分析,某某市宏观经济消费

12、分析。,京唐城际铁路：2009.8开工，2011年完工，全程38分钟京津城际铁路：全程30分钟京张城际铁路：2009.8开工，2012年通车，全程1小时京承城际铁路：列入远期，规划2020年前建 成，全程1小时京石城际铁路：2012年建成，全程1小时,某某市、廊坊、张家口、保定、沧州等城市发挥各自的工业优势，接纳核心区的部分产业转移，以发展重工业、加工工业及部分轻型工业为主，其他产业为辅，成为首都圈内提供工业经济基础和接受产业转移的工业扩散区。保定、承德、秦皇岛充分利用丰富的旅游资源优势，与北京共同形成首都圈的旅游文化区。该区以发展旅游业、文化产业、轻型工业为主。,2004年以后三省市主要行业

13、区位商（专门化率）变动趋势,城市影响力评价:某某市已经成为环渤海地区除北京、天津以外的经济发展领头羊,2003-2009年某某市GDP及增长率,某某市市整体经济保持平稳增长趋势，尤其在2006年以前，连续四年保持加速增长，至06年出现增速减缓，且07年整体GDP增速有所回升情况下，人均GDP增速保持下降趋势，说明城市经济发展速度落后于城市化进程，城市扩张速度较快。,某某市近些年来经济保持高速增长，指标位居全国领先水平，2009年人均GDP达7000美元，消费能力大大增强。,在人均可支配收入与消费性支出方面:某某市保持较高增长,消费结构升级,敢于消费,某某市人均可支配收入与消费性支出均位于第三的

14、位置，仅次于北京和天津。某某市的人均可支配收入稳步提升，08年达到16382元，从05年后，增速一直保持在15%以上。人均消费性支出在经历了05、06年的快速增长后，增长速度有所放缓。居民消费更加理性，消费结构升级明显，以汽车、住宅、通讯、餐饮为主的消费热点已经形成，目前某某市市私家车保有量超过38万辆，其中进口车已经超过1.2万辆。,强劲增长的消费力主要表现在：休闲娱乐类成为新的消费热点，汽车、服装、珠宝等消费支出增幅明显,消费品市场保持强劲增长。全年实现社会消费品零售总额810亿元，比上年增长24.8%。在限额以上批发零售企业销售额中，食品饮料烟酒类增长21.9%，服装鞋帽针纺织品类增长3

15、8.5%，汽车类增长46.9%，家用电器和音像器材类增长18.5%，体育娱乐用品类增长60.8%，金银珠宝类增长31.3%。,未来3-5年，城市公园生态城核心区住宅总供应量681万平米，城市公园新城仅住宅人口将会增加约23万，休闲在城市公园，消费在城市公园。,根据城市公园区域土地的认领情况将城市公园区域土地 分为9块；1，2，4，5，6，7都有部分地块在沿湖限高 区，是可能出现低密住宅的区域。,某某市的不断扩张的城市化进程，吸引更多外县的中高端人群进城休闲和消费。,北部的迁安、迁西、及附近的遵化、丰润、古冶等依托矿业、能源产业成为某某市目前最为发达的外县地区 由“五区十县”到“六区八县”，城市

16、化加速过程中，对外县的吸纳作用增强；吸引更多的外县中高端人群进城消费。,迁安、迁西：矿产资源丰富，如金矿、煤矿、铁矿，大量能源类私企；古冶、丰润、遵化、滦县：依托迁安、迁西资源，冶金、运输等上下游产业发达；乐亭：有一定的旅游资源，李大钊故乡，基础教育相对较好，某某市政府及事业单位有相当比例的乐亭人；唐海：依托曹妃甸港，服务业有所提升；滦南、玉田：相对贫穷；,目 录,项目本体条件解析项目发展背景分析成功案例借鉴项目整体定位与发展策略项目价值体系产品设计优化建议,某某市城市规划发展分析某某市宏观经济消费分析某某市商业销售市场分析,某某市商业销售市场分析一（现有商业）,商圈分析,商圈分布,远洋城商圈

17、,北新道商圈,新华道商圈,城市公园新商圈,某某市主要商圈分布在路北区和路南区市级商圈：1.新华道商圈 2.北新道商圈 3.远洋城商圈专业市场：4.新天地商圈新型商圈：5.凤凰新城商圈 6.城市公园新商圈,某某市新华道商圈形成时间较久，地位稳固 其他商圈多为在35年逐渐形成的新商圈 商业物业形态均以百货店为主，业态较为 单一，市场竞争激烈,新天地商圈,城市公园新商圈随着城市公园新城快速发展脱颖而出，主打旅游休闲美食。,老商圈商业表现：体量大总价高，业态单一，竞争激烈,价格汇总,商业销售价格,在商业投资上，某某市民间历来具有传统，羊群效应且购买力旺盛,某某市历来有民间投资传统，特别是对商铺物业情有

18、独钟，各开发商在产品开发上也基本采取小单位的出售形式。2008年下半年爆发的金融危机使得通货膨胀的风险进一步加剧，财富人群更倾向于购买资产保值增值能力更强的商用物业和稀缺的别墅、城市公寓产品。另一方面，金融市场的失败经历使得大部分经验不足的投资者更倾向于选择熟悉、稳妥的投资方向，即商业地产；从目前市场来看，对优质商业地产的旺盛需求仍将持续一段时间。区位优势明显、总价较低的商铺物业前景看好。,“某某市人对商铺投资认可度极高，新华1号一共30多套商业，前期登记的有300多组意向客户；但大部分客户的意向为80100平米，总价200万以下的小面积商铺。”新华1号 原策划经理 任先生,某某市购买力,某某

19、市人投资房地产的热情成就了华北地区诸多城市的高端住宅、别墅及商业开发。SOHO中国的各项目中持续活跃着某某市投资客的身影，从建外SOHO到三里屯SOHO，千万元以上的大单实属平常。,“我之前看了新华贸也交了诚意金，不过人太多没有买到；现在的商业售价太高了，买商铺都要到150，200万以上了，购买压力太大了。觉得投资商铺前景很好，某某市消费力高，只要开发商对商场的规划品牌把控好，我认为投资商铺是总价适中，回报率较高、风险低的投资项目。”某投资客户,对于商业投资，更倾向于区位较好、总价适中、回报率较高、风险较低，保值性和增值性强的商业物业。,50%客户投资地产为升级居住，重点考虑别墅、大面积舒适型

20、产品，景观环境和交通的便捷性很重要，该部分客户主要为企业业主。50%客户明确表示投资地产主要考虑商铺，非常关注投资回报率，该部分客户主要为企业、事业单位高管，政府人士；1位客户表示已经在投资写字楼，部分客户表示没有研究过写字楼市场，认为凭经验判断可以投资，具体情况还需再了解；,客户语录：,如果再买房子，会买大面积舒适型住宅、别墅。市区已经有房子了，很多越来越挤。会考虑在城市公园附近景色优美，交通又非常方便。某物流董事长 冯总,像底商、loft还有街铺我都有投资，我们的商铺投资回报率是比较高的，LOFT肯定没有商铺那么高，但是我觉得这个产品客户认可度高，是某某市的一个朝阳产品。某百货集团总经理

21、范总,我的首选是商铺，获利不错，基本能在15%净回报；写字楼应该也不错，但是我对这个不是非常了解；住宅的行情我不看好，住宅投资好的时代已经过了。政府公务员马先生,对于商业投资的区域，倾向于具有稳定回报率的老城区和迅速发展极具潜力的新城区,投资地产的受访人对区域选择观点如下：,30%客户投资商业会选择在城市的主要商圈和新华道与建设路的主干道。表示投资回报率会非常稳定。60%客户表示投资商业，选择区域的未来发展很重要。城市发展速度快，新型的商圈形成，新的商业企业和商业产业进驻必将会吸引消费者。选择在规划新城中投资，初期的投资成本会比成熟商圈低但未来的回报率会非常乐观。10%的客户表示不会在新城区进

22、行商业投资，商业投资需要一定的市场培育期，风险较大，现人气不足商圈氛围不浓等很多因素存在不确定性。因此不会投资。,商业投资敏感点：,多数客户认可商业投资是稳定、安全的投资渠道，并热衷参与；,大多数客户看重城市公园生态城未来发展规划；,商业投资客户关注点：投资回报率、地段、人流量、主力店未来发展；,现售商业项目中销售面积约在100500，总价在2001400万之间。零售面积大、总价高。更多客户对于总价低、独立产权、未来增值性好 的商业街铺需求强烈。,某某市商业销售市场分析二：周边商业,项目所在的城市公园商圈正处于启动期，规划总量较大，业态为旅游美食、汽车文化、五金灯具等为主,城市公园生态城目前仍

23、处于启动阶段，区域内人气不足，配套设施尚在建设阶段，未形成大规模商业氛围。现有人群日常消费主要通过南新道沿线及复兴路沿线的商业，而大宗百货消费仍然要依赖于唐百商圈和小山商圈。,本案,小山辐射区域,唐百辐射区域,项目周边主要商业供应，主要为两大休闲MALL+一条改造复兴路+专业市场,本案,1,2,4,3,5,项目周边商业规划总量较大，但业态差异明显。而且除五金城外，其他项目以自持物业为主。,本案,1,2,4,3,5,目前在本项目周边已规划或在建的商业供应量约为40万平米，其中大体量项目2个，业态主要以休闲娱乐、餐饮住宿、文化创意、专业市场配套为主。预计在未来35年进入市场，预计消费人口超过10万

24、，消费人群主要来自于主城居民、城市公园旅游、经商业主、美食汽车消费人群等中高端客户。,文化创意园所持商业：,项目计划总投资6.5亿元，总建筑面积17万平方米。将按照一级开发的模式，由路南区城市建设投资有限公司开发建设，着力打造“三大中心”：一是陶瓷文化创意中心。结合某某市陶瓷文化，在园区内建设集设计、研发、展示、鉴赏于一体的陶瓷文化创意中心，提升某某市传统陶瓷资产也档次和水平。二是画家创意展示中心。与陶瓷文化创意中心相呼应，高标准建设书画家村，把名家、名画、名瓷结合起来，使其成为书画家创作、交流、展示、交易的理想场所 三是工业设计创意中心。传承某某市近代工业文明，吸引各类工业设计、研发企业入驻

25、园区，进行新产品新工艺设计，为传统工业上档升级提供智力支撑。据创意产业园工作人员所述，在面年全面完工后预计整个区域就业人数在3500-4500人左右。,文化创意园总部规划说明,本案,文化创意园总部分区说明,本案,陶瓷展览馆,城市公园博古院,长城电焊机研发基地,城市公园书画院,嘉禾汽车影视城,钢铁总部研发基地,隆达陶瓷艺术研究院,中陶实业陶瓷研发基地,金箔-艺术家园,工业创意研发总部,文化创意园总部竣工开业时间,总项目预计在明年2月份之前全部竣工完成，届时可实现3500-4500人的办公规模。,本案,2011年2月之前竣工完成,文化创意产业园内部商业供应,文化创意园商业供给总计48500，其中1

26、5500 为办公楼底部环绕商铺，9500 为沿唐栢路沿街商铺，1500+22000=23500 为本项目商业面积.,商铺供给量预计23500,商铺供给量预计15500,商业供给量预计9500,周边人群消费结构分析：未来2年，白领和私营业主等中高端人群稳定，旅游和经商的流动人口越来越多。主要人群结构为中高端消费人群，潜在消费类型为：中高端购物、商务休闲旅馆、特色餐饮。,2，文化创意园：艺术创作、私营业主。主要消费类型：中高端购物、餐饮、商务休闲,3，汽车4s园：购车客户、4s从业者。主要消费类型：中端购物、餐饮；,4，专业市场：各地私营业主，流动经商人口。主要消费类型：餐饮、商务休闲、旅馆,1，

27、城市公园旅游：全国各地人群，年轻白领。主要消费类型：旅游购物、餐饮、旅馆,5，软件园：年轻IT白领。主要消费类型：中高端购物、餐饮、商务休闲,周边商业市场小结：,1，本项目的商业街区不具备成为休闲美食和专业市场中心的可行性。,3，未来2-3年，本项目周边存有巨大的中高端消费力量。,2，本项目特性：唯一全部可售、主题街区、规模小短平快，具有爆发力。,4，周边中高端消费的购物、休闲、高端商务产品稀缺。,恒正项目商业发展研判：极强的增量市场属性将会带来更多的商业发展机会！,1、某某市消费力越来越高，但中高端购物消费向京津外流；,3、低总价产品缺失，独立产权可分割街铺受认可；,2、城市公园大发展带来的

28、商业街区发展大机遇；,4、专属中高端的购物、休闲、商务类风情街区成为热点机会；,目 录,项目本体条件解析项目发展背景分析成功案例借鉴项目整体定位与发展策略项目价值体系产品设计优化建议,杭州湖滨国际名品街北京赛特奥莱南京沃阁恋馆,案例一杭州湖滨国际名品街。,案例选取的标准：,1、区位类同，周边风景优美；2、人流较大，商业街区；3、相同的容积率和建筑面积；4、类似的不规则地形和沿街展示长铺；,参考案例杭州湖滨国际名品街,位置：位于杭州市最繁华的商业及旅游休闲区-湖滨地区，临西湖，隔街与五星级杭州凯悦大酒店为伴。简介：由34家国际著名品牌专卖店围聚而成，主要经营国际品牌服饰、箱包、珠宝、手表、皮草、

29、家居、美容及中西式餐饮等，由世界著名品牌商直接经营或指导经营。其中包括中国地区第二家分店的法拉利，瑞士欧米茄手表，意大利顶级服饰乔治阿玛尼等等。特点：作为商业形式的一个独到创新，采用专卖店集聚的形式，有别于传统的柜台组合形式，有着统一的形象、宣传和推广，统一的物业管理，与其他自然形成的商业街区不同。通过品牌引领、产业集聚，合力推进当地服务业发展，进一步提升城市生活品质。,规模 2005年10月10日开街。总商业面积约18000平方米，专卖店单店面积从200多到1000多平方米不等。34家独立店铺。,杭州湖滨国际名品街-交通,经营现状 仅今年上半年，湖滨名品街整体营业额较去年同比增长了46.61

30、%，预计今年名品街的整体销售额将突破2.5亿元。400左右的商铺年租金不低于120万，名品街已处于满员状态，无地容纳新品牌，但目前还有好几家一线品牌正排队等待入驻。,最大化消费休闲人群的人流互动空间，交通动线清晰,杭州湖滨国际名品街-建筑,通过文化主题的运营承载体设计，提升商业价值，同时赋予街区“生命力”,为了融入整个西湖的周边环境，中国风文化元素的渗透，随处可见，增添了建筑的大气与神秘感通过建筑形态、街区商业形态的布局来进行展示，为精英思想的传播、前卫艺术的推广以及具有独创精神的活动提供值得期待的上佳场所,杭州湖滨国际名品街-业态,功能分布合理,街区业态实现最大化功能互补，让过往人流实现逗留

31、时间最大化,品牌服饰、箱包、珠宝3类消耗品为主，比重约占60%。占比重约30%为各类餐饮业，如茶吧、咖啡吧、酒吧老字号等，选择以西餐为主的餐饮业，一方面西餐厅油烟少，厨房、操作间需求面积较中餐厅小，更适合名品街中的店面设计，且有利于保持名品街环境美观 最后余下的10%的建筑多被用于临时私人画廊、小型艺术展示等，融合购物、饮食、休闲于一体的同时也为湖滨景致平添了一抹亮色。,杭州湖滨国际名品街-环境,通过环境营造，让主题街区成为城市风景的一部分，旅游业的一个卖点，充分的利用建筑小品装点街区空间。,名品街的设计不是简单的景观塑造和商业开发，而是一个全新品牌的塑造。尽管地块较小,但通过设计极力营造出了

32、小桥流水的气氛，甚至带有了苏州园林的韵味，且在内部滨水岸线旁巧妙利用了驳岸石块、下行阶梯等为游人设置了许多休息处所。各色铺地的运用也显示出了设计师对于细节的把握，青石条、碎石、裂纹砖等不同材质的铺地于不经意间便完成了内外空间的自然过渡，也更加丰富了内部空间的景观效果。,案例一借鉴点：,案例二北京赛特奥莱。,案例选取的标准：,1，位于市郊，需要开车但快捷便利；2，中高端人群目的性购物消费；3，风情街区，非主流购物体验；4，建筑风格统一，主力店+大广场,项目定位：名品折扣购物中心所在位置：位于别墅密集的朝阳区香江北路建筑风格：纯欧美式outlet,以欧美小镇建筑风格，美式 奥莱商业街。建筑形式：各

33、商铺之间紧密相联，形成一个集购物、文 化、娱乐、休闲的超完备的商业空间。品牌种类：国际精品、运动休闲、时尚女装、绅士男装、皮具、皮鞋与配饰、家具内衣、美食天地,参考案例北京赛特奥莱市郊名品折扣店,项目简介：作为最早引入国际名品的高端百货，赛特凭借17年资深的高端品牌市场运作经验，以及无可取代的强大品牌号召力，为拥有杰出品位的消费者打造出一个时尚购物天地。全新开幕的赛特奥莱，则在与精品店无差异的品牌氛围中，令消费者畅享超低惊喜折扣，真正体验到“大品牌，小价钱，平价享受高品质奢华生活”的十分满足感。,北京赛特奥莱-交通,远离市区喧闹且交通便利，市区的商业区有着鲜明的差别,从市中心约25分钟车程；从

34、机场约15分钟车程方便舒适的氛围远离市区，交通方便，功能齐全，休闲购物一体化充分利用周边优越的自然环境，旨在建成一个可以购买世界名品的花园小镇。辐射周边形成休闲度假体系和高品质居住体系等核心功能于一体、辐射华北地区的大型综合现代服务产业项目,借于地理位置的优越，吸引周边高端购物人群，在同等商圈消费场所拥有绝对优势，北京人历来相信上风上水，在北边居住的人购买能力都是相对高的,北京赛特奥莱-建筑,独特建筑风格形成独特商业集群，成为城市中一道有别于其他购物场所的欧美购物小镇,通过建筑表现力营造一个纯正美式小镇商街气氛，打破购物于休闲边界的开放空间小镇风格的购物广场，辅之于瀑布、河道、喷泉等景观，让从

35、市区远道而来的人们眼前一亮购物环境的颠覆带来的是独树一帜的享受型购物情绪,赛特奥莱每年吸引近百万游客到此购物，年营业额将超过二十亿元，并解决8000-10000万人的就业问题,北京赛特奥莱-业态,功能明显，业态分明，独特的品牌效应，吸引特立的消费群体,品牌折扣的效应足以吸引中高端消费人群，以此形成稳固的消费群体业态的稀缺性足以吸引整个地块区域的消费人群随之而动,到如今对国际名品的一呼百应，短短几年赛特奥莱已成为奢侈品圈一支不可小觑的力量。今年以来贵宾积分排名首位的客人，其累计消费额已达250余万元。,北京赛特奥莱-配套服务,商业广场不但需要良好的商业规划，更需要较强的配套服务能力，以保证项目的

36、持续发展,惬意、舒适的免费游览电瓶车 停车场大，奥特莱斯主要针对有车一族，就需要很大的停车场 中国首家允许宠物进入的商场,案例二借鉴点：,案例三南京沃阁恋馆。,案例选取的标准：,1，位于市郊，需要开车但快捷便利；2，汽车主题，强调特色酒店体验；3，强调私密、高端、商务精品；4，与周边商务互补，与项目本身互动,参考案例南京沃阁恋馆,交通：距离 南京火车站60公里；距离南京禄口国际机场15公里；距离新街口55公里。地址：南京江宁区隐龙路9号 简介：沃阁恋馆，一座来自台湾的纯正汽车旅馆。历时3年筹备，耗资3000万元，仅打造6大馆28种主题的47间奢华套房，现已落户江宁开发区翠屏山风景区与牛首山森林

37、公园的环抱之中。专为独具品位的都市男女，全情营造无以伦比的超浪漫、极奢华的约会场所。面积近4500收费标准：,经营现状 自08年开业以来，备受广大消费者喜爱，现已成为南京高级商务应酬、恋人休憩放松、家庭度假的理想场所。入住需提前预约。,南京沃阁恋馆-档次,五星级装修标准、超炫室内造景、双人SPA纳米牛奶按摩浴缸、37英寸LCD高清电视、KINGSIZE舒适大床、可调控光线组合根据各种品牌特色设计的客房风格客房内都为无间隔设计，让视觉达到极大延伸,南京沃阁恋馆-特色,旅馆不设接待大堂，只有一个类似停车场入口的登记处，前来投宿的客人不用下车 客人只需将车直接开进客房的专属车库，从车库直接进入房间

38、客人不受打扰，私密性和安全性是旅馆的特色,参考案例南京沃阁恋馆,参考案例南京沃阁恋馆,案例三借鉴点：,目 录,项目本体条件解析项目发展背景分析成功案例借鉴项目整体定位与发展策略项目价值体系 产品设计优化建议,客户定位产品定位项目形象定位项目发展策略,客户定位：,核心客户：热衷投资不动产，有一定经济基础的人群，多为 年轻的自主经营者、市区内企事业中层以上领导人士。财富水平：中高端财富阶层置业特征：见多识广，二次或者多次购买商业投资。对新鲜产业新城规划有一定的理解，有一定的投资经验和前瞻性。需求敏感点：投资回报率高,重要客户：餐饮、娱乐等品牌产业客户，具备很强支付能力的经营者。财富水平：中高端财富

39、阶层并有经营经验者置业特征：对他们而言，投资价值已经远远超出日常居住功能，更多是一种身份和档次的代表。需求敏感点：未来规划潜力大,边缘客户：其自身对商业需求不高，虽对项目感兴趣但承受价格水平有限的客户。财富水平：中低端财富阶层置业特征：具有投资商业梦想，但迫于经济实力有限，购买慎重，对于存在风险的项目望而止步需求敏感点：关注价格,目 录,项目本体条件解析项目发展背景分析成功案例借鉴项目整体定位与发展策略项目价值体系产品设计优化建议,客户定位产品定位项目形象定位项目发展策略,产品定位策略：,策略二：以利润最大化为原则，采用分割小商铺低总价独立产权出售。利用高端风情街区形象，刺激消费客户对于稀缺产

40、品强烈占有欲望,在满足广大投资客户需求同时，最大化挖掘利润。,策略一：利用主力店招商，如北京奥莱、沃阁恋馆、餐饮中高端品牌作为标杆，标定项目整体形象和影响力。并以大带小，配以休闲风情主题和特色商务精品，达到街区商业共赢。,产品定位取向：购物、品牌折扣、商务休闲、街区体验,目 录,项目本体条件解析项目发展背景分析成功案例借鉴项目整体定位与发展策略项目价值体系产品规划设计建议,客户定位产品定位项目形象定位项目发展策略,项目形象定位：,现代购物 时尚体验,引领某某市商业街区的最先进形态,主题街区标杆,项目商业街区形象的定位应以拉高项目整体形象，保持与城市公园生态城和所在区域文化产业园形象的一致性，通

41、过合理规划创造本区域乃至本市商业典范，其商业形象概括为：,引领主题时尚的风情商业街区,装饰精巧优雅，别具特色的餐厅、酒吧,繁华中心的幽静社交场所特色汽车旅馆,体验式购物风情街区,享受新城市公园的地方,街区整体定位：,You are where you live,体验生活，街区开始,远见Vision,品味Elegance,品质Quality,目 录,项目本体条件解析项目发展背景分析成功案例借鉴项目整体定位与发展策略项目价值体系产品设计优化建议,客户定位产品定位项目形象定位项目发展策略,采用分割小商铺，独立产权出售；,项目开发策略：近期利润目标,高单价，低总价适应于广大投资客户，尽快旺销，资金快速

42、回笼。,项目开发策略：长期利润目标,新型汽车旅馆入住项目，公司自持，实现长期利润；,引进汽车酒店型商业，位于项目内街道位置，既可以避免很多商业开发内街滞销和后期经营不善等弊端，又作为公司自持资产，实现长期利润目标，特色酒店还兼拉升项目档次。,主力店的以大带小，实现街区商业共赢，实现长期利润；,某某市综合商业街区市场处于初期阶段；城市公园区域发展初期阶段，情景街区和专业主题街区的稀缺资源价值体现处于初期阶段；,项目发展开发节奏：,影响项目长期利润目标尚需要输入条件（如富有某某市地标性的广场建设、周边配套附加值培育、城市公园成熟度、高端购物休闲方式认知等）进一步价值释放；,单纯的主题商业街区产品在

43、进入市场初期市场认知度低的情况下必然影响项目的去化速度和市场美誉度。项目运作初期的策略方向在于，顺利回笼资金打开局面，保证项目安全运行，产品策略层面需要现金流产品在前期开发保证项目成功运作。,项目招商策略：,1，重视主力店市场定位和业态定位,作为招商工作的指导性文件。争取在规划设计前完成主力店租赁工作，并按主力店的要求进行设计。（商圈分析市场定位业态定位主力店租赁规划设计建造）,2，按市场定位和业态定位确定初步主力店。通过各种信息途径掌握其选址要求。并将其设立成三层目标群，将不同业态要分开。,3，召开主力店招商恳谈会，征求他们对项目主力店合作的条件、可能性及建议，从而制定合理的招商条件和政策。

44、最好邀请当地政府领导和有影响的媒体参加。,4，视招商恳谈会的情况，重点对第一层目标群管理层进行充分的沟通，加快其投资决策步伐。并逐个向分层次的目标群介绍项目情况及合作条件，并高密度派专人跟进。,目 录,项目本体条件解析项目发展背景分析成功案例借鉴项目整体定位与发展策略项目价值体系产品设计优化建议,体验式购物风情街区价值体系KPI,购物风情主题鲜明的标志性景观体系,“一轴多巷”商业动线脉贯整个购物休闲街区,一系列购物文化为主线的主力体验店,一系列国际化的DIS区域识别系统,满足购物风情需求的villa产品价值,产品1.沿街风情街：2层联排，独立冠名，独立产权,产品2.OUTLETS街区：强调非传

45、统商业、特色购物体验、街区体验、主力店、品牌折扣,一条百米长特色风情沿街商业街,一个以休闲商务为主题 的汽车旅馆,产品3.汽车旅馆：强调稀缺、私密、高端、商务精品,街区的标志性建筑：入口广场摩天轮和钟楼,“一轴多巷”商业动线脉贯整个购物休闲街区,街区的标志性建筑：入口广场摩天轮和钟楼,入口广场：,体验式购物风情街区价值体系KPI,购物风情主题鲜明的标志性景观体系,“一轴多巷”商业动线脉贯整个购物休闲街区,一系列购物文化为主线的主力体验店,一系列国际化的DIS区域识别系统,满足购物风情需求的villa产品价值,一条百米长特色风情沿街商业街,一个以休闲商务为主题 的汽车旅馆,街区的标志性建筑：入口

46、广场摩天轮和钟楼,产品1.沿街风情街：2层联排，独立冠名，独立产权,产品2.OUTLETS街区：强调非传统商业、特色购物体验、街区体验、主力店、品牌折扣,产品3.汽车旅馆：强调稀缺、私密、高端、商务精品,一条百米长特色风情沿街商业街,一系列购物文化为主线的主力体验店,体验式购物风情街区价值体系KPI,购物风情主题鲜明的标志性景观体系,“一轴多巷”商业动线脉贯整个购物休闲街区,一系列购物文化为主线的主力体验店,一系列国际化的DIS区域识别系统,满足购物风情需求的villa产品价值,一条百米长特色风情沿街商业街,一个以休闲商务为主题 的汽车旅馆,街区的标志性建筑：入口广场摩天轮和钟楼,产品1.沿街

47、风情街：2层联排，独立冠名，独立产权,产品2.OUTLETS街区：强调非传统商业、特色购物体验、街区体验、主力店、品牌折扣,产品3.汽车旅馆：强调稀缺、私密、高端、商务精品,一个以休闲商务为主题的汽车旅馆,体现休闲、商务、豪华特色,一系列国际化的DIS区域识别系统：国际化公共导视系统,通过细节体现品质感与国际化氛围,考虑因素：导示系统不但有引导、说明、指示的功能，同时也是环境布局的重要环节，以及营造风格、建立品质感的重要环节；体现项目在细节上的体贴入微，展示项目的品质感和国际化特征。,建议要点：采用多种语言标识；指位明确；采用国际统一图标；造型精致。,沿周边道路设置路旗，造场、项目认知的开始，

48、并起到引导作用。也可以集中放置广告盒子。,体验式购物风情街区价值体系KPI,购物风情主题鲜明的标志性景观体系,“一轴多巷”商业动线脉贯整个购物休闲街区,一系列购物文化为主线的主力体验店,一系列国际化的DIS区域识别系统,满足购物风情需求的villa产品价值,一条百米长特色风情沿街商业街,一个以休闲商务为主题 的汽车旅馆,街区的标志性建筑：入口广场摩天轮和钟楼,产品1.沿街风情街：2层联排，独立冠名，独立产权,产品2.OUTLETS街区：强调非传统商业、特色购物体验、街区体验、主力店、品牌折扣,产品3.汽车旅馆：强调稀缺、私密、高端、商务精品,产品层面关键词：高端街区产品价值的极致表达,沿街风情

49、街,一层层高5.4米，二层层高3.6米，内部空间弹性，提供购物休闲复合方式。,通过与内部奥莱的衔接形成丰富的购物动线，增加购物体验。,产品策略：“低密生态”+“二层风情联排”+“独立产权”+“独立冠名”的模式，建立复合多元、合理空间结构、非一般购物体验产品体系，树立街区高端形象。,OUTLETS街区,汽车旅馆,街区“形象长廊”，表达街区概念主题精神。,通过建筑表现力，提升商业价值，同时赋予街区“生命力”,商业上层的亲地院落生活/共享交流的低密度休闲意向,最大限度的增加玻璃面，体现视觉创新，实现室内外景观渗透,沿街商业引入几家样板咖啡厅、酒吧，其他商铺全部销售,临街商铺为独立复式街铺，并在整个临

50、街面上形成一些小广场空间，布置趣味小品，帮助强化街区意识；街区标识，形成现代感强的序列；沿街布置少量酒吧街、咖啡馆、小餐厅等，结合环境设计，形成主景观带；酒吧和景观带与会所形成开放休憩、娱乐空间。,店 店 店shop!shop!shop!,对不同功能的商业用途统一分区布置,统一街区主标识系统和发布形式,产品层面关键词：高端街区产品价值的极致表达,OUTLETS街区,大主力店，国际一级品牌折扣经营，以大带小，购物共荣。享受新城市公园，享受折扣快感。,产品策略：复合式内街围合，合理商业动线。强调某某市唯一特色购物体验、街区体验、主力店品牌折扣。深深融入建筑景观的度假式购物。,沿街风情街,汽车旅馆,