北京中原 唐山南湖高端别墅项目定位140p.ppt

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1、唐山南湖项目定位,北京中原投资顾问部,客群定位,价格定位,2,本次报告将根据地块、市场和需求基础等条件，对本案市场定位和产品规划方面给出建议,位于唐山南湖生态公园东，临南北主干道建设路。总用地400多亩，容积率1.0，总建筑面积约30万平米。（地块东侧有规划公园）,基本条件,项目报告,自身条件,区域条件,项目SWOT分析,市场定位,市场条件,需求要素,户型定位,建筑风格,其他建议,产品形态,商街建议,项目位置,地块,产品定位,整体定位,1,3,4,闹中取景，动静相宜，具备打造唐山顶级产品的先天条件，塌陷区、矿道有一定负面影响，但无损大局。,南湖国际高尔夫,地震遗址公园,铁路,建设南路,新华道,

2、南湖公园东门,休闲美食广场,万达广场,唐山百货大楼,唐山市政府,抗震纪念碑,三利国际购物中心,协和医院,南新道,唐山一中,商业中心区,城市中央公园,国际高尔夫球会,位置：动静相宜,距唐百1.8公里,距南湖东门200米,紧邻城市主干道建设路，距南新道800米,被南湖公园、地震遗址公园、高尔夫场三面包围,紧邻10万平米美食广场,5,地 块,建设南路,规划路,风井路,大学路,美食广场在建,地震遗址公园,待拆迁建筑,南湖公园,公园,四至：有利有弊,大区位条件有利下，四至条件一般，噪声污染是最大问题,西：建设路绿带仅20米,南：东南侧的铁路噪声,北：美食广场人群嘈杂,东：学校的噪声,5,注：东侧公园以建

3、筑为主，对景观帮助有限，但对销售预期有较大帮助,本案区域,景观资源,凤凰新城项目,繁华程度,规划条件,南湖公园超大湖景,1,2,3,容积率1.0,6,南湖西侧,远离成熟商业区,缺乏外部景观支持,临近南湖国际高尔夫紫天鹅庄园，地震遗址公园，环境感更强,商业配套休闲美食广场,主要区域比对：综合优势取胜,综合优势强烈，心理印象不足是主要问题。,南湖公园超大湖景,成熟商业中心的辐射范围内，并随万达广场进一步发展,有所改善，但成熟尚待时日,缺乏成熟商业,随香格里拉等进驻，商务商业有强烈预期,地质条件不良,与本案相似,高容积率，与本案无可比性,其它条件,4,塌陷区带来的负面心理影响,略强于本案,地质条件最

4、好，心理信任度高,更靠近水景，区域位置相似，但小环境略胜一筹。,7,拥有城市核心景观资源、高端商业中心辐射、顶级度假休闲区三大优势,1,南侧靠近铁路将产生噪音，可通过内部规划以合理的产品组合解决,2,区位条件优越，属于全市最高水平，具备打造唐山高端豪宅的必备条件,区域总结,8,景观环境不建议直接利用，开发主要依托大环境价值，微观环境需要自身塑造,开发借鉴,限高18米,1,湖面位于西侧,2,无法直接观景，对地块价值的提升主要在于环境的改善,四至均有一定问题,3,四周缺少成型绿地,4,直接利用的景观价值低，外围负面影响更强,2,9,Part 1,整体形势,10,在整体经济政策环境影响下，09年市场

5、形势变化巨大，上半年延续08年的冷淡，而下半年市场则出现爆发式成交，中心区（路南、路北、高新）商品住宅全年成交124万平米，较08年增长55%，08年积累的大量需求以及投资需求突然释放，令整体市场迅速膨胀,数据来源：唐山房产信息网,总体形势量能,市场火爆成交刺激之下，成交价格也节节高升，全年只有1月和4月均价同比出现下降，2月全年最高均价7190元/平米，同比增长100%，09年底较年初成交均价上涨54.37%,数据来源：唐山房产信息网,总体形势价格,数据来源：唐山房产信息网,成交面积区间对比，100-140平米的户型需求最大，成交占总量的36%，140平米以上占14%，二者占总成交的一半，由

6、此可见，当前改善需求较多。90-100平米户型成交比例占23%，常规户型需求也比较多。,总体形势户型,Part 2,竞争市场,14,独栋现状供应较少，只有乡居假日和鹭港共50套左右，意向认购占超过2/3，集中在凤凰新城及北郊。,类别墅供应主要是北郊的乡居假日，市区只有鹭港和凤凰世嘉后期供应不超过5万平米。,洋房供应项目稍多，但剩余量较小，剩余量基本在凤凰世嘉。,总供应量,南湖西侧地块规划容积率0.6，建设用地面积30.4万平米，将形成18.24万平米低密度住宅,南湖西侧和北侧规划用地容积率最低1.5或1.6，也将形成一定量类别墅和花园洋房产品，预计总量在55-70万平米,潜在市场,成规模的低密

7、度竞争主要集中在南湖西侧，繁华不及本案，景观条件较优越。,只有乡居假日将别墅组团划分，别墅、类别墅区相对独立、宁静，别墅社区感较强，而其他规划别墅项目由于规划条件限制无法单独划分别墅组团，导致别墅私密性较差,类别墅、花园洋房基本都混杂在高层或小高层建筑中间，独享空间体现不足,社区规划相对初级，交通动线、人车分流等人文设计细节不够,产品规划,户型面积,价格及成交,推盘量少，因此均能迅速成交，但品质一般，无法跳出与高层竞争，因此价格水平较低。,客群,较集中，以矿主、企业主、公务员、个体户为主。,市场总结,21,供应及潜在供应均较少，高端低密度产品供不应求并未改变,1,目前销售火爆，但预计随着南湖周

8、边项目推出，销售逐步回归,2,整体产品水平较低，有巨大的升级空间,3,现有产品竞争力较弱，对本案借鉴意义不强，项目开发应立足于升级与创新,户型面积较大，改善型为主，这一趋势进一步强化,4,3,22,Code of this report 23,万科霞光道5号,基本情况,表：基础数据,位置,建筑类型：联排别墅户型面积：250-500平方米建筑风格：英伦风格建筑层数：地上三层，地下一层；赠送地下车库，约80平米园林景观：整个社区的绿化由公共景观轴、城市绿带、组团绿化、宅旁绿化、精装小院五部分组成，以公共景观轴为轴线；道路铺装：整个社区道路系统实现无沥青化铺装，社区内车行路全部采用古 朴深色花岗岩及

9、统一的花岗岩道牙。,社区规划,万科霞光道5号,户型,350平方米户型格局,地下室平面图,一层平面图,二层平面图,三层平面图,万科霞光道5号户型面积在250-500平米之间，主力户型336平米；,万科霞光道5号,万科霞光道5号,景观环境,万科霞光道5号,细节处理,万科霞光道5号,建筑实景图,Code of this report 29,万科晶源,基本情况,表：基础数据,位置,建筑类型：联排别墅加叠拼别墅户型面积：150-200平方米建筑风格：英式田园风格其它规划：34000平方米规划生态公园，国际游艇俱乐部、水上旅游集散中心、佘山高尔夫、佘山索菲特大酒店、欢乐谷,社区规划,万科晶源,建筑细节,入

10、户玄关,联排面宽：7.4米,地下室,万科晶源,环境空间,绵延堆坡造型,社区入口：私家林荫大道,高低错落组团,全地库人车分流,万科晶源,社区效果图,万科晶源,Code of this report 34,社区实景图,万科晶源,户型,350平方米户型格局,地下室平面图,一层平面图,二层平面图,三层平面图,万科霞光道5号户型面积在250-500平米之间，主力户型336平米；,万科霞光道5号,4,36,37,调研方法：一对一深度访谈调查,高端样本数量：顶级客户5组,高端样本选取：北京，星河湾1组，北京公馆2组；唐山，天元中央上宅2组,中端样本数量：改善型客户20组，售楼员4组,中端样本选取：客户梧桐大

11、道8组、碧玉华府8组、万达广场1组，拦访3组；售楼员万达广场、碧玉华府、梧桐大道、鹭港各1组,调研方法,客户深访区位认知,38,位置认同度较高，对塌陷区有一定反应，但不强烈。,高端客群对区位要求较低，更看重产品，不介意多次购买。,“位置还不错，不过唐山这两年房子不少，关键要看你们修的怎么样。”,“那过去是塌陷区，路南又比路北差，不过这两年确实修的不错。”,中端客群对区域负面看法更高，主要考虑配套不足，塌陷区有一定影响，但可以弥补。,“跟凤凰新城比，不好说，都会看看。”,“你们那是有塌陷区这个事，不过现在的市场，只要房子可以，肯定能卖，顶多多加几根桩。”,“那块盖别墅，肯定疯抢。”,“南湖跟我们

12、这里特点不同，但也是重点发展的区域，价格应该跟凤凰新城差不多。”,销售员对区位前景普遍看好。,客户深访南湖东西两侧比较,39,目前看，顶级客户对南湖两侧地块认同度相似，中高端客户跟青睐本案。,高端客群更看重景观，本案临近市中心的位置不容易发挥，但湖西侧地块吸引力并未明显强于本案。,“确定西侧离水面近的话，倒是好一些，不过如果大家都隔条路，那就差不多。”,“别墅提外景有什么用，关键还是看自己怎么做。”,与其他地块比较，本案对顶级客群的吸引力不足之处，不在于位置与环境，在于容积率与品牌知名度。,“位置上到没什么，不过你们说容积率比人家高，密肯定不合适”,“景观好固然是一方面，但方便还是更重要。”,

13、顶级别墅与南湖西侧地块有足够的竞争力，但借助于靠近市中心的位置，普通住宅竞争力更强。品牌美誉度的不足是目前难以解决的障碍。,“万科知道啊，买过他们的房子”,客户深访面积配比,40,改善型三室居多，高端要求四室，面积普遍要求较大。,别墅以独栋、大面积为主。,“别墅还是要大，我认识有朋友，1000平米也买。”,“一般的房子，两三百平米也就够了，再大了太傻，没必要。”,洋房、多层面向改善型，面积适度升级即可。,“也就120130平米，再大买不起。”,“我们130160平米的洋房，卖的倒是不错，但有好多有购买力的客户嫌小。”,“高层一般120130平米的三室比较好卖”,销售员普遍反应现有面积偏小。,“

14、300平米的连排，很多客户觉得比较小。”,“别墅不用想那么多，鹭港别墅没卖就抢完了。”,从主流供应面积偏小看，市场容量仍有风险，仅建议适度升级。,客户深访户型细节,41,普遍以正南北向、南北通透，大开间为基础要求。,不愿意接受向东西偏斜、东西向、不通透等其它朝向。,对户型创新的要求并不明确，但乐于接受户型的创新，开发商在做户型设计时，可以尝试在若干空间进行突破，有可能成为项目的亮点。,总体认同平层，喜好错层跃层，但不是买房的主要考虑问题。,希望层高尽可能的高，33.1米是最低接受空间，最希望能够达到3.5米的水平。,希望保证客厅、主卧宽敞明亮，尽可能扩大开间。,对带装修普遍不看好。,对其它创新

15、缺乏概念。,客户能提出的户型要求比较常规，无明确的建设性意见。,客户深访户型改善建议,42,1、最好朝南能有两个主卧和客厅一起。,2、卫生间面积不足，最好能像酒店一样淋浴、盆浴分开。,3、衣帽间的面积最好大些，另外放鞋柜、杂物柜的地方不够。,4、装修后的开关、网线、电源都不很方便，尤其是次卧，其实像网线这些主要是孩子在用，大人反而用的少。,5、车库进口的装饰装修，其实平时开车，主要都是走地下车库，要明亮。,6、需要复合性空间或衍生空间，可以作为书房、也可以作为收藏或展示屋,常规户型对细节有一定要求，别墅仅要求面积、院落，无明确要求，需对照户型再看。,风格,43,好看就行，没特别的要求，也不怎么

16、懂。,典型客群一,1、吕先生，39岁，煤炭行业，富二代；三口之家，孩子就读于北京。,2、教育水平：硕士学历，具有较高的素养，追求高品质高品位住宅。,3、收入水平：年收入约4000万元。称对有长远价值的房产对会进行投资。,4、居住情况：现住星河湾，300平米。唐山拥有普通住宅一套。,常住北京的唐山顶级客户。,购买行为,常住北京，唐山购房仅为老家置产，偶尔招待朋友使用。,购买星河湾主要是因为“环境好，配套实用”。,会所配套不错，双语学校的配套也很合自己心意。,对本案的看法,认为“唐山没有好房子，根本没得选择”。,地块在唐山前景应该不错，具体买不买房将主要看具体产品。,大部分时间不在唐山，买了主要用

17、于招待朋友。,购买细节,1、产品形态：在唐山肯定买别墅，最好是独栋，是纯别墅社区。,2、面积需求：三四百平米就足够，毕竟平时不住。,3、细节要求：有独立院落，别墅院落最好能有装修，要不太麻烦。,4、风格要求：欧式的比较好，具体没什么意见，最好能看出档次。,5、配套要求：餐饮用的比较多，即使在星河湾也是如此，其它都是偶尔。,客户总结,在容积率、景观不足以与南湖西侧别墅项目竞争情况下，仍有必要保留一定的别墅面积，小独栋的设置足以形成产品差异化，并能针对性的向长期居住在北京的唐山顶级客户推售，在别墅体量有限的前提下，完全可以通过配套的完善与西侧别墅进行规避竞争。,通过访谈发现，在同等面积下，独栋较连

18、排接受程度明显更高，因此仍建议适当考虑合院、L型等方式，在缩小别墅总体量、单体面积的前提下，尽可能多的增加独体、类独体的比例。,典型客群二,1、安先生，40岁，能源行业，年收入为3000万元以上；四口之家，孩子11/9岁，就读于唐山。,2、教育水平：不详，大学本科以下。,3、收入水平：年收入约5000万元。自称买别墅自住。,4、居住情况：现居迁安，住房为普通住宅在天元购置800平米跃层一套。,常住唐山的唐山顶级客户。,购买行为,常住唐山，对天元目前停车等不满，若有别墅，必会购买。,对目前天元帝景深色玻璃、缺乏配套、车位等不满，升级意愿强烈。,在意档次感、舒适度，喜好大面积产品。,对本案的看法,

19、肯定会优先考虑纯别墅社区。,如果本案投资价值更高，也会考虑购买，为子女购买等。,常住可能性更大，但非常好的项目也会考虑购买。,购买细节,1、产品形态：在唐山肯定买别墅，最好是独栋，是纯别墅社区。,2、面积需求：六百平米，要求房屋多，考虑两个孩子和老人。另外如果还考虑小孩的游戏空间。,3、细节要求：有独立院落，针对目前天元的问题要有改善，会所和车位十分重要。,4、风格要求：高档、奢侈好。,5、配套要求：餐饮，会所，车库要够高，面积够大，越野车好停。,客户总结,居住在唐山本地的客户多为下县矿主，财大气粗，文化水平有限。本案地块对他们有强烈吸引力，不弱于南湖西侧，但是，非纯粹别墅社区是较大问题。因此

20、可考虑部分地块分割出独立别墅组团，将更有吸引力。,大面积独栋很难形成与周边低容积率产品的竞争优势，但若适当缩小面积，类似本地客群完全可能在购买纯别墅社区居住后，购入稍小面积产品投资或作为给子女使用的产品，形成市场空间。,典型客群三,1、刘女士，35岁，公务员，三口之家，孩子8岁，就读于唐山。,2、教育水平：大学本科。,3、收入水平：年收入10万元。,4、居住情况：现购入梧桐大道。,常住唐山的唐山中高端客户。,购买行为,更青睐本案位置。,目前项目都在凤凰新城，所以买的梧桐大道，家住市区，还是希望能在市区置业。,对本案的看法,垃圾场，但目前改造的不错，毕竟过去凤凰新城也很荒凉。,肯定多层比高层好，

21、但目前梧桐大道价格已经不低，不能高更多了。,户型面积像三居130平米就非常合适，再大就太贵了。,购买细节,1、产品形态：多层、洋房均有较大需求。,2、面积需求：130平米左右三室。,3、细节要求：无，主要看中户型功能。,4、风格要求：无。,5、配套要求：道路、餐饮、生活配套。,客户总结,多层的主流客群，无特殊要求，凭借位置取胜。,公务员、国有企业职员、银行员工等，升职后为跃层产品的主要需求者。,典型客群四,1、张先生，55岁，唐钢员工，孩子在唐钢工作。,2、教育水平：大学本科。,3、收入水平：年收入10万元。,4、居住情况：现居住天元帝景150平米。,常住唐山的唐山高端客户。,购买行为,更希望

22、在路北区置业，对区域并不认可，但也没有过多的负面印象。,在路北区潜在不可能有类别墅产品的前提下，是本案的准客户。,对本案的看法,可接受，但对地震区不太喜欢，不知道将来配套怎样。,不一定要在别墅社区，觉得定位太高，不是他们这样的人住的。,挺喜欢跃层，觉得面积也买得起，但是小区环境一定要升级。,购买细节,1、产品形态：跃层（叠拼别墅）。,2、面积需求：180平米左右四室，子女常来，住着方便。,3、细节要求：无，主要看中户型功能，要求小区环境、车位等。,4、风格要求：无。,5、配套要求：道路、餐饮、生活配套。,客户总结,叠拼产品在客户心目中，更类似于洋房产品在面积升级后形成的自然选择。这部分客户主要

23、以40岁以上高级员工、高层公务员、少量小型企业主为主，更多满足自住功能，对面积的需求主要源于家庭结构的扩大。,5,60,Part 1,SWOT分析,61,SWOT分析,62,城市首席、顶级、兼顾中高端,S1.优质的环境资源S2.交通出行便捷S3.靠近城市高端商业中心S4.紧邻南湖最大商业配套,优劣比较,W1.教育配套缺乏绝对优势W2.限高18米，规划难度高W3.地质条件弱W4.地块形状不规整，增加规划布局难度,优势影响更强烈，定位应更多突出优势,生态、宜居、高品质,63,生态享受,O1.目前缺乏高端别墅项目O2.已有成熟高端休闲度假项目O3.搬迁已经启动，政策支持力度较大O4.政务中心搬入，引

24、入客群,机会威胁,T1.与南湖其他地块的直接竞争T2.多层产品缺乏特色,机会威胁平分秋色，综合考虑,繁华生活,64,兼具宁静与繁华的生态居所,提升高度、扩展客群、突出优势,市场定位,65,Part 2,客群定位,66,城市顶级富豪的消费（大独栋），小矿主、小企业主的冲动炫耀型消费（小独栋）。,客群定位,别墅客群,类别墅客群,洋房客群,多层客群,结合规划条件适度升级,高级公务员、大型国企银行高层、小企业主等构成的高端改善型消费。,中高级公务员、大型国企银行中高层、有一定积蓄家庭构成的中高端改善型消费。,一般改善型消费，年轻客群的冲动性消费。,67,68,核心客群特征顶级富豪,生活特征,时间不固定

25、，可能作为第一居所，可能仅满足资源占有,行为特征,高收入阶层，炫耀性强，但有一定自卑心理，希望进入更上圈层,性格特征,固执、决断、精明，对无法理解的新事物持怀疑态度,家庭特征,家庭结构复杂，对户室面积要求大，体现尊荣奢侈,置业目的,二次以上置业、升级改善、资源占有,品味特征,眼界宽广，对高端产品有自我理解，但更喜欢“看得见的奢华”,关注因素,看重产品形象，升值空间，关注社区人群圈层,炫耀性强，有眼界，有追求，但缺乏独到见解与准确表达,69,核心客群特征高端改善,生活特征,时间大体固定，作为第一居所，注重使用功能,行为特征,高收入阶层，追求面积，但相对低调，同层炫耀,性格特征,与大众心理相似，有

26、一定见解，但容易受引导,家庭特征,三口之家，或与父母同住,置业目的,二次以上置业、升级改善,品味特征,乐于接受新事物，但更崇尚经典,关注因素,看重地段、产品、升值空间,受产品、环境影响，但开始注重实用性,70,核心客群特征一般改善,生活特征,时间大体固定，作为第一居所，注重使用功能,行为特征,中高收入阶层，追求面积，同层炫耀,性格特征,虚荣、贪大求全，有一定情调追求,家庭特征,新婚或三口之家,置业目的,初次置业，购置婚房，适度改善,品味特征,乐于接受新事物，更容易冲动性消费,关注因素,看重地段、产品、功能,注重实用性，但有一定小资情调，对风情、景观有更大追求,客群总结,71,虚荣感强、炫耀性强

27、，价格承受的弹性更大,1,购买力强，对高端产品有一定鉴赏，但缺乏准确，更容易受供应引导,2,整体追求豪华、舒展、大气，更强调整体的美感，与小资情调截然不同,3,大气的豪华大盘形象，所有客群均能凭供应向上引导，户型面积适度放大,72,在气质上寻找客群的共同追求，产品上引导客户的审美品味，别墅产品相对独立。,开发借鉴,客群线长，档次分野大,1,顶级客群的形象一般,2,应更注重主流客群需求，顶级产品仅作为补充,有一定眼界和追求,3,缺乏清晰表达,4,不仅仅根据客群需求设计产品，更通过产品引导客群升级,73,客群定位,非纯别墅产品，对最顶级可群的吸引力弱,1,中端、中高端客群更容易受地块条件的吸引，其

28、中，一般改善 型是客群的主体，向上逐次递减,2,城市内中高端、顶级客源均比较充足，客群定位将主要依照项目自身特点寻找适合的客群,Part 3,形象定位,74,居田园，入城市；左手宁静，右手繁华,市场形象,宁静温馨的风情小镇,城市使人迷失了亲切感和尺度感，这就是人们从当初的地方迁走的原因。,75,他们可能文化不高，可能非常张扬，但即使为了炫耀，也开始尝试去追求内敛的，知性的，有着高尚品位和人文内涵的生活他们希望炫耀的不仅仅是财富追求，也有自身内涵修养的与品味的不断提高，是内外兼修的富有！,原来原来他能带给我们的远比我们想象的多原来他是那么“厚重”，原来真正的他是“低调的奢华”,气质补充,风格表现

29、,关键词1：知性、温馨、宁静、舒展,关键词3：唐山少见的，好看的,关键词2：京津最顶级的；或是京津最流行的,唐山客群对建筑风格并没有明确的偏好，只要求好看，符合主流审美，因此可以在某一风格的基础上进行概念、元素的融合,关键词4：全新的，非传承的，摆脱的,方向一：英伦风情,知性、优雅、异域风情、少见、京津的顶级别墅水准,防止过份单调，在英式不同时代间变化,意式、西班牙式，温馨、舒展，京津流行，唐山稀缺,方向一：地中海风情,园林景观,田园风情、水系贯穿，别墅部分利用高差建设台地、坡地,Part 4,产品组合与分布,81,82,容积率1.0，,1,地块形状不规则，地块价值差异,2,保证豪宅产品的同时

30、应尽可能增加销售面积追求更多利润,3,地块限制条件,地块最北端临风井路，对面即休闲美食广场，距离南湖公园大门相对最近，相对繁华热闹，有一定噪声，价值较高。,中间位置相对安静，地块形状方正，规划条件最好，环境最为舒适宁静，并且受外部条件干扰最小，价值最高。,临建设路与南侧大学路，同时受外部干扰最大，特别是南侧对面是旧矿厂区，虽已停产，但是对居住环境产生了较大的负面影响，价值一般。,西北受美食城噪声污染，东南为学校，噪声难以避免，距公园较远，东侧规划未定，价值较低，但配套便利成为优势。,靠近铁路是较大的问题，若改变规划路与西侧地块形成整体，则会提高利用价值，一是更利于规划布局，二是能够更大发挥北端

31、地块优势。,83,内部价值评判,1,2,3,4,5,规划方案：修改意见（北地块）,84,幼儿园紧邻别墅部分对品质影响较大且使用率偏低，能否移至地块东侧临路，尽可能的在规范计算符合市场需要。,连排别墅是可行的选择，但应尽量避免六连的出现，建议限制在四连排以内。,总体格局较好，细节建议修改,变形类的别墅是设计亮点，建议在后期设计中能尽可能多的增加类似L型，合院等类独栋产品，以尽可能多的提升项目品质，增加卖点。,三会所设计过多，该会所可考虑后期商业经营,规划方案：修改意见（中地块）,85,总体格局较好，细节建议修改,该处人流量较少，尤其东侧基本无人流进入，不建议设置商业街。,别墅与洋房的组合项目，仍

32、需考虑将洋房车辆引入地下，实行人车分流。,四层产品中平层与跃层的面积比建议在8：2，其中西侧临路，四单元等品质较低部分为洋房类产品。,尽量减少六连排设计，尝试增加类独栋产品。,增加该地块三层叠拚产品的比例,规划方案：修改意见（南地块）,86,建议部分规划作出调整,虽然西南部分较近广场景观，但景观较小且临路，不建议设计别墅产品。,为保证道路关系适当向东南倾斜可以接受，但不建议设计西南大角度倾斜产品。,不建议设计别墅产品，建议考虑该地块统一设计为四层以上，以腾出空间保证北侧品质。,地块东北角完全没有人流，不适合建设底商。,该会所可设于地下，地上部分成为景观,规划方案：修改意见（东南地块）,87,规

33、划无明显问题,88,各类业态面积建议,在本轮设计方案基础上合算面积，将洋房中跃层（叠拼）与平层面积作出分类,89,面积应适当放大以适应改善型需求，从市场表现看，大面积产品的不足是主要问题,户室以三室以上为主,各类产品的户型面积应有所分别，避免交叉形成相互竞争,独栋以450平米为主,连排别墅面积,户型面积建议,Part 5,户型细节,90,91,户型尺寸探讨,利用层数低的优势，尽可能压缩进深，是户型设计的基本要求，户型面积由小到大，功能逐次升级，大户型必备小户型亮点,92,户型细节探讨,层高：洋房多层2.9米，叠拼3.2米，别墅3.5米，局部57米,1,形式：平层，务必不可出现对结构有影响的错层

34、形式,2,拼合：全部一梯两户，三室与两室，三室与四室分别拼合,3,Part 6,商业建议,93,主题定位,高档欧式风情商街,与美食广场呼应，以婚庆、餐饮为主要功能,业态,利用别墅风情与南湖景观，打造婚庆主题,婚庆服务婚纱摄影,业态,与别墅会所互动，与美食广场呼应，打造高端餐饮主题,西餐茶艺红酒吧高档餐饮,Part 6,其它细节,97,98,交通规划全面人车分流,小区停车直接进入地下实现小区内零车辆干扰,交通组织,赠送附加值入户花园/屋顶露台,绿色生态健康的布置始终贯穿整个空间概念,产品细节洋房、叠拼,99,产品细节叠拼、连排,100,高门入户；双车位设计；半地下活动室；大面积储藏空间；双主卧；

35、顶层主卧配置露台；,联排产品强调细节，叠拼产品以独立入户与普通跃层有效区分,设定庭院精装标准，并提供个性化菜单可供业主选择。,定制私家庭院精装标准，并可根据业主需求提供个性化服务。,经业主选择确认后，严格遵照标准执行，对私家庭院进行统一打里。,一棵树，为您而栽！,产品细节独栋,定制设计，精装庭院,102,新风系统 废弃物生化处理技术 卫生间同层排水系统 静音处理系统,LOWE三层双中空玻璃,楼板隔音技术,外墙系统,废弃物生化处理技术,舒居技术的应用,103,价格粗判,多层：900010000元/平米,1,洋房：11000元/平米左右,2,叠拼：1100012000元/平米,3,联排：15000

36、17000元/平米,4,独栋：一户一价，可能达到20000元/平米,5,5,104,北京中原 2009年4月,项目简介,1,松江区位于上海西南部，历史悠久，景色怡人（佘山AAAA风景区）。但地处相对偏远，发展相对滞后。根据上海市政府关于上海市促进城镇发展试点意见综合考虑城镇的功能定位、历史文脉等因素，借鉴国外特色风貌城镇建设的经验，引进国内外不同城市和地区的建筑风格的要求，一城九镇很快确定了自己的风貌特色：安亭镇建成德国式小城；浦江镇以意大利式建筑为特色，结合美国城镇风格；高桥镇建成荷兰式现代化城镇，融入法国和澳大利亚风情；朱家角镇既凸现本土水乡古镇风貌，又有现代城镇的格调；奉城镇建成西班牙风

37、格小城；罗店、枫泾、周浦、堡镇建成欧美特色的小城，松江新城则建成英国风格的新城。,松江新城简介,为了加快松江新城建设速度，扩大新城建设现金流量，在市政府的支持、推动下，上海地产集团有限公司、上海中星集团有限公司、上海国际集团有限公司与松江区政府共同出资10亿元人民币，组建上海松江新城建设发展有限公司，对松江新城西区包括英式风貌区在内的7.36平方公里进行开发建设。目前，公司凭借着较强的资本实力和现代企业制度等优势，正高效、有序地展开全面开发。由松江新城建设发展有限公司负责实施开发的7.36平方公里区域，主要以高品质的低密度住宅为主，它将以原生态的绿化环境和异国建筑风格吸引人们入住，尤其是1平方

38、公里的英式风貌区，将充分展现英国的居住理念和市镇风情，从而向人们展示松江新城的独特魅力。,发展商简介,规划设计：英国阿特金斯国际有限公司 风貌特色：有取舍地移植了英国泰晤士河边小镇的规划理念和建筑风貌，打造具有居住、商业、生活、公建共存的模块。总用地：95.78万平方米 别墅建筑面积：15.48万平方米 公建面积：4.52万平方米；包括教堂、中小学、图书馆、综合超市、露天剧场等。绿化覆盖率：63 人均拥有绿色空间：600立方米以上 湖泊水面总面积：50万平方米,项目特点,项目指标,别墅风格,2,罗兰港,别墅风格,温莎半岛,诺丁汉绿洲,丽斯花园,连排风格,公寓风格,细节,3,结合会所,标志性建筑

39、,街铺结合,商业风格,各种风格的雕塑，营造文化氛围,小品,水岸的不同处理,水景,细节,文化,4,风情,商业互动,“无需跨过英吉利。”是此行人对小镇的评价。合理规划，大量且原汁原味的公建及商业及点滴细节营造出纯正的英格兰风情。照片只能部分重现，只有身入其中，才能体会。项目住宅部分的销售良好，但过大面积的商业至今无法良性运作，且大面积的公建配套赢利困难。开发商操作时应充分考虑此类开发模式的操作难度。,结语,附件,129,项目分布,较多采用高层和小高层的组合户型包括常见的一居/两居/三居,并以两居和三居为住户型面积以90-120平米较为集中客户群体以本地普通居民为主,销售速度较平稳路北/路南两个区域

40、个项目目前均价在6000-6500浮动,金色和园,131,高层,裙楼商业户型面积以90-130平米项目目前均价在7000-8000元浮动项目宣传充足,口号以时尚为宗旨“world 在唐山很世界”项目作为综合体整体规模较小,销售价格存在浮动客户群体投资用途占一定比例,渤海新世界,132,高层,重视写字楼功能户型三居户型面积以平米大户型为主项目目前均价在7000-9000元宣传侧重强调写字楼，LOFT卖点整体规模较代表大，形象上更吻合综合体,新华一号,133,高层户型面积90-190平米，以大户型为主高层目前均价在7200元，洋房、别墅高端产品价格待定未来独栋别墅面积设计在700平米以上，楼王预计

41、面积在2000平米，独栋别墅面积预计在唐山会处于前列,鹭港未来城,134,规模属中上水平，未来会推出高端产品，整体形象高于普通住宅目前热销楼盘，高层和小高层从户型、面积、均价三方面对普通购买者有吸引力未来推出高端产品定位趋于中庸风格,凤凰世嘉,135,户型采用别墅的户型设计理念，所有户型实现明厨明卫，大面宽、短进深、多阳台设计重视园林景观规划，出色的中央雕塑花园及艺术雕塑小品设备设施用材高端大力度的高端形象宣传，整体形象塑造成功,梧桐大道,136,独特的中式园林设计洋房所占比例相对其它项目略高洋房设计面积较其它同类产品小，平均150 平米左右洋房销售状况良好，客户购买升级的现象时有出现,碧玉华

42、府,137,项目定位：目标：追求生产、生活、生态的三生平衡，成为唐山标志性的生态居住中心 项目规模：整体占地8600亩，发展目标是中国第3代小镇开发理念：引入乐活主义，传递一种文化内涵，提倡自然、健康、环保、可持续的生活态度形象设计：唐山新生活“文艺复兴”运动的发源地。打造自然舒适和高端奢华生活完美结合的乐活生活产品类型：住宅以别墅为主题，外加部分普通高层住宅。用以度假休闲的完善配套产品,项目特色：目前唯一在售的别墅项目，同时也是唯一以别墅为主题的住宅项目容积率仅0.5的生态宜居项目整体规模宏大，周边生态环境优势明显未来规划计划里独栋别墅占领导地位集生态旅游、休闲度假、上午会议等功能为一体的多功能小镇生活整体需求的配套完善别墅设计风格集中了欧式建筑中近年来经典类型。整体风格力求回归乡间田园的氛围交通位置特殊，尽管远离市区但邻近京沈高速；同时拥有铁路线路通过内部为未来的旅游观光和出行提供了便捷。,乡居假日,139,结束 谢谢The End Thanks for your attention,北京朝阳门外大街20号联合大厦10层电话：01065952188传真：01065885619网址：http:/邮编：100020,