精品文案惠州大亚湾西区上杨项目整体定位及物业发展建议.ppt

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1、大亚湾西区上杨项目整体定位及物业发展建议,谨呈：惠州大亚湾中联房地产开发有限公司,2008GW-SZ-002,2,房地产市场机会分析,整体发展战略,项目整体定位,物业发展建议,启动区建议,项目属性界定,目标解析与核心问题界定,区域价值研判,整体规划与分期构思,3,物业发展建议,物业发展建议原则城市价值体系宜居体系价格支撑体系,地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,4,5,金地梅陇镇主题鲜明、形象独特，凭借产品规划和紧凑实用的户型设计获得良好市场反应,案例,金地梅陇镇概况开发商：深圳市金地住宅开发有限公司；位置：龙华二线拓展区东北侧，北临布龙路，西靠梅龙路；占地面积：13600

2、0；建筑面积：420000；容积率：3.08；绿化率：30%；一期占地面积：50432平方米，建筑面积：住宅127904平方米、商业5037平方米，1238户；配套：商业街，幼儿园；共分3-4期开发，一期于06年5月开盘，08年2月3期开盘。,“代言城市未来的梅陇镇”地处龙华片区，凭借其在空间、交通和规划等方面的优势该区域将迅速发展成为深圳的城市新区。,地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,6,整体规划独具匠心，充分利用坡地地形，不同高度板楼的排列勾勒出错落有致的天际线,梅陇镇由11-18层的小高层和24-33层的高层建筑组成的，共4000多个单位,由于地块破地的特性，梅陇镇

3、建于城市8米台地之上，与周边区域形成天然区隔，浑然天成；12栋板楼、6栋塔楼以点阵式布局，错落其间；社区外围布置街区、城市广场、商业街等，内部设置架空层、中心花园等，将城市的繁华和社区的私密宁静巧妙结合,一期,二期,三期,四期,7,德式纯净主义风格之下线条简洁，但色彩绚丽，营造出富有活力的建筑外立面形象,德国WSP建筑设计公司用简约、纯粹的德式纯净主义风格，突出简洁的线条，用直线条的造型，让建筑大胆出位,彩虹般绚丽七色立面百叶，通过百叶内墙多种色彩的运用，强调建筑时尚、活泼的一面，营造出最具都市气质的建筑表情,8,社区内道路设计注重人性化、参与和互动，园林景观变化丰富,以前卫、阳光、时尚、自然

4、、健康为总体风格，结合起伏的台地与坡地进行简洁、流畅的设计，以“人景互动”为原则，采用构架、廊道、雕塑小品等要素强调人的参与性和景观的可达性园林景观由中央公园、水立方泳池、派对架空层、邻里共享庭院、商业休憩庭院、前广场、下沉式庭院等组成,水立方泳池,架空层,小品,人行景观道路,9,业态丰富的商业街彰显了强烈的生活意向，架空层和主题区的设置情趣十足、功能多样,架空层作为“自然泛会所”，一期架空层中设置了6个PARTY主题区，1个运动健身区和1个儿童游乐区；其中6个PARTY架空层采用不同的情景设计，作为全天候供业主享用的私家酒吧、咖啡厅和派对场所；商业业态以主题小品牌店，便利店和餐饮为主，为社区

5、提供最适用的生活配套,10,户型面积区间多样，为客户群设置了不同的选择，设计紧凑、精致,项目一期的主力户型是100110平方米的三房，72-78平方米的两房，此外还有部分110121平方米的三房、140平方米的四房和少量的复式、大平面单位；全部为一梯两户或两梯三户的板式结构，南北通透，户型方正实用，大面积赠送入户花园、双层挑高大露台、生活阳台、大凸窗等,2房2厅1卫72平米,3房2厅2卫109平米,4房2厅2卫139平米,户型方正合理，南北通透，采光和通风俱佳，舒适度强；面积控制适当，既保证了功能齐全，又不降低舒适度，减少客户的成本支出；厨房和卫生间全明设计，提高舒适度；赠送大面积入户花园、凸

6、窗和露台，给客户最大的实惠。,11,金地梅陇镇规划别具一格、外立面风格鲜明，社区完善功能和配套适用，使项目虽处陌生依然魅力十足,大胆利用板楼南北排布与点楼穿插，规划别具一格充分利用地形优势和楼宇排布，营造出灵活丰富的社区形象。,规划层面,外立面线条简洁，但利用斑斓的建筑色彩营造出时尚、活泼的形象，建立自身特有的社区气质；丰富的产品，紧凑精致的设计满足了不同客户的选择。,产品层面,利用坡地和架空层设置出多个主题区，把健康、快乐的社区生活意向展现在客户面前；业态丰富，功能适用的商业配套即营造出良好的生活意向，同时也解决了一定的陌生新区基础生活要求。,社区功能和配套层面,整体规划,社区气质,生活意向

7、,建筑形象,关键词,商业配套,12,13,结合客户需求，贯彻项目战略，打造新城宜居的领导者的三大策略,大亚湾新城宜居生活领导者三大策略,自我中心化的建立城市价值体系,鲜明的生活主题和紧凑舒适的产品户型建立宜居体系,充分的、震撼的展现建立项目价格支撑体系,城市意向的建立，成为新城焦点；商业配套、休闲设施等的打造形成闪亮的城市节点，凸现城市价值。,主题鲜明的会所和园林烘托舒适生活氛围；高容积率的产品，以差异化、品质化定义宜居，倡导紧凑舒适化去赢取客户。,风格独特的商业街满足社区生活的同时，支撑着项目的城市价值；震撼的展示，呈现项目的价值点，打动客户。,14,物业发展建议,物业发展建议原则城市价值体

8、系宜居体系价格支撑体系,城市意向体系城市配套体系,15,建立城市意向要做到：鲜明的风格，标志性的建筑，差异的边界，目的地般的归宿感,16,大亚湾区域内现有项目的建筑风格凌乱、形象陈旧，缺乏鲜明城市气息的标志建筑,规划中的大亚湾新城缺乏城市居住的引领者,菩提园,金碧雅苑,彩虹城,德州城,花千树,17,从客户测试来看，现代简约和现代风尚是客户所倾向的,德州城,彩虹城,新天名城,大亚湾代表项目,市场上的项目城市意向不强，风格不突出,测试偏爱的风格,测试中，与市场现有项目对比下，这些现代城市感的建筑引起客户关注,在测试中我们发现现代城市感的建筑是人们对大亚湾新城审美的趋势，这些风格也成为我们建筑风格的

9、方向现代感，城市感,18,较成熟现代建筑风格与项目定位的匹配后发现简约派或时尚派能体现项目追求的城市生活,风格简约、内涵厚重简约鲜明，城市地标归宿内涵，城市家园,时尚、缤纷年轻、活力潮流前端城市方向新兴阶层体验生活,简约,前卫,19,风尚的外在表现于淡雅明快中展现自然和朴实，增添建筑的沉稳韵味,积极务实、品质生活自然朴实的建筑品格积极务实的生活态度淡雅明快，品质体现,风尚,厚重的色彩，彰显财富阶层生命的沉淀,尊崇,20,在沿主干道一侧，用富有现代城市气息的建筑形成标志物,标志物展现城市意向，提高昭示性，易于建立差异化,城市中标志物吸引着人们的目光,地标代表着这里是城市的中心,体现在众多建筑中品

10、质地位,打造标志性现代城市建筑是城市意向的集中表现标志物有很好的昭示性和影响力地表性的建筑有助于项目建立品质感和与其他项目差异化,21,利用主要展示面形成一个城市中的节点，一个广场或是一条商业街,街角形成的短小而富有风情的商业街；社区入口处围合成的小体积的广场；广场或商业街都能构成集中节点成为城市的一个中心，并向外辐射。,打造项目的广场或商业街区，形成区域的集节的中心，这是典型的城市意向体现，也有利于销售展示和生活氛围的形成,22,23,建筑群与其他项目产生区别，但自身要有整体性，确定项目在城市中的区域，形成城市里家园般的目的地,项目整体的特征在城市中产生强烈的意向，告诉人们，这里是城市里的家

11、，这里是目的地,24,整体色系建议以高档质感的淡雅色系为主色，配以鲜艳明亮色块，形成鲜明对比,淡蓝,主色系示例,白,搭配色块示例,深红,酸橙色,橙色,。,主色系显示品质、安逸，而搭配色系增添一抹灵动和跳跃，表现现代、城市。色彩的选用既符合城市发展又形成差异化；两种色系的融合表现现代感和差异感；具有较好的昭示性和地标作用，有利于项目销售。,25,细节建议局部的凹凸和色彩改变筑成项目特有的新城气质，个性细节的集合产生目的地的家园归宿感,局部的凸起和造型变化展现建筑个性；鲜明的色块体现新城气质；细节凸现的独特风格使项目拥有目的地和家园的意向,细节决定品质；注重窗框、栏杆、空调位等细部工艺的品质，从细

12、处展示项目的高品质。,26,物业发展建议,物业发展建议原则城市价值体系宜居体系价格支撑体系,城市意向体系城市配套体系,27,本项目开发前期的配套除服务社区外，最主要的作用是形成城市生活氛围，商业选择拦截型与目的地型较适宜,商业业态,28,拦截型商业24小时营业店，全天候不间断服务，生活方式全面升级,24小时生活服务体系：引进7-11便利店、麦当劳、肯德基等快餐店，24小时营业；零家务24小时服务，电话上门服务；充分体现社区都市化意向，带来生活方式的全面升级。,商业业态,29,目的地型商业餐饮、休闲、娱乐，为工作在工业区的中高端客户提供压力释放的空间，形成向外辐射力,目的地型商业打造成为产业区中

13、高层客户特色餐饮场所、名流聚会的聚合空间。,商业业态,30,商业业态发展建议,商业业态,建议一：开发初期由于项目周边人气相对不足，以餐饮带动外向商业是比较容易操作的方法；建议二：商业面积划小，进行小面积销售，以减少商业投资的资金压力；建议三：休闲类商业相对需要区域成熟度的支持，在先期展示的功能更重要。,特色餐饮店,美容美发,干洗店,银行,31,商业排布考虑地块昭示性、展示需要、启动次序选择,商业节奏及分布,起势阶段商业氛围不足，高商业价值区域设置满足社区内部需要的社区商业、避免沉淀资金，临西二大道展示区主要为展示目的的社区商业发展阶段待区域逐渐成熟，增大商业规模临南侧道路，西南角可适当设置大型

14、商业定位社区商业中心,商业目的：展示、部分消化高容积率，并且提升社区居住品质；完善配套的客户心理预期，提高项目溢价空间。,展示商业：社区内部配套规模：10002000平米,小型集中商业：社区商业中心规模：20004000平米左右,商业规划,入口文化商业广场,入口开放商业街,社区商业中心,住宅底商,32,入口广场结合临街一层商铺小超市、快餐、酒吧休闲，打造极具城市化意向的小区入口展示,开放性、街区感,入口广场商业,开放商业街,商业意向,33,社区商业中心 以大超市、餐饮满足社区同时辐射周边，最大化实现项目利润,商业意向,34,划铺方式建议：以50-100平米为基本单元，局部尝试灵活划铺，除特定商

15、家外，建议一般不超过200平米,灵活划铺；分户楼梯中庭外置直接进入目的店面、与一层可分可合；二层商铺入考虑单独销售的业态选择；二层商铺的弱势在于进入性较差，不适于停留时间较短的业态，建议考虑对层数要求不严格的餐饮类商家，这种销售形式可实现性较强。,划铺方式,商业形成连廊，上盖高层，住宅单独的入口，部分内街,商业街区：以一层为主，层高5米,局部可采用二层商业,与社区公共空间联系，与住宅建筑风格一致,35,根据世联经验总结，社区商业不同业态的经营单元指标参考,划铺方式,36,按照本项目规划设计要点中停车位比例，停车数量过大，即无必要且造成发展商资金压力过重,大亚湾规划局规划设计要点：停车数量：不低

16、于1个停车位/100平米建筑面积；本项目计容建筑面积：3.98*148584=59万平米停车位数量：59万/100平米=5900个停车位面积：5900*45平米/个=26万平米,对于中高端定位的住宅项目，1：1的停车位比例显然偏高；本项目大量产业员工的定位，消费者通勤地点相对集中，公共交通体系将会是更好的通勤手段；26万的地下停车将导致项目较大资金压力；过大地面停车将不利于项目园林环境打造，降低品质。衡量与政府沟通成本与地下室的建造成本，建议与政府协商减少停车位比例指标,停车位规模,37,停车位比例及设置方式建议整体车位户数比为0.5:1，采取地下或半地下停车方式,停车位建造原则：整体原则：最

17、大限度地实行人车分流；合理控制比例，以实现车位的成功销售为目标；地上停车：控制地上停车量，以尽量消除地上停车对景观营造的影响；地下停车：“先少后多”，同时充分考虑与地下人防工程的结合。,鉴于目前市场整体配置不高、销售不好的现状，确定具体停车位比例：车位比：按照车位户数比0.5:1设计，基本建于地下部分组团外围可局部设置架空层停车场；地下、半地下停车场可利用镂空、天井等手法处理通风、采光，减少后期的使用成本。根据总体居住型产品总套数（5511户）确定车位数规模：停车位2800个，面积2800*45平米/个=12万平米,地下停车场入口,地下停车场,半地下停车场,半地下停车场入口,通过地下车库的楼梯

18、，直接到达社区庭院,停车位规模,38,双语幼儿园优质教育零距离,教育配套,从主要客户的年龄结构与项目规模来看，本项目应设立小学及幼儿园,片区已有中小学，未来周边也存在规划，项目教育配套应是内外结合,从客户生活的便利性，及开发的成本控制出发，建议本项目只设立高级的国际双语幼儿园,运作方式三远投资，引进知名教育机构（如高新一幼）；社区业主子女就读幼儿园学费可有折扣招聘国内高素质的幼儿教师（学士学位、2年以上经验）全体班级实施双语教育幼儿园规模教育部规定：每千人口中按40名学龄前儿童计算配建幼儿园规模；社区人口共约1.63万人，按660名学龄前儿童计算，至少应配备2个12班幼儿园；,39,物业发展建

19、议,物业发展建议原则城市价值体系宜居体系价格支撑体系,园林景观建议产品户型建议,40,园林景观体系需支撑城市品质生活，关键是营建主题性、参与性的品质生活感园林,突破机会：主题性、参与性,普遍水平：绿化+景观,较高水平：精细化、品质感,较高水平的园林如菩提园，做到了一定程度的精细化,市场上项目大多正在施工中，但表现出园林品质不高,生活主题的园林形成差异化，构筑竞争力，突破竞争,营造主题性、参与性园林的建议,主题鲜明的景观体系,高层间院落生活空间的营造,追求品质的细节处理,41,园林主题要能体现热烈的生活氛围和居住的舒适享受,园林主题选择地中海风格,亲水,快速差异化风格明确，标识感强；氛围浓郁，易

20、形成居住气氛,浓郁,这里的园林主题推荐只是建议，并非非此即彼；只要精心打造，任何能体现生活舒适，情趣性，参与性的园林都可采用；园林不是要面面俱到，要接合项目和市场，抓住园林主题中的某些元素，将其放大，也能达到效果。,地中海风格区别于周边项目园林，异域风情足，生活感强，能烘托项目需要打造的舒适生活的氛围,主题景观体系,院落生活空间,细节追求品质,无边界泳池与景观结合,园林选择的原则,42,地中海风格是三方面元素的结合不加修饰的天然、鲜明的色彩与形状、休闲纯朴的庭院,地中海风格的三要素,不加修饰的天然开放的水系和绿化高耸的棕榈树缠绕的葡萄藤,鲜明的色彩与形状主色为海蓝色陶罐与花草鹅卵石或陶瓷砖铺的

21、小径,休闲纯朴的庭院葡萄藤架构筑物和植被的围合充满风情的庭院,主题景观体系,院落生活空间,细节追求品质,43,营建差异化、主题鲜明的园林，建议放大地中海风格中水系的作用，用泳池群贯穿于项目,主题景观体系,院落生活空间,细节追求品质,大大小小的泳池形成泳池群落，散布在楼宇之间；不必建设大量泳池，泳池数量只要保证每一建筑组团都有水景支撑即可；各组团泳池间用浅水系穿插贯通，形成景观体系。,44,亲近绿色和楼宇间距中休闲小品的配合，演绎城市中自然和谐的生活,主题景观体系,院落生活空间,细节追求品质,45,景观、绿化、建筑小品围合组成高层楼栋间的共享空间，形成院落,主题景观体系,院落生活空间,细节追求品

22、质,架空层或半地下室产生的高差处理成缓坡，缓坡上营造园林和建筑小品，形成景观面，增添居民在高层空间下的趣味性，同时消减高层压抑感；水系与绿化景观围合成的亲水院落，具有更多情趣和参与性；还可利用建筑小品配上景观形成院落。,缓坡院落,亲水休闲空间,建筑小品与高差围成共享空间,46,充分利用高层建筑间空间营造具有风情的多彩各种生活院落,主题景观体系,院落生活空间,细节追求品质,一堵矮墙一片绿地，家人饭后的庭院,架空层与绿树围成的运动空间,考虑儿童游戏玩耍的场地,水岸边人们共享的空间,47,突出生活情趣，用细节打动消费者,主题景观体系,院落生活空间,细节追求品质,48,物业发展建议,物业发展建议原则城

23、市价值体系宜居体系价格支撑体系,园林景观建议产品户型建议,49,定位回顾系统性的差异化全面提升产品力，突破同质化竞争的市场,定位层面,大亚湾居住价值的示范和领先者,客户层面,居家户型为主流需求，对总价敏感，容易被赠送打动,竞争层面,紧凑型居家产品，空间组织精细化不足,产品发力点,实用性,功能提升,附加值,注重户型空间组织的合理性在相对紧凑户型中不降低居住价值,赠送外延空间和功能空间户型功能提升,强化标杆产品对整体价值的带动基本功能以外的产品延展,50,定位回顾将产品分级，针对性提出核心发力点,紧凑产品,主流产品,标杆产品,产品竞争策略：紧凑型产品以实用性突破市场竞争；主流产品在实用性基本面上注

24、重居住功能提升，而标杆产品更加注重产品附加值的打造。以下我们将从实用性、功能提升和产品附加值三个方面提供系统化的产品建议,51,单房公寓产品的实用性提升实用紧凑、功能齐备的厨卫空间,实用性,建议采用功能齐备开放式厨房尽量放开其它生活空间。,紧凑的厨卫空间,52,小两房公寓产品实用性提升落地凸窗内阳台,实用性,53,迷你三房的实用性提升强调卧室、双卫和外延空间,在空间紧凑的情况下尽量强调主卧的功能,外延空间是卧室功能提升的重要手段,实用性,54,在标杆产品和主流产品中，合理分配梯户比、保持开间尺寸，全面保障产品舒适度,实用性,为保障高层产品的基本舒适度，在开间上应当保持以下尺寸:,以合理的方式分

25、配产品梯户比，将优势资源分配给主流和标杆产品：,对于主流和标杆产品来说，开间尺度和梯户比的基本合理性是产品实用性的保障,55,在做到市场常规层面以外，主流和标杆产品应当突破市场现有水平,功能提升,高度创新,赠送外延空间：入户花园凸窗大露台阳光花房,赠送功能空间：内阳台双层入户花园花架赠送房间,集成卫浴提升功能空间的合理性,市场上的高层产品都采取赠送外延空间应当作为产品的基本面达到,少量项目采用可以采用以突破市场竞争,市场未出现产品在成熟条件下可以少量采用,为打造居住价值的示范，本项目的主流产品和标杆产品在居住功能的提升上应当在做到市场常规层面的基础上采取突破市场现有水平。,56,方式一采用内阳

26、台赠送完整的功能空间，建议在主流产品中普遍采用,120平米三房,赠送,优点：赠送后的功能空间方正实用；改为房间后对外立面的效果影响最小。缺点：赠送面积有限，效率不高。建议在主流产品中普遍采用。,功能提升,57,方式二入户花园赠送，建议在主流产品中普遍采用,优点：改善了不规则平面对户型的影响；可作为临时换鞋、放杂物的地方，使用功能也很强；部分入户花园可以做双层通高；缺点：改为房间后对生活动线产生影响目前规范中不允许大于9平米的“异性”入户花园存在。,功能提升,在非公寓产品中普遍使用，在规则允许的情况下可以在主流产品中适度采用双层通高的入户花园。,58,方式三采用花架赠送整个功能空间，在标杆和少量

27、主流产品中采用,户型图,改成房间后,花架原形,优点：符合目前测量规则赠送面积效率高形式组织灵活 缺点：对容积率实现构成较大影响 在标杆和主流产品中少量使用,功能提升,59,方法四集成卫浴提升产品功能，在条件成熟的情况下可少量试用,功能提升,从经济性的角度出发，89平米的三房设计，带有两个卫生间，客厅与主卧开间均达到3.9米，在保证居住舒适度的同时，提升了居住功能实用空间；卫生间联体设计，压缩了不必要的空间，增强房屋的使用功能。,89平米3*2*2,万科金域东郡89平米3*2*2,vs,60,集聚高附加值于高端产品，带动整个社区形象的提升,产品附加值,高端产品是社区形象的代言,居家,创新,尊贵,

28、套间设计：以完善的功能提升主卧的实用性；适用于标杆产品和高端主流产品。,复式设计：复式产品提升价值感性和实用性；适用于大户型标杆产品和少量主流产品。,空中院馆：强调院落生活和景观占有；适用景观资源最优的标杆产品。,61,套房设计主卧室有大尺度卫生间、步入式衣帽间、书房，全面体现居住舒适性,产品附加值,提升主卧的舒适度就在一定程度上保障了整个户型的舒适度：标杆产品的主卧套房建议有大尺度卫生间、步入式衣帽间和书房；高端标杆产品的主卧套房建议设置独立卫生间、步入式衣柜和会客空间。,62,复式创新产品分为两个层级大面积复式体现尊贵，小面积复式充当差异化产品,产品附加值,63,空中院馆引入院落概念，和景

29、观资源最优的高端产品结合提升标杆价值,产品附加值,空中院馆是大露台的升级版，强调院落和邻里生活意境；可以在景观资源最优的产品中再提升项目价值；在130平米以上的标杆产品中才能更出效果,地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,64,物业发展建议,物业发展建议原则城市价值体系宜居体系价格支撑体系,会所建议展示区建议,65,根据世联的案例总结，大部分社区会所的常规表现,会所往往成为销售期的卖点和格调展示场，在销售期有重要的作用，但实际使用时，会所空置率高、使用率低是相当普遍的现象；大型会所往往演变为餐饮中心或社区商业中心，但受原有规划和位置的限制，经营情况和租金不理想；相对而言，使用

30、率较高的会所功能有：运动主题方面游泳池、网球场、篮球场、羽毛球室、乒乓球室、；文化休闲主题方面棋牌室、麻将室、文艺活动室；住户对会所是欢迎的，但实际参与度不高，主要是会所的收费问题以及管理问题，以及聚友消费习惯问题（找公共区域，往往不在家门口），住户往往对会所收费较为敏感，除了运动场所的收费以外，其余会所功能的收费，住户都较为抗拒。目前会所经营常见的有四种方式：1、发展商自已委托物业公司管理绝大部分会所；2、免费会所如城市绿洲、星河明居；3、部分出租，部分自行管理如波托菲诺会所：餐饮租给丹桂轩，运动设施由发展商管理；4、聘请会所经营管理公司进行经营管理：合作模式（全权交由经营公司（分取5%作为

31、经营利润）顾问模式。比如：洪湖湖景花园会所会员制会所；佳宁娜会所豪华酒店式服务会所；华侨城锦绣花园会所整体规划、服务全面、档次会所。,会所的主要作用为支持销售，入伙后与商业同质，会所和商业的弹性转换组合是很好的方式，寻找商家出租或合作经营是会所未来经营的出路。,会所,66,本项目会所配套建议及一般性原则,对于项目会所的营建，通常遵循以下原则：强化会所前期的营销功能，作为风情展示与销售中心的载体；设置于核心展示区，强调对景观资源的占有，与水系景观联系；弱化会所后期使用功能，避免成为项目负累；视具体情况部分提供休闲功能，部分改建为社区级小型商业中心，引入超市以满足实际需求。,打造现代风格会所，形成

32、核心展示区内客户视线的焦点,本项目的会所规模以满足其实际需求为主，绝不能一味图大，主报告通过综合考虑，建议项目主会所建面2000m2，两层建筑，下面我们看看这一规模是否能满足前期销售与后期使用的功能。,会所,67,前期会所作为销售中心的建议远郊项目更强调格调的营造，适度控制面积利于渲染氛围,销售中心为了营造营销热度，通常规模不宜过大，避免因人气分散而导致冷清的场面；对于本项目这种规模的郊区楼盘，会所中承担营销功能的区域规模大概600700m2左右较为适宜；其他非营销区域可结合会所未来的使用功能展示设施及配置，作为营销体验场所。,项目营销中心主要划分为以下区域：前台接待区、模型展示区、体验区、洽

33、谈区、签约区、销售管理区等；合理控制展示区、洽谈区、签约区的规模，不宜过大，以免给客户造成销售现场过于冷清的错觉；待设计单位拟定好初步方案之后，可进行进一步的深入探讨。,下面将对各功能区域的设计要点分别进行提示,会所,68,营销中心各功能区域的设计要点建议（一）,模型展示区,陈列并展示项目沙盘模型、户型模型的区域；规模大概200m2左右；建议设计6米层高，增强项目气派的展示效果；设置于一层接近会所入口处。,前台接待区,设置于入口处，迎接客户。,体验区,放映区：播放项目简介短片；体验活动空间：可设计部分供客户休息或儿童游乐的空间，布置电脑设备或室内游戏设施等，规模约100m2左右；吧台：为客户提

34、供饮品的地方。,会所,69,洽谈区,接待客户的主要场所，座位设置相对开放；规模大概100m2左右；设置于一层。,营销中心各功能区域的设计要点建议（二）,签约区,成交前深度沟通及签约的区域；可采用开放设计或较私密的单间形式设计，总规模约100m2左右；可设置在一层或二层，通常临近财务室。,销售管理区,销售经理办公室：为了便于销售现场的管理，通常设置在一层；财务室：选择相对私密与安全的位置，可安排在一层或二层；销售人员休息室（更衣室）、会议室、仓库等可安排在二层，与销售现场相对隔离；上述场所规模可视实际需要而定。,会所,70,常见会所功能及设施分析,会所通常包括娱乐、休闲、运动、餐饮、商务等主要功

35、能，各项功能的主要设施的规模经验值如下：,尽管前期大家对会所都抱以高期望，但往往现实却呈现出严峻的另一面：众多案例显示，会所自身的营销功能要远远强于其使用功能；社区入住后，会所的大部分设施常常得不到充分利用而处于闲置状态，因此会成为开发商的累赘。,会所,71,考虑会所因多方面原因功能可能改变，做出后期会所作为社区配套的建议,对于项目会所的设施，可以在后期根据住户的实际需求作出调整，报建中提前考虑到的功能弹性,保留会所功能：针对项目自身条件及客户需求考虑，本项目会所可提供部分运动、餐饮、娱乐的功能，营建器械健身室、茶室、咖啡间、儿童乐园、老年人活动中心、阅览室等项目；羽毛球场、网球场等运动设施可

36、在社区内另外选址兴建室外场地，以“泛会所”的概念打造，规模不算在主题会所的范围内。,会所功能转换：把会所打造成社区级的小型商业中心，引入超市，给居民提供便利的生活配套；作为企业的行政办公地点,会所,72,项目会所规模确定，后期功能的延伸,本项目的会所并非承担真正意义上的会所功能，而且也并非项目的核心竞争力，它主要还是作为一种营销手段而存在，后期再作为社区配套的延伸，因此，2000m2的规模较为适宜；如果把室外羽毛球场、网球场等“泛会所”空间计入，社区会所整体规模可达到25003000m2，对于一个60万建筑面积的高层产品为主的项目而言基本满足；受项目最终客户群和周边配套缺乏的影响，会所承担的功能会更加偏重对基本生活的支撑和基础的康体娱乐内容，在会所初期设计时应予以充分的考虑，避免定位过高。,会所,73,汇报结束 Thanks!,愿大亚湾西区上扬项目成就辉煌未来！,