813802557龙湖房地产营销培训资料268p.ppt
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1、2023/2/18,1,2011龙湖房地产营销培训资料,2023/2/18,2,第一章 房地产基础知识,2023/2/18,3,A.房地产与房地产业及住宅产业的发展前景,一、房地产 1.房地产的概念和分类 房地产是房产和地产的总称。房地产也称不动产。房地产在物质上有三种存在形态:单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体。房产是房屋及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物、和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。房地产按照不同的标准可以划分为不同的类型,房地产大体上可以分为:居住用房地产、生产用房地产、经营用房地产、行政用房地产、其他专用房地
2、产等。,2023/2/18,4,A,2.房地产的特征(1)房地产位置的固定性 土地是自然生成物,它的位置是不可移动的。房屋是建筑在土地上的,由此决定了房屋等建筑物也是不可移动的。房地产位置上的固定性使房地产的使用受到了地理位置的制约和影响。(2)房地产地域的差别性 房地产地域的差别性使每一宗房地产的价值都不同。甚至在同一住宅区的相同住宅,或者同一栋楼的同一层的同一平方米的房屋价值也会有所不同。,2023/2/18,5,A,(3)房地产的高值耐久性 建筑在土地上的建筑物和构筑物,一般使用年限都很长,一般也要几十年有的甚至长达几百年。房地产产品作为消费品价值也比较昂贵。(4)房地产的保值增值性 房
3、地产商品在国家政治、经济形式稳定的情况下,其价格呈不断上升的趋势,即房地产具有保值和增值的性质。房地产的这种性质主要是由于城市土地的性质决定的,土地的有限性、不可再生性使城市土地处于稀缺状态。由于人们对土地需求的日益增加,使房地产产品价格呈上升趋势。,2023/2/18,6,A,二、房地产业 1.房地产业的概念和内涵 房地产业是从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企业的总称。房地产业的主要内容具体的说就是:(1)土地开发和再开发;(2)房屋开发和建设;(3)地产经营,包括土地使用权的出让、转让、租赁、和抵押;(4)房地产经营,包括房产(含土地使用权)买卖、租赁、抵押等;,2023/2/18
4、,7,A,(5)房地产中介服务,包括咨询、估价、测量、服务、服务公证等;(6)房地产物业管理服务,包括家居服务、房屋、及配套设施和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等;(7)房地产金融,包括信贷、保险和房地产金融资产投资等。确切的说,房地产行业包括开发、经营、管理、服务等各个环节或过程的经济活动。各类经济组织和经纪人以及各类技术人员,构成了上述诸要素的有机体系。,2023/2/18,8,A,2.房地产业与建筑业的关系 房地产与建筑业之间既有区别又有密切联系。建筑业属于第二产业,属于物质生产部门。房地产业则兼有开发、经营、管理和服务等多种性质,属于第三产业。一般将从事房地产开发
5、和经营的企业和组织称为开发商,将从事房屋建设和设备安装的企业称为建设商和承包商。在项目开发和建设活动中,房地产企业和建筑企业往往形成甲方和乙方的密切合作关系。,2023/2/18,9,A,三、我国住宅产业的发展前景 房地产业的兴盛时期到来了-这是房地产业对产业前景的共同认识。住宅建设是房地产业中的主流,住宅产业发展在推动国民经济增长方面将起到日益明显的作用。再未来的几十年中我国住宅产业将面临更多的机遇和挑战,这些机遇和挑战成为我国住宅产业提供了广阔的发展前景。这些机遇和挑战主要来自以下几方面:,2023/2/18,10,A,1.城市化水平稳步提高对住宅形成巨大需求。到2010年我国城市人口将达
6、到6.1亿,为满足这些新增城市人口的住房需求,每年就需要新建住宅3.27亿平方米。2.流动人口增长对住宅形成巨大需求。例如在北京这样的国际化大都市,国内外人口将成为住宅需求的主力军。3.居民消费结构变化对住宅形成巨大的需求。我国城镇居民已经进入了由温饱型消费向小康型消费的转变时期。人民生活水平逐渐提高,因而对改善居住条件的需求非常迫切。4.旧城改造的速度加快,安置居民需要大量住宅.,2023/2/18,11,A,5.改革深化与市场发展刺激了对住宅的需求。政府为扩大国内需求,促进国民经济持续增长,出台了一系列深化住房制度改革和启动住宅消费的措施,这也促进了住宅的需求。其中最主要的措施有:(1)取
7、消福利分房,实行住宅分配货币化;(2)开放住房二级市场,以存量住房流动带动增量住房消费;(3)下调存贷利率,以抵押信贷扩大当前住房消费。据此推算,在未来的十几年中,每年需新建城镇住宅超过5亿平方米,这是房地产业和住宅产业前所未有的发展机遇。,2023/2/18,12,B.业务知识培训手册,之相关术语 之礼仪基本要求 之推销技巧 之贷款业务知识 之相关税费的计算,2023/2/18,13,B.之建筑基本常识,建筑术语:建筑面积:住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积,如果计算多、高层住宅的建筑面积,则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面
8、积、其他公摊面积等。使用面积:住宅的使用面积,指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积,可以比较直观地反应住宅的使用状况,但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。计算使用面积时有一些特殊规定:跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积;内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金,都是按使用面积计算。公用面积:住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。,2023/2/18,
9、14,B.之建筑基本常识,实用面积:它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。居住面积:住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积(即结构面积)。一般作为衡量居住水平的面积指标。计租面积:作为计算房租的面积。在住房制度改革中,作出统一规定,住宅用房按使用面积计算,包括居室,客厅,卫生间,厨房,过道,楼梯,阳台(闭合式按一半计算),壁橱等。非住宅用房按建筑面积计算。容积率:容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如,在1万平方米的土地上,有4000平方米的建筑总面积,其容积率为0.4。得房率:得房率是指套内建筑面积
10、与套(单元)建筑队面积之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套(单元)建筑面积=套内建筑队面积+分摊得公用建筑队面积。,2023/2/18,15,B.之建筑基本常识,开间:住宅设计中,住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言,故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米-3.9米,砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度,可缩短楼板的空间跨度,增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。开间5米以上,进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40-50平方米甚至更大的居住空间,与同样建筑面积的小开间住宅相比,承重墙减少一半,使
11、用面积增加2%,便于灵活隔断、装修改造。进深:在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地,但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件,住宅的进深在设计上有一定的要求,不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右,不能任意扩大。,2023/2/18,16,B.之建筑基本常识,套内面积:俗称“地砖面积”。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。动既有章可循,也有利可图,吸引居民和机构投资住房租赁市场。公摊面积:商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成:1电梯井、楼梯间、垃圾
12、道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积;2各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50。竣工面积:竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工,经验收合格的建筑.辅助面积:辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。共有建筑面积:房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积分摊系数:整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值,即为共有建筑 面积分摊系数。,2023/2/18,17,B.之
13、建筑基本常识,销售面积:销售面积是指商品房按“套”或“单元”出售,其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的共有建筑面积之和。建筑密度:建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。绿化率:绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言,绿化率高为好。绿地率:绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率(%)。绿地率所指的居住区用地范围内各类绿地主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中,公共绿地,又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一
14、些块状、带状化公共绿地。,2023/2/18,18,B.之建筑基本常识,层高:层高是指住宅高度以“层”为单位计量,每一层的高度国家在设计上有要求,这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。净高:净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。公用建筑面积分摊系数:将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和,得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数公用建筑面积套内建筑面积之和。实用率:实用率是套内建筑面积和住宅面积之比,大于使用率。即实用率套内建筑面积套内建筑面积分摊的共有共用建筑面积 标准层:标准层是指平面布置相同的住宅楼层。阳台:阳台是指供居住者进
15、行室外活动、晾晒衣物等的空间。平台:平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。走廊:走廊是指住宅套外使用的水平交通空间.,2023/2/18,19,B.之建筑基本常识,地下室:地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的12者。半地下室:半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的13,且不超过12者.居住区用地:居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。住宅用地:住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称.其他用地:其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地,应包括非直接
16、为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。公共服务设施用地:公共服务设施用地一般称公建用地,是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地,应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。道路用地:道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。,2023/2/18,20,B.之建筑基本常识,公共绿地:公共绿地是指满足规定的日照要求,适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地,应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。道路红线:道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。建筑线:建筑
17、线一般称建筑控制线,是建筑物基底位置的控制线。公用建筑面积:公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积,作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。一般公用建筑面积按以下方法计算:整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积,为整栋建筑的公用建筑面积.隔断:隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面.过道:过道是指住宅套内使用的水平交通空间。,2023/2/18,21,B.之建筑基本常识,玄关:玄关就是登堂入室第一步所在的位置,它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”,讲究一定的私密
18、性,大门一开,有玄关阻隔,外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连,由于功能不同,需调度装饰手段加以分割就是自己人回家,也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时,玄关也是接受邮件、简单会客的场所。,2023/2/18,22,B.之建筑基本常识,价格术语:均价 均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数,即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价,但也有例外,前段时期某高层物业推出的“不计楼层、朝向,以2800元平方米统一价销售”,即以均价作销售价,也不失为引人瞩目的营销策略。基价 基价也叫基础价,是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为
19、基数增减楼层,朝向差价后而得出。起价起价也叫起步价,是指某物业各楼层销售价格中的最低价格。多层住宅,不带花园的,一般以一楼或顶楼的销售价为起价;带花园的住宅,一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业,以最低层的销售价为起步价。房产广告中常见“元平方米起售,以较低的起价来引起消费者的注意。,2023/2/18,23,B.之建筑基本常识,预售价 预售价也是商品房预(销)售合同中的专用术语;预售价不是正式价格,在商品房交付使用时,应按有批准权限部问核定的价格为准。一次性买断价一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语,确定之后,买方或卖方必须按此履行付款或
20、交房的义务,不得随意变更。定金定金是指当事人约定由一方向对方给付的,作为债权担保的一定数额的货币,它属于一种法律上的担保方式,目的在于促使债务人履行债务,保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和担保法八十九条规定,定金应当以书面形式约定,当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效,定金的数额由当事人约定,但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买,开发商有权以购房者违约为由不退定金;如果开发商将房屋卖给他人,应当向购房者双倍返还定金。,2023/2/18,24,B.之建筑基本常识,违约金违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定,应该付
21、给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁,具有惩罚性和补偿性,但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错,无论是否给对方造成损失,都要支付违约金。,2023/2/18,25,B.之建筑基本常识,基本术语:产权证书 产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。房屋产权证书包括:产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记,并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。使用权房使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅,政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。公房 公房也称公有住房,国有住宅。它是
22、指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅,在住宅未出售之前,住宅的产权(拥有权、占有权、处分权、收益权)归国家所有。目前居民租用的公有住房,按房改政策分为两大类:一类是可售公有住房,一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。已购公房 已购公房又称售后公房,就是购买的公有住房。,2023/2/18,26,B.之建筑基本常识,不可售公房不可售公房是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有住房,它主要包括旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生合用的不成套房屋,也包括部分公寓、花园住宅等成套房屋。单位产权房 单位产权房是指产权属于单位所有的房屋,也称系统产权房、系统房。廉租房
23、廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售,出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。私房 私房也称私有住宅,私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村,农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭,也就转为私有住宅。,2023/2/18,27,B.之建筑基本常识,二手房二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”,第二次交易则为“二手”。一些无房的人,可以买一套别人多余的房;而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的,可以卖掉旧房买新房;而那些住房富余户,也能卖掉自己的多余住房换取收益。期房期房是指开发商
24、从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止,在这一期间的商品房称为期房,消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买“楼花”,这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好,尚不能入住的房子。现房所谓现房是指开发商已办妥房地产权证(大产证)的商品房,消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。,2023/2/18,28,B.之建筑基本常识,外销房 外销商品房是由房地产开发企业建设的,取得了外销商品房预(销)售许可证的房屋,
25、外销商品房可以出售给国内外(含港、澳、台)的企业,其他组织和个人。内销房内销商品房是由房地产开发企业建设的,取得了商品房销售许可证的房屋,内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。准现房准现房是指房屋主体已基本封顶完工,小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现,房型、楼间距等重要因素已经一目了然,工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。共同共有房产共同共有房产:指两个或两个以上的人,对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。共有房产 共有房产:指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。,2023/2/18,29,B.之建筑基本常识,尾房 尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物
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