【商业地产】林海山庄营销案例深入分析59PPT.ppt

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1、保利林海山庄,物业类别:普通住宅 公寓洋房 建筑类别:多层、小高层、高层 装修状况:精装修 物业地址:天河区天源路（原广汕路）华南植物园对面（工人疗养院旁）价格:起价:8000元/平方米 物业管理费:1.80元/平方米月 开发商:保利房地产（集团）股份有限公司 预售许可证:20060134 20060189 20060191 20070066 20070090 20080066 20080067 20080119 售楼处地址:广州天河区天源路（原广汕路）华南植物园对 开盘时间:2008-03-30 入住时间:2007-12-31 容积率:2.10 绿化率:36%楼层状况:共有19栋建筑构成,7

2、-11层；高层：25 交通状况:公交车：39、84 A、84、534、535、564、28等十多条。公路干线：华南快速干线，广州环城高速公路。地铁：三号线天河客运站站；六号线华南植,保利林海山庄价格走势,保利林海山庄楼盘动态,保利林海山庄-地理位置,ITEM POSITION保利林海山庄位于广州天河北部风景秀丽的工人疗养院旁,对望华南植物园，整个小区雄踞半山之上，林海之中，三面环山，拥有无可比拟的山水景致和广博视野。项目占地9。4平方米，总建筑面积20。7万平方米，将成为广州市区相对高度最高的半山洋房生态社区。,保利林海山庄自然环境,NATURAL ENVIRONMENT保利林海山庄地处天河“

3、绿心”位置，被华南植物园、火炉山森林公园、树木公园、龙眼洞森林公园四大生态公园簇拥环抱。背依山林，面观湖水，丰富的景观资源，绝对的海拔高度，让居者体验前所未有的广阔视野和尊贵气度。植物园板块是广州城市规划重点保护的绿色生态区域，根据市政规划，未来将发展为城市的绿色森林生态廊道，每天4000万吨的纯氧负离子更是呵护每一位保利林海山庄业主的健康。,保利林海山庄项目交通,PROJECT TRANSPORTATION项目东側为畅通无阻的天源路，临近天河城市中心，驱车5分钟既可到达天河客运站，一刻钟即可到达天河体育中心。地铁三号线与六号线、广汕路、华南快速干线、环城告诉与多条公交线路等，环拱一个雄踞天河

4、中心的山水绿洲。,保利林海山庄项目配套,山顶公园小区内将建成广州市罕见的私家山顶公园，内设游泳池、篮球场、网球场、观景台等健身、悠闲设施，成为广州高档生态公园的典范。,山林会所逾7000平方米的多功能山林会所，以康体、休闲为主题，配套有中西餐饮、超市、健身房、棋牌房、医疗服务站等功能，业主足不出户即可尽享尊贵设施。,保利林海山庄项目配套,生活配套林海山庄所处的龙洞生活区发展成熟，超市、餐饮、书店、药房、医院、银行、商业等基本生活配套应有尽有，尤以饮食业最为发达。,阳光车库环山而建，科学布局，有效利用山体空间，为你营造一种不同的空间酷感。,保利林海山庄建筑规划,建筑布局ARCHITECHURAL

5、 COMPOSITION结合地形、周边环境，我们制定出依山就势的设计原则，以开敞的具流动性的视觉走廊作为组织空间的骨架，不仅在平面上实现移步移景，而且在竖向上创造丰富的山地景观，建造错落有致的山地建筑形象。以自然大环境和中心绿地包围建筑的概念布置建筑组团，建筑以点式和星座式布局，留出更多的视线走廊，也为小区景观留出尽可能多的绿色视觉元素。,保利林海山庄建筑规划,产品规划PRODUCT PLAN项目全部规划为多层、小高层和高层洋房，户型舒适实用，以两、三房单位为主。小区整体规划沿山势蜿蜒而上，高低落差达50米以上。规划上采用围合式的布局，但在建筑排列上却“围而不合”，注重光线空气的流动，做到户户

6、通风采光，景观利用最大化。保利林海山庄已被纳入国家建设部科学技术项目计划，成为全国首批智能建筑*生态人居导入体系试点楼盘。,保利林海山庄建筑规划(园林设计),保利林海山庄建筑规划(园林设计),保利林海山庄建筑规划(园林设计),园林设计BOTANICAL GARDEN DESIGN自上而下，借势建园，向下形成多层台地，以多级瀑布、叠水、壁泉、水池等灵动水景层层点缀；而两侧则布置天然的树木、植蓠及花卉，效法天然，取意朴拙，为庭院增添些许自然妙趣；自然中流露精致，布局中显见巧思。若居高临下，则尽览风光，心往神移；若漫步园中，则林木夹道，悠然忘返。,保利林海山庄户型欣赏,湖光山舍（16栋01）户型平面

7、图建筑面积约99.15平方，套内面积约82.54平方艺术流畅（朝向：东）大户人家，宽绰的豪逸大家庭超宽客厅，主人雅情溢于言表格局随性的空中花园，功能收放有度超九成使用率，两房变三房,保利林海山庄户型欣赏,湖光山舍（16栋02）户型平面图建筑面积约99.11平方，套内面积约81.67平方艺术流畅（朝向：南）大户人家，宽绰的豪逸大家庭超宽客厅，主人雅情溢于言表格局随性的空中花园，功能收放有度超九成使用率，两房变三房,保利林海山庄户型欣赏,湖光山舍（16栋03）户型平面图建筑面积约97.65平方，套内面积约81.29平方悦目赏心（朝向：南）宽厅宽主卧设计，优享品质生活空间布局紧凑，方正实用南北对流，

8、生态人居自然通透空中花园，悠闲聚会的居家时光主卧套房，带独立卫生间,保利林海山庄户型欣赏,湖光山舍（16栋04）户型平面图建筑面积约92.88平方，套内面积约77.32平方豁然开朗（朝向：西北）户型轩郎，空间灵动三面采光，容纳更多鲜氧、阳光和风景270度观景视角，连绵群山成为窗前的永恒景致室内规划与户外景观完美匹配，不仅悦目，更加赏心,保利林海山庄户型欣赏,湖光山舍（16栋05）户型平面图建筑面积约92.49平方，套内面积约76.99平方豁然开朗（朝向：西北）户型轩郎，空间灵动三面采光，容纳更多鲜氧、阳光和风景270度观景视角，连绵群山成为窗前的永恒景致室内规划与户外景观完美匹配，不仅悦目，更

9、加赏心,保利林海山庄户型欣赏,湖光山舍（16栋06）户型平面图建筑面积约98.80平方，套内面积约82.25平方豁然开朗（朝向：东）宽厅宽主卧设计，优享品质生活空间布局紧凑，方正实用南北对流，生态人居自然通透空中花园，悠闲聚会的居家时光,保利林海山庄景观欣赏(自然景观),保利林海山庄景观欣赏(小区园林),保利林海山庄十大卖点,一、市区罕见的低密度半山社区项目总有 14个组团，包括多层、小高层与高层住宅住宅单位数量：1600多套；最大落差为 52.15米；项目呈窄长形，由西北往东南延伸；,保利林海山庄十大卖点,二、15分钟CBD生活圈，悠然享受离城市中心最近的山畔保利林海山庄位于天河之北植物园板

10、块的中心，拥有的交通路网。地铁三号线设有天河客运站，2006年将顺利开通；6号线也即将开工，将设有华南植物园站。此外该地段还拥有8条公交线，以及天河客运站，尽享都市繁华、便捷与宁静。加上广汕路、内环路、华南快速干线、京珠高速公路，便捷的交通让都市人15分钟进入都市生态圈，最大限度地让都市人以最短的距离感受城市的繁华与山海的幽美。,到中信广场车程25分钟到火车东站点车程25分钟到花园酒店车程35分钟到广州新机场车程40分钟,保利林海山庄十大卖点,三、独一无二的绿肺环绕：24小时免费提供新鲜纯氧位于绿肺植物园板块中心的保利林海山庄被华南植物园、龙眼洞森林公园、广州市树木公园、火炉山森林公园四大名园

11、所环抱，是广州城市规划重点保护的绿色生态区域。根据市政规划，天河火炉山、凤凰山、龙洞森林公园整合为天河森林公园，并与天鹿湖、白云区的南塘山、白兰山、金鸡山、帽峰山、聚龙山连接，形成火炉山至南塘山的绿色森林生态廊道，每天4000万吨的纯氧负离子更是呵护每一个保利林海山庄业主的健康。居住在这里，满足现代人在城市中修行，在山水中养生的生活追求。,保利林海山庄十大卖点,四、广州地势最高的半山洋房保利林海山庄地处天河地势最高点，依山而建，地形高低落差为100米，建筑物与山脊型体自然结合。优越的坡地位置，使居者拥有无可比拟的山水景致和广博视野，是都市财智阶层不可多得的心灵栖所。,保利林海山庄十大卖点,五、

12、建设理念：自然、环保、健康生活社区自然A保利林海山庄地处植物园中心，为四大名园所包围，环境保护责任重大，发展商从社区的规划设计开始到开发建设，就制订了严格的施工措施，尽可能确保自然不受污染，景观不遭破坏，使保利林海山庄成为植物园一景。B坡地建筑组依山势而建，依山形而立，错落有致，地势高低落差100米。在群组平面布置上顺山势排列，维护原有山脊轮廓线，道路布局迂回饶行，造成开敞流动的空间感和景观面，形成融于自然美景的生活社区。C保利林海山庄保持原有的地形，保护好生态环境，减少土方开挖量，保留大量原生性植物，与山湖融为一景，山房浑然一体。古树参落其中，泉水潺潺相畔。环保、健康A保利林海山庄追求人居环

13、境的健康性，户型采用大开间小进深，长宽比例在2比1，户户明厨明卫，栋间错落，邻里绝无对视，户户南北通透，无通风死角，设置新型变压防串烟、防倒灌通风道；B保利林海山庄讲求 自然环境的亲和性，项保利林海山庄目位于华南植物园西侧，东临广汕路，被华南植物园、火炉山森林公园、树木公园、龙洞森林公园四大生态公园簇拥环抱，具有独天厚地的生态自然环境，与小区内部过万平米的中心园林共同打造小区多层次的绿化体系。C保利林海山庄注重居民的健康环境的保障，针对居住者本身的健康保障，包括医疗保健体系、家政服务系统、公共健身设施、社区老人活动场所等硬件建设。保利龙洞项目的会所具有包括家政服务、健身设施、医疗点、幼儿园等，

14、而且项目投入了大量的资源建设林海山庄大型自然生态私家公园供社区居民游玩与休憩。,保利林海山庄十大卖点,六、规划完善，五大主题生活空间尊贵会所，品位人生大堂咖啡厅、SPA美容室、健身房、阅览室、中西餐厅、24小时便利店、完备医院、超级市场。体育会馆等。中心园林，家庭乐园中心游泳池、瀑布墙、儿童乐园，交流广场、喷泉广场、林间休息区、生态溪流，双亭台地观景台儿童游泳池、瀑布墙、阳光停车场、绿化休息广场商业名店街为使林海山庄业主足不出户享受有限的生活，社区设置了品牌超级市场、西餐厅、美食坊、家政服务中心、家饰艺舍、影音店与书画店,保利林海山庄十大卖点,七、历史悠久的人文氛围保利林海山庄位于历史悠久，文

15、化底蕴深厚植物园板块。本区域建村于唐朝贞观年间，距今有1300多年历史，有4000多年历史的飞鹅岭新石器时代遗址出土，是迄今发现的广州地区最早有人类活动的地方之一。在过去的数千年中，有许多的人文、文化历史已经融入这块土地，形成独特的风景。保利林海山庄扎根于植物园板块独特而悠久的文化中，是独特的人文居所，满足都市人源于灵魂深处对历史人文的渴望。,保利林海山庄十大卖点,八、强大的教育资源配套保利林海山庄位东邻广东省人民武装学校；西依广东工业大学龙洞校区。龙洞附近还有有几十间高等专科院校，拥有雄厚的教育资本。包括小学类、中学、中专、大专、本科、高职、成人教育等各类教育，资源丰富，是广州第二大的大学城

16、，广州大学城远在番禺，想要在广州市区找到如此人杰地灵的地方惟有龙洞地区。良好的人文环境氛围造就了该区域的经济快速腾飞，教育经济也成为了当地发展的主要推动力之一。书香儒雅的居住氛围满足追求人文与精神富足的人的理想。,保利林海山庄十大卖点,九、优秀的户型设计三房两厅位于半山坡视野超阔，270度尽享龙洞四大森林美景，正对中心园林一梯两户，尽显尊贵91%超高的实用率；48米超宽客厅，跃式距离，完美实现各个功能区间的划分与延伸；玄关：过渡空间，于方寸之间，游刃有余客厅：下沉式设计，景观阳台相交辉映。厨房：中西式，自由生活两相宜。主卧：附带卫生间与更衣室与2米超阔景观飘窗台，尽显都市新贵生活品位。景观阳台

17、：8平米的大阳台，天然的山海与湖泊景致给予都市新贵小天下、泊心智的心灵栖所。,保利林海山庄十大卖点,二房二厅91%超高的实用率；位于半山坡之上，270度尽享龙洞四大森林美景空间布局上三元归一，空间利用率高客厅：方正实用，与餐厅合理分区，与景观阳台相交辉映厨房：中西式，自由生活两相宜主卧：连带飘窗台，美景，美心情景观阳台：坡地建筑给予你非凡的景观与心灵享受,保利林海山庄十大卖点,三房两厅零楼距单位，视野开阔，拥有龙洞四大森林美景，一览众山小的气度卓而不凡90%超高的实用率；4米开间客厅，把室外的秀丽景观延伸至室内；厨房：干湿分区，富有功能阳台，家庭生活更完美。主卧：附带私密卫生间与1.8米超阔景

18、观飘窗台，景观阳台：站在景观阳台，山海林海仿佛就在脚下，力拔山河气象万千，使你的心境豁然开朗。,保利林海山庄十大卖点,三房两厅拥抱林海与洞庭湖，视野开阔自然，享受原生态山居理想，生活意境超然脱俗88%超高的实用率；3.9米开间客厅，把室外的秀丽景观延伸至室内厨房：阳光清风的设计，让厨房也享受到林海的震撼主卧：附带卫生间，超阔转角景观飘窗台从多个角度欣赏山河景色景观阳台：8平米景观阳台，山、林、海触手可及，对生活的哲学思考在静谧之下更显从容。,保利林海山庄十大卖点,十、1公里中央绿轴位置分析：位于山庄中心，顺山而上，占尽龙脉的优势景观分析：视野开阔，远眺林海景观，大量零楼距单位，正对项目半山中心

19、园林1公里中央绿轴:楼盘的中心园林和华南植物园形成一条1公里的中央绿轴，成为整个楼盘生态环境、景观资源最佳的组团,保利林海山庄三大增值效应,承接北天河双核效应，保利林海山庄价值突显 天河北板块成熟发展，萝岗区即将崛起。植物园板块位于天河北、萝岗两大“巨核”的中央连接地带，连通了城市发展最成熟的天河北中心板块，连接了未来东部最具潜力的科学城板块。两大区域的“双核”的启动，必然带动华南植物园板块的高速崛起。,保利林海山庄三大增值效应,增值效应一：北天河形成“双核”效应，保利林海山庄成为最大受益者 伴随全市最成熟、最完善的天河北区域与全市最具发展前景、最具潜力的萝岗科学城的“双核”崛起，保利林海山庄

20、、华南御景园、君临天下等大盘相继进驻，植物园板块区位价值剧增，摇身一变已成为广州楼市最炙手可热的板块之一。保利林海山庄占地9.42万平方米，建面21万平方米，植物园板块的都市山居第一盘，向西承接了天河北成熟区域的辐射热力，向东连接科学城新兴区域的发展潜力，具有不可估量的发展前景。秉承保利地产14年和谐自然的开发理念，凭借半山之上绿带环绕的自然原生态和舒适人性的社区配套，保利林海山庄一开始就受到了市场的热捧。06年首次开售即成为植物园板块的龙头大盘，当日1.84亿的销售业绩远超同区域竞争对手，创造了北天河房地产的销售神话；07年元旦推出1号楼亦已销售过7成。保利林海山庄已成为北天河最耀眼的、最具

21、增值潜力的山居第一楼盘。,保利林海山庄三大增值效应,增值效应二：北优战略城市功能调整，保利林海山庄成为广州最适宜人居社区 植物园板块“北优”战略重要节点，加大了广州森林公园的系统整合，形成了火炉山至南塘山的绿色森林生态廊道，塑造了最优质的健康人居环境。此外，植物园板块城市功能由单一生态园区向高科技科研区、生态区复合功能转化。植物园板块优越的原生态环境和区域功能的转变，吸引了大量高素质的人才在植物园板块置业。保利林海山庄雄踞于北天河100米之上的秀丽半山，广州市内海拔最高的半山洋房，坐拥四大生态公园，群山环抱，绿海葱翠，每天4000万吨纯氧负离子精心呵护。7万平方米的半山坡地生态中心园林与楼盘外

22、郁郁葱葱的山体相辉相映，浑然天成；12万平米私家山顶运动休闲公园，足不出户即能感受天天登白云山的健康与闲情逸致；7000M2的会所功能强大，满足生活的不同需求。保利林海山庄已成为了广州最适宜人居第一都市山居居所，让居者体验前所未有的广阔视野和尊贵气度，让都市人尽享山水之意境。,保利林海山庄三大增值效应,增值效应三：科运路、地铁线路贯通，保利林海山庄十五分钟尽享都市繁华 06年，科韵北路和北环立交开通建成，打通植物园板块的南北交通网络。经科韵路，15分钟内即可直达琶洲大桥，直击琶洲会展经济。地铁3号线“天河客运站”的随即开通，15分钟就可方便快捷地到达广州最繁华的CBD商务区天河北商务区，瞬间尽

23、享繁华都市生活的便利。保利林海山庄地处华南植物园对面，拥有完善的交通路网，广汕路、内环路、华南快速干线、地铁3号线、未来6号线，84、28、534、535等多条公交密集于此，15分钟往返于山林与天河、东山中心商务区之间。保利林海山庄以最贴心的距离触摸山林的宁静与安谧，以最恰到好处的距离感受城市的文明与优越！,保利林海山庄营销活动,时间流逝，城市变迁。随着广州在城市化征程的道路上渐行渐远，在都市拼搏多年，童年熟悉的山、水、林，嬉戏的风筝、泥人、小河,早已成为心灵深处美好的回忆。遥望星空，儿时和爷爷一起在山顶放风筝、奔跑于蓝天绿地之中的欢快情景时而涌上心头。今天，停下脚步，放下工作，带上家人，到林

24、海再放飞一次童年的风筝吧！,保利林海山庄山顶风筝节、千款风筝山顶尽飞扬,保利林海山庄营销活动,保利林海山庄山顶风筝节、广州最大规模风筝盛会保利林海山庄雄踞于天河秀丽100半山之上，坐拥四大生态公园，广州都市山居第一盘。据悉，保利林海山庄将于2008年1月12日在广州唯一的私家山顶体育休闲公园举办2008年广州最大规模的风筝节。活动当天，不仅有燕子、蝴蝶、蜻蜓等传统风筝，还有几十米长的龙型、蜈蚣风筝，现代的卡通风筝。届时，在100米的秀丽半山上，在12000多平米的私家山顶体育休闲公园里，数千款各式各样的风筝将在山顶上，在蔚蓝的天空上争奇斗艳，竞相飞扬。,保利林海山庄营销活动,放下手上的工作，带

25、上一家老小，与久违了的徐徐山风、暖暖的阳光、蔚蓝的天空、纯净的空气相约，到保利林海山庄再放飞一次童年的风筝。与家人、与小孩奔跑在100米之上的半山之上，在山林之间、在绿地与蓝天里，享受一个长长的下午，和家人一起重温您童年的回忆，重温和爷爷一起在山上追逐的喜悦。,保利林海山庄营销活动,1、风筝主题公园作品展现场我们将摆放各式各样的风筝作品作为展览，所用风筝涉及中国风筝的龙类、软翅类、硬翅类、板子类、立体类、软体类、复线操纵类等十余个类型，做工精细，精致小巧，令活动会场成为风筝的主题公园。,保利林海山庄营销活动,2、“温馨飞扬”家庭风筝DIY在风筝制作大师的指导下亲手制作风筝，让孩子自己动手动脑设

26、计制作，满足大人的美好回忆，也让孩子有一个值得开心回忆的日子。,保利林海山庄营销活动,3、风筝彩绘大赛现场设各款风筝半成品，提供各式颜料及彩绘工具让来宾自由发挥想象，创作属于自己的风筝。,保利林海山庄营销活动,5、自助餐饮让你宾至如归活动当天将在现场提供自助餐饮，让你玩得开心，吃得放心；更设有红酒品尝区，品尝国外品牌红酒。,、风筝放飞大赛,保利林海山庄营销活动,保利林海山庄携手一汽-大众汽车强强联手共同打造高品质生活理念 天河北植物园板块首席山居文化大盘保利林海山庄在细雨中迎来了一位特殊的客人一汽-大众汽车。一汽-大众汽车将在保利林海山庄举行现场新车展览活动。吸引了大批中高端客户群亲临现场参观

27、。,保利林海山庄营销活动,一汽-大众汽车开进保利林海山庄强强联手引起广泛关注对于一汽-大众和保利地产来说，这是一次开创性的颠峰对话，一次强者与强者的握手，具有重大的意义。首天展览，一汽-大众汽车三款汽车闪亮登场，它们分别是迈腾、速腾和Polo，其中迈腾更是今年新鲜出炉的新车。一大早，保利林海山庄会所已经人山人海，两个公司的首次合作吸引了一大批热心市民冒雨前来参观。人们都在新车旁品头论足，更有甚者跃跃欲试的想试驾新车。而在会所内部的模型旁也聚集了大批客户，大家都热切的在询问现场的销售人员关于保利林海山庄的详细资料。保利地产在房地产开发中一贯主张和谐生活，自然舒适的开发理念，专注于“和谐、自然、舒

28、适”的产品特色营造，不断提升产品的质量，为老百姓建造高素质的精品住宅，代表了一个新居住时代的发展方向，引领着时代的潮流，得到了社会各界和广大消费者的广泛认同和高度赞赏。这与一汽-大众汽车在某种程度上有一定的相似性，也正好说明二者合作的一个直接的联系，都是为市民提供一个高品质，高性价比的产品。对于现场的客户来说，“鱼肉与熊掌皆可兼得之”。,保利林海山庄营销活动,保利林海山庄吸引知识型中高端客户群的青睐具现场人员了解到，此次参观保利与一汽-大众活动的人群中，有相当一部分是来自附近的各大高校的教职工。他们对保利林海山庄的认可度很高，因为在保利林海山庄前期的客户群中相当一部分是来自天河高校的教职工。因

29、此在高端客户群的口碑宣传下，不少教育战线的教职工都趁着暑假来到林海山庄参观咨询，希望买到称心如意的房子。这部分高素质人群决定了保利林海山庄浓厚的社区文化。虽然目前林海山庄已推单位已经全部售磬，但是好消息是预计新一批小高层洋房相信很快可以呈现在世人眼前。不少客户都在现场留下联系电话与地址，确保新货推出的时候第一时间得到消息。,林海山庄新货驾临本次车展，也是在某种程度上提前让人们知道这个振奋人心的信息。在天河区房价已经过15000元/平方米的情况下，保利林海山庄以其优越的自然环境和优惠的价格向市民提供优质的住房，的确值得期待。,保利林海山庄创新奇招,两房变三房，大玩魔术空间保利林海山庄这次推出的首

30、批高层山景组团，该组团共230多套，两梯五户，面积以78-110平米的两房、三房为主。户型方正实用，360度山景环绕，80%的单位朝东面、南面观山。客厅、主人房、书房、客房、厨房处处原生态山景围绕，客户可以在家中从不同的角度观山、品林，最大限度地体验山林之美。该组团除了可以欣赏到美丽的景观外，产品的设计还有全新的突破。据了解，保利林海山庄根据客户的居住需求，结合以往组团的开发经验，在新一期山景楼王组团上大胆实现创新，创造出两房变三房的户型。该批单位的户型为75-110平方米的两房和三房，40的户型都附送一个十几平方米的空中花园，而这个空中花园只计算一半的建筑面积。也就是说，客户以一个买两房的价

31、钱，就可以买到一个三房的单位！同时，附送的空中花园面积大大提高了该户型的使用率，使该种户型的使用率超高九成，创造了广州高层洋房使用率的纪录！,保利林海山庄创新奇招,“2+1”空间的别样生活体验保利林海山庄这种创新的“2+1”户型，不只为客户创造出多一个空间，更为客户提供了一处增添更多生活情趣的空间。在这个十几平方米的空中花园里，客户可以根据喜好设计成多种属于自己的“私享”空间：林海的自然山景延伸至空中花园，面对着如此美景，你可以把它设计成书房；林海的山风水气自然吹至空中花园，合适的温度和水分，你可以把它设计成私家庭院；林海的鸟叫虫鸣犹如天籁之音，悦耳的歌声和安静的环境，你可以把它设计成书房保利

32、林海山庄这种“2+1”的百变私空间，不只为客户带来更多的实实在在的使用面积，而且为客户提供了更多的生活情趣。,保利林海山庄广告欣赏,保利林海山庄广告欣赏,保利林海山庄广告欣赏,保利林海山庄广告欣赏,保利林海山庄广告欣赏,保利林海山庄广告欣赏,保利林海山庄广告欣赏,保利林海山庄2008年媒体广告信息,保利林海山庄-SWOT,劣势,项目起于山坡之上，决定的山体优势，可谓“广州市区罕有的山顶洋房”。处于山顶位置，空气清新，景色怡人，非常适宜度假修养，旁边的工人疗养院就是最好的证明。四大生态公园，背靠林山湖水，非常丰富的景观资源，绝对的海拔高度，为产品提供前所未有的视觉享受和尊贵气息,项目所在山地并非

33、处于路边位，这为业主的外出带来一定的不便，由于本项目的前身是一烂尾项目，闲置多年，在当地的口碑并不太好。项目所在区域并非广州市房地产市场的热点区域，地区形象不高，有待改善，项目所属龙洞地区治安较为混乱，这在当地的发展中成为一个不安定因素,龙洞村良好的发展前景。龙洞村在2002年九运会开始大变革，在基础设施建设、经济、文化等各领域都有了长足的进步，相信它的发展会为项目带来更多的利好。项目的交通便捷性明显。项目南靠“三保墟”公车站，可在较短时间内到达天河城、动物园等市中心地带及天河客运站、天平架等公交枢纽，交通便捷。龙洞雄厚的教育资本。数十家学校的驻地，包括小学类、中学、中专、大专、本科、高职、成

34、人教育等各类教育，资源丰富。,周边居住人群多以龙洞村村民为主，由于受教育有限，村民素质不高，当地治安较乱龙洞路网虽较以前有大幅度的改善，但现时状况仍不足以满足消费者的要求,淡市营销成功案例东莞万江风临美丽湾,世联研究案例,关键字：淡市营销 降价,案例简介：风临美丽湾4月25日进行了价格调整，调整幅度约为77折。调整价格后截至5月31日销售202套，超过开发商目标82套。,案例适用范围：历史价格上涨较快且价格较高，市场转入淡市之后，价格过高，远超过市场价格而形成滞销，需要进行调整价格的项目。,项目基本情况介绍,区位：万江新行政文化中心（规划中，何时动工一直未能确定）规划总用地：68,679总建筑

35、面积：138,731住宅建筑面积：89,323容积率：1.5总套数：989停车位：87619栋9-18层小高层组成项目完全遵照90/70规定而建，规划以板式为主，楼王布置点式，中心营造了大花园，户型布局符合景观资源最大化原则。,未推售单位：407套,项目入市背景,9.27新政后，东莞市场一片萧条，11月份南城区低端盘金色华庭70折降价，热销全城，震撼了东莞市场。春节后第一周，莞城区万科运河东1号全线80折，最低4200元/起；东莞最大开发商光大集团旗下景湖系及部分城区中端项目跟进。4月18日，代表性豪宅项目东城区天骄峰景70折起降价，东莞市区别墅、高层豪宅等高端项目大部分跟进。至此，高中低楼盘

36、全线降价。,3月28日，阳光海岸悦湾开盘，均价4500元/，与项目90-130平米的三房四房形成竞争4月8日，理想0769样板房开放，对外公布4月18日开盘，面积90-130平米，与本项目的三房四房单位重合。4月16日，受天骄峰景降价及台风影响，理想0769宣布推迟开盘。,东莞市场,万江市场,项目已售588套，未售401套（已推未售164套，未推售5栋237套）剩余单位除60套楼王外，多为3楼以下低层、东西向、幼儿园遮挡及临路单位，整体素质偏差。,项目情况,项目销售成果,4月25日，价格调整通过，开始销售。截至5.11日，成交156套，超过开发商目标76套（开发商目标80套）截至5.31日，共

37、成交202套，超过开发商目标82套（开发商目标120套）,项目成功的关键举措,降价的目的：回收资金只是结果，项目的良好发展，为开发商公司的发展提供最好的发展机会才是目的。降价只是一种次优策略，如果有别的策略，就不用这个策略。降价一定要解决的问题：为什么降价，什么时间降，降到什么价格，这个价格下能够卖多少。这个问题一定建立在对市场、产品和客户高度熟悉的基础上，并关注其变化，心中有数，降价就要有效，没有效就不要降。,降价的准备,降价后业主的闹事：战略上藐视，战术上重视。思想要放开，楼盘有降价的权利，业主闹事也很正常，不要当天大的事，要和发展商良好沟通，使之不害怕。同时要想办法处理应对，主要包括：与

38、媒体的良好关系，不做负面报道；与政府沟通，预防突发事件；与业主谈判，缓和关系，不激化矛盾。产品卖点：卖点要和客户的生活结合起来，抓核心点，用大白话讲。不要空洞化，不要虚华。要让客户感觉到他买的是适合生活的好房子。样板房：样板房最重要的是展示房间格局，装修是第二位的；因为项目的毛坯房做得好，请客户看毛坯房，得到了很好的效果。价格：正常定价，不人为制造价差，保证降价效果的持续性，保证后期销售。推广：推广方向从客户的关注点和敏感点出发，从客户的需求出发。项目将单价和首付作为第一阶段推广重点。价格不会降低楼盘档次，楼盘的口碑是由产品品质和销售结果说话的。渠道：客户不上门，就到客户中去。龙舟赛现场派单、项目周边专业市场派单、项目附近的商场做展场和悬挂条幅、周边老社区摆放易拉宝等等。活动：人气主要是由成交决定的，而不是人流量决定的。活动就是要宣传卖点，要能吸引新客户上门，没有这个作用而仅仅为了暖场的活动仅偶尔做。,降价的配合,The End,