四川成都市温江区利贞境界BLOCK广场定位及建议(33页） .ppt

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1、利贞境界商业部分定位及建议,项目情景回顾S1,项目概况项目为利贞境界2期商业部分，位于温江区南江路，距离“光华大道”和未来的地铁4号线仅200余米，周围有众多居住楼盘，居住人数很多，靠近政务中心、在建大润发百货，目前已建到地面3层。,本案,恒大城,南江路,政务中心,项目情景回顾S2,产品情况项目商业部分约3.8万平米，大致分为三个部分：1-3层商业裙楼，每层约4000，10层、17层双塔式建筑，面积区间30-60，17层部分每层30余间，10层部分每层20余间。外立面有石材、铝合金等，显得比较沉稳大气，商业进深较大，层高5-5.4m，但17层部分没有卫生间。,无卫生间设计,31.8m,25.6

2、m,项目情景回顾S3,区位关系项目处于“光华新城”，规划面积26平方公里，是成都最具城市综合经济体特征的西部新城核心区。这片区域的业态重塑全面开始，家乐福、伊藤洋华堂先后入驻，台湾新光三越、香港巨龙集团、软通动力等接踵而来。同时，以海峡两岸科技产业园和大学城为依托，积极引进总部经济、创意研发、服务外包等知识经济型产业。以光华公园为核心、以生态为特质、以高端现代服务业为支撑的成都西部CBD（中央商务区）已雏形初现。,老城区,光华新城,本案,项目情景回顾S4,文化创意项目前期立项为综合性文化建筑，在功能分区上设计有住宿区、健身活动中心、培训管理大型文化展示、文化广场，后期项目定位和业态规划方面需要

3、在文化方面有一定的契合度。,项目周边商业分布示意图,项目临近珠江商圈，未来有珠江80万方商业体、德坤新天地、天来白金等大型城市综合体。但周边成熟住区居多，光华苑、福兴苑、赛纳河畔、上林宽景等老型社区形态多为底商，分布较凌乱，档次不高。格凌兰、恒大城等新建小区，商业形态也多为社区底商及一部分独立商业。,本案,格凌兰,恒大城,光华苑,福兴苑,上林宽景,政务中心,赛纳河畔,大润发百货,中森光华一号,珠江新城国际,德坤新天地,光华国际,天来白金,分商业、商务、文化、娱乐和休闲等6大街区，包含14万平方米的SHOPPINGMALL,含1栋24F酒店、写字楼建筑,购物中心、地铁商业、酒店公寓,MOHO、独

4、乐馆、商业裙楼,项目周围商业品相不高，业态比较凌乱。以社区底商为主，商铺出租、出售价格较光华大道旁物业要低。随着大润发超市及珠江商圈的兴起，未来商业价值有望被拉升。,项目周边商业租售情况,典型商业个案,中新公园大道,在售小区底商,临光华大道底商,项目住宅部分一期还剩余最后三栋，预计7月底推出。商业部分，目前在售一期底商，销售率接近80%。滞销产品为项目以前售楼部处内凹商业以及临光华大道部分大面积商业。引起滞销的原因是产品位置及产品开间小，进深小等因素。,二期,优势：大社区，区内业主需求旺盛,劣势：无大型独立商业，品相不高,在售商业示意图,光华国际,项目商业4月份开盘，临光华大道第一排全开放式底

5、商已售完，当时售价40000元/，目前有部分企业转租。第二排半开放式高层底商在售，单价15800-26800元/。预计二期6F独立商业部分8月底开盘，面积在100-300 之间。,光华大道,在售底商,二期底商,二期6F独立商业,在售商业示意图,优势：开放式，周围商业氛围浓厚,劣势：商业较零散，集中程度不够,典型商业个案,项目周边写字楼分布情况,温江在售写字楼主要集中在海峡科技园片区的“天府智谷”。未来片区写字楼主要分布光华大道沿线珠江商圈周围，有德坤新天地78622.83 写字楼、珠江新城国际3座甲级写字楼、光华国际 一栋24F酒店、写字楼、天来国际广场5万平甲级写字楼，规划完善，品相高，目前

6、还未呈现。,珠江国际新城,光华国际,德坤新天地,本案,天府智谷,3座超甲级写字楼,5A级写字楼，办公建面：78622.83,1栋24F酒店、写字楼建筑,含5栋精装写字楼，其中2栋甲级，3栋未评级。商业110000平米,甲级写字楼约5万平方米,天来白金,温江酒店分布示意图,温江酒店分布主要分布在配套成熟的老城区，新城区光华大道板块目前无成形大型专业酒店，国色天香区域旅游配套类度假性酒店偏少。周边已规划酒店主要集中在光华大道沿线，属于大型城市商业综合体项目的一部分，品相、档次高，有少部分酒店位于居住小区内。,鑫怡家酒店,君临国际酒店,致佳居酒店,本案,赛纳河休闲酒店,金强华亨酒店,鱼凫国都温泉大酒

7、店,明苑商务酒店,温江天乡宾馆,天来白金,光华国际,德坤新天地,珠江国际酒店,五星级酒店,一座五星级商务酒店，一座五星级度假酒店，,星级酒店，酒店建面：23478.86。,含1栋24F酒店、写字楼建筑,赛纳河休闲酒店位于温江区光华大道路口，与塞纳河小区和光华加油站为邻，停车方便，环境优雅，主要经营棋牌、茶坊、住宿。酒店位于赛纳河畔楼盘底商第一、二楼，一楼为休闲庭，二楼为客房。,赛纳河休闲酒店,光华大道片区社区综合性酒店,鑫怡家休闲酒店,鑫怡家快捷酒店位于两河路东段，紧邻温江政府服务办公中心，是一家集商务、休闲于一体的豪华商务酒店。酒店以尊贵典雅、回归自然和宾至如归的温情服务为主营特色，餐饮、休

8、闲、购物设施等设施齐全。,中心城区快捷商务、休闲酒店,君临国际酒店,酒店按商务四星标准打造，集住宿餐饮、娱乐休闲、会议、商务为一体，酒店设施齐全，下属君临咖啡会所2000平方左右，拥有装饰豪华的客房100套，设有环境优雅、时尚的咖啡会所，经营咖啡、茶、中西餐等，酒店还包括商务中心、餐饮中心、两层地下室。,中心城区商务、会议、休闲酒店,成都致佳居酒店,酒店新近按四星标准装修，房间设置电脑免费上网、透明卫生间设计、房间温馨明亮，距成都15公里，成温邛高速和光华大道直通，交通便利。成都致佳居酒店周边云集国色天香、西岭雪山、安仁古镇、花水湾温泉等景区。,中心城区快捷商务、度假性酒店,其他酒店概况,目前

9、温江酒店主要集中在老城区，星级、快捷、客栈等形态多样；珠江商圈规划有天来白金等多座五星级酒店；普通商务、快捷式酒店房间，介于30-200间左右，大型星级酒店都在100套以上；普通酒店双人间价格在148-250元/天左右，高档酒店在300元/天以上；酒店配套日趋完善，从简单的棋牌、茶坊到休闲、娱乐会所；主要服务群体为商务、旅游人士，还有部分居住区内业主类客户。,小结：,根据项目自身条件和周边资源，突出项目优势，以精致、时尚为突破方向，选择适合业态，明晰产品使用者，进行差异化竞争，在光华新城打造：,MINI中央商务区（CBD）SOV写字楼+连锁式酒店+酒店式公寓+垂直式商业,垂直商业,连锁酒店（4

10、-10F）,SOV写字楼,酒店公寓（11-17F）,产品分布图,酒店大堂（250）,自助餐厅（400*3）（1-3F）,社区超市（400）,商业辅助通道,商业通道,酒店通道,酒店通道,酒店1F业态,果蔬超市（300）,银行|（600）,自助餐厅（400*3）（1-3F）,特色餐饮（800）,酒店2F业态,特色餐饮（600）,商业通道,酒店3F业态,自助餐厅（400*3）（1-3F）,健身中心（1650）,酒店4F业态,茶楼（1300）,酒店5-6F业态,水疗会所（1300*2）,说明：客户根据需要自行拆除隔墙，在每个包房增加独立的卫生间设计。,商务中心（300）,特色餐饮（200）（1-2F）

11、,写字楼通道,商业通道,写字楼1F业态,票务咨询（400）,快餐（400）,写字楼2F业态,特色餐饮（600）,特色餐饮（600）（1-2F）,商业通道,写字楼3F业态,商务会所（1300）,说明：适当增加产品面积，减少办公用房间数，减轻交通压力，同时变内廊为走廊，增加办公物业品质感。,写字楼4-5F业态,培训机构（1000*2）,产品规划,经济型酒店作为一支新的产业力量推动着中国酒店业的发展。经济型酒店定位于普通消费大众，价格适中，基本设施齐全，干净方便舒适。如家连锁快捷酒店、七天连锁酒店等在美国纷纷上市。一般在100-200户，所以将4-10层划分为连锁酒店，但每户需增加室内的卫生间设施。

12、,连锁式酒店,产品规划,将17层部分剩余的11-17层做为酒店式公寓发售，同样增加室内卫生间、厨房功能。同时为了方便客户，可以进行菜单式装修方式，让客户根据需求选择装修方式，减轻客户的负担。,酒店式公寓,2F商业业态规划特色型商业,特色型商业,3F商业业态规划会所式商业,会所式商业,THANKS汇报完毕，沟通继续,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wL

13、CG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhH

14、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,