地产投资顾问公司商业计划书(2).ppt

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1、地产投资顾问公司商业计划书,谨呈,2,目录,第一部分：同行分析第二部分：发展定位与模式第三部分：讨论,3,三种类型的地产顾问服务公司,4,国内外著名房地产咨询公司基本情况介绍与比较,跨国地产顾问行,5,国内外著名房地产咨询公司业务情况比较,所有公司都具有的业务,所有国际公司都具有的业务,6,CBRE战略咨询业务Strategic Consulting的服务内容,CBRE Strategic Consulting战略顾问,备注：表示在中国内地已开展相关业务,资产组合优化：通过设定合理的运营目标及运营策略，降低运营成本、实现房地产投资组合收益开发咨询：全程开发顾问选址分析：业务扩张、设备重置、劳动

2、力分析、市政设施修建分析、供应链分析；经济发展与再发展：基于社区经济发展、邻里及商业复兴、劳动力分析、商业吸引力分析、经济基础与目标行业分析、大规模土地财产的再利用（包括军事基地）、品牌及营销；经济与财政分析：财政对政府收支几纳税实体的影响分析，建造阶段的经济影响分析、零售商对城市衰退的影响分析、经济学乘数分析外国直接投资策略：通过人力资本分析、地理-政治风险评估、政府对基础设施、政策等改善、品牌及营销策略、投资环境分析、市场分析、竞争力分析，协助公司展开全球房地产直接投资，帮助政府提高就业率与资本投资,7,国内几大地产综合服务商基本情况及对比,综合服务商,8,世联地产的服务领域与环节,城市与

3、区域发展顾问,房地产项目发展顾问,专题研究,项目销售执行顾问,9,房地产项目发展顾问,房地产投资,房地产开发,项目取地决策与经济效益评价为物业收购或出售制定投资及发展策略为个人、公司及投资机构制定物业投资策略物业投资计划评估转让之可行性研究,大宗土地项目战略研究物业开发产品市场定位物业设计发展建议物业发展功能及指标拟定物业发展营销的战略与策略物业发展规划的市场论证物业联动开发策略,10,专题研究以及项目销售执行顾问,项目销售执行顾问,专 题 研 究,土地出让方案市场调研消费者行为与群体市场调研专项物业类别(住宅/办公/商业/工业)研究宏观经济环境与市场趋势预测,销售执行总纲及过程督导销售现场管

4、理、招聘与培训制定促销计划与执行,11,世联地产顾问服务发展评价,专注于住宅，商业、商务项目努力在做，但始终没有做起来，工业基本没有涉及；房地产项目发展顾问非常成熟，城市与区域发展顾问作为明星业务为今后重点发展方向（行业集中度提高）。,发展特点/重心,区域及项目价值的成功挖掘者，功能发展的成功演绎者；“理论+案例”为核心竞争力顾问平台；业内称为“教授+黄埔军校”。,核心竞争力,房地产发展的“科普”阶段的产物，一线城市大开发商服务效果较差，主要服务政府，业务重心在二三线城市；经营性物业介入难度非常大。,存在问题,12,成业行的服务领域与环节,投资顾问,土地开发,市场调查,规划设计,13,具体服务

5、内容,A：投资顾问,包括项目选址、地块分析、产业形势分析、市场调研、区域研究、产品定位、市场定位、价格定位、投资分析、融资策略、风险控制、规划设计、工程建设、物业服务策略、企业发展策略等；工作重点放在项目的市场定位与产品定位方面,B：土地开发,土地开发是“土地一级市场开发”的简称，土地开发顾问业务是房地产投资顾问业务的重要内容。,C：市场调研,市场调研是房地产投资顾问业务的起点和重要组成部分，是项目成功运作的重要前提。根据服务项目的不同，市场调研分为一级市场前期调研、二级市场前期调研和营销策划前期市场调研等。,D：规划设计,规划设计是成业行投资顾问业务的重要组成部分，由“建筑规划与设计中心”实

6、施。成业行投资顾问公司擅长住宅小区规划和商业地产整体规划，尤以旅游地产规划见长。,14,成业行顾问服务发展评价,作为大学教授以及博士组建起来的公司，在将知识转化为经济效益最大化方面和生意模式的搭建上，存在问题，没有很好发挥自己技术优势。,发展特点/重心,顾问技术能力的整合者，设立了建筑规划和设计中心，房地产金融研究部，通过搭建技术平台，进而在房地产链条里服务纵深度较高。,核心竞争力,介入了房地产开发领域，占据了公司过多核心能力型人才，使得顾问的发展推动力度不足，顾问业务没有得到量的释放。,存在问题,15,合富辉煌,土地运营,市场研究,投资顾问,运营策略,产品策划,建筑顾问,从项目前期切入，提供

7、房地产项目开发及市场定位的顾问服务,16,分析结论,不断搭建台阶和构筑公司多方面技术核心，打造服务房地产核心环节的顾问能力，,避免成为市调公司,经营性物业的顾问服务需要公司具备招商组市等相关能力，单纯策划解决不了问题。,避免成为“马谡”,综合意味着多业务相互支撑共同发展，顾问公司更需要全方位介入服务环节，提升能力。,综合的内涵,工业相关投资顾问业务发展 跨国公司式的“网式”发展，培育广泛物业的经营和投资能力,行业机会,服务的环节不同，工作的重点和解决的问题不同，要求的技术核心也不同；但可以共享客户资源以及共同服务。,顾问代理两行当,17,华高莱斯的服务架构和服务模式,六大板块顾问服务：区域研究

8、、市场调研、产品定位、概念设计、财务方案及营销策划等；核心业务构成：是为居住、商务、商业、园区以及旅游地产等传统开发项目提供顾问服务。,在对区域发展背景和市场背景进行分析的前提下，为项目找到准确的市场定位，明确项目的目标客户群及符合其需求的产品定位。以市场定位为基础，用规划（设计）概念对项目的规划（设计）提出针对性意见，或以概念规划（设计）进行用地开发潜质的探测，提出概念方案，用建筑的语言来表达市场定位与项目方案。在此基础上，根据开发商的要求，提供经济测算、财务评价、商业计划书和商业投标书等不同的财务方案。最后，按照不同的项目情况，针对性的提出营销推广、销售培训、销售诊断、跟踪服务、CI设计等

9、顾问服务。,华高莱斯的顾问服务模式：,服务架构,专业顾问公司,18,华高莱斯的业务领域,房地产项目立项的可行性研究 房地产项目融资的可行性研究 房地产项目转让的可行性研究 房地产项目合作的可行性研究,可行性研究,背景研究 市场调查 市场分析 项目定位 发展战略,项目发展策略顾问,规划顾问 概念设计 建筑技术 产品建议,建筑与规划顾问,成本分析 方案盈利对比分析 投资效益评价 现金流设计 盈利模式设计 土地投标分析,投融资顾问,推广策略 销售策略 广告策略 价格策略,营销推广顾问,环境分析 行业发展 战略制度 战略实施,企业战略顾问,19,华高莱斯的业务环节,市场调查研究,住宅项目发展,别墅项目

10、发展,商务项目发展,商业项目发展,城市综合体发展,产业园区建设,旅游地产项目研究,特种项目发展研究,城市更新与旧城改造,新城镇建设,区域发展战略定位,土地发展战略研究,城市土地经营策略,产业研究与规划,城市发展研究,公共建筑与设施发展,设备系统顾问,项目营销策划,区域整合传播,企业发展战略,20,华高莱斯顾问服务发展评价,固守房地产一级半市场的专业顾问，没有介入二级、三级市场，特别是经营性物业相关的投资、运营等，使得在工业、商业、商务办公等服务方面不甚理想,发展特点/重心,高素质的顾问团队+专业的建筑、规划、金融等技术平台+科学化的顾问工作方法和思维体系,核心竞争力,唯一纯粹的专业地产咨询公司

11、，建立了技术支持平台和科学化的顾问工作方法和系统思维体系；涵盖了几乎所有的物业类型；具备服务一线城市大客户的能力。,存在问题,21,目录,第一部分：同行分析第二部分：发展定位与模式第三部分：讨论,22,需要解决的问题,1,2,3,失语,机构,徘徊,台阶,英雄,团队,23,策划代理,投资管理,经纪服务,物业管理,住宅项目,工业项目,商业项目,商务办公,综合体,主题地产,地产金融,项目发展顾问（二级前半段）,区域发展顾问（一级）,规划设计,发展战略,市场研究,建筑产品,策略模式,Management,Strategy,Investment,地产顾问服务机构四维模型,前期发展定位与服务模式：A、以传

12、统住宅项目顾问服务为核心，整合和积累顾问技术能力；B、利用顾问服务的空白，培育工业项目的顾问能力，同时拓展三级市场。,24,目录,第一部分：同行分析第二部分：发展定位与模式第三部分：讨论,25,几个报告,1、北京顺义新城2、郑州佛岗旧改3、坪地工业项目,下面是讨论时间！,26,THE END,2011-01-19,27,顾问核心,价值体验：发展战略、功能定位、规划设计、市场定位、建筑设计,城市建设顾问、城市地产顾问,衍生产品：营销策划、地产金融、开发模式、启动策略、市场研究,28,发展定位,一级市场（土地市场）和二级市场的前半部分,29,核心能力,分析处理的科学手段,专业的理论和思维体系,务实

13、的规划及建筑设计服务,创新及有战斗力的专业团队,研发及积累增值服务：地产金融、招商组市等,30,成长路线图,伴随客户成长的拓展，实现自身发展壮大,深度挖掘现有客户需求,配备客户营销人员,集团整体营销,争夺客户,31,发展空间,目前为止，深圳没有纯粹的地产顾问公司,标杆企业：华高莱斯,32,战略目标,结合同行发展及公司现状，国策顾问公司在20082012年发展的战略目标：,成为一家具备服务政府和机构客户专业能力的公司 成为一家房地产服务链条不断完整的公司 成为一家在工业地产和投融资方面具有领先优势的公司 成为一家不断走向全国的公司,33,未来五年发展蓝图,地产投资顾问公司,客户营销中心,质量控制

14、委员会,技术研究中心,区域发展事业部,商住项目事业部,工业事业部,商务办公事业部,建筑技术,规划设计,地产金融,市场及GIS,区域发展,土地出让,城市重建,主题开发,前期顾问,营销代理,三级市场,物业经营,租户服务,投资服务,开发顾问,专业服务,前期顾问,营销代理,物业管理,投资服务,34,构建核心竞争力,每个事业部不断拓展和提供多个方面的服务能力，能够在项目中解决客户多个问题，达致“1+12”的综合服务效果。如商住项目事业部，发展前期顾问、营销代理、投融资顾问、二三级联动等方面的综合服务，不断完善服务链条。,A:多支点峰值体验,B:平台建设,C:流程管理,构建两个层级的企业专业技术平台事业部

15、知识平台：主要通过项目服务过程的积累和沉淀，每个事业部均搭建，形成事业部发展的引爆点；公司研究中心：主要通过公司学习和研发来搭建，为新业务发展和专业能力提高提供原动力。,对客户沟通、报告写作、内部讨论、报告质量、市场调查以及研究方法、思维体系等各个环节进行系统化流程管理，提高工作效率和服务水平；将每块“板”进行很好搭建，争取模块化，不出现短板现象影响整体质量。,35,发展策略选择路径,1,2,3,重产品/团队,品牌战略,立体营销,专业营销,类顾问先导,事业部发展,4,珠三角区域,三大经济区域,发展初期,发展中后期,36,业务模式发展路径,发展初期,发展中后期,区域发展事业部,商住项目事业部,工业事业部,商务办公事业部,团队发展,服务体系,流程管理,引爆点,原动力,粗放式、业务导向、类顾问的综合顾问服务,构建四个事业部知识平台,加大公司研究中心投入,瓜熟蒂落,37,人员架构,发展初期（10人左右）,发展中后期,总经理,技术总监,客服人员,职员1,职员2,根据项目和事业部发展需要，不断丰富各个相关专业员工的引入，同时增加有经验员工。,