2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位及物业发展方向初探.ppt

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1、：2011 TB03,2023/2/18,盱眙水月山庄两侧地块战略定位及物业发展方向初探,谨呈：天龙房产,目录,第一部分 项目本体解析第二部分 宏观走势研判第三部分 市场机会分析第四部分 联排别墅发展方向初判第五部分 小高层发展方向初判第六部分 商业街发展方向初判第七部分 集中商业发展方向初判第八部分 后续工作铺排,项目整体容积率1.2意味着什么？,容积率实现度的常态规律（R=1.2）,平均层数容积率覆盖率1.230%4F,规划指标最大化实现情况下的平均层数,我们的问题Q1：容积率R为1.2与建筑檐口高度不超过10米之间存在匹配难度Q2：TH的主体建筑形态如何在整体品质与容积率实现间取得平衡,

2、小高层的层数应至少达到14.4F：在TH容积率做到0.9及用足底层800的情况下！,地块存在难以连片开发及朝向的问题,B/1栋中高层,A/沿街商业,C/联排别墅TH,我们的问题Q1：A地块沿街商业与B地块裙楼集中商业难以互动Q2：地块整体视觉朝向为南偏西35度左右；而盱眙正常住宅最佳朝向为南偏东15至20度左右为宜,小高层的裙楼底商建议不做：1、不利于整体住宅品质打造；2、处于老城区商圈边缘地带；3、集中商业招商难度较大。,项目三大区位属性,盱眙城市发展：东扩北移、显山露水、两区互融、彰显个性，规划形成“三心、两轴、四片区”的城市格局“三心”：城西旅游休闲中心、商贸服务中心、行政办公中心；“两

3、轴”为淮河东路金源北路盱马路的城市生长轴、淮河东路金鹏大道圣山路的产业拓展轴；“四片区”：滨河观光区、现代服务区、政务新区、经济开发区,本案的三大区位属性：城西旅游休闲中心的重要节点、滨河观光区、老城区,A,B,C,本案,目录,第一部分 项目本体解析第二部分 宏观走势研判第三部分 市场机会分析第四部分 联排别墅发展方向初判第五部分 小高层发展方向初判第六部分 商业街发展方向初判第七部分 集中商业发展方向初判第八部分 后续工作铺排,国内经济：从2002年开始，中国经济的货币推动型特征非常明显，宽松的货币政策带来GDP的高速增长，也带来了通货膨胀,1、1998-2002年，M2同比增幅围绕15%波

4、动，GDP维持在9%左右，CPI持续维持在3%以下，几乎不存在通货膨胀的压力。2、2002年至2008年底金融海啸之前，GDP同比增速维持在10%以上的高位，同期M2增速长期高于17%，期间31个月CPI超出3%的警戒线。3、2008年底，中央为保增长推出4万亿，GDP获得了增长，同时CPI高出了3%，目前达到6%的高位。,货币政策不会放松,房价水平：从全国来看，前三季度商品住宅销售量同比增长12.1%，销售价格同比增长9.8%，仍然呈现上涨态势,国务院不断重申，调控方向不动摇，调控力度不放松，促进房价合理调整,4月13日：召开的国务院常务会议强调，要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，巩固和

5、扩大房地产调控成果，严格控制房地产投资投机性需求，努力增加住房供应，稳定市场预期，把房价控制在一个合理的水平。,7月12日：召开的国务院常务会议称，当前房地产市场调控处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，继续加强房地产市场调控工作。,10月29日：召开的国务院常务会议指出，坚定不移的搞好房地产市场调控、进一步巩固调控力度成果、促进房价合理调整。,制度改革：地方政府发债开闸，缓解土地财政困境,10月20日，财政部发出通知，经国务院批准，2011年上海市、浙江省、广东省、深圳市开展地方政府发债试点。,调控趋势：以信贷、限购、税收三大方面为核心，实现“提门槛，加成本，抑需求”,信贷,

6、限购,税收,土地,规范,保障房,市场进入到了资产价值阶段：1、通货膨胀使得商品房开始显现资产价值；2、调控误伤了改善型需求，但终极购房的高端需求得到放大,求生之道回归物业资产价值,No1品质：材料选用、细节打造,No2稀缺的形式：别墅、洋房、多层,No3独特性：特殊资源、市场第一(创新),要价值不要概念要个性不要共性,No4赠送实惠：入户花园、阳光房、露台,目录,第一部分 项目本体解析第二部分 宏观走势研判第三部分 市场机会分析第四部分 联排别墅发展方向初判第五部分 小高层发展方向初判第六部分 商业街发展方向初判第七部分 集中商业发展方向初判第八部分 后续工作铺排,盱眙房地产将进入库存周期，后

7、续压力较大,2011年上半年商品住宅供销情况：商品住房批准预售面积47.62万平方米全县商品住房可售面积43.68万平方米,商品房供应量持续放大，后续压力较大随着房地产调控的力度加大，盱眙房地产将进入库存周期,盱眙房地产市场价格存在发展潜力,商品住宅价格变化：2010年全县商品住房成交均价每平方米2846元，比上年增长20%2011年上半年全县商品住房成交均价每平方米3223元，同比增长16.9%,近两年盱眙房地产价格进入上涨通道，但是受到房地产调控影响，房价上涨受阻。但表明，盱眙房地产价格存在潜力。,盱眙高端项目多层3800元/，小高层价格略低，商铺0.8-1.2万/，车库5-6万/：市场产

8、品同质化严重，竞争表现在价格上,帝景国际多层：4000小高层：3500商铺：8500,大明公馆联排：5000独栋：7000,森海豪庭叠加：4200,半坡叠墅均价：3500,五环中央公馆多层：3800高层：3600,中澳生态城叠加：4900洋房：3900,龙泉湖别墅均价：7000,山水名都多层：4000小高层：3800,金鼎华府多层：3800商铺1+2F：9000,中端及中高端项目处于库存周期的红海，本案应该走真正高端的蓝海战略,中澳生态城叠加别墅、花园洋房：人文景观资源、低密度,大明公馆独栋、双拼、联排、叠加；独栋7000、联排5000；产品丰富且有品牌优势，山地别墅，加州风格,金鼎华府多层、

9、小高层：金瑞品牌优势，规模优势、区位优势,山水名都多层、小高层、高层：区位优势、规模优势,1、市场上产品线较宽，价格链从3500-70002、别墅产品以叠加为主，联排为辅；独栋及双拼较为稀缺3、盱眙房地产市场发展至今，以中端、中高端项目为主导；真正高端项目正处于不断释放阶段,市场旺销户型产品为80-100，建议本案小高层产品定位于此,市场上最受欢迎的为80-120的两房、三房，120-144的三房两厅、四房两厅也受到部分受众的喜爱，而80以下及144以上的户型则需求较少,商品住宅户型结构：80-100占比38.88%100-120占比27.73%120-144占比20.35%公寓及别墅户型产品

10、占比均比较少,项目战略取向研判,小户型产品进入库存化周期，必须以市场稀缺的赠送方式提高性价比,观点1,从规划布局、园林景观、到单体的设计应充分结合山地资源，打造城市纯正坡地住宅,观点2,大势转淡，中低密度别墅产品不可以走中间路线的红海战略，倾向于真正高端的资产价值体现,观点3,商业街的打造充分考虑功能转换，以降低市场风险,观点4,集中商业的开发，招商先行，建议立即启动商家谈判和引进,观点5,目录,第一部分 项目本体解析第二部分 宏观走势研判第三部分 市场机会分析第四部分 联排别墅发展方向初判第五部分 小高层发展方向初判第六部分 商业街发展方向初判第七部分 集中商业发展方向初判第八部分 后续工作

11、铺排,联排的独栋化,让联排拥有独栋的特质,联排别墅产品价值体系,坡地价值最大化,不定基面：山地建筑独有的入户方式,坡地建筑的几种结构处理方法,山屋共融：建筑与景观的融合,建筑风格,以现代风格为基调，以中式符号为亮点,1、玄关吹拔和客厅（餐厅）挑空空间豪华感,入口的吹拔处理能使联排有明显的、不同于普通住宅的居住感受,联排客厅面积有限，客厅局部挑空后能明显提高客厅的开敞度,2、天井内庭院兼具功能意义和情景价值,大进深却没有暗室和暗廊连过道都是自然光，上楼下楼都可以看到内院,顶层平面,3、露台的情景价值在山地住宅中得到了加强,大露台形成室内向室外的延伸空间，将两者自然交融山居别墅每户均可在大露台与无

12、遮挡的山体景观对话,露台花园,观景大阳台,4、结合微地形，私家庭院精致化，进一步提升品质感,5、错联别墅使产品保持相对完整独立的体型,首层,二层,不规则平面设计，交错连接，独栋感觉,错联别墅使每户均有完整的体型和丰富的立面朝向入口和庭院,6、间隔及联院处理,间隔处理：两户别墅中间做约1m宽的间隔处理，通过矮墙相连，从而不改变联排的形式，却能做出独栋的外部空间,联院处理：两户别墅之间直接相连，形成围合庭院，这种做法更容易通过规划审批,建筑,庭院,建筑,庭院,间隔处理,案例1：深圳天琴湾,案例1：深圳天琴湾,凭借海景资源带来的视觉享受和山地地形造就的丰富建筑形式，天琴湾在2004年深圳东部海岸地区

13、实现了单价20000的高价，且带动了整个东部海岸价格平台的上涨,案例2：万科十七英里,在“保护原有地貌及区域生态”规划设计理念指导下，住宅组群尽量利用天然山势，营造建筑与自然的整体协调氛围。以高低错落有序的几何立体组合，创作出一个富时代感的海岸建筑群,丰富的自然山体为建筑提供了灵活的空间处理方式，恰到好处的配合了建筑的现代主义风格，同时合适的高差也使建筑不遮挡后面住宅的景观，做到了户户有海景,联排的独栋化,让联排拥有独栋的特质,联排别墅产品价值体系,坡地价值最大化,不定基面：山地建筑独有的入户方式,坡地建筑的几种结构处理方法,山屋共融：建筑与景观的融合,建筑风格,以现代风格为基调，以中式符号为

14、亮点,不定基面不破坏坡地整体形态，建筑基地不做大开挖，前后标高顺应坡地形态,大开挖，影响现存环境，在山间太明显Massive site formation,destroy existing hill slope and vegetation,bulky volumes,爬坡型设计，与周围环境浑然天成Slope-climbing design,integrates harmoniously with surrounding landscape,不定基面：在坡地建筑中不定基面，建筑需要在结构上做出不同于平地建筑处理。,不定基面：不破坏原生态自然环境,不定基面坡地建筑交通组织从二维变成为立体，不同于

15、平地建筑的入户方式也带来了不同的入户感受,立体步行系统两级垂直电梯塔；人行经电梯提升后入户，降低山地步行交通不便，同时带来独特交通体验；,联排的独栋化,让联排拥有独栋的特质,联排别墅产品价值体系,坡地价值最大化,不定基面：山地建筑独有的入户方式,坡地建筑的几种结构处理方法,山屋共融：建筑与景观的融合,建筑风格,以现代风格为基调，以中式符号为亮点,坡地建筑结构处理：应对于坡地不同，坡地建筑结构处理也有多种方式,悬挑,架空,勒脚,坡顶结构处理手法：悬挑式在坡度陡峭且地质坚硬的山地住宅的处理手法，结构成本较大，常用于公建或特色住宅,悬挑式：本案的山顶部位别墅可以采用这种手法，成为视觉建筑和先锋建筑,

16、半坡结构处理方法：底部架空可以让建筑整体或部分不落地，通过结构柱支撑减少接地,吊脚式1,架空式,吊脚式2,典型案例：,基面与地表完全脱离，用柱子或建筑局部支撑建筑的荷载。对建筑地表有很强的适应性，对山体的破坏小。有利于建筑的防潮。,地层架空部分可以做出特色空间，如入口大堂，或组织停车空间等。,底层架空产生的灰空间，能够结合地势做出极具艺术氛围的观景大堂,地下车库：利用半山坡地，结合架空层设置多层停车空间，可通过电梯直接进入楼体住宅部分,对架空空间进行细分，与地下停车场相结合，形成人性化尊贵汽车大堂,入户大堂,汽车大堂,汽车大堂：位于地下一二层，停车后经由地下大堂进入电梯。地下大堂拥有自然采光，

17、透气等功能。,坡底结构处理方法：坡地勒脚式山体坡度平缓，但局部变化多的环境中，将房屋的勒脚抬高到同一高度,这是一种简单有效的处理手法，勒脚形成采光车库，根据所处位置特点，可以设计回车空间等特色功能,勒脚式,典型案例：,勒脚式,坡底结构处理方法：勒脚式营造山脚的“坡地景观序曲”,简洁明快的几何形态，“凸出的窗”制造视觉焦点，构筑整体极富冲击力的景观效果；,结构处理方法：勒脚式与地形契合，地下室赠送,位置：山脚的平地区，背靠山坡；结合地形的地下室赠送,地下室,覆土下的地下室,联排的独栋化,让联排拥有独栋的特质,联排别墅产品价值体系,坡地价值最大化,不定基面：山地建筑独有的入户方式,坡地建筑的几种结

18、构处理方法,山屋共融：建筑与景观的融合,建筑风格,以现代风格为基调，以中式符号为亮点,山屋共融建筑与景观的融合,大體量,住宅位於綠化旁邊Massive bulk by the side of landscape,細碎體量,住宅融合於山間綠化Defragmentised volumes merged with landscape,山屋共融（1）依山就势，强调建筑形体与山的形体一致，建筑顺应山势，仿佛山中生长而成,强调建筑与山体的共同融合，塑造符合山地环境的建筑形式和景观元素。建筑形式的聚合、轮廓线的处理沿山势，相互依靠衬托，形成完美效果,典型案例：日本六甲集合住宅,阶梯型,单元层,阶梯型,平台毫

19、无视线阻隔,平台上望去，看不见房子，只有户户花园平台,与山的融合，依山势而建，前户屋顶成为后户的露台,露台赠送建筑依地形布局，前户屋顶成为后户露台；每户均拥有超大露台；,地下室赠送户户有天有地，拥有独立地下室；,花园赠送端头户型赠送入户花园；,A的花园,A的露台,B的露台,A,B,C,D,E,前户屋顶成为后户的露台,层台组合结合建筑，突出地形特色，在地势落差位设计叠泉和植被，掩盖生硬的坡道和架空层；实行人车分流系统，车辆从外围环路的车库入口进入各楼栋的地下车库。,典型案例：,山屋共融（2）层台组合，利用落差，通过精心景观布置，掩盖建筑生硬部分，达到与环境协调目的,山屋共融（3）屋顶色彩与环境契

20、合，形体顺应地貌，共同构筑“房隐于山”的景观效果,强调屋顶形体与山形起伏的锲合，表现出对自然的谦让，易于创造人情味、与自然亲和的建筑。当建筑位于山谷、山腹、山麓地段时更具有表现力，形成与地形协调的肌理。,联排的独栋化,让联排拥有独栋的特质,联排别墅产品价值体系,坡地价值最大化,不定基面：山地建筑独有的入户方式,坡地建筑的几种结构处理方法,山屋共融：建筑与景观的融合,建筑风格,以现代风格为基调，以中式符号为亮点,国内基本可看到世界各国的建筑风格，在经历了全面追求西式风格的流行后，目前市场上出现了中式风格的回归并取得了成功,国人对民族建筑感情很深，但长期以来认为其“土气”，对中式建筑不自信。因此，

21、上个世纪末到本世纪初，全国各地刮起了欧陆风，追求西式风格。目前北京、上海、深圳等国际化色彩浓重城市在建筑风格上开始回归民族本体，并且结合现代建筑特点有所创新；但其他大多数城市仍然停留在喜欢“洋气”的西式建筑层面上。中式建筑操作难度大，讲求意境，受文化传承影响，容易出现画虎类犬情况。,我们不能永远简单地模仿和抄袭西方现代设计，在全面西化之后的今天，把传统文化内涵植入到设计作品中，用现代的观念来表现它们，体现时代精神也是一种新的时尚,项目本体条件地形特点鲜明，宜于打造独具特色产品,浑然天成的地形高差变化，宜于形成“层峦叠翠，白墙黛瓦”，传统意向上的山居感受。符合传统意义上风水理论，纳阳、临风、揽景

22、，提供生态、景观价值和文化心理支撑。高差的变化也为建筑创作提供了独特的图底和发挥空间。,项目风格意向元素之色彩，抓住最深感动的那缕素雅黛黑、青灰、深灰，白纯白、浅灰,第五园用色简练，整体扑面而来的是纯粹、温和的儒雅，墙体素白，屋顶深灰，直接唤起意识深处的传统经典印象。,目录,第一部分 项目本体解析第二部分 宏观走势研判第三部分 市场机会分析第四部分 联排别墅发展方向初判第五部分 小高层发展方向初判第六部分 商业街发展方向初判第七部分 集中商业发展方向初判第八部分 后续工作铺排,本项目小高层产品应从居住舒适性角度出发，结合项目特征，全面提升居住品质,舒适度挖掘,小高层产品价值体系,性价比提升,户

23、型推荐,景观价值最大化,生活尺度扩容,空间功能弹性,常规赠送方式,创新赠送方式,主力产品尺度扩容,拼合建议以拼合后户型为设计蓝本，分拆设计,在产品设计上以山景及河景为核心价值导向，增加可观景户数，同时尽可能增加户型的观景面,景观价值最大化,建筑设计在客户可接受范围内，产品设计向资源倾斜；户型设计增大景观面；大露台和270度观景大阳台设计，使区域景观资源得到最大体现。,强调与自然的交流，增加室外活动空间，赠送大面积的私家院落、露台,利用露台、阳台、院落等室外活动空间构成与潜山之间的纽带，既使别墅融于自然环境之中，同时也使潜山成为别墅的一景。,窗台,阳台,高端价值体现生态入户式观光电梯厅,观光电梯

24、厅实景,两梯两户的户型及智能直达电梯设计，为“入户式电梯厅”提供了条件；每层的电梯出口处设计了很大面积的双层高半室外花园，电梯采用磁卡式按键，使传统意义上的公共电梯厅变成了住户私有的“前花园”，增添了住户的尊贵感受；电梯厅南北通透，空气对流，布置有花园植物，有效防止上下层对视。,一梯两户产品电梯直接入户，增强客户的尊贵感，同时提升产品的实用率,生活尺度扩容,套房设计主卧室有独立卫生间、步入式衣柜、书房，全面体现居住舒适性,大户型可采用全套房设计，全面提升居住品质；主卫面积适当放大，有宽敞的衣帽间，淋浴区；次卧只要满足基本的卫生间功能即可。,收藏室可作藏酒室、古董收藏室等，提升业主尊贵身份,收藏

25、室可根据业主的喜好改变功能，可红酒室、珍品储藏室等，彰显业主高贵生活品质。,预留户型的功能弹性，让客户有更多的想象空间，根据自己需要决定功能的分配,空间功能弹性,花园改餐厅,餐厅改次卧或书房,可将入户花园隔成一个开敞的书房或和室,内庭院可改成一书房,住户可根据自己喜好，组合客厅、书房和卧室，赠送南北双阳台和一步花池，为物业增加价值点,南北双阳台，尽享阳光和风景,卧室与客厅可分可合，随意改动,金地.未来域4房2厅2卫146平米,140平米以上产品设中西厨房，形成新的生活方式，客户可根据个人喜好灵活使用,本项目小高层产品应从居住舒适性角度出发，结合项目特征，全面提升居住品质,舒适度挖掘,小高层产品

26、价值体系,性价比提升,户型推荐,景观价值最大化,生活尺度扩容,空间功能弹性,常规赠送方式,创新赠送方式,主力产品尺度扩容,拼合建议以拼合后户型为设计蓝本，分拆设计,高品质电梯间,挑高入户大堂，配备高档次电梯间，充分体现入住者的身份象征，提升居住品质,超大业主专属空间，专设休憩平台，不占面积/智能入户系统，全天候安全保证，并将外部的绿色延伸入户。,入户大堂是客户观察品质的敏感点，也是身份的象征，需着重处理；挑高入户大堂设计，辅以适度雕饰，体现社区品质感，提升居组合的舒适度。,挑高的入户大堂,挑高大堂,入户花园的赠送需在市场现有基础上，提升赠送空间的实用性,可将入户花园隔成一个开敞的书房或其它功能

27、室,入户花园可隔房赠送（部分赠送面积），或者错层赠送（全部赠送面积）,错层部分实现全部赠送入户花园面积,入户花园改房,入户花园景观,入户花园,独立空中花园或内凹式阳台，可改为书房等功能室，获赠一半面积,独立的空中花园（内凹式阳台），可增加高层业主与自然的接触，提供院落式情景体验；空中花园三面与室内连通，属于内阳台，有顶无柱销售时计一半面积；让客户有更多的想象空间，根据自己需要决定功能的分配，可改装成书房等功能空间，相当于业主获赠一半花园的面积。,空中花园（内凹式阳台）,空中花园的方式市场稀缺，建议舒适三房以上采用，增强产品竞争力,独立花园,赠送阳光房设计，为室内采撷更多阳光，增添居室情趣,阳光

28、房方正实用观景良好附送面积,地面垫高，或屋顶压低，使阳光房层高2.2米，该部分面积增送,阳光房设计可与客厅或主卧相连，提高居住舒适度；大面积的赠送有利于提升产品的实惠性及竞争力；,阳光房,通过观景露台或是大面积落地窗来实现多面采光的理念，让住户更贴近自然，景观均好性佳,通过观景阳台的大空间处理，将景观直接延伸至室内，延展室内空间；充分利用落地窗的开放式空间营造感、同时增加采光与通透；大面积的观景露台，满足景观观赏的要求，放大产品优势；露台在设计时考虑建筑外立面的表现手段，构造精致的建筑节点，与社区整体风格相统一。,观景露台,窗未落地，不计入建筑面积，但室内空间却有所扩大，窗台可以小坐，可以摆放

29、陈设，也可以通过焦距调整成为梳妆台或写字台，具有很大的使用价值；窗台可以小坐，可以摆放陈设，也可以通过调整成为梳妆台或写字台，具有很大的使用价值，实惠又实用。,大尺度转角飘窗充分利用飘窗使用灵活的特性，做为观景场所或陈设放置处,建议可在主卧等重要生活空间采用,转角飘窗,凸窗增加了室内可使用空间和视野开阔感，但赠送面积较小。,凸窗市场常用赠送手法，仅为“保值选项”,可赠送全部面积，是市场常用的手法,可拆倒凸窗，可增加室内实用空间,凸窗,适度强化主卧空间的设计，特别是高价值物业，使主人的生活更加舒适,高价值物业采用双主卧设计，提供更为舒适的主人居住空间,双主卧设计,主卧室,次主卧室,衣帽间,强化主

30、卧套间功能，提高主卧舒适度,适度活动空间,主卧空间,本项目小高层产品应从居住舒适性角度出发，结合项目特征，全面提升居住品质,舒适度挖掘,小高层产品价值体系,性价比提升,户型推荐,景观价值最大化,生活尺度扩容,空间功能弹性,常规赠送方式,创新赠送方式,主力产品尺度扩容,拼合建议以拼合后户型为设计蓝本，分拆设计,本项目户型建议60-65平米大一房改两房,主力产品,阳台,花池,通过外阳台与花池的叠加，总计实现了20平米的赠送面积,客厅,餐厅,露台,次卧,将原客厅改造为次卧，原始阳台和花架则改造成为客厅与餐厅,装修前：,装修后：,本项目户型建议80-90豪华两房，可改三房,搭板增加功能空间,本项目户型

31、建议110-120平米舒适三房，生活尺度扩容,厨房、厕所等功能区间尽量不占户型面宽,应右移规避占据面宽,利用镂空赠送面积部分，合理拓展主卧、客厅空间，增加实用性,主卧、客厅南向布置，价值感知强的空间尽量占据更多面宽,因考虑防水问题，与镂空赠送部分不宜布置厕所、厨房等功能区间,利用镂空赠送部分营造与主卧、客厅一体化的生活情趣空间，增加产品亮点,本项目户型建议130豪华三房，可改四房,南北两户拼合设计拼合前功能齐全，户型实用,拼合产品,二室一厅一卫 65.53平米,一室一厅一卫 72.30平米,卧室充分采光,客厅和卧室南向采光,东西向子母户型设计,2居+1居自由组合，既可以做为子母户型，满足部分业

32、主希望照顾老人又不想与老人合住的需求，也可拼合成为大户型；拼合前，1居户型功能完整，有南向阳台采光；拼合前的2居户型南北向均有采光面，也可保证其居住舒适性。,可设置成带独立卫生间和衣帽间的舒适主卧套间,北向增加阳台，便可使整个户型南北通透,打通后设置客卫和客卧,可设计一梯四户，左右两户拼合，保证拼合后户型南北通透,B1,A1,A2,B2,拼合前稍大户型南北通透，较小户型也保证南向采光。保证了两户基本舒适；左边两户拼合后，整个户型南北通透，保证拼合后户型的舒适度。,目录,第一部分 项目本体解析第二部分 宏观走势研判第三部分 市场机会分析第四部分 联排别墅发展方向初判第五部分 小高层发展方向初判第

33、六部分 商业街发展方向初判第七部分 集中商业发展方向初判第八部分 后续工作铺排,商业街的产品体系构建,建筑推荐,功能多元化的商house,业态推荐,婚庆一条街,规划价值,成功的街区规划体现商业价值,商HOUSE功能空间模糊化：商业空间的弹性处理，有效降低风险,商house建筑居住空间商务空间商业空间展示空间,商HOUSE：建筑为2层纵向联排式的别墅，每户一院；2.5层设计，顶层阁楼设计可作为赠送面积。,扬州：运河壹号公馆沿古运河商业别墅,区位：广陵区徐凝门桥东南、古运河南岸建筑形态：由5栋沿河三层联排商业别墅组成单体面积：500营销策略：整体出售资源：紧邻古运河,依托古运河开发的商业别墅，目前

34、全部持有经营，在住宅销售结束后考虑对外销售,案例借鉴,扬州：瘦西湖温泉度假区附近沿平山堂路商业街,区位：瘦西湖北门长春路118号建筑形态：两层中式独栋别墅建筑单体面积：300商家：万花楼 中式餐饮 人均150-200元傍花楼 中式餐饮 人均150-200元掬花楼 中式餐饮 人均150-200元,依托瘦西湖温泉度假区，以扬州旅游消费人群为支撑,康山北街：紧靠扬州1912，全部销售,体量：1.88万建筑形态：7栋1-3层联排商铺，徽派仿古建筑，单体商铺面积180-2000，主力面积：180-327 售价：9700元/出租率：20%业态规划：大型餐饮主力店；小型休闲美食店及酒店式公寓；精品购物街，异

35、国风情酒吧；高档休闲会所,与扬州1912资源禀赋相同，由于前期全部销售，业主招商能力有限，目前招租远远不如扬州1912,上海新天地：中国客厅“上海站”,商业街的产品体系构建,建筑推荐,功能多元化的商house,业态推荐,婚庆一条街,规划价值,成功的街区规划体现商业价值,案例借鉴：宁波日湖婚庆广场,区位：江北区人民路与大庆南路延伸段之间，紧邻日湖公园东侧规模：总建面21000平米，商铺140余个定位：以婚礼消费为主题的一站式婚庆消费商圈构成：设婚街、喜街、家饰街三个主题街区婚街主题广场总面积11000平米，商业步行街，包括品牌婚纱影楼区、婚礼时尚区、婚庆用品区、精品购物区、精致餐饮区、婚姻登记区

36、等业态喜街、家饰街总面积9000多平米，包括品牌家纺、布艺、家饰、家具等专卖店等业态,爱情岛婚庆广场,婚礼用品街、婚纱影楼街、婚礼礼堂、蜜月主题酒店,情人墙、水上情人餐厅（餐饮功能）,可充分挖掘爱情经济、蜜月经济，规划主题商业，打造中国的“爱情岛”,商业街的产品体系构建,建筑推荐,功能多元化的商house,业态推荐,婚庆一条街,规划价值,成功的街区规划体现商业价值,常见失败商业街区规划：兵营式、景观式、广场式,规划案例及规律,广场式的街道不利于消费者两侧穿梭，难以形成繁闹的意象。景观式则影响视野和街区内的通达性。兵营的排布使逛街毫无乐趣可言。,常见的失败商业街区规划：宽大、笔直、大一统,宽大、

37、笔直的商业街,大一统的商业街,宽大、笔直、一览无余的街道容易让人产生疲劳感，失去逛街的乐趣。大一统的街道不符合商业生动活泼、富于变化的特点，留不住人流，难以形成商业气氛。街是成立了，但对于街的立足之本：商业，考虑不足，对于商业氛围的营造也仅限于景观。,成功规划案例：东门步行街区人车分流，交通换乘，纵横交织，网状分布，曲折的街区，短小的街区，窄小的街道，摩肩擦踵，“乱”中产生逛的感觉,二横街长约350m,解放路长约450m,人民北路长约300m,内部共有大小15条街道，主要道路为东西向的解放路和二横街、南北向的人民北路，形成两个主要交汇点。建筑排布成块状，解放路宽10-12m，每段长100-12

38、0m；人民路、二横街宽5-7m，部分路段有边道2-4m，每段40-60m，部分20-30m左右。小巷的宽度一般3-4m，每段在20-40m。,国内万科运河东一号的街区规划实践：曲径、短街、窄巷、小尺度共享空间、人车分流,建外SOHO，苹果街、万科运河东一号等项目吸取国外著名街区的成功经验：自然曲折的路径、镶嵌着尺度宜人的共享空间、小尺度街区、人车分流。东莞万科运河东一号商业街规划设计是对以往国内常见的商业街规划设计的一个反思。因为规划设计和产品上的优势，运河东一号商业街的销售相当成功的。,国外新规划商业街打造令人愉悦的空间：曲径、窄巷、小尺度共享空间,国内外大多数成功商业街的规划都很好的利用了

39、窄巷、短街、折线、连廊以及小尺度共享空间，以营造良好的商业氛围。窄巷容易形成熙熙攘攘、摩肩接踵的热闹景象。“曲径通幽”的短街不容易让消费者感到紧张和疲劳。连廊可以较好的解决二层及二层以上商业的水平交通问题，提升其价值。小尺度共享空间一方面是聚客点，另一方面也是商业街的活力空间。,目录,第一部分 项目本体解析第二部分 宏观走势研判第三部分 市场机会分析第四部分 联排别墅发展方向初判第五部分 小高层发展方向初判第六部分 商业街发展方向初判第七部分 集中商业发展方向初判第八部分 后续工作铺排,通过区域内部环境、专业市场以及业态创新三个层面来判定核心主力商业的发展机会,区域补缺：满足区域消费者需求；填

40、补区域商业空白；实现区域商业升级。,专业市场：区域专业市场升级/改造的机会;城市层面细分专业市场存在空白或发展不足。,业态创新：,专业市场筛选同时，我们统计出目前较为成熟的专业市场类型（如下36种）,粮油肉蛋/食品饮品蔬菜水果/土特产 茶叶茶具交易 海味干货/调料干果 水产海鲜/肉类冷冻酒店用品 家电音响/电子游戏 五金交电/机电化工 玩具礼品/工艺饰品妇婴、儿童用品 灯饰照明/装饰材料 建材陶瓷/水暖油漆,旧货交易/二手交易 画品画框/画工艺品 图书音像/邮票钱币 文物古玩/珠宝玉器 庆典牌匾/锦旗佛教服装服饰/布匹辅料 内衣袜子/毛线针织 家具家俬/床品布艺 箱包鞋帽/皮具/小百货 皮革皮

41、料/鞋具 计算机/手机/数码通讯汽车、摩托车配件,文化体育用品 新车、二手车交易 花鸟鱼虫/水族宠物眼镜钟表/摄影器材 日用杂品/炊具厨具 花卉/绿植/园艺药材药品/保健品 安全消防/橡胶塑料 油墨纸张/印刷包装 钢材/有色金属 缝纫设备/烫熨模特 冷冻设备,专业市场筛选根据项目开发目标及适应条件进步筛选，确定适合本项目的专业市场选择,项目开发目标及本体条件,专业市场的影响因素,可选类型,提升区域价值，促进整个项目的价值提升；项目属于中小规模的以住宅开发为主导的开发项目，未来项目周边居住人口不多。,竞争环境：在盱眙市是否存在竞争，竞争强度如何；交通、周边资源、硬件条件等要求是否适合,粮油肉蛋/

42、食品饮品蔬菜水果/土特产 茶叶茶具交易 海味干货/调料干果 水产海鲜/肉类冷冻酒店用品 玩具礼品/工艺饰品五金交电/机电化工 家电音响/电子游戏,妇婴、儿童用品 灯饰照明/装饰材料 建材陶瓷/水暖油漆 旧货交易/二手交易 画品画框/画工艺品 图书音像/邮票钱币 文物古玩/珠宝玉器 庆典牌匾/锦旗佛教服装服饰/布匹辅料,内衣袜子/毛线针织 家具家俬/床品布艺 箱包鞋帽/皮具/小百货 计算机/手机/数码通讯汽车、摩托车配件 文化体育用品 新车、二手车交易 花鸟鱼虫/水族宠物皮革皮料/鞋具,眼镜钟表/摄影器材 日用杂品/炊具厨具 花卉/绿植/园艺药材药品/保健品 安全消防/橡胶塑料 油墨纸张/印刷包

43、装 钢材/有色金属 缝纫设备/烫熨模特 冷冻设备,酒店用品、玩具礼品、妇婴及儿童用品（经初步筛选，酒店用品、玩具礼品、妇婴及儿童用品专业市场与本项目的适应性较高，市场相对空白）,专业市场筛选玩具礼品，存在市场空白参考案例：北京国际玩具城,参考案例：北京国际玩具城地址：北京市丰台区南三环中路；规模：总建筑面积约3万平米；商业定位：集玩具批发零售，仓储配送，品牌代理、产品展示推广、配套集散服务于一体的专业化玩具商城。商业规划：项目分三个区，A、B区可售可租，C区整栋出售。铺位1000余间，分为电动玩具区、毛绒玩具区、木制玩具区等，主力铺位面积在1030之间，可实现多种组合，以满足不同商家需求。项目

44、于2008年6月1日正式开业。,专业市场筛选酒店用品，存在市场空白案例：北京经开万佳酒店用品市场,参考案例：北京经开万佳国际酒店用品市场地址：位于北京京津塘高速公路与南四环交汇处；规模：集中商业，地上2层，共3万平米；商业定位：华北地区最具规模化、专业化的酒店用品批发集散地经营内容：厨房设备、炊事机械、冷冻设备、不锈钢制品、酒店用品、玻璃器皿、陶瓷制品、密胺制品、客房布草、一次性用品、金银餐具、酒店制服等。开业日期：2004年10月30日开业。,目录,第一部分 项目本体解析第二部分 宏观走势研判第三部分 市场机会分析第四部分 联排别墅发展方向初判第五部分 小高层发展方向初判第六部分 商业街发展

45、方向初判第七部分 集中商业发展方向初判第八部分 后续工作铺排,前期方案论证阶段的顾问服务内容,发展决策阶段,核心内容,规划设计阶段,市场调研项目条件与地块解析竞争分析类似案例借鉴项目发展战略与定位经济测算,规划布局启动区策略建筑单体产品建议园林景观配套设施,开盘前综合营销顾问阶段的服务内容,开盘前62个月,解决的问题,开盘前2个月至开盘当月,制定项目核心营销战略纲领并推动实施，确定销售目标规划与产品改良建议售楼处选址与装修方案组建销售团队或团队评测,树立项目市场形象并为开盘起势蓄集足够客户量实现首个销售目标，迅速回收启动资金专业培训，提升销售团队能力,核心内容,项目营销战略与策略报告主要内容：营销环境、细分市场、形象定位、宣传推广及营销活动策略、案例借鉴推动执行营销战略与策略方案1）提交营销活动具体执行方案；2）指导营销活动实施；3）指导购买投放媒体组建及测评销售团队，提交销售人员测评报告提交销售组织框架及管理制度建议,项目入市营销执行方案主要内容：蓄客方式、开盘方式、宣传推广及营销活动建议等价格策略和价格表制定报告主要内容：价格策略、核心均价、价格表执行入市营销方案1）指导实施产品发布会、认筹、开盘等营销活动；2）提交活动总结报告销售团队培训/营销活动专题培训,THANKS,