2011杭州李菊体育中心商业定位及业态规划报告75P(1).ppt

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1、23.2.18,李菊体育中心商业定位及业态规划报告,2011.4,目 录,一 物业分析,二 大卖场的可行性分析,三 休闲娱乐分析,四 业态规划及物业建议,物业分析地块所处位置(宏观位置：临平）,项目位于杭州市主城区东北的临平副城，临平是杭州总体战略布局中的三大副城之一，是杭州“城市东扩”、“决战东部”战略实施的前沿阵地。临平余杭区的政治、经济和文化中心，是个商贸型和文化型的休闲城市，现有人口25万人，其中常住人口15万，近期规划城镇人口50万，远期规划人口70万在临平、萧山、下沙三大副城中，临平的房价是最低的，而城市配套却称得上是最好的。唯一一个在绕城之外的副城，交通时间成本一度成为临平与主城

2、之间的拦路虎。2008年地铁一号线开工建设，临平进入地铁时代全长约6.8公里的临平世纪大道至杭州石大线的连接线也已2009年开工，2010年完工，建成后将是临平副城至杭州主城区的重要生态交通轴。,物业分析,大卖场分析,休闲娱乐分析,业态规划及物业建议,赢商观点：随着地铁的建成，石大连接线的启用，交通将不再是杭州人在临平买房的拦路虎，完善的配套、高性价比的住宅以及便捷的交通，将吸引越来越多的杭州人投资、居住到临平。因此不久的将来，随着房地产的开发，临平人口将迎来快速导入阶段。,物业分析地块所处位置(区位：临平副城中央商务区）,项目位于临平副城新区，毗邻临平副城中央商务区CBD位于外环路立交以东、

3、世纪大道以南、沪杭高速公路以北、总面积约415公顷的CBD，将于10年后基本建成。该CBD建成后，将成为临平最大的金融贸易、商务办公、会议展览、商业购物中心功能结构可归纳为“一轴、三区、四点、两翼、一带”。“一轴”指的是城市发展轴，即迎宾大道；“三区”指商业娱乐区、文化商务区和创业会展区；“四点”指地铁一号线临平站节点形成以临平MALL为核心的商业中心；翁梅路节点形成临平文化中心；地铁一号线南苑站节点形成集酒店、商务、科技商业会展功能于一体的城市功能中心；城市入口节点形成以水面和绿地相融的城市入口景观；“两翼”是由现代居住区形成的中央商务区备发展用地（两个现代居住区）；“一带”是沿临东路望梅路

4、形成的城市绿地。,。,建设中的迎宾路,200万方住宅规模,物业分析,大卖场分析,休闲娱乐分析,业态规划及物业建议,物业分析地块所处位置(区位：临平副城中央商务区）,。,赢商观点：借高铁、地铁的零换乘，实现和杭州的高速对接，将使临平成为杭州三大副城中最宜居的“首善”之区，中央商务区将成为焦点。该区域目前已进入持续开发阶段，将是临平未来最核心的商务商业板块和高端居住版块，形成临平的核心市级商圈 中央商务区人口数量与人口密度将在未来呈现爆发式增长，高品质的住宅人群与商务办公人群将在此聚集。与副城新区西翼居住板块相连，且临近规划中的核心商业中心，将给本项目的商业带来较大的发展机会。,临平副城中央商务区

5、规划结构一个曙光城两个商业中心两个五星级酒店两个文化展览中心两条特色街和风情街两组办公建筑群,物业分析,大卖场分析,休闲娱乐分析,业态规划及物业建议,物业分析地块所处位置(微观位置）,项目东临规划水景公园，南至世纪大道，西至西安路，北与AB地块相连本项目地块周边有已部分建成的水景城、康城国际、风华苑以及待建的绿城玉园、康城一品等大型高档房地产项目，地块东南侧即为120亩的临平副城休闲公园水景公园以及临平一小、信达外国语学校、临平妇幼保健医院等；与临平汽车站、规划中的临平地铁总站相近。地理位置相当优越。,物业分析,大卖场分析,休闲娱乐分析,业态规划及物业建议,物业分析地块利用现状（地块自身现状)

6、,A/B地块,C地块,C地块呈长方形，分布较规则，且三面沿街，但地块西侧为快速路，且有一个高架桥，对地块西侧商业带来一定的影响，地块东侧道路为2车道，道路较窄，地块南侧为城市主干道，道路较宽。地块目前已平整完整,C地块,AB地块,物业分析,大卖场分析,休闲娱乐分析,业态规划及物业建议,地块与北侧规划,西安路,人民大道,A/B地块,C地块,物业分析地块利用现状（地块周边:东侧）,项目东侧目前以公共设施服务配套比较完善。水景公园、学校、法院、酒店、医院等，配套众多。,建设中的CBD,夜色中的水景公园,余杭区唯一的的妇女、儿童专科医院,四星级酒店,余杭区第一所小学、初中九年一贯民办寄宿制学校,现有5

7、0个班,1800多名学生,110名教职工。,物业分析,大卖场分析,休闲娱乐分析,业态规划及物业建议,物业分析地块利用现状（地块周边：南侧）,项目南侧目前主要为新建的水景城 和待建的住宅地块。未来项目南侧为中央商务区现代居住区,城市主干道世纪大道,农居点西安村,水景城,物业分析,大卖场分析,休闲娱乐分析,业态规划及物业建议,物业分析地块利用现状（地块周边：西侧）,项目西侧分布了康城国际 风华苑两个高端居住小区，以及09省道以西零散的农居点,康城国际,康城国际,风华苑,物业分析,大卖场分析,休闲娱乐分析,业态规划及物业建议,地块与北侧规划,西安路,人民大道,A/B地块,C地块,物业分析地块利用现状

8、（地块周边：北侧）,项目北侧为绿城玉园项目（目前尚在土地平整阶段）以及已建成的新丰村农居点（一、二期）新丰村北面为铁路以及藕花洲大街西段项目北部有铁路的阻隔，但通过西安路弱化了铁路带来的影响,绿城玉园效果图,新丰村,莱蒙购物中心,小博士艺术幼儿园,物业分析,大卖场分析,休闲娱乐分析,业态规划及物业建议,物业分析地块交通环境（道路交通条件）,项目整体的交通环境比较理想，东临规划道路，南面紧靠世纪大道，西面接西安路，北侧临人民路道路情况总体而言，车行出入较为方便快捷，具体道路信息如下：,项目周边主要道路信息：,物业分析,大卖场分析,休闲娱乐分析,业态规划及物业建议,物业分析地块交通环境（道路交通条

9、件）,项目距离周边的车程与时间：,资料来源，实际调研,项目距离周边的车程较短，沟通城区各方位都较便捷项目距离城区主要的商业中心半径在2。5公里范围内,车流量由于目前迎宾路以及地铁站的封道施工，故未对本项目的车流量进行统计。公交站点与路线 紧邻项目地块旁边暂无公交站点设置，但在项目周边小学有2路公交车。,物业分析,大卖场分析,休闲娱乐分析,业态规划及物业建议,物业分析地块交通环境（道路交通条件）,地铁1号线于2008年开始动工，2010年完成土建，2012年将正式投入使用。项目距离世纪大道站仅0.8公里，步行时间约5分钟。,规划中的地铁3号线,在建的地铁1号线,（建设中的地铁1号线）,项目周边主

10、要轨道交通：,赢商观点：项目周边的整体道路交通完善，项目未来的可达性较好。,物业分析,大卖场分析,休闲娱乐分析,业态规划及物业建议,物业分析规模分析（项目主要数据）,从项目现有规划指标来看，项目地上三层，共3万平方米，地下商业14800平方米，总体量将近4.5万方其中地上商业主要有三部分组成：1）公寓裙楼，单层面积约6000平方米2）体育馆西侧附属楼，单层面积约2400平方米3）体育馆东侧附属楼：单层面积，1200方左右,赢商观点：本项目商业体已具备一定的规模，足以在这个区域中成为一个重要的商业网点由于地上商业部分分割成三个区块，故地上部分引进单层面积有一定要求的的主力店，难度较大。若引进卖场

11、等大型购物类商业，只能设置于B1层，而B1的物业条件对主力店缺乏吸引力。,物业分析,大卖场分析,休闲娱乐分析,业态规划及物业建议,物业分析辐射人口口规模,核心商圈具体范围涉及铁路线以南的城南居住区范围，主要有：南苑街道区域，目前常住人口数量约5万人左右，流动2.5万人，总计约7.5万人。城南房地产开发所引发人口导入的增长，也将随住宅楼盘的交付而不断提高预计未来3-5年，预计未来新增人口将有4-5万人左右，,次级商圈具体范围以临平城区为主，目前常住人口总数约15万左右，算上流动人口大约在25万,赢商观点：从目前城南的人口已有一定的规模，同时随着新建楼盘的交付，未来人口将进一步增加现有人口规模略显

12、偏少，如果有多个项目来竞争，则需慎重考虑从目前了解的情况来看，城南新购房人群多以青年、未婚及新婚、高收入人员为主。因此，在商业业态中因以提升型、满足青年、未婚或新婚、高收入人群为主。由于年轻人口较多，以及考虑周边的妇幼医院及幼儿园等配套，因此妇孕婴童等消费需求也可作为沿街商铺一个考虑的方向。,物业分析,大卖场分析,休闲娱乐分析,业态规划及物业建议,物业分析项目发展思考（SWOT分析）,S,W,O,T,城市重点发展版块，临平CBD商务区的主要高品质居住区地块周边居住气氛逐渐成熟拥有城市公共资源：公园体育馆毗邻城市主干道世纪大道，西安路外部交通便利,项目周边商业气氛形成还需一定时间，需要依靠自身商

13、业的发展。项目所处位置为居住区，并非政府规划的核心商务商业中心区,临平商务CBD区的快速发展以及地铁一号线2012投入使用，将加快区域内住宅及写字楼市场的发展，促进居住人气，培育大量的市场消费力量依托于体育馆与公园两大城市公共稀缺资源，能给项目带来一定的商业附加值区域内高收入人群、年轻人群，给项目带来一定机会。,项目将受到未来核心商业中心区竞争项目的挑战，市场竞争肯定会加大。由于并非处于核心商务商业区，对部分类别的商户招商难度会加大公寓裙楼商业为集中式物业，若无法引进主力店，则由于物 业进深过深,物业分析,大卖场分析,休闲娱乐分析,业态规划及物业建议,目 录,一 物业分析,二 大卖场的可行性分

14、析,三 休闲娱乐生活MALL分析,四 业态规划及物业建议,卖场竞争格局图,从距离上看，现有2个区域生活中心之间以及与本项目之间的距离均在2.22.5KM，呈等边三角形。而地铁总站项目正好处于三个点的中心。从竞争格局图上来看，该区域内最多只会开3个卖场。,物业分析,大卖场分析,休闲娱乐分析,业态规划及物业建议,建筑面积：50000 总用地面积：15000 楼层：四层沃尔玛超市：20000 停车位：300个 区位：藕花洲大街与迎宾路的交叉口，周遍交通可达性好，辐射范围广主力业态：超市、影院、精品百货等。业态组成：一楼：名品购物中心：餐饮/品牌服装/化妆品/名表/珠宝/皮鞋皮具 肯德基、九佰碗、可莎

15、蜜尔、VEROMODA、JACK&JONES、老凤翔 耐克、阿迪达斯、雅戈尔。二楼：时尚购物中心/超市:餐饮/休闲服饰/保健品/玩具/饰品/音像数码 产品/家纺产品/通讯营业厅三楼:超市:四楼:休闲娱乐区:嘉洲国际影城/金麦量贩KTV/久久酒吧/金世堡健身/岸香演艺,卖场市场竞争情况卖场（现有）,赢商观点：该项目是典型的订单式开发的区域生活MALL，从区位、物业条件以及业态的丰富度上都具有较强的竞争力。,代言城市未来，成就商业典范集大型超市、时尚购物、休闲娱乐、特色餐饮于一体的新临平一站式购物中心,卖场租金：1.56元/平方米*天,物业分析,大卖场分析,休闲娱乐分析,业态规划及物业建议,建筑面

16、积：约30000（1-4层）其中家乐福超市：16000 家乐超班车线路：1号线荷花塘线；2号线天都城线，2号线经过本项目在水景城设有一车站。,主要品牌组合 家乐福超市、港信酒店、新世界文化广场（影院、量贩KTV、自助 餐饮）1-3层 家乐福超市 4层 新世界文化广场 5-7层 港信酒店馨浪会所桑拿、棋牌,卖场租金：500万保底，加3%的营业额提成。,卖场市场竞争情况卖场（现有）,赢商观点：并非订单式开发，是基于开店的迫切性而选择了该店址，项目仅临两条支路，且主沿街面窄，物业条件较差，但周边较成熟的小区较多。,物业分析,大卖场分析,休闲娱乐分析,业态规划及物业建议,卖场市场竞争情况卖场规划（潜在

17、）,待出让的地铁总站项目地块,1）地铁总站项目地块，位于临平未来规划的CBD商业核心，世纪大道与迎宾路交叉口，是临平首个地铁上盖物业，是一个集商业、酒店、酒店式公寓、住宅于一体的城市综合体项目。区位：临平未来的商业核心板快，商圈覆盖人口多 商业规模：8-10万方。物业条件：可能会考虑地下一层（连通地铁），定向开发 卖场规模：单层平铺，规模可放可收。业态规划：业态丰富 政府规划：是政府卖场规划的网点之一 2）地铁总站附近其他商业用地项目。沿迎宾路或世纪大道,赢商观点：该区域考虑引进卖场，品牌卖场商户必趋之若婺。,物业分析,大卖场分析,休闲娱乐分析,业态规划及物业建议,赢商观点：从区位来看，由于并

18、非处于核心商务商业区，对部分类别的商户招商难度会加大从物业条件来看，本项目最差，受物业条件限制较多，若考虑卖场需引进同等竞争力的卖场，并且需提高B1层的物业条件，而采用B1做卖场必将多开挖一层以供停车，造成成本开支增大，且并未给项目上层商业带来教实质的好处。从交通条件来看，卖场是一个人流量巨大的商业体，卖场的引入会给项目的人流、车流带来较大的压力，同时间接影响住宅的品质感。从辐射商圈的人口规模来看，现有覆盖人口最少，从卖场的品牌竞争来看，沃尔玛与家乐福两个国际连锁品牌卖场，项目必须引进同等竞争力的品牌卖场，可选择余地小从潜在项目的竞争来看，若无法把握地铁总站项目及周边地区是否有项目规划卖场，则

19、本项目规划做卖场风险较大,卖场市场竞争情况卖场供应竞争分析,物业分析,大卖场分析,休闲娱乐分析,业态规划及物业建议,易买得 上海中山北二路1515号商务楼 D座508室 华东区开发部 邵容 易买得自从在杭州开出星光大道店以后，总部即将杭州市场作为2010年重 点开拓市场，2010年计划在杭州开出 4-5 家卖场，临平也是公司考虑 的开店区域，从你们的介绍看，李菊项目所在区位还可以，周边又有大量 楼盘居民，基本符合开卖场的条件，待项目详细考察再定。,物美大卖场 上海虹口区通州路300号物虹大厦4F 华东区发展总监 吴瑛 13858085817 相比于你们项目，我们更关注南站地铁那个项目。南站地铁

20、项目若规划有 超市卖场，我想物美肯定会将它作为重要拓店项目，若规划没有超市卖场。我们才会考虑你们项目，所以现在不确定因素太多。,卖场商户家需求超市卖场反馈信息,物业分析,大卖场分析,休闲娱乐分析,业态规划及物业建议,乐购 华东区发展总监 杨雪松 对项目进行了实地的考察，对于该点觉得稍有点偏，不是特别满意。还是希 望在地铁总站项目及其周边的地块项目，找更合适的位置。,赢商观点：从目前品牌商户的信息反馈来看，其基本目光都聚焦在政府规划的地铁总站板块及其周边的商业用地项目。因此在市场信息未明朗前，针对卖场的招商会有一定的不确定性和招商难度,卖场商家需求超市卖场反馈信息,小结：基于项目自身的条件、竞争

21、环境以及主力商户对本项目开店意向，我司认为在本项目打造一个以卖场为主导的区域生活中心，存在一定的难度和风险性，建议慎重考虑。,物业分析,大卖场分析,休闲娱乐分析,业态规划及物业建议,目 录,一 物业分析,二 大卖场的可行性分析,三 HAPPY MALL分析,四 项目的业态规划及物业建议,五 项目物业建议,以水景公园与运动体育馆的背景与结合临平现有的餐饮、休闲娱乐文化，融合中高档商务消费需求、新生代社交需求与新临平人的消费需求 以“吃、喝、玩、乐”作为项目的主旋律，打造成临平首个HAPPY MALL,临平聚会场所的不二选择,项目发展方向分析：临平首个HAPPY MALL,物业分析,大卖场分析,休

22、闲娱乐分析,业态规划及物业建议,项目发展方向分析：临平首个HAPPY MALL,看一下临平的餐饮、休闲娱乐是否存在较大机会点，是否适合本项目,物业分析,大卖场分析,休闲娱乐分析,业态规划及物业建议,22,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,23,24,25,26,27,28,29,30,31,32,33,34,35,36,37,38,39,40,41,42,43,44,45,46,47,48,49,50,51,餐饮供应分析,休闲餐饮、洋快餐等连锁餐饮集中于人流大的市中心及区域商业中心；大型餐饮分布较为分散；多数餐饮依附于临

23、街商铺，在人民路一带形成一定的特色餐饮集群 中高档餐饮主要以高档宾馆酒店餐饮为主；,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,餐饮供应分析,商业供应分析餐饮,楼层：休闲餐饮、特色餐饮主要在一二层为主，大酒店主要是集中物业。面积段：休闲餐饮的面积在300方左右，特色餐饮的面积在600方左右，中型在1200-1500方左右，大型餐饮集中在3000方左右 租金：主要租金在1.6-3.5元/天/方,赢商观点：目前临平的中小餐饮主要集中在1-2层的住宅底商，而大型餐饮基本集中在酒店与新建成的商务写字楼裙楼为主；西式餐饮供

24、应较少在城南尤其是人民路一带集中了较多的餐饮，但整体餐饮物业条件较差，停车配套不足，制约了餐饮业的发展。项目周边由于各个楼盘刚开发成型，未形成较明显的餐饮集群,物业分析,大卖场分析,休闲娱乐分析,业态规划及物业建议,项目周边楼盘餐饮物业供应,从项目周边各楼盘来看，玉园、康城国际、风华苑、康城一品基本无可做餐饮的商业物业，而偌大的水景城也仅仅3000方可供于餐饮。而一个特色餐饮600方左右，中型餐饮在1200-1500方左右，大型餐饮3000方以上。因此项目周遍整体餐饮配套还是极其缺乏的。,物业分析,大卖场分析,休闲娱乐分析,业态规划及物业建议,都市生活 临平南站骨科医院农村信用社 高经理 89

25、269507“都市生活”是临平本土发展的休闲商务餐饮连锁企业，现有连锁餐厅10几家，主要分 布在临平及周边地区，其中临平3家，生意都非常好，今明二年还将在临平开新店，我们也有意在南苑一带物色新店址，如果商务条件合理的话，我们不排除在你们项目 开店的可能性。反正物业成型要到明后年，保持联系，一般需求面积500平方。,禾禾日本料理 好望角公园比邻品蓝轩蓝山咖啡 杨杰 13805776863 目前临平日韩料理店非常少，像我们的正宗日本料理店临平现在只有我们一家。现实日韩料理在临平还没有像上海、杭州一类大城市受到消费者推崇。变为年轻 人餐饮的一种时尚消费。我们现在主要客群还非常窄，主要是在临平及周边区

26、域 工作的日本人、韩国人、台湾人。目前本地客群虽少但也再慢慢增加。日本料 理店投资比较大，主要是每个包间的烤肉设备比较贵，日常营运原料要求也高成 本大，目前还没有另开第二家店的意向。你们项目要二年后建成，我相信二年后 临平的日韩料理餐饮会有像杭州经历过一个质地发展，像味千拉面、釜山料理一 类品牌店会纷纷出现。一般面积500方、楼层无要求。,餐饮需求分析西式餐饮,物业分析,大卖场分析,休闲娱乐分析,业态规划及物业建议,新格格大酒店 杭州临平新城路人民大道交叉口 张女士 86231777 项目区位挺不错。我们一直关注南苑一带的发展。一旦那里商业开始成熟 我们会考虑去那一带开店。但物业一定要好。从你

27、们的介绍看。康城一品楼盘 品质较高，跟我们酒店的定位及客群应该非常吻合。新格格大酒店面积1400方，二层。租金60万元。,餐饮需求分析中式餐饮,物业分析,大卖场分析,休闲娱乐分析,业态规划及物业建议,赢商观点：针对餐饮建议做精做强，利用靠水景公园一侧，打造中高端的中西餐饮集群，以精致的西餐、高档的中餐为主，满足中高档的商务消费需求为主。建议在公寓裙楼北侧规划一条特色餐饮街，满足区域内日常的餐饮配套需求，以中档的、各类特色餐饮为主。考虑项目体育运动馆会经常举办活动、赛事、表演等，以及周边区域内日常的宴会需求，本项目可加配以2500-3000方左右的一个中型的餐饮，,咖啡、茶馆供应分析,临平的休闲

28、餐饮消费市场较为兴旺，目前大部分的咖啡连锁品牌都已进驻城南区域，分布的密度也比较高，在项目周边的水景公园就有一家休闲咖啡馆。,休闲餐饮供应分析咖啡、茶楼,休闲类业态，如咖啡馆、茶馆等业态 楼层：其主要在一二层为主，面积段：面积在800-1200方左右，租金：主要租金在1.2-2.5元/天/方,物业分析,大卖场分析,休闲娱乐分析,业态规划及物业建议,啡度咖啡 临平星光街783号 周金财 13306810087 对南苑一带的发展非常关注，也想去南面开一家新店，东海水景城也来找过我。后要 求整栋楼统包下来，后无法谈拢。对你们项目了解，认为可以做休闲西餐，如果有中 餐集群那生意会更好做些，休闲类业态必

29、须是有档次正规经营的品牌商家，项目紧靠 水景公园的商铺有景观资源非常适合开咖啡类商家。届时我可以考虑将一至三层统包 下来，打造咖啡、餐饮、足浴等。咖啡店需求面积1000方左右，物业需有烟道等设 施。我们现在e城市花园店面积1400方。,品蓝轩蓝山咖啡 临平政法街 新城都市丽景 朱小姐 13805774030 我们是蓝山咖啡临平地区的发展商，对项目区域了解。目前那里商业正在慢慢起来。你们项目二三年建成以后。商业氛围会更加理想，开咖啡店应该不成问题。都市丽景店营业面积1000平方，年租金60万。,休闲餐饮需求分析,物业分析,大卖场分析,休闲娱乐分析,业态规划及物业建议,两岸咖啡（加盟店）临平政法街

30、50号 斯小姐 15068867095 咖啡店多是临平的一个显著特色，小小一个临平就有咖啡店15家，象政法街新城都市 丽景就密布有蓝山、两岸、绅蓝三家咖啡店。而且生意都还可以，康城品质大家 都知 道，临平高品质楼盘底商开咖啡成功的例子很多，如都市丽景、星光街的e城市花园 现在水景公园一带正日趋成熟，你们李菊项目紧邻公园，有景观资源，应该说非常适 合开咖啡店，项目成形后我想老板会考虑的。,迪欧咖啡 临平东湖南路177号（游泳馆二楼）夏店长 89137777 临平咖啡店非常多，竞争也非常激烈。李菊体育中心的项目区位绝对可以，开咖啡店 物业是没有问题的，现在你们项目还未成形，所以现在谈意向还太早，但

31、总体我们还 是关注该区域的，南苑中央商务区起来后，肯定有生意，估计届时同一区域的世纪大 道东侧、政法街的咖啡店格局会有变化，会向南向西延展。咖啡店集群会更明显。,商业需求分析休闲餐饮,物业分析,大卖场分析,休闲娱乐分析,业态规划及物业建议,赢商观点：鉴于本项目拥有较好的公园景观，同时项目四周均为高档住宅小区，且项目拥有较多的停车位，且商户对此区域较为看好，因此可考虑在项目引进多家品牌咖啡馆，最佳位置可设置于体育馆东侧，或小区入口处。,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,48,47,46,45,

32、44,43,42,41,40,39,38,37,36,35,34,33,32,31,30,29,28,27,足浴洗浴供应分析,临平的足浴洗浴也比较兴旺，目前已经形成了一定规模，主要集中于星光街与人民广场一带。,娱乐供应分析足浴、洗浴、酒吧,赢商观点：足浴在临平具有一定的市场基础，数量多，品牌度高，因此当地消费者已经有这种消费习惯，因此可考虑在本项目引进一家或多家品牌足浴店。洗浴目前临平市场物业条件都比较差，大型的浴场纯在较大的市场机会点。临平尚未形成一定的酒吧文化，该市场需求尚未被激发，市场存在一定空白，但考虑酒吧的更新太快，周期短，经营不稳定，且人员较杂，故目前并不建议引进酒吧类业态。,休闲

33、类业态，如足浴、浴场等业态 楼层：其主要在一二层为主，面积段：足浴的面积在600-1200方左右，浴场的建议在面积在4000-5000方左右 租金：主要租金在1.0-2.0元/天/方,物业分析,大卖场分析,休闲娱乐分析,业态规划及物业建议,和村三温暖浴场 临平世纪大道 167 177号 赵松涛 18857191220 临平浴场普遍规模都比较小，大型浴场只有我们三温暖、罗浮宫水城、黄金海岸三 家。其中罗浮宫目前最大，面积在5000方左右，罗浮宫分四层，一层大厅洗浴、二层 休息娱乐、三层按摩、四层客房。罗浮宫总投资2000万左右，可以说目前罗浮宫引领 临平浴场的发展方向。我们三温暖面积2000方，

34、竞争力已不如大型浴场，当初投资 500万。回报约2年半，一般4年不到就要重新装修。目前浴场租金承受力在1元/方/天 你们项目浴场要么不做，要做就必须规模大，打造洗浴休闲娱乐中心，像杭州在水一 方之类的洗浴中心。地下一层空气不宜流通，不宜设浴场。,足仙足浴 三家连锁，总部临平星光街705号 莫国华 15906631886 对项目非常了解，认为中低档的足浴在项目不合适，李菊项目应该引进200-300元一人 次的高端足道，有精油推拿之类的服务。,娱乐需求分析足浴浴场,物业分析,大卖场分析,休闲娱乐分析,业态规划及物业建议,1,2,3,4,5,6,9,7,8,10,11,12,13,14,15,16,

35、17,18,19,棋牌、美容SPA供应分析,商业供应分析棋牌美容SPA,赢商观点：临平目前棋牌室数量较多但规模普遍不大，经营情况良好，可考虑按标配设置。女子美容SPA因为有本地及周边高端消费者的支撑，有一定市场潜力。建议引进多家中高端的女子美容SPA馆。,棋牌、美容SPA等 楼层：其主要在一二层为主，面积段：棋牌的面积在300-500方左右，美容SPA的面积在400-800方左右 租金：主要租金在1.2-2.0元/天/方,物业分析,大卖场分析,休闲娱乐分析,业态规划及物业建议,20,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,21,22,23

36、,24,25,26,27,28,29,30,31,32,33,34,35,36,37,38,39,40,41,42,43,44,45,KTV、健身会所供应分析,临平被当地人称为杭州娱乐后花园、小香港，KTV的数量较多目前临平KTV主要出现在宾馆和夜总会，城南分布较多。而适合于大众娱乐的量贩KTV数量较少，主要集中在几个区域生活中心以及市中心。,商业供应分析夜总会、量贩式KTV,赢商观点：对于高档KTV，主要吸引商务人群，只要有特色，硬件和软件能独树一帜，就能吸引更多的消费者，同时相对于酒吧等娱乐业态来说，经营相对稳定，利润较高，易生存。故建议本项目引进一家商务型的高端KTV。而量贩式KTV必须

37、在商务区或者热闹的商业中心，主要吸引大众消费者，可安排至地铁总站项目，,量贩式KTV、KTV 楼层：其主要在3、4层为主，面积段：量贩式KTV的面积在1500-2500方左右，KTV建议面积在3500-6000方左右 租金：主要租金在1.0-1.8元/天/方,物业分析,大卖场分析,休闲娱乐分析,业态规划及物业建议,铂金会KTV 临平星光街988号创意大厦 韩志成 15869112111 铂金会去年改造，09年11月全新开张，改造时去掉了原先的本色酒吧，现在是清一色的 夜总会KTV,面积达到4500方，一层布局，现在KTV走商务路线，已经不像以前那样时尚了 客群现在主要是商务客、政府官员。环境日

38、益靠向星级宾馆，层高较高，大厅、走廊比 较豪华。南部我们一直比较关注，地铁一通总体商业肯定会起来，你们项目要做KTV的话 我建议做 6000方左右，一层设大厅300-400方，层高要高，要大气豪华。包厢设35-40 间，包厢要大，现在临平KTV生意要比酒吧好做，酒吧因翻新快，经营风险较大。而且这 么多年，临平酒吧一直没有起来，更没扎推。所以你们项目尽量不要建议酒吧业态。,新葡京 KTV 临平东湖南路177号（游泳馆二楼）倪海华 13758275555 新葡京面积只有1500方，走的是高端 KTV 的定位发展之路，象李菊项目毗邻高档楼盘 发展会所级中小型高端KTV不失是条可行之道。但面积不宜太小

39、。,商业需求分析KTV,物业分析,大卖场分析,休闲娱乐分析,业态规划及物业建议,商业供应分析健身会所,赢商观点：随着消费者对自身健康的关注度越来越高，健身消费具有很强的市场潜力，同时项目拥有体育馆、恒温游泳池的运动资源，可积极引入品牌健身会所，同时考虑现有的运动配套设施，故本项目引进的健身会所应该面向大众化，体量建议在2500-3000方左右。,目前临平的健身市场还处于发展阶段，供应较少，经营情况良好。主要的健身馆经营面积较小，面积基本在2000方以内，运动空间非常局促，一兆韦德优点是国际连锁，操作比较规范，环境比较好，卫生间也比较干净，各种设施比较全，缺点停车不方便，器械不够用阳光地带本土品

40、牌，优点是停车方便，有游泳课。,物业分析,大卖场分析,休闲娱乐分析,业态规划及物业建议,可选择业态小结,物业分析,大卖场分析,休闲娱乐分析,业态规划及物业建议,项目发展方向分析：临平首个HAPPY MALL,以水景公园以及运动体育馆的背景与结合临平现有的餐饮、休闲娱乐文化，融合中高档商务消费需求、新生代社交需求与新临平人的消费需求 以“吃、喝、玩、乐”作为项目的主旋律，打造成临平首个HAPPY MALL,休闲娱乐生活中心、临平聚会场所的不二选择,定位依据：紧临商业核心区，临近地铁，交通可达性好；拥有城市稀缺的公园景观环境资源拥有体育运动馆公共活动资源周边高端住宅区密集，中高收入人群较多未来年轻

41、人、来临平置业的新杭州人多停车位配套充足拥有一定的商业体量，可形成规模集群餐饮休闲娱乐市场消费潜力巨大，商家对项目信心较足,物业分析,大卖场分析,休闲娱乐分析,业态规划及物业建议,区域板块内的中高端居住人群,临平及周边地区的商务消费人群,未来的年轻人群及到临平置业的新杭州人,物业分析,大卖场分析,休闲娱乐分析,业态规划及物业建议,项目发展方向分析：临平首个HAPPY MALL,目 录,一 物业分析,二 大卖场的可行性分析,三 HAPPY MALL分析,四 业态规划及物业建议,业态规划功能分区,物业分析,大卖场分析,休闲娱乐分析,业态规划及物业建议,针对本项目业态规划的几个前提条件体育馆部分应首

42、先考虑设置与体育相关的配套设施，其次再考虑商业价值的最大化。小区主入口部分应尽量以人流量较少的商业为主，保证住宅小区人口的居住品质。基于项目自身的人流车流交通组织压力较大，各商业区块的独立出入口不宜过多设置。,业态规划功能分区,物业分析,大卖场分析,休闲娱乐分析,业态规划及物业建议,生活购物配套,运动休闲（运动设施及沿水景公园一侧的精致中西餐咖啡）,餐饮、娱乐,休闲配套（茶馆、美容SPA、足道等）,面积配比：方案一（侧重运动的主题）,物业分析,大卖场分析,休闲娱乐分析,业态规划及物业建议,另内街1万多方以社区生活购物为主,休闲配套为辅,业态落位B1层,物业分析,大卖场分析,休闲娱乐分析,业态规

43、划及物业建议,游泳池,建议地下一层仅设置一个游泳池，其余位置建议改成地下停车库。,业态落位1F层（方案一考虑体育设施）,物业分析,大卖场分析,休闲娱乐分析,业态规划及物业建议,6,1,3,4,7,8,5,5,2,2,1,西餐、咖啡,2,建议去掉，骑楼打开,7,零售商铺,8,中大型餐饮,9,1200m2,1280m2,650m2,260m2,690m2,2440m2,1030m2,注：去掉的商业面积在单身公寓中弥补回来。,物业分析,大卖场分析,休闲娱乐分析,业态规划及物业建议,1,2,3,4,5,7,6,8,9,1,羽毛球馆,2,桌球馆,7,零售商铺,8,商务性KTV,690m2,1030m2,

44、4300m2,2500m2,650m2,290m2,1200m2,260m2,业态落位2F（方案一考虑体育设施）,业态落位3F（方案一考虑体育设施）,1,2,4,3,5,6,7,1,2,儿童教育培训机构,羽毛球馆上空,1030m2,4850m2,460m2,2500m2,690m2,690m2,690m2,物业分析,大卖场分析,休闲娱乐分析,业态规划及物业建议,面积配比：侧重商业的角度,物业分析,大卖场分析,休闲娱乐分析,业态规划及物业建议,另内街1万多方以社区生活购物为主,休闲配套为辅与方案一得区别：将羽毛球馆与篮球场结合在一起。,业态落位1F层（方案二考虑商业价值）,物业分析,大卖场分析,

45、休闲娱乐分析,业态规划及物业建议,6,1,3,4,7,8,5,5,2,2,1,精致西餐、咖啡、高端中餐,2,建议去掉，两边扩大1个柱距,7,零售商铺,8,中大型餐饮,9,1200m2,1280m2,650m2,260m2,690m2,2440m2,1030m2,业态落位2F（方案二考虑商业价值）,物业分析,大卖场分析,休闲娱乐分析,业态规划及物业建议,1,2,桌球馆,7,零售商铺,8,商务性KTV,精致西餐、咖啡、高端中餐,1,2,3,4,5,7,6,8,9,690m2,1030m2,4300m2,2500m2,650m2,290m2,1200m2,260m2,1,2,儿童教育培训机构,精致西

46、餐、咖啡、高端中餐,业态落位3F（方案二考虑商业价值）,物业分析,大卖场分析,休闲娱乐分析,业态规划及物业建议,1,2,4,3,5,6,7,1030m2,4850m2,460m2,2500m2,690m2,1200m2,690m2,业态描述：餐饮功能-注重商务、休闲功能,餐饮部分更加注重商务和休闲的功能，为周边的居住人群以及临平的商务消费人群提供满足精致美食、商务聚餐等功能的餐饮场所。,物业分析,大卖场分析,休闲娱乐分析,业态规划及物业建议,业态描述：休闲功能-咖啡、茶馆、棋牌、洗浴、足浴,依托公园景观，以茶馆、足浴、棋牌等休闲功能，满足临平城区及周边企业、行政人群的商务消费、接待功能，使之成

47、为区域内商务休闲的特色街区。,物业分析,大卖场分析,休闲娱乐分析,业态规划及物业建议,业态描述：娱乐功能-夜总会、浴场、足浴等,对临平现有的休闲场所进行升级，打造区域内的中高端娱乐文化广场，满足区域内的商务接待的需求。,物业分析,大卖场分析,休闲娱乐分析,业态规划及物业建议,参考商户列举-名品运动街与超市（小型）,物业分析,大卖场分析,休闲娱乐分析,业态规划及物业建议,参考商户列举-大型餐饮,物业分析,大卖场分析,休闲娱乐分析,业态规划及物业建议,参考商户列举-特色餐饮,物业分析,大卖场分析,休闲娱乐分析,业态规划及物业建议,参考商户列举-咖啡厅/茶馆,物业分析,大卖场分析,休闲娱乐分析,业态

48、规划及物业建议,参考商户列举-足浴/浴场,物业分析,大卖场分析,休闲娱乐分析,业态规划及物业建议,参考商户列举-夜总会,物业分析,大卖场分析,休闲娱乐分析,业态规划及物业建议,项目物业建议,考虑到项目的通用性以及各功能分区的要求，对于目前的物业调整建议如下：1、如果从商业价值角度考虑，羽毛球馆从体育馆东侧裙楼，调整至西侧裙楼2、体育馆东侧裙楼物业满足餐饮的设施要求，增加通透性，保证有良好的景观视野3、体育馆沿世纪大道一侧的围墙建议去掉，保证临街面的商业价值；4、体育馆与公寓裙楼形成的入口建议适当扩大一个柱距，5、体育馆西侧裙楼3F应考虑餐饮设施配套，7、不建议项目1F-2F采用自动扶梯，2F商

49、业考虑1F+2F以及垂直景观梯组合模式去化8、北侧商铺按餐饮物业条件配置9、公寓裙楼商业通过新增的门厅进入。,附：休闲娱乐餐饮业态的物业配置要求。,物业分析,大卖场分析,休闲娱乐分析,业态规划及物业建议,感谢聆听！,23.2.18,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd

50、1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPC