2008年宁波国投高新区项目营销策划提报.ppt
《2008年宁波国投高新区项目营销策划提报.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《2008年宁波国投高新区项目营销策划提报.ppt(152页珍藏版)》请在三一办公上搜索。
1、谨呈:宁波市国际贸易投资发展有限公司,2009/06/15,国投高新区项目营销策划提报,项目经济指标,http:/中管网房地产频道,项目地块及周边现状,通途路,甬新河,世纪大道,地块内部河流,地块现状,会展中心,项目思考-项目目标,是迅速回收资金,是利润最大化,是销售的持续增长,是品牌知名度,各位同仁,你们认为我们的目标是什么?,解读城市,解读市场,解读项目,解读客户,项目建议,一、宁波区位概况二、宁波发展规划三、宁波经济发展,一、项目区位价值二、项目立地概况三、项目产品分析四、项目SWOT分析,一、整体市场分析二、区域市场分析三、市场竞争分析四、商业趋势分析五、商业竞争分析,一、同类楼盘客户
2、二、区域楼盘客户三、本项目客户圈定,一、项目定位二、产品建议三、立面建议四、商业定位五、物业发展六、价格建议,一、江东区概况二、江东区发展,解读区域,一,宁波区位概况城市区位,宁波为浙江第二大城市,是长三角南翼经济中心城市。,历史角色通商口岸,宁波都市圈位于经济发达的长江三角洲南翼,毗邻上海、杭州,其核心城市宁波是我国首批沿海对外开放城市.在浙江省经济最发达的城市和全国四个中央计划单列市(副省级)之一,宁波综合竞争力在全国200个城市中排名第六位。,宁波自古就是中外闻名的商埠宁波是“海上丝绸之路”的起点之一,中国三大对外贸易港口之一宋代,宁波又与广州、泉州并列为对外贸易三大港口重镇鸦片战争后,
3、宁波被辟为“五大通商口岸”之一,当代角色长三角南翼重要城市,概况跨海大桥北起浙江嘉兴海盐郑家埭,南至宁波慈溪水路湾,全长36公里,双向六车道,设计时速100公里,是目前世界上已建和在建中最长的跨海大桥进展-2003年6月8日在杭州湾南岸奠基-2003年11月14日开工建设-2007年6月26日全线贯通-2008年5月1日通车,宁波到上海的路程缩短120公里,宁波从交通末梢跃升区域节点,桥港联动,重构长三角,沪杭甬2小时都市圈形成,同城效应显现长三角经济布局重心再度南移。大桥通车将彻底打通北仑港的北方通道,宁波港口腹地将从原来的浙东向苏、皖乃至长江中下游流域扩张,杭州湾跨海大桥,一,宁波区位概况
4、城市交通,甬台温铁路、象山港大桥、北仑港与跨海大桥响应,加强宁波与外界的联系。,金塘大桥,象山港大桥,甬台温铁路,北仑港,在建的金塘大桥、象山港大桥、甬台温铁路以及通车的杭州湾跨海大桥,使得宁波对外交通形成了“四通八达”的交通网络,形成了“213”交通圈,即至上海、杭州、金华、温州的2小时交通圈,市域1小时交通圈,都市区30分钟交通圈。,一,宁波区位概况城市交通,老三区,慈溪市,余姚市,奉化市,宁海县,象山县,鄞州区,镇海区,北仑区,现状,4片区5县市,虽同处“大宁波”之名下,但各自镇为首,相互间缺乏联系,“流动性”不足,长期生产、生活相对独立的简单组合型大城市形成“潘镇割据”的格局,潘镇割据
5、,交通末梢的现状抑制了宁波潜能发挥,城市能级长期压制在杭州等之下,本地蓄积的资本财富选择外逸,财富外逸,目前宁波的片区和县市缺乏联系,中心城区对周边片区和县市辐射影响力不强。,二,宁波发展规划城市现状,大宁波蓝图 T 轴发展带,实现都市区扩张,杭州湾南岸滨海线与沿海国道等交通干线构成的T字型发展带。依托北部产业发展带,余姚、慈溪、奉化的部分区域将纳入未来的都市区。北部都市区是宁波城市化发展的重点地区,重点发展港口、制造业、物流及金融、商贸等第产业。,二,宁波发展规划城市规划,北联,东扩,南统筹,中提升,老三区,慈溪市,余姚市,镇海区,鄞州区,北仑区,奉化市,宁海县,象山县,宁波规划连发“四箭”
6、:东扩、北联、南统筹、中提升,目标直指构筑宁波都市圈。东扩:建设东部新城,是为了跳出三江口,建设大宁波,拓展新的城市空间,打造东部新城。北联:重点将余姚、慈溪联系起来,打造余慈地区.余慈地区将建设成为宁波都市区北部中心.南统筹:象山港区域要建设成为我国著名的生态型经济港湾和现代海洋产业基地.中提升:加强中心城区对周边区域产生强大的辐射和带动作用促进中心城市与周边区域融合发展。,宁波通过东扩、北联、南统筹、中提升的规划,旨在加强各片区和县市间的联系,扩大中心城区的影响力,此外还将城市的发展框架拉大。,二,宁波发展规划城市规划,发展空白,2000年的宁波,2020年的宁波,需要经历三个阶段中心化城
7、市化都市化,宁波城市发展阶段论,2000年的宁波,没有天一广场,没有CBD,只有三江口,老三区即宁波。2020年的宁波,市四区构建宁波都市核,绕城高速、轻轨交通构建六区大宁波。,二,宁波发展规划城市发展论,天一广场,总投资14亿元,占地面积20万平方米,总建筑面积22万平方米,主体建筑由22座具有欧陆风情的现代建筑群组成。天一广场是目前国内最大的“一站式”购物商业广场,有10 个商业区和一个中心广场,分别是超市区、百货区、精品区、服装区、儿童区、数码区、酒店区、娱乐区、美食区和综合区,集中了大、中、小300多家商店。天一广场使宁波掀开了传统商业迈向现代商业的崭新一页,打造出了真正意义上的城市核
8、心商圈。同时,天一广场也极大地提升了城市形象,改变了市民的休闲生活方式,诞生了宁波人自己的“城市客厅”、时尚地标、市民广场,成为一张新的城市名片。,宁波中心城区三江口,天一广场,宁波CBD,宁波中心化,2004年,天一广场开始营业,宁波结束没有CBD的历史,宁波核心开始跳动。,二,宁波发展规划城市发展论,宁波城市化,2006年,鄞州区万达广场开始营业,宁波出现城市副中心。2007年,伴随楼市的快速发展,宁波城市“八面突围”,新城建设“遍地开花”。,随着新城的快速建设与发展,在城市外围形成了一个新城发展圈来包围老城,宁波步入内城与外城对决的时代。在城市框架被迅速拉开的同时,新城发展圈与老城之间出
9、现了一个断裂带,断裂带阻隔了新城与老城之间的融合:老城缺乏生气,新城缺乏人气。,鄞州中心区,东部新城,高新区,新三江口,城西,轻纺城,洪塘,日湖,东钱湖,南部商务区,老城:三江口,新城发展圈,断裂带,二,宁波发展规划城市发展论,宁波以三江口为核心的城市多元级发展形成。,中提升十大项目区块一、东部新城中央商务区二、湾头休闲旅游区三、三江中央商务区四、科技文化创业区五、长丰滨江休闲居住区六、南部商务区七、都市旅游文化商贸区八、铁路南站客运枢纽区块九、镇海浙东生产性港口物流区十、宁波保税区,宁波都市化,中提升战略将使断裂带实现二次革命,将老城和新城融为一体,大宁波概念形成。断裂带二次革命后,将成为推
10、动宁波发展的新动力,加上绕城高速及轨道交通的建设,加速形成市四区都市核,辐射整个宁波市六区,从而使宁波成为国际性大都市。,绕城高速,轨道交通,市四区都市核,鄞州新城区外围,镇海区,北仑区,二,宁波发展规划城市发展论,宁波为长三角“南翼经济中心”的地位正在快速加强,跨海大桥将宁波和上海联系更加紧密,受其国际都市的辐射影响力也在日益凸显。,二,宁波发展规划城市定位,整体城市人口每年保持着比较均匀的增长速度,每年新增人口在3万左右,到2008年底户籍 人口总数达到了568.1万人;市区人口的稳步增长,但是收到近年来的户籍政策限制,户籍人口增长趋缓,2008年市区人 口220.1万人。,城市人口规模进
11、一步扩大,人口净流入也在不断增加,为房地产市场发展带来新的需求量。,三,宁波经济发展人口增长情况,(数据来源:宁波市统计公报),宁波经济处于快速发展期,2004-2008年年均14%的GDP增幅表明房地产业处于高速发展阶段。,三,宁波经济发展GDP与人均GDP,2008年宁波各产业增长情况,宁波第二产业对GDP的贡献率基本处于平稳状态,而第三产业对GDP的贡献率则逐年增长。民营企业发达的宁波,工业占经济的主导地位,“藏富于民”、“家庭作坊式产业”是宁波的经济特点,培育出了大量的财富阶层,成为高端消费主力军,豪宅市场容量大,第二产业的发展为房地产市场发展培育了大量的高端客群,三,宁波经济发展产业
12、结构,宁波社会消费品零售总额持续快速上升。2008年,实现社会消费品零售总额1238亿元,比上年增长19.6%。,(数据来源:宁波市统计公报),宁波消费能力的快速上升为高端物业发展提供了强而有力的经济支撑。,三,宁波经济发展零售总额,2008年,城镇居民人均可支配收入25304元,比2007年增长13.4%;人均消费性支出为16379元,增长17.7%,恩格尔系数为40.9%。2008年城乡统筹建设稳步推进,城乡居民收入差距由2007年的2.2191缩小为2008年的2.2101。,根据国际标准,恩格尔系数在59%以上为贫困,50-59%为温饱,40-50%为小康,30-40%为富裕,低于30
13、%为最富裕。因此参照宁波的恩格尔系数可知开始宁波步入富裕阶段,具有很大的消费潜力。,三,宁波经济发展人均收入与支出,宁波城市总结:沪杭甬两小时都市圈形成;拉大中心城区框架,形成以三江口为核心的多元级发展;长三角南翼经济中心地位加强,受上海国际都市的辐射强;城市经济快速发展,为房地产市场发展提供了强而有力的经济支撑;,解读城市,解读市场,解读项目,解读客户,项目建议,一、宁波区位概况二、宁波发展规划三、宁波经济发展,一、项目区位价值二、项目立地概况三、项目产品分析四、项目SWOT分析,一、整体市场分析二、区域市场分析三、市场竞争分析四、商业趋势分析五、商业竞争分析,一、同类楼盘客户二、区域楼盘客
14、户三、本项目客户圈定,一、项目定位二、产品建议三、立面建议四、商业定位五、物业发展六、价格建议,一、江东区概况二、江东区发展,解读区域,一,江东区概况区域简介,重点建设的核心区和未来行政服务中心,城市资源向东聚集。,江东区是宁波市重点建设的核心区和未来行政服务中心;江东区东临东方大港北仑港,西含繁华的三江口,北濒市高新技术产业园区,南接市高教园区。江东区总面积37.66平方公里,辖8个街道,下设74个社区,常住人口36.2万。杭甬高速公路、甬台温高速和同三线高速在区内交汇,是中心城区通往北仑港的主要通道,是联结宁波空港和海港的枢纽性区域。,通途路,百丈东路,世纪大道,天一广场,老江东区,中山路
15、,甬台温高速,杭甬高速,同三线高速,高速公路入口,东部新城,本案,一,江东区概况发展目标,江东区十二五规划发展的总体目标是:基本形成宁波市的商务商贸中心;会展物流中心和行政管理中心,基本建成现代化新中心城区。,二,江东区发展经济发展,GDP,人口,江东区的经济发展潜力巨大,自从06开始总量远高于江北区,近年GDP总量逼近海曙区;人口增长快,增速均高于海曙区与江东区,人口增长促进购房需求增加;人均10万元的GDP总量略低于海曙区的10.7万;,06年以后含烟厂在内,二,江东区发展经济发展,江东区的经济快速发展,人均可支配收入快速上升,为房地产发展提供了购买力。,二,江东区发展发展阶段,阶段特点:
16、传统商业为主;以三江沿岸发展为特点;,此阶段的江东区可以界定为:三江口沿岸的传统商业区,二,江东区发展发展阶段,阶段特点:以市政府规划为动力;以江东商业体(中信泰富、世纪东方)为提升以锦绣东城为引爆点;东部新城区将与以三江口为核心的老城区一起,形成“一城二 心”的总体空间格局.,此阶段的江东区可以界定为:行政商贸区/高品质居住区,锦绣东城,二,江东区发展发展阶段,阶段特点:绕城高速与城市轻轨的建设将城市发展框架拉大,加强区块之间的联系以东部新城及高新区一起形成未来宁波新城都市核,此阶段的江东区可以界定为:未来新城的核心区域,高新区,三江口,东部新城,绕城高速,轨道交通,二,江东区发展发展规划,
17、江东区产业重点发展“二轴、二心、三圈、三带”。二轴:即世纪大道和中山路和百丈路商业轴;二心:即滨江商务中心和七里垫商业商务中心;三圈:即会展商务圈、物流商贸圈和休闲生活圈;三带:即滨江大道商务休闲带、兴宁路综合服务带、宁穿路娱乐商业带。,滨江商务中心,七里垫商务中心,百丈路商业轴,世纪大道商业轴,兴宁路综合服务带,滨江大道商务休闲带,休闲生活圈,会展商务圈,物流商贸圈,宁穿路综合服务带,东部新城,二,江东区发展发展规划,规划居住用地以二类居住用地为主。规划居住用地896.33公顷,占总建设用地的38.5%,人均29.1平方米。其中一类居住用地1.26公顷,二类居住用地895.07公顷。规划以道
18、路为界,形成7个居住街区,每个居住街区人口约3-6万。,定义江东区:鄞州城市副中心=商业体(万达+联盛+BEST广场)+南部商务区+鄞州新城 特色:商业+商务办公+居住未来新城中心=江东商业体(中信泰富+世纪东方)+东部新城+高新区 特色:商业+行政+商贸+居住+高新产业,江东区是城市多极发展的重要一级是未来新城中心的核心构成部分,发展模式借鉴,解读城市,解读市场,解读项目,解读客户,项目建议,一、宁波区位概况二、宁波发展规划三、宁波经济发展,一、项目区位价值二、项目立地概况三、项目产品分析四、项目SWOT分析,一、整体市场分析二、区域市场分析三、市场竞争分析四、商业趋势分析五、商业竞争分析,
19、一、同类楼盘客户二、区域楼盘客户三、本项目客户圈定,一、项目定位二、产品建议三、立面建议四、商业定位五、物业发展六、价格建议,一、江东区概况二、江东区发展,解读区域,2006年共成交20517套,2007年共成交27166套,2008年共成交11996套,成交量完美再现了2006-2007年的疯 涨和2008年暴跌,2009年1-4月市场回暖共成交8630套。2009年1-4月成交量是2008年同期的2.4倍,2007年同期的1.35倍。2009年5月成交量自06年以来单月最高值,相当于2008年同期月成交量的4倍多,成交量回暖十分明显。,09年上半年住宅成交量急剧上升,短期楼市看好,但中长期
20、走势依然存有较大风险。,一,整体住宅市场分析成交情况,一,整体住宅市场分析价格情况,5月份成交价格接近历年的最高水平,近期楼市由“小阳春”演变成火爆的局面,除刚性需求外,改善需求与投资性需求进入楼市,推动房价新一轮上涨。,一,整体住宅市场分析板块市场分析,销售价格为当前市场板块价值,一,整体住宅市场分析板块市场分析,一,整体住宅市场分析板块市场分析,一,整体住宅市场分析板块市场分析,二,区域住宅市场供求情况,虽然整体市场处于淡市,但是由于东部新城规划的热点效应,加上价格的理性回调,东部各个楼盘在08年末取的不俗的业绩,显示了东部片区强劲的需求。,泛江东片区08年全年销售量在宁波四区仅次鄞州区,
21、随着区域供应量的放大,片区需求呈现强劲的上升势头。,二,区域住宅市场楼盘分布图,目前东部新城的在售项目只有锦绣东城,具有较大的稀缺性,竞争项目主要来自于高新区。,二,区域住宅市场,泛江东区是传统的大户型供应区域,是宁波高品质楼盘聚集地,居住氛围成熟。,三,住宅竞争个案江南一品,江南一品占地面积332亩总建筑面积38万多平方米地理位置:科技园区北靠江南路、南临新晖路、西依杨木碶路开发商:宁波兴普房地产开发有限公司销售代理:自销(策划为双赢)物业管理:浙江绿城,物业费:3.5元/平米景观设计:澳大利亚(墨尔本)柏涛公司 容积率:0.72绿化率:35%开盘时间:08.12.9(之后陆续加推)推量:6
22、16套开盘价格:1万/平方米销售情况:当天销售350余套,至今销售 920余套,备案839套,总平图,二期,楼号:H2面积:160、115、121、推出时间:08.12.6价格:8500、9500(160)签约:78/78(已售完),楼号:H1面积:160、115、121推出时间:08.12.6价格 8500、9500(160)签约:71/78(已售完),楼号:H6面积:160、115、121推出时间:08.12.6价格 8500、9500(160)签约:80/87(已售完),楼号:H15面积:115、121、推出时间:08.12.6西边套价格 8500去化:160/174(已售完),楼号:H
23、5面积:170、137、294、293、推出时间:08.12.6西边套价格8550、9550、1.2万-1.3万去化:151/160(已售完),楼号:H9面积:181、184、价格:10000去化:53/58(已售完),楼号:H10面积:181、184、价格:10000去化:53/58(已售完),楼号:H11面积:196、198、价格:13500去化:49/58(已售完),多批次陆续加推,第一批推出,三,住宅竞争个案江南一品,楼号:H17面积:40套数:336,楼号:H16面积:40套数:336,写字楼,楼号:H12面积:410、611价格:1.7-1.8万去化:16/26,楼号:H3面积:1
24、15、121、160、推出时间:价格 8500、9500(160)签约:76/78(售完),楼号:H7面积:410、611价格:1.65-1.75万套数:26签约:4/26,楼号:H8面积:206、210、价格:1.25-1.35万去化:47/58,3月初内部认购,北区未售房源,江南领寓,江南叠墅,三,住宅竞争个案江南一品,楼号:H18面积:89、88套数:162,精品风情商业街,高层挑空式阳台,引金家河水,形成15个环岛型区块,别墅户户临水.,公共绿地,38万方规划大盘10万体量别墅群,提升项目品质高层庭院花园别墅,设计理念超前澳大利亚(墨尔本)柏涛建筑设计江南公路、院士路,交通四通八达,广
25、告语:首席高层庭院花园别墅执掌高层豪宅标准,产品力,推广调性大气,高端,奢华,三,住宅竞争个案江南一品,赠送的花园面积大;户型方正利用率高;4.2米大开间主卧室;,江南一品 159.2平米(赠送面积60.3),赠送花园,赠送花园,赠送飘窗,赠送飘窗,4.2米,注意赠送空间的实用性,同时注意居住的舒适度。,三,住宅竞争个案江南一品,客户区域来源以江东区为主,看中江南一品的高端品质、户型及赠送面积。,三,住宅竞争个案江南一品,物业类别:住宅建筑类别:高层、小高层、多层、别墅开发商:交通地产占地面积:400亩总建面积:50余万平米容积率:2.0绿化率:45%主力户型:普通住宅136-200、别墅19
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 2008 宁波 高新区 项目 营销策划 提报

链接地址:https://www.31ppt.com/p-2409250.html