步 步 高：拟购买房地产市场价值评估报告.ppt

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1、步步高商业连锁股份有限公司拟购买房地产市场价值评估报告开元(湘)评报字2011第133号开元资产评估有限公司,CAREA,Assets,Appraisal,Co.,Ltd,二 0 一一年十二月二十四日,摘,步步高商业连锁股份有限公司拟购买的房地产市场价值评估报告,目,录,注 册 资 产 评 估 师 声 明-1要-2评 估 报 告-4一、委 托 方、产 权 持 有 单 位 和 委 托 方 以 外 的 评 估 报 告 使 用 者-4二、评 估 目 的-5三、评 估 对 象 和 评 估 范 围-5四、价 值 类 型 及 其 定 义-6五、评 估 基 准 日-7六、评 估 依 据-7七、评 估 方 法

2、-8八、评 估 假 设-10九、评 估 程 序 实 施 过 程 和 情 况-10十、评 估 结 论-12十 一、特 别 事 项 说 明-13十 二、评 估 报 告 使 用 限 制 说 明-13十 三、评 估 报 告 日-14,评,估,报,告,附,件-16,开元资产评估有限公司0,步步高商业连锁股份有限公司拟购买的房地产市场价值评估报告,注册资产评估师声明,一、我们在执行本资产评估业务的过程中，遵循了相关法律、法规和资产评估准则，恪守了独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中所收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。,二、评估对象涉及的资产、负债清单由委

3、托方、产权持有单位申报并经其签章确认；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告及其评估结论是委托方和相关当事方的责任。,三、我们与评估报告中的评估对象没有现存的或者预期的利益关系；与相关当事方,没有现存的或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。,四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行了现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予了必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了必要的查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足其拟实施的经济行为的需要。,五、评估报告中的分析、判断和结论受本

4、评估报告中载明的假设和限定条件的限制；我们认为本评估报告中载明的假设条件在评估基准日是合理的，当未来经济环境发生较大变化时，我们将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。评估报告使用者应当充分考虑本评估报告中载明的假设条件、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。,六、评估报告中的评估结论是在评估假设和限制条件下，为本评估报告列明的评估目的而提出的评估对象于评估基准日的价值参考意见，仅在评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理使用评估报告和评估结论，不应当将评估结论视为是对评估对象可实现价格的保证。因使用不当造成的后果与签署本报告的注册资产评

5、估师及所在机构无关。,七、我们及所在机构具备从事本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。本次评估除已在评估报告中披露的引用其他机构或专家的工作外，没有引用其他机构或专家的工作成果。,开元资产评估有限公司,1,一、,步步高商业连锁股份有限公司拟购买的房地产市场价值评估报告步步高商业连锁股份有限公司拟购买房地产市场价值评估报告,摘,要,开元(湘)评报字2011第 133 号步步高商业连锁股份有限公司：开元资产评估有限公司接受贵单位的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，按照必要的评估程序，采用市场比较法与收益法对贵公司拟购买的房地产于 2011 年 11 月 30 日的市场价值

6、进行了评估。现将资产评估情况摘要报告如下：评估目的：本次评估的目的是为委托方提供拟购买房地产于评估基准日2011 年 11 月 30 日的市场价值参考依据。二、评估对象和范围本次评估的评估对象为步步高拟购买资产的市场价值，评估范围为湘潭高新区鑫诚经济发展有限公司位于岳塘区湖湘南路地下商场部分房地产。三、价值类型：本次评估的价值类型为市场价值。四、评估基准日：本次评估的评估基准日为 2011 年 11 月 30 日。五、评估方法：本次评估采用市场比较法与收益法对委估房地产的市场价值进行估算。六、评估结论委估的房地产于评估基准日 2011 年 11 月 30 日的市场价值评估值为 13,830.4

7、8万元（大写为人民币壹亿叁仟捌佰叁拾万肆仟捌佰元整）。,七、,评估报告及结论使用有效期,按现行规定，本评估报告及其评估结论的有效使用期限为一年，从评估基准日起计算。,八、,特别事项说明,（1）房屋所有权证号为潭房权证湘潭市字第 245890 号，建筑面积 5960.89 平方米，土地使用权，到期年限为 2042 年 12 月 26 日，土地使用权证号为潭国用（2009）第 29S06130 号已抵押在湘潭县农村信用合作联社易俗河镇信用社；（2）评估对象房地产的建筑面积 28110.74 平方米：其中已办权证面积为25015.87 平方米，评估对象房地产建筑面积 3094.87 平方米仅提供湘潭

8、鑫城公司与30 户小商户签订的退房协议为依据，相关产权证尚在办理之中，本次评估为估算申报开元资产评估有限公司2,步步高商业连锁股份有限公司拟购买的房地产市场价值评估报告,面积，应以相关权威部门的测绘结果为最终建筑面积，并据此调整评估结果。本次评估没有考虑由房屋所有权证办理给评估对象带来的价值影响；,（3）评估人员对委估建筑物的建筑结构、室内外状况进行了实地查看并进行记录，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，评估人员不承担对建筑物结构质量进行调查的责任，也不承担其他被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。本次是按委估资产可正常使用情况下进行评估的；（4）本部分的评估结果中包括所属土

9、地使用权之价值。,九、评估报告日,本评估报告的报告日为 2011 年 12 月 24 日,以上内容系评估报告书正文之摘要，欲了解本次评估的全面情况，应认真阅读评,估报告书正文。,开元资产评估有限公司,3,步步高商业连锁股份有限公司拟购买的房地产市场价值评估报告,步步高商业连锁股份有限公司,拟购买房地产市场价值评估报告,评 估 报 告,开元(湘)评报字2011第 133 号,步步高商业连锁股份有限公司：,开元资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，按照必要的评估程序，采用市场比较法与收益法对贵公司拟购买的单项房地产于 2011 年 11 月 30 日的市

10、场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：,一、委托方、产权持有单位和委托方以外的评估报告使用者,1、委托方：,本次评估的委托方为步步高商业连锁股份有限公司。单位名称：步步高商业连锁股份有限公司住所：湘潭市韶山西路 309 号步步高大厦法定代表人：王填,注册资本：人民币贰亿柒仟零叁拾陆万元整企业类型：上市股份有限公司,2、产权持有单位,单位名称：湘潭高新区鑫诚经济发展有限公司单位法定地址：湘潭市湖湘南路 8 号法定代表人：黄晓林,注册资本：人民币壹仟万元整企业类型：有限责任公司,3、委托方以外的评估报告使用者,本评估报告除提供给委托方使用外，其他的评估报告使用者为与本评估报告载明的评估目的之

11、实现相对应的经济行为密切相关的单位（或个人），具体为：产权持有单位的股东、被投资单位（或个人）和国家法律法规规定的评估报告使用者（证券监督管理部门等）。,开元资产评估有限公司,4,步步高商业连锁股份有限公司拟购买的房地产市场价值评估报告,二、评估目的,本次评估的目的是为委托提供拟购买房地产于评估基准日 2011 年 11 月 30 日的,市场价值参考依据。,三、评估对象和评估范围,1、评估对象,本次评估的评估对象为步步高连锁拟购买资产的市场价值，评估范围为湘潭高新区鑫诚经济发展有限公司位于湘潭岳塘区湖湘南路地下商场部分房地产。具体范围为：位于湘潭岳塘区湖湘南路 8 号地下商场部分商业房地产，建

12、筑面积,28110.74 平方米：。2、评估对象概况：（1）权利状况,湘潭岳塘区湖湘南路地下商场部分房地产，钢混结构，建筑面积 28110.74 平方,米：,房屋所有权证号为潭房权证湘潭市字第 245890 号，建筑面积 5960.89 平方米，土地使用权，到期年限为 2042 年 12 月 26 日，土地使用权证号为潭国用（2009）第29S06130 号；,房屋所有权证号为潭房权证湘潭市字第 245890613 号，建筑面积 9645.7 平方米，土地使用权，到期年限为 2042 年 12 月 26 日，土地使用权证号为潭国用（2009）第29S06122 号；,房屋所有权证号为潭房权证湘

13、潭市字第 245612 号，建筑面积 9409.28 平方米，土地使用权，到期年限为 2042 年 12 月 26 日，土地使用权证号为潭国用（2009）第29S06121 号；,房屋所有权人和土地使用权人均为为湘潭高新区鑫诚经济发展有限公司。评估对象房地产建筑面积 3094.87 平方米仅提供湘潭鑫城公司与 30 户小商户签订的退房协议为依据，相关产权证尚在办理之中，本次评估为估算申报面积，应以相关权威部门的测绘结果为最终建筑面积，并据此调整评估结果。本次评估没有考虑由房屋所有权证办理给评估对象带来的价值影响。,（2）主要实物状况,本次评估的评估对象和评估范围为湘潭高新区鑫诚经济发展有限公司

14、于评估基,开元资产评估有限公司,5,。,第,步步高商业连锁股份有限公司拟购买的房地产市场价值评估报告,准日拥有的位于湘潭岳塘区湖湘南路地下商场部分房地产，建筑面积共计 28110.74平方米：,委估房地产权利状况：委估房地产所在地为湘潭岳塘区湖湘南路，框架结构。房屋所有权证号为潭房权证湘潭市字第 245890 号，建筑面积 5960.89 平方米，土地使用权，到期年限为 2042 年 12 月 26 日，土地使用权证号为潭国用（2009）29S06130号；房屋所有权证号为潭房权证湘潭市字第 245890613 号，建筑面积 9645.7 平方米，土地使用权，到期年限为 2042 年 12 月

15、 26 日，土地使用权证号为潭国用（2009）第29S06122 号；房屋所有权证号为潭房权证湘潭市字第 245612 号，建筑面积 9409.28平方米，土地使用权，到期年限为 2042 年 12 月 26 日，土地使用权证号为潭国用（2009）第 29S06121 号；房屋所有权人和土地使用权人均为为湘潭高新区鑫诚经济发展有限公司。,评估对象房地产建筑面积 3094.87 平方米仅提供湘潭鑫城公司与 30 户小商户签订的退房协议为依据，相关产权证尚在办理之中，本次评估为估算申报面积，应以相关权威部门的测绘结果为最终建筑面积，并据此调整评估结果。本次评估没有考虑由房屋所有权证办理给评估对象带

16、来的价值影响。,经现场勘查及调查了解，湘潭岳塘区湖湘南路地下商场部分房地产，框架结构，为空置毛坯门面，尚未经营。室内采光、通风状况良好，通信网络使用情况良好，配套设施较为齐全。,估价对象座落于湘潭岳塘区湖湘南路 8 号，地处市河东城市中心区核心位置，坐拥东方红广场，依五大行政中心而建，地理位置较好，交通便利。所处区域内道路路网密度较好，有 2 路、3 路、21 路、23 路、25 路多路公交，道路通达度较优。估价对象区域内基础设施条件达到“五通一平”（通上水、通下水、通电、通路、,通讯和场地平整），供水、供电的保证度较高。,四、价值类型及其定义,1、价值类型及其选取：资产评估价值类型包括市场价

17、值和市场价值以外的价值（投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等）两种类型。经评估人员与委托方充分沟通后，根据本评估项目的评估目的、评估对象的具体状况及评估资料的收集情况等相关条件，选取适宜的价值类型，并与委托方就本次评估的价值类型达成了一致意见，最终选定市场价值作为本评估报告的评估结论的价值类型。,2、市场价值的定义：本评估报告书所称市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各,开元资产评估有限公司,6,；,步步高商业连锁股份有限公司拟购买的房地产市场价值评估报告,自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。,3、选择价值类型的理由：从评估目的看：本次评估的目

18、的是为委托方提供拟购买单项房地产提供价值参考意见，与该评估目的之实现对应的经济行为是一个正常的市场经济行为，按市场价值交易一般较能为交易各方所接受；从价值类型的选择与评估假设的相关性看：本次评估的评估假设是立足于模拟一个完全公开和充分竞争的市场而设定的，即设定评估假设条件的目的在于排除非市场因素和非正常因素对评估结论的影响；从价值类型选择惯例看：当对市场条件和评估对象的使用等并无特别限制和要求时，应当选择市场价值作为评估结论的价值类型。,五、评估基准日,本次评估选取的评估基准日为 2011 年 11 月 30 日。该评估基准日与本次评估的,资产评估业务约定书载明的评估基准日一致。,注册资产评估

19、师根据专业知识和经验，在与委托方进行充分沟通的基础上，于选,取评估基准日时重点考虑了以下因素：,1、评估基准日尽可能与评估人员实际实施现场调查的日期接近，使评估人员能更好的把握评估对象所包含的资产于评估基准日的状况，以利于真实反映评估对象在评估基准日的现时价值；,2、评估基准日尽可能与评估目的所对应的经济行为的计划实施日期接近，使评估基准日的时点价值对拟进行交易的双方更具有价值参考意义，以利于评估结论有效服务于评估目的。,经与委托方和产权持有单位充分沟通并最终由委托方选取上述日期为本次评估,的评估基准日。,六、评估依据,（一）法律、法规依据,1、中华人民共和国土地管理法；,2、中华人民共和国城

20、市房地产管理法；,3、中华人民共和国国家标准 GB/T50291-1999房地产估价规范4、其他与资产评估相关的法律、法规。,（二）评估准则依据,开元资产评估有限公司,7,步步高商业连锁股份有限公司拟购买的房地产市场价值评估报告,1、资产评估准则基本准则；,2、资产评估职业道德准则基本准则3、资产评估准则无形资产4、资产评估准则评估报告；5、资产评估准则评估程序；6、资产评估准则不动产。,7、注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见；（三）资产权属依据,产权持有单位提供的房屋所有权证、土地使用证（复印件）；（四）评估取价依据,1、产权持有单位提供的财务会计方面的资料；,2、中国人民银行公布的

21、评估基准日贷款利率、财政部公布的国债利率；3、工程勘察设计收费管理规定及工程勘察收费标准和工程设计收费标,准(国家计委、建设部 2002 年 10 号)；,4、国家发展改革委、建设部关于印发建设工程监理与相关服务收费管理规定,的通知(发改价格2007670 号)；5、资产评估常用数据与参数手册；6、其他相关资料。,七、评估方法,根据国有资产评估管理办法规定的评估方法及其各自应用的条件，针对委估,对象经营用房地产的性质，本次评估采用的评估方法和思路如下：,1、根据相关规定，房地产通行的估价方法有市场比较法、收益法、假设开发法、成本法等。有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方

22、法；收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。在无市场依据或市场依据不充分而不适宜用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。,2、本项目的估价技术思路与方法为：本机构派出评估小组，经现场勘察，估价对象的最佳用途为现行用途，根据市场调查在同一市场供需圈内，同类型的房产市场交易较活跃，交易案例较多，可比实例较易选取，因此选用市场比较法；同时房产租,开元资产评估有限公司,8,n,Ri,V=,i,步步高商业连锁股份有限公司拟购买的房地产市场价值评估报告,赁较为活跃，用收益法进行估价的条件比较成熟。经综合分析考虑，对委估房地产采用市场比较法、收益法分

23、别进行评估，最终取两种方法结果的算术平均值为估价对象的评估值。,3、市场比较法的基本原理、定义和公式（1）市场比较法的基本原理替代原理,（2）市场比较法的定义：市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。,（3）市场比较法的基本公式：,首先调查与评估对象类似的交易案例，再结合评估人员现场勘查的资料，在建立价格可比的基础上，分别进行交易情况、交易日期、房地产状况（区位、权益、实物状况）修正后得到三个比准价格，根据具体情况计算求出待估对象的现行市价。比准价格=交易案例价格（100/交易情况修

24、正）（交易日期修正/100）（100/,区域因素修正）（100/个别因素修正）委估对象评估值评估单价建筑面积,4、收益法的原理、定义和公式,（1）收益法的原理预期原理。,（2）收益法的定义：收益法是预计估价对象未来正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。,（3）收益性房地产类型的确定：,收益性房地产一般可分为出租型、商业经营型、生产经营型三大类。估价对象作为出租型综合物业，因此可采用出租型收益性房地产运用机会收益的原理，根据租赁资料来计算年净收益的模式。,（4）估价公式：,据估价人员现场调查，评估对象已签下对其价值有较大影响的租赁合同

25、，租期较长，故在租赁期内，本次评估按已签订的租赁合同考虑评估对象的租金，租期满后，评估对象房地产按其客观租金考虑，由此计算公式为：,i 1(1 r),式中：V：表示房地产价格（评估值）,开元资产评估有限公司,9,步步高商业连锁股份有限公司拟购买的房地产市场价值评估报告,Ri：表示房地产第 i 年的预期年纯收益r：表示房地产折现率或资本化率n：表示房地产的收益年期i:年序号,八、评估假设,（一）、一般假设1、公平交易假设,公平交易假设是假定评估对象已处于交易过程中，评估师根据评估对象的交易条件等按公平原则模拟市场进行估价。公平交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。,2、公开市场假设,

26、公开市场假设是假定在市场上交易的资产或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获得足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。,3、资产持续经营假设,资产持续经营假设是指评估时假定委估资产按照目前的用途和使用的方式、规模、频率、环境等情况继续使用，或者在所改变的基础上使用，相应确定评估方法、参数和依据。,（二）、特殊假设,1、假定委估对象符合城市规划，委托方于评估基准日已取得委估房屋的国有出让土地使用证，并与评估时房屋实际用途、土使用权剩余年限与房屋的经济寿命一致。,2、假设委估资产在评估基准日后

27、不改变用途。,3、假设委估资产所在的地区及中国社会经济环境不发生大的变更，所遵循的国,家现行法律、法规制度及社会政治和经济政策与现时无重大变化。4、假设有关信贷利率、税率和政策性收费等不发生重大变化。5、假设无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。,九、评估程序实施过程和情况,整体评估工作分四个阶段进行：,开元资产评估有限公司,10,步步高商业连锁股份有限公司拟购买的房地产市场价值评估报告,（一）评估准备阶段,1、明确评估项目基本事项、编制评估计划,接受项目委托后，与委托方沟通、了解评估项目基本项目，拟定评估工作方案和,制定评估计划。,2、提交提供资料清单,根据委估资产特点，提交针对性

28、的尽职调查资料清单，资产评估申报表等样表，,要求产权持有单位进行评估准备工作。,3、辅导填表,与产权持有单位相关工作人员联系，布置及辅导其按照资产评估的要求进行评估,申报表的填写和准备评估所需要的资料。,（二）尽职调查现场评估阶段1、审阅核对资料,对产权持有单位提供申报资料进行审核、鉴别，并与企业有关财务记录数据进行,核对，对发现的问题协同企业做出调整。,2、现场勘查与重点清查,对评估对象所涉及的资产进行核实、勘查、并做好记录。3、尽职调查访谈,根据产权持有单位提供的资料进行核对，并走访相关政府部门对委估资产的权属,状况进行调查。,4、确定评估途径及方法,根据委估对象的实际状况和特点，确定评估

29、的具体模型及方法。5、评定估算,根据确定的评估途径及方法，对评估对象评估结果进行测算，并起草相关评估说,明。,（三）评定汇总阶段,根据初步工作结果进行汇总、分析，对评估结果进行必要调整、修正和完善，确,定资产初步评估结论，并起草评估报告书，提交公司内部复核。,（四）提交评估报告书,在完成上述工作的基础上，并在不影响评估机构和评估师独立形成评估结论前提下与委托方就评估结果交换意见，在充分考虑有关意见后，按本公司内部三级复核制度和程序对评估报告进行反复修改、校对，最后出具正式评估报告。,开元资产评估有限公司,11,1,步步高商业连锁股份有限公司拟购买的房地产市场价值评估报告十、评估结论（一）评估结

30、论委估的房地产于评估基准日 2011 年 11 月 30 日的市场价值评估值为 13830.48 万元（大写为人民币壹亿叁仟捌佰叁拾万肆仟捌佰元整）金额单位：万元,序号,名称第一层合计,建筑面积（平方米）28110.74,评估单价（元/平方米）4920,评估值13,830.4813,830.48,（二）评估结论成立的条件1、评估对象所包含的资产在现行的法律、经济和技术条件许可的范围内处于正常、合理、合法的运营、使用及维护状况。2、本评估结论是在本报告载明的评估假设和限制条件下，为本报告列明的评估目的而提出的委估资产市场价值的参考意见。3、本评估报告的评估结果是反映评估对象在本报告书载明的评估目

31、的之下，根据公开市场假设和本报告书载明的“评估假设和限制条件”确定的市场价值，没有考虑过去或将来可能承担的抵押、质押、担保等事宜的影响；没有考虑特殊的交易方或交易方式可能追加付出的价格等对评估价值的影响；没有考虑评估基准日后遇有自然力和其他不可抗力对资产价值的影响。没有考虑若该等资产出售，所应承担的费用和税项等可能影响其价值净额的相关方面。该评估结论亦未考虑评估增值额的纳税影响。当前述评估目的、评估假设和限制条件以及评估中遵循的公开市场假设等发生变化时，本评估报告的评估结果即失效。4、委托方应确知评估机构及其评估师并不是鉴定环境危害和环境合规性要求对评估对象所包含的资产产生影响的专家。因此，评

32、估机构及其评估师对以下事项没有义务也不承担责任：未能就环境因素对评估对象及其所包含的资产的价值产生的影响作出鉴定（包括因环境污染引起的损失、对任何违反环境保护法律所引起的损失或因避免、清除某种环境危害的发生而引起的费用）。即本评估报告的评估结论是在没有任何可能导致评估对象价值受损的环境污染危害存在的假设前提下得出的。（三）评估结论的效力1、本评估结论系评估专业人员依照国家有关规定出具的意见，依照法律法规的开元资产评估有限公司12,步步高商业连锁股份有限公司拟购买的房地产市场价值评估报告,有关规定发生法律效力。,2、本评估报告的评估结论是在与评估对象相关的资产于现有用途不变并持续经营、以及在评估

33、基准日的外部经济环境前提下，为本报告所列明的评估目的而提出的公允价值意见，故本评估报告的评估结论仅在仍保持现有用途不变并持续经营、以及仍处于与评估基准日相同或相似的外部经济环境的前提下有效。,十一、特别事项说明,（1）房屋所有权证号为潭房权证湘潭市字第 245890 号，建筑面积 5960.89 平方米，土地使用权，到期年限为 2042 年 12 月 26 日，土地使用权证号为潭国用（2009）第 29S06130 号已抵押在湘潭县农村信用合作联社易俗河镇信用社；,（2）评估对象房地产的建筑面积 28110.74 平方米：其中已办权证面积为25015.87 平方米，评估对象房地产建筑面积 30

34、94.87 平方米仅提供湘潭鑫城公司与30 户小商户签订的退房协议为依据，相关产权证尚在办理之中，本次评估为估算申报面积，应以相关权威部门的测绘结果为最终建筑面积，并据此调整评估结果。本次评估没有考虑由房屋所有权证办理给评估对象带来的价值影响；,（3）评估人员对委估建筑物的建筑结构、室内外状况进行了实地查看并进行记录，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，评估人员不承担对建筑物结构质量进行调查的责任，也不承担其他被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。本次是按委估资产可正常使用情况下进行评估的；（4）本部分的评估结果中包括所属土地使用权之价值。,十二、评估报告使用限制说明,（一）本

35、评估报告及其评估结论仅用于本评估报告载明的评估目的和用途以及送,交资产评估主管机关审查、备案，用于其它任何目的均无效。,（二）本评估报告及其评估结论仅供委托方和本评估报告中明确的其他报告使用者在本评估报告的有效期内合法使用；其他任何第三方不得使用或依赖本报告，本公司对任何单位或个人不当使用本评估报告及其评估结论所造成的后果不承担任何责任。,（三）本评估报告书的使用权归委托方所有，若未征得评估机构书面许可，任何单位和个人不得复印、摘抄、引用本评估报告的全部或部分内容或将其披露于任何媒,开元资产评估有限公司,13,步步高商业连锁股份有限公司拟购买的房地产市场价值评估报告,体，法律、法规规定以及相关

36、当事方另有约定的除外。,（四）按现行规定，本评估报告及其评估结论的有效使用期限为一年，从评估基准日起计算；评估目的在评估基准日后的一年内实现时，能以评估结果作为底价或作价依据（还需结合评估基准日的期后事项进行调整），超过一年，须重新进行评估；在评估基准日后的评估报告有效期内，若资产质量与数量发生变化时，应根据原评估方法对其进行相应调整，若资产价格标准发生变化或对评估结论产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新评估。,十三、评估报告日,本评估报告的评估报告日为 2011 年 12 月 24 日。,开元资产评估有限公司,14,步步高商业连锁股份有限公司拟购买的房地产市场价值评估报告,开元资产评估有限公司,15,；,步步高商业连锁股份有限公司拟购买的房地产市场价值评估报告,评,估,报,告,附,件,1、委托方及产权持有者的营业执照（复印件）2、评估对象所涉及的权属证明资料（复印件）；3、委估对象现场勘察照片；4、委托方（产权持有单位）承诺函；5、签字注册资产评估师承诺函；6、资产评估机构营业执照（复印件）；7、资产评估机构资格证书（复印件）；8、签署本评估报告的注册资产评估师的资格证书（复印件）。开元资产评估有限公司16,