上海陆陆家嘴黄浦滨江地块高端项目豪宅产品定位户型与配套解析(1).ppt
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1、黄浦滨江高端项目户型与配套解析,类居住(销售)+办公(持有),本案定位方向,如何做?,定位透视类住宅,S,W,一线临江,拥有稀缺江景资源,与周边豪宅产品存在竞争类住宅产品二手交易成本高,解决之道,研究周边豪宅市场,发掘项目机会,寻找长期持有客户。,第一部分 滨江豪宅分析,滨江豪宅特征,区域特征:核心金融区域,世界高端人士云集,受到各类富豪人群的认可与追捧,景观特征:一线江景景观,可看到外滩景观,楼盘品质:品牌开发商云集,专业的小区规划,合理的房型设计,总价范围:高总价,总价段在3800-9500万,户型特征:400平米以上大户型,三房到四房设计,陆家嘴核心区域,陆家嘴核心区域汤臣一品,陆家嘴核
2、心区域汤臣一品,4/2/4:431-434,4/2/5:595-597,陆家嘴核心区域汤臣一品,汤臣一品户型设计客厅、餐厅空间较小,扩大了居室的空间范围,这一设计理念过时,市场接受度较低。真正意义上做到了动静分离,利用较长的过道作为连接,保证了住户的私密性;最小面积段430平米。户型设计以平层为主,没有附加值。,开盘以来,本案去化情况一直很缓慢,06、07、08年均只售出1套,而在09年市场火热的情况下有所改善,共出售34套,均价也一路上涨达到了16万/平方米,陆家嘴核心区域汤臣一品,陆家嘴核心区域汤臣一品,成交主力面积段为431-434,主力总价为40004400万。,汤臣一品拥有1栋江景会
3、所,建筑面积2000余平方米,由大峰物业提供物管服务,台湾晶华国际酒店集团提供管家服务。会所拥有大量的平台、露台和大面积玻璃围合的通透空间,能提供休闲、健身、游泳、桑拿、SPA及私人宴会等多种配套服务。主要功能有:室内恒温游泳池;健身设施;按摩池、桑拿/蒸气室;儿童游乐室;多功能厅;饮品吧;阅览室;草坪露台。,陆家嘴核心区域汤臣一品,客户分析:汤臣一品成交客户大多为内地客户或者外籍华人,购置物业看中其地段景观资源的不可复制性,目的在于传承。从客户成交年龄来看,年龄跨度较大从20-50岁分布较为均匀,但从实际的购买人群看,年龄集中在35-50岁居多,部分客户借用子女名义购买;从成交面积看,40岁
4、以下的客户群成交面积主要集中在430平米左右,而40岁以上客户则购买800平米以上大户型为主,表现出低年龄层客户追求的是楼盘的品牌效应和炫富心态,而高年龄段客户追求的是居住的舒适性。,陆家嘴核心区域汤臣一品,主卖点:顶级一线江景、外滩景观、陆家嘴核心区域项目销售情况:该项目自建成后销售滞缓,08年前只有3套销售,今年年中在市场火爆的情况下通过价格大幅下调后出现一轮销售高潮,近期价格又拉升到较高的位置。前期滞销原因分析:汤臣一品作为滨江板块的标杆性产品,高总价格成为其销售的主要瓶颈由于销售周期过长,包括房型、配套在内的各种项目设施都已无法真正满足业主对“新一代”豪宅的需求,产品力有明显退化05年
5、销售至今长期滞销,市场口碑下滑近期热销原因分析:金融危机后全球投资客都看中上海的高端住宅项目投资陆家嘴已经受到全球投资客的关注和认可,陆家嘴核心区域汤臣一品,陆家嘴核心区域中粮海景壹号,本案于11月28日开盘,当月认购仅剩1套套,已签约5套,均价在1213万,12月份以低价签约3套,均价为9.7万/;主力总价在37004400万。,陆家嘴核心区域中粮海景壹号,4/2/4:340.24,4/2/4:308.07,陆家嘴核心区域中粮海景壹号,以308350平方米的大面积四房为主;传统的住宅设计,布局合理,动静分离。但未将社交以及居住空间完全分离。平层设计,无附加值。,社区中央设有双会所,总建筑面积
6、为2173;会所配备:室内室外双泳池;多功能厅;桌球馆;健身按摩设施;娱乐设施等。,陆家嘴核心区域中粮海景壹号,客户分析:该案客户以国内客户为主,占总数的81%,其中本地客户占据多数,达到85%;这与中粮集团的企业背景,和内部资源雄厚有关。在购买该案的客户中30-45之间的客户较多,由于为中粮集团国企品牌,吸引不少国企老总购买,比较低调;也有不少民营老总在此购买。,陆家嘴核心区域中粮海景壹号,主卖点:一线江景、外滩景观、陆家嘴核心地段销售情况分析:09年11.28开盘,推出1栋,共67套,开盘热销,现可售1套。热销因素分析:位于上海陆家嘴核心正滨江,直面浦江,具有不可复制的地段稀缺性;中粮的品
7、牌效应滨江板块居住区日渐成形,“千万买宅,亿万买邻”。,陆家嘴核心区域中粮海景壹号,区域特征:靠近陆家嘴核心区域,与核心区相比,位置和配套方面略有逊色,但仍受到全球客户的追捧。,景观特征:一线江景景观,可俯视外滩及世博会场,总价范围:与陆家嘴中心区域相比总价段较低,总价段在600-1800万,户型特征:300平米以下小户型为主,二房到四房设计,楼盘品质:品牌开发商云集,专业的小区规划,合理的房型设计,陆家嘴滨江区域,陆家嘴滨江区域财富海景花园,从2007-4-24起算,小面积户型居多,便于控制总价,陆家嘴滨江区域财富海景花园,2/2/2:160.83,2/2/2:174.87,陆家嘴滨江区域财
8、富海景花园,3/2/2:184.99,3/2/2:200.18,大景观阳台设计,华丽但不实用;,3/2/3:337,3/2/3:339,4/2/3:350,房型较为方正,实用性强,但私密性略有不足;,陆家嘴滨江区域财富海景花园,产品分析:户型面积不大,便于控制总价;户型设计强调套内各功能区的实用性,在动静分离的私密性方面设计不够理想,即使4房350平米的户型也没做到动静分离;超大景观阳台设计是财富海景花园的特色,圆形阳台华丽但不实用;户型设计以平层为主,没有附加值。,陆家嘴滨江区域财富海景花园,4)会所:B124小时恒温泳池、英伦皇家桌球、青春之源SPA;1F顶级休闲大堂、酒水沙龙,A1家庭影
9、院包厢、亲子活动室、棋牌室、阅览室;2F科技商务中心、智能会议中心、皇家宴会厅;3F观海粤式餐厅;4F浦江流域时尚酒吧。,内部配套包括:1)网球场2)儿童游乐场3)室外游泳池,北,陆家嘴滨江区域财富海景花园,本案去化情况良好,截至目前总去化率达到了86.4,04年开盘以来基本每月都有成交,尤其在07年12月供需两旺,成交达到了117套;价格方面平稳中有上涨趋势,目前均价为50000元/左右;,陆家嘴滨江区域财富海景花园,陆家嘴滨江区域财富海景花园,成交主力面积段为170-175、180-185、200,主力总价段为8501100万,客户分析:财富海景客户以内地客户为主体,外籍客户占了总成交量的
10、约20%左右,说明该项目得到全球市场的认可;从成交年龄层次来看,主要集中在25-45岁之间,主力客户在30-40岁,这些人以金融行业为主,大多家庭已有一定财富积累,有强烈的炫富心态,希望在各方面凸现自己的身份;在面积需求方面,购买者主要考虑340平米左右的三房为主,既适合家庭居住又兼顾总价。,陆家嘴滨江区域财富海景花园,主卖点:一线江景资源、观外滩、陆家嘴滨江区域项目销售情况:在销售方面去化情况较好,09年销售后期剩余房源。热销原因分析:户型设计合理,小面积、控制总价销售口碑良好,市场接受度高,陆家嘴滨江区域财富海景花园,陆家嘴滨江区域世茂滨江花园,陆家嘴滨江区域世茂滨江花园,4/2/3:34
11、5348平方米,3/2/3:223225.5平方米,4/2/3:315.77320.78 平方米,3/2/3:252.26260.42平方米,陆家嘴滨江区域世茂滨江花园,2/2/2:130137平方米,1/2/1:92.58平方米,2/2/2:162.70166.47平方米,2/2/2:182185平方米,陆家嘴滨江区域世茂滨江花园,由于世茂滨江花园的设计宗旨是户户江景,使得其户型具有以下缺点:纵深长、开间短;采光面较少、存在较多功能暗间;空间无法合理布局,造成局部空间浪费;东西向较长,动线设计难以合理。,陆家嘴滨江区域世茂滨江花园,世茂滨江花园拥有欧式服务会所、美式休闲会所、奥林匹克运动会所
12、、中式园林会所4个不同建筑风格的会所,面积达15000平方米。设置室内多功能球场、室内恒温游泳池、钢琴吧、咖啡吧、红酒吧、桌球室、健身房、保龄球馆等。还提供中国传统的高雅艺术馆:“集中书斋”内可读书赏画,“艺文馆”中可赏古玩、览古书,“雅韵茶苑”中可听琴品茗,“闲趣馆”中切磋棋艺牌技。,陆家嘴滨江区域世茂滨江花园,本案推盘后销售情况较差,08年仅售出8套,在09年市场火热的背景之下,在3月份开始集中成交,3月至7月共售出281套,去化率为68,成交价格较开盘时降低了15000元/,陆家嘴滨江区域世茂滨江花园,陆家嘴滨江区域世茂滨江花园,陆家嘴滨江区域世茂滨江花园,客户来源客户多数是对上海地域概
13、念不强的人。内地客户中江浙客户占有较大比例;外籍人士以华裔为主,其中港台客户比例较少(大部分外籍客户家庭中有中国籍人士)。购房动机世茂5号的三梯四户“小户型”产品基本为投资客。大户型产品有较多的自住兼投资保值客户。客户年龄及职业客户年龄主要在40岁以下,多为70、80年代的中年成功人士(私营业主)及年轻的富二代(父母为子女购买)。家庭结构主要非2代居家庭,夫妻双方带2个小孩家庭;并有一定比例单身及夫妻俩。,主卖点:陆家嘴滨江稀缺地段、世茂品牌,销售情况分析:08年滞销,09年3月,项目降价至3.5-4.5万后热销(30层以上售价5-6万元/平方米,每售出5套价格上调3-5%,5月25日所有折扣
14、取消。目前价格涨至9万后再度滞销。,滞销情况分析:二线江景项目,大部分房源的景观被严重遮挡项目户数过多。物业管理较差(收费过高。物业公司对楼栋的安保监控度不够,大堂管理人员对外来人口审核不严),优势:会所服务好,存活率高,陆家嘴滨江区域世茂滨江花园,区域特征:旧区改造,周边平房较多,短期内无法得到实质性改善,但由于其地段的优势,受到国内客户的关注。,景观特征:一线江景景观,可以看到外滩景观及世博会场,总价范围:总价段相对较低,集中在1200-2000万,户型特征:300-350平米左右,四房房型,楼盘品质:品牌开发商云集,合理的房型设计,详细的小区规划,黄浦滨江区域,黄浦滨江区域华润外滩九里,
15、本案于10月17日推盘,11月12日开始成交,目前已全部认购,共完成签约58套,去化率为31.7,12月已签约2套,目前均价在7万元/平方米左右;,黄浦滨江区域华润外滩九里,3/2/2:188,户型面积较小,易于控制总价,但是无法做到动静分区,黄浦滨江区域华润外滩九里,4/2/3:277,户型设计合理,舒适,充分考虑了动静分离。,此次推出的都是大户型,面积从190277平方米的三房和四房;户型设计上采用了多边型设计,能三面采光,并使视野更开阔。户型设计上以观江为导向,主要房间和阳台保证足够的角度观景。户型均为平层设计,277平方米户型动静分区明显。,户型总结:,黄浦滨江区域华润外滩九里,该案会
16、所位于9号楼地下室,面积为1000平方米左右,属于该案的酒店式公寓则提供其他服务:如室内游泳池等;,黄浦滨江区域华润外滩九里,客户分析:该案客户以国内客户为主,占总数的73%,其中本地区域客户占据半数以上,达到57%,港澳台区域客户占17%。购买该案的客户中30-45之间的客户较多,较多客户是近年来富裕起来的人群。购买客户大致分为二类,一类客户看中项目的地段及品质,希望以最少的资金入驻社区,更喜好188的三房;另一类客户除了看中地段,更看中房子的舒适度及功能性。,黄浦滨江区域华润外滩九里,主卖点:黄浦滨江,区域价值,品质风格;销售情况分析:本案于10月31日开盘,推出5栋183套,当天全部售罄
17、;热销因素分析:坐落于黄浦滨江区域,与黄浦江和世博会互为毗邻;面积小,总价控制合理;楼盘优质品质的保证,扎根上海文脉,历史积淀较强,区域品质的优势充分发挥。,黄浦滨江区域华润外滩九里,黄浦滨江区域绿城黄浦湾,绿城上海黄浦湾单套面积在300到600之间,纯大户型规划保证了入住阶层的统一性;开盘当月86套即全部认购完毕,目前已完成签约93。,黄浦滨江区域绿城黄浦湾,4/4/2:328,4/4/2:303,4/4/2:343,黄浦滨江区域绿城黄浦湾,产品分析:最小面积303平米做到动静完全分离,将居住及社交有效的分离开;卫生间太少,从居住角度方面看并没有做到真正的高端,家居舒适性不够理想;户型设计以
18、平层为主,没有附加值。,社区内设有双会所,建筑面积为5000,服务内容包括:室内泳池;健身房;多功能宴会厅;餐厅等;酒店式公寓内部配套;,黄浦滨江区域绿城黄浦湾,客户分析绿城黄浦湾客户基本为绿城内部客户,以江浙区域为主,购买的主要目的是一线江景房以及楼盘所在地段未来的发展趋势;从客户的购买年龄来看,主要集中在35-50岁左右,有一定的财富积累.,黄浦滨江区域绿城黄浦湾,主卖点:地段、景观销售情况分析:黄浦湾开盘售磬。热销原因分析:开盘时期好,处于高端楼市火热期,5.2万的均价迅速引爆市场。户型设计较为理想,与最近热销的“星河湾”类似,都真正做到了居室的动静分离,普遍接受度较高,黄浦滨江区域绿城
19、黄浦湾,区域特征:旧城改造区域,有一定文化底蕴,目前周边环境较为杂乱,但远景规划较好,因此受到全国客户的关注。,景观特征:一线江景景观,看不见外滩,但可以看到世博会场,总价范围:总价段在1500-4500万,户型特征:260-650平米,二房到四房户型设计齐全,选择面较广,楼盘品质:品牌开发商,合理的房型设计,卢湾滨江区域,卢湾滨江区域海珀日晖,卢湾滨江区域海珀日晖,5/3/5:618.69,单独的一个层面,充分做到了动静分离,面积在600平方米以上;,卢湾滨江区域海珀日晖,2/2/3:241.49,3/2/4:290.08,传统大平层设计,虽然对动静进行了充分考虑,但社交和生活还是没有完全分
20、开;,户型总结:,目前户型均为240-600平方米的三房和四房;设计时考虑到动静分离,但对社交和生活区域未能予以分离;户型均为平层设计,600平方米户型动静分区明显。,卢湾滨江区域海珀日晖,卢湾滨江区域海珀日晖,本案去化平稳,9月开盘以来月均成交10套,目前共售出29套,去化率为46,均价波动不大,保持在7万出头的水平,目前价格为71228元/平方米,卢湾滨江区域海珀日晖,卢湾滨江区域海珀日晖,成交主力面积段为310、449.主力总价为20002300万、34004000万。,客户分析:该案客户以国内客户为主,占总数的75%,其中外地区域客户占据多数,达到63%,港澳台区域客户占21%;这与该
21、案所处地段非传统意义的豪宅居住区有关,导致老上海客户对此项目兴趣不大。在购买该案的客户中35-45之间的客户较多,此类客户来上海时间较长,作为新上海人对上海传统的黄金地理位置比较关心,比较看好十六铺改建后对周边区域的影响。,卢湾滨江区域海珀日晖,主卖点:地段卢湾滨江,紧贴黄浦江;直面世博会景观;规划8万平方米的滨江公园旁,30万方城市综合体。销售情况分析销售状况一般:9月23日开盘,推出公寓一共2栋,总共63套,经过数月销售,已签约半数。销售分析优势:位于上海市卢湾区南部滨江黄金地段,与世博会址隔江相望,向南的房源可以直观黄浦江江景,项目与世博会址隔江相望;周边久未有新盘上市,唯一在售的滨江高
22、档楼盘。劣势:周边配套缺乏,环境较差,卢湾滨江区域海珀日晖,区域特征:虽地处内环内,但周边环境较差,人文环境不理想,但由于其地址位置的优越,受到国内客户的关注。,景观特征:一线江景景观,可俯视外滩景观,总价范围:总价段在1700-3000万,楼盘品质:非知名品牌开发商,楼盘品质一般,户型特征:128-300平米小户型为主,三房到四房设计,北外滩区域,北外滩区域白金湾,北外滩区域白金湾,3/2/3:278.25,3/2/3:240.24,北外滩区域白金湾,4/2/3:359.84,3/2/3:304.06,白金湾户型以实用性为主,缺少了住宅的大气,且并没有做到真正的动静分离;户型较为传统,没有特
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