2010卓越集团上海世纪中心项目定位报告(118页)(2).ppt

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1、2010.05,卓越上海世纪中心项目定位报告,谨呈：卓越集团,上海同策房产咨询股份有限公司,项目属性梳理,市场分析,初步定位,价格与测算,项目属性梳理,市场分析,初步定位,价格与测算,区位分析,沿沪宁铁路经济发展北走廊,沿沪杭铁路经济发展南走廊,上海南站地区是各省通往上海的重要门户之一，也是长三角区域经济发展南走廊的起始点.,面积人口,全区共有户籍居民约89000人，陆地面积50.94平方公里，水域面积3.82平方公里。共有12个街道，1个镇。,地理位置,徐汇区位于上海市中心城区西南部，与静安区、长宁区接壤。境内铁路、航道、立交、高架道路纵横交错，轨道交通一号线、三号线和四号线贯通全境。,CB

2、D,徐家汇是上海的四大城市副中心之一，也是上海市中心重要的成熟商务区之一，本项目距此仅为5公里。,徐汇区概况,徐汇规划,徐家汇商圈,漕河泾开发区,光大会展中心,上海师范大学,华东理工大学,上海体育场,纳米工业园,上海植物园,龙华旅游城,南站商务区距徐家汇城市副中心为5公里.和徐家汇、光大会展中心衔接和呼应，漕河泾开发区、龙华旅游城、上海植物园等产业园区产生直接的辐射和服务作用，成为上海南部地区的商务服务中心.,衡山路复兴路历史文化风貌区,枫林生命科学园区,滨江生活休闲区,徐汇区六大功能区,本案位于徐汇上海南站现代交通商贸服务区，毗邻徐家汇城市副中心。,本项目,北区(酒店功能为主),中区(商务功

3、能为主),南区区(商贸功能为主),总体规划南站现代商务区：依托大型交通枢纽而新兴的现代服务业集聚区-以中高档的商务办公、宾馆酒店、地区商业为主,配有文化设施、展览以及休闲娱乐设施,整个南站现代服务区分为三个片区,南站现代商务区规划,本案位于南站现代商务区的中片区，以商贸功能为主，重点发展办公、会议会展等商务功能。,项目位置,本案为南站商务区预申请出让地块中的B地块,计容总建面约27万平米,其中P6宗地限高在所有地块中最高，规划本商务区标杆性楼栋为必然方向。,项目四至,沪闵路,宾南路,定安路,南宁路,除沪闵路外，地块周边其余道路均为新修整道路，路况好，但目前除南宁路有车行外，宾南路和定安路车行稀

4、少,无商业氛围。,本项目,M1,M1,M3,M3,M2,M2,M4,1,2,3,4,5,6,上海南站枢纽,虹桥综合枢纽,浦东国际机场综合枢纽,铁路上海站枢纽,浦东铁路客站,本项目紧邻上海五大A级综合交通枢纽之一上海南站枢纽,项目交通,本案由于地处南站交通枢纽，通行体系发达便捷。,SWOT,本案需充分利用地段及交通优势，克服目前周边环境制约，打造南站商务区地标性项目。,项目属性梳理,市场分析,初步定位,价格与测算,写字楼市场,酒店式公寓,商业市场,宏观走势研判,住宅市场,项目属性梳理,市场分析,初步定位,价格与测算,写字楼市场,酒店式公寓,商业市场,宏观走势研判,住宅市场,宏观调控,首套，90平

5、方米以上的家庭贷款首付款比例不得低于30%；第二套住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。,2010年4 月，房地产行业有史以来最严厉的调控政策出台。,政策周期研判,2010年经济能够保持相对快速增长，人民币升值周期至少会在一年以上，热钱有可能大量进入房地产行业，导致房价更加脱离居民的承受能力，预计此次调控政策在2010年底之前都将得到严格的执行。,2010年经济增长保八已没有悬念,

6、经济增长结构有明显改善，消费和出口对经济拉动作用稳步回升，投资对经济贡献率较去年8%的高点大幅回落。在经济增长保八确定能实现的情况下，2010年底之前，经济增长对投资的依赖度将有增无减。,人民币升值周期,从人民币被低估程度和渐进式升值方式来看，人民币升值周期将至少在一年以上。在人民币升值期间减弱不动产物业升值预期将有利于减少房地产行业的热钱流入量，防止房价泡沫的再次膨胀。,三架马车对GDP增长的贡献,07年调控政策影响借鉴,07年9月份出台了与目前类似的二套房贷政策和土地政策。从上海数据来看，成交量在3个月内下跌幅度超过50%，但从成交均价来看，直到08年7月全球金融危机显现后才开始回调。,0

7、7/09打压政策出台,07/09-07/12 下跌幅度54.14%,受政策的影响，成交量会在短期下滑，但是价格会有一定的延后性,07年调控政策影响借鉴,07/09打压政策出台,08/06房价下跌,07/09打压政策出台,08/06房价下跌,07/09打压政策出台,08/06房价下跌,07/09打压政策出台,08/04房价下跌,07/09打压政策出台,08/06房价下跌,政策对各种面积段的户型影响不一,07年调控政策影响借鉴,在07年调控政策出台后的三个月内：90m2以下的公寓成交量跌幅最小，为31%120-140m2公寓以及别墅类物业成交量的跌幅最大，为66%90-120m2及140m2以上公

8、寓成交量跌幅居中，大约为1/2,90平米以下户型跌幅最小,购房者,开发商,继续持币观望一部份使用银行贷款的投机者出现恐慌性抛盘,市场需求低迷信贷紧缩，资金链开始紧张行业不确定性,第一阶段：成交量会持续下滑3个月以上，同时价格保持在高位调整。第二阶段：价格开始松动，成交量相应部分回升。将是一个反复筑底盘整的过程。,2010年底之前,调控政策中期效果研判,最晚在二季度出现经济增速回落,08年底以来的经济刺激政策效果逐渐消失，固定资产投资将出现回落房地产行业经过2010年的打压，对经济的引擎作用以及带动的相关消费大大减少2010年GDP基数将相对较大,经济增速回落，所以在消费无法短时间内大幅提升的情

9、况下，房地产行业又将可能扮演经济引擎的角色。,2011年经济形式研判,2011年房地产发展趋势研判,房地产行业重新进入上升通道,在房地产又成为经济引擎的情况下，目前的调控政策将适度放宽执行，整个行业将得以逐渐复苏，具体复苏力度将取决于以下因素：市场供求状况 由于2010年的严格调控，必然会在抑制需求的同时大量抑制房地产投资，在2011年将表现为供应进一步短缺和被抑制需求的大量释放，我们预计届时市场上供不应求的矛盾将更为突出。人民币升值预期 人民币升值将是一个长期的过程，在2011年升值预期将依然存在CPI 在经济减速的情况下，CPI出现恶化的情况可能性仍存在,我们预判2011年房价最晚在二季度

10、将重新进入上升通道，并且由于供不应求矛盾仍较为突出，在某些偶然性因素的影响下，2010年被压抑的需求存在集中爆发的可能，届时有可能再现09年的火热行情，但由于目前房价，特别是一线城市，基数已较高，因此房价涨幅相对将较小。,预判2011年房价最晚在二季度重新进入上升通道，由于目前房价，特别是一线城市，基数已较高，因此房价涨幅相对将较小。,房地产长期发展趋势及应对,当房地产经过本轮的调整，重新走入上升周期的轨道同时伴随着人民币的升值，长期的资产泡沫将不可避免我们认为长期房地产行业增长势头将持续强劲,开发商,策略一：在2011年市场相对底部时继续做领跑者，以回笼现金流为第一要务。策略二：逐步增加开发

11、量和加快开发节奏，为接下来的市场复苏准备充足的供应。策略三：在现金流管理有效的前提下，继续增加土地储备，并且不一定追求低成本拿地。,项目属性梳理,市场分析,初步定位,价格与测算,写字楼市场,酒店式公寓,商业市场,宏观走势研判,住宅市场,甲级写字楼租赁市场,上海的甲级写字楼的租赁需求主要受全球和国内经济的影响。在今后几年全球经济出现显著反弹的可能较小，跨国公司对上海新增办公空间的需求预计保持相对疲软；相反，我们预计国内经济在持续的银行借贷和政府刺激政策的推动下更有活力。这将有助于国内业务的开展，预计国内公司在未来甲级写字楼净吸纳量方面将发挥更大的作用。上图是我们对上海甲级写字楼市场的短期租金和入

12、住率的预测。这些预测是基于经济的预测、预计的新增供应和市场需求。,未来上海写字楼的需求将更多的来自于国内企业，预计租金和入住率在2010年3季度触底回升。,24,2023/2/18,办公产品徐汇区月度供求走势（08.1-10.3）,2005年至2008年第三季度全市办公产品市场稳定上升。因金融危机及新盘上市存量较大，09年上半年均价下降。09年下半年楼市回暖供求平稳，均价上升近5年最高点。09年第四季由于中低端办公楼的成交，拉动全市成交均价。09年至10年楼市的回暖，供求关系拉动整个办公楼成交均价，总体呈上升情况。,08年写字楼楼市遭遇冷冬，徐汇区办公楼由于存量少，成交均价大起大落。09年楼市

13、回暖，加之徐汇区本身存量较少，成交均价有所回升。10年2月漕河泾现代服务业集聚区项目上市了10万多方的体量。,写字楼销售市场,经历了08年的金融危机后，上海销售型写字楼市场企稳回升；徐汇区销售型写字楼供应稀少，多集中在漕河泾地区。,徐汇区高端写字楼分布,徐汇区高端写字楼主要集中在徐家汇板块和湖南路板块,世纪商贸大厦,美罗大厦,港汇双塔商务楼,飞洲国际广场,湖南路板块,5,6,9,10,11,12,8,13,7,徐家汇板块,14,15,湖南路板块,徐家汇板块甲级写字楼，总量近68万平方米，平均租金5.2/平方米/天；湖南路板块甲级写字楼，总量近24万平方米，平均租金7.8元/平方米/天；标准层在

14、控制在1400-2000之间能实现较高租金，另外高品质办公是实现高租金的关键,徐汇区高端写字楼分布,徐汇区项目周边写字楼,项目周边中高档写字楼基本位于项目北面。其中漕河泾开发区是主要的集聚区.有8栋写字楼在该区域内。宜山路商圈也逐渐形成了办公楼集群，其他一部分写字楼分布在沿沪闵高架沿线.项目周边写字楼租金基本在2.5-4.5元/平方米/天。,项目周边写字楼主要集中在漕河泾开发区，漕河泾开发区从厂房向写字楼群发展，品质等方面均属于中档。,漕河泾开发区,宜山路商圈,南站板块,本项目,漕河泾开发区,漕河泾新兴技术开发区，定位为高新技术研发和产业基地；区域内云集众多办公物业（商办楼、工厂改建创意园区等

15、），产品形态丰富；区域产业集群效应明显，电子、电器等方面公司比较集中，中档楼盘居多；部分办公楼项目（新银大厦、创业中心大厦、兴园科技广场、创业大厦）由漕河泾开发区招商部统一招租,漕河泾开发区办公楼众多，以中档为主，区域目前租金比较低，保持在2.9-3.5元/天之间。,宜山路商圈,本项目,明申中心大厦,华鼎广场,永升广场,华宜广场,宜山路商圈地处徐家汇商圈向南发展第一站，具有较大的发展潜力；区域目前处于新老办公楼交替的阶段，05年以前建成的项目租金呈现下降趋势，新落成的办公楼项目受到客户青睐，租金普遍偏高；区域办公主要以商务外贸等行业为主，相比较漕河泾开发区，外资企业数量明显增加,宜山路商圈毗邻

16、徐家汇商圈中心，已逐步形成办公集群，发展潜力较大，区域租金约为3.1-4.2元/天。,徐汇商务大厦,汇鑫国际大厦,周边写字楼租户总结,租赁客户国家分布,租赁客户国内分布,租赁客户行业分布,办公楼购买客户主要以投资客户为主，够买后经由开发商统一招租或中介招租的方式出租给个企业租户；由于08年金融危机的影响，徐家汇区域的境外客户，特别是日本公司逐渐退出，使得部分中国公司有机会进驻徐家汇商圈附近，且呈现徐家汇至南站商圈国内客户逐渐增多的趋势；国内客户基本以上海本地客户为主，且本地客户倾向于小面积，整层客户主要为外企为主；漕河泾开发区由于有政策支持，大量电子、科研制造方面公司聚集于此，占其公司总量的4

17、0%以上，徐家汇主要以咨询、IT、贸易公司或者办事处为主，占总量的45%左右，南站附近及其沿线的莘庄商圈以咨询、贸易、制造业为主。,周边写字楼主要以国内租赁客户为主，境外以欧美客户为主，多为咨询、贸易、制造及其加工业等,写字楼总结,全市甲级写字楼随着金融危机的过去，市场有望触底回升；徐汇区甲级写字楼集中在徐家汇地区，周边宜山路、漕河泾及临近闵行地区写字楼档次不高，给本案发展高端写字楼创造机会；销售型写字楼多为小业主购买，中介租赁的形式；写字楼主要以国内租赁客户为主，境外以欧美客户为主，多为咨询、贸易、制造及其加工业；从周边个案去化分析得出，中端写字楼的月均去化量约在5-6千平米/月，随着市场的

18、回暖，月去化量有望提高。,项目属性梳理,市场分析,初步定位,价格与测算,写字楼市场,酒店式公寓,商业市场,宏观走势研判,住宅市场,2008年至2010年一季度，上海市可售型商铺总供应面积为4,92.9万平米，成交面积为4,49.6万平米，市场消化率为91%，其中2010年一季度，消化率达到149%。从全市来看2009年至今可售型商业物业消化情况保持在成交高峰期。,徐汇区商业产品月度供求走势（08.1-10.3）,可售型商业,从徐汇区的情况来看供应和成交都维持在较低水平，区域目前新上市的商业项目较少，基本都是些零散的商铺。随着徐汇经济建设的发展和商业的市场繁荣，徐汇区的商业价值屡屡攀升，2010

19、年3月最新的商业市场成交价以达32521元/平米。,全市可售型商业市场进入成交高峰期，去化率高，发展势头平稳良好，波动幅度小；徐汇区的可售型商业市场目前供需体量较少，价格波动较大。,徐家汇、南站、南方、莘庄商圈总图,莘庄地区商业中心：莘庄地铁枢纽站节点区域，以地铁站北部的吉买盛和南部的仲盛商业广场为主，布置高层商务办公楼和大型零售商业设施，辐射面较广，基本辐射闵行及部分松江区域。,徐家汇商业中心：上海城市副中心，一号线徐家汇站、四号线体育馆站、宜山路站区域，拥有众多上海知名大型综合商业体，高端商务办公楼和大型零售商业设施，辐射区域广，相邻周边各区都在其辐射范围内。,南方商城商业中心：一号线莲花

20、路地铁站区域，以地铁站的便捷和周边的居住商务人口为基础，拥有南方商城，友谊商城和家乐福卖场等大型零售商业设施，辐射面较广,目前在项目所在南站商圈周边，由沿沪闵路由北向南商业集中区域分别为徐家汇商业中心、南方商城商业中心、莘庄商业中心，三个商业中心区都以大型综合商业项目为主，商业成熟度高。,南站商圈：一号线、三号线上海南站区域，交通便捷，人口流量大，目前受周边徐家汇、南方商圈的影响较大，周边目前商业氛围较低，只有银泰百利时尚中心一个较大的商业体量。,本案,项目周边商圈,徐家汇商圈,徐家汇商圈的客源辐射区域较广，以一、四号线作为交通动线，商业辐射基本覆盖徐汇，周边闵行、浦东、长宁及市区也有覆盖，其

21、大型集中性综合商业众多，品牌齐全，商业客群涵盖国内国际。,本案,徐家汇商圈,徐家汇商圈共有9个大型百货零售店，总体量达到了39.5万平方米，有在办公楼裙楼的百货零售店例如飞洲国际，腾飞大厦，也有很多独立的百货零售店，例如第六百货，太平洋百货，徐家汇板块功能定位上以百货零售业为主，所以零售业在整个徐家汇板块占的比重较大。,徐家汇商圈,徐家汇商圈的总体量在39.5万方，是四个商圈中体量最大的一个，其中拥有港汇广场、汇金百货等知名高端商业，整个徐家汇商圈的平均租金在20-30元/平米/天之间。,徐家汇商圈总结,徐家汇板块商圈是上海南部城市商圈中规模最大也是发展最为成熟的商圈，距离项目地块所属南站商圈

22、最近，周边交通便捷，有轨道交通一、四号线导入。目前徐家汇商圈的商业在功能定位上以百货零售业为主，服饰、餐饮、百货涵盖国内外众多一线品牌，是淮海路商圈之后，上海又一个品牌集中地。商圈内项目体量大，像港汇和汇金的商业体量达到9-13万方，商圈内租金价格基本在20-30元/平米/天。,乘坐轨道一号线，徐家汇商圈距离本项目仅三站车程，以南站商圈的规模和业态组合无法和徐家汇商圈相比，由于徐家汇商圈在项目数量、体量、交通、项目位置方面的优势将会造成较大的聚客作用，从而一定程度的分流本案的消费人群，并对项目商圈的业态配置、租金价格区间产生影响。,板块的主要消费辐射区域为南站周边的住宅社区，及邻近的闵行一带；

23、次级辐射范围向西南部延伸至古梅地区顾戴路一带；可以看出目前南站商圈的商业辐射范围有限。,本案,南站商圈,南站商圈,本项目,4,6,5,7,2,3,南站商圈及临近商业分布较少且零散，主要以好又多、麦德龙、宜家、百安居等购物超市为主，没有集中性综合商业项目存在，业态较为集中。徐汇区大型百货公司主要集中在徐家汇CBD,本项目周边主要以生活大卖场和建材家具大卖场为主,其中3家生活大卖场总体量在4万左右,建材家具市场有5家,总体量超过12万平方米。总体来看，南站商圈及周边缺少大型综合性商业的存在，对本项目而言是一个利好。,1,南站商圈的及其周边临近的商业较为零散，沿街商铺较多，业态单一，总体量在20万方

24、左右，以家具建材和超市为主，唯一体量较大的综合商业项目只有位于南站的银泰百利时尚中心。,南站商圈,南站商圈是本项目所在商圈，其交通路径的主要依托是以轨道交通一号线、三号线为导入，以及沪闵路高架沿线为导入。南站商圈其目前主要商业体是位于上海南站内的银泰百利时尚中心，目前该商圈内商业形态匮乏，业态单一，没有大型的一站式商业购物广场，市场缺口较大。南站消费客群主要依托周边的住宅社区、轨道交通沿途或转站客群以及上海南站铁路、长途客运站客群。,南站商圈缺少商业，特别是大型综合商业设施，这为本案的进入提供了较大的发展空间，由于本案的体量大，物业类型多，因此不可避免的会成为区域内的商业标杆。区域内有轨道交通

25、一、三号线以及沪闵路高架的交通带动，又是连接上海与外省市的“南大门”，人流密集，但项目周边区域固有的消费人群不多，主要是受徐家汇商圈和南方商城商圈客源分流的影响。,南站商圈总结,南方商城板块是区域内目前最为成熟的商业版块之一，板块内包括百联南方购物中心、南方休闲广场和在售的莲花国际商务广场。该板块商业体量近27.3万平方米。1.百联南方购物中心，拥有近10 万平方米的建筑面积。2.南方友谊商城总建筑面积近6.4万平方米。3.南方休闲广场建筑面积约1.4万平方。4.在售莲花国际商务广场，总体量9万平方左右。,南方商城商圈,南方商城商圈总结,南方商城商业板块经过十几年业态更新以及调整已成为现在闵行

26、区十分成熟的商业板块，板块内商业总体量约有27万平方米，已成为闵行的区域中心，业态也十分全面；新建的莲花国际商务广场将补充区域内的业态，增加板块的核心竞争力。作为闵行现今比较热门的商圈，该板块距离本案乘坐一号线仅2站路程，本案所处区域也属于该板块的辐射范围之内，会分流本案的一部分客群。,莘庄，是闵行区域内人口以及人群层次较高的一个区域常住人口20余万，还有大量工作流动人口。区域的集中型商业中心近些年来也陆续浮出水面，包括已经开业仲盛世界商城以及未来即将登陆闵行“龙之梦”，无论是哪个都是30万平方米左右的大型一站式购物中心。,莘庄商圈,莘庄板块作为距离本案最近的集中型商业板块，2009年已开业的

27、仲盛世界广场总体量28万平方米，定位为莘庄地区一站式购物中心，通过以家乐福大卖场、百盛购物中心、百安居建材市场为主一些主力店来吸引周边地区居民刚性需求。另外区域未来将有“闵行龙之梦”购物中心面市，未来区域将凭借“仲盛”以及“龙之梦”的发展，成为闵行区新型的商业中心。随着轨道交通一、五号线莘庄站沿线地块开发，枢纽站的概念将更为突显。,莘庄板块商业中心距离本案直线距离仅三公里左右，本案在业态组合上和体量上无法和“仲盛世界商城”、“龙之梦”等相比。待“仲盛”和“龙之梦”完全招商结束后，由于在体量、交通、项目位置等优势将会造成很大聚客作用，从而一定程度的分流本案的消费人群。,莘庄商圈总结,目前徐汇、闵

28、行区的每个主要区域板块都已拥有自己的商业中心，形态多以家庭式一站式购物中心出 现，且运用的模式均为封闭式的购物中心，以卖场带动人流进行消费。运营较为成功是徐家汇商圈、南方商业板块的百联南方购物中心以及莘庄板块的仲盛世界商城。其共同特点是周边常住居民人口多、交通便捷并有轨道交通作为支持、且以卖场为主力业态来吸引周边居民的刚性需求。本案周边目前并无太多商业项目存在，大型商业项目只有银泰百利时尚中心一个，其本身主要功能为服装和餐饮，而且档次不高，另外零售及娱乐业态缺乏，总体来看，南站商圈区域内商业流动不大，特别是零售行业，如果品牌为同一档次，客源将就近选择消费。本区域内的客源仍将占消费主导地位，而本

29、案周边区域客源的消费能力已具有一定水准。,商业竞争总结,在轨道交通的便捷支撑下，本案的商业面临沿线多重成熟商圈的竞争，前期吸引大量外区客源难度较大。,南方商城商业中心,莘庄商业中心,徐家汇商业中心,这几个商圈在交通和成熟度上都有较大优势，而且业态齐全，将在很大程度上分流本案的客户徐汇、闵行各区域均有较为成熟的商圈，项目体量较大，还要考虑打造鲜明的主题吸引目的性消费,项目周边商业项目以银泰百利时尚中心为主，业态上主要是服装和餐饮，且都是二线品牌和快餐食品，难以满足客群的品质需求。,从竞争来看，本案商业处于弱势，短期内难以吸引大量外部人群；本案的发展方向上，以旁边的银泰百利时尚中心差异化，结合项目

30、整体高端形象以及A地块的供应，有机会发展地标性的商业，吸引目的性的消费但是竞争压力极大，在体量上要控制好，更多的是考虑与周边的商业集群,银泰百利时尚中心,商业竞争总结,徐汇商办综合类土地供应,2007年以来，徐汇累计出让商办综合类地块总建面积约60万平米，多数为小体量项目，仅绿地的船厂路地块及龙华1960地块体量超过10万方，其中龙华1960地块为又徐家汇板块的又一极，也会对我们形成一定的干扰，另外我们还需要关注A地块的发展动态,项目属性梳理,市场分析,初步定位,价格与测算,写字楼市场,酒店式公寓,商业市场,宏观走势研判,住宅市场,小面积酒店式公寓分布主要集中在环线内区域，分布位置涵盖各个行政

31、区。其中以黄浦，老南市南浦大桥区域、徐汇、静安、闸北环内和虹口靠近外滩区域。徐汇、长宁和卢湾三区占据了其中71%的份额。其分布主要集中在上海东西方向虹桥开发区到浦东小陆家嘴轴线上，其中衡山路板块、镇宁路板块、华山路板块和南京西路板块酒店式服务公寓分布最为集中的区域。其次为靠近人民广场的新天地板块和外滩板块。虹桥板块虽然分布的物业数量不少，但是相对比较分散。,酒店式公寓市场,小面积酒店式公寓分布多集中在内环线内区域；外籍商务人员集中的区域，酒店式公寓市场亦较为活跃。,酒店式公寓产品的市场接受度呈现上升趋势，保证市场低迷时成交的稳定性。,酒店式公寓产品的市场接受度逐年提高，即使在08年市场低迷的情

32、况下仍然保持很好的销量；酒店式公寓占据的市场份额逐年提升，预计2010年酒店式公寓产品的市场份额将达到4%。,酒店式公寓市场,徐汇区的酒店式公寓主要集中在徐家汇区域，上海南站附近仅有河滨国际公寓一个项目。,徐汇酒店式公寓市场,徐汇酒店式公寓市场,由于各项目的品质差异，价格差异较大，且多为经营多年的项目，主流价格在3-4万/平米之间；与本案最近的河滨国际公寓仅2.9万/平米（因为整体收购的原因）。,酒店式公寓总结,酒店式公寓作为稳定高回报的投资型物业，市场接受度呈现上升趋势，市场低迷时能保证更好的成交稳定性；徐汇酒店式公寓集中在徐家汇地区，多已经营多年，项目周边仅一个项目，且为收购项目档次不高，

33、未来市场机会较大；根据项目的号召力及个案推盘节奏考量，酒店式公寓去化速度差异较大，市场火热时以万达为例能达到1万多方的月均去化，高于周边住宅去化速度。酒店式公寓就是本案发展的主要方向,项目属性梳理,市场分析,初步定位,价格与测算,写字楼市场,酒店式公寓,商业市场,宏观走势研判,住宅市场,公寓住宅市场,全市公寓住宅成交自09年二季度到底顶峰后，逐季下滑；由于供应的不足，今年一季度成交至08年以来的低谷；成交价格在08年有所下滑后，09年逐步攀升，至今年1季度18675元/平米的高位。,徐汇公寓供求走势（08.1-10.3）,徐汇区公寓09年成交30.3万平米，2010年一季度仅成交2.2万平米；

34、由于总量较小，外加供应板块结构的差异，成交价格波动较大。,由于供应不足，全市公寓成交下滑明显，价格却创出新高；徐汇区成交受供应及结构分布影响较大。,徐汇公寓板块市场,徐汇公寓成交主力集中在龙华、长桥及田林板块，其中龙华板块为徐汇滨江豪宅区，南站板块没有供应,徐汇公寓成交明细,徐汇公寓主要成交项目为中海瀛台及尚海湾，10年价格分别至34500元/平米及58600元/平米；南站板块代表项目为中星海上名邸，已售完，目前二手挂牌价在3.1-3.2万/平米左右。,徐汇公寓未来供应,目前徐汇地区住宅项目基本都为尾盘在售，未来供应集中在龙华板块的百汇园及尚海湾豪庭项目，仅这两个项目后续供应达到近80万平米；

35、本案上市时南站板块已基本无新增供应。,徐汇住宅地块出让明细,07年以来，徐汇地区仅在09年出让两幅小体量住宅地块，合计总建面仅3.5万平米，未来住宅供应稀缺，对本案基本不构成竞争压力。,住宅类物业未来竞争预估,未来徐汇地区住宅类物业竞争基本集中在龙华板块，主要项目为百汇园、尚海湾及绿地龙华项目；百汇园、尚海湾主打大户型豪宅为主，而新增精品酒店式公寓更多来自于绿地项目。,徐汇未来住宅类物业集中在龙华板块，约接近100万平米的体量，但从产品来看，多为大户型豪宅，精品酒店式公寓仅在绿地龙华项目中有部分规划，但该案详细规划未出，此类物业市场机会较大。,住宅总结,徐汇地区未来住宅供应集中在龙华滨江板块，

36、多为豪宅物业，与本案不构成直面竞争；南站板块未来住宅类物业供应稀缺，本案的竞争多来自于同一南站商务区的其他新增项目；板块内住宅项目在市场行情好的情况下年均去化能达到7-8万平米，在08年调控期内年均去化约3-4万平米。,项目属性梳理,市场分析,初步定位,价格与测算,体量配比,客户定位,档次形象,项目属性梳理,市场分析,初步定位,价格与测算,体量配比,客户定位,档次形象,总体来看,写字楼,住宅及酒店式公寓的市场空间较大,尤其是精品小户型住宅类产品，市场本身具有消化快,升值空间大的特点,具有较好的发展空间和市场前景。,市场总结,产品方向,写字楼,商业,酒店式公寓,地标型建筑,配套型物业,主力产品,

37、产品方向,物业类型,本案建议配置三种物业类型，酒店式公寓住宅类产品为主力。,体量配比,销售周期预判,徐汇区销售型写字楼月均去化约5-6千平米,写字楼市场即将触底回升但快速上市可能性不大,由于本案定位高端，去化速度将有所下降，预估本案写字楼月均去化在5千平米,写字楼,酒店式公寓,当前市场去化速度,整体市场走势,预估去化速度,去化时间预判,酒店式公寓去化与本身推盘节奏及项目号召力相关，可参考同档次住宅；周边住宅在市场火热时年均去化7-8万平米，低谷时在3-4万平米,宏观调控预估在2011年二季度重回上升通道，但至本案销售期内，成交量难以达到09年水平,预估本案酒店式公寓年均去化在7万平米,15个月

38、1年零3个月时间,约21个月1年零9个月时间,预估本案销售型的写字楼及酒店式公寓销售周期在1年半左右。,项目属性梳理,市场分析,初步定位,价格与测算,体量配比,客户定位,档次形象,写字楼,标准5A甲级写字楼，项目标杆物业,商业,定位为社区型商业，以商业街、小型集中商业为主,酒店式公寓,精装小户型酒店式公寓，强调垂直线条，塑造挺拔、傲然屹立的气势,项目属性梳理,市场分析,初步定位,价格与测算,体量配比,客户定位,档次形象,写字楼客户定位,区域出售型办公楼大部分为投资客户，他购买后由开发商统一租赁或中介分开租赁;核心租赁客户为产业园内企业、产业园关联企业和已在区域周边办公企业等,有实力公司、知名大

39、公司购买客户来源：总部在上海或在上海设立长期办事处置业需求：自用为主价值取向：看中区域便捷的交通，便利的通讯和良好的物业服务置业特征：办公楼的档次和交通便捷式其关注焦点,上海本地私营业主或投资客户、江浙投资客户来源：上海本区周边、苏南、浙江、职业描述：私营业主、中高层管理者、职业投资人购买目的：投资或自用价值取向：大部分时间倾注在事业上，关注区位、商务环境、项目品质、升值潜力置业特征：总价承受力较强，倾向于购买后出租,偶得客户：上海及周边城市拥有一定的储蓄资金的中产阶级，因通胀预期考虑购置办公物业,核心客户,小公司租赁客户60%来源：徐家汇商圈租金价格挤压客户，漕河泾客户租赁目的：徐家汇客户寻

40、求同等办公楼档次但价格略微低于徐家汇的区域设置办事处；漕河泾客户以改善办公需求为主,机会客户,大公司整层租赁客户30%需求便利的交通和来源：来自跨国企业、大型私营企业等实力较强的租赁客户,边缘客户,新进驻该区域客户 10%原本办公需要直接在厂办公室解决，现需要本区域设置对外办事处,核心客户,机会客户,边缘客户,购买客户特征,使用客户特征,偶得客户：上海及周边城市拥有一定的储蓄资金的中产阶级，因通胀预期考虑购置商业物业,购买商业物业核心客户为来自上海市私营业主、经商人员、企业中高层管理者、职业投资人等,商业购买客户定位,目标商家本案目标商家为业态定位范围内的，以零售业为主的中高端商家，以及国际国

41、内品牌商家；消费群体本案的消费群体主要以本案内部及区域周边住宅、产业人口为主，倾向以家庭为单位的购物群体，主要年龄范围集中在25-45周岁间。零售方面，大型卖场的引入可以吸引更多区域客群的进入，满足本地区对大型购物中心的需求；品牌层次的提升，主要满足区域内中高端收入群体，以及商务人口的消费所需，满足目的性消费群体的需求。,商业消费客户定位,酒店式公寓客户定位,使用客户特征：,购买客户特征：,本案酒店式公寓购买客户以投资型购房为主，外加部分自住需求；使用客户则为本案及徐汇各商务区及地铁导入高级白领客群。,项目属性梳理,市场分析,初步定位,价格与测算,价格定位,经济测算,项目属性梳理,市场分析,初

42、步定位,价格与测算,价格定位,经济测算,写字楼价格定位,项目地块,绿地科技岛：租金：4.2-4.6元/月,莘庄北广场，商办氛围成熟，部分为挑高产品,现代物流大厦：租金：3.5-4.5元/月,漕河泾，科研、物流集散平台，百联旗下高品质物业,港汇双塔商务楼：租金：6.5-8元/月,华宜大厦：租金：4.1-4.2元/月,我们选取周边区域中租赁市场比较具有代表性的楼盘作为租金价格的参考,宜山路山泉，紧靠徐家汇，地段发展潜力大,徐家汇核心地段，高档甲级涉外写字楼,本案办公产品初步租金定位在5-6元/天左右为宜,通过闵行出租型办公物业比准，同时考虑各项目比较权重：6.7*0.35+4.9*0.25+5.0

43、*0.25+5.0*0.25.5元/天,写字楼价格定位,写字楼平均租金：5.5元/日,按照基准投资收益率6%推算,5.5*365/6%=33458元/日,写字楼售价：33500元/,本案写字楼建议售价：33500元/,写字楼价格定位,可比案例产品及租金水平,在可比案例的选取中，我们在徐家汇、南方商城、莘庄、南站四个商圈中分别选取美罗城、百联南方购物中心、仲盛世界商城、银泰百利时尚中心作为本案的比较案例进行租金测算。,商业价格定位,未来的区域发展前景是投资者关心的因素,入住业态档次的高低，影响着项目租金和售价，一般高档次的业态与高租金相匹配,车位毫无疑问影响这租金和售价，多车位，停车方便，人流自

44、然多,一般情况下，小户型的商铺，单价较高,项目的建筑构架以及功能布局是否有利于集聚人气，影响租金,15%,15%,15%,10%,10%,5%,5%,5%,20%,100%,交通通达性,商业氛围,未来区域发展前景,招商平台,入住业态档次,车位,项目聚集人气的功能,投资回报预期,户型面积,良好的招商平台可以提升商业的价值，也是消费者重点关注的因素,周边商业氛围对售价提升起至关重要的作用,投资者最关注的因素、对商业项目售价的影响度高,商铺赖以生存的关键因素、也是消费者最关心的影响因素,可比案例影响权重系数评定,商业价格定位,通过对4个可比案例与本项目的比较，通过评分测算得出，项目商业平均租金为14

45、元/平方米/天,本案商业租金测算,商业价格定位,投资客在购买商铺的时候往往会考虑到租金回报率的问题，所以采用租金推算法得出的售价也是投资者最容易接受的价格。一般大型商业项目通常的回报率为8-10%。项目商铺的售价采用租金推算法，以每年8-10%的回报率推算，初步建议售价为：售价=14X365/回报率=51100-63875元/平方米售价区间：51000-63000元/平方米（具体售价视商业业态和所在楼层位置而定）整体商业均价：55000元/平米,售价建议,商业价格定位,酒店式公寓价格定位,在可比案例的选取中，我们在南站、龙华、长桥三个板块中分别选取 个案作为本案的比较案例进行价格测算。在价格上

46、扣除装修标准。根据同策销售经验，酒店式公寓较普通公寓售价约上浮10%，调整相应住宅公寓测算售价。,比准价格*项目权重36915元/平米37000元/平米,酒店式公寓价格定位,酒店式公寓当前毛坯售价测算,价格定位总结,目前价格定位为当前可售价格，由于本案预计在2011年底上市，还需考虑宏观调控对项目售价的影响,时间跨度：2009年下半年至2010年一季度,写字楼成交均价26788元/平米住宅成交均价36104元/平米,写字楼住宅价格倒挂验证（徐汇地区）,徐汇地区住宅写字楼价格倒挂明显,宏观调控预判,写字楼主要受宏观经济形势影响，全球金融危机过后，市场已过低谷，将触底回升，但回升速度将比较缓慢,上

47、海地区商业市场基本处在平稳发展态势中，价格基本保持平稳，年度涨幅小,预计2011年二季度重回上市通道，但目前基数较高，涨幅相对有限,商办物业受宏观调控影响较小，以平稳走势可能性最大；住宅市场会有下探再回升的过程，本案上市期虽处回升阶段，但价格较目前的高点仍有涨幅的可能性较小。综合考虑，本案上市价不考虑价格涨幅，测算也先以当前价格测算。,上市价格预判,项目属性梳理,市场分析,初步定位,价格与测算,价格定位,经济测算,税后净利润率,净利润,项目投资总额,=,53%,=,附录：个案分析参考,附录：个案分析参考,写字楼,华宜大厦,项目位于宜山路商圈核心地段，楼盘周边拥有便捷的交通，和内环高架相连；项目

48、定位高端，按照国际品牌建材和设备进行装修，并聘请一流的物业顾问物业建议，力求打造宜山路商圈的高端办公物业。,华宜大厦地处宜山路商圈中心地带，交通便捷，品质感强，是区域中较高端的项目,华宜大厦供求均价走势图,华宜大厦,项目09年2月推出办公物业100套，09年初受到春节长假和市场低迷的影响，成交情况低迷，之后随着市场的逐渐回暖，成交量逐渐增加，大多数客户都选择购买小户型投资，09年中期市场投资气氛渐浓，出现整层购买客户，项目成交量在7月达到顶峰，之后受到供应量限制，成交逐渐减少，至10年4月剩余少量中层房源，目前处于尾盘阶段,月均去化4800；项目09年2月开盘采用低开高走的策略，以2.3万/的

49、较低价格开盘，之后成交量逐渐增加，09年四月出现第一个小高峰。均价2.6万/，09年中由于大量整层购买客户的出现拉低了均价，均价跌至2.5万元/，09年下半年价格继续走高，至09年底增至2.8万/目前均价2.4万/；购买该项目客户以投资客户为主，购买物业后部分由开发商同一招租，同时部分由中介分开招租，少量自用兼投资客户，主要看中区域靠近徐家汇便利的商圈、交通环境和宜山路商圈的发展潜力。,项目投资客居多，现已处于尾盘销售阶段，仅剩10余套，月均去化4800平米。,闵行区绿地科技岛,绿地科技岛是闵行一号线莘庄站附近的热点项目，其办公楼的档次和品质感位于区域中较高位置，租赁价约为4.2-5元/日,项

50、目位于莘庄商圈核心地段，外立面新颖，品质感强，目前是莘庄商圈的重要组成部分；写字楼分A、B、C三栋，其中A栋30层，为甲级写字楼，B、C两栋为层高5.5米层高的LOFT办公。,A,B,C,绿地科技岛供求均价走势图,06年10月上市，07年6月基本去化，整盘月均去化速度在6000平米/月。,项目06年10月办公物业开售，首先推出其甲级写字楼，以高端形象面市，当月去化较少，11月推出LOFT商务办公物业，成交量逐渐显现，成交量逐渐上升，07年第一季度，受到供应量的影响，成交量逐渐下降，至07年4月推出另一都LOFT办公物业，之后成交量稳定，基本维持在每月5800，目前项目已经售罄，整盘成交量保持在