《成都写字楼市场状况讲解培训教材》(155页).ppt

《《成都写字楼市场状况讲解培训教材》(155页).ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《《成都写字楼市场状况讲解培训教材》(155页).ppt（154页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、成都市写字楼市场状况培训,版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归成都尺度地产顾问有限公司所有，未经成都尺度地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,前 言,中央对西部经济政策的倾斜，成都作为西部经济文化中心，成都市良好的宏观经济态势和优越的招商引资政策，成都的投资前景十分看好各大知名开发商不断涌入成都，特别是5.12后，在成都的各大开发商纷纷表示对成都的信心与希望。几个大项目的签定，再次证明成都仍然是西部的经济中心。2007成都市确定了未来的发展规划，通过构建“一核集聚、两轴四片区”的空间布局，打造为高档商务、商贸区。,目 录,第一部

2、分 成都写字楼概述,第二部分 东大街金融大道,第三部分 市中心传统商务圈,第五部分 国际城南天府新城,第六部分 近期写字楼情况,第四部分 城南CBD中央商务区,第七部分 成都写字楼发展趋势,第一部分 成都写字楼概述,一、近几年成都写字楼的发展情况成都真正意义上的甲级写字楼始于1996年建成的“新时代广场”。成都市写字楼施工面积分别在上个世纪1998年和本世纪的2002年达到最高峰，又分别在2001年和2003年跌至谷底，但是写字楼的市场需求仍然得到逐年稳定增加。2004年，成都甲级写字楼市场开始启动，在2006年和2007年进入快速发展阶段，市场供应量加大，出现一个高潮。,从19982008年

3、度甲级写字楼供应、占用、空置率变化情况可以看出，19982004年，甲级写字楼都基本处于一个供需平衡的情况下，2006年供销、空置率的上升主要是由于有新项目入市，造成短期市场吸纳阶段。,1、1998年2008年写字楼供应量,从成都甲级写字楼1998年2008年度的租金变化情况，可以看出，租金在80120元/月之间，整体保持着平稳上涨趋势。,2、1998年2008年成都甲级写字楼租金走势,3、2004年2008年写字楼价格走势从销售价格来看，在2004年入市的开行国际广场、时代广场等一些高档写字楼的出现抬高了成都市写字楼的整体均价，2007年的力宝大厦、2008年的国航世纪中心的价格仍在上升，从

4、中也可看出市场对于专业高档写字楼的需求呈现较为明显的上升趋势。,成都目前投入使用的甲级写字楼总共有8座，其中5座位于CBD区域内（川信大厦、城市之心、时代广场、中环广场和冠城大厦），其他区域3座（威斯顿联邦大厦、开行国际广场、香格里拉），总存量面积为338，995平方米，平均租金为118元/平方米/月，空置为22。电子通信、银行、专业服务企业是成都甲级写字楼的主要客户。,4、已入驻甲级写字楼情况,二、2008年成都写字楼状况等级划分：成都办公物业市场分为甲级写字楼、乙级写字楼、普通办公楼、商住混用几个档次。目前甲级写字楼的代表是开行国际广场、冠城广场、时代广场、川信大厦、威斯顿联邦、香格理拉、

5、力宝大厦等；乙级写字楼的代表有商鼎国际、丰德广场；普通办公楼的代表艺墅花乡、金茂礼都、博敖大厦、世代锦江等；商住混用的代表有凯莱帝景、盘谷花园商务、首座等。注：目前，在一些老的写字楼里面，会同时出现高端公司和低端公司并存的情况。随着行业需求细分日益明显这种状况会发生变化，两部分群体会因为对办公场所的进一步要求而发生分流。,2008年尽管在过去一年内成都优质写字楼市场供应持续放量致使整体空置率仍维持在相对较高水平，但由于主要历史供应甲级写字楼目前已基本满租，其租金保持在较高水平，因此成都上半年甲级写字楼的平均租金仍达到了118元/平方米月；而由于国内企业的旺盛需求和新入市乙级楼盘品质的提升，乙级

6、写字楼成为整个写字楼市场租金上涨的主要动力，平均租金达到82.8元/平方米月。08年下半年，由于金融危机的影响，成都优质写字楼市场（包括甲、乙级）平均租金每月每平方米98.6元，租金环比下降3.2%。租金下调与部分企业搬离甲级写字楼进入乙级写字楼有关。,1、成都写字楼市场租金情况,2009年预估09年由于全球金融危机的持续影响，许多企业尤其是跨国公司压缩开支，成都的优质写字楼市场受到影响，部分较新的甲级写字楼对其租金有更多的弹性空间，这使市场平均租金环比下降。租金的下降主要是受到甲级写字楼租金调整的影响，因为租户对其相对较高的租金水平更为敏感，现在就出现了一些公司从甲级写字楼往乙级写字楼搬家的

7、情况。,2008年上半年，地震对写字楼租金没有产生直接影响，个别项目提高了2元物业管理费，但推迟了一些未来租户的租期。成都写字楼需求增量部分主要来自新成立的外资企业。在世界500强中200余家跨国企业扩展城市排行上，成都仅排在北京、上海、广州和深圳之后，位居二级城市之首。同时，这200余家跨国企业中，有22%在成都设有分支机构。成都市场的潜力深深地吸引了这些跨国企业，而这些跨国企业的入驻给成都写字楼的发展带来了机遇。在甲级写字楼中，本土企业和跨国企业数量是相近的，但是面积上，跨国企业的需求更大。去年第三季度出现了很多新入驻成都的公司，其中房地产业对甲级写字楼的需求占到60.6%。近几年成都房价

8、一路攀升，吸引了不少国内外大品牌开发商进驻成都设立分公司、办事处，成为甲级写字楼的主要服务对象。,2、2008年写字楼市场需求情况,2008年下半年，由于受金融危机波及，全国一线城市的写字楼市场均出现了退租情况，而成都一些本应2009年、2010年入市的写字楼也推迟了开发节奏，如新理益集团原本计划在2009年或2010年推出其在南延线的写字楼项目，但受近期市场影响，将推迟开发计划。受美国金融危机影响，部分在蓉的外资公司办公用房预算开始缩减。其中部分原本计划扩充办公面积的公司暂停计划的实施，而预算下调的公司则选择搬迁至租金相对较低的写字楼办公以符合其预算调整。种种迹象表明，成都的写字楼市场需求有

9、放缓的趋势。相比上半年，成都第三季度和第四季度写字楼海外买家减少，早期投资者寻求转手，全球信贷市场的危机使流动资金紧缩，造成交易步伐放缓。目前，成都的外资公司相较其他一线城市偏少，但内地公司近期表现活跃。国内公司受金融风暴影响较小，一些公司业务方向的多元化明显加快，扩张速度也较明显，这部分公司构成了目前写字楼市场的主要需求对象。,3、成都甲级写字楼分布情况目前成都写字楼主要分部在人民南路、东大街、顺城街三个区域，位于成都市CBD核心和城市交通要道。,第二部分 东大街板块打造“西部华尔街”,总述,早 在2007年，锦江区政府提出将东大街打造成为金融大道、西部华尔街，明确了东大街的金融商务定位。根

10、据规划，在3-5年内，在东大街沿线的在建项目中，将至少有四个项目建筑高度会超过170米。东大街沿线已拆迁待开发以及通过拓展拆迁可扩大的土地面积约有1100亩，且呈线状连续分布。其中：已拆迁未开发的存量土地约为850亩（二环路以内约为400亩，攀成钢片区东大街沿线约为450亩）；可拓展拆迁的土地约为250亩。从今年底开始，这些地产巨头开发的楼盘项目将陆续进入开发销售期，每月供应量将达10万平方米。,东大街写字楼分部情况,已投入使用项目在建或规划项目,东大街1号地块2008年8月13日，东大街1号地块被阳光保险集团以1500万/亩竞得。,东大街于2008年下半年供应的地块有7块，其中，攀成钢片区1

11、0号、17号商业地块最为引人注目。10号地块为商业用地，净用地面积为34亩，容积率5.9，建筑密度小于45%，建筑高度125米；17号地块为商业用地，净用地面积为49亩，容积率8.0，总45%，建筑密度小于45%，建筑高度215米；该片区拟出让住宅用地中还包括攀成钢片区25号、攀成钢片区8号、东大街一心桥北3号地块分别为84亩、153亩、41.39亩；商住混用地块为东大街一心桥北6号地块，地块面积为22.25亩。此次东大街出让土地中限高最高为17号地块，215米，其余地块限高均在100米至200米之间。由于东大街目前被规划为成都的“金融街”，办公和商务咨询物业的需求将激增，因此从规划上来说，多

12、个地块限高突破200米也是大势所趋。,中环广场,中环广场位于市中心盐市口地带，2006年建成，由两栋38层塔楼组成，定位于甲级写字楼。由仲量联行管理，对入驻企业有条件限制。,典型个案,东方广场2期,目前入住的客户有：阿里巴巴集团、携程旅行网、毕马威会计师事务所、德国安联保险、汇丰银行、香港爪哇控股、新世界百货等知名企业入驻率：A座75%B座50%,花样年喜年广场,售楼部电话：85111888,项目最新情况：分为东西两个塔楼，其中，东塔为49层的超高层写字楼，建筑高度约190米，西塔为星级酒店和精装公寓的综合楼，其中3-14层为星级酒店，15-31层为精装修公寓。整栋写字楼配备有目前先进的5a智

13、能化配套设施，13部原装日立品牌，低区3.5米/S 高区6米/S；中央空调新风系统均采用国际品牌，同时使用节能环保设计理念，引领健康建筑。09年4月底全面封顶；每层100元左右价差，近期准备调整价格策略；已经销售20-30%；1-7F整层销售，22F开零，其它原则上不开零，其它层至少半层起售；为金融街起步段项目，客户行业以金融机构居多，以及一些经济危机中不受影响的内销型企业。,九龙仓 天府时代广场,项目地址：东大街水井坊开发商：香港九龙仓占地面积：106亩规划指标：A地块：5万余A地块是商业、金融、办公、旅馆业用地兼容二类住宅(兼容比例不大于50%)，容积率不大于7.0，建筑不小于100米。B

14、地块：1.8万余B地块是二类住宅用地(可兼容不超过20%的商业)。总面积：8.8万余,天府时代广场规划,开工时间：2006年规划高度：185米地下：2层规模：13栋27-43层住宅 一栋40层公寓式办公 一栋30层酒店 二栋23层商业 一栋46层写字楼注：预计2009年入市，目前写字楼部分尚未动工。,成都国际金融中心（IFC）,新鸿基东大街攀成钢项目,暂定名“国际金融中心”：该建筑为双子塔座，规划高度不低于280米，预计投资160亿元，位于双桂路以南、牛沙路以北、二环路以东、沙河以西片区，中临沙河和东大街南北两侧。占地：259亩规划高度：280米建筑面积：120万平方米建筑形态：金融中心、商务

15、中心、大型购物中心、高档旅游酒店,国嘉新视界,售楼部电话：84543111 84543222,项目地块在成都东大街与南纱帽街交汇处，该地块为2007年9月，铁狮门房产以1440万元每亩的价格夺得的东大街7.8号地块，该地块总占地38亩，目前已经开工建设。铁狮门围墙上对铁狮门房地产及过去曾开发过的全球著名建筑进行了展示。如圣保罗的北塔大厦、纽约的洛克菲勒中心等，这些项目在当地具有一定标志性建筑气质，且全部为超高层建筑。铁狮门东大街项目将打造成为集高端写字楼、星级酒店和服务式公寓为一体的高端复合地产项目，项目主楼为高端商务写字楼，高度达到158米，将是成都“西部华尔街”上又一标志性的超高层建筑。此

16、外，项目还规划了一栋40多层的服务式公寓，定位为精装豪宅。铁狮门在全球拥有3500多家商业、商务租户，该公司在开发项目的同时，会把一部分商业、商务租户引入到成都市场，同时也为区域提供新的商业、商务配套。该项目将采取“只租不售”的模式。相关链接美国铁狮门房地产公司成立于1978年，是全球一流的房地产投资与开发公司，在全球18个城市开发或管理着包括洛克菲勒中心在内的41宗商业与居住房地产项目；并已经成功开发并获取了资产价值超过150亿美元、面积超过520万平方米的土地投资组合，是擅长开发与管理密切结合的房地产企业。,铁狮门项目,东大街商务写字楼调查总结,根据调查，目前东大街上近年建成投入使用的写字

17、楼5个，分别是中环广场、香摈广场、正熙国际大厦、东方广场1期、东恒国际；在建写字楼项目4个，分别是花样年-喜年广场、东方广场2期、成都商会大厦、国嘉新视界、铁狮门项目、九龙仓项目；已规划尚未动工项目1个，为新鸿基攀成钢项目。东大街以金融商务定位，大量品牌开发商进入，根据规划看，在今后23年内将会大量写字楼出现，预计在明后年且体量比较大，未来该区域写字楼市场将进入品牌竞争时期。,2007年政府确立了东大街“西部华尔街”地位后，各大品牌开发商蜂拥而至。根据调查数据分析显示，在2-6年的时间里，东大街上将会快速崛起大量的五星级酒店、甲级写字楼和高档住宅。包括九龙仓天府时代广场的五星级酒店、香格里拉大

18、酒店、未来东大街沿线将会超过6个五星级酒店，加上其它星级酒店和快捷酒店，可能会有20余个商务酒店。作为金融商务大街，大中型高档商场、精品购物街会超过120万平方米，高档商务甲级写字楼，包括中环广场、喜年广场、信德广场、美国铁狮门项目、爱美高项目和新鸿基国际金融中心，会有超过150万平方米的甲级写字楼上市，而配套的高档住宅面积也将会超过200万平方米。,2-6年打造东大街金融大道,1、东大街板块项目入市时间预测,2、东大街片区写字楼销售价格目前东大街板块共有14个写字楼项目，其中已入驻项目5个，销售时间在20052003年间，单价在6000元以内；已销售完的在建项目2个，销售时间在2006200

19、7年间，单价在50007000元之间；在售项目只有国嘉新视界和喜年广场，单价在10000-14000元左右，规划项目1个，将在未来三年内入市，预计销售价格在10000元以上。由此可见，该区域在2008年以后入市写字项目的销售价格均超过10000元的单价。,3、东大街片区写字等级配套情况,甲级写字楼：中环广场，租金价格在110130元之间，物管则是五大行之一的仲量联行，物管费高达16元/月；乙级写字楼：东方广场、香槟广场，租金在45左右，物管是戴德梁行、嘉宝物业，物管费较低4元/月，配套达5A智能化；普通写字楼：东恒国际，租金为2535元之间，物管费2元/月，为本地物业管理公司。,4、东大街片区

20、各办公用房入驻企业情况,甲级写字楼：入驻企业中外资居多，占60%，内资企业占40%。从行业来看，以金融业、制作业、科技类、服务类为主；乙级写字楼：入驻企业中外地企业在成都设办事处或分公司占45%，少量外资办事机构5%，本地企业占50%；从行业来看，以科技公司、金融、消费品、服务类为主。普通写字楼：入驻公司为本地中小公司，以第三产业服务类公司为主。,5、东大街片区写字楼未来供应情况到2010年该区域将新增写字楼项目9个（喜年广场、铁狮门项目、东方广场2期、国嘉新视界、摩根中心、天府时代、新鸿基攀成刚项目、9号地块、10-3号地块），供应面积达45万平方米以上。进入该版块的开发商多为外资开发商，如

21、香港九龙仓、花样年、新鸿基等一线品牌开发企业。将大大提升该区域的价值及形象。,6、东大街办公用房总汇,第三部分 市中心板块传统经济、商贸中心,总述,市中心作为一个城市传统的商业、金融、经济中心，以交通便利、配套设施完善为优势，代表项目有：中环广场、川信大厦、冠城广场。由于受土地资源限制，市中心可开发土地日益稀少，且土地成本非常高，地块较小。市中心板块写字楼项目多以前几年已建城项目为主，新项目较少。入驻企业情况：老牌甲级写字楼以管理及名气获得市场认可，入驻企业均以大中型企业为主，代表项目冠城广场、川信大厦、时代广场，以外资、成都办事处、成都分公司为主。乙级代表项目城市之心、财富中心、铂金时代，入

22、驻企业以中小公司为主，外地分公司、本地公司、省内办事处。,市中心板块写字楼分布,该板块写字楼项目的分部呈现出一个明显特点，往人民南路方向发展。顺城街沿线被老项目占据，而人民南路上不断有新项目出现。,已入驻项目,在建项目,市中心(一环路内)板块甲级写字楼分布,已入驻项目,在建项目,市中心板块在建写字楼分布,目前在建项目物业形态多为裙楼商业+写字楼+住宅或酒店的复合型产品，如锦天国际、仁恒广场。,仁恒广场,典型个案,航天大厦,中汇广场,川信大厦,成都川信大厦入住部分客户：西门子（中国）有限公司成都办事处，埃克森美孚（中国）投资有限公司，国际商业机器中国有限公司成都分公司，飞利浦（中国）投资有限公司

23、，美国电子计算机公司成都办事处，上海贝尔有限公司四川分公司，华为技术有限公司，和兴证券有限责任公司，索尼爱立信移动通信（中国）有限公司，仁恒置地成都分公司，四川光亮投资公司，塞贝斯软件（中国）成都分公司，成都红塔山集团有限公司，三菱机电，韩国烟草人参公社成都代表处，比利时巴可有限公司成都办事处，美利捷自动识别仪器（上海）有限公司等。作为成都老牌甲级写字楼，抢占了市场先机同时得到市场认可，入驻均以大、中型客户为主，面积需求在150500,川信大厦部分入驻企业,城市之心二期,时代广场,地面15层为超大型商场六层为时代广场配套用餐厅及茶厅，层高39平方米，面积约2670平方米，七楼为职工餐厅 办公区

24、分a、b两座塔楼 A座 纯写字间 办公区为8-28层，每层约1784平方米，共设7个出售单位并可根据业主要求活动分隔，其中7-21层设有专用吸烟区。B座 商务写字间 办公区为8-21层，配独立卫生间。每层约900平方米，共设14个出售单元，b座24层设有会议室，面积约120平方米，并可灵活分隔。,时代广场楼层功能划分,时代广场部分入驻企业,成都时代广场入住客户：通用电气、索尼、东芝、渣打、巴黎银行、拜耳、中美史克、和记黄埔、北京搜狐、雷格斯、国芯科技、德高投资、荷兰银行、法国领事馆、诺机亚电子、摩托罗拉电子、日立、三星电子、雅芳化妆品、北京日新伟业房地产营销代理、易居西部不动产、宝姿服饰等。入

25、驻率：A座100%B座90%入驻企业为世界500强、国内100强及本地行业大型公司，面积需求均在100以上，多数200多平米400多平米之间。形象定位：创立全新的商务价值标准 凝铸21世纪商务标志,成都国际商城,成都国际商城项目东临顺城街，西接百货大楼地块，南近染房街，北通东御街。一到五楼为整个建筑的基座，外墙主要为米黄色的石材，沿街立面从位于盐市口的建筑东侧延伸到位于东御街的建筑北侧共约280米长，塔楼高高耸立，浅蓝色玻璃幕墙处理外观，建成后将是西部规模最大的集商贸、休闲、娱乐、餐饮、会展和商务办公于一体的国际化商业服务中心。从六楼开始，建筑西侧和东侧各有一个塔楼，形成双塔耸立的建筑格局。采

26、用环形道路系统，东，北，南三面临街，在西面另设一条消防通道，连通东御街和染房街。为缓解盐市口区域的交通压力，商城底楼将设计一条公共车道，沿东西方向横穿商场，将商场底部分割成南北两大部分。而在商城的二楼，则通过三座人行天桥的设计连接商城的南、北部和东御街对面的两座商城，使得该区域的商业建筑连成一体，商气和人气全面贯通.这三座人行天桥具体设计为：在公交道路上层设计一座人行天桥，连接至南面商场；在建筑以北设置两座人行天桥，分别接至摩尔和人民商场。,成都国际商城规划设计,华置广场,鼓楼国际,鼓楼国际于3月28日开盘；工程进度：6层；针对成都首届网上房交会申请电子优惠卡客户的额外优惠：一次性付款优惠20

27、0元/，高区一次性付款优惠500元/，开盘时一次性付款优惠300元/，分期付款优惠100元/；信德实业将对鼓楼国际的客户开启“价格保护”，承诺销售期内价格不低于开盘认购价，一旦低于此价，购房者将享受公司给予的价差补偿，这是成都首例来自甲级写字楼的“保价协议”。,鼓楼国际最新动向,1、该区域入驻情况该板块写字楼主要分部在三个点上，即天府广场侧人民南路两侧；春熙路商圈；顺城街金融圈。由于市中心土地资源稀少，新项目较少，只有新加坡仁恒广场、航天科技大厦两个项目。目前已入驻项目招租率较高，在70%100%之间，达甲级标准的项目招租率在90%左右，如川信、冠城广场、时代广场。,市区板块写字楼综述,2、各

28、项目目前售价情况,由于相对较新的项目在配套设施上优于老项目，价格在13000元/左右，老一点的项目价格在10000元/左右。,3、各项目目前租金情况,2008年上半年该区域代表写字楼租金价格情况见下表，从表中可看出甲级项目租金在100120元/月之间，乙级项目租金在6580元/月之间。,从2008下半年对成都写字楼租金调查来看，市中心老三甲写字楼的租金小幅下滑，川信大厦、冠城广场实际成交价在70元/左右，城市之心也在85元/左右。可见，即使在同一商圈，早期修建的写字楼由于办公设备陈旧等原因，今年以来平均月租金不断下滑，最低月租金与最高月租金相比，环比下降5-10%。新兴写字楼中以时代广场、香格

29、里拉等为代表的甲级写字楼平均月租金为103.2元平米，高于全市平均水平。可以看出，明年成都写字楼的供应量在市区内并不多。市区写字楼的租金还将保持在一个相对稳定的趋势。,4、市中心板块甲级写字楼的配套,该区域甲级写字楼7座（冠城、时代广场、川信、城市之心、仁恒广场、航天科技大厦、汇日央扩），是目前甲级写字楼分布最多的区域。采用高标准的硬件配套设施，进口高速电梯、中央空调、新风系统、充足停车位、多功能会议室，实现智能化办公。在物业管理上（除川信外）由国际知名五大行之一的专业公司打理。在建项目更是实现节能环保，智能化更高，仁恒广场采用了地热系统，打造会呼吸的办公空间。入驻率在80%以上，租金在801

30、20之间，物管费在1517之间。由于汇日央扩、香格里拉在拥有甲级配套的基础上，同时享受府河的市政配套，租金相对较高，香格里拉的物管费则最高，达20元/月。下半年受金融危机影响，香格里拉的租金水平仍然在市中心甲级写字楼租金高位水平上徘徊，达103.2/平米。,5、市中心板块各办公用房入驻企业的情况,甲级写字楼：外资企业占53%，内资企业占47%。从行业上看，以制造业、通信科技、专业服务为主，占租客的79%。乙级写字楼:内资外地企业在成都设办事处占60%，本地公司35%，合资公司5%。从行业分类上看，以消费品、专业服务、通信科技、自造业为主，类似甲级项目租客。普通写字楼：以本地中小公司为主占80%

31、，外地公司设办事机构占15%，少数外资企业占5%。从行业上看，以专业服务、消费品为主，占租客85%。,6、市中心板块办公用房存量及供应量,该区域已入驻项目14个，体量达40万平方米以上，其中甲级项目存量达25万平方米，平均空置率为15%，占用量21万平方米。据2008年不完全统计，未来23年入市项目个供应量8个，预计体量达30万平方米以上，其中甲级项目2个，供应量预计在7万平方米左右。,2008年底月市中心新供应商业项目七个，如下表（因项目信息未完全公布，因此其中体量一项不单单指写字楼部份）。,7、市中心办公用房总汇,第四部分 城南板块成都市CBD中央商务区,总述,城南CBD中央商务区指人民南

32、路沿线，一环路到三环之间的黄金商务走廊。该区域为成都的富人区，云集众多高档住宅、酒店、餐饮，美国领事馆也坐落于其间，是市政府着力打造的中央商务区，众多国内国外高级商务人士在此聚集。该区域商务、生活配套十分成熟，在土地资源上相对于市中心板块较丰富，但地块较小，属于置换出来土地，地价成本高。,城南区域写字楼分布,已入驻项目,在建或建成未入驻项目,来福士广场,典型个案,投资商背景：凯德置地是新加坡嘉德置地集团在华的全资子公司，致力于高品质住宅和商用房产的投资、开发与管理。自1994年进入中国以来，在华总开发业绩已超过450亿人民币。通过自主开发和战略合作，目前在全国已形成了“32”战略布局，即长三角

33、、环渤海、珠三角、西部地区和中部地区五大业务区域。,来福士广场相关背景,项目背景：整体规划及造型对城市的贡献非常大，目前已经在成都业界形成了极大的影响力。Steven holl美国哥伦比亚大学建筑学院终身教授，作品遍布全球，并屡获殊荣。1993年美国建筑师协会国家荣誉奖、1997年日本建筑施工协会奖、1999年纽约建筑师协会建筑设计奖、2001年被时代杂志命名为美国最杰出的建筑师、2001年法国巴黎建筑学会最高荣誉奖章、2002年Cooper Hewitt国家建筑设计奖、2003年英国皇家建筑师协会荣誉资深会员，其设计的“北京当代万国城”入选“2007年世界十大建筑”。绿色建筑：已申请美国绿色

34、建筑协会颁发的LEED金奖。如使用地源热泵供热和制冷系统、中水回用、雨水收集和利用、屋顶绿化、就地取材、太阳能等可再生能源的利用。积极响应国家倡导的绿色环保建筑的号召，至力于为居者提供健康舒适的环境，同时，引领城市绿色建筑的可持续性发展，最大化的对城市做出贡献。崭新的设计理念：塑造新型生活空间，购物、工作、休闲一体化；建筑物具有良好的“通透性”；建筑是为每天的生活所准备的灵性的空间。人文化特征：四川省博物馆遗址馆、高科技馆、杜甫馆三个展馆免费对公众开放，为公众提供交流的公共空间，它们将是对四川省和成都市历史的传承，也是接纳和吸收先进文化的窗口。,来福士广场相关背景,成都来福士广场于2008年1

35、月开始基础土方施工，预计2010年5月主体封顶，2010年12月24日商场试营业，2011年4月底办公楼投入使用，2011年7月底酒店与服务式公寓运营。,来福士广场工程计划,力宝大厦,威斯顿联邦大厦,商鼎国际,国航世纪中心,形象定位：国际企业西南总部,新希望大厦,LOW-E中空玻璃幕墙，花岗石立面；12部品牌电梯，其中8部3.5/S客梯,2部观光电梯，电梯厅3.7米开间，2.8米轿箱；2.2米宽，净高2.3米以上公共走道，临办公空间面磨沙玻璃隔断；FTTB万兆光纤数据接入，办公楼层按1只数据插座/10-15设置；蜂窝式信号覆盖，固话设置达1部/10-15，100%无盲点通讯；智能灯控系统，夜间

36、建筑灯光形象工程；地下三层300多个车位，预留机械停车位空间；无梁楼盖技术，标准层高3.6米，净高2.7米以上；9米挑高，近500米豪华大堂；中央空调与新风系统，根据室内CO2浓度调节，新风达30/小时人；停车场远距离感应读卡系统，“一卡通”系统；每层设星级酒店标准公共洗手间，预留总裁专属私密洗手间位，公共区24小时热水供应；8.89.3米超大柱距，240-2900（整层）自由组合；BAS楼宇自动化系统、OAS办公自动化系统、CAS通讯自动化系统、FAS消防自动化系统、SAS安防自动化系统、IBMS集成系统（预留）；10KV市政电网接入电源，办公区按50W/设计，配置柴油发电机应急电源；,新希

37、望大厦硬件配套,华宇蓉国府,1、各等级办公用房分布情况该区域作为成都传统商务中心，凭借完善的商务配套环境，加上政府规划的引导，各类别办公用房均存在，且呈现出百花齐放。据不完全统计人民南路沿线一环路至三环路之间共有20个办公用房，其中甲级写字楼4座，乙级写字楼6座，在建项目或建成未入驻项目7座，商住混用项目4个。,城南板块总结,建成未入驻,在建项目,3、城南板块在建项目情况,城南板块有7个在建项目，其中国航世纪中心、凯德来福士广场为国际甲级写字楼，其他为5A智能乙写字楼。国航世纪中心、首座目前正在进行内装阶段，即将交房入驻。上善国际、新希望大厦、凯德莱福仕广场工程进度均处于基础阶段，预计面市时间

38、在2009年至2010年间。万瑞中心、科华天城的工程进度为主体施工阶段，将在2009年底完工。,2、城南未来办公用房供应量,该区域内已入驻项目13个，体量达4.5万平方米以上，其中甲级写字楼2个（力宝大厦、威斯顿），供应量达10万平米以上。未来2-3年内入市项目7个，预计供应量达40万平方米以上，其中甲级写字楼2个（来福士、国航世纪），预计供应量在10万平方米以上。,3、城南板块办公用房价格情况,该板块价格在600015000之，其中国航世纪中心以国际甲级标准打造，均价达12000元每平方米，万瑞中心、商鼎国际达5A标准，价格在800011000元之间。本区域项目土地性质均为商业用地，使用年限

39、40年。,4、城南板块办公用房租金情况,由于该板块各个等级办公用房均存在，因此租金差距比较大，从20元至130元之间。甲级写字楼租金在100元以上，物管费在1618之间；乙级写字楼租金在6090之间，物管费在710元之间；早期商住形式的项目硬件配套差，租金相对较低，20元40元之间。下半年受金融危机影响，租金均有不同程度下调。如国航世纪中心因急需消化空置面积，目前报价也仅在65元/左右（清水房）。商鼎国际目前报价也仅在65元/左右，力宝大厦的价格依然坚挺，装修房报价在120元/左右。,4、城南板块办公用房配套情况,由于该区域各等级办公用房同时存在，各项目各等级的硬件配套差别较大，加上修建时间的

40、差别，如早期的商住楼，基本无智能化，电梯陈旧，物业管理只有保安、保洁。人民南路作为成都CBD核心区域，目前在建项目在硬件配套上均能大道5A智能化办公要求，在物业管理上委托国际五大行之一的专业公司打理，确保项目的品质及预期增值。商鼎国际、科华天成这类乙级写字楼项目的物业管理公司仍然请五大行的专业公司打理。由此可见，该区域未来写字楼项目将不断往高端发展。,4、城南板块办公用房总汇,第五部分 天府新城成都市未来商务中心、金融中心,人民南路作为连接南北的主要交通干线，也是成都市的经济大动脉。国际城南新中心，根据市政府向东向南发展的规划，目前天府大道沿线已汇集世界500强企业，形成聚群效应。天府大道将以

41、中央商务区、总部科研基地、会展经济、金融后台中心、高档住宅区打造国际城南新中心。,第五部分（一）天府大道中央商务区,高新国际广场,典型个案,高新国际广场概述,高新国际广场是三环外，天府大道上较早开发的类甲级写字楼项目，依托高新区行政办公中心进驻项目A栋，目前已销售完毕，写字楼部分招租状况较好，剩余少量房源，面积在60300平米之间；商业配套部分空置较多。该项目是目前天府大道上唯一投入使用且不受行业限制写字楼项目。入驻率：70%租金：5575元 已售完，售价：7700元/,理想中心,威尔斯洲际广场,中信大厦,新希望国际,中航城市广场,希顿国际广场,中国水电大厦,特拉克斯,拉德方斯,售楼部电话：8

42、5336969,总述,1、区域内办公用房售价情况天府新城作为成都未来经济中心、商务中心，根据市政规划，该区域在2009年内将有11个星级酒店项目动工。目前动工项目有拉德方斯、特拉克斯、中信大厦、威尔斯洲际广场、中国水电大厦，其中中信大厦价格尚未出台。在金融危机大形势下，该区域在售写字楼报价基本未做调整。,2、区域内项目类比,拉德方斯：号称地铁线上的物业，项目负二层与地铁出口连通，外立面颇具时代气息。均价：12800元/，比同区域住宅高83%，销售情况很差。特拉克斯：高新广场对面，靠近三环路，大面积中庭绿化。均价：9000元/，比同区域住宅高29%，销售较差。中国水电大厦：紧临会展中心、世纪城，

43、位于会展经济圈、金融后台中心两大核心圈内。均价：9000元/，比同区域住宅高13%，目前销售进展缓慢。,拉德方斯、特拉克斯、中国水电大厦与锦江创意大厦属同类项目，土地性质均为工业用地。目前从区域配套的成熟状况看，天府大道区域优于锦江工业总部基地区域。,（二）成都锦江工业总部基地,大力发展工业总部经济锦江工业园规划面积为：1.29平方公里。目前园区内总部经济项目有：攀峰锦江创意科技大厦、火炬动力港、银海科技、中冶成工大厦、新泰新项目、博瑞创意成都、大陆项目。按照锦江高新管委会布局规划，锦江工业园将大力发展总部基地，打造成为成都市的创意产业孵化基地。,按照成都市最新城市规划，未来的中心城区将逐渐沿

44、人民南路与东大街沿线偏移；锦江创意大厦属于新城南，红星路南延线与三环路交汇处的锦江工业总部基地内，地处基地的门户位置，锦江工业总部基地是以创意产业主题的总部基地。锦江创意大厦将以打造成为基地的标志性建筑为目标。,1、区域环境价值描述,2、锦江工业总部基地未来规划,根据规划，总部基地将划分成有机协调的“两轴、三带、三区”，主要发展以文化创意为主的现代高端服务产业，将建成集办公、科研、招商、会议、合作交流、综合配套服务为一体的现代化园区。拟通过努力，打造一个国际标准的都市型总部基地。,2、锦江工业总部基地道路交通,“锦江创意大厦”紧邻城市快速通道三环路，城市主要绿化带锦江河畔；作为城市快速通道，可

45、通过三环路便捷到达城市各个中心区域，而作为本基地而言，其又是该区域内的重要交通枢纽；府河被喻为成都的“母亲河”，而锦江河则作为府河的重要部分，水质清澈、绿化覆盖率高、景观环境优美。,本案,3、锦江工业总部基地在售项目,总部基地内在售项目只有“中冶成工大厦”，价格为5600元/,硬件配套相对较差；基地内在建项目或近期规划项目银海芯座、创意成都、火炬动力港2期、鑫泰新锦江国际、大陆总部项目、锦江创意大厦。,3、锦江工业总部基地在建项目,总部基地内在售项目只有“中冶成工大厦”，价格为5600元/,硬件配套相对较差；基地内在建项目或近期规划项目银海芯座、创意成都、火炬动力港2期、鑫泰新锦江国际、大陆总

46、部项目、锦江创意大厦。,火炬动力港1期,典型个案,写字楼部分：目前火炬动力港是锦江工业园区内唯一一个对外租赁的写字楼，由于该写字楼本身定位为中低档次写字楼，其硬件配套比较差，净层高也才2.8米，从目前入驻的企业情况分析，该写字楼入驻企业大多为建筑设计、工程管理、网络科技等的中小企业，主要需求的办公面积在100300平米之间。租金在35元/月 售价：3500元/底商配套 目前该项目底商部分仅仅入驻了成都市商业银行（大约200多平米）以及五冶项目临时销售中心（100平米），其余的部分都是处于空置状态。,银海芯座,由于该项目发展商为成都银海信息技术有限公司，本身企业有相当数量软件开发公司资源，所以项

47、目定位为软件科技孵化基地。据了解，银海信息中心一期2009年3月竣工后，除银海信息，成都恒泰数据应用技术有限公司，银海研发基地，银海培训中心等银海软件所属各机构和子公司，参、控股公司入驻外，“银海-HP解决方案体验中心”、“银海-EMC存储解决方案中心”等也将入驻。其中发展商将自己持有34%左右的物业，为20-27F，共12000左右。,中冶成工大厦,项目定位以及规划：该项目定位与本案定位几乎雷同，中冶成工大厦分为三部分：a区为中冶集团自身办公，b区为对外销售租赁部分，c区为一家四星级宾馆。目前该项目已经正式对外认购，价格也仅仅5000多元/平米,从现在的销售情况来看,十分不理想,现主要客户为

48、中冶集团上下产业链合作企业,但行销效果不好.,西部传媒产业港、新华之星,西部传媒产业港位于锦江工业总部基地园区，现场围墙已经完成，广告语为“红星延线 成都第一门户 西部经济新焦点”。由成都日报报业集团投资，由成都政建置业有限公司开发。,新华之星位于锦江工业总部基地园区，现场围墙已经完成，广告语为“文化联盟商务聚合体 甲级写字楼”。由新华发行集团投资开发。,2008年底12月底前，锦江工业总部基地的新华之星总部大厦、汇融总部大厦、南山总部经济中心、西南泵阀孵化园、火炬动力港二期等6大项目相继开工。这些项目总投资将达到25亿元。目前这些即将开工的项目工地已打了围，“西部工业总部港”“创意产业的摇篮

49、”等广告挂满了基地各处。相继开工的6大项目总投资达25亿元，都将在2010年左右陆续建成并投入使用。6个项目中，投资6亿元的“南山总部经济中心”是投资规模最大的项目，其5幢椭圆形总部办公楼建成后将成为区域性地标。锦江工业总部基地自开园以来已经吸引了一大批总部企业和现代印务企业、生物制药企业聚集，入驻企业25家，项目27个，投资总规模近50亿元，投资强度达230万元/亩。未来总部基地企业总部楼宇全部建成后，建设总面积将达280万平方米，可容纳总部型企业约3000家，预计可实现年产值150亿元，税收15亿元。,锦江工业总部基地总述,价格情况：由于锦江工业总部基地内基础配套设施落后，交通道路尚不完善

50、，因此该区域内的项目在价格上低于天府大道区域价格2000元左右。区域内在售项目定价均较低在五六千元左右。,2、锦江工业总部基地与天府大道项目对比项目配套对比,银海芯座,锦江创意科技大厦,中冶成工大厦,从建筑设计、软、硬件配套方面看，银海芯座与锦江创意大厦属同一等级写字楼，而中冶成工大厦则次之。,1、规划对比国际新城南：根据规划，提出建立“城市新中心、现代化新城区”的发展总目标。在这个规划中，城市建设区面积约35平方公里，其中外环生态保护带约3.8平方公里，规划人口约50-60万人。在总目标之下，又分有建设行政办公中心、创新研发中心、区域总部经济、现代服务基地以及宜居人文住区，简称“两中心，两基