武汉控股大厦推广定位报告(62页) .ppt.ppt
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1、,武汉控股大厦推广定位报告,呈 三镇地产,看武汉,武汉写字楼现状,3,武汉作为城市圈的龙头与核心,秉承“两型两化”的发展精神,致力于打造立足中部中心,面向世界的现代化都会,“三大基地”:先进制造业基地,高技术产业的研究及产业化基地,以金融、物流、现代商贸、信息、科教、旅游为主的现代服务业基地,五个一体化:基础设施建设一体化;产业发展与布局一体化;区域市场一体化;城乡建设一体化;资源保障、环境保护与生态建设一体化。,在国家中部崛起和“两型社会”战略下,武汉市不断创新,以完善开放型经济体系为突破点,着力推进投资促进体制和机制创新,鼓励和引导外商投资高新技术产业和节能环保产业,突出发展金融、物流、资
2、讯、服务外包等现代服务业.武汉乘势而上,倾力打造武汉现代服务业中心区,面向世界,为现代化服务业发展树立标杆,近年来武汉写字楼市场需求不断增强,空置率一路走低。,5,武汉甲乙级写字楼市场的空置率持续下降。2001年以来,武汉甲级写字楼历年空置率多在30%左右,至2005年起,随着经济不断发展,甲级写字楼的需求日趋旺盛,空置率逐渐减低,在经历了2008年全球金融危机之后经济逐步回暖,目前空置率已降至8.9%;武汉乙级写字楼由于2000年之前供应量过大,空置率在相当长一段时间内为30以上,然而在2007年开始,写字楼需求激增,截止目前其空置率约为15;由此可见,目前对于甲级写字楼的需求非常旺盛,大部
3、分租户集中考虑现有的CBD区域。从2011年开始供应量增速明显,约有150,000平方米的甲级写字楼在入市;2012年,随着中央商务区等一批优质写字楼集中投入市场,武汉写字楼市场已进入激烈竞争的阶段。,2011年,万达广场、武汉天地等项目入市有利带动了写字楼售价的飙升,总体来说,出售型写字楼的售价持续增长,未来售价仍会稳步提升。,6,受楼市调控影响,商铺和写字楼等商业地产项目表现逐渐活跃,其中优质办公楼需求呈现增长态势。2010年全年,武汉市写字楼成交面积达32万方,同比2009年增长幅度达105%。武汉市整体写字楼销售价格涨幅较为平缓,目前成交均价已达11038元/平米。写字楼价格逐步走出价
4、格低谷,也催生部分投资者购买写字楼。根据武汉写字楼的未来供应及经济发展规律进行判断,写字楼的售价在未来两年内仍会稳步上扬态势。,8w,8.4w,5w,1.5w,6952,6.2w,6.8w,4w,2.75w,13.7w,均价,体量,2009年,2010年,2011年,(万方),(元/平方),武汉市写字楼成交均价季度走势图,2012年,6763,11w,武汉优质写字楼租户中,主要以制造业、社会服务业、批发和零售贸易、餐饮业及金融保险业等为主;武汉本地企业仅占优质写字楼租户的22%,而内资企业和外资企业比例较大,分别达到40%与38%。,出租型优质写字楼租户特征,现状小结:,发展利好:中部中心城市
5、的地位,配合城市经济的快速发展,为武汉商务发展带来契机;供应量:近十年来,武汉整体写字楼市场发展突飞猛进,但优质甲级写字楼供应偏少;预计未来供应量将快速加大;需求量:写字楼市场需求发展强劲,空置率一路走低,尤其是甲级写字楼存在明显的供不应求的状况;租金及售价:写字楼租金上涨速度出现加快趋势,销售价格也开始走出价格洼地,目前甲级写字楼基本只租不售,租赁行情不断看涨;客户需求:现代服务业对写字楼的需求最为旺盛,第三产业将成为未来写字楼重点需求对象。,武汉写字楼市场格局,9,经过多年发展,武汉写字楼市场基本形成4个优质商务圈+3个发展中商务圈+1个新兴商务圈的市场格局,中南中北,武昌核心商务发展区,
6、中南片区写字楼成就商务发展坚实基础,而未来高端商务写字楼发展重心偏向中北片区。,中南中北商务圈,代表项目保利文化广场、武汉万达中央区,将引领武汉写字楼市场,升级区域商务发展,再塑大武汉城市新面貌。,12,武汉保利文化广场,武汉万达中央区,保利文化广场总建面近14万方,总投资11亿元,其中商业建面4.8万方,办公9.2万方,主楼高达46层,高度将达到211.8米,构成正对洪山广场的“巨门”。武汉保利文化广场定位为5A高智能化商务平台,2011年底将竣工,建成后将成为武昌地区标志性建筑。,武汉万达中央文化区总建面超300万方,总投资500亿,规划有8栋国际一流甲级写字楼,建面达45万方。该项目完全
7、按绿色环保、节能、智能化标准设计。由4栋24层及4栋40层写字楼组成,是中北路段规模最大的组团式写字楼群。,汉口成熟商圈建设大道,金融商务圈氛围已成熟,整体写字楼形象偏好,预计2013年后将有少量优质写字楼供应。,汉口成熟商圈解放大道,依托武广商圈,偏重商业发展,优质写字楼后续供应偏少。,其它成熟商圈光谷,新兴产业支撑强大,企业总部或园区式写字楼发展潜力大。,武汉写字楼未来走势,16,武汉市未来三年优质写字楼供应分布:中南、中北商圈、武广商圈、以及光谷商圈有较多的项目供应,建设大道商圈将得到进一步的巩固,武昌滨江商务区以其得天独厚的地理位置、高端的定位也将作为新兴的商圈与以上商圈展开竞争。,1
8、7,民生银行大厦浙商国际大厦亢龙太子花园酒店二期武汉国际金融广场中华城广发银行大厦西湖印象(原万全城)天悦国际汉江国际葛洲坝国际广场泛海城市广场武汉中心恒融商务中心新世界中心3期武汉水游城船舶大厦恒大环球金融中心葛洲坝商务大厦武汉天地企业中心5号武汉天地主楼,21.晋申国际商务中心22.世茂锦绣长江主楼23.国际博览中心III期24.中国华侨大厦25.汉商21世纪写字楼26.武汉经开万达广场27.合众总部大厦28.积玉桥万达广场29.武汉国际金融城30.长城建设中北路项目31.万达中心项目32.海山金谷33.武汉保利文化广场34.兴业银行大厦35.天融国际大厦36.光谷金融艺术中心37.光谷新
9、世界中心38.光谷世界城主楼39.光谷金融港(一期)40.光谷E城,预计武汉市未来3-5年优质写字楼供应项目数量将超过40个楼盘。,未来5年,优质写字楼供应量预计将超过270万方,平均每年供应量超过50万方,武汉写字楼市场步入供应高峰期。,尽管目前武汉甲级写字楼的空置率处于9.8%较低水平,通过上表显示,自2011年开始,已知的优质写字楼平均每年至少有约38万平方米的新增供应,根据市场上开发商的知名度及开发实力,项目的品质及档次相当之高,因此未来竞争非常激烈;随着民生银行大厦、万达中央文化区、武汉天地企业中心5号、海山金谷、绿地金融城、武汉光谷金等项目陆续面市,届时预计约有407,000平方米
10、的优质写字楼新增供应面积,因此市场整体空置率将面临较大的上涨压力;此外,鉴于新入市项目品质上乘、所处地理位置优越,且市场需求持续反弹,预计平均租金将保持上浮。,单位:平方米,未来三年,优质写字楼供应将会比较集中,市场竞争激励。,未来写字楼格局分布将呈现多核心发展的趋势。,优质写字楼累计供应面积分布(1996年2011年),优质写字楼未来供应面积分布,目前优质写字楼的供应主要以建设大道、武广、中南中北和光谷四个区域为主,其中建设大道和武广商圈占有绝对的市场份额优势;而随着优质写字楼逐步入市,武汉优质写字楼分布呈多核心发展的趋势,武汉CBD、汉口沿江商务区、汉阳四新区域等新商务核心的涌现将改变武汉
11、写字楼分布的现有格局。建设大道商务圈仍然在供应面积上拔得头筹,传统的中南和光谷商务圈也仍然保有一定市场份额优势,而武广商圈则由于开发空间过于有限和严重的交通阻塞问题,市场份额明显减少。,现状,未来,写字楼分布格局有所变化:未来项目供应中,除了集中在发展成熟的建设大道区域外,政策导向新兴发展的CBD区域、沿江商务区以及光谷商务圈将不断涌现高品质的写字楼;写字楼多出现在城市综合体中:未来写字楼项目多出现在城市综合体内,与商业、酒店、公寓相互依存、相互助益;写字楼硬件水平有所提升:由于目前武汉市现有的写字楼大部分为90年代末期的遗留产品,硬件水平远低于甲级标准,而未来大部分写字楼的物业品质较以前有很
12、大提升,并向国内一线城市优质写字楼看齐;市场竞争更加激烈:鉴于目前武汉市场上真正意义上的甲级写字楼较为稀缺,未来写字楼发展项目供应量不断放大,主要以国内外品牌开发商开发为主,竞争日益加剧;未来写字楼将成为新的投资热点。,未来武汉写字楼发展趋势,未来对于每个写字楼项目机会中的机会压力上的压力,看区域,项目外部环境,自然环境:项目毗邻丰富的自然环境景观,沙湖、水果湖、东湖、洪山等湖光山色环绕四周,东湖风景区近在咫尺,各种旅游景观和历史人文景观构成本项目的独特优势。,交通地理位置:项目所处中北路作为武汉市内环线的主动脉,坐观“两湖”,“沙湖生态圈”、“东湖生态圈”;坐控“中心”,东西连“水果湖、积玉
13、桥政务圈”;南抵“中南商务圈”,北连“徐东、青山商务圈”;,北,东,徐东商圈,水果湖、积玉桥政务圈,青山商务圈,中南商务圈,中北路:中北路是武汉历史上著名的“工业街”,南起洪山广场,北抵岳家嘴。这条仅长41公里的街道,有超过30条公交线路可到达武汉三镇,规划地铁4号线,市政配套设施:项目邻近水果湖湖北省政治中心和武昌总部经济区,市政配套齐全。购物休闲场所、金融证券设施、教育设施、医疗保健系等一应俱全,商业或居住条件都很完善。,武昌总部经济区 中北路总部商务区 按照武汉市城市总体规划(1996-2020)及武汉市武昌500强总部区暨江南商务区规划设想,以洪山广场为核心,以中南路、中北路为纵轴,以
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