福州三江城营销策略报告.ppt

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1、我们迎来东部新城大开发时代,三江城营销策略方案,零距离营销2012-3-25,项目市场界定,项目战略定位与差异,项目营销策略,项目推广策略,本次报告思维导图,项目市场界定,【项目解读】,项目规模：占地200亩，总建筑面积约46.7万，为东部新城三江口区域首发大盘用地性质：住宅用地指标解读：容积率3.5，指标较高，可分解性不强，将形成超高层建筑群,后期乌龙江一线江景户型将被动增大以保证竞争力未来大福州中心点、三江汇合第一排，营销与推广策略应有一定前瞻性，项目高端化整体形象不可回避。,高层高端，高容积率锁定发展方向，三江汇合超大一线看江空间将成为项目决战高端市场的重要突破点,【项目解读】,地块现状

2、,西南向：乌龙江特大桥,西向：福厦高速,北向：三江口高级中学,项目地块位于城门镇，福厦高速连接线东侧，三江口高级中学南侧，距福州市区20公里，车程约30分钟。,大福州核心，乌龙江头排地段，三江汇合城市天际线,乌龙江一线江景资源；四向可看山际线起伏。,【项目解读】,项目2011年取得土地，位于新区，以“本土迪士尼”旅游综合体立项，市场信心急需树立；万科、华润等地产大鳄来势汹汹，发展商品牌近两年在福州地区被弱化，急需提升品牌地位。,品牌地位先行确立，树立市场信心，提升项目关注,【板块价值】,地块深处东部新城三江口核心片区，大福州中心点区域属性：福州市将整合三江口地区发展，高起点建设东部新城，以此将

3、成为福州空间与产业跨越发展的战略支点。,“三轴、三心、三区”,大福州，城市向东,东部新城 福州“跨江面海、东拓南移”最前沿三江口 片区 未来城市新“核心”，CBD、行政中心聚集,【板块价值】,大福州，向东看！,【市场解读】,通胀趋势明显，高端住宅保值功能凸显，区位前景为三江口项目保值增值功能价值提供支撑。,福州，海西最前沿，房价高居全国十强市中心，地段优势不可替代闽江两岸，江景资源不可复制五四北，CLD，离尘不离城但美中不足金山，特殊区位造就显赫地位但硬伤明显闽侯，大福州卫星城在崛起,东部新城，东拓南进主打方向，政策导向提升板块价值,刚需释放，市场小暖，市场暂不能断定重回稳定态势；若无意外，下

4、半年将是上市的契机之一。,【市场解读】,为什么有的人赚到了钱，有的人却在后悔,2012年，市区的房价2.2万元/，东部新城的房价?,东部新城升值潜力大，是板块投资的首选,【市场解读】,本案优势很明显，短板很突出！,【竞争分析】,从板块上：本案是三江口片区开发先行者，但面临孤军奋战。从资源上：福州一线江景项目不少，但三江汇合超宽江面、400亩旅游综合体做配套的唯有本案。从规划上：大福州有多个卫星城，但未来CBD、行政中心核心区的只有本案。,短期内没有同质PK对手,新都市央居，城市型居住产品典范,【竞争分析】,短期内没有直接PK对手，意味着我们可以高枕无忧吗？答案是否定的！生于忧患死于安乐，设定假

5、想敌，防范于未然。,寻找本案的“假想敌”,【竞争分析】,一线阔江景山际线起伏三环外延5公里新区启动项目豪宅气质短期内配套缺乏,世茂御龙湾,【竞争分析】,世茂御龙湾的豪宅气质？,88万城市综合体，业态丰富 世茂品牌 一线江与山、视野开阔 品质建筑 尊贵服务 楼面价1476元/,8200-9800元/谁在购买世茂御龙湾？,项目周边及拆迁的当地人 闽侯县城上班的刚需青年 闽侯乡镇中等收入家庭 福州投资客,板块竞争：东部新城三江口片区作为刚启动的开发新区，目前生活氛围弱，配套基本为零，但前景无限好；大福州区域内一线品牌地产商林立，大鳄来势汹汹，补足品牌短板、提升操盘专业度（展示先行、工期进展迅速、细节

6、专业等）成为项目成功立足的关键。在东部新城三江口片区，项目将成为最先启动的一线江景豪宅之一，地段价值将随东部新城大开发而快速提升。,项目战略定位与差异,【项目发展方向】,新中央生活、大福州的城市中心，城市新生活方式,超大一线观江空间，建筑植于园林之中,依赖东部新城城市精英聚集地，繁华生活新定义,【项目发展方向】,开发次序：建议项目分四期开发，一期先启动北面昭示性较强，建立项目市场信心和投资热度；二期观江下效果较好的区域，树立项目江景豪宅的市场形象，博取更高地段价值；三期扩大市场占有率，四期一线阔江景，项目价值最大化，树立区域内标杆。,高端住宅,一线江景豪宅住宅,最大化获得土地溢价收益,一期,二

7、期,四期,三期,【项目发展方向】,产品线划分双子战略：一线江景高层区与中央景观带南部规划为顶级豪宅区与北部高端住宅分组团封闭，豪宅区独立规划主景观带,外江内林，新都市央居生活,外江、内林（在超大景观空间内，既控制成本又具景观效果），是项目长期有效核心竞争优势,将项目最不具争议的根本优势发挥到极致,海西最前沿、大福州中心点、东部新城核心片区最具现代都市魅力,【核心价值主张】,【项目价值构建】,外江内林，核心优势极致放大,打造高层组团景观：绿化元素以适宜福州的多种类乔木树种为主，前期主要以成年树移植形成效果；铺装材质体现尊贵与生态个性，色彩丰富。,精细化的绿化理念，小尺度上注重植物层次的搭配！,五

8、重景观体系，林、乔、灌、花、草营造丰富的视觉冲击力。在乔木中分大乔木和小乔木，在灌木中又分绿叶灌木和花灌木，在灌木和草皮之间，还有草花。全冠移植节约时间成本，预享优越景观；同纬度地区树木采购；每一颗树都致力于不同的景观享受。,花盛香醍,花盛香醍,滟澜山,香醍漫步,不注重风格，重感受,【项目价值构建】,外江内林，核心优势极致放大,利用下沉式庭院打造阳光生态车库,人车完全分流，车库与下沉式园林景观相结合，为地下空间引入自然风景，解决地下车库通风采光的问题,【项目价值构建】,外江内林，核心优势极致放大,在植物的选配上采用树多、花多、草少，强调以乔木为骨干的绿色植物作为主体，形成良好的生态效益。,认真

9、分析当地条件。(了解分析所在地的气候、土壤与水源条件)广泛选择植物种类。(提前一两年引种收集适用的大规格、高质量苗木乃至成树、大树，并从国外进口了若干观花、观叶和地被植物品种。)建立囤苗、假植的苗圃应用落叶乔木带冠移植技术、反季节栽植技术对需保护越冬的个别植物品种，采取防寒、增温措施对全部栽培土采取了增加腐殖土等改良理化性质的措施等,【项目价值构建】,外江内林，核心优势极致放大,合理运用景观小品通过在园林中运用匹配景观风格的小品，点活整体景观，加强景观环境的艺术氛围，创造了美的环境、,包括建筑小品雕塑、壁画、亭台、楼阁、牌坊等；生活设施小品座椅、电话亭、邮箱、邮筒、垃圾桶等；道路实施小品车站牌

10、、街灯、防护栏、道路标志等,【项目价值构建】,外江内林，核心优势极致放大,【项目价值构建】,新都市央居，城市型居住产品典范,形体呈阶梯状收分，垂直线条的强调；注重装饰几何化，多用放射性、V形图案,建筑材料,干挂石材工艺是一种外墙处理手法，展现建筑庄严肃穆、雄伟壮观的气质。,烂漫、外形庄重，挺拔俊朗的art-deco风格调性：纵三段的立面构图，强调对称，营造一种古典秩序感；采用阶梯状层层跌落的造型处理；建筑立面用竖向窗带组织，纵向颜色深浅分明，整体轮廓高耸挺拔，形成建筑高贵内敛的艺术气质。,【项目价值构建】,新都市央居，城市型居住产品典范,弱化超高层劣势，一线看江区域适当放大面积区间，增加产品附

11、加值赠送空间减少公摊压缩公摊面积是项目单体设计创新的核心目标；不应为控制总价区间而刻意压制一线看江户型面积，而使产品劣势更加突出。项目前期产品以舒适二居与舒适三居产品为主,【客户定位】,我们的上帝来自何方？,地缘性客户：城门一带及周边原居民福州区域客户：仓山、鼓楼、台江等区域近郊县市客户：长乐、福清、平潭等八县客群外围区域客户：省内（宁德、南平、三明、莆田等）及省外客户,“近郊县市客户”备受我们关注,【客户定位】,本案初期客群定位应着重立足两个方向：福清、长乐、平潭等八县客群+项目周边地缘性客群,地缘性客群,抢夺原本流入福州市的八县客群,福州市中心客户,【客户定位】,【客户描述】,福州,八县,

12、对福州城市规划信息接收最快；注重区域板块的配套设施；看重社区的内涵；对于板块的发展前景较为看重；注重区域板块的环境；交通便利性。,不受限购条件的限制；对于离老家较近的板块接受度较高；看重社区绿化、配套；注重豪华的感觉；喜欢群居；交通便利性。,地缘性,对板块的整体变化最熟知；对板块具有强烈的依恋性；注重生活品质的提升；注重社区配套设施；注重社区品质及绿化。,他们：,【项目整体市场定位】,外江内林，新都市央居生活,高瞻远瞩，有眼光的各地精英,共性关键词：跨界,区位与景观的跨界东部新城核心片区，三江汇合，有河有城有绿植,人群属性与心态跨界,新城中心，三江交汇 跨界大城,我在哪？,有什么？,怎么样？,

13、基于“形象高于定位，占位先于市场”的定位原则，本项目形象定位；,差异化 提 升,核心价值主张：外江内林，新都市央居生活,【产品形象定位语】,总体推售策略,地块价值分析,产品解析,推盘节点与计划,营销策略,【总体销售原则】,迎合市场、规避风险、实现销售额在短期内实现阶段推案量的快速去化来保证本案的整体安全性，并且去化本案相对劣势的产品结合优势产品分批量逐步实现本案的利润最大化。分期开盘，通过销控制造市场紧张感在销售前期制定各项有效措施来提高客户对本案的关注度，利用销售各节点进行不同时期销售引爆，全面提高产品价值感，及品牌知名度，长期蓄积客户，达到去化速度最大化。绕开现有政策目前政策将影响项目的销

14、售进度，采取分期开盘，尽量错开目前政策影响，使项目利润达最大化,将丰富的产品类型分期滚动推出,利用分期开盘提升整案价值、利用销售心理价格落差及市场周期涨幅,实现利润最大化。分期开盘可有效提高价格的上扬，而价格上扬必须与销售形成互动，建议在分期开盘后提高房价，营造整体楼盘的良好走势，给予先期准业主以信心。综合项目特征,依产品特性分组团搭配,利用不同产品以及价格杆杠实现价值差,形成对比,促成现场销售,实现产品快速去化。利用快速去化，制造媒体关注度及口啤效应，引领市场,达到全方位宣传效果，有效锁住目标客户群，达到销售目标，树立项目高端市场形象。,【总体推售策略】,【整体推广节奏分析及推盘方案】,推盘

15、节奏应根据市场大势及项目产品的不同来进行针对性的制定。本项目根据阶段性市场情况及不同产品类型与市场价值增长等方面进行推盘节奏分析：项目总体情况做出以下的推盘点结合分期不同产品类型配比推盘的建议。在推盘过程中根据市场状况及项目自身状况将产品相互搭配填补空缺，弱化市场竞争。实现方法：有效的控制工程进度来调控取得预售许可证的时间，来实现既定的推售方式。,推盘方案：小步慢跑推盘，滚动开盘形式持续项目热度。实现速度+利润最大化项目合计总面积约45万平方，体量较大，整体说本项目的销售周期交叉，如何让项目的不同产品持继受到市场关注，是我们重点考虑的问题。小步慢跑方式滚动开盘将项目在不同阶段都有产品推向市场，

16、形成市场高度关注跟持续追随，利用连续滚动开盘方式快速去化。根据市场去化状态分期以产品价值差异相互搭配推盘，利用分期项目自身定价差异及产品的市场接受状况拉动价格上升，受不同阶段推盘期影响有利于去化前期余房。,乌龙江,乌龙江特大桥,福厦高速路,南,江,滨,大,道,下洋村,三江口高级中学,清凉顶,地形不规则、规模中等：地块不方正，规模中等，规划难有突破。地块的朝向较好：南向看江，地块朝向可完全实现符合福州人居住习惯的南北朝向。,北面与三江口高级中学为邻,西面目前没有建筑遮挡，可看江,南面一线看江景观资源最好,西面紧邻游乐场，可看江景,【用地分析】,2,4,1,3,从项目看乌龙江景观效果情况来分析，各

17、区域的景观价值排序为：区域2区域1区域3 区域5区域4,5,【用地景观价值分析】,总结：以上所推盘的周期主要基于地块的价值，其最终推盘顺序要集合三个要点,【商品房规划交叉价值分析】,首期竞品价格扫描,项目一期的竞品项目，主要区域：闽侯南屿板块、上街板块、荆溪板块南屿板块竞品：本板块区域三大开发商融侨、三盛、顺华集团已开发数年，此版块的配套趋向成熟，目前均价在6500-7500元/平米；上街板块竞品：阳光理想城、福晟学府等项目依托大学城配套及地铁规划，其升值潜力是可预见的，同时也受到消费者的青睐，均价6500-7000元/平米；荆溪板块竞品：世茂御龙湾，凭借品牌及荆溪板块的规划，均价约8500元

18、/平米。,【入市策略】,本案,世茂御龙湾户型：76-230价格：8500元/,三盛托斯卡纳户型：83-172价格：7300元/,阳光理想城户型：38-114价格：7200元/,顺华乌龙江大区户型：69-98价格：7600元/,【一期竞品】,首期竞品项目权重量化定价比较,项目均价：7103元/修正均价：7100元/,【入市策略】,7000元/入市,【入市策略】,首期开盘建议:,低开高走，整体推售顺序应景观稍差的北部住宅区开始，首次开盘以低价、少量入市，一次售磬，制造轰动效应。,我们的目标：总销45.65亿，实现均价：10500元/,【推盘方案理想值考虑】,一期 二期 三期 四期 五期 六期 六期

19、加推 七期 商业,10年十月国庆假期开盘,10年8月左右售楼部开放，开始进场蓄客,12年9月初认购预约,13年5月开盘,2013年11月房展会继续消化,13年10月底（该期将持续春节期间）,2014年五一假期开盘,2014年10开盘,2015年五一假期开盘,2015年11月住交会前后蓄客,2015年12月开盘,7100,8000,2014年3月中认筹,9300,2015年3月住交会蓄客,价格预计按市场自然增值测算，暂不考虑特殊市场变化状况,量体较大，采取加推,9000,10000,开盘排期,蓄客排期,价格线,11000,12000,13000,实现均价10500元,本项目推盘主要围绕五一及十一

20、黄金周开盘，受到周边配套不成熟的影响，第一期主要以低价7100元每平方入市，吸引大部分投资客户引爆市场，随着地段及配套的成熟，从投资客户逐渐转向首置客户及高端客户。,【各期销售产品线】,期客群定位,福清、长乐、平潭等八县客群+项目周边地缘性客群。,期客群定位,福州中心、周边客户、部分八县客户（长乐、福清、平潭、青口）,期客群定位,旅游项目启动、交通趋向完善、周边配套日渐完善,东部新城规划完善、周边配套成熟、社区环境优美稀缺江景资源,福州中心、周边客户、长乐、福清,【项目阶段客户对位】,一期：21#22#23#,户型分布：两梯五户,首次亮相主要吸引投资客户，其需求面积主要以中小户型为主,户型优化

21、建议：1、由量梯五户改成两梯六户；2、东西头控制在130，中间四户控制在70以下。,建议,【推售一期产品建议】,为保证好房源与差房源的均衡去化，以及零库存、利润完全实现。采取如下原则：房源分批推出，分期集中销售；差房源原则上全过程不销控，中、好房源分期推出、分期销售，以保证房源的平均去化。好房源及创新产品最后推出，保证零库存以及利润最大化；分阶段进行去化率分析，动态调整销售价格结构，争取差房源在期房阶段全部去化，中好房源有相当比例在各阶段进行价格提升；开盘之初以速度为主要追求目标，目的在于引起市场轰动。再确立市场地位之后，目标应该转向追求“速度与利润的最佳结合点”上；根据销售面积与销售速度，机

22、动提升价格，增大好房源与差房源的价差，争取均衡去化及利润最大化。,销售控制计划,【总体营销策略】,项目推广策略,新海岸湾城,三江汇合处风景旖旎处,全能型住区自成一城,开发商名字为前缀，也代表本案重树滨江形象,【案名】,新海岸布拉诺,新海岸三江中央,BURANO(布拉诺)是意大利威尼斯所辖下的一个小岛，岛上居民都是渔民的后代，当地的手工蕾丝和抽纱制品与MURANO(穆拉诺)岛的彩绘玻璃一样，都是威尼斯的特色手工艺品。布拉诺岛是众多泻湖岛中最美丽的，从很远就能辨别出教堂的高塔,【推荐案名】,海西第一城 200亩城中城 每个人心里都希望有一块近繁华，静自然的心灵栖居地，在工作之余，可以让身心放松,惬

23、意享受。然而，匆忙的生活节奏，周末需要远足驱车才能得到休闲娱乐。有没有一个地方，不仅可以居住，还可以满足游玩，让家成为全能型的居住圣地？新海岸 湾城，是海西重点发展的旅游项目，有三条江风景齐汇，有繁华商业，居住，游玩，自成一城，升值无限,【行销概念】,项目六大价值整合,好版块：东部新城重点区域，紧邻地铁，未来新城中心豪宅；拥三江：坐拥闽江、闽江支流，乌龙江，凌风御水观天下；全配套：未来市政配套聚集之地，尊贵地位不彰自显；大疆域：400亩旅游主题公园，200亩临江豪宅，前所未有；贵资产：稀有物业类型，绝版地段，传世贵重资产；大品牌：知名旅游地产巨头宋城集团精心力作，领衔福州；,【我们有什么？】,

24、旅游主题公园&城心临江豪宅无疑是我们最核心的优势！,宋城集团是中国最大的民营旅游投资集团，致力于打造大型旅游文化综合体，主营业务涵盖主题公园、旅游演艺、主题酒店、景观房产休闲商业、文化创意等领域旗下拥有杭州宋城旅游发展股份有限公司、杭州世界休闲博览园有限公司、杭州第一世界大酒店有限公司、杭州宋城艺术团有限公司等20余家企业总资产逾200亿元。,宋城集团旅游地产巨头,宋城千古情，是杭州宋城旅游发展股份有限公司倾力打造的一台立体全景式大型歌舞，2009年获得国家五个一工程奖、舞蹈最高奖荷花奖。该剧以杭州的历史典故、神话传说为基点，融合世界歌舞、杂技艺术于一体，运用了现代高科技手段营造如梦似幻的意境

25、，给人以强烈的视觉震撼。大型歌舞宋城千古情推出至今累计演出11000余场，接待观众2500万人次，每年300万游客争相观看；是目前世界上年演出场次最多和观众接待量最大的剧场演出，被海外媒体誉为与拉斯维加斯“O”秀、法国“红磨坊”比肩的“世界三大名秀”之一！,从宋城集团的资料可观，这是一个擅长运营旅游项目的公司，此次打造的本案也拥有400亩游乐项目，本项目的方向必然以“旅游”为主打，以本土“迪士尼”的形象入市，全城前所未有的大型旅游项目成为焦点，结合福州发展滨海滨江文化旅游项目的这一契机，让项目一炮而红！树立市场识别性，后续推广再依托江景资源，增强现场体验，建立城心江景豪宅形象！,第一阶段/建立

26、宋城品牌影响力，树立项目特性400亩，不是房子？迪士尼乐园来了！度假完回家，还是回家度假，由您选择！,海西地标，标杆福州,【推广策略】,第二阶段/建立新城中心，江滨大宅魅力值得收藏的房子不是建在城市中心，就是在江海河边东部新城，大福州中央的“芯”豪宅在哪？一线观景不稀罕，齐观三江才难得！,【推广策略】,策略第一波：聚焦,期间：项目公开目标：蓄客制造事件话题,【活动推广】,2012，福州向东看！,活动时间：2012年8月初（项目亮相前）邀请对象：1、马岩松/艾未未（知名建筑师/艺术家）2、本案规划设计院、省内设计院3、省内媒体单位/相关部门领导活动内容：1、东部新城政策规划介绍2、与会人员针对地

27、块实际情况进行规划设计的构思设想，提出核心思路（如精致高端化/景观最大化/历史文化价值）3、将项目初步规划设计稿进行公示媒体宣传：网络直播/媒体新闻宣传后续活动：参与团队签约仪式（设计团队/物业等），保持项目持续关注与曝光目的和作用：一方面，通过论坛所邀请的人物来引起业界关注，增加项目的看点；另一个方面，通过本活动的宣传，让业界及受众对东部新城的开发及项目本身等等有一个较为深刻的印象理解，并进行传播。同时，媒介、政府官员、房地产相关行业从业人员都是本案的目标客户群体。以本次活动为载体，确立项目初步市场形象及高端定位。后续活动中，将针以合作团队的签约仪式或者公示让更多人关注本案的每一点进展。,【

28、入市活动：城市印象】,事件时间：8月事件地点：天虹接待厅营销结合：三江城全城亮相客户对象：零距离客户库高端客群,以东部新城印象为主题，举办一场包含东部新城现在、未来的文化、明星演绎、美食及概念生活展示的活动。在活动中结合多种艺术形式，配合各媒体渠道多元造势，引起大众的关注。,【入市活动：城市印象】,滨江生活艺术节,油画艺术展（欧洲油画）欢乐宠物节（名犬展）红酒收藏品鉴会范思哲(Versace)休闲服装秀邀请客户参加湖居生活艺术节活动，通过与湖居生活相关联的活动，让客户在打开视野同时与其感情。并在每个活动的执行中，为客户留下有意义的纪念品。通过持续活动保持客户的关注度。,【入市活动：圈层营销品牌

29、传播】,策略第二波：体验,期间：售楼部公开目标：蓄客制造事件话题,【活动推广】,体验营销不仅仅局限于园林体验、样板房体验，实际上，体验营销体现在营销过程中的每一个细微环节，甚至包括宣传物料的精美、售楼处装修的创意和质感、接待现场的卫生状况、保洁人员的工作状态、业务员的服饰、门口的花草、工地的围墙等等。,【体验式营销的思考】,体验营销7大板块,展会体验人气,主题体验快乐,服务体验专业,流程体验精致,现场体验震撼,产品体验很棒,活动体验品位,事件时间：9月事件地点：项目售楼部营销结合：配合游乐场公开、休闲生活营造客户对象：各行业品牌商家负责人、各高端会所、品牌VIP,召集各业态品牌代理商到售楼部，

30、开展融合各种国际时尚的演艺方式的高端酒会，同时也邀请部分高端会所、品牌VIP会员，并融合游乐场公开推介，展示项目国际化、时尚化，并带动项目进入销售通道。,【活动聚焦事件二：游乐场公开】,以体验式样板房展示为模式，让客户提前体验未来生活的氛围，切身感受项目的产品品质，促使客户形成购买动机。同时建议开始收筹。让项目真正进入“销售周期”。,【2012年10月样板房开放】,.,MINI Cooper or 甲壳虫试驾活动,施华洛世奇水晶珠宝展,项目开盘结合名品展及酒会，再次提升项目品质感。,【2012年10月底一期开盘】,策略第三波：拓客,期间：项目对外公开开始目标：蓄客提升市场认知度,【活动推广】,

31、拓客体系,7大拓客模式，整合出击。,流程拓客,行业拓客,巡展拓客,跨界拓客,平台拓客,业主拓客,活动拓客,整合双方的资源，进行大力度的跨界营销活动。,2012零距离&新海岸组合拳,二三级市场联动,进军三级市场，将开设三级门面店,专项系列推介会,全面启动零距离置业会，并针对本项目进行专项推介,启动八县置业 接待处,将利用本土资源在长乐、平潭、连江等重要各福清县设置专场接长期接待处,启动全城会所系列巡展,将利用本土资源在福州各大社区、经营性会所举行设置专场系列推介会,启动全城项目涵盖推介,将利用本土在福州几大项目人员共同为中天项目进行线下推介,启动业内项目全城转介,将利用本土在福州业内人脉影响，组

32、织全业内人士项目全城转介,【拓客跨界营销】,利用二手房市场,全面搜捕客源,增大项目亮相度及影响力.人员新资待遇等同于现有营销中心.,二三级市场联动,进军三级市场，将开设三级门面店,【拓客圈层营销】,零距离置业会三江城项目专项系列推介会,全面启动零距离置业会，并针对三江城项目进行专项推介,零距离13年福州地产运营项目累计客户资源裤,达十万余户,现有在售及策划项目达十余个,遍布福州福清长乐闽候宁德山东等全面启动零距离置业会,并针对三江城项目进行专项推介,可全面搜集并集中性引爆市场.,零距离置业会-三江城专场推界会,平潭建行,【拓客圈层营销】,启动八县置业 接待处,将利用本土资源在长乐、平潭、福清等

33、重要各县设置三江口专场接长期接待处,随着海西政策的不断深入,现有八县及省内各地市购买群体已成为消费主力军.直接落地当地市场,成为我们必须要做的.,仓山麦德龙,长乐沃尔玛,平潭点,【拓客圈层营销】,启动全城会所系列巡展,将利用本土资源在福州各大社区、经营性会所举行设置中天专场系列推介会,会所已经成为现有市场高端客户商务及休闲聚集地,充分利用场馆良分的氛围及平台,让项目更直接面对客户群,产生联想及共鸣.五四路八九商务公馆三坊七巷明清博物馆东方美窈窕淑女皇家会所,【拓客圈层营销】,启动全城项目涵盖推介,将利用本土在福州几大项目人员共同为中天项目进行线下推介,零距离现有在售福州各个区域及八县楼盘十余个

34、,在职销售人员六十余人,均享有销售中天项目销售人员权利,客户资源全面共享.,长乐建发,闽候江浩,城乡建总,美林湾融晟红郡.,【拓客圈层营销】,启动业内项目 全城转介,将利用本土在福州业内人脉影响，组织全业内人士中天项目全城专介,十五年的代理历程我们拥有了众多的合作伙伴.他们都是我们最好的人脉资源.,北京中华建设计院,福建省设计院,骊特二手房中介,新浪房产、搜房房产,民间艺术博物馆,丽景畅意景观设计机构,好日子装饰,麦田二手房中介,平潭工程遂道协会,【拓客圈层营销】,针对行业内专业人士的拓展客户公关，通过行业内产品揭密活动(针对业内的产品推荐会)，在行业内及媒体行业制造形象，并进行聚集有影响力的

35、客户；,最高效的传播者就是行业内专业人士及媒体工作者,行业及记者招待晚宴,强大的媒体工作者,业内人士，朋友眼中的专家,行业拓客,【拓客圈层营销】,山姆会员店（次选）：山姆会员店面向的消费群体相对高端，在此设销售网点，有利于近距离对目标客群宣传和销售项目，实现项目的高度去化。天虹百货（首选）：天虹百货地处市区繁华要道，往来人流多而复杂，面向的消费群体较为综合化，在此设点有利于引起大范围客群对本项目的关注，实现项目的口碑宣传。,不仅局限于项目所在地的售楼部销售，建议向市中心布设销售网点，这样不仅有利于规避项目售楼部相对较为偏远的弱点，而且在市中心人流量较多的地方多点销售，可以创造更多让目标客户了解

36、项目的机会，可以做到充分整合资源，实现更大程度上的拓客销售。,【跨域营销多点销售】,网络专题报道,剖析东部新城发展潜力剖析三江口看江资源稀缺性部析游乐场资源价值,【跨域营销网络联动】,（一）情境式营销中心,营销中心是目标客层接触到项目的最前沿，一个好的营销中心可以传达一个案子的精神，可以为案子的形象起到加分作用。我们希望通过目前上海、北京等高端住宅流行的“情境式营销”方式，来塑造与众不同的营销体验。,【售楼部包装建议】,弱化售楼的概念，制造时尚、艺术中心让客户“慢”下来,展示中心设计及专属物料展示A、项目专属的物料B、植物盆景、艺术品的摆放,【售楼部包装建议】,简洁的造型、流畅的线条、富有质感

37、的玻璃外墙给人以韵动的美感，具有极强的时代昭示性，同时也与项目高端的形象一致，与目标客群的气质一致。,水滴形设计，与江相互呼应,门高7.5米，材质选用钢结极外包铝材，三个扇面以各自中轴旋转而开。,【售楼部外部建议】,售楼部入口是项目对外展示的第一印象，外部水池、喷泉、水榭等元素结合凸显三江口项目一线观江的自然景观优势,【售楼部外部建议】,同时在售楼部凸显迪斯尼动漫人偶装饰、凸显童话、浪漫的氛围,【售楼部外部建议】,设立一个极具设计感的精神堡垒，彰显项目独特气质。,【售楼部外部建议】,高品质停车场富有特色的引导标志,【售楼部外部建议】,配合项目的地理位置，其售楼处的设计海滨风情十足，从各个细节营

38、造出国际滨海都会生活的浓郁气息，让客户流连忘返。,【售楼部内部建议】,整个空间里有很多白色的条形柱子，加上头顶的幕布，感觉像是在一艘大游轮里，整体的海滨风情十足。,【售楼部内部建议】,顶部的飞鸟坠饰，海阔天空任鸟飞。,【售楼部内部建议】,【售楼部内部建议】,接待台,吧台,【售楼部内部建议】,步入式沙盘（客户体验）圆弧形区位展示（时尚造型）,【售楼部内部建议】,灯饰多样的灯饰,【售楼部内部建议】,水吧台简洁大方,【售楼部内部建议】,360环幕影视厅 运用360环幕展示房地产项目的超震撼影规厅,效果感受甚至堪比世博会沙特阿拉伯馆的环幕影规体验感受。观众在360度环幕显示上可感受独特的美感，自由地吐各个角度猎取画面，感受真实的三维效果。而这种全方位的三维效果会产生一种强烈的身临其境的临场感，让观众感到一种特殊的艺术享受。,【售楼部内部建议】,儿童玩乐区延长客户停留时间,【售楼部内部建议】,售楼团队武装到牙齿销售团队用时尚元素包装从细微处体现项目气质打造整体品质感,【售楼部包装建议】,THE END!,